平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報告第一章常德商業(yè)市場背景環(huán)境調(diào)研報告第一部分常德商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研分析一常德市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析（一）常德市國民經(jīng)濟現(xiàn)狀國民經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)數(shù)額同比增長幅度工資指數(shù)職工工資總額286610萬元18.5%職工平均工資11236元/年21.6%金融指數(shù)金融機構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款2036693萬元22.9%社會消費品零售總額批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)946357萬元餐飲業(yè)165855萬元其他312680萬元常德的總體居民收入水平雖然在整個湖南地區(qū)處于中等，但消費水平遠超出其收入水平，是個僅次于長沙的典型消費城市，這說明常德城鎮(zhèn)居民有較強的消費實力和投資實力。（二）常德市商業(yè)物業(yè)市場的供求現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長幅度專業(yè)好文檔供給2003年度投資總額104700萬元-43.54%2003年度施工面積1065600-58.5%2003年度竣工面積425000-14.48%需求2003年實際銷售額45289萬元+11.25%2003年實際銷售面積145315+9.53%可以看到，2003年度商業(yè)物業(yè)的供應量出現(xiàn)大幅下降，主要是因為2002年商業(yè)物業(yè)投資體量過大，市場一時無法消化。03年市場需求狀況良好，價格有小幅度上升。（三）常德市中期發(fā)展規(guī)劃及目標常德1988年撤區(qū)建市，建市以來，常德把發(fā)展方向定位于湘西北交通、能源、流通、文化中心，經(jīng)濟發(fā)展日新月異，各項社會事業(yè)全面進步，初步形成了交通便捷、通訊發(fā)達、能源充足、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展格局。伴隨著常德市的投資環(huán)境將向著“交通通訊超前、科技教育發(fā)達、城市功能完備、市場發(fā)育健全、社會秩序穩(wěn)定”的方向不斷發(fā)展，常德市也將由此成為湘西北經(jīng)濟、貿(mào)易、信息中心及交通樞紐，城市也在飛速發(fā)展。隨著常德經(jīng)濟總量的不斷攀升，常德市作為湘西北重鎮(zhèn)的地位已經(jīng)確定。據(jù)常德市區(qū)2003-2020年規(guī)劃可見，中區(qū)商業(yè)規(guī)劃以步行街為中心、以武陵大道為軸，正在形成并逐步擴大城市核心商圈。本項目處于這一核心商圈內(nèi)，存在良好的市場機會。專業(yè)好文檔總結(jié)：1常德總體經(jīng)濟水平呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，湘西南區(qū)域中心城市的地位不斷凸顯，2004年被評為中國的魅力城市，城市競爭力不斷加強；2常德市社會零售水平高企，達到142萬元，高居湖南地級城市之首，是一個僅次于長沙的典型消費城市；3常德市03年商業(yè)物業(yè)供給量有所回落，但需求狀況良好，銷售價格有小幅度上升；4常德市的中期規(guī)劃，給本項目帶來了充分的市場發(fā)展空間。二常德市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（一）常德市區(qū)商圈的劃分常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對湖南省地級市而言表現(xiàn)得非常豐富。從專賣店到專業(yè)市場，從批發(fā)市場到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營管理業(yè)態(tài)比比皆是，但在整個常德的商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺少能夠引導市場、引導潮流、引導目的性購物的亮點商業(yè)。也就是說，缺少一個有品牌、有信譽、有統(tǒng)一管理、具備良好購物環(huán)境的大型百貨商場。從全局來看，常德市各種商業(yè)業(yè)態(tài)的形成和自然組合，形成了目前的三個商圈，即：1以步行街為龍頭的中區(qū)商圈。2以專業(yè)批發(fā)市場為主體的火車站商圈。專業(yè)好文檔3以批發(fā)市場為主體的橋南商圈。1中區(qū)商圈1）概況目前中區(qū)商圈是常德市最繁華、最具活力和時代特征的商業(yè)中心區(qū)。由于外來商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關(guān)注的焦點。以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、品種繁多，環(huán)境優(yōu)美。是目前常德市商業(yè)的核心區(qū)域。中區(qū)商圈由步行街、朗州路、沿江路、建設(shè)西路組成。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：春天百貨、沃爾福、家潤多新興商業(yè)形態(tài)：人民路商業(yè)步行街、金鉆廣場步行商業(yè)城沿街門店：以人民路、建設(shè)路為主2火車站商圈1）概況火車站商圈由幾個規(guī)模較大的專業(yè)市場：家私產(chǎn)業(yè)城、副食城、五金交電市場組成。以武陵路和207國道為紐帶，背靠地區(qū)汽車站、火車站、汽車總站。火車站的各種專業(yè)市場大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨立沿街鋪位，并以出讓產(chǎn)權(quán)、鋪專業(yè)好文檔位租賃為主要方式?？傮w而言，這些市場的經(jīng)營管理、服務傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展狀況不容樂觀。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無專業(yè)市場：常德家具城、六合電器城、副食城、五金交電市場沿街門店：以武陵大道、南坪路為主3橋南商圈1）概況常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品交易市場。由橋南大市場等十余家市場與七條街道的一些沿街門面和超市（如華聯(lián)超市）組成。經(jīng)營范圍包括了服裝、鞋帽、日用品、電器、體育用品、圖書等生活所需的大多數(shù)商品，另外還包括五金、摩配、輕工用品等專業(yè)商品。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無中型超市：華聯(lián)、平安專業(yè)市場：橋南市場、摩配城、家電城、橋南輕工市場、干鮮食品城、日用小商品城、五金城、金麟市場、飛翔通訊專業(yè)好文檔沿街門店：以常沅路、橋南大道為主小結(jié)：常德現(xiàn)有商業(yè)分布較為集中，經(jīng)營方式基本以街邊店、專賣店為主，少量商場、超市為輔，經(jīng)營檔次為中檔乃至中低檔?；诔５律虡I(yè)現(xiàn)狀及項目周邊中低檔商業(yè)已經(jīng)超飽和的現(xiàn)狀，建議本項目定位為中高檔百貨，與常德現(xiàn)有商業(yè)形成鮮明對比，樹立項目中高檔綜合百貨的良好形象。（二）常德現(xiàn)有大型商場調(diào)研分析商場名稱位置營業(yè)面積（）功能分區(qū)經(jīng)營模式總體評價春天百貨人民路步行街18000負1層：超市；一層：店中店+專柜，飾品+皮具；二、三層：店中店，服裝四層：店中店，主營電器；五層：清倉（服裝）進場費3萬，扣點13-28點。商業(yè)規(guī)劃不合理，導致整個商場后半部人流量差。開業(yè)初期定位為中高檔，現(xiàn)品牌基本為中檔。但整體經(jīng)營狀況不佳，80%商家承認銷售額不足當初預計的一半。沃爾福人民路步行街8000一層：店中店+柜臺，珠寶飾品、皮具、小家電。；二-三層：超市四層：店中店+柜臺一層：租賃二-三層：超市；四-五層：暫不租賃，重新調(diào)整超市貨品檔次不高，人流引導、商業(yè)布局不合理，導致整體經(jīng)營狀況較差。家潤多人民東路10000一至三層均為超市，另一層有部分柜臺。一至三層：超市一層：局部柜臺經(jīng)營品種最為齊全，零售價格偏高，服務相對較為完善，就購物環(huán)境而言相對較好。專業(yè)好文檔合計36000超市+百貨1各大商場經(jīng)營模式、功能分區(qū)的對比從上表可見，常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤多，家潤多在常德經(jīng)營較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場并不具備絕對競爭力，與國際、國內(nèi)一線品牌仍有教大的差距，這為以后的超市、百貨招商和定位留下了空間。2各商場鋪位分割對比分析商場名稱位置經(jīng)營模式鋪位面積分割（）主力面積（）商業(yè)展示春天百貨人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃67030a專柜c店中店沃爾福人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃54020a開放式自選b柜臺c店中店家潤多人民東路聯(lián)營、自營、租賃32012a開放式自選b柜臺合計聯(lián)營、自營、租賃3701230開放式自選、柜臺、店中店從上表可見，常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從370不等，主力面積集中在1230之間。3各大商場百貨品牌經(jīng)營成本分析專業(yè)好文檔商場名稱位置營業(yè)面積（）樓層專柜租金價格（元/月）專柜租賃率備注最低價最高價均價春天百貨人民路步行街負1層超市1層600120090090%百貨（店中店），部分租金以扣點及營業(yè)額折算2層120320270100%3層8018013090%4層401509580%5層20403070%服裝清倉（展示架）沃爾福人民路步行街1層300100075095%百貨（店中店、柜臺）2-3層超市4-5層暫在調(diào)整期間，不對外招商家潤多人民東路1層80012001000100%百貨（店中店、柜臺）2-3層超市合計/平均3600021734328085%從上表可見，常德百貨品牌商家所能接受的租金價格水平較高，平均值達280元/月。根據(jù)上述分析，給本項目的啟示是：1價格體系的制訂，一定要考慮商家的經(jīng)營成本，要用租金（或扣點）反推法作為價格體系制定的重要參照。2以經(jīng)營成本為依據(jù)，制定投資分析方案，從而以價格策略爭取包括品牌商、分銷商、代理商、投資者在內(nèi)的目標客戶群體。專業(yè)好文檔3可以考慮租賃、扣點在內(nèi)的品牌組織和商業(yè)經(jīng)營模式的設(shè)計。4各大商場人流量及營業(yè)額對比分析商場名稱位置營業(yè)面積（）人流量（萬人/天）日營業(yè)額（萬元）備注春天百貨人民路步行街180001.261217超市+柜臺+店中店，主營服裝、飾品,以18-45歲中青年女性為主要目標客戶。沃爾福人民路步行街80001.331319超市+柜臺+店中店+敞開式專柜，主營服裝、珠寶，以家庭客戶、中青年客戶為主。家潤多人民東路100002.183270超市+柜臺，是三大商場中經(jīng)營品種最為齊全、人流量最大的商業(yè)物業(yè)，以家庭客戶