東莞市清溪鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃.ppt

東莞市清溪鎮(zhèn)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院,2006年2月27日,清溪鎮(zhèn)人民政府,第二部分 背景研究,匯報內(nèi)容,第三部分 規(guī)劃對策,第四部分 方案設(shè)計,第一部分 現(xiàn)狀解析,技術(shù)路線,現(xiàn)狀解析,成因 解析,發(fā)展趨勢判斷,相關(guān)規(guī)劃解讀與評價,規(guī)劃對策,目標(biāo)與策略,規(guī)模預(yù)測,功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃,規(guī)劃實施方案,用地規(guī)劃,公共設(shè)施規(guī)劃,生態(tài)修復(fù)指引,分期建設(shè)規(guī)劃,空間形態(tài)設(shè)計,現(xiàn)狀土地供給分析,閑置用地,近期改造用地,遠期改造用地,支撐體系規(guī)劃,技術(shù)路線歸納,（1）從現(xiàn)狀解析到規(guī)劃對策 （2）從宏觀背景到微觀形態(tài) （3）從市場需求到土地供給 （4）從產(chǎn)業(yè)發(fā)展到生態(tài)發(fā)展,特征 描述,現(xiàn)狀解析,第一部分,位置與范圍 地形地貌 人口 土地利用 綜合評價,現(xiàn)狀解析,位置與范圍,規(guī)劃區(qū)位于清溪鎮(zhèn)中心區(qū)，西起角嶺居住區(qū)、第二工業(yè)區(qū)，東至石田路、科技路，北接北環(huán)大道，南至埔星西路，規(guī)劃區(qū)總用地面積5.95平方公里。,現(xiàn)狀解析,地形地貌,高程,現(xiàn)狀大部分地區(qū)為平地，海拔在25至35米之間。局部地區(qū)現(xiàn)狀為低山丘陵地貌，最高海拔約65米。,現(xiàn)狀解析,地形地貌,坡度,現(xiàn)狀大部分地區(qū)自然坡度小于6%，屬于城市建設(shè)用地建設(shè)適宜范圍。,現(xiàn)狀解析,人口,鎮(zhèn)區(qū)人口,2004年全鎮(zhèn)總?cè)丝?1.6萬人，其中戶籍人口3.3萬人，外來暫住人口28.3萬人。,總規(guī)預(yù)計，2020年全鎮(zhèn)總?cè)丝谶_到45萬人。,現(xiàn)狀解析,土地利用,用地現(xiàn)狀,規(guī)劃區(qū)共5.95平方公里，其中城市建設(shè)用地（含在建用地）為3.94平方公里，占66.15%，水域和其他用地為2.01平方公里，占33.85%。,現(xiàn)狀解析,土地利用,居住用地,現(xiàn)狀解析,土地利用,居住用地,現(xiàn)狀解析,土地利用,工業(yè)用地,現(xiàn)狀解析,土地利用,公共設(shè)施用地,現(xiàn)狀解析,土地利用,綠地、水系,現(xiàn)狀解析,土地利用,宗祠、碉樓、傳統(tǒng)民居,現(xiàn)狀解析,土地利用,現(xiàn)狀用地匯總,現(xiàn)狀城市建設(shè)用地中，主要為居住用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、公共設(shè)施用地 ，共占90%左右。,現(xiàn)狀解析,土地利用,批地情況,19992004年已批用地39宗，共81.7公頃，主要為居住用地、工業(yè)用地和公共設(shè)施用地。其中，已批已建和已批在建用地27宗，共50.4公頃；已批未建用地12宗，共31.3公頃。,現(xiàn)狀解析,綜合評價,工業(yè)用地和居住用地混雜現(xiàn)象較為突出，未能形成良好的功能分區(qū)。 中心區(qū)集聚能力不強，缺乏成片、高檔的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 缺乏公共綠地，清溪河水質(zhì)污染嚴(yán)重，自然河道兩側(cè)未能形成良好的濱水綠帶及綠化節(jié)點。 存在一定數(shù)量的危房簡屋，近期面臨更新改造。,背景研究,鎮(zhèn)區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展概況 成因解析 發(fā)展趨勢研判 相關(guān)規(guī)劃解讀與評價,第二部分,背景研究,（1）經(jīng)濟總量發(fā)展迅速，但過于依靠土地資源、人力資源投入的粗放式經(jīng)濟增長方式難于持續(xù)。 （2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，第二產(chǎn)業(yè)獨大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。影響了商業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的做大做強。同時，也不利于舊城更新改造。,發(fā)展概況,經(jīng)濟,社會二元結(jié)構(gòu)突出，城市化嚴(yán)重滯后。,社會,城市的建設(shè)重點在中心區(qū)外圍，城市開發(fā)以外延式拓展為主，中心城區(qū)實施嚴(yán)格的開發(fā)管制。,城市建設(shè),工業(yè)化主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展,社會二元結(jié)構(gòu),第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足,城市化滯后,抑制消費需求,服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后,公共設(shè)施嚴(yán)重不足,房地產(chǎn)市場不完善,中心區(qū)集聚能力不強,中心區(qū)缺乏更新改造動力,背景研究,成因解析,調(diào)整發(fā)展方式,（1）轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，由工業(yè)化推動經(jīng)濟發(fā)展逐步轉(zhuǎn)化為工業(yè)化和城市化共同推動社會經(jīng)濟發(fā)展。 （2）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展有地方特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（重點是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、消費型服務(wù)業(yè)、文教體衛(wèi)）。 （3）改善社會二元結(jié)構(gòu)，鼓勵和推動外來人員“本地化”、“城市化”。,轉(zhuǎn)變建設(shè)重點,城市建設(shè)的重點由外圍工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)向中心區(qū)，提升中心區(qū)的綜合服務(wù)職能。,背景研究,發(fā)展趨勢研判,清溪鎮(zhèn)總體規(guī)劃（概況）,中心區(qū)以生活、服務(wù)與管理為主要職能。,土地使用規(guī)劃以居住用地、公共設(shè)施用地、綠地為主。,背景研究,相關(guān)規(guī)劃解讀與評價,清溪鎮(zhèn)總體規(guī)劃（實施評價）,背景研究,相關(guān)規(guī)劃解讀與評價,（1）對中心區(qū)進行了合理的發(fā)展定位與功能分區(qū)。 （2）一些大型服務(wù)設(shè)施的布局值得商榷（醫(yī)院、體育中心）。 （3）局部主、次干道不盡合理。 （4）對舊城更新改造的動力機制、改造時序缺乏深入研究。,東莞市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃,r4線,輕軌站點,規(guī)劃區(qū),背景研究,相關(guān)規(guī)劃解讀與評價,規(guī)劃對策,第三部分,規(guī)劃目標(biāo) 規(guī)劃策略 人口規(guī)模預(yù)測 建筑規(guī)模預(yù)測 土地資源供給分析,規(guī)劃對策,規(guī)劃目標(biāo),（1）居住典范 通過舊城更新改造，將中心城區(qū)建設(shè)成為最適宜生活的現(xiàn)代生態(tài)化綜合居住區(qū)。 （2）地方個性 尊重并保護傳統(tǒng)歷史文化資源，發(fā)展具有地方產(chǎn)業(yè)特色（it）的服務(wù)業(yè)，體現(xiàn)獨特的城市傳統(tǒng)與個性。 （3）城市形象 利用優(yōu)良的自然景觀資源（自然河道、山體），形成良好的城市景觀和街道景觀，體現(xiàn)優(yōu)美的城市天際線形態(tài)。 （4）綜合配套 提高人民生活質(zhì)量，配合多樣化消費方式的綜合配套設(shè)施，同時帶動新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)城市中心的經(jīng)濟模式。,總目標(biāo)提升城市形象，打造高標(biāo)準(zhǔn)的綜合生活服務(wù)區(qū)。,分目標(biāo),規(guī)劃對策,土地利用,（1）結(jié)合舊城改造和新區(qū)開發(fā)，置換工業(yè)用地，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的居住社區(qū)。 （2）增加公共設(shè)施用地，重點發(fā)展消費性服務(wù)業(yè)（酒店、文娛設(shè)施）和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（產(chǎn)業(yè)工人培訓(xùn)基地、it產(chǎn)品展銷市場、商務(wù)寫字樓）。 （3）增加公共綠地。 （4）尊重并保留成片、有歷史文化價值的民居、祠堂、碉樓、水系。,環(huán)境營造,（1）整治清溪河，營造濱河綠化帶。 （2）保護、利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)低山、丘陵。,規(guī)劃策略,規(guī)模策略,人口規(guī)模預(yù)測,宏觀分解,1、總體規(guī)劃確定2020年全鎮(zhèn)居住人口為45萬人,總用地42平方公里。 2、結(jié)合中心區(qū)功能定位，粗略估算中心區(qū)人口占全鎮(zhèn)的1/3（用地占全鎮(zhèn)的1/5），則居住人口為14萬人。,微觀分析,1、用地規(guī)劃中一類居住用地58公頃，二類居住用地197公頃，商住用地10公頃。 2、按照一類居住用地100m2/人，二類居住用地和商住用地18m2/人，三類居住用地40m2/人計算，規(guī)劃區(qū)的居住人口為11萬人。,結(jié)論,規(guī)劃區(qū)居住人口為10-12萬人。,規(guī)模策略,建筑規(guī)模預(yù)測,類似地區(qū)比較,選擇級別類似、功能定位類似的若干地區(qū)進行橫向比較。 鎮(zhèn)一級中心區(qū)的毛容積率應(yīng)控制在0.81.1?？紤]到目前房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀，毛容積率取0.85。 預(yù)計未來中心區(qū)總建筑量為510萬平方米。（總用地594.92公頃）,現(xiàn)狀城市建設(shè)用地,近期改造用地,現(xiàn)狀未利用地,城市新開發(fā)用地,遠期改造用地,保留用地,土地供給,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,總體思路,未利用土地,由現(xiàn)狀用地中的耕地、園地、閑置地構(gòu)成，共計177.31公頃。,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,明確要保留 的用地,由一類居住用地、二類居住用地、公共綠地、大型公用設(shè)施用地和文物保護用地 構(gòu)成。,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,明確要近期改造的用地,以簡陋住宅為主的四類居住用地，建筑壽命到期，必須近期改造。,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,其他用地改造可能性分析 （評價標(biāo)準(zhǔn)）,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,工業(yè)用地和居住用地混雜，未能形成良好的功能分區(qū)。 中心區(qū)集聚能力不強，缺乏成片、高檔的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。,區(qū)位（優(yōu)）,區(qū)位（良）,區(qū)位（中）,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,其他用地改造可能性分析 （區(qū)位條件分析）,工業(yè)用地,其他用地,居住用地,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,其他用地改造可能性分析 （用地性質(zhì)分析）,容積率（1.0以下）,容積率（1.0-2.0）,容積率（2.0以上）,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,其他用地改造可能性分析 （開發(fā)強度分析）,近期改造用地,遠期改造用地,保留用地,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,其他用地改造可能性分析 （分析匯總）,近期改造用地,遠期改造用地,保留用地,新開發(fā)用地,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,結(jié)論,規(guī)模策略,現(xiàn)狀土地資源供給分析,結(jié)論,方案設(shè)計,第四部分,功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 土地利用規(guī)劃 公共設(shè)施規(guī)劃 道路交通規(guī)劃 綠地系統(tǒng)規(guī)劃,功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃,方案設(shè)計,規(guī)劃結(jié)構(gòu) （總規(guī)）,功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃,方案設(shè)計,主要商業(yè)中心,次要商業(yè)中心,主要行政中心,次要行政中心,景山公園,體育公園,商業(yè)文化軸,生活服務(wù)軸,生活休閑軸,方案設(shè)計,土地利用規(guī)劃,土地利用現(xiàn)狀,土地利用規(guī)劃,土地利用規(guī)劃,方案設(shè)計,規(guī)劃用地匯總,土地利用規(guī)劃,方案設(shè)計,用地指標(biāo)比較,公共設(shè)施規(guī)劃,方案設(shè)計,城市級,居住小區(qū)級,（服務(wù)功能相對完整、由自然地理邊界和交通干線等分割形成的、人口規(guī)模為15-20萬人左右的城市地區(qū)）,公共設(shè)施,居住區(qū)級,（服務(wù)由城市干道或自然地理邊界圍合的以居住功能為主的片區(qū)，以綜合服務(wù)中心為核心，服務(wù)半徑400-500米）,（服務(wù)由城市支路以上道路圍合、規(guī)劃半徑200-250米的城市社區(qū)單元，人口規(guī)模為0.5-1萬人）,地區(qū)中心,居住區(qū)中心,居住小區(qū)中心,（用地規(guī)?？刂圃?0-25公頃）,（用地規(guī)?？刂圃?-5公頃）,（用地規(guī)模控制在0.6-0.7公頃）,按照消費對象的不同。公共設(shè)施可分為為城市提供配套的消費性服務(wù)業(yè)和為企業(yè)提供服務(wù)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 按照配置級別的不同，公共設(shè)施可分為城市級、居住區(qū)級、居住小區(qū)級公共服務(wù)中心。,公共設(shè)施規(guī)劃,方案設(shè)計,城市級公共服務(wù)中心,居住區(qū)級公共服務(wù)中心,產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心,規(guī)劃結(jié)構(gòu),職校,完全中學(xué),初級中學(xué),九年一貫制學(xué)校,小學(xué),幼兒園,方案設(shè)計,公共設(shè)施規(guī)劃 (公益性設(shè)施）,現(xiàn)狀及規(guī)劃情況,幼兒園,醫(yī)院,文化站,體育公園,職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校,體育公園,第二中學(xué),中心小學(xué),中心醫(yī)院,文化娛樂中心,中心幼兒園,銀河學(xué)校,晨光幼兒園,晨光學(xué)校,景山公園,文化站,職業(yè)學(xué)校,新增小學(xué),紅星小學(xué),第一中學(xué),原中心幼兒園,商業(yè)中心,行政中心,酒店,商務(wù)辦公,商業(yè)街,方案設(shè)計,公共設(shè)施規(guī)劃（商業(yè)性設(shè)施）,行政中心,特色文化商業(yè)街,商業(yè)中心,原有商業(yè)街,鎮(zhèn)政府,商務(wù)辦公,商業(yè)次中心,新增酒店,金寶島酒店,萬豪酒店,現(xiàn)狀及規(guī)劃情況,it產(chǎn)品展銷中心,展銷中心,方案設(shè)計,道路交通規(guī)劃,現(xiàn)狀路網(wǎng),主干道,次干道,支路,聚富路,香芒路,清風(fēng)大道,北環(huán)路,埔星西路,科技路,方案設(shè)計,道路交通規(guī)劃,現(xiàn)狀存在問題,（1）路網(wǎng)格局基本成型，主、次干道布局基本合理。局部道路建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，需要改造。（香芒路） （2）畸形交叉口、錯位交叉口較多，成為交通組織的瓶頸 。 （3）支路系統(tǒng)極不完善，尤其在居民、清廈村。 （4）缺乏靜態(tài)交通設(shè)施。,方案設(shè)計,道路系統(tǒng)規(guī)