成都房地產(chǎn)市場年度研究報告之宏觀環(huán)境篇【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔2006年成都房地產(chǎn)市場年度研究報告之宏觀環(huán)境篇目錄一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析.21.全市房地產(chǎn)市場宏觀開發(fā)情況22.成都市全年商品房宏觀市場情況2二、國家宏觀政策.41.房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見42.關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知4三、市政發(fā)展動態(tài).51.地鐵1號線一期2007年5月完成建設(shè)52.物業(yè)大鱷世邦魏理仕登陸成都63.公務(wù)員掀起“南遷潮”6四、土地市場政策.71.國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議72.四川省國土資源廳用地“新政”83.成都市國土局將拍賣240余畝住宅及商業(yè)用地84.招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范.9五、二手房市場政策.101.稅務(wù)部門將加強房產(chǎn)稅收管理102.工行開辦二手房直客式貸款房齡5年內(nèi)不需評估103.國家稅務(wù)總局關(guān)于征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅的通知114.成都二手房買賣突然升溫強征個稅引發(fā)新拋售潮11六、針對開發(fā)商的政策.121.第七屆中國西部國際博覽會圓滿閉幕122.建設(shè)部“限外”新政即將發(fā)布13專業(yè)好文檔3.成都頂級寫字樓市場論壇召開13七、針對消費者的政策.141.光大銀行房貸固定利率鎖定提前還款將收違約金142.中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣貸款利率的通知143.5月15日起，經(jīng)濟房建設(shè)將實行訂單制154.中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率165.公積金制度政策性推行六大方面的創(chuàng)新16八、熱點政策分析.171.關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進城鄉(xiāng)一體化的意見（試行）172.關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見17一、一、房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1.1.全市房地產(chǎn)市場宏觀開發(fā)情況工業(yè)1-11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)累計完成增加值672.48億元，同比增長25.4%。企業(yè)產(chǎn)銷銜接情況穩(wěn)定，實現(xiàn)產(chǎn)銷率96.2%。從輕重工業(yè)看，重工業(yè)完成工業(yè)增加值405.89億元，增長27.4%；輕工業(yè)完成工業(yè)增加值266.59億元，增長22.6%，重工業(yè)發(fā)展快于輕工業(yè)4.8個百分點。從經(jīng)濟類型看，國有及國有控股經(jīng)濟完成176.32億元，增長14.8%；股份制經(jīng)濟完成389.41億元，增長27.3%；“三資”企業(yè)完成91.76億元，增長20.9%。投資1-11月份，全市完成固定資產(chǎn)投資1638.86億元，同比增長32.2%。其中基本建設(shè)投資761.52億元，增長36.8%；更新改造投資327.03億元，增長23.6%。消費1-11月份,全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1050.34億元，增長14.8%；其中住宿與餐飲業(yè)191.22億元，增長15.7%。按經(jīng)濟類型分，國有經(jīng)濟52.88億元，增長5.1%；私營個體經(jīng)濟507.65億元，增長14.7%；外商及港澳臺經(jīng)濟118.06億元，增長19.4%；股份制及其他經(jīng)濟287.37億元，增長17.8%。1-11月份，我市居民消費價格指數(shù)為101.8。金融專業(yè)好文檔截止11月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額5353億元，同比增長21.8%，其中全市儲蓄存款余額2368億元，增長17.2%；金融機構(gòu)各項貸款余額達到3558億元，同比增長17.1%；其中，個人住房貸款余額達到512億元，增長32.1%。居民收入1-11月份，全市城市居民人均可支配收入11497元，同比增長12.2%，比去年同期提高2.3個百分點。城市居民人均消費性支出9045元，同比增長12.6%，其中食品3179元，同比增長2.7%，交通和通訊1308元，同比增長16.0%，教育文化娛樂服務(wù)1278元，同比增長13.7%。2.2.成都市全年商品房宏觀市場情況全市商品房供求總量大副增長，供應(yīng)面積首次突破2000萬平米今年1-11月，全市供應(yīng)商品房2029.03萬平米，增長29.4%，供應(yīng)面積首次突破2000萬平米規(guī)模；成交商品房1755.25萬平米，同比增長19.4%，總體市場呈現(xiàn)供銷兩旺勢頭。同期五城區(qū)供應(yīng)商品房1030.57萬平米，增長27.1%，成交商品房872.31萬平米，增長19.4%。全市商品房市場供求關(guān)系得到緩解1-11月，全市商品房當期供銷比為1.16。同期，五城區(qū)商品房當期供銷比為1.18。無論是全市還是五城區(qū)，供應(yīng)量均大于銷售量，供銷比不斷增大，供求緊張關(guān)系已得到緩解。五城區(qū)商品房分物業(yè)類型供求情況1-11月，五城區(qū)累計供應(yīng)新建商品房1030.57萬平米，其中供應(yīng)住宅物業(yè)777.73萬平米，供應(yīng)占比為75.5%；供應(yīng)商業(yè)物業(yè)84.34萬平米，供應(yīng)量比去年同期下降，供應(yīng)占比為8.2%，同比大幅增長，供應(yīng)占比為4.9%。2006年1-11月五城區(qū)商品房分物業(yè)類型供應(yīng)結(jié)構(gòu)75.50%8.20%4.90%11.40%住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)其它同期，五城區(qū)累計成交商品房872.31萬平米，其中成交住宅744.10萬平米，成交比為85.35%；成交商業(yè)物業(yè)68.53萬平米，成交占比為7.9%；成交辦公用房28.37萬平米，成交占比為3.4%。專業(yè)好文檔2006年1-11月五城區(qū)商品房分物業(yè)類型成交結(jié)構(gòu)85.30%3.30%3.60%7.90%住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)其它二、二、國家宏觀政策1.1.房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見1月24日，由建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見出臺，于2006年3月1日起施行。與以往的規(guī)范性文件、技術(shù)標準相比，意見明確了房地產(chǎn)抵押價值與房地產(chǎn)市場價值的關(guān)系；明確了房地產(chǎn)抵押估價的原則；明確了房地產(chǎn)抵押估價要進行變現(xiàn)能力分析；明確了房地產(chǎn)抵押估價要特別提示的內(nèi)容。對維護房地產(chǎn)抵押估價各方合法權(quán)益，推動整個房地產(chǎn)估價行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的作用。點評:意見的出臺，進一步完善了房地產(chǎn)估價技術(shù)標準體系，提高了行業(yè)自律組織加強自律管理的能力?？梢杂行Оl(fā)揮房地產(chǎn)估價在防范金融風(fēng)險中的作用，進一步理順銀行等金融機構(gòu)、借款人與房地產(chǎn)估價機構(gòu)間的關(guān)系。起到規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的作用。2.2.關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知8月18日，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知。通知要求，自通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。其目的在于防止他們“超標準為本單位職工牟取住房利益”不到市場價一半。集資房的專業(yè)好文檔入市，無疑對分享商品房暴利（價格超過集資房一半）的開發(fā)商、地方政府、有關(guān)部門等相關(guān)利益集團的利益，構(gòu)成了威脅。點評:造價低廉的集資房流入市場，把處于壟斷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場撕開了一個缺口，在客觀上對平抑房價是有一定幫助的。一旦叫停，有可能對房地產(chǎn)市場造成三個方面的影響：其一，減少了房地產(chǎn)市場中的房源供應(yīng)渠道，等于在事實上強化了開發(fā)商的壟斷地位，房價更容易為開發(fā)商等利益主體所左右。其二，單位集資建的房，并非都入市交易，相當一部分是自住的，一旦集資建房叫停，將把部分需求者逼向市場，使他們被迫從開發(fā)商手中買房，這將加劇買房人之間的競爭，形成推動房價上漲的一支重要力量。其三，通過單位集資建房，人們有了一個看得見的參照，可以大致掌握建房的真實成本與相關(guān)利益主體的獲利多少在信息不對稱的房地產(chǎn)市場，這個信息顯得非常重要。而且，由于集資建房的價格真實存在著，開發(fā)商等相關(guān)利益集團在抬高房價時，多少會有所顧忌，他們不敢走得太遠。倘若叫停單位集資建房，個人集資建房又由于種種原因發(fā)展不起來，房地產(chǎn)市場的信息將被相關(guān)利益集團牢牢地掌控，變得更加不透明，相關(guān)利益集團很容易渾水摸魚，伺機推動房價上漲。三、三、市政發(fā)展動態(tài)1.1.地鐵1號線一期2007年5月完成建設(shè)成都地鐵1號線一期工程南三環(huán)地鐵站已于2月25日開始地鐵站點基坑的挖掘工作，這是成都地鐵中第三個開始施工的地鐵站。同時，與該地鐵站相連接的兩段地鐵隧道目前也正在進行挖掘施工，2006年5月，該地鐵站及兩側(cè)的地鐵隧道就將完成挖掘工作，開始主體施工，并在2007年5月完成建設(shè)。成都地鐵1號線初期建設(shè)線路，北起紅花堰，南至孵化園，全長15.998km，全部為地下線，共設(shè)15座地下車站，并與規(guī)劃5、6、4、2、3、7號線及6號線支線分別在火車北站、人民北路站、騾馬市站、天府廣場、省體育館、火車南站及新益州站換乘。預(yù)計2008年底全線土建工程完工，2010年建成試運營。成都計劃5年內(nèi)建成全長15.9公里的地鐵1號線一期工程。點評:按照設(shè)計，成都地鐵最高行駛速度為80公里/小時，最大客流量為每天100萬人次。高專業(yè)好文檔峰每小時單向最大斷面客流量為4.1萬人次；遠期全日客流量（2030年）為100萬人次。據(jù)成都地鐵一期工程初步規(guī)劃，運行時間為早上5：00至晚上11：00，全日營業(yè)時間共計18小時。全線建成后，初期可形成的最大客運能力為全日客流31萬人次，從而減少地面交通壓力，較大程度的緩解沿線區(qū)域交通緊張矛盾，改善居民出行條件和乘車環(huán)境。地鐵線橫貫?zāi)媳?，成為?lián)系成都經(jīng)濟的橋梁。2.2.物業(yè)大鱷世邦魏理仕登陸成都1月22日，又一家國際物業(yè)顧問公司世邦魏理仕宣布在成都設(shè)立辦事處，以進一步擴大其在中國的業(yè)務(wù)規(guī)模。從2005年7月中旬高力國際到年底仲量聯(lián)行的落戶，再到世邦魏理仕的進入，半年時間內(nèi)，已連續(xù)有三家國際物業(yè)大鱷將觸角伸到成都，反映出成都房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場的巨大潛力。點評：借助辦事處的成立，世邦魏理仕的觸角成功伸入成都市場。高力國際、仲量聯(lián)行與世邦魏理仕的相繼進入，加之戴德梁行、宏騰國際等先入者，成都的物管業(yè)由此進入了一個激烈的競爭時代。雖然跨國公司紛紛進入成都，但隨著高檔寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不斷崛起，成都的物業(yè)管理市場仍然有著巨大的發(fā)展空間和潛力，對外資物管大鱷的吸引力，在很長一段時間內(nèi)都不會消失。3.3.公務(wù)員掀起“南遷潮”由于不少機關(guān)事業(yè)單位將南遷，而單位能夠解決的住房數(shù)量又極其有限，因此大量的住房需要通過市場途徑解決，這是公務(wù)員和事業(yè)單位職工首選在城南置業(yè)的真正原因。為了解決單位員工的住房問題，計劃將辦公地點搬遷到城南的部分機關(guān)企業(yè)開始在這里大量團購住房。多家單位團購住宅數(shù)量至少都在100套以上。目前已有單位愿意整棟購置其在城南開發(fā)的高層電梯公寓項目。點評:盡管目前即將遷到城南辦公的機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)在城南也有單位集資建房計劃，但供應(yīng)缺口仍然很大，這需要通過市場途徑來解決他們的住房問題。從總體上看城南住宅供應(yīng)量仍然很充足，短時間內(nèi)城南會出現(xiàn)住宅供不應(yīng)求的局面。天府長城二期嘉南地,世紀城天鵝湖,藍光凱麗濱江,遠大地產(chǎn)等城南的項目接待量比以前增加很多。其中,公務(wù)員和事業(yè)單位的職工占了很大比例,直接因素就是城南副中心建專業(yè)好文檔設(shè)的提速，住宅需求在近段時間出現(xiàn)了井噴。住宅項目以單位團購方式銷售，開發(fā)利潤會受到一定影響，對企業(yè)品牌宣傳也沒有益處。因此開發(fā)商對團購客戶的態(tài)度比較謹慎。四、四、土地市場政策1.1.國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范征求意見稿。在該征求意見稿中，一項被稱作“勾地”的國有土地使用權(quán)出讓新方式7月正式執(zhí)行日。但國土資源部強調(diào)，“勾地”絕不會突破“831”以后既有的國有土地使用權(quán)交易原則。所謂“勾地”，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價，在政府認可其出價后，再行掛牌、招標、拍賣的交易方式?！肮吹亍睂嶋H上來自于香港的土地批租制度。香港的“勾地”是在暫停正?！百u地”的前提下執(zhí)行，“勾地”的前提是單位或個人承諾愿意支付的土地價格，且該價格得到政府主管部門的認可，但須通過“招標、拍賣、掛牌”的方式出讓。只是在無人應(yīng)價的情況下，“勾地”成功者以“勾地價”將土地買入。點評：“勾地”制度是被認為是規(guī)避流拍風(fēng)險、讓土地價格保持穩(wěn)定的有效手段。因為實行“勾地”政策后，由于勾地成功者“必須以不得低于其承諾的土地價格”買入，這使得政府可以防止土地賤買或是流拍情況的產(chǎn)生。但就目前情況來看，土地流拍一般是因為地塊位置不好或達不到開發(fā)商的要求，因此“勾地制”對土地流拍所起的作用并不大。但如果出于防止土地被“賤拍”，可能比較有效。但從市場發(fā)展的角度看，“勾地制”會加劇開發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰，政府部門應(yīng)該避免利用政策來控制市場情況的出現(xiàn)，而應(yīng)該讓市場自身進行調(diào)控。2.2.四川省國土資源廳用地“新政”為落實工業(yè)強省戰(zhàn)略，省國土資源廳出臺系列“新政”降低工業(yè)用地門檻。推行土地年租制，鼓勵工業(yè)企業(yè)采取租賃方式使用國有土地，逐年繳納租賃金，只是降低工業(yè)用地門檻專業(yè)好文檔的方法之一。對省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)和外商投資企業(yè)，都可以作價出資、入股的方式配置國有土地。利用現(xiàn)有存量土地，鼓勵需要搬遷改造的工業(yè)企業(yè)進入工業(yè)集中區(qū)（園區(qū)），原企業(yè)以出讓方式取得土地的增值部分，可按企業(yè)投資規(guī)模大小給予部分或全部返還。對符合國家產(chǎn)業(yè)政策的鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目和優(yōu)勢企業(yè)的擴建，允許采用協(xié)議出讓的方式供地，地價可按土地取得成本或基準地價的70%確定。對重大工業(yè)項目，可啟動工業(yè)用地地價成本補貼機制?？梢?，土地集約化程度越來越高，土地利用向工業(yè)傾斜。對新上工業(yè)項目，必須進入工業(yè)集中區(qū)，同時實現(xiàn)集約用地的目標。點評：工業(yè)用地政策的改革，將統(tǒng)籌考慮全省土地利用總體規(guī)劃的修編，為全省工業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展預(yù)留空間，促進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色經(jīng)濟的形成。原企業(yè)以出讓方式取得土地的增值部分，可按企業(yè)投資規(guī)模的大小給予部分或全部返還。鼓勵了需要搬遷改造的工業(yè)企業(yè)進入工業(yè)園區(qū)。每年從經(jīng)營性用地的土地出讓金等收益中，提取工業(yè)用地地價成本調(diào)節(jié)資金，設(shè)立專與此同時，工業(yè)項目用地將受到嚴格的規(guī)賬核算，專項用于調(diào)節(jié)補貼工業(yè)項目用地的地價成本，支持了工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。工業(yè)項目用地不得擅自改變土地用途，以此確保工業(yè)用地真正是在工業(yè)發(fā)展中發(fā)揮作用。3.3.成都市國土局將拍賣240余畝住宅及商業(yè)用地7月，城南新區(qū)推出200多畝住宅用地，還有與九龍倉城南地塊相鄰的兩宗商業(yè)用地，以及高新西區(qū)起步園區(qū)的一宗商業(yè)用地即將推出。一塊位于南部副中心總部辦公區(qū)（高新區(qū)原仁和村6組、和平村12組）。一塊位于南部副中心總部辦公區(qū)（高新區(qū)原永安村7組、仁和村6組）。點評:自從錦繡花園、中華園、錦官新城等高檔樓盤在城南開發(fā)，城南就注定了“南富”的地位，目前已形成如玉林、棕樹、桐梓林、紫荊等多個較為成熟的生活居住區(qū)。在政府向南發(fā)展的帶動下，再加之人南延線的通車，為城南房產(chǎn)開發(fā)帶來了新的契機，地鐵1號線的即將建設(shè)，和黃地塊的即將動工，將掀起城南房產(chǎn)開發(fā)的又一高潮。在城市向東向南總體發(fā)展的規(guī)劃指導(dǎo)下，未來數(shù)年，成都斥資數(shù)百億元將“國際城南”打造為以商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的高標準、高規(guī)格的城市新中心。美領(lǐng)館、德領(lǐng)館、韓領(lǐng)館、法領(lǐng)館、泰領(lǐng)館已在城南落戶，數(shù)十家世界500強企業(yè)的成都分公司及辦事處也在城南“入戶”，五星級酒店、甲級寫字樓、高檔娛樂會所、高專業(yè)好文檔爾夫球場、西餐廳、各國美食、名店街等逐漸建成，不但提升著城南的整體形象，也吸引更多的人在城南消費。4.4.招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)