咨詢公司的酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告.doc

3.4普陀區(qū)五星級(jí)酒店分析本文中所指的五星級(jí)酒店包括上海所有已持五星級(jí)牌照的酒店及已開業(yè)的準(zhǔn)五星級(jí)酒店。3.4.1五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析供應(yīng)量：上海市五星級(jí)酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，截至目前,上海市共有五星級(jí)酒店19家，累計(jì)客房總數(shù)9453間。平均每座酒店擁有472間客房。01、02年五星級(jí)酒店入住率分析：從整體上看，在過去兩年中，本市五星級(jí)酒店的入住率基本呈上升趨勢(shì)（除個(gè)別淡季，如春節(jié)期間），2002年平均入住率達(dá)到78.91%。幫你解決一切難題包括企業(yè)和個(gè)人一切的一切/zhubrajie現(xiàn)在=免費(fèi)注冊(cè)=(用你的姓名搶注）享受會(huì)員功能極力推薦。補(bǔ)充一下信息實(shí)名認(rèn)證要用到身份證相片用手機(jī)照下來(lái)然后上傳上去就行了，實(shí)名認(rèn)證是對(duì)用戶資料的真實(shí)性5star60%65%70%75%80%85%90%J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-025star0200040006000800010000199119921993199419951996199719981999200020012002客房數(shù)新增供應(yīng)累積供應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證審核。保障用戶的合法權(quán)益。01、02年平均客房?jī)r(jià)（實(shí)際價(jià)格）從過去兩年酒店價(jià)格水平來(lái)看，本市五星級(jí)酒店的價(jià)格均相對(duì)比較穩(wěn)定；從具體數(shù)據(jù)分析，本市五星級(jí)酒店標(biāo)房的平均價(jià)格維持在100美元130美元/日之間，五星級(jí)的價(jià)格要比四星級(jí)的價(jià)格高出50%以上需求分析境外客人（含港澳臺(tái)）為五星級(jí)酒店的主要客源，境外客人比例超過80%，有些高達(dá)90%以上，如喜來(lái)登豪達(dá)太平洋酒店。境外來(lái)滬的人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對(duì)高級(jí)酒店的實(shí)際需求量。自1990年以來(lái)，來(lái)滬旅游的境外人數(shù)快速增長(zhǎng)，1995年為136.79萬(wàn)，2001年超過200萬(wàn)，2002年達(dá)到272萬(wàn)，比上年增長(zhǎng)36%。近年來(lái)海內(nèi)外客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例走勢(shì)穩(wěn)中有升，其中，海外客源平均達(dá)到20.40%，2002年有20.75%抵滬海外客人住宿五星級(jí)酒店。20406080100120140J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-02USD/night5star線性（房?jī)r(jià)走勢(shì)）24.0231.1889.3136.79181.4204.26272.50501001502002503001978年1980年1990年1995年2000年2001年2002年入境境外旅游者人數(shù)(萬(wàn)人次)區(qū)域市場(chǎng)分析五星級(jí)酒店的主要分布區(qū)域主要位市中心六個(gè)區(qū)，普陀區(qū)只擁有四星級(jí)酒店兩座，沒有五星級(jí)酒店。高檔酒店及客房數(shù)量都相對(duì)較少。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱，未來(lái)將是區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。海內(nèi)外客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例0%5%10%15%20%25%199419951996199719981999200020012002海外客源需求比例0.0%0.1%0.1%0.2%0.2%0.3%國(guó)內(nèi)客源需求比例海外客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例國(guó)內(nèi)客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例2002年底上海四、五星級(jí)酒店分布情況694351225靜安長(zhǎng)寧徐匯盧灣黃浦浦東普陀其它區(qū)域市場(chǎng)潛力分析我行根據(jù)上海市歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)未來(lái)五年內(nèi)五星級(jí)酒店的潛在需求和市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。其預(yù)測(cè)主要數(shù)據(jù)包括：1)上海的海外游客入境人次預(yù)測(cè)根據(jù)上海歷年海外游客入境人次平均的幾何增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)；2)國(guó)內(nèi)其它省市來(lái)滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的預(yù)測(cè)根據(jù)上海歷年國(guó)內(nèi)其它省市來(lái)滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長(zhǎng)率；3)未來(lái)五星級(jí)酒店的客房供應(yīng)量預(yù)測(cè)根據(jù)已知的未來(lái)可能新增酒店供應(yīng)量來(lái)測(cè)算。如下圖所示，預(yù)測(cè)結(jié)果如下：0%20%40%60%80%100%區(qū)域供應(yīng)量（百分比）靜安長(zhǎng)寧徐匯盧灣黃浦浦東普陀其它區(qū)域未來(lái)五年內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中，市場(chǎng)供應(yīng)量的平均增長(zhǎng)率為8.36%，略高于潛在需求量8.08%的增長(zhǎng)。由于需求量的預(yù)測(cè)是基于對(duì)過去10年的平均幾何增長(zhǎng)率，而在此期間，上海的高檔酒店業(yè)因亞洲金融危機(jī)的影響而經(jīng)歷了一段低靡期，需求量一度下滑至負(fù)增長(zhǎng)。因此，我行所預(yù)計(jì)的未來(lái)需求量是基于一個(gè)較為保守的增長(zhǎng)率。未來(lái)供應(yīng)量：未來(lái)五年內(nèi)每年會(huì)有一至兩個(gè)新增五星級(jí)酒店。預(yù)計(jì)在2005、2006年，將有三家大型五星級(jí)酒店開業(yè)，市場(chǎng)會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此，預(yù)計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來(lái)五年的客房出租率預(yù)計(jì)基本能保持在70%的理想水平，整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。到2007年年底之前，本市已知將建的五星級(jí)酒店將有12座浦東：環(huán)球金融中心、中古酒店、新鴻基項(xiàng)目；靜安區(qū)：靜安香格里拉項(xiàng)目、大仲里項(xiàng)目、昌輝項(xiàng)目（可能）；黃浦：世茂國(guó)際廣場(chǎng)、明天廣場(chǎng)、世福匯；徐匯：萬(wàn)都項(xiàng)目；盧灣：金玉蘭廣場(chǎng)；虹口：北外灘項(xiàng)目；這些酒店提供的總套數(shù)將超過5000間，占目前存量的近50；發(fā)展前景：雖然上半年受到非典等因素的影響，但國(guó)內(nèi)外入滬人數(shù)增長(zhǎng)勢(shì)頭不會(huì)因此而五星級(jí)酒店未來(lái)供求預(yù)測(cè)0500010000150002000025000300001994199519961997199819992000200120022003F2004F2005F2006F2007F客房數(shù)0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%五星級(jí)酒店客房總量實(shí)際客房利用量平均出租率受到遏制。專家預(yù)測(cè)，第四季度的旅游接待量有望接近和達(dá)到去年同期水平。普陀區(qū)新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu)勢(shì)，未來(lái)必將逐漸成為上海新的商務(wù)旅游區(qū)。上海已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國(guó)投資的熱土，具備了發(fā)展商務(wù)旅游市場(chǎng)的基礎(chǔ)，另一方面上海舉辦國(guó)際性會(huì)展活動(dòng)的軟硬件環(huán)境日趨完善，會(huì)展旅游業(yè)將會(huì)是上海旅游事業(yè)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。會(huì)展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng)，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來(lái)穩(wěn)定的收入，據(jù)上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，入住高星級(jí)酒店的國(guó)際商務(wù)客中，60%以上是來(lái)參加國(guó)際會(huì)議和展覽的。另外，世博會(huì)申辦成功，將極大地促動(dòng)上海旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此，我行認(rèn)為普陀五星級(jí)酒店仍具有較強(qiáng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?.4.2消費(fèi)者分析我行對(duì)上海五星級(jí)酒店進(jìn)行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示：客戶來(lái)源地：目前，入住五星級(jí)酒店的客人有80%為境外客人，有些酒店境外客源的比例數(shù)甚至高達(dá)90%，如太平洋酒店。這一方面是由于五星級(jí)酒店的價(jià)格非一般國(guó)內(nèi)客人所能承受，同時(shí)，由于五星級(jí)酒店多由國(guó)際管理集團(tuán)管理，因此其很大一部分客源來(lái)自其全球預(yù)定系統(tǒng)?？蛻粜枨螅喝胱∥逍羌?jí)酒店的主要客戶群為商務(wù)客源，五星級(jí)酒店的商務(wù)客人占其全部客源80%左右。未來(lái)發(fā)展：上海的五星級(jí)酒店所針對(duì)的主要客人依舊會(huì)是境外商務(wù)客人。針對(duì)商務(wù)客人的需求，酒店服務(wù)主要功能為會(huì)議、展覽和商務(wù)，其次才為旅游、觀光、購(gòu)物休閑等消費(fèi)者特征分析：根據(jù)客戶的需求偏好，地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素?？紤]因素因素含義重要性地理位置地理位置是訪談對(duì)象一致認(rèn)為最重要的考慮因素?？蛻衾硐氲木幼【频隇椋何挥谑兄行?，但能鬧中取靜；同時(shí)購(gòu)物、娛樂、商務(wù)活動(dòng)方便，這對(duì)不熟悉上海環(huán)境的客戶尤其重要。A管理和服務(wù)客戶認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的服務(wù)是促使他B們選擇某一酒店的基礎(chǔ)。周邊環(huán)境周邊環(huán)境主要指酒店的環(huán)境狀況：如綠化、景觀小品、噴泉等。C酒店風(fēng)格酒店風(fēng)格包括房間大小，房型設(shè)計(jì)和酒店整體的建筑風(fēng)格等。D3.4.3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案例分析圖表競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較金茂君悅酒店浦東香格里拉波特曼麗嘉酒店形象特色上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對(duì)浦西外灘萬(wàn)國(guó)博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。品牌美譽(yù)度高-世界頂級(jí)豪華酒店之一。設(shè)施配備設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善，齊全。管理機(jī)構(gòu)美國(guó)凱悅集團(tuán)香港香格里拉集團(tuán)美國(guó)麗嘉集團(tuán)服務(wù)理念為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。“顧客的世外桃源”-“由體貼入微的員工提供的亞洲式接待”“黃金準(zhǔn)則”（“GoldenStandards”）；“三步式服務(wù)”。特有客房7層的嘉賓軒行政樓有82套客房/套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。香格里拉套房54間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)?？头繑?shù)555612564出租客房年平均房?jī)r(jià)（2002年）USD181.1USD130.2USD155出租率（2002年）77.73%84.30%81.49%上述所列三家酒店為目前上海頂級(jí)酒店成功案例之代表，其2000年的營(yíng)位收入在上海市所有酒店中位列前三位。從上表可知，此三家酒店均由國(guó)際知名管理集團(tuán)管理。他們之所以能有如此好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。因此，作為一家頂級(jí)五星級(jí)，必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施，同時(shí)還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。3.4.4本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1)區(qū)位條件優(yōu)越，周邊環(huán)境逐步改善。2)該地塊為綜合開發(fā)項(xiàng)目，各種物業(yè)類型可相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮互動(dòng)效應(yīng)。3)綜合型商務(wù)酒店設(shè)計(jì)，商務(wù)配套先進(jìn)齊備。劣勢(shì)：1)較之與目前其他星級(jí)酒店所處位置相對(duì)集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。機(jī)會(huì)：1)蘇州河沿岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善沿岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來(lái)交通更便捷，這必將帶動(dòng)商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長(zhǎng)。2)會(huì)展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，必將吸引更多商務(wù)客源的入住。3)普陀區(qū)四星級(jí)以上酒店偏少。作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀區(qū)，缺少中高檔酒店，未來(lái)將是區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一，這也是本項(xiàng)目進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。挑戰(zhàn)：1)隨著其他五星級(jí)酒店的推出，將對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)、旅游客源造成一定的沖擊。3.4.5戰(zhàn)略定位及建議目標(biāo)客戶：根據(jù)上海目前五星級(jí)酒店客源特征以及未來(lái)蘇州河沿岸作為上海新的旅游、商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)以商務(wù)、旅游客源為主。本項(xiàng)目產(chǎn)品方向：生態(tài)精品超五星級(jí)酒店項(xiàng)目定位建議：蘇州河邊的地標(biāo)型建筑物，融生態(tài)和國(guó)際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的超五星級(jí)酒店。利用其不受建筑高度的限制，為本項(xiàng)目地塊，同時(shí)也是普陀區(qū)發(fā)展的標(biāo)志性建筑，可以提高整個(gè)地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)使之與周圍的自然水景、綠景融合在一起，防止噪音、空氣污染，將蘇州河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出來(lái)，使酒店不只是過夜休憩之處，更是享受旅游休閑氛圍的場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)模式建議：由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場(chǎng)的國(guó)際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營(yíng)，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本市2/3以上五星級(jí)酒店為國(guó)外酒店管理公司管理。從上海目前高檔酒店的經(jīng)營(yíng)來(lái)看,國(guó)內(nèi)管理公司無(wú)論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際知名的管理集團(tuán)。酒店管理公司的好壞對(duì)整個(gè)酒店品質(zhì)非常重要，國(guó)際著名酒店管理公司管理的四、五星級(jí)酒店的客房?jī)r(jià)格要比國(guó)內(nèi)公司管理的同級(jí)別酒店的客房?jī)r(jià)格高出30以上，部分甚至超過100。因此，針對(duì)本項(xiàng)目之豪華五星級(jí)酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國(guó)際知名管理的合作，引進(jìn)其下屬的頂級(jí)品牌。上海五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營(yíng)方式主要有：1.委