居間合同糾紛判例.doc

目 錄一、馬建珉、李繼華訴中建三局二公司居間合同糾紛案2【本案要旨】2【案情簡要】2【判決理由】3【判決結果】5二、貴恒五金建材經營部訴中國建筑第八工程局居間合同糾紛案5【案件法理解析】5【案件基本情況】6【一審訴辯主張】7【一審事實和證據】7【一審判案理由】8【一審定案結論】8【二審訴辯主張】8【二審事實和證據】9【二審判決理由】9【二審定案結論】9三、綦大勇訴金星電梯（香港）有限公司居間合同糾紛案9【審況簡介】10【一審訴辯】10【舉證質證】11【法院判決】18四、向邦東訴重慶新大陸房地產開發(fā)有限公司居間合同糾紛案18【案件簡況】18【一審訴辯】19【舉證質證】19【查明事實】21【訟爭焦點】22【判決理由】25【判決結果】25五、朱佳等訴上海易成房地產經紀有限公司等居間合同案26【基本案情】26【兩審概況】28【法理研析】30六、程興清與蘭興華、陳懷州居間合同糾紛上訴案31七、阜康公司與被告清溪糧站居間合同糾紛案33附：部分居間合同糾紛判決書37一、馬建珉、李繼華訴中建三局二公司居間合同糾紛案 最高人民法院網：；判決書字號：2005三民三終字第41號?！颈景敢肌亢贤ù_立了居間合同法律制度。建設工程招投標及建設工程合同簽訂活動中，施工企業(yè)委托他人進行居間，沒有證據證明當事人之間所簽訂的合同有具體違反建筑法和招投標法等特別法的規(guī)定，就應當依法確認居間合同的效力。 【案情簡要】2003年7月初，中建三局第二建設工程有限責任公司（以下簡稱中建三局二公司）工作人員王非經馬久東、呂穗鋒介紹認識了義馬市馬建珉、李繼華，雙方開始協商義馬2155MW熱電廠投標招標事宜。7月14日，王非、馬久東代表中建三局二公司與馬建珉、李繼華簽訂了居間協議。雙方約定的主要內容是：若該工程中標建設工程合同簽訂后，支付馬建珉、李繼華建設工程合同總額2%的勞務費用；首次支付20萬元，余款按工程轉款比例支付；違約方賠償對方10萬元損失。 8月14日，義馬市招投標辦公室、義馬市熱電廠共同向中建三局二公司發(fā)出中標通知書，中標義馬2155MW熱電廠主控樓、主廠房、升壓站工程。8月31日，義馬熱電廠與中建三局二公司簽訂了建設工程承包合同。原審另查明，王非任中建三局二公司義馬熱電廠項目部經理。馬建珉、李繼華依據居間合同收到勞務費204000元。 后因中建三局二公司沒有支付約定的余款，馬建珉、李繼華提起訴訟,要求支付余款74萬余元及違約金10萬元。 義馬人民法院判決：一、中建三局第二建設工程有限責任公司于判決生效后七日內支付馬建珉、李繼華居間費372375元，違約金6萬元，合計432375元。二、駁回馬建珉、李繼華對王非、馬久東的訴訟請求。案件受理費、保全費及其他費用15291元，由被告中建三局二公司承擔。 宣判后，中建三局二公司不服，向三門峽市中級人民法院提起上訴稱原判決認定以下事實錯誤：一是中建三局二公司從未與馬建珉、李繼華簽訂過合同。二是居間合同違反了我國法律的強制性規(guī)定，為無效協議。三是原判決認定的中介費用計算錯誤。請求撤銷原判決，判決中建三局二公司不承擔任何責任。 原審被告王非代理人庭審中述稱：簽訂協議是個人行為并非職務行為。居間協議違法，為無效協議。 【判決理由】三門峽市中級人民法院認為，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。王非、馬久東與馬建珉、李繼華簽訂的協議，約定主要內容是促使義馬熱電廠與中建三局二公司中標和簽訂建設工程承包合同，符合合同法規(guī)定的居間合同特征，該協議為居間合同。 本案審理中當事人之間的爭議焦點有三個：一是王非簽訂居間協議是否是職務行為，二是居間協議的效力，三是居間費用的計算依據。 關于王非簽訂居間協議是否是職務行為。居間協議上雖未寫明中建三局二公司名稱，但居間協議約定的居間義務是義馬熱電廠工程項目投標和簽訂建設工程合同等。在王非、馬久東與馬建珉、李繼華簽訂居間協議后，中建三局二公司就又與馬久東簽訂了關于義馬熱電廠工程項目投標和簽訂建設工程合同的居間協議。義馬熱電廠工程項目中標簽訂建設工程合同后，王非已經成為該工程項目的實際負責人。投標和簽訂建設工程合同并不是王非的個人事務而是中建三局二公司的事務，居間協議也是為了中建三局二公司的事務。由此可以看出，王非該系列行為均是職務行為，王非也認為自己該系列行為是職務行為。因此，王非與馬建珉、李繼華簽訂協議的行為是職務行為。上訴人中建三局二公司認為王非與馬建珉、李繼華簽訂協議的行為是個人行為，與本案事實不符，該上訴理由不能成立。 關于本案居間協議的效力。合同法確立了居間合同法律制度，我國法律沒有禁止建設工程承包合同居間。招標公告雖然為公開事項，但并非公開的事項就眾所周知。因此，公開招標的事項也存在向他人報告投標和訂立合同機會的情形，投標人也可以將自己在投標活動中所辦理的投標事項委托他人代理或者協助進行。招投標活動遵循公開、公正、公平和誠實信用原則，但并非招投標活動有居間行為就違反了招投標活動的原則，只是招投標活動中的居間事項與其他合同的居間事項有所差別。投標人中建三局二公司提供投標所需的各種資料和投標書，讓馬建珉、李繼華參與其投標事務并支付一定勞務費的約定，沒有違反我國法律規(guī)定，因此該行為為有效民事法律行為。建筑法和招投標法相關法律規(guī)定的均是發(fā)包方與承包方之間不得以不正當手段簽訂建設工程承包合同。本案各方當事人沒有提供發(fā)包方與承包方以及居間人之間有違反建筑法和招投標法相應規(guī)定的行為。中建三局二公司作為投標人和承包人，沒有證明自己已付居間費用用于行賄和回扣等，也不能證明未付居間勞務費是為了違反有關規(guī)定，也沒有提供當事人違反有關法律規(guī)定的事實依據，因此上訴人中建三局二公司認為，該協議違反了招投標法、建筑法等法律法規(guī)的相關規(guī)定，請求確認合同無效的理由缺乏事實根據和法律依據，該理由不能成立。 關于居間報酬。合同法第四百二十六條、第四百二十七條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。由此規(guī)定可知，居間報酬的請求權以促成合同成立為條件，不以所促成的合同是否履行為條件，委托人和第三人之間的合同因居間服務而成立的，居間人就可以行使居間報酬請求權。關于居間報酬標準，我國法律對此還沒有相應規(guī)定，因此確定居間人的居間報酬應按照尊重當事人意思自治的原則，不可任意調整。一審判決依照公平原則對居間合同約定的報酬額予以適當調整，但根據本案居間報酬在建設工程承包合同標的的收益中所占的比例還比較高的實際情況，對居間費用可以適當酌減。中建三局二公司認為應當按照建設工程承包合同的履行情況計算居間報酬，合同未履行部分不應計算居間報酬的理由沒有事實根據和法律依據。居間協議書約定，合同簽訂后首付20萬元，余款按照工程轉款比例支付。該比例既可以理解為仍然按照工程款2%的比例計算支付勞務費至付清時為止，又可以理解為首付20萬元后所余勞務費與工程總造價之比按照轉款比例支付。如何計算應付居間勞務費這一約定不明，馬建珉、李繼華也沒有提供施工過程中轉款數額和應當按照轉款所付的居間勞務費，一審確定的工程款額是施工合同終止時的完工工程價款，因此原判決認定中建三局二公司未按照轉款比例支付構成違約的證據與理由不足，應予以糾正。 綜上所述，上訴人中建三局二公司的上訴請求不能成立，本院不予支持。原判決認定基本事實清楚，但酌定中建三局二公司支付居間報酬的標準和違約的責任認定欠妥，故予以糾正。 【判決結果】 河南省三門峽市中級人民法院依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第一、三項，最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見第一百八十條之規(guī)定,判決如下： 一、維持義馬市人民法院（2004）義民初字第97號民事判決第二項和訴訟費用的負擔部分。二、變更義馬市人民法院（2004）義民初字第97號民事判決第一項為：中建三局第二建設工程有限責任公司于判決生效后十日內支付馬建珉、李繼華居間費200000元。二審案件受理費10000元，其他訴訟費用5291元，合計15291元，由上訴人中建三局二公司承擔。本判決為終審判決。二、貴恒五金建材經營部訴中國建筑第八工程局居間合同糾紛案 判決書字號：廣西壯族自治區(qū)蒼梧縣人民4X（2002）蒼民初字第10號；廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民4X（2002）梧民終字第179號?！景讣ɡ斫馕觥勘景笇俚湫偷木娱g合同案，此類案由在當地法院較為鮮見。1.關于本案的案由界定問題。中華人民共和國合同法第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”本案中的原告貴恒經營部在2000年1月11日與被告第八工程局簽訂的合同約定：(1)貴恒經營部必須疏通評標及中標后施工過程中的各種關系，以保證第八工程局能夠中標及中標后施工正常進行；(2)中標后施工過程中，如工程進度款提取有困難時，貴恒經營部應協助解決；(3)該合同段工程中標后，第八工程局統一按中標工程的總價提取1.5%的費用給原告貴恒經營部；(4)費用支付方式及時間為每期工程進度款劃到第八工程局后五日內，第八工程局按所收進度款的比例支付給貴恒經營部。這份合同，貴恒經營部必須履行的義務是為被告籌措投標保證金，提供有關投標的各種信息、交通方便、原材料價格等參考資料和服務給第八工程局，以促使第八工程局能夠在梧信二級公路網第二期工程中順利中標，第八工程局能與梧信二級公路網第二期工程指揮部簽訂承包工程合同。在這里，貴恒經營部起到了居間人的作用，向第八工程局報告了訂立合同的機會，提供了訂立合同的媒介服務，第八工程局應按約定支付報酬。因此本案屬于居間合同糾紛。2.關于本案的原告主體問題。被告第八工程局在一審答辯中提出：原告貴恒經營部在2000年1月11日與第八工程局簽訂合同時，尚未進行工商注冊登記，到2001年11月14日，貴恒經營部才補辦了工商營業(yè)執(zhí)照的，可見，2000年1月11日，貴恒經營部尚未成立，與第八工程局簽訂合同的主體當時根本不存在。第八工程局提出這個理由是不成立的，2000年1月11日黃桂杏與第八工程局的委托代理人簽訂居間合同時，是雙方平等協商、自愿簽訂的，當時第八工程局并沒有對黃桂杏代表貴恒經營部簽訂合同的資格提出異議。合同訂立后，貴恒經營部完全履行了合同的義務，而第八工程局享受了權利，卻拒絕履行支付報酬的義務，顯然是不合法、不合理的，況且黃桂杏是完全民事行為能力人，貴恒經營部又是個體工商戶，黃桂杏完全有權以貴恒經營部的名義同第八工程局簽訂居間合同，并且在合同產生糾紛后，以原告的主體資格提起民事訴訟?！景讣厩闆r】1.判決書字號 一審判決書：廣西壯族自治區(qū)蒼梧縣人民4X（2002）蒼民初字第10號。 二審判決書：廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民4X（2002）梧民終字第179號。 2.案由：居間合同糾紛案。 3.訴訟雙方 原告（被上訴人）：廣西壯族自治區(qū)梧州市貴恒五金建材經營部（以下簡稱貴恒經營）。 經營者：黃桂杏。 訴訟代理人（一、二審）：鄧0X。 訴訟代理人（一審）：莫1X，金獅律師事務所律師。 被告（被上訴人）：中國建筑第八工程局（以下簡稱第八工程局）。 法定代表人：梁2X，局長。 訴訟代理人（一、二審）：梁3X，家國律師事務所律師。 訴訟代理人，（一審）：胡亦民。 4.審級：二審。 5.審判機關和審判組織 一審法院：廣西壯族自治區(qū)蒼梧縣人民4X。 合議庭組成人員：審判長：關堅；審判員：莫健芝、譚飛文。 二審法院：廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民4X。 合議庭組成人員：審判長：梁鳳珍；審判員：吳治華、周春興。 6.審結時間 一審審結時間：2002年4月2日。 二審審結時間：2002年10月16日。【一審訴辯主張】原告訴稱：2000年1月11日，我部與被告第八工程局簽訂了協議書，約定被告中標后，按梧信二級公路第八合同段的中標工程總價提取1.5%的費用給原告。在被告投標期間，我部為其籌措投標保證金50萬元，并為其提供參考資料。被告中標后，我部為被告聯系進場住宿房屋，購置物品和各種生活設施，使被告能順利進場開展施工工作?，F被告工程已基本完成，仍沒有按約定支付費用給我部。請求法院判令被告支付原告費用186 258元。 被告辯稱：我局與貴恒經營部簽訂的協議書是一份無效合同。首先，原告是在2001年11月14日成立的個體企業(yè)。2000年1月11日原告與我局簽訂合同時尚未存在，因此簽訂合同主體根本不存在。其次，從事中介服務的機構必須具備三證：1)營業(yè)執(zhí)照;2)稅務登記證;3)中介服務許可證。原告只具有經營五金建材的營業(yè)執(zhí)照。原告沒有從事中介服務的資格，原告簽訂合同是違法的。請求法院駁回原告的訴訟請求?！疽粚徥聦嵑妥C據】廣西壯族自治區(qū)蒼梧縣人民法院經審理查明：2000年1月11日經協商，原告貴恒經營部與被告第八工程局的委托代理人簽訂了一份協議書，協議約定：(1)貴恒經營部必須疏通評標及中標后施工過程中的各種關系，以保證第八工程局能夠中標及中標后施工正常進行。(2)中標后施工過程中，如工程進度款提取有困難時，貴恒經營部應協助解決。(3)該合同段工程中標后，第八工程局統一按照中標工程的總價提取1.5%的費用給貴恒經營部。(4)費用支付方式及時間為每期工程進度款劃到第八工程局后五天內第八工程局按所收進度款的比例支付給貴恒經營部。協議簽訂后，原告貴恒經營部為被告在投標期間籌措投標保證金50萬元，并提供各種信息、原材料價格等參考資料和服務，使第八工程局順利在梧信二級公路第八合同段中中標。中標后，原告為被告聯系進場的住宿房屋、購置物品和各種生活設施，使其能順利正常施工。但被告并未按合同履行付款義務。截至2001年12月12日，第八工程局所收的工程結算價款為12 208 539元，按合同應付給原告費用183 128.08元，但第八工程局一直分文未付，遂引起糾紛。另查明，貴恒經營部是2001年11月14日領取營業(yè)執(zhí)照的，由黃桂杏個人經營的個體工商戶。原告提供了營業(yè)執(zhí)照及2000年1月11日的協議書，第八工程局的授權委托書，梧信二級公路期中支付證書、投標保證金發(fā)票、租房協議書，購物收據、發(fā)票等證據證實。被告對上述證據均無異議。【一審判案理由】廣西壯族自治區(qū)蒼梧縣人民法院經審理后認為：原、被告于2000年1月11日簽訂的協議書是雙方真實意思表示，雙方應認真按協議履行。原告按協議為被告提供了服務，使被告能夠在梧信二級公路網二期工程第八合同段的投標中順利中標及正常施工，被告理應按協議的約定支付費用183 128.08元給原告。至于被告提出的簽訂合同的主體不存在，協議應無效的問題，由于原告貴恒經營部是黃桂杏個人成立經營的個體工商戶，其個人行為可以代表經營部的行為。雖然簽訂協議書時經營部尚未注冊登記，但簽訂協議是黃桂杏的真實意思表示，且后來補辦了注冊登記，這些并不影響協議的內容和效力。【一審定案結論】廣西壯族自治區(qū)蒼梧縣人民法院根據中華人民共和國合同法第四百二十六條第二款、中華人民共和國民法通則第一百一十一條的規(guī)定，判決如下：被告第八工程局應支付人民幣183 128.08元給原告貴恒經營部。訴訟費及財產保全費10785元，由被告第八工程局負擔。【二審訴辯主張】一審判決后，第八工程局不服并向廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民法院提出上訴。1.上訴人訴稱：貴恒經營部與我局訂立合同時，尚未向工商部門注冊登記，該部并不具備對外進行民事活動的主體資格，一審判決卻認定合同有效，顯然是錯誤的，要求二審改判，駁回貴恒經營部的訴訟請求。2.被上訴人辯稱：我部與第八工程局訂立的居間合同是有效的，一審判決正確，二審應予維持。【二審事實和證據】廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民法院經審理查明：2000年1月11日，第八工程局與貴恒經營部簽訂了協議書一份，約定：由貴恒經營部必須疏通評標及中標后施工過程中的各種關系。該合同中標后，第八工程局按中標工程的總價提取1.5%費用給貴恒經營部。訂立協議后，貴恒經營部委托鄧0X等人做有關工作，向梧信二級公路工程建設梧州總指揮部交付50萬元投標保證金，提供各種信息和參考數據，為被告進場施工聯系住房。第八工程局中標后取得了12 208 539元工程款，按協議應付給貴恒經營部183 128.08元。因第八工程局未支付而成訟?！径徟袥Q理由】廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民法院經審理后認為：貴恒經營部與第八工程局簽訂本案協議書時，雖未取得工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，但貴恒經營部是黃桂杏個人成立的個體工商戶，黃桂杏具備個人能力，其所實施的民事行為并不違反法律及損害國家和他人利益，且本案協議書履行期間又補辦了營業(yè)執(zhí)照，又確依協議書履行了義務，第八工程局又確在二級公路網投標中順利中標及正常施工，一審認定本案合同有效，雙方應依照履行，判令第八工程局支付183 128.08元給貴恒經營部是正確的?！径彾ò附Y論】廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民法院依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。三、綦大勇訴金星電梯（香港）有限公司居間合同糾紛案 上海市第二中級人民法院民事判決書，(2003)滬二中民五(商)初字第70號?！緦彌r簡介】原告綦大勇訴被告金星電梯(香港)有限公司居間合同糾紛一案，本院于2003年5月30日受理后，依法組成合議庭進行審理，并于同年9月26日召集雙方當事人來本院進行開庭前證據交換，原告綦大勇及其委托代理人周荊、被告委托代理人楊皓明來院參加證據交換。本院于2003年11月13日公開開庭進行審理，原告委托代理人周荊、被告委托代理人楊皓明和張磊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。【一審訴辯】原告訴稱：1999年9月被告委托原告為被告與新地花園機械停車庫項目的商務代理，負責與客戶聯系、談判、售后服務和安排合約等事宜。同年9月27日，被告向原告出具項目委托書，約定原告代理費為設備合同總金額的5。2%計人民幣185，000元，付款進度為按客戶付款比例支付。1999年10月在原告的努力下，被告與上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司、中國中福實業(yè)總公司簽訂了新地花園機械停車庫訂貨合同(以下簡稱訂貨合同)，約定上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司向被告和中國中福實業(yè)總公司購買“LG”牌機械停車庫設備14套，用于安裝在位于上海市黃浦區(qū)復興東路701弄的新地花園，總價為人民幣3，561，600元。合同簽訂后，原告多次要求被告支付代理費，但被告以買方未全部支付貨款且合同各方存在糾紛為由予以拖欠。原告最近知悉，上海市徐匯區(qū)人民法院于2002年1月31日以(2001)徐經初字1094號民事判決確認，被告已將其在新地花園機械停車庫訂貨合同項下的權利義務轉讓給被告的關聯公司大連樂金產電有限公司上海分公司，上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司也已將其在該合同項下的權利義務轉讓給上海亞欣實業(yè)公司，徐匯法院判決上海亞欣實業(yè)公司向大連樂金產電有限公司上海分公司支付貨款和利息，該判決已經生效。原告遂向被告催討代理報酬，但被告至今仍未支付。鑒于被告已將合同權利義務轉讓并未通知原告，其支付代理報酬的義務已無法按客戶付款進度履行，被告應立即向原告付清代理報酬，為此請求法院：1、判令被告向原告支付代理報酬人民幣185，000元;2、本案訴訟費由被告承擔。庭審中原告將向被告主張第一項訴請中的代理報酬變更為居間報酬。被告辯稱：原告雖然以居間合同起訴，但本案的性質應當是代理合同。由于項目委托書并沒有實際履行，被告也沒有收取客戶應向被告支付的款項，因此被告無權也無義務向原告支付所謂的居間報酬。涉案訂貨合同實際已經作廢，合同變更協議是新合同，不能視為訂貨合同的繼續(xù)，被告不應承擔在訂貨合同項下的代理報酬支付義務。此外，原告的訴請已經超過訴訟時效?！九e證質證】原告為支持其訴請，向本院提供以下證據材料：一、1999年9月27日項目委托書。證明原被告之間的合同關系。二、上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司2002年2月出具的證明。證明原告按約與上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司洽談項目，完成了有關商業(yè)代理事宜。三、1999年10月訂貨合同。證明在原告的居間下，樂金產電(香港)有限公司、中國中福實業(yè)總公司和上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司三方簽訂了新地花園機械停車庫設備訂貨合同。四、商業(yè)登記文件。證明被告名稱于2000年由樂金產電(香港)有限公司變更為現名。五、(2001)徐經初字第1094號民事判決書。證明生效民事判決已經認定相關事實，即2000年6月30日，被告參與簽訂了合同變更協議，并判決由合同變更協議中的最后買受方上海亞欣實業(yè)公司支付貨款。六、2002年3月13日上海浦東發(fā)展銀行支票和大連樂金產電有限公司上海分公司出具的收據。證明前述判決生效后，上海亞欣實業(yè)公司已向大連樂金產電有限公司上海分公司支付了貨款。七、2003年1月21日律師函(原告針對被告關于時效抗辯當庭遞交)。證明原告于2003年1月獲悉合同變更協議情況后即向被告主張居間報酬。被告對原告提供的證據材料發(fā)表質證意見如下：對證據的真實性均無異議，但依據證據一，認為原、被告之間是代理關系，約定的內容不僅包括聯系和談判，還包括售后服務等，代理人須完成全部代理事項才能收取報酬。關于證據二，雖然是公司作出的證明，但性質屬于證人證言，公司代表、代理人應當出庭接受質證，該證明不具備證據的形式要件，不應作為證據采納。且該證明內容不全面，因原合同終止，付款人不再是新弘業(yè)公司的事實沒有證明。對證據三和四無異議。證據五判決依據的事實以及判決后付款的事實與本案無關，不能作為原告完成居間行為的依據。證據六與本案無關，且支票和收據總金額與訂貨合同的標的金額不符。對證據七，被告沒有收到過，且原告不能證明所附的掛號憑證與律師函之間具有關聯性。被告為證實其辯稱主張向本院提供的證據材料是2000年6月30日合同變更協議。證明前述新地花園機械停車庫訂貨合同最終沒有實際履行，買賣雙方均已變更為案外人，因此原告作為代理人沒有完成代理事項，被告也沒有依據買賣合同收取案外第三方支付的貨款，因此原告無權向被告主張代理報酬。 原告對被告的證據材料發(fā)表質證意見如下：對證據的真實性沒有異議，但認為被告變更合同是對自己權利的處分，訂貨合同項下買賣雙方調整權利義務關系不能影響原告履行居間合同所取得的成果。合同變更協議對訂貨合同內容并無改變，買賣標的仍是新地花園機械停車庫設備，只是用詞用了“作廢”、“終止”等。變更的原因是上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司把新地花園機械停車庫轉讓給上海亞欣實業(yè)公司，另一個原因是大連樂金產電有限公司上海分公司由于財務規(guī)定不能向境外公司支付設備款項。對主張居間報酬有關鍵影響的因素在于原告是否促成了合同的簽訂，如何付款是履行方式，履行方式不影響合同權利。居間人的義務是將訂立合同的機會報告給委托人，或者為委托人與第三人提供訂立合同的媒介，法律沒有規(guī)定合同訂立以后的實際履行對居間人獲取報酬產生什么影響。因此，被告基于對合同的變更及合同的履行所持的主張與原告主張居間報酬無關。被告補充說明：變更協議的真實性已由生效判決予以確認，變更協議不能理解為被告單方面處置自己的權利。從變更協議的陳述來看不否認原告促成了合同的簽訂，但僅憑合同簽訂尚不足以成為原告要求被告支付報酬的依據，按約定，應根據客戶支付貨款的進度，原告才能要求被告支付報酬。后因原告促成的訂貨合同已經作廢，合同變更協議實際上已經取代了訂貨合同，客戶也未向被告支付款項，因此原告無權向被告主張報酬。本院經審理查明：1999年9月，被告委托原告作為被告與新地花園機械停車庫項目的商務代理，負責與客戶聯系、談判、售后服務和安排合約等事宜。同年9月27日，被告向原告出具項目委托書，約定原告代理費為設備合同總金額的5。2%計人民幣185，000元，付款進度為按客戶付款比例支付。1999年10月在原告參與聯絡安排下，被告與上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司、中國中福實業(yè)總公司簽訂了新地花園機械停車庫訂貨合同，約定上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司向被告和中國中福實業(yè)總公司購買“LG”牌機械停車庫設備14套，用于安裝在位于上海市黃浦區(qū)復興東路701弄的新地花園，總價為人民幣3，561，600元。合同簽訂后，原告多次要求被告支付代理費，但被告以買方未全部支付貨款且合同各方存在糾紛為由予以拖欠。2000年6月30日被告(丙方)與上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司(甲方)、上海亞欣實業(yè)公司(乙方)和大連樂金產電有限公司上海分公司(丁方)等四方簽訂合同變更協議，協議約定甲丙雙方簽訂的新地花園機械停車庫訂貨合同作廢，乙丁雙方重新簽訂該項目合同，條款同甲丙雙方簽訂的合同一致，由于財務規(guī)定乙方不能向丙方(境外公司)支付設備款，合同設備供貨方改為丁方。上海市徐匯區(qū)人民法院于2002年1月31日以(2001)徐經初字1094號民事判決確認前述1999年10月訂貨合同和2000年6月30日合同變更協議的簽訂事實。2000年7月，被告名稱由樂金產電(香港)有限公司變更為現名金星電梯(香港)有限公司。2003年1月原告以律師函的形式向被告主張代理報酬。以上事實，由原告提供的項目委托書、證明、訂貨合同、(2001)徐經初字1094號民事判決書、商業(yè)登記文件、律師函和被告提供的合同變更協議以及雙方當事人的當庭陳述筆錄等證據予以證實，本院予以確認。本院將雙方當事人的爭議焦點歸納如下：一、關于本案法律關系的性質是居間合同關系還是代理合同關系;二、關于原告是否已經完成居間義務;三、關于合同變更協議是否影響原告獲得居間報酬的權利;四、關于原告的主張是否超過訴訟時效期間。一、關于本案法律關系的性質是居間合同關系還是代理合同關系。原告認為：盡管項目委托書中原告的勞務被冠以“商務代理”之名，但原、被告之間合同關系的性質應該是居間合同。在居間合同中，促成合同成立是受托人主張報酬的絕對條件。本案法律關系的定性應當取決于項目委托書所賦予原告的核心義務，其目的是促成被告與新地花園開發(fā)商之間的停車庫設備訂貨合同的成立，原告促成合同成立是其計取報酬的決定性因素，原告只需“促成”并“安排”簽訂合同即可，原告并無代表被告簽訂合同這一委托合同的“標志性”履行行為，原告實際上是為促成被告與新地花園開發(fā)商之間訂立合同提供媒介服務。因此，項目委托書更具有居間合同的性質。被告認為：項目委托書不是居間合同，其性質更接近于委托代理合同。首先，項目委托書第5項寫明的是代理費而不是居間費。其次，原告原來是被告的雇員，被告在原告離開后仍讓其參與新地花園機械停車庫項目，并非原告離開被告后才向被告提供有關達成項目的信息，這與居間合同要件完全不同。第三，原、被告之間簽訂的項目委托書對原告的約束是按照客戶付款比例支付報酬，原告有義務促使買方完成全部權利義務，因此原、被告之間是代理關系。最后，原告的義務還涉及到售后服務范圍。綜上，本案的法律關系應是代理法律關系，報酬的支付應當以原告完成代理事務或者符合代理合同的約定為依據。本院認為：居間行為的特點是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，居間人促成合同成立的，委托人就應當支付報酬；而代理行為的主要特點是代理人以被代理人的名義實施法律行為，其報酬的獲取以代理事務的完成或代理合同的約定為判斷標準。根據項目委托書，原告已經從事了提供報價單、客戶資料、與客戶聯絡、與客戶商議技術上的要求、安排與客戶簽訂合約等居間工作。雖然在文字表述上有“代理”兩字，但原告的核心義務是促成新地花園機械停車庫這一特定項目訂貨合同的簽訂。根據中華人民共和國合同法的有關規(guī)定，項目委托書所規(guī)定的原、被告之間的權利義務關系的特征，更接近于居間合同。項目委托書中“售后服務”是不確定的概念，如果客戶認為需要原告聯絡，原告才有聯絡的義務，而不應理解為由原告本人直接提供售后服務。項目委托書中約定的原告義務就是第1-4條內容，第5條只是約定向原告支付報酬的進度，而不應理解為原告有幫助被告催討貨款的義務。因此，原、被告之間屬于提供媒介服務的居間法律關系，原告關于原、被告之間的合同關系性質為居間合同關系的主張成立，本院予以采信；被告關于項目委托書不是居間合同，其性質更接近于委托代理合同的抗辯，理由不能成立，本院不予采信。二、關于原告是否已經完成了居間義務。原告認為：原告已經提供了訂立合同的媒介服務，并促成了被告與新地花園開發(fā)商之間的停車庫設備訂貨合同，理應獲取報酬。項目委托書中列明的四項受托事項與“負責與客戶聯系、談判等商務活動”在所表述的語義上重合，互為包含關系而非并列關系，即所謂“聯系”和“談判”的具體內容就是這四項內容，無論雙方如何描述這種合同關系，原告最終義務都落實到訂貨合同的訂立，而雙方對該合同的訂立并無異議，因此原告獲取報酬的大前提已經確立。關于所謂“售后服務”的內容，綜合原、被告之間的身份關系和履行合同義務的現實條件等因素，原告應提供的不應是產品維修服務，而只能是產品的某些售后聯絡工作，且需視具體需要而定，因此“售后服務”對原告計取報酬沒有實質影響，也不足以排除雙方權利義務關系的居間合同性質。被告認為：原告沒有完成委托代理的全部事項。因為根據新地花園機械停車庫訂貨合同約定的付款方式，收取貨款的是中國中福實業(yè)總公司，并非被告，而根據項目委托書，被告支付報酬的前提是收到客戶的貨款。對簽訂項目委托書至達成合同期間，原告已盡到義務，被告并無異議。但最終達成的合同與被告所要求的不同，所以原告沒有完成項目委托書給他的授權事項。原告的義務除了促成合同簽訂外，還包括聯系售后服務和催促買方付款。因此，原告并未完成全部委托代理事項。本院認為：本院注意到訂貨合同第四條約定的交貨地點是特定的，即為中華人民共和國上海市“新地花園”工地現場，與項目委托書中的有關約定一致。同時，訂貨合同第七條“包裝”條款中也明確了丙方(即被告原名樂金產電香港有限公司)為所有設備的實際提供方，據此，本院認定被告系訂貨合同的實際供貨方。因此可以認定系爭訂貨合同就是被告在項目委托書中要求原告居間促成的合同。雖然在訂貨合同中約定名義上的收款方為賣方之一的中國中福實業(yè)總公司，但因實際供貨方為被告，因此被告關于訂貨合同不是項目委托書中委托原告促成的合同的主張，理由不能成立，本院不予采信。此外，“售后服務”不是固定的義務，具體情況應視客戶需要而定;項目委托書第5項約定的是支付報酬的進度而已，原告并無義務協助被告向客戶催討貨款，因此原告促成訂貨合同的簽訂，可以認定其已完成了居間義務，如果沒有特殊變故，原告應按約根據客戶付款進度取得報酬。據此，被告關于原告沒有完成委托代理的全部事項的抗辯，理由不能成立，本院不予采信。本院認定原告已經完成居間合同的全部義務。三、關于合同變更協議是否影響原告獲得報酬的權利。原告認為：被告變更新地花園訂貨合同的履行主體對原告取得居間報酬的權利不應構成任何影響。原訂貨合同即使作廢，也不能否定訂貨合同的簽訂是由原告促成的事實。合同變更協議產生的原因和結果都不是因為原告的過錯所致，合同變更協議不影響原告向被告主張居間報酬的權利，即使有影響，也只是導致原告不可能再按照原約定的客戶付款進度向被告主張居間報酬。被告認為：因為被告在訂貨合同中無權收取貨款，所以對合同變更。代理報酬的支付應當依據項目委托書第5條約定“按客戶的付款比例支付”。原告收取代理報酬的條件不僅僅是幫助各方談判，而是與訂貨合同的付款情況掛鉤，只有在被告收取訂貨合同全部貨款后，原告才能向被告主張18。5萬元的代理報酬。訂貨合同已經作廢，不再履行，合同變更協議不是訂貨合同的延續(xù)，大連樂金產電有限公司收取的貨款與被告無關，被告實際沒有收取貨款。因此，原告無權向被告主張報酬。本院認為：從本案實際履行情況看，被告在沒有中國中福實業(yè)總公司參與的情況下，直接與他方簽訂合同變更協議，轉讓其收款權利，因此被告關于其不是訂貨合同中的實際收款方的主張不能成立。原告業(yè)已按約促成被告與新地花園開發(fā)商上海新弘業(yè)房地產發(fā)展有限公司之間有關停車庫設備的訂貨合同，其無權干涉訂貨合同的實際履行，因此，該合同的變更只要不是因為原告的原因所致，就不影響原告獲取居間報酬的權利。項目委托書約定，被告按照“客戶的付款比例”來支付原告的居間報酬，實際是指支付報酬的“進度”。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，應視為條件已成就?，F非因原告的原因致使訂貨合同的主體發(fā)生變化，使合同款項的收付雙方主體均發(fā)生了改變，應當視為原告依據項目委托書約定的向被告主張全額居間報酬的條件已經成就。因此，原告關于被告變更新地花園訂貨合同的履行主體，對原告取得居間報酬的權利不應構成任何影響的抗辯，理由成立，本院予以采信；被告關于其實際沒有收取貨款，原告無權向被告主張報酬的主張，理由不能成立，本院不予采信。四、關于原告的主張是否超過訴訟時效的期間。原告認為：訴訟時效應當從原告知道合同變更協議之日起算。合同變更后被告就不能以客戶付款進度來拒絕原告主張報酬的權利。據原告所知，訂貨合同簽訂后客戶只向被告支付過6萬元定金，設備預付款等均未支付，此后該合同的履行一直被擱置。原告直到2003年初，才從現已從被告處辭職的有關人員處獲悉，被告等四方已于2000年6月底簽署了合同變更協議，并因協議的履行發(fā)生爭議而訴諸上海市徐匯區(qū)人民法院。原告遂通過代理人向有關部門查詢檔案，才確知上述變故，隨即向被告主張權利并提起訴訟。原告無法在此之前就知道或應當知道被告不會向原告支付居間報酬，或自己的權利已經受到侵害。至于客戶向被告支付的6萬元定金，因屬定金性質，必須在合同履行后沖抵貨款，或隨后返還。因此，原告主張權利并未超過法律規(guī)定的訴訟時效期間。被告認為：原告的主張已經超過訴訟時效的期間。原告的訴訟時效應從1999年10月訂貨合同簽訂之日起算，因為原告認為促成合同達成即已完成了居間義務，且項目委托書第5項的約定不能作為支付報酬的依據;而合同變更協議訂立的日期為2000年6月30日，因此，無論從哪個時間點起算，原告提起本案訴訟請求都已超過2年的訴訟時效。此外，從徐匯法院的判決書可知，在2001年該案原告起訴前已支付相關貨款人民幣56萬元，那么從該支付日起，應當作為時效計算的開始日期。本院認為：當事人訴訟時效的起算必須以其具備行使權利的條件為準。中華人民共和國民法通則第一百三十七條規(guī)定，訴訟時效期間從知道或應當知道權利被侵害時起計算。鑒于被告基于訂貨合同收取的全部款項是基于同一性質法律關系的總額，因此原告向被告主張居間報酬的時效應當從被告收到訂貨合同項下的全部款項時起算。被告既未能舉證證明原告明知被告收到全部貨款而怠于行使主張居間報酬的權利，現又因被告簽訂合同變更協議，導致原告依據項目委托書約定的取得居間報酬的條件無法成就，且被告并未舉證證明其已將訂貨合同予以變更的情況告知原告，因此原告主張居間報酬的訴訟時效期間應從其知道被告簽訂合同變更協議之日起算。更何況根據項目委托書第5條的約定，被告向原告的付款期限為按“客戶的付款比例來支付”，并未明確具體的付款時間，因此，原告可以隨時向被告主張報酬，只要給被告合理的準備期限。至于徐匯法院判決書確認的付款情況，因并非訂貨合同當事人支付，與本案訴訟時效計算無關。因此，被告關于原告的訴訟請求已經超過訴訟時效期間的抗辯，理由不能成立，本院不予采信?！痉ㄔ号袥Q】綜上，本院認為：鑒于雙方當事人當庭一致同意適用中華人民共和國內地的法律處理本案，據此，本院以中華人民共和國內地法律作為處理本案的準據法。雖然1999年9月27日簽訂項目委托書時，中華人民共和國有關法律對于居間合同法律關系尚無明確規(guī)定，但此后于1999年10月1日生效的中華人民共和國合同法對此已有明確規(guī)定，根據最高人民法院關于適用合同法的有關司法解釋，因此本案可以適用中華人民共和國合同法有關居間合同的法律規(guī)定。原、被告之間簽訂的項目委托書系雙方當事人真實意思的表示，并且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應當認定合法有效，雙方均應恪守，全面履行各自的權利義務。項目委托書的性質為居間合同，原告的核心義務為促成合同的簽訂，被告的義務為按約支付居間報酬?，F原告已根據被告的委托，為促成被告與新地花園開發(fā)商之間簽訂的停車庫設備訂貨合同提供了媒介服務，并最終促成了合同的訂立，按約理應獲得居間報酬。因被告在未通知原告的情況下，與他方簽署合同變更協議，并由此阻止了原告依據項目委托書行使居間報酬請求權的條件成就，應認定被告對此負有責任，并推定原告按約取得全部居間報酬的條件已經成就，且原告的訴訟請求并未超過訴訟時效的期間，因此，原告的訴訟請求證據充分，于法有據，本院予以支持。據此，依照中華人民共和國民法通則第一百三十七條、第一百四十五條第一款、中華人民共和國合同法第四百二十四條和第四百二十六條之規(guī)定，判決如下：被告金星電梯(香港)有限公司應于本判決生效之日起十日內向原告綦大勇支付居間報酬人民幣185，000元。本案案件受理費人民幣5，210元，由被告金星電梯(香港)有限公司負擔。四、向邦東訴重慶新大陸房地產開發(fā)有限公司居間合同糾紛案 居間合同糾紛民事判決書，重 慶 市 南 岸 區(qū) 人 民 法院2006南民初字第618號?！景讣啗r】原告：向邦東，男，1956年6月24日出生，漢族，重慶市佰仟房地產經紀有限公司經理。住址：(略)。 身份證號：(略)。委托代理人：劉崇洪，重慶市紅巖律師事務所律師（特別授權）。被告：重慶新大陸房地產開發(fā)有限公司。住所地：重慶市南岸區(qū)南坪西路31號1單元6樓1號、3號、4號。組織機構代碼：62191174-7。法定代表人：張忠富，董事長。委托代理人：賈開友，重慶三力律師事務所律師（特別授權）。委托代理人：易天才，男，1965年12月16日出生，漢族，系該公司辦公室主任，住(略)?！疽粚徳V辯】原告向邦東訴被告重慶新大陸房地產開發(fā)有限公司居間合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告向邦東及委托代理人劉崇洪、被告重慶新大陸房地產開發(fā)有限公司的委托代理人賈開友、易天才均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。原告訴稱：2005年初原告通過徐輝了解到四川省攀枝花市米易縣攀蓮鎮(zhèn)城北新區(qū)安置房項目（以下簡稱安置項目）需要招商引資，并將有關信息告訴了被告。被告在詳細了解和研究了此項目后，于2005年6月1日與原告簽訂了“居間協議書”，確定了雙方的權利義務關系。協議簽訂后，經原告牽線撮合,被告與攀連鎮(zhèn)政府簽訂了安置項目合同，并進行了實施，房屋已部分銷售，但被告并未按協議約定支付居間報酬。故原告訴至法院，請求判令被告支付居間報酬1,462,500元，違約金14,625元，訴訟費由被告承擔。被告辯稱：原告向被告提供安置項目信息、與原告簽訂居間合同、被告與攀連鎮(zhèn)政府簽訂了安置項目合同、已銷售部分房屋屬實。但原告不具備房地產經紀人資格，原、被告簽訂的居間合同無效。原告未履行合同義務，安置項目是被告自己聯系中標完成的，原告無權要求支付報酬。被告與攀連鎮(zhèn)政府簽訂的安置項目合同標的只有20.25畝，并非48.75畝，而且該項目尚未驗收竣工。故請求駁回原告的訴訟請求?！九e證質證】原告就其訴請舉證如下：（一）原、被告簽訂的居間合同，以證實原、被告居間合同關系及被告應按合同約定支付居間報酬1,462,500元的事實；（二）原告房地產經紀人資格證書，以證實原告具備房地產經紀人資格，原、被告簽訂的居間合同合法有效的事實；（三）被告法人執(zhí)照、代碼證、質量管理認證書、公司概況等，以證實被告委托原告牽線撮合被告與攀連鎮(zhèn)簽訂安置項目合同的事實；（四）攀枝花市泰坤房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱泰坤公司)投標文件、中標通知書，以證實被告承接的安置項目，并非被告自己聯系中標完成的事實；（五）被告開發(fā)安置項目工程施工許可證、房屋戶型圖、施工現場照片、平面圖、售樓收款統計表、工程概況牌等，以證實經原告提供信息及撮合后，被告已與攀連鎮(zhèn)簽訂安置項目開發(fā)合同、2005年12月18日已開始銷售房屋、居間合同已成立、被告與攀連鎮(zhèn)的安置項目合同開發(fā)土地面積為48.75畝的事實；（六）原告往返米易縣的車票、在米易縣的住宿票、米易縣城北安置房領導小組成員徐輝的證詞、米易縣華天酒店服務員證詞、米易縣城北安置房會議記錄等，以證實原告履行居間合同義務，為撮合被告與攀連鎮(zhèn)簽訂安置項目合同做了大量工作的事實。被告抗辯舉證如下：（一）原告?zhèn)€人資料，以證實原告沒有在個人資料中注明有從事房地產經紀人資格的事實；（二）攀連鎮(zhèn)城北新區(qū)開發(fā)指揮部成員名單，以證實徐輝并非指揮部成員的事實；（三）攀連鎮(zhèn)人民政府證明及徐輝的證詞，以證實在安置項目洽談、聯系中，沒有原告參與，原告沒有履行居間合同義務的事實；（四）被告與攀連鎮(zhèn)簽訂的“米易縣城北新區(qū)安置區(qū)整體開發(fā)建設合同”、建設用地許可證、紅線圖、國有土地使用證，以證實被告與攀連鎮(zhèn)簽訂的安置項目土地面積為20.25畝，并非48.75畝的事實；（五）原、被告居間合同傳真件，以證實原告未履行合同義務的事實。庭審中，經當庭舉證、質證，被告對原告舉證（一）至（五）的真實性認可無異議，但對原告舉證（一），認為原告無房地產經紀人資格，應為無效合同；對原告舉證（二），認為系重慶市經紀人協會頒發(fā)的資格證，經紀人協會不具有發(fā)證的權力，該證不具有法律效力；對原告舉證（三），認為該組證據是被告交給原告聯系安置項目所用屬實，但原告現仍留存，證明原告并未履行居間合同義務；對原告舉證（四）、（五）要證實的事實不予認可；對原告舉證（六）的真實性及所證實的事實不予認可。原告對被告舉證（一）至（四）的真實性認可無異議，但對其要證實的事實不予確認，一是個人資料并不能證明原告不具有房地產經紀人資格，二是鎮(zhèn)政府指揮部名單不能證明徐輝不是米易縣城北安置房小組成員，三是原告對外聯系業(yè)務均是用向東的名字，并非向邦東的名字，外人均不知道有向邦東其人，四是被告舉證（四）僅證實被告開發(fā)建設的一部分，實際承接開發(fā)的安置項目應為48.75畝。對被告舉證（五）的真實性及所證實的事實不予