2011成都綜合體市場(chǎng)物業(yè)調(diào)研專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告.ppt

成都綜合體市場(chǎng)物業(yè)調(diào)研專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇開(kāi)發(fā)背景1、綜合體背景2、分物業(yè)背景策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇成都綜合體發(fā)展特征解析成都市綜合體發(fā)展日臻成熟，目前正處在二三階段之間，城市正面臨全面升級(jí)多位于市區(qū)傳統(tǒng)CBD極佳地段；商業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位；城市綜合體開(kāi)發(fā)探索階段，初具雛形，多為失敗案例多以“新區(qū)”開(kāi)發(fā)為主；多以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)，兼顧主力公寓走量、同時(shí)寫(xiě)字樓聚集人氣，產(chǎn)品更復(fù)合化商業(yè)發(fā)展異常成功，但公寓、寫(xiě)字樓的辦公居住功能較弱城市中心，副中心及核心地段全面發(fā)展，規(guī)模檔次高低出現(xiàn)多樣化，高品質(zhì)及創(chuàng)新化成為市場(chǎng)主流基本為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，開(kāi)始國(guó)際級(jí)高端配套（酒店等），提升價(jià)值各物業(yè)功能均衡發(fā)展新城市廣場(chǎng)階段特征代表項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新鴻基環(huán)球貿(mào)易中心第一階段第二階段第三階段策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇項(xiàng)目類(lèi)型超大規(guī)模資源型主流型精品型代表項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)/金怡源蘋(píng)果之城/新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣/美年廣場(chǎng)世豪廣場(chǎng)/保利國(guó)際廣場(chǎng)/華置廣場(chǎng)凱德置地、來(lái)福士廣場(chǎng)項(xiàng)目特征大規(guī)模，具有稀缺資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商品牌為市場(chǎng)所認(rèn)可，價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流依托地段價(jià)值的常規(guī)綜合體開(kāi)發(fā)，總建面約20萬(wàn)40萬(wàn)左右，同質(zhì)化嚴(yán)重項(xiàng)目的特質(zhì)顯著，整體規(guī)模較小，約20萬(wàn)左右，通常以主題商業(yè)帶動(dòng)寫(xiě)字樓及住宅公寓層級(jí)劃分三級(jí)一級(jí)二級(jí)產(chǎn)品特色憑借豐富的稀缺資源及高端產(chǎn)品定位吸引區(qū)域置業(yè)高端客戶(hù)群體，發(fā)展商品牌優(yōu)勢(shì)同樣使其深受市場(chǎng)客戶(hù)青睞產(chǎn)品線較全，價(jià)格相對(duì)不高，以小博大，價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活，目標(biāo)客戶(hù)明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品以個(gè)性化的產(chǎn)品吸引客戶(hù)就個(gè)體特征來(lái)看，成都市各綜合體可分為超大規(guī)模資源型、主流型和精品型三種類(lèi)型，而本案屬于精品型城市綜合體成都綜合體發(fā)展特征解析策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇目前成都綜合體開(kāi)發(fā)正迎來(lái)一個(gè)井噴爆發(fā)的階段，四大板塊競(jìng)爭(zhēng)格局漸已形成成都已經(jīng)正式邁入城市綜合體時(shí)代，一個(gè)全新的成都商業(yè)、商務(wù)大格局正悄然展開(kāi)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前成都在建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目數(shù)十個(gè)，大多數(shù)體量都是10萬(wàn)平方米以上；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年成都市立項(xiàng)綜合體50多個(gè)，未來(lái)供應(yīng)面積達(dá)1000萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，城南表現(xiàn)最為突出。而隨著城市規(guī)劃推進(jìn)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前成都市綜合體應(yīng)逐漸形成四大板塊競(jìng)爭(zhēng)格局：東大街板塊、人南路及天府新城板塊、市中心板塊、非典型板塊（城西及城北）成都綜合體競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀解析策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇城市中心區(qū)域富力天匯MALL九龍倉(cāng)國(guó)金中心華置廣場(chǎng)產(chǎn)品種類(lèi)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅規(guī)模60萬(wàn)，商業(yè)25萬(wàn)49萬(wàn)30萬(wàn)業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)商業(yè)定位中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)高端高檔精品商業(yè)主要構(gòu)成單元富力天匯MALL、富力JW萬(wàn)豪酒店、愛(ài)丁堡公館、史丹尼國(guó)際公寓、超甲級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)中心花園式咖啡廳、茶樓，6星級(jí)的精品酒店，全球最高級(jí)的品牌195米的高檔電梯公寓和超5星酒店市中心板塊占據(jù)核心商圈黃金地段位置，高檔集中商業(yè)為主。已聚集足夠的人氣和商業(yè)氛圍，走高端路線成都綜合體競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀解析各板塊解析在售及潛在項(xiàng)目：約58個(gè)在售及未來(lái)供應(yīng)：170200萬(wàn)方策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇城東中心區(qū)域新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)東大街鐵獅門(mén)項(xiàng)目產(chǎn)品種類(lèi)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅規(guī)模130萬(wàn)，13萬(wàn)17萬(wàn)業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)商業(yè)定位高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)主要構(gòu)成單元超五星級(jí)酒店、高檔酒店式服務(wù)公寓及超一流甲級(jí)寫(xiě)字樓和大型高檔購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際化住宅甲級(jí)寫(xiě)字樓、住宅、酒店式公寓、商場(chǎng)東大街板塊西部金融街，基本以寫(xiě)字樓為核心物業(yè)，板塊人氣和商務(wù)氣氛正快速成熟中，未來(lái)將成為城市高端的商務(wù)綜合體集群在售及潛在項(xiàng)目：約1520個(gè)在售及未來(lái)供應(yīng)：600700萬(wàn)方成都綜合體競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀解析各板塊解析策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇城北區(qū)域金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)瑞安城北天地綠地世紀(jì)城龍湖北城天街產(chǎn)品種類(lèi)商業(yè)、住宅商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅商業(yè)、住宅規(guī)模120萬(wàn)，商業(yè)7.4萬(wàn)48萬(wàn)，6萬(wàn)商業(yè)276畝占地276畝，商業(yè)40萬(wàn)業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)商業(yè)定位中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)主要構(gòu)成單元室內(nèi)步行街、精品餐飲街、SOHO公寓、住宅高檔住宅、豪華寫(xiě)字樓、商業(yè)星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、主力大賣(mài)場(chǎng)、時(shí)尚休閑街、高端公寓樓大賣(mài)場(chǎng)、時(shí)尚百貨、高端品質(zhì)住宅非典型板塊城西城北鄯散量分布，多為價(jià)值洼地，舊城改造區(qū)域，為主，多以商業(yè)和國(guó)內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)為主在售及潛在項(xiàng)目：約58個(gè)在售及未來(lái)供應(yīng)：約300萬(wàn)方成都綜合體競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀解析各板塊解析策風(fēng)行旗下專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)論壇凱德置地來(lái)福士廣場(chǎng)保利中心花樣年美年廣場(chǎng)產(chǎn)品種類(lèi)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅規(guī)模23.4萬(wàn)，商業(yè)7.4萬(wàn)40萬(wàn)100萬(wàn)業(yè)態(tài)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)居住、辦公、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)商業(yè)定位高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)中高端時(shí)尚百貨商場(chǎng)主要構(gòu)成單元甲級(jí)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓BoutiqueOffice高品質(zhì)住宅、商業(yè)和高端寫(xiě)字樓、300m成都高空豪華觀景臺(tái)、保利院線住宅、寫(xiě)字樓、LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、藝術(shù)館、總部基地、培訓(xùn)中心城南區(qū)域人南路及天府新城板塊供應(yīng)巨大，品質(zhì)高端，受區(qū)域成熟度所限價(jià)格相對(duì)較平，但未來(lái)