房地產(chǎn)開發(fā)成本管理調(diào)研報(bào)告論文

浙東化建材料有限公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理調(diào)研報(bào)告 杭州萬(wàn)向職業(yè)技術(shù)學(xué)院工商管理系畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題 目 臺(tái)州浙東化建材料有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理調(diào)研報(bào)告 專 業(yè) 會(huì)計(jì) 班 級(jí) 09會(huì)計(jì)（4）班 姓 名 趙子益 學(xué) 號(hào) 0902010402 指導(dǎo)老師 池淑琴 目 錄引言1一、公司的基本情況1二、調(diào)研方案設(shè)計(jì)2（一）調(diào)研的目的及意義2（二）調(diào)研思路及方法2三、調(diào)研結(jié)果分析3（一）調(diào)研的基本情況3（二）調(diào)研的基本結(jié)論6四、浙東化建材料有限公司的建議8（一）加強(qiáng)合同全過程動(dòng)態(tài)管理8（二） 加強(qiáng)成本變更控制管理9（三）建立健全各類臺(tái)賬，做好原始記錄9（四）引進(jìn)高素質(zhì)成本管理人員10總結(jié)10參考文獻(xiàn)11致謝12浙東化建材料有限公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理調(diào)研報(bào)告趙子益（杭州萬(wàn)向職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ，浙江 杭州 310023） 摘要 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容之一，本次調(diào)研報(bào)告主要通過采用實(shí)地調(diào)查法、文獻(xiàn)檢索法、專人詢問法的調(diào)查方法。對(duì)浙東化建材料有限公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑成本方面的開發(fā)成本調(diào)研分析，通過分析發(fā)現(xiàn)該公司在建筑成本開發(fā)管理上存在諸多問題，針對(duì)以上問題提出了改進(jìn)建議和必要的完善措施。 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)成本 控制 管理 引言 隨著國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)及相關(guān)法律制度的完善，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代告于段落，企業(yè)要在市場(chǎng)上獲得一席之地，必須加強(qiáng)自身管理的內(nèi)涵建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容之一，因此我們必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理。而房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用、土地開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和房屋開發(fā)成本的核算恰恰有機(jī)的構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理系統(tǒng)。所以我就房地產(chǎn)開發(fā)成本管理展開了調(diào)研和分析，而且在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)了浙東化建中存在的問題與不足，并在最后的調(diào)研建議中提出了相關(guān)的建議與完善措施。 一、公司的基本情況浙東化建材料有限公司于2001年6月29日在臺(tái)州工商局注冊(cè)，企業(yè)法人為王良森。公司已經(jīng)發(fā)展成為資產(chǎn)規(guī)模1.3億元，擁有正式職工100余人，年產(chǎn)值3億多元的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司。浙東化建材料有限公司是集開發(fā)、建設(shè)、銷售于一體的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司設(shè)有財(cái)務(wù)部、招商部、銷售部、施工部及后勤部等多個(gè)部門。公司實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建、現(xiàn)代化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 二、調(diào)研方案設(shè)計(jì) (一)調(diào)研的目的及意義在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，則必須因時(shí)利導(dǎo)完善措施，控制成本性消耗開支，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升服務(wù)質(zhì)量，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。只有真正地明確了開發(fā)成本管理的相關(guān)知識(shí)，才能在具體的工作實(shí)踐中有目的、有意識(shí)地對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行核算、管理。通過加強(qiáng)開發(fā)成本管理，克服盲目性，增強(qiáng)主動(dòng)性，理智性，有效地降低成本。在開發(fā)成本管理的過程中找出經(jīng)營(yíng)問題所在，從而改善經(jīng)營(yíng)，節(jié)約開支。本調(diào)研報(bào)告就公司的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入調(diào)研，希望通過本調(diào)研報(bào)告的調(diào)研分析對(duì)公司目前所存在的問題能得到更好的解決，對(duì)于公司以后的發(fā)展有進(jìn)一步的提高。(二)調(diào)研思路及方法房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等。在幾個(gè)月的時(shí)間里我采用了一系列方法，我對(duì)浙東化建的開發(fā)成本管理等內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)研，了解到該公司在建筑成本、土地開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本，配套設(shè)施開發(fā)等相關(guān)信息，并且也調(diào)研了相同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑成本。我主要采用了文獻(xiàn)檢索法，通過該方法取得了中國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)和浙東化建公司的基本資料、概況信息和相關(guān)財(cái)務(wù)資料。采用實(shí)地調(diào)查法，走訪了本公司部分科室和施工現(xiàn)場(chǎng)，和一些相關(guān)人員和工人談話并查看資料，歸納整理收入和支出以及各種費(fèi)用及消耗資料。還采用了專人詢問法對(duì)公司人員請(qǐng)教和提問，對(duì)調(diào)研項(xiàng)目加深認(rèn)識(shí)和與用其他方法所收集的材料進(jìn)行分析和篩選，從而歸納實(shí)際有用的信息。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)了本公司每平米的建筑成本比較相同企業(yè)部分成本過高，合同過程管理不到位，變更難以控制，各種原始憑證記錄不完善導(dǎo)致無(wú)法精算其開發(fā)成本，使開發(fā)成本增多等諸多因素。根據(jù)本公司的現(xiàn)狀我對(duì)浙東化建公司提出了合理建議和改進(jìn)方法。 三、調(diào)研結(jié)果分析 （一）調(diào)研的基本情況 在國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)下的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利即將結(jié)束。如何控制開發(fā)成本也是地產(chǎn)商們亙古不變的話題，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中建筑成本尤為重要?？墒窃谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)浙東化建的每平米建筑成本普遍過高，為了更直觀的知道浙東化建每平米建筑成本過高的原因。為此我專門就每平米建筑成本對(duì)本公司浙東化建和臺(tái)州白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二家規(guī)模相差不多的開發(fā)項(xiàng)目類似的公司進(jìn)行了數(shù)據(jù)調(diào)研分析。表一 2011年同類企業(yè)每平米建筑成本比較 公司名稱建筑成本項(xiàng)目 浙東化建材料有限公司臺(tái)州白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1、樁基工程80元/平方米70元/平方米2、鋼筋250元/平方米200元/平方米3、混凝土150元/平方米130元/平方米4、砌體工程100元/平方米90元/平方米5、抹灰工程35元/平方米30元/平方米6、外墻工程90元/平方米70元/平方米7、室內(nèi)水電安裝工程100元/平方米120元/平方米8、屋面工程20元/平方米15元/平方米9、門窗工程130元/平方米120元/平方米10、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程100元/平方米80元/平方米11、地下室80元/平方米70元/平方米12、電梯工程0元/平方米0元/平方米13、人工費(fèi)170元/平方米130元/平方米14、室外配套工程90元/平方米70元/平方米15、模板、支撐、腳手架工程110元/平方米70元/平方米16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等90元/平方米80元/平方米17、臨時(shí)設(shè)施30元/平方米40元/平方米18、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用20元/平方米20元/平方米19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用以上各項(xiàng)之和*10%=164.5元/平方米以上各項(xiàng)之和*10%=140.5元/平方米20、上交國(guó)家各種稅費(fèi)50元/平方米40元/平方米21、設(shè)計(jì)費(fèi)100元/平方米70元/平方米22、監(jiān)理費(fèi)30元/平方米10元/平方米23、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)200元/平方米80元/平方米24、土地費(fèi)400元/平方米200元/平方米25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)450元/平方米250元/平方米 通過浙東化建公司和白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的每平米建筑成本對(duì)比圖中我們知道浙東化建每平米的建筑成本高達(dá)2875元/平方米，而白云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司每平米建筑成本僅為2055元/平方米。二者均為相類似的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但為何建筑成本相差如此之多。從圖中我們不難發(fā)現(xiàn)浙東化建的工程費(fèi)用普遍比白云房地產(chǎn)公司要高。而導(dǎo)致工程費(fèi)用高的原因也是存在諸多方面。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有些工程項(xiàng)目存在拖延工期的現(xiàn)象，這無(wú)疑會(huì)大大增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。部分工程項(xiàng)目返工現(xiàn)象嚴(yán)重，原本可以一次性完工的工程項(xiàng)目，反復(fù)多次返工，這不僅造成了建筑材料的浪費(fèi)也損失了大量的人工費(fèi)。在一些工程項(xiàng)目中由于工程管理人員沒有估算好建筑材料用量，并不加詳細(xì)的記錄原始憑證使得材料浪費(fèi)現(xiàn)象也顯得尤為突出，這都使得本公司的建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于同類房地產(chǎn)開發(fā)公司。 歸根結(jié)底是由于公司成本管理比較松散，公司人員管理意識(shí)不強(qiáng)從而造成了合同簽訂模糊導(dǎo)致了拖工期和工程返工等諸多現(xiàn)象的發(fā)生，而公司人員常抱著事不關(guān)己高高掛起的心態(tài)。公司的成本管理人員也沒有完善的記錄原始憑證，更沒有統(tǒng)一和規(guī)范財(cái)務(wù)人員的實(shí)務(wù)操作，也沒使項(xiàng)目成本得到動(dòng)態(tài)的有效的控制和管理。 （二）調(diào)研的基本結(jié)論1、企業(yè)內(nèi)部合同過程管理不到位在對(duì)浙東化建的開發(fā)成本分析的過程中不難發(fā)現(xiàn)合同缺乏規(guī)范化管理。規(guī)范化管理主要從兩個(gè)方面理解：一是“合理”的簽訂合同；二是合同的分類授權(quán)與審批。以前該公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時(shí)候，沒有從成本管理與控制的角度考慮，不為后面的工作著想。簽的時(shí)候很方便，到合同執(zhí)行過程中，就會(huì)出現(xiàn)拖延工期或者返工，建筑材料浪費(fèi)等諸多現(xiàn)象，這都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分類授權(quán)與審批機(jī)制。合同分類不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門不同、授權(quán)不同。浙東化建公司需要清晰定義授權(quán)、責(zé)任體系，建立預(yù)警、審批機(jī)制，以保證合同簽訂的質(zhì)量。2、成本變更控制難管理成本變更控制難在兩個(gè)方面：一是時(shí)效性強(qiáng)；二是難以及時(shí)測(cè)算。許多現(xiàn)場(chǎng)簽證均有時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)變更一旦發(fā)生，現(xiàn)場(chǎng)工程經(jīng)理就得決策如果返工成本就做進(jìn)去了，不返工工期就可能會(huì)延遲。同時(shí)，變更發(fā)生前往往無(wú)法精確測(cè)算其成本，只有等到變更發(fā)生后才可以。這就會(huì)導(dǎo)致變更測(cè)算只能事后進(jìn)行，而事前只能估算，這為成本控制帶來風(fēng)險(xiǎn)。而公司管理更加粗放，變更發(fā)生后也不及時(shí)測(cè)算成本，等到結(jié)算時(shí)再進(jìn)行“算總賬”，這就給成本控制管理帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。3、各種原始記錄不完善原始記錄，在生產(chǎn)過程中來源于最基層的施工地點(diǎn)，在物資采購(gòu)方面來源于各級(jí)物資部門。原始記錄真實(shí)與否，直接影響核算的真實(shí)程度。因此，能否及時(shí)正確地反映成本情況，關(guān)鍵取決于原始記錄的可靠程度。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多，工程量也大，企業(yè)在生產(chǎn)過程中的原始記錄存在兩種種情況：一是有的施工工地核算建立了原始記錄，但流于形式的多，原始記錄也有假的。二是有的根本沒有施工工地核算，也就沒有最基層的原始記錄，預(yù)算成本沒有明確，擴(kuò)大比例，成本核算不能反映真實(shí)情況。4、欠缺高素質(zhì)的成本管理人員成本管理崗位是地產(chǎn)企業(yè)隨著精細(xì)化管理，逐漸分離出來的新型管理崗位。該崗位一般都是從工程概況預(yù)算、財(cái)務(wù)等其他崗位轉(zhuǎn)過來。 既然是“全成本”管理，那么就要求這個(gè)崗位需要具備一定的“綜合能力”，如：設(shè)計(jì)、工程造價(jià)、營(yíng)銷管理、財(cái)務(wù)等。而目前這樣的人才在該公司還比較稀缺，如不能夠很好解決這個(gè)問題，將會(huì)成為企業(yè)未來發(fā)展的瓶頸。四、浙東化建材料有限公司的建議（一）加強(qiáng)合同全過程動(dòng)態(tài)管理合同的訂立可以采用招投標(biāo)、議標(biāo)、戰(zhàn)略協(xié)議采購(gòu)等多種方式。隨著管理的規(guī)范化，現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司逐漸采用招投標(biāo)方式簽訂合同，中標(biāo)后，再由發(fā)包方與承包單位簽訂合約。由于合同的簽訂是成本實(shí)現(xiàn)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，所以，在合同簽訂時(shí)要清晰界定雙方的權(quán)責(zé)，確保合同順利執(zhí)行。合同簽訂過程需要走審批流程，審批通過后記錄備檔。 在施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照工程承包合同、招標(biāo)文件、中標(biāo)書等約定項(xiàng)目的施工范圍，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織項(xiàng)目全體人員進(jìn)行書面的專題交底會(huì)，對(duì)工程承包合同的內(nèi)容、范圍、各方的責(zé)任、義務(wù)、目標(biāo)成本的分解、合同的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、合同存在的風(fēng)險(xiǎn)與履約中應(yīng)注意的問題等具體落實(shí)到各職能部門、各責(zé)任區(qū)，并將目標(biāo)成本控制的指標(biāo)下達(dá)到每位負(fù)責(zé)人員，由各責(zé)任工程師在工程管理過程中具體控制，對(duì)主控范圍內(nèi)的費(fèi)用與控制指標(biāo)經(jīng)常進(jìn)行對(duì)比，對(duì)超指標(biāo)情況拖延工期等問題及時(shí)反饋并查找原因、及時(shí)調(diào)整，項(xiàng)目應(yīng)有專兼職人員對(duì)合同的履約情況進(jìn)行管理和分析，使工程成本始終處于受控階段。（二） 加強(qiáng)成本變更控制管理在對(duì)成本變更難以管理的問題上。我發(fā)現(xiàn)一般項(xiàng)目施工工期較長(zhǎng)，各階段的差異較大，項(xiàng)目在履約過程中，一方面要認(rèn)真分析研究合同，正確行使合同賦予的權(quán)利；另一方面，要重視合同履約過程中的索賠管理，隨時(shí)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好索賠的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，特別是對(duì)那些變更新增工程項(xiàng)目，必須有建設(shè)單位書面簽認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙變更，并應(yīng)及時(shí)協(xié)商確定變更價(jià)格，以便索要增加工程款。另外工程造價(jià)管理人員，應(yīng)掌握和熟悉施工工藝，了解設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目、材料代用部位及現(xiàn)場(chǎng)施工情況和合同協(xié)議條款，及時(shí)收集現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際成本消耗情況，分析和預(yù)測(cè)結(jié)算時(shí)可能出現(xiàn)的異議，及早準(zhǔn)備解決的依據(jù)和理由，以保證工程的順利進(jìn)行。（三）建立健全各類臺(tái)賬，做好原始記錄為解決好各種原始記錄的問題，我認(rèn)為在這方面，應(yīng)當(dāng)建立實(shí)物量日統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬、機(jī)械設(shè)備工時(shí)利用臺(tái)賬、材料收付保管賬、用工記錄等。已實(shí)行施工工地核算的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善原始記錄，建立互相制約的制度，解決好數(shù)字對(duì)口問題。企業(yè)的物資部門應(yīng)當(dāng)建立倉(cāng)庫(kù)物資到貨原始記錄，作為物資已經(jīng)到貨，尚未付款，還不屬于自己資產(chǎn)的一種過渡。待發(fā)貨票到達(dá)付款時(shí)應(yīng)當(dāng)立即辦理正式驗(yàn)收，入保管賬，同時(shí)注銷到貨記錄。（四）引進(jìn)高素質(zhì)成本管理人員針對(duì)最后一個(gè)問題，我認(rèn)為浙東化建公司應(yīng)加大對(duì)會(huì)計(jì)人員，尤其是具有綜能力的會(huì)計(jì)人才的引進(jìn)以及培訓(xùn)。將會(huì)計(jì)核算與企業(yè)的內(nèi)部控制管理有效的結(jié)合起來，來滿足企業(yè)的管理需要，反過來促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制管理水平的提高，從而為實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化?？偨Y(jié) 通過這次調(diào)研我清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)由于其資本密集，投資風(fēng)險(xiǎn)極高，如果經(jīng)營(yíng)不善，企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)的可能都有。所以為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須控制成本，開源、節(jié)耗。由于近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的膨脹發(fā)展，引起了全社會(huì)的關(guān)注，國(guó)家不斷出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的日子越發(fā)的不好過了。同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)，也就是成本的競(jìng)爭(zhēng)?？刂乒芾砗闷髽I(yè)的成本，是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容和核心任務(wù)。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，簽訂好合同，提高管理人員管理意識(shí)，培訓(xùn)和引進(jìn)成本管理人員，這些措施都會(huì)使得開發(fā)成本有所降低。在調(diào)研中我也發(fā)現(xiàn)自己在房地產(chǎn)開發(fā)成本中存在的種種不足，也希望將來能在實(shí)踐和工作中不斷得到磨練和補(bǔ)充。參考文獻(xiàn)1趙士琛.成本費(fèi)用管理與創(chuàng)新：武漢冶金管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2011.42楊含彥.企業(yè)成本費(fèi)用探究：商業(yè)文化，2010.43徐玉翠.企業(yè)成本費(fèi)用控制淺析：財(cái)經(jīng)界，2009.94陳柯.企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.2011.15杜壽興.成本費(fèi)用管理的關(guān)系法則：施工企業(yè)管理,2011.96杜國(guó)用.新編成本會(huì)計(jì).北京:清華大學(xué)出版