太原格林花園地產(chǎn)營(yíng)銷推廣計(jì)劃.ppt

格林 花園 二零一零年度 營(yíng)銷推廣計(jì)劃,大角聯(lián)盟 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸大角聯(lián)盟機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。,e-mail:djlm8888163.com,2,提綱,1,3,4,2,5,營(yíng)銷策略,2010年度營(yíng)銷目標(biāo),銷控、定價(jià)及回款計(jì)劃,年度推廣計(jì)劃,銷售體人員架構(gòu),3,2010年度營(yíng)銷目標(biāo),4,營(yíng)銷目標(biāo)配合公司戰(zhàn)略需求,實(shí)現(xiàn)年度銷售額：3億 銷售套數(shù)：600-700套 單價(jià)（均）：4600元/平方米,銷控、定價(jià)及回款計(jì)劃,6,定價(jià)原則,市場(chǎng)原則 成本原則 現(xiàn)金流原則,7,定價(jià)策略,對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品的單位定價(jià)，根據(jù)成交客戶對(duì)戶型方面的意見(jiàn)和最 關(guān)注指標(biāo)的資料，從位置、交通、戶型、景觀、面積與總價(jià)的關(guān)系 五個(gè)客戶最關(guān)注因素對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)型專業(yè)測(cè)評(píng)，最后在項(xiàng)目定價(jià)的基礎(chǔ)上，具體制定各單位的銷售價(jià)格,8,價(jià)格策略,樓盤量化定價(jià)法制定項(xiàng)目均價(jià) ： 4600元/ ,團(tuán)購(gòu)定價(jià)制定價(jià)格：起價(jià)3500元/，最高價(jià)視情況而定,9,價(jià)格調(diào)整策略,調(diào)整節(jié)點(diǎn)：以銷售率、工程進(jìn)度為調(diào)節(jié)整節(jié)點(diǎn) 價(jià)格（該價(jià)格為開(kāi)盤前適用） 統(tǒng)一報(bào)價(jià)：銷售以套為單位報(bào)價(jià)，回避銷售均價(jià)敏感度,營(yíng)銷策略,11,2009年經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),國(guó)際金融海嘯影響，嚴(yán)重影響投資市場(chǎng)； 受股市跌宕起伏影響，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)受挫，年底回暖； 受太原住宅市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)影響，購(gòu)買者更加理性； 受經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)影響，2009年多數(shù)開(kāi)發(fā)商推遲用地的開(kāi)發(fā)，2010年后將會(huì)集中放量，市場(chǎng)即將出現(xiàn)供大于求，逐漸演變成買方市場(chǎng)； 銷售對(duì)景觀、環(huán)境、地段均好性要求較高，使得開(kāi)發(fā)成本高、周期長(zhǎng)，資金需求量大； 2010年，購(gòu)房者除關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格外，將更加注重產(chǎn)品品質(zhì)；,12,市 場(chǎng)有機(jī)會(huì),小店區(qū)2009年純新開(kāi)盤項(xiàng)目10余個(gè)，在售項(xiàng)目約30個(gè)左右，較2008年縮水16%，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)同比持平，面積供應(yīng)將同比較大增長(zhǎng)。 本項(xiàng)目地段屬泛長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)地區(qū)，隨著商務(wù)區(qū)建設(shè)成型，區(qū)位價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。 受河西地區(qū)周邊地塊新項(xiàng)目、品牌項(xiàng)目動(dòng)工影響，雖然對(duì)格林花園帶來(lái)一定沖擊，分流部分客群，但是對(duì)本區(qū)域的生活配套、住宅區(qū)功能提升均會(huì)有利好影響； 2010年產(chǎn)品開(kāi)發(fā)多元化（別墅）的發(fā)展，可加速項(xiàng)目品質(zhì)的提升。,13,本案需要支持,項(xiàng)目營(yíng)銷所需要的有三個(gè)支持點(diǎn)：,1、口碑傳遞 客戶形象,2、銷售道具 現(xiàn)場(chǎng)形象,3、持續(xù)推廣 市場(chǎng)形象,14,2010年實(shí)現(xiàn)3個(gè)億回款的必要舉措,100%解決項(xiàng)目可能發(fā)生的問(wèn)題，確定交房及手續(xù)辦理時(shí)間；建立良好的口碑，形成客戶帶客戶的良性循環(huán),開(kāi)辟期房樣板間展示區(qū)域，充分體現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì),明確推廣主調(diào)，持續(xù)升溫產(chǎn)品形象,優(yōu)化付款方式，增大準(zhǔn)客戶購(gòu)買承受性,15,格林花園要做的 征服市場(chǎng),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)暖冬的到來(lái)，優(yōu)質(zhì)位置產(chǎn)品的稀缺性與客源的稀缺成正比，我們沒(méi)有辦法控制冬季的長(zhǎng)短，但我們可以運(yùn)用科學(xué)的可行的手段為項(xiàng)目拓展客群，加快銷售速度，迎來(lái)格林花園的春天。,我們的現(xiàn)有條件,資 金不支持大力推廣 硬件設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)（樣板間） 價(jià) 格與市場(chǎng)價(jià)格持平 項(xiàng)目證件待完善,我們戰(zhàn)略實(shí)施必備條件,支持點(diǎn)一：形象宣傳,支持點(diǎn)二：樣板間,具備戰(zhàn)略必備條件實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù),拓展客戶渠道 精準(zhǔn)營(yíng)銷路線 節(jié)省推廣費(fèi)用,19,靶心客戶全省范圍,有效截流 河西區(qū)客群普通住宅購(gòu)買群體 資源拓展 銀行、單位、外阜機(jī)構(gòu)等客群 加大拓展 地市客群,20,完成銷售額前提條件,1.低價(jià)房推廣帶動(dòng)全盤銷售 2.依據(jù)工程進(jìn)度及工程 形象制定推盤計(jì)劃 3.抓緊時(shí)機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng),21,功能要求 體會(huì)到客戶的每個(gè)細(xì)節(jié)需求。 保證每一位到訪客戶的心情保持愉悅。 使客戶感受到尊貴感。 功能區(qū)的位置要注意銷售動(dòng)線的走向，配合銷售流程布置。,銷售形象及賣場(chǎng)打造,22,樣板營(yíng)銷,樣板間展示：精裝，充分體現(xiàn)房型、小區(qū)園林及 整體優(yōu)勢(shì)在必行 樣板間裝修：不同裝修風(fēng)格，公開(kāi)征集室內(nèi)設(shè)計(jì) 景 觀 呈現(xiàn)：小規(guī)模園林及休閑配套完善,23, 年度推廣計(jì)劃,24,2010年度推廣核心,結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品性質(zhì)及區(qū)域特征，推廣策略須結(jié)合推廣核心：,形象推廣團(tuán)購(gòu)資源拓展渠道開(kāi)發(fā),25,活動(dòng)接觸點(diǎn),（汽貿(mào)） 車主題,現(xiàn)場(chǎng)包裝,網(wǎng)絡(luò) 專業(yè)媒質(zhì),老客戶論壇,樣板區(qū)體驗(yàn),健康生活,置業(yè)顧問(wèn) 系統(tǒng)專業(yè) 講解,看房路線 實(shí)景體驗(yàn),樓書 dm派發(fā) 客戶通訊等,新舊晉祠路 戶外 宣傳指引,樓體pop,整體品牌 媒體宣傳,短信群發(fā),購(gòu)房送xx,購(gòu)房抽獎(jiǎng),戶外 廣告牌,團(tuán)購(gòu)活動(dòng),報(bào)紙分類 廣告,26,大區(qū)域： 以新舊晉祠路為主軸，對(duì)進(jìn)入河西向南的車流進(jìn)行指引 以項(xiàng)目及現(xiàn)場(chǎng)工地懸掛戶外pop 為主要形象，截流本區(qū)域客群 在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及道路沿線增設(shè)路 引及指示系統(tǒng) 立體宣傳攻勢(shì)展開(kāi)，直擊客群 建議樣板區(qū)開(kāi)放，作形象展示,擎天柱,樓體廣告,網(wǎng)絡(luò),報(bào)紙分類,路引,戶外 宣傳指引,其他宣傳,短信,銷售場(chǎng)所,售樓處,樣板間,廣告和現(xiàn)場(chǎng),27,網(wǎng)站內(nèi)容架構(gòu),flash,網(wǎng)站首頁(yè),物業(yè),項(xiàng)目介紹,最新動(dòng)態(tài),格林花園,強(qiáng)調(diào)企業(yè)品牌和文化，可與企業(yè)網(wǎng)站相連,介紹項(xiàng)目最新進(jìn)展。 發(fā)布項(xiàng)目信息；實(shí)景照片賞析,包含項(xiàng)目位置、網(wǎng)上沙盤、戶型產(chǎn)品、景觀綠化、樣板示范、工藝展示、交房標(biāo)準(zhǔn)、公示文件,長(zhǎng)風(fēng),格林會(huì),展示格林會(huì)（業(yè)主會(huì)所）的特有文化，格林花園的調(diào)性延展，組建網(wǎng)上俱樂(lè)部，搭建會(huì)員溝通平臺(tái)。,發(fā)布事實(shí)要聞及最新動(dòng)態(tài),宣傳長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)發(fā)展理念與文化,28,購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,送金卡,物業(yè)費(fèi),精裝修,折頁(yè)20000份； 樓書5000份,客代客，活動(dòng)中，一次性等送物業(yè)費(fèi),直投有效購(gòu)買力客戶，直接邀請(qǐng)參觀項(xiàng)目,各宣傳渠道展