鹽城市容積率細則.doc

鹽規(guī)201128號機關(guān)各處室，各分局，各直屬單位：為進一步規(guī)范城市規(guī)劃編制和實施管理，提高城市規(guī)劃工作的質(zhì)量和水平，根據(jù)國家、省、市近期出臺的有關(guān)文件，結(jié)合鹽城規(guī)劃管理實際，我局組織制訂了鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法（試行），現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。特此通知。附：鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法（試行）。二一一年五月十八日鹽城市市區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法（試行）第一條為規(guī)范建設(shè)用地容積率的規(guī)劃管理，維護建設(shè)市場的公開、公平、公正，創(chuàng)優(yōu)服務(wù)發(fā)展環(huán)境，提高依法行政水平，根據(jù)省、市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、城市規(guī)劃相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和專業(yè)技術(shù)標準和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)201010號文件的通知（建房2010155號）、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國土資發(fā)2010151號）精神，江蘇省建設(shè)廳、監(jiān)察廳關(guān)于切實加強經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于鹽城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行招標、拍賣、掛牌的經(jīng)營性建設(shè)用地。第三條經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前，規(guī)劃部門應(yīng)當嚴格依據(jù)經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃,科學(xué)確定建設(shè)用地使用性質(zhì)、容積率和其他規(guī)劃條件。第四條規(guī)劃部門對建設(shè)用地和建設(shè)項目實施規(guī)劃許可，應(yīng)保持容積率指標規(guī)劃管理的延續(xù)性和一致性。對同一地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工核實，核定的容積率指標應(yīng)前后一致。經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照土地出讓規(guī)劃條件中核定的容積率指標進行開發(fā)建設(shè)，原則上不得調(diào)整。分期開發(fā)建設(shè)的用地，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的計入容積率建筑面積總和，不得突破土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計算的總建筑面積。第五條規(guī)劃條件是政府出讓土地的約定條件，其中容積率指標是規(guī)劃條件的核心內(nèi)容之一。土地一經(jīng)出讓，任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃條件確定的容積率。建設(shè)單位或者個人應(yīng)當按照規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的內(nèi)容進行建設(shè)，不得擅自變更；確需變更的，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請。變更內(nèi)容依法應(yīng)當先經(jīng)其他主管部門同意的，建設(shè)單位或者個人在向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更時，應(yīng)當提供相關(guān)證明文件。申請變更的內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準，應(yīng)按法定程序先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。對房地產(chǎn)開發(fā)項目，除因公共利益需要外，申請變更的內(nèi)容涉及提高容積率、改變使用性質(zhì)、降低綠地率、減少必須配置的公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批變更規(guī)劃許可前應(yīng)當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見。因變更規(guī)劃許可內(nèi)容給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，申請變更的建設(shè)單位或者個人應(yīng)當依法給予補償。土地出讓后，規(guī)劃條件確定的容積率指標確需調(diào)整的，必須符合以下條件之一：1、城市總體（專項）規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；2、因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；3、國家和省的有關(guān)政策發(fā)生變化的。符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法利益的前提下，城市規(guī)劃行政主管部門可以按規(guī)定程序商土地行政主管部門提出容積率調(diào)整指標的意見后報市規(guī)劃委員會研究，并報市人民政府批準。第六條符合控制性詳細規(guī)劃的容積率指標調(diào)整程序1、調(diào)整規(guī)劃條件確定的容積率，應(yīng)當由建設(shè)單位提出申請，并說明調(diào)整理由。2、規(guī)劃部門應(yīng)組織專家對調(diào)整的必要性和規(guī)劃調(diào)整方案的合理性進行論證，并向社會公示和組織聽證。經(jīng)專家論證、社會公示和聽證，認為確需調(diào)整容積率的，應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證、公示、聽證結(jié)論等相關(guān)材料報市規(guī)委會研究并報市人民政府批準。3、經(jīng)市人民政府批準，規(guī)劃部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并抄告國土等有關(guān)部門，告知建設(shè)單位辦理相關(guān)手續(xù)。4、經(jīng)批準提高容積率的，建設(shè)單位必須與國土部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，補交土地出讓金差價和相關(guān)建設(shè)規(guī)費。規(guī)劃部門按照國有土地使用權(quán)出讓合同及補充協(xié)議、土地出讓金差價和相關(guān)建設(shè)規(guī)費補交手續(xù)及市政府審批的意見，辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。第七條容積率計算規(guī)則1、容積率系指某一基地范圍內(nèi)地面以上各類建筑的計入容積率建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積計算按照本辦法及建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。2、住宅層高不應(yīng)低于2.8米，且不應(yīng)高于3.0米。當住宅建筑套型內(nèi)局部層高大于4.9米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.5米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。4、當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積按該層水平投影面積的3倍計算。5、設(shè)置于屋頂?shù)穆杜_、空中花園無封閉頂蓋的不計算建筑面積，設(shè)封閉頂蓋的應(yīng)按其水平投影面積的一半計算建筑面積并納入容積率指標。其它層設(shè)置露臺、空中花園、入戶花園須按陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標。住宅建筑因設(shè)置中央空調(diào)等設(shè)施需要設(shè)置的與室內(nèi)相通的室外設(shè)備平臺，其進深不得大于1.1米，長度不得大于2.0米，其建筑面積應(yīng)按陽臺的相關(guān)規(guī)定計算建筑面積并納入容積率指標。計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積應(yīng)按其水平投影面積的一半計算，其中住宅陽臺最寬處凈深不應(yīng)大于1.8米（不規(guī)則的陽臺，按其凈深的平均值控制），超過1.8米以上部分按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。每套住宅陽臺、露臺、空中花園、入戶花園、設(shè)備平臺的水平投影面積總和不得大于該套住宅套型計算建筑面積的10%,超出10%的以上部分按其水平投影全面積計算建筑面積并納入容積率指標。6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以建筑周邊20米范圍內(nèi)室外地坪設(shè)計平均標高作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。7、計算含底層車庫建筑的容積率指標時，層高小于2.2米的底層車庫建筑面積不計入容積率。由于相關(guān)規(guī)范的凈高要求等因素影響，車庫層高不大于2.45米，車庫建筑面積也不計入容積率。8、底層架空層建筑層高須大于3.0米,其架空部分建筑面積可不計入地塊容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部應(yīng)按建筑面積計算等相關(guān)規(guī)定計算面積并納入容積率指標。架空部分應(yīng)滿足以柱、剪力墻落地；視線通透、空間開敞；無特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用，如作為停車空間等利用應(yīng)按規(guī)定計算建筑面積并計入容積率。中間層不宜設(shè)置架空層，架空層應(yīng)計入建筑層次。9、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、影劇院、大型會議廳、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本辦法計算容積率，其建筑面積的計算值按照建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。10、新建的地上三層及以上獨立公共停車庫建筑面積不計入容積率。11、住宅建筑頂部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.設(shè)計不利用的坡屋面不得開設(shè)窗洞、門洞、上人孔。其檐口高度不得高于0.6米。設(shè)計利用的坡屋面空間按照相關(guān)規(guī)范設(shè)計并計算建筑面積納入容積率。因建筑造型設(shè)計不利用的坡屋頂屋脊高度不得大于2.5米。12、窗臺比相近室內(nèi)樓、地面高出0.45米的飄窗不計算建筑面積，不大于0.45米窗臺高度的飄窗應(yīng)按其全部水平投影面積計算建筑面積并納入容積率指標。飄窗凸出外墻寬度不得大于0.7米。13、設(shè)計單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑使用性質(zhì)、層次、建筑面積和總建筑面積。第八條核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證容積率的管理措施。規(guī)劃部門應(yīng)嚴格依據(jù)土地出讓合同規(guī)定的用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)依容積率計算的總建筑面積控制建設(shè)項目的實施，采用倒扣控制建筑面積的方法，即在規(guī)定的建筑面積上限指標基礎(chǔ)上核減分期開發(fā)的建設(shè)項目建筑面積，一旦達到建筑面積上限值，則不得批準剩余未實施的建設(shè)項目。第九條規(guī)劃核實容積率的管理措施。建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當就建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實。經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容的，建設(shè)單位或者個人不得組織竣工驗收，產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。經(jīng)核實計容建筑面積超土地出讓容積率指標時，須按照現(xiàn)場實測面積數(shù)據(jù)結(jié)合本辦法及建筑工程建筑面積計算規(guī)范計算計容建筑面積。如超容積率的面積與原規(guī)劃工程發(fā)證面積比值不大于1%時，須將超容積率的面積數(shù)據(jù)函告國土部門完善