房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究.doc

房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究 李乾杰黃漢 摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著新世紀(jì)的發(fā)展機(jī)遇，也承擔(dān)著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展壓力。廣泛的資金和堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)能夠穩(wěn)固房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。為促成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金的多元化，本文系統(tǒng)分析了現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展現(xiàn)狀，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資工程中存在的相關(guān)問(wèn)題提出科學(xué)合理的戰(zhàn)略對(duì)策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資策略 引言： 資金的問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容，同時(shí)也是難點(diǎn)內(nèi)容，是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展和延續(xù)所關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。現(xiàn)階段如何促成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金的多元化成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下得以生存的關(guān)鍵。通對(duì)分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和融資問(wèn)題，本文提出了科學(xué)系統(tǒng)的解決措施。 一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展現(xiàn)狀 首先，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)處于緊張的發(fā)展環(huán)境，為契合經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展部署、企業(yè)管理結(jié)構(gòu)和資金方式，切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，始終堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展的道路。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)掌握“夾縫中求生”的生存技能，不斷追求以革新企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展理念、轉(zhuǎn)變企業(yè)融資渠道為主導(dǎo)核心的房地產(chǎn)企業(yè)工作，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的企業(yè)特色優(yōu)勢(shì)。為滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的精神需求和物質(zhì)保障，房地產(chǎn)企業(yè)必須著眼于經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益兼顧的發(fā)展模式，切實(shí)實(shí)現(xiàn)一切企業(yè)工作為了人民群眾、服務(wù)于人民群眾的企業(yè)核心價(jià)值，使房地產(chǎn)企業(yè)在人民群眾、政府黨委的擁護(hù)和支持下得以發(fā)展和延續(xù)。 其次，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀，xx年年初，我國(guó)政府加大了對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控力度，致使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)呈反向拋物線直線下滑，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著空前的融資危機(jī)1。房地產(chǎn)企業(yè)的融資危機(jī)具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，囤地資金投入的大幅增長(zhǎng)是加大房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)資金需求壓力的主要原因，囤地資金投入的大幅增長(zhǎng)帶來(lái)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的大量需求，致使囤地資金投入量同企業(yè)資金需求數(shù)量呈正相關(guān)發(fā)展趨勢(shì)；第二，國(guó)家從緊貨幣政策的頒布致使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條陷入考驗(yàn)困境，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資結(jié)構(gòu)是基于銀行信貸、資金自籌以及定金、預(yù)款支付建立而成的，國(guó)家從緊貨幣政策限制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款額度，在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)融資工程的實(shí)施帶了巨大困難的同時(shí)，使房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)了無(wú)形的資金壓力；第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的各種阻礙因素是致使房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)需求呈低迷發(fā)展趨勢(shì)的主要原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的降低一定會(huì)帶來(lái)定金和預(yù)款支付數(shù)量的大幅減少，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金按揭份額也會(huì)相應(yīng)減少，致使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠受到阻礙，加重了房地產(chǎn)企業(yè)資金嚴(yán)重緊缺的惡劣局面。 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款的方式少 房地產(chǎn)企業(yè)是一種以資金集中密集型為主的市場(chǎng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依賴于大量資金的掌控和管理2。房地產(chǎn)企業(yè)集投資規(guī)模大和開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)于一身，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要把融資問(wèn)題放在企業(yè)發(fā)展工作中的首要位置。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式主要有三種：一是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金；二是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金；三是借貸房地產(chǎn)企業(yè)的抵押資金，上述三種貸款方式都是以短期貸款為主的，無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)的固有特點(diǎn)。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金貸款方式有必要實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)充和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的長(zhǎng)期貸款保障。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在一定缺陷 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)存的融資方式主要有以下兩種：第一種，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包含企業(yè)自有資金、企業(yè)預(yù)收的購(gòu)房押金、定金以及購(gòu)房款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的運(yùn)行成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)企業(yè)外部融資，其主要原因是內(nèi)部融資不必具體執(zhí)行對(duì)外支付利息或者是股息等現(xiàn)實(shí)操作環(huán)節(jié)，內(nèi)部融資是最利于房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的首選方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)預(yù)收的購(gòu)房押金、定金以及購(gòu)房款項(xiàng)不僅可以充當(dāng)關(guān)鍵的建設(shè)流動(dòng)資金，還可以將房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，但是同時(shí)會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益。第二種，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資，房地產(chǎn)企業(yè)有效獲取資金的另一種主要融資方式，現(xiàn)行的外部融資方式主要包括企業(yè)股票發(fā)行、企業(yè)債券發(fā)行、國(guó)家銀行信貸、外資引進(jìn)以及企業(yè)股權(quán)投資等，但在現(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中，各種融資方式都避免不了本身固有的局限性。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率隨著近年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和行業(yè)發(fā)展桎梏的強(qiáng)力影響呈上升趨勢(shì)，且居高不下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)亮起了紅燈，增大企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，加大了企業(yè)控股人的債券責(zé)任，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金整合極不穩(wěn)定。為加強(qiáng)控制房地產(chǎn)企業(yè)資金外流的力度、維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的控股權(quán)、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)資金的稀釋危機(jī)，就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金融資工作中首選內(nèi)部融資，兼顧外部融資的輔助和擴(kuò)充作用，以此將房地產(chǎn)企業(yè)融資效益最大化。在債務(wù)融資和權(quán)益融資的操控中，房地產(chǎn)企業(yè)往往不愿與其他企業(yè)共享項(xiàng)目收益成果，主動(dòng)放棄股權(quán)融資是造成房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的主要原因，也是房地產(chǎn)企業(yè)不夠理智決策的表現(xiàn)形式之一，缺乏企業(yè)管理的前瞻性和靈活性。 （四）相關(guān)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)的缺失 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今的發(fā)展市場(chǎng)缺少政府相關(guān)部門和法律規(guī)章制度的大力支持，完善一套集科學(xué)性、規(guī)范性、先進(jìn)性特質(zhì)于一身的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系是一項(xiàng)艱巨且漫長(zhǎng)的戰(zhàn)略任務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏與相關(guān)法律法規(guī)的互動(dòng)作用，致使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展缺少硬性保障機(jī)制，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、融資渠道以及融資成效。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人士普遍認(rèn)為投資資金能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)形成一定的融資規(guī)模，但是受現(xiàn)實(shí)條件的限制，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)依舊處于真空狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新這一歷史性的發(fā)展鴻溝至今無(wú)法逾越。 三、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)融資的戰(zhàn)略對(duì)策 （一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力能夠有效擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)的貸款方式，即房地產(chǎn)企業(yè)貸款可以不單單依賴于銀行信貸，還可以在其他早已規(guī)?；?、市場(chǎng)化的企業(yè)中進(jìn)行股份投資、債券購(gòu)買，向其他有能力的信貸公司進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款3。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力就必須以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模為前提，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金重組、內(nèi)外兼容，并優(yōu)化企業(yè)資金的利用結(jié)構(gòu)，為強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款實(shí)力創(chuàng)造先天條件。 （二）集成多元化的融資模式 融資形式的多樣性和融資渠道的廣泛性是多元化融資模式的顯著特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資體系的關(guān)鍵部分是融資工具，融資工具與銀行信貸所要生成的效果大同小異，且具有等同的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，例如基金、股票、債券等。融資模式的多元化主要體現(xiàn)在融資形式的多樣性特質(zhì)上，與單一的傳統(tǒng)融資模式相比，多元化的融資模式更能穩(wěn)固房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流通，形成系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)模式。就房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的選擇與構(gòu)成來(lái)說(shuō)，要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)體現(xiàn)出融資模式調(diào)整的實(shí)效性和及時(shí)性，將房地產(chǎn)企業(yè)融資成效最大化。 （三）規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu) 降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的最好方法就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的科學(xué)規(guī)劃，即定期分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資金利用結(jié)構(gòu)、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債危機(jī)，具體要做到以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收支要“精打細(xì)算”；第二點(diǎn)，預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)的盈虧狀況；第三點(diǎn)，規(guī)劃好一切應(yīng)對(duì)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)措施，規(guī)劃好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)能夠借降低不必要的融資額度緩解企業(yè)資金壓力，降低產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理必須強(qiáng)化法律法規(guī)的權(quán)益維護(hù)意識(shí)，同時(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的信用管理，切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外兼修，法律法規(guī)的保障作用能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)信用管理提供優(yōu)勢(shì)條件，房地產(chǎn)企業(yè)必須維護(hù)自身的信用形象，及時(shí)還貸、及時(shí)支付工程款項(xiàng)、及時(shí)處理負(fù)債危機(jī)，唯有如此，法律法規(guī)才能夠在維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)資金中體現(xiàn)其權(quán)威性和科學(xué)性。 結(jié)語(yǔ)： 總之，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，必須充分發(fā)揮融資的集約性和時(shí)效性，創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，最終實(shí)