規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算.doc

_建筑面積密度、容積率、建筑密度的計(jì)算公式建筑面積密度建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：建筑面積密度=(總建筑面積 建筑用地面積)（m2/hm2）容積率容積率是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率以公式表示如下：容積率= 總建筑面積 建筑用地面積建筑密度建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機(jī)動(dòng)車或非機(jī)動(dòng)車和行人交通所需的道路寬度；敷設(shè)地下、地上工程管線和城市公用設(shè)施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。任何建筑物、構(gòu)筑物不得越過(guò)道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。人口凈密度人口凈密度是居住區(qū)規(guī)劃的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)之一，反映居住區(qū)住宅用地的使用強(qiáng)度，公式為： 人口凈密度= 居住總?cè)丝诰幼≌玫乜偯娣e（人/hm2）建筑間距建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。我國(guó)大部分地區(qū)的住宅布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)：確定公共服務(wù)設(shè)施中的托兒所、幼兒園、醫(yī)院病房等建筑的正面間距，也適用這一原則。日照標(biāo)準(zhǔn)日照標(biāo)準(zhǔn)中的日照量包括日照時(shí)間和日照質(zhì)量?jī)蓚€(gè)標(biāo)準(zhǔn)。日照時(shí)間是以住宅向陽(yáng)房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日受到的日照時(shí)數(shù)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。日照質(zhì)量是指每小時(shí)室內(nèi)地面和墻面陽(yáng)光照射積累計(jì)的大小以及陽(yáng)光中紫外線的效用高低。1993年7月，我國(guó)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180 93）對(duì)住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)已作了明確規(guī)定；其中，規(guī)定日照標(biāo)準(zhǔn)日采用冬至日和大寒日兩級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。城市道路面積率城市道路面積率是反映城市建成區(qū)內(nèi)城市道路擁有量的重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。這里所說(shuō)的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住區(qū)內(nèi)的道路。建成區(qū)的城市道路面積率計(jì)算公式如下：城市道路面積率=(建成區(qū)道路用地總面積 城市建成區(qū)用地總面積)（%）也可以計(jì)算建成區(qū)內(nèi)局部地區(qū)的城市道路面積率，公式為：道路面積率=(道路用地總面積 建設(shè)用地總面積)（%）綠地率城市的總綠地率是指城市建成區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占城市建成區(qū)總面積的比例，這里所說(shuō)的各類綠地必須符合國(guó)標(biāo)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137 90）的規(guī)定。也可計(jì)算建成區(qū)內(nèi)一定地區(qū)的綠地率。如居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比例（%）。綠地率是反映城市綠化水平的基本指標(biāo)之一。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。特別提示：對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率和建筑密度決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。1、用地性質(zhì)：二類居住用地；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：1.6；建筑密度：30%；綠地率35%；2、用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：3.0；建筑密度：40%；綠地率25%；3、用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.0；建筑密度：28%；綠地率35%；4、用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：3.0；建筑密度：28%；綠地率35%；5、用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.4；建筑密度：28%；綠地率35%；6、用地性質(zhì)：公共設(shè)施用地；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：8；建筑密度：55%；7、用地性質(zhì)：商業(yè)金融、居住(兼容行政辦公)用地；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.5；建筑密度：26%；綠地率35%；8、用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：2.4；建筑密度：28%；綠地率35%；9、用地性質(zhì)：住宅用地；主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：3.6；建筑密度：22%；綠地率40%；1、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率： 1.4； 建筑密度： 20%； 綠化率： 45%；建筑高度： 35米 集中綠地： 3000平方米 建筑間距系數(shù)：1.3。2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率： 1.5； 建筑密度： 22%； 綠化率： 40%；建筑高度： 35米； 建筑間距系數(shù)：1.3。3、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率： 0.7； 建筑密度： 20%； 綠化率： 45%；建筑高度： 15米； 集中綠地： 5000平方米。容積率： 18（6層）建筑密度：30%1、規(guī)劃用地性質(zhì):住宅及與其相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施； 容積率：1.8； 建筑密度：22%； 建筑高度：多層16米小高層35米高層40%。2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地； 容積率：1.5； 建筑密度: 20%； 綠地率:40%； 建筑高度(層數(shù))：35米。3、規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅； 容積率：1.5； 覆蓋率：22%； 綠地率：40%； 建筑高度：小于35米。房屋建筑系數(shù)=房屋建筑面積/房屋使用面積；建筑系數(shù)規(guī)定不得低于（工藝流程或生產(chǎn)安全上有特殊要求的例外）；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例不得超過(guò)。開發(fā)區(qū)內(nèi)廠區(qū)綠化率需達(dá)到多少？答：工業(yè)企業(yè)內(nèi)部綠地率原則上控制在30%以內(nèi)。工業(yè)園區(qū)出讓地塊有哪些配套設(shè)施？答：工業(yè)園區(qū)出讓地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)為“五通一平”，“五通”即：道路、電力、電訊、供水、排水等?！耙黄健奔吹孛财秸?。企業(yè)內(nèi)部行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地要求？答：企業(yè)所需生活服務(wù)設(shè)施、行政辦公用地面積之和，一般控制在工程項(xiàng)目總用地面積的7%，最多在10%以內(nèi)。企業(yè)內(nèi)部可否建設(shè)職工住宅等設(shè)施？答：企業(yè)內(nèi)部原則不得建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設(shè)施。綠地率和綠化率區(qū)別 綠地率和綠化覆蓋率綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠化覆蓋率的基本計(jì)算公式在形式上于綠地率的計(jì)算公式是一樣的。但兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相同的。綠地率：管得嚴(yán)，標(biāo)準(zhǔn)高在計(jì)算綠地率時(shí)，對(duì)綠地的要求非常嚴(yán)格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。即使是級(jí)別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8 米，面積不小于400 平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積不少于總面積的70% （含水面），至少要有1/3 的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂設(shè)施。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)也要求距建筑外墻1.5 米和道路邊線1 米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車庫(kù)、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3 米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國(guó)家的技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，政府有關(guān)的就是綠地率這一指標(biāo)。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30% ，且要保證居住區(qū)內(nèi)人均2 平方米，居住小區(qū)人均1 平方米的規(guī)模。綠化覆蓋率：管得松，綠得廣如果嚴(yán)格按照綠地率的要求建設(shè)綠化，小區(qū)建設(shè)的成本雖能降一些，但幅度非常有限，壞處很多。最直接的就是小區(qū)的環(huán)境會(huì)很糟糕，小區(qū)的品位會(huì)降低，這都不利于銷售。誰(shuí)不喜歡綠草如茵呢？北京市要求“黃土不露天”，像地下車庫(kù)這樣大面積的底下設(shè)施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草呀，即使一種花種草，也要專門做地面鋪砌；像距建筑外墻1.5 米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但若能種一些草，總比地磚鋪砌更吸引人吧？在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，計(jì)算綠化覆蓋率所指的綠地，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是有塊草皮便可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60% 以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時(shí)候，他們當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有草的環(huán)境總比滿地鋪磚的廣場(chǎng)環(huán)境更陿意吧？“綠化率”不是準(zhǔn)確的說(shuō)法，應(yīng)該稱“綠化覆蓋率”，這個(gè)指標(biāo)比較寬松，屋頂花園的綠化可以包括在內(nèi)，樹冠張開的面積可以全算。而綠地率要算覆土1.5米以上的綠地，因此空中花園是不算綠地率的城市規(guī)劃綠地率定義和公式綠地率的概念：所謂綠地率，即是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該地塊用地面積的比例；綠地率公式：綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地面積/地塊面積）100% 這里的立場(chǎng)地包括公共綠地、組團(tuán)綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地，公共綠地內(nèi)占地面積不大于1%的雕塑、亭榭、水池等綠化小品建筑可視為綠地。切記：在這里說(shuō)明下，綠地率和綠化率的概念是不一樣的哦！當(dāng)然，公式也是不一樣的。用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的計(jì)算： 用地平衡表及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的汁算1用地平衡表的內(nèi)容及用地計(jì)算用地平衡表的內(nèi)容。（2）各項(xiàng)用地界限的劃分。1）居住區(qū)用的界限：居用地平衡表及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的汁算1用地平衡表的內(nèi)容及用地計(jì)算用地平衡表的內(nèi)容。（2）各項(xiàng)用地界限的劃分。1）居住區(qū)用的界限：居住區(qū)臨城市道路時(shí)以公路邊線為界；臨時(shí)障礙物以障礙物用的邊界為界；不屬于居住區(qū)的專用地、共建用地、工業(yè)用地應(yīng)扣除。2）住宅用地：包括住宅基底和四周宅間小路及院落，與綠地相接時(shí)，以日照間距的一半算。3)公共服務(wù)設(shè)施用地：按公建實(shí)際占地界限計(jì)算，也可按定額計(jì)算。底層公建或住宅公建綜合樓時(shí)，按各占該建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫亍５讓油怀鲎≌糠?，?yīng)計(jì)入公建用地。4)道路用地：規(guī)劃用地外圍為城市支路或居住區(qū)道路時(shí)，道路面積按紅線寬度的一半計(jì)算。規(guī)劃用地內(nèi)的居住區(qū)道路面積按紅線寬計(jì)算，小區(qū)路、組團(tuán)路按路面寬計(jì)算。人行道、回車場(chǎng)、停車場(chǎng)包括在道路用地，宅間小路不計(jì)人。5)公共綠地：包括居住區(qū)公園、小區(qū)公園林陰 道、街心綠地、小塊綠地。6)其他用地：居住區(qū)范圍內(nèi)，不屬于居住區(qū)的用地。2技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容。表5-20項(xiàng)目居住戶數(shù)居住人數(shù)總建筑面積住宅建筑面積住宅建筑套密度（毛）住宅建筑套密度（凈）平均層數(shù)住宅建筑凈密度單位戶人萬(wàn)m2萬(wàn)m2套/hm2套/hm2層項(xiàng)目住宅建筑面積毛密度住宅建筑面積凈密度人口凈密度人口毛密度改建拆建比每公頃土地開發(fā)費(fèi)單方綜合投資（測(cè)算）單位m2/hm2m2/hm2人/hm2人/hm2萬(wàn)元萬(wàn)元 平均層數(shù)：各種住宅平均層數(shù)住宅總建筑面積/住宅基底總面積住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積/住宅用地面積住宅建筑面積凈密度：住宅建筑面積凈密度住宅總面積/住宅用地面積住宅建筑面積毛密度：住宅建筑面積毛密度住宅總建筑面積/住宅用地面積人口凈密度：人口凈密度規(guī)劃總?cè)丝?住宅用地總面積兩車間在高處加個(gè)空中連廊就能減小防火間距嗎？石油化工企業(yè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范第4.2.9條 聯(lián)合裝置視同一個(gè)裝置，其設(shè)備、建筑物的防火間距，應(yīng)按相鄰設(shè)備、建筑物的防火間距確定，其防火間距應(yīng)符合表4.2.1的規(guī)定。同時(shí)也可參考建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3.4.8 除高層廠房和甲類廠房外，其它類別的數(shù)座廠房占地面積之和小于本規(guī)范第3.3.1 條規(guī)定的防火分區(qū)最大允許建筑面積（按其中較小者確定，但防火分區(qū)的最大允許建筑面積不限者，不應(yīng)超過(guò)10000 m2）時(shí)，可成組布置。當(dāng)廠房建筑高度小于等于7m 時(shí)，組內(nèi)廠房之間的防火間距不應(yīng)小于4m；當(dāng)廠房建筑高度大于7m 時(shí)，組內(nèi)廠房之間的防火間距不應(yīng)小于6m 。組與組或組與相鄰建筑之間的防火間距，應(yīng)根據(jù)相鄰兩座耐火等級(jí)較低的建筑，按本規(guī)范第3.4.1 條的規(guī)定確定建筑防火墻防火墻是由不燃燒體構(gòu)成，耐火極限不低于3h。為減小或避免建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備遭受熱輻射危害和防止火災(zāi)蔓延，設(shè)置的豎向分隔體或直接設(shè)置在建筑物基礎(chǔ)上或鋼筋混凝土框架上具有耐火性的墻。 防火墻是防火分區(qū)的主要建筑構(gòu)件。通常防火墻有內(nèi)防火墻、外防火墻和室外獨(dú)立墻幾種類型。 GB50016-2006建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范規(guī)定： 第7.1.1條 防火墻應(yīng)直接設(shè)置在基礎(chǔ)上或鋼筋混凝土的框架上。 防火墻應(yīng)截?cái)嗳紵w或難燃燒體的屋頂結(jié)構(gòu)，且應(yīng)高出非燃燒體屋