漳州人民廣場歡樂城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議.ppt

漳州人民廣場歡樂城整體定位與物業(yè)發(fā)展建議,金牌代理 信心標識,chapter a 項目swot分析 chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況 chapter c 項目定位與價值研判 chapter d 后期運營建議,目錄 contents,chapter a 項目swot分析 chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況 chapter c 項目定位與價值研判 chapter d 后期運營建議,目錄 contents,項目基本情況,chapter a 項目swot分析,項目緊鄰cbd核心區(qū)，位于九龍山、通惠河畔，東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉運站約30米，北距通惠河約100米，項目西側現(xiàn)為平房、北側現(xiàn)為違章6層樓房。 項目性質為獨棟綜合樓，總用地面積？平方米，總建筑面積25559.7平方米，其中，地上5層5個單元建筑面積16298平方米，地下2層建筑面積9631.7平方米。,本案,本案,本案,項目周邊現(xiàn)狀,chapter a 項目swot分析,項目東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉運站約30米，北距通惠河約100米，項目西側現(xiàn)為平房、北側現(xiàn)為違章6層樓房。,西側平房,東側道路,項目周邊現(xiàn)狀,chapter a 項目swot分析,項目東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉運站約30米，北距通惠河約100米，項目西側現(xiàn)為平房、北側現(xiàn)為違章6層樓房。,北側建筑,南側鐵路,項目周邊現(xiàn)狀,chapter a 項目swot分析,項目東距西大望路約150米、南鄰鐵路、西距鐵路轉運站約30米，北距通惠河約100米，項目西側現(xiàn)為平房、北側現(xiàn)為違章6層樓房。,地上車位及南側入口,東北側平房,建筑經濟技術指標,chapter a 項目swot分析,注：建筑屋面已設混凝土框架，預留兩層改擴建空間，兩層改擴建建筑面積6500平方米。,建筑裝飾裝修及設備,chapter a 項目swot分析,一、外裝修標準 1、外墻裝修 外墻飾面：國產櫻桃紅花崗巖石材干掛； 外窗：三層中空斷橋鋁合金窗（5+9+5+9+5mm）；外墻保溫：50厚聚苯板； 2、大廳入口 入口采用不銹鋼旋轉門；地面鋪貼芝麻灰花崗巖石材； 3、屋面 保溫層為80厚擠塑聚苯板，防水層為gfz聚乙烯丙綸卷材復合防水； 4、屋面設混凝土框架，預留兩層改擴建空間； 二、內裝修標準 1、電梯廳、門廳、辦公區(qū) 地面：混凝土麻面，墻面、頂棚：水泥膩子基層； 2、樓梯間 地面：混凝土壓光，墻面、頂棚：涂料飾面； 3、水泵房、設備間、地下二層車庫 地面：混凝土壓光，墻面、頂棚：水泥膩子基層； 4、公共衛(wèi)生間 地面：混凝土麻面，墻面、頂棚：水泥膩子基層； 5、汽車坡道 地面：耐磨細石混凝土，墻面、頂棚：水泥膩子基層。,建筑裝飾裝修及設備,chapter a 項目swot分析,三、設備標準 1、空調系統(tǒng) 空調系統(tǒng)采用vrv變頻多聯(lián)式空調系統(tǒng)，選用格力品牌空調，室外機設于屋頂。 2、給水系統(tǒng) 從市政給水管網引入一條管徑dn150給水管，地下二層至地上三層為市政給水管網直接供水，地上四、五層為智能無負壓管網自動增壓給水設備供水。 3、排水系統(tǒng) 一至五層的污水從地下一層排出，經室外化糞池處理后排入市政污水管網。地下一層和地下二層的污水排至集水坑，通過潛污泵排至室外。 4、供電系統(tǒng) 在室外建設一個容量1000kva的箱式變電站，供電線路由室外變電站引入地下二層配電室，再通過電纜橋架送至各層強電豎井。 5、消防系統(tǒng) 室內消火栓系統(tǒng)管道布置成環(huán)狀管網，屋頂設消防水箱，自動噴灑采用預作用式自動噴灑系統(tǒng)。 6、電梯 采用上海富士fujinpvf客用電梯，轎箱尺寸1600mm*1500mm，載重量1000kg，數(shù)量共5臺，停層：8層8站8門。 7、燃氣系統(tǒng) 從市政引入dn50管道至地下一層燃氣計量間。 8、電話、電視系統(tǒng) 電話、電視系統(tǒng)由室外電纜引入地下一層機房內，通過管道接入弱電豎井內分配箱，室內布線待用戶二次裝修時具體實施。電話系統(tǒng)由中國鐵通公司施工。,建筑裝飾裝修及設備,chapter a 項目swot分析,緊鄰cbd核心區(qū)，周邊商務氛圍濃厚，配套齊全，擁有200多家世界五百強企業(yè)，區(qū)域知名度享譽全球； cbd區(qū)域交通便利，多條城市主干道，直達首都機場、天安門、奧運商圈、國家體育中心、中關村商圈，擁有多條地鐵線路及幾十條公交線路通達北京城市各處； 周邊規(guī)劃有文化街、城市公園等文化景觀資源； 項目占地面積較大、建筑體量較小，綠化環(huán)境較好，車位充足，利于后期運營和產品銷售； 項目已經建成，外觀較好，且存在改擴建可能，面積可以增加約6500平方米； 可整體作為獨棟，也可進行單元分割或整層分割，還可進行分單元分層分割。,chapter a 項目swot分析,優(yōu)勢（s）,chapter a 項目swot分析,劣勢（w）,項目目前交通通達性較差，不臨主要道路，且距離地鐵及公交站點較遠； 現(xiàn)狀北側為待拆遷違章樓房，東西兩側為待拆遷平房，南側緊鄰鐵路、開行列車較多、視野景觀較差，四周環(huán)境較差； 目前東側入口道路狹窄、臟亂，從西大望路通行距離長；南側入口必須穿越鐵路橋洞才能到達項目，且入口處狹窄局促，道路轉彎較多； 項目土地取得方式為劃撥性質，整體轉讓須補交土地出讓金； 建筑規(guī)劃性質為倉儲綜合樓，且高度較低，標志性較差； 內外部裝修及設施設備配備等硬件等同于乙級寫字樓，檔次一般； 內部為尚未進行裝修，需要投入裝修資金； 地下空間面積較大，因項目通達性差，地下商業(yè)價值難以發(fā)揮。,chapter a 項目swot分析,機會（o）,項目緊鄰cbd核心區(qū)，區(qū)域商務需求旺盛；區(qū)域潛在價值大； 項目周邊規(guī)劃良好，道路及景觀價值存在極大改善可能，改善后項目升值潛力巨大； 項目存在改擴建的機會，面積可增加約6500平方米 可以進行多樣分割租售。,chapter a 項目swot分析,威脅（t）,本案周邊道路及景觀環(huán)境的改善沒有明確的時間表，存在不確定性； cbd東擴規(guī)劃，重點向東發(fā)展，預計帶來較多競爭項目； cbd區(qū)域商住公寓量較大，替代產品多，給本案的租售帶來極大競爭； 頂層改擴建的可能性，需進行技術、經濟可行性論證； 本案地下空間商業(yè)價值的發(fā)揮有一定難度，是一大威脅。,交通通達性差，出入口不理想 四周環(huán)境臟亂 倉儲綜合樓，標志性差 軟硬件設施等同于乙級寫字樓 需要投入改擴建及裝修改造資金 地下空間商業(yè)價值小,cbd核心區(qū)域，商務氛圍濃厚 區(qū)域交通良好 獨棟建筑 占地面積大，建筑體量小 存在改擴建可能 可以多樣分割,商務需求旺盛 規(guī)劃道路環(huán)境有改善可能 存在改擴建機會 可以多樣分割租售，銷售靈活,道路及環(huán)境改善沒有時間表 替代競爭項目多，競爭激烈 改擴建的可能性 地下空間價值發(fā)揮難,s,w,o,t,項目swot分析矩陣分析,思 考 的 力 量,怎樣定位？,發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢,區(qū)域市場怎樣？,chapter a 項目swot分析 chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況 chapter c 項目定位與價值研判 chapter d 后期運營建議,目錄 contents,chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況,cbd區(qū)域甲級寫字樓銷售市場情況 目前cbd區(qū)域甲級寫字樓項目基本以出租為主，銷售極少，現(xiàn)只有soho中國收購的嘉盛中心項目在售。,物業(yè)級別：甲級 開間面積：150-2400平米 所屬商圈：cbd 物業(yè)地址：朝陽區(qū)東三環(huán)北路甲19號 開 發(fā) 商：soho中國 銷售價格：43000元/平米 物業(yè)管理費：30元/平米/月 總建筑面積：105,003 平方米 辦公樓面積：76,385 平方米 實際樓層數(shù)：37層 標準層面積: 2,400 平方米 層 高: 3.9米,可拆分銷售，即將開盤，價格已定。,嘉盛中心,chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況,cbd區(qū)域甲級寫字樓租賃市場情況 目前cbd區(qū)域甲級寫字樓項目基本以出租為主，租金一般在在5-9元/平米/天，出租率在85%-92%之間。,chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況,cbd區(qū)域乙級寫字樓銷售市場情況 目前cbd區(qū)域乙級寫字樓項目基本以出租為主，現(xiàn)有百環(huán)商務樓和陽光財富大廈在售。,百環(huán)商務樓,物業(yè)級別：乙級 開間面積：150-300 平方米 所屬商圈：cbd 物業(yè)地址：朝陽區(qū)東三環(huán)雙井橋東南側 開 發(fā) 商：百環(huán)房地產實業(yè)有限公司 銷售價格：26000元/平米（可議） 物業(yè)管理費：2.80元/平方米/月 總建筑面積：35000 平方米 共3個獨棟面積:7800平米,12000平米,14600平米 實際樓層數(shù)：4層7層5層地下兩層,地上三層 標準層面積:1900-2600平方米 層 高: 4.2米,整棟出售，銷售狀況較差，近半年未成交。,chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況,cbd區(qū)域乙級寫字樓銷售市場情況 目前cbd區(qū)域乙級寫字樓項目基本以出租為主，現(xiàn)有百環(huán)商務樓和陽光財富大廈在售。,陽光財富大廈,可拆分銷售，銷售情況較好。,物業(yè)級別：乙級 開間面積：59.83-458.66 平方米 所屬商圈：cbd 物業(yè)地址：朝陽區(qū)西大望路63號 開 發(fā) 商：中力房地產開發(fā)有限公司 銷售價格 ：19500元/平米 物業(yè)管理費：6.58元/平方米/月 總建筑面積：27296.18平方米 實際樓層數(shù)：地上18層，地下2層 標準層面積: 1,200 平方米 層 高: 3.25米,chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況,cbd區(qū)域乙級寫字樓租賃市場情況 目前cbd區(qū)域乙級寫字樓項目基本以出租為主，租金一般在在3-5元/平米/天，出租率在75%-88%之間。,chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況,cbd區(qū)域商務樓、商住樓二手房銷售情況 目前cbd區(qū)域商務樓、商住樓二手房銷售案例很多，價格集中在23000-35000元/平米之間，面積集中在80-300平米之間。,chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況,cbd區(qū)域寫字樓租售情況小結,甲級寫字樓出租率較高，基本在85%以上，價格較高，在5-9元/天/平米； 甲級寫字樓銷售項目較少，拆分銷售情況較好，整棟銷售情況較差，價格在26000元/平米-43000元/平米之間； 乙級寫字樓出租率一般，基本在75%以上，價格較高，在3-5元/天/平米； 乙級寫字樓銷售項目較少,拆分銷售情況較好，價格在20000元/平米-25000元/平米之間； 二手商務樓、商住樓銷售較多，銷售情況較好，價格在23000元-35000元/平米之間。,chapter a 項目swot分析 chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況 chapter c 項目定位與價值研判 chapter d 后期運營建議,目錄 contents,符合市場的發(fā)展,符合項目自身情況,可行性,特色差異性,投資者,消費者,消費者需求的理由是什么,投資者購買的理由是什么,定位原則,市場定位突破口,借勢強調順勢而為； 策劃有兩種，一是造勢（甚至是逆勢），另一是順勢； 造勢主要是營銷，定位上不能采用造勢； 采用順勢而為的方式，利用現(xiàn)有的市場機會，做出明確的形象表達是本項目應該選取的方向； 本案最大特色差異性cbd核心區(qū)域占地面積大的獨棟綜合樓； 依托項目特色差異性形成獨特的商務總部集群。,市場屬性：主流成熟市場區(qū)域 產品屬性：非主流非成熟產品,項目作為主流商務成熟區(qū)域內 項目內環(huán)境及產品較差的非主流產品 需要足夠的眼球來吸引關注 需要足夠的態(tài)度來發(fā)表聲明 需要足夠的姿態(tài)來表明立場 需要足夠的獨門武器來參與競爭 需要足夠的價值體系來引導消費,項目定位,市場定位,cbd核心區(qū)域 企業(yè)獨立商務總部,cbd核心區(qū)域：代表高度，國際化，未來、機會、活力和繁榮的代名詞； 企業(yè):指明代表前沿性、創(chuàng)造性、聚合功能的企業(yè)； 獨立:本案獨特地理位置，獨立院落，私屬的空間； 商務總部：代表企業(yè)集團總部。,貿易、傳媒、物流、科技等中小企業(yè),cbd的中小企業(yè)、專業(yè)地產投資客,貿易（食品、服裝、鞋類等） 傳媒業(yè)（廣告、設計、展覽等） 物流業(yè)（貨運、郵遞等） 科技（研發(fā)、電子等）,客戶定位,目標客戶分析,租金價格確定：采用市場比較法確定租賃價格，然后進行價格修正，最終確定租金價格。,租金價格比較內容,價格定位租金價格確定（地上部分）,比較案例項目租金價格,租賃項目系數(shù)確定,本案租金價格確定 根據(jù)確定的各項目參數(shù)計算本項目的租金價格采用公式：x=m*0.96*0.92*0.98*1.00*0.98*0.98/a*b*c*d*e*f 其中： x 為本項目計算價格 m 為各參考項目的平均價格 a 為各參考項目的地理位置系數(shù) b 為各參考項目的樓盤本體系數(shù) c 為各參考項目的自然景觀系數(shù) d 為各參考項目的精裝修系數(shù) e 為各參考項目的內部娛樂系數(shù) f 為各參考項目的交通通達性系數(shù),各參考項目均價： m= 4.3元/平米/天 根據(jù)價格計算公式得出： x= 3.4元/平米/天,價格定位銷售價格確定（地上部分）,銷售價格確定：采用市場比較法與租金反推法加權平均后，再進行價格修正，最終確定銷售價格。,市場比較法 銷售價格比較內容,市場比較法 比較案例項目銷售價格,市場比較法 銷售項目系數(shù)確定,市場比較法 銷售價格確定 根據(jù)確定的各項目參數(shù)計算本項目的銷售價格采用公式：x=m*0.96*0.96*0.98*1.00*0.99*0.96/a*b*c*d*e*f 其中： x 為本項目計算價格 m 為各參考項目的平均價格 a 為各參考項目的地理位置系數(shù) b 為各參考項目的樓盤本體系數(shù) c 為各參考項目的自然景觀系數(shù) d 為各參考項目的精裝修系數(shù) e 為各參考項目的內部娛樂系數(shù) f 為各參考項目的交通通達性系數(shù),各參考項目均價： m= 24000元/平米 根據(jù)價格計算公式得出： x= 20609元/平米,租金反推法 銷售價格確定,本案租金預計為3.4元/平米/天，如果購房者（出租人）要達到年回報率6.67%(15年可收回投資)的情況下，銷售價格為18360元/平米。,租金測算銷售價格表,市場比較法與租金反推法加權計算出項目在目前狀況下的市場價格： 市場比較法計算出的價格：20609元/平米，權重為60%； 租金反推法計算出的價格為：18360元/平米，權重為40%； 則，本案加權平均價格為： （20609元/平米*60%+18360元/平米*40%）= 19709元/平米,加權平均價格與價格修正,整棟銷售均價一般為拆分銷售價格的0.85折 則，本案整棟銷售價格為： 19709*85%= 16753元/平米,加權平均銷售價格,銷售價格修正,整棟銷售地上部分價格為16753元/平方米,地下一層價格確定,地下一層可以實現(xiàn)的功能為康體超市員工餐廳員工住宿倉儲物業(yè)辦公室等,此類型空間一般為租賃，租賃價格較低，平均約1.5元/平米/天，出租率平均約80%。,租金測算銷售價格表,整棟銷售地下一層部分價格為6480元/平方米,地下二層價格確定,地下二層可以實現(xiàn)的功能為車位倉儲等（地上車位較充足）,此類型空間一般為租賃，平均租賃價格約1.2元/平米/天，出租率平均約70%。,租金測算銷售價格表,整棟銷售地下二層部分價格為4536元/平方米,收購價格建議,地上部分收購價格=【(整棟銷售價格預計地上面積改擴建成本】預計地上面積 說明：地上部分收購價格指包含現(xiàn)有地上面積和改擴建2層面積在內的地上總面積的價格。 預計地上面積=5層地上面積+2層擴建面積 =16298平米+6500平米 =22798平米 改擴建成本=2層擴建成本+二次裝修成本 =6500平米2500元/平米+22798平米800元/平米 =3448.84萬元 整棟銷售價格為16753元/平米,整棟收購地上部分最高價格為15240元/平方米,地下部分收購價格=【(地下一層銷售價格地下一層面積+地下二層銷售價格 地下二層面積】地下總面積 地下總面積=9631.7平米 地下銷售價格：地下一層價格為6480元/平米，與地下二層價格為4536元/平米,收購價格建議,整棟收購地下部分最高價格為5475元/平方米,收購價格建議,整棟收購地上部分價格為15240元/平方米，地上總價為34744.15萬元（實現(xiàn)前提：改擴建2層面積6500平米）,整棟收購地下部分價格為5475元/平方米，地下總價為5273.36萬元,整棟收購單價為12340元/平方米(包含改擴建面積) 整棟收購總價為40017.51萬元(包含改擴建面積),chapter a 項目swot分析 chapter b cbd區(qū)域寫字樓市場租售情況 chapter c 項目定位與價值研判 chapter d 后期運營建議,目錄 contents,后期運營建議方案一,原因： 內部銷售1個單元（20%）再出租部分，有利于快速回款，保證現(xiàn)金流，緩解本案收購尾款 壓力。內部銷售比例不宜過高，一個單元為宜，既避免銀行質疑，又避免后期過大還貸壓 力。 對外銷售4個單元（80%），有利于本案保持持續(xù)現(xiàn)金流，可采用整體銷售和拆分銷售兩種 方式，整體銷售為1個單元（20%），價格較低、利潤較少，利于大額回款，但銷售難度較 大；拆分銷售為3個單元（60%），價格較高，利潤較大，利于持續(xù)回款，銷售難度較小。,思路:租售并舉 對外銷售4個單元(80%),內部銷售1個單元(20%)+出租。,后期運營建議方案一,說明： 內部銷售再出租部分，首先由內部員工購買,從銀行套出貸款后,再對外出租賃。利用銀行貸款緩解前期資金壓力,利用出租收入歸還貸款月供。內部銷售再出租部分待產品升值后再銷售獲得更高利潤。 對外銷售部分兩種方案，即，20%整售、60%拆分銷售。拆分銷售第一種方案：把每一個單元每一層作為一個銷售單位,15個銷售單位，每個單位面積約為600平米,針對中型企業(yè)銷售；拆分銷售第二種方案：把每一個單元每一層進行分割銷售,多個銷售單位，每個單位面積約200-300平米，針對小型企業(yè)銷售。 備注：方案一可以靈活掌握，整售完成后，可拿未拆分單元再次整售。,思路:租售并舉 對外銷售4個單元(80%),內部銷售1個單元(20%)+出租。,后期運營建議方案二,原因： 整體銷售1個單元（20%），利于大額回款,但銷售難度較大。 拆分銷售4個單元（80%），利于快速回款，銷售難度較小。 說明:拆分銷售第一種方案：把每一個單元每一層作為一個銷售單位,20個銷售單位，每個單位 面積約為600平米,針對中型企業(yè)銷售；拆分銷售第二種方案：把每一個單元每一層進行分 割銷售,多個銷售單位，每個單位面積約200-300平米，針對小型企業(yè)銷售。 備注：方案二可以靈活掌握，整售完成后，可拿未拆分單元再次整售。,思路：地上全部