淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃.doc

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃 趙琳 摘要：稅務(wù)籌劃，是指在納稅行為發(fā)生前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對法人的經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)壬娑愂马?xiàng)做出事先安排，盡可能減少繳稅、遞延納稅目標(biāo)等一系列謀劃活動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金占用量大、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣等特性，企業(yè)可針對其經(jīng)營特點(diǎn)，通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法、選擇有利經(jīng)營方式、利用稅收優(yōu)惠政策等方法來降低稅率、增加抵扣稅額，以達(dá)到稅務(wù)籌劃的合理。 關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀分析建議對策 一、關(guān)于稅務(wù)籌劃 1.稅務(wù)籌劃的合法性：稅務(wù)籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務(wù)籌劃的前提，當(dāng)存在了多種可選擇的納稅方案時(shí)，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實(shí)踐技術(shù)的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇。對于違反稅收法律規(guī)定，逃避納稅責(zé)任，以降低稅收負(fù)擔(dān)的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅(jiān)決加以反對和制止。 2.稅務(wù)籌劃的籌劃性：在納稅行為發(fā)生之前，對經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，納稅義務(wù)通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉(zhuǎn)稅；收益實(shí)現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財(cái)產(chǎn)取得之后，才繳納財(cái)產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營、投資和理財(cái)活動(dòng)是多方面的，稅收規(guī)定也是有針對性的。納稅人和征稅對象的性質(zhì)不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個(gè)方面為納稅人提供了可選擇較低稅負(fù)決策的機(jī)會(huì)。 3.稅務(wù)籌劃的目的性：稅務(wù)籌劃的直接目的就是降低稅負(fù)，減輕納稅負(fù)擔(dān)。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負(fù)。低稅負(fù)意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時(shí)間，獲取貨幣的時(shí)間價(jià)值。通過一定的技巧，在資金運(yùn)用方面做到提前收款、延緩支付。 4.稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性：對稅收政策理解不準(zhǔn)確或操作不當(dāng)，而在不知覺情況下采用了導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰都可能使得稅收籌劃的結(jié)果背離預(yù)期的效果。 5.稅務(wù)籌劃的專業(yè)性：專業(yè)性不僅是指稅務(wù)籌劃需要由財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)專業(yè)人員進(jìn)行，而且只面臨社會(huì)化大生產(chǎn)、全球經(jīng)濟(jì)一體化、國際貿(mào)易業(yè)務(wù)日益頻繁、經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越大，僅靠納稅人自身進(jìn)行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務(wù)代理、稅務(wù)咨詢作為第三產(chǎn)業(yè)便向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。 二、稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn) 稅務(wù)籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進(jìn)行的，這些空間體現(xiàn)在不同的稅種上、不同的稅收優(yōu)惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數(shù)額的基本稅制要素上等等，因此應(yīng)該以這些稅法客觀存在的空間為切入點(diǎn)。 1.選擇空間大的稅種 從原則上說，稅務(wù)籌劃可以針對一切稅種，但由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅務(wù)籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實(shí)際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)；選擇稅負(fù)彈性大的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)，稅負(fù)彈性越大，稅務(wù)籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負(fù)伸縮的彈性也大。因此，稅務(wù)籌劃自然要瞄準(zhǔn)主要稅種。另外稅負(fù)彈性還取決于稅種的要素構(gòu)成。這主要包括稅基、扣除項(xiàng)目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基越寬，稅率越高，稅負(fù)就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負(fù)就越輕。 2.以稅收優(yōu)惠政策 稅收優(yōu)惠是稅制設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要要素，也是貫徹一定時(shí)期一國或地區(qū)稅收政策的重要手段。國家為了實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，一般在稅種設(shè)計(jì)時(shí)，都設(shè)有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益。因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務(wù)籌劃的過程。選擇稅收優(yōu)惠政策作為稅務(wù)籌劃突破口時(shí)，應(yīng)注意兩個(gè)問題：一是納稅人不得曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠；二是納稅人應(yīng)充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按規(guī)定程序進(jìn)行申請，避免因程序不當(dāng)而失去應(yīng)有權(quán)益。 3.以納稅人構(gòu)成 按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項(xiàng)稅收。因此，企業(yè)理財(cái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負(fù)擔(dān)問題。如在1994年開始實(shí)施的增值稅和營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定下，企業(yè)寧愿選擇作為營業(yè)稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規(guī)模納稅人。因?yàn)?，營業(yè)稅的總體稅負(fù)比增值稅總體稅負(fù)輕，增值稅一般納稅人的總體稅負(fù)較增值稅小規(guī)模納稅人的總體稅負(fù)輕。當(dāng)然，這不是絕對的，在實(shí)踐中，要做全面綜合的考慮，進(jìn)行利弊分析。 以影響應(yīng)納稅額的幾個(gè)基本因素為切入點(diǎn)，影響應(yīng)納稅額因素有兩個(gè)，即計(jì)稅依據(jù)和稅率。計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額也越小。因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，無非是從這兩個(gè)因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應(yīng)納稅額。 4.以不同財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)和階段 企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括籌資管理、投資管理、資金運(yùn)營管理和收益分配管理，每個(gè)管理過程都可以有稅務(wù)籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點(diǎn)時(shí)，選擇在低稅率地區(qū)如實(shí)施新企業(yè)所得稅法以前可以選擇沿海開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家鼓勵(lì)的西部等地區(qū)，會(huì)享受到稅收優(yōu)惠選擇投資項(xiàng)目時(shí)，國家鼓勵(lì)的投資項(xiàng)目和國家限制的投資項(xiàng)目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業(yè)組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內(nèi)資與中外合資、聯(lián)營企業(yè)與合伙企業(yè)、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。 經(jīng)營管理階段，不同的固定資產(chǎn)折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應(yīng)計(jì)提的折舊總額相等，但各期計(jì)提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應(yīng)納稅所得額；不同的存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，一般來說，在物價(jià)持續(xù)下降時(shí)，采用先進(jìn)先出法計(jì)算的成本較高，利潤相對減少，反之，如能采用后進(jìn)先出法，則可相對降低企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)；采購時(shí)，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。 三、建議對策 （一）營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。 （二）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析 我國自xx年1月1日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入。 1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。 2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。 總結(jié)： 房地產(chǎn)開發(fā)是中國當(dāng)前和今后的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在中國經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，本文從投資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)等方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討，涉及到了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析，以期達(dá)到合理避稅，使法人利益最大化的目的。 參考文