政府機關(guān)辦公樓物業(yè)管理方案.doc

“XX公司”物業(yè)服務(wù)方案XXXXXXXXXXXX公司201 年 月 日XX市XX辦公樓物業(yè)管理方案目 錄第一章 XXXXXXXXX公司簡介第二章 XX市XXX辦公樓概況及管理特點分析第三章 XX市XXX辦公樓物業(yè)管理服務(wù)思路第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章 前期物資裝備一覽表第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用測算第七章 固定崗服務(wù)方案第八章 保潔服務(wù)方案第九章 緊急事件處理規(guī)程第十章 管理用房配置方案結(jié)束語XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，擬對XXXXX辦公樓（以下簡稱“XX辦公大樓”）提供全委托物業(yè)管理服務(wù)。針對該辦公樓的特點，制定本方案。第一章 XXXXXXXXX公司簡介1.1 我們的實力XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注冊資金50萬元，是具有獨立法人資格和國家叁級物業(yè)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。目前管理著社區(qū)高檔住宅及商業(yè)物業(yè)項目公司大力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以物業(yè)管理為主導(dǎo)，保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)以及代租代售等為一體，形成多元化的服務(wù)體系。公司下設(shè)綜合事物部、品質(zhì)管理部、物業(yè)管理處、財務(wù)部。公司一方面確立“寓管理于服務(wù)之中，寓效益于服務(wù)之中”的服務(wù)指導(dǎo)思想。另一方面挑戰(zhàn)物業(yè)管理服務(wù)新概念，打造“貼心業(yè)主，親情服務(wù)”的公司品牌，即：全方位近距離、全過程專業(yè)化、一站式親情服務(wù)。 公司為了與沿海大城市物業(yè)管理的先進(jìn)理念和方式接軌，每年都要派出管理人員到上海、深圳、廣州等城市的大型物業(yè)管理公司觀摩、學(xué)習(xí)，掌握先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗。1.2 我們的理念 服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。 質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價值，讓客戶持續(xù)滿意。 團(tuán)隊精神：企業(yè)的命運就是個人的命運，企業(yè)的發(fā)展就是個人的發(fā)展。 發(fā)展目標(biāo)：以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，致力于打造成都物業(yè)第一品牌。1.3 我們的目標(biāo) 立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立XXX物業(yè)誠信高效形象。 強化服務(wù)意識，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。 細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨暢想顛峰體驗”。1.4 我們的項目物業(yè)名稱物業(yè)類型建筑面積托管類型華陽一中學(xué)校XXX包干制千禧華庭多層住宅小區(qū)XXX包干制翠林小區(qū)多層住宅小區(qū)XXX包干制德心名居多層住宅小區(qū)XXX包干制德心苑多層住宅小區(qū)XXX包干制德源鄉(xiāng)村第二章 XX市XXX辦公樓概況及管理特點分析2.1 XX市XXX辦公樓概況XX市XXXXX辦公大樓，坐落于XXX，總建筑面積約XXX萬平方米。由XX棟樓組成。室外停車場停車位XX余輛；地下車庫設(shè)有XX個車位. 交通便利，地理位置極其優(yōu)越。共有辦公室XX間，設(shè)備間XX處，衛(wèi)生間XX處，消防樓梯4處，消控中心1處，中央空調(diào)主機2臺，分體空調(diào)20臺，風(fēng)機房2處，水箱房1個.2.2 公共區(qū)域設(shè)施及設(shè)備：隔柵燈116個、消防栓29個、閘箱13個、應(yīng)急燈7個、手動報警38個、消防電話13個、廣播27個、疏散指示燈30個、安全出口燈14個、煙感58個、插座箱1個、筒燈213個、2U雙管日光燈20個、40W日光燈3個、水龍頭67個、小便器26個、蹲（坐）便33個。2.3 業(yè)務(wù)群體分析物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)不動產(chǎn)，服務(wù)對象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會閱歷的個體。要做好物業(yè)管理工作，必須充分了解管理項目業(yè)戶群體的構(gòu)成及特點。根據(jù)我們的實地考察與研究，該項目建設(shè)投入使用多年，XX辦公大樓是XXXXXX。其地處黃金地理位置、莊嚴(yán)俊朗的樓宇外觀、完善的配套設(shè)施以及獨特的設(shè)計等，無不彰顯散發(fā)著“人民代表為人民”的現(xiàn)代政務(wù)服務(wù)機構(gòu)的氣息。根據(jù)對上述辦公樓的分析，XX辦公大樓的業(yè)戶群體具有如下的特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會地位，擁有較強的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜的辦公生活和會議環(huán)境，注重管理的品位和質(zhì)量，強調(diào)服務(wù)的安靜性和尊貴性，對物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。2.4物業(yè)管理規(guī)劃定位業(yè)戶分析的結(jié)論，是我們設(shè)定管理模式、設(shè)計服務(wù)項目、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)的客觀依據(jù)。秉承“服務(wù)業(yè)戶，報效業(yè)戶”的核心理念，我們著力在XX辦公大樓營造一個“安全、安靜、舒適、幽雅、清潔優(yōu)美、尊貴”的辦公生活和會議環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)保值增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)的辦公理念與現(xiàn)代政務(wù)辦公、會議及工作方式的高度共融。要想成功達(dá)到上述目的，我們擬在XX辦公大樓建立以人性化管理和個性化服務(wù)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理模式，并通過對管理服務(wù)流程的持續(xù)改善，不斷超越業(yè)戶的需求期望。同時，我們大膽設(shè)想，基于項目所具有特殊性和特色性，運用嚴(yán)格的管理文化理念滲入日常管理和服務(wù)之中。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個方面：倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化；推廣“尊貴互動”的服務(wù)文化；營建“和諧親切”的政務(wù)大樓文化；塑造“親和人文”的環(huán)境文化。2.5項目管理特點及難點分析2.5.1大樓設(shè)備設(shè)施較多，容易產(chǎn)生管理及維護(hù)盲點XX辦公大樓不同于純寫字樓或住宅小區(qū)，除設(shè)有供配電、給排水、消防、等系統(tǒng)之外，還配備多間會議設(shè)備系統(tǒng)、供冷空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控、微機等智能系統(tǒng)。對這樣一個設(shè)備數(shù)量較多，智能程度較高的政務(wù)會議辦公樓，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機，無疑將會對用戶的日常工作造成嚴(yán)重的影響及后果，如何消除維修保養(yǎng)上的管理盲點，確保設(shè)施設(shè)備的良好運行狀態(tài)，將是XX辦公大樓物業(yè)管理的重點。2.5.2辦公、會議、開會的人員眾多，車輛駛?cè)?、停放將存在違章、搶占等違章行為根據(jù)XX辦公大樓外院內(nèi)大門前的道路及停車場地現(xiàn)狀，車輛駛?cè)腭偝觥⑼＼?、存車必將給車輛管理帶來一定的矛盾，如何化解違章及安全停放問題，將是物業(yè)管理人在管理中需解決難點2.5.3地理位置容易產(chǎn)生噪音環(huán)境上的污染XX辦公大樓分幾棟，所處地理位置是繁華的XX路，噪音污染直接影響樓內(nèi)的正常辦公環(huán)境，加之夏天的外掛空調(diào)噪音與冷凝水的排放問題直接導(dǎo)致噪音環(huán)境管理上的缺陷，如何解決缺陷，如何將上述影響缺陷減至最少，是物業(yè)管理中不可回避的一個問題。2.6解決上述管理難點的措施XX辦公大樓既有一般寫字樓的共性、又有其自身的特殊性，根據(jù)對項目管理特點及難點的分析，我們將在XX辦公大樓的管理服務(wù)中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理兩大體系，并結(jié)合實地考察和研究，我們提出如下的管理措施，以求針對性地解決上述各項問題。2.6.1因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點堅持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃并合理組織實施，力求達(dá)到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足用戶的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。A.技術(shù)力量配備，在前期介入接管階段，我們將派各類包括土建、機電、智能化等專業(yè)的工程技術(shù)人員到項目現(xiàn)場，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需求。同時，加強維修技術(shù)工人的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位，設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B.制度保證。我們將結(jié)合實際情況編制設(shè)備設(shè)施維固定崗理規(guī)定、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程等文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證；C.建立和完善各部位，設(shè)施設(shè)備的維修檔案。我們將對物業(yè)的各部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分室、分層臺帳，分類匯總臺帳），并將全部資料、信息輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握設(shè)備設(shè)施的使用（運行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考依據(jù)；D.嚴(yán)格按照我們在實踐中總結(jié)出來的九字訣，即“看、聽、聞、摸、查、測、試、比、記”進(jìn)行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實施效果；E.定期開展物業(yè)各部位，共用設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。2.6.2預(yù)防為主，嚴(yán)格管理，減少安全及消防隱患2.6.2.1治安防范A.防范策略：強調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的原則，全力將有不良動機的嫌疑人擋在大樓門以外，不給其可乘之機；通過固定崗的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏，震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮綜合整治的群防優(yōu)勢。強調(diào)護(hù)衛(wèi)服務(wù)的零干擾，不給業(yè)戶造成心理壓力和“草木皆兵”的感覺。B.防范體系：堅持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確保24小時不間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮紅外線、攝像監(jiān)控等智能系統(tǒng)的工作，建立立體交叉的安全防范體系。C.素質(zhì)管理：對固定崗實施準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”和“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。同時努力培養(yǎng)固定崗的服務(wù)意識，改變原來固定崗單一的護(hù)衛(wèi)功能，使固定崗成為“安全管理員、迎賓員、服務(wù)員”的有機統(tǒng)一體。D.對夜間加班人員實行護(hù)送服務(wù)。（從大門至車門；對女性實行代叫出租車護(hù)送服務(wù)）2.6.2.2消防管理A.工作方針：堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理理念，實施全員義務(wù)消防員制。B.防火宣傳：在大樓宣傳欄內(nèi)采取宣傳季、宣傳周和消防宣傳日等方式傳播消防知識，并定期邀請消防隊前來舉辦消防知識講座。在每個科室發(fā)放一冊消防知識手冊強化全員防火意識，按消防標(biāo)準(zhǔn)在指定區(qū)域、地點及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材。C.培訓(xùn)演練：實施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運作。同時，重點加強固定崗的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和XX機關(guān)部分人員參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力、防患于“未然”。D.建立XX辦公大樓消防快速反應(yīng)分隊。2.6.3既有監(jiān)督，又有合作，創(chuàng)造雙贏局面對辦公樓區(qū)求“靜”與接待中心情況復(fù)雜的矛盾，我們解決思路是在辦公、會議、客房、休閑等正常使用的前提下，按照相關(guān)規(guī)定控制和約束來下榻人員的不良行為，如噪音、垃圾、違規(guī)服務(wù)等。安全管理。定期對重點部位進(jìn)行檢查和督導(dǎo)，確保各通道內(nèi)的消防系統(tǒng)、滅火器材完好無損，消防通道暢通無阻。嚴(yán)格控制內(nèi)部違章使用電器以及閑雜人員通往辦公區(qū)等違反安全及消防法規(guī)的行為。2.6.4通過嚴(yán)格規(guī)范的管理，減少車輛停放、噪音、環(huán)境污染與甲方協(xié)商溝通。通過對大樓后院的停車位及大樓右側(cè)的場地進(jìn)行改造后，減少內(nèi)部及來訪車輛停放困難的局面。通過嚴(yán)格的車場管理措施，解決好內(nèi)部車輛停車車位的問題，同時減免停車違規(guī)行為。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來污染。對外部的汽車噪音，通過與公交、城管、環(huán)保、公安交警等部門溝通協(xié)調(diào)，采取減少控制鳴笛停車等措施，減免噪音干擾和影響。第三章 XX市XXX辦公樓物業(yè)管理服務(wù)思路經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘察和交流溝通，秉著“強力保障 優(yōu)化形象”的指導(dǎo)思想。針對XX市XXX的物業(yè)需求特點，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是：“一個中心、兩個基本點”。“一個中心” 是指我們的一切工作全部圍繞“服務(wù)于XX市XXX”這個工作中心；“兩個基本點”是指以強力保障為基本點，以優(yōu)化形象為基本點。根據(jù)XX市XXX辦公樓的物業(yè)特點和項目需要，我們將提供“專業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)XXX辦公樓特色服務(wù)”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，時刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有效樹立成都市XX市XXX對外窗口形象，并強力保障XX市XXX的正常辦公秩序。 優(yōu)化形象 專業(yè)與政治共建作為XX市XXX的最高行政機構(gòu)，XX市XXX擁有良好的社會口碑，其各級領(lǐng)導(dǎo)勤奮務(wù)實的工作作風(fēng)更是給我們樹立了榜樣，而XXX的工作特性就要求我們必須擁有良好的外在形象和過硬的政治素質(zhì)。針對XX市XXX的這一特點，結(jié)合XXX物業(yè)完善的禮儀化服務(wù)體系，我們提出了“優(yōu)化形象專業(yè)與政治共建”的物業(yè)管理服務(wù)思路?！皟?yōu)化形象 ”是指先強化外部形象，從工作著裝、文明用語等基礎(chǔ)層面開始抓起，嚴(yán)格按照XXX物業(yè)關(guān)于工裝的相關(guān)規(guī)定和XXX物業(yè)文明用語100句的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，然后再通過持續(xù)性培訓(xùn)機制加強公關(guān)禮儀培訓(xùn)，強化從業(yè)人員禮儀服務(wù)意識，全面提升從業(yè)人員素質(zhì)，逐步建立起具有XX市XXX工作特點的禮儀化服務(wù)系統(tǒng)。“專業(yè)與政治共建”是指根據(jù)XX市XXX的工作特點和工作需要，在強化從業(yè)人員專業(yè)技能的基礎(chǔ)上，加強思想政治教育，以班組為基本單位，以黨員為核心，以內(nèi)部思想政治教育為主，建立起具有XX市XXX鮮明特點的“專業(yè)技能和政治思想共建型”禮儀化服務(wù)系統(tǒng)。 “優(yōu)化形象專業(yè)與政治共建”將XXX物業(yè)成熟的禮儀化服務(wù)系統(tǒng)和XX市XXX的行政角色有效結(jié)合起來，逐步建立起具有鮮明特色的XX市XXX辦公樓物業(yè)管理服務(wù)禮儀體系。 管理服務(wù)政治要求（一）政治上與政府保持高度一致對于區(qū)政府來說，物業(yè)管理公司所體現(xiàn)和代表的是機關(guān)的管理與服務(wù)機構(gòu)，但對于機關(guān)的外來辦事人員來說，機關(guān)的所有工作人員包括物業(yè)公司的人員都代表著政府機關(guān)的形象。因此，物業(yè)管理公司必須服從與政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，在政治上必須與政府保持高度一致。為達(dá)此目標(biāo)，物業(yè)公司人員特別是骨干人員必須定期或不定期的學(xué)習(xí)時事政治，了解和掌握黨的方針、政策，提高自身的政治素養(yǎng)，并在日常的管理服務(wù)中加以落實。（二）物業(yè)管理人員要求思想覺悟高為保證政治上的高度一致，嚴(yán)防與杜絕政治錯誤，要求物業(yè)公司員工要有較高的政治思想覺悟，特別是黨員要帶頭組織大家定期或不定期的學(xué)習(xí)黨的路線、方針和政策，進(jìn)行經(jīng)常性的思想政治教育，發(fā)揮黨員骨干的先鋒模范作用，提高廣大員工的政治覺悟。（三）要具有高度的政治敏銳性及警惕性物業(yè)管理公司員工除了執(zhí)行本崗位的職能外，同時也是區(qū)政府機關(guān)安全的守衛(wèi)者。對于進(jìn)入機關(guān)大院的每一個陌生人，無論是管理人員、固定崗人員、維修工、還是普通清潔工都要提高警惕，嚴(yán)防不法分子作案。同時，每個員工對外來陌生人員及社會媒體詢問機關(guān)及政府內(nèi)部情況及政務(wù)事項時，都應(yīng)有高度的政治敏銳性，未經(jīng)允許決不能擅自接受訪問。在機關(guān)內(nèi)工作必須嚴(yán)格遵守保密守則，做到不該看的不看，不該問的不問，不該說的不說，不該動的不動。 保密守則為保證黨政機關(guān)工作安全，確保黨和國家機密安全，我們特制定了保密守則，對全體員工嚴(yán)加要求，以確保政府機關(guān)機密安全。一、總則（一）物業(yè)公司員工入職前必須學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守中華人民共和國保守秘密法。（二）各崗位所有員工必須嚴(yán)格遵守本崗位保密規(guī)定。（三）物業(yè)公司員工未經(jīng)允許不能擅自接受任何媒體的采訪。（四）未經(jīng)允許不能將機關(guān)內(nèi)的任何資料帶出機關(guān)或以電子郵件的形式發(fā)出。（五）機關(guān)所有會議、貴賓接待行程等信息未經(jīng)允許不得向任何非接待人員透露。（六）所有工作人員不允許談?wù)摗⒋蚵牂C關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的私人生活。（七）所有工作人員進(jìn)入辦公室前必須先敲門并得到同意后方可進(jìn)入。（八）嚴(yán)禁使用臨時工參加涉及機密的工作，外來人員在機關(guān)內(nèi)從事維修等工作時，現(xiàn)場必須最少有一名機關(guān)工作人員或物業(yè)公司工作人員。（九）未經(jīng)同意任何人嚴(yán)禁加配機關(guān)大院及機關(guān)內(nèi)任何地方的鑰匙。（十）任何人未經(jīng)授權(quán)嚴(yán)禁擅自接聽機關(guān)各部門的電話。（十一）對違反保密規(guī)定，失密泄密員工必須從嚴(yán)處理，情節(jié)嚴(yán)重的予以開除，違反國家法律的予以移送公安機關(guān)處理。 管理人員保密規(guī)定（一）管理人員原則上只能在機關(guān)的公共區(qū)域內(nèi)巡查，如需進(jìn)入辦公室或檔案室時，必須首先得到機關(guān)相關(guān)工作人員的批準(zhǔn)。（二）管理人員在處理日常書報信件收發(fā)時，不得偷看其中內(nèi)容，不能打聽信件內(nèi)容，不得向任何人透露信件的來源及去向。（三）日常管理中管理服務(wù)中心與機關(guān)各部門溝通的各類文字信息，必須分類保管，未經(jīng)允許不得擅自處理。（四）對機關(guān)內(nèi)任何非管理范圍內(nèi)的事情，必須做到不該問的不問，不該看的不看，不該聽的不聽，不該說的不說。 固定崗保密規(guī)定（一）對日常來訪人員及貴賓的情況、行程未經(jīng)允許不得向任何人泄露。（二）日常信訪、工作中發(fā)生的任何異常情況，必須做好記錄并通過文字表格從固定崗系統(tǒng)內(nèi)部渠道向相關(guān)部門報告，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露。（三）日常監(jiān)控室所看到的任何情況除非安全工作需要向相關(guān)人員及領(lǐng)導(dǎo)報告外，不得向任何人透露，更不得作為日常話題。（四）嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露管轄范圍內(nèi)發(fā)生的任何案件情況。（五）嚴(yán)禁利用安全監(jiān)控設(shè)備對機關(guān)內(nèi)的工作人員私人日?；顒舆M(jìn)行監(jiān)控。 維修人員保密規(guī)定（一）維修人員未經(jīng)允許不得進(jìn)入各部門辦公室。（二）維修人員到辦公區(qū)域內(nèi)進(jìn)行維修工作時，必須得到機關(guān)相關(guān)部門的允許，并且現(xiàn)場必須有一名機關(guān)工作人員。（三）進(jìn)行室內(nèi)維修工作時，未經(jīng)允許不得擅自移動、翻動、偷看辦公室內(nèi)的任何文件。（四）維修工在維修過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不聽，不該問的不問，不該說的不說。（五）嚴(yán)禁向任何無關(guān)人員描述各辦公室的所見所聞。 保潔員保密規(guī)定（一）重要部門、主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室指定專人進(jìn)行清潔，人員應(yīng)保持相對穩(wěn)定。（二）清潔過程中未經(jīng)允許不得將任何帶字紙片以及電子文件試為垃圾丟棄。（三）所有磁盤、帶字紙張文件的處理必須經(jīng)機關(guān)各相關(guān)部門同意，并由專門途徑處理，嚴(yán)禁未經(jīng)允許擅自將機關(guān)內(nèi)廢紙變賣。（四）清潔過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不聽，不該問的不問，不該說的不說。（五）機關(guān)各辦公室在進(jìn)行地毯清洗等大型的周期性工作時，必須經(jīng)機關(guān)相關(guān)部門同意，并且現(xiàn)場必須最少有一名機關(guān)工作人員。（六）清潔工在辦公室內(nèi)進(jìn)行清潔工作時如果電話響起應(yīng)及時通知機關(guān)工作人員，嚴(yán)禁擅自接聽、偷聽來電。 節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補清潔服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一部分，其核心價值同樣在于有效促進(jìn)物業(yè)保值升值，不僅僅包括要延長裝飾裝修材料使用壽命，還要通過精心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能降耗，針對XX市XXX辦公樓各項建筑指標(biāo)，結(jié)合國基物業(yè)成熟的質(zhì)量運行控制體系，我們提出了“節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補”的清潔服務(wù)思路?！肮?jié)能降耗”是國際會展中心清潔服務(wù)的基礎(chǔ)目的，而“清潔與養(yǎng)護(hù)互補”則是達(dá)到這一目的的核心工作模式。 “節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補”是針對XX市XXX辦公樓裝修高檔的特點所提出的服務(wù)思路，有效解決了由此產(chǎn)生的清潔程序繁瑣不易控制的問題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要有效延長材質(zhì)的使用壽命，而國基物業(yè)完善的ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系必將為這一指導(dǎo)思想的實施提供良好的核心保障。 細(xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重物業(yè)管理服務(wù)的核心在于強化細(xì)節(jié)管理，對于XX市XXX辦公樓這樣的智能物業(yè)更應(yīng)如此，針對該辦公樓的特點，我們提出了“細(xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重”的物業(yè)管理服務(wù)思路。“細(xì)化服務(wù)”是指細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的各項工作程序，尤其是公共秩序維護(hù)和保潔服務(wù)，不僅僅要量化工作程序，還要從服務(wù)禮儀上逐步細(xì)化。一方面，嚴(yán)格按照國基物業(yè)ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系各項管理程序和作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，另一方面，還要結(jié)合XX市XXX的工作特點，積極與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，細(xì)化各項客戶服務(wù)程序。“考核與培訓(xùn)并重”是細(xì)化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對各項考核標(biāo)準(zhǔn)對各區(qū)域、各從業(yè)人員進(jìn)行考核，另一方面，還要加強培訓(xùn)工作，采用集中培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)、互動交流等方式逐步提升服務(wù)意識，進(jìn)而細(xì)化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)備服務(wù)品質(zhì)。“細(xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重”是XX市XXX服務(wù)的重要內(nèi)容，也是全面提升公共秩序維護(hù)品質(zhì) 的核心部分，這必將促進(jìn)其服務(wù)工作不斷優(yōu)化，形成良好的服務(wù)循環(huán)體系。第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾XXX物業(yè)力爭接管XX市XXX一年內(nèi)使其成為XX市辦公樓物業(yè)管理的典范： 一年內(nèi)客戶滿意率達(dá)到95以上。 質(zhì)量環(huán)境管理體系運行規(guī)范有效。 一年內(nèi)達(dá)到市級的物業(yè)管理示范辦公樓標(biāo)準(zhǔn)。管理指標(biāo)承諾及具體措施（一）維修工程質(zhì)量合格率及回訪率1、 維修工程質(zhì)量合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施1、加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。2、維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗確認(rèn)。4、較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時要求管理員到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。2、 維修服務(wù)回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施1、維修實行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。2、每月5日前由管理員對上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。（二）公共清潔保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%測定依據(jù)清潔保潔達(dá)標(biāo)面積/清潔保潔總面積100%99%保證措施1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識，并搞好自家院內(nèi)的清潔工作。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。3、每日巡視檢查清潔保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。4、提倡“全員保潔，人過地凈”。（三）治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5%承諾指標(biāo)0.5%測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)100%0.5保證措施1、提供24小時固定崗服務(wù)。充分發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。4、實行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。5、固定崗實行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。要求固定崗盡快熟悉XX小區(qū)用戶業(yè)主的人、車情況。（四）火災(zāi)年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.1%承諾指標(biāo)0.1%測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%0.1%保證措施1、實行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊”；制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每半年組織一次消防實戰(zhàn)演習(xí)。2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識。3、小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。4、定期為業(yè)主提供安全用電檢查，及時消除隱患。5、加強巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。（五）業(yè)主年有效投訴率和處理率1、年有效投訴率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)5承諾指標(biāo)2測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總戶數(shù)100%2保證措施1、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使員工追求業(yè)主百分之百的滿意。2、保持業(yè)主和公司之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時改進(jìn)工作中存在的問題和缺點。2、投訴處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)100%98%保證措施1、實行24小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。2、各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補救措施，并在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。3、投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工資掛鉤。（六）業(yè)主綜合服務(wù)滿意率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)95%測定依據(jù)滿意戶數(shù)/入住總戶數(shù)100%95%保證措施1、實行開放管理，向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。2、設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由主任主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，及時調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果直接向業(yè)主公布。3、通過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。（七）公共綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100%98%保證措施1、制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。2、管理員每日對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。3、定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性并養(yǎng)護(hù)和管理好自家的綠化地。（八）道路、車場完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)道路、車場完好面積/道路、車場總面積100%98%保 證措 施1、制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計劃，定期巡視和維護(hù)。2、市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。（九）管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)管理人員培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100%98%保證措施1、建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。2、入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合，采用先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。3、強調(diào)理論與實踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對性的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。（十）檔案建立與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100%98%保證措施1、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備兼職人員管理，配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所，加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。（十一）公共照明完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%測定依據(jù)完好公共照明燈具數(shù)量/公共燈具總數(shù)量100%99%保 證措 施1、值班電工每日進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換。2、對業(yè)主反映公共照明故障，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。（十二）消防設(shè)施設(shè)備完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)消防設(shè)施、設(shè)備完好數(shù)量/消防設(shè)施、設(shè)備總數(shù)量100%98%保證措施1、建立嚴(yán)格的各類消防設(shè)施、設(shè)備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實按照制度執(zhí)行。2、對各類消防設(shè)施，指定專人負(fù)責(zé)，建立責(zé)任追究制度。3、建立嚴(yán)格的抽檢制度，獎罰分明。4、按消防設(shè)施的不同功能，進(jìn)行分類，分別計算完好率。（十三）違章發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1%承諾指標(biāo)1%測定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%1%保證措施1、加強物業(yè)管理各項規(guī)章制度的宣傳教育。2、嚴(yán)格按照業(yè)主公約辦事，樹立管理處權(quán)威。3、加強巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題，盡早杜絕違章事件。（十四）違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)處理違章戶數(shù)/違章總戶數(shù)100%=100%保 證措 施1、有章必循，有法必依。2、對違章者，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定處理。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好雨水井、污水井?dāng)?shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量100%98%保證措施1、化糞池每半年清理一次。2、每月定期清理、檢查雨水井、污水井，發(fā)現(xiàn)不通，及時處理。3、雨季期間，及時巡查。（十六）排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量100%98%保 證措 施1、每季定期清理檢查。2、雨季季節(jié)加強檢查。（十七）公共設(shè)施完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)完好設(shè)施數(shù)量/設(shè)施總數(shù)量100%=100%保 證措 施1、落實責(zé)任人及巡檢保養(yǎng)制度，實行責(zé)任人定期巡檢。2、實行定期維修、清潔制度，確保設(shè)施完好、美觀。（十八）管理費收繳率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)100%保 證措 施按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理取之于民、用之于民。第五章 前期物資裝備一覽表5.1 辦公物資裝備項目數(shù)量備注辦公桌椅XX套文件柜XX組其中一組內(nèi)含保險柜1個電腦X臺打印機X臺有復(fù)印功能為佳傳真機X臺電話機X部5.2 固定崗裝備 項目數(shù)量備注對講機XX部警棍、機套等XX副防毒面具XX副灶具及廚具1套 5.3 保潔物資裝備項目數(shù)量備注玻璃水刮XX套噴霧器X臺更衣儲物柜XX組手推垃圾車XX部室內(nèi)清潔車XX部垃圾運輸車XX輛塵推XX把第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用測算XX辦公大樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：XXXX總建筑面積：約XXXX綠化面積：XXXX公共道路、廣場面積：XXXX停車位：XXXX個6.1 XX辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)費用測算下面具體介紹XXXX辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)費用支出核算過程：物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)安XXX/月收取，地面停車衛(wèi)生服務(wù)費XX元/月，車庫衛(wèi)生費XX元/月，非機動車自行車X元/輛/月，電動車X元/輛/月，摩托車X元/輛/月。物業(yè)管理服務(wù)費用匯總表序號項目月支出額（元）備注1員工工資固定崗2名3600元元1800元*2人/月保潔2名28001400元*2人/月2保險補貼費用2800元700元*4人/月3辦公管理費用230元4設(shè)備設(shè)施維護(hù)費120元5清潔衛(wèi)生費用100元6綠化養(yǎng)護(hù)費100元7公共能費150元9稅費 （月度經(jīng)營收入*5.6%）554.4元10管理風(fēng)險金（總額用的10%）990月合計11444.4元年合計13733208元第七章 固定崗服務(wù)方案7.1 崗位設(shè)置與職責(zé)說明7.1.1崗位設(shè)置固定崗：2名7.1.2 崗位職責(zé)1、門崗人員應(yīng)精神飽滿，著裝整齊、舉止大方、文明執(zhí)勤、禮貌待人，樹立良好的固定崗形象。 2、保持崗位周邊衛(wèi)生的整潔，引導(dǎo)進(jìn)出車輛確保通道暢通，遇公司領(lǐng)導(dǎo)時應(yīng)敬禮。 3、認(rèn)真盤查外來人員，訪客應(yīng)先聯(lián)系業(yè)主得到允許后并認(rèn)真填寫會客證方可引導(dǎo)進(jìn)入小區(qū)，對推銷產(chǎn)品、貼小廣告或其它閑雜人員應(yīng)勸其離開轄區(qū)。 4、上崗前檢查滅火器或消防帶情況，遇火災(zāi)發(fā)生時持滅火裝備，快速趕到事故現(xiàn)場。 5、的士未經(jīng)允許不可進(jìn)入小區(qū)，對攜有大件或貴重物品和形跡可疑人員應(yīng)進(jìn)行盤查。 6、值班人員應(yīng)文明執(zhí)勤，糾正違章時應(yīng)先敬禮，認(rèn)真接受業(yè)主（住戶）提出的批評、意見或建議，接到投訴時應(yīng)在第一時間反饋給相關(guān)部門。 7、如遇突發(fā)事件，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場，并及時通知班長、隊長并做好記錄。 8、增強責(zé)任心，牢固樹立“為轄區(qū)安全，讓業(yè)戶放心的思想”，遵紀(jì)守法、服從命令、尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事，安心本職工作。 9、認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作任務(wù)。 7.2 固定崗服務(wù)細(xì)則7.2.1 安全管理職責(zé)巡查監(jiān)督-防止罪案發(fā)生。車輛管理-維護(hù)交通秩序，確保車輛安全工作要點：l 禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時向機動崗報告；l 作好車輛進(jìn)出登記，嚴(yán)禁違規(guī)車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。l 有貨物進(jìn)出，必須查驗，嚴(yán)格禁止可疑物品進(jìn)出。l 巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動和行為。l 有大型活動時，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護(hù)秩序等工作。l 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場，快速報案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。7.2.3 交通車輛管理l 檢查有關(guān)證件。l 嚴(yán)禁車輛在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。l 注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。l 對在地下車場內(nèi)由車輛搬運進(jìn)出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格查驗。l 指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。l 對VIP人員的預(yù)留車位進(jìn)行監(jiān)督管理，確保VIP的正常停車。l 冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。7.2.4 區(qū)內(nèi)管理工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點：l 嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定所有巡邏路線，并按規(guī)定路線和時間實行24小時巡邏守衛(wèi)制度。l 完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用固定崗設(shè)備設(shè)施，配合人防確固定崗全。l 重點區(qū)域，重點管理。對大廳外圍、地下停車場等區(qū)域加強防范。l 按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄。l 各安全崗職責(zé)和安全責(zé)任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。日間重點在廣場、車場區(qū)域，夜間重點在廣場進(jìn)出區(qū)域和地下停車場區(qū)域等。l 非常氣候時，注意防風(fēng)、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好大樓門窗，檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。7.3 固定崗服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)7.3.1 日常工作標(biāo)準(zhǔn)項目內(nèi) 容著 裝1、 上崗須著公司統(tǒng)一的固定崗制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀(jì)念章、筆、BB機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。4、非當(dāng)值班時間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止1、 上崗時舉止應(yīng)文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時不得抽煙、吃零食，不得看小說雜志、報紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。內(nèi) 務(wù)1、 保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放，保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。4、室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險品。5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響其他隊員休息。作息規(guī)定1、 固定崗實行24小時值班制，每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。2、每晚零時之前熄燈就寢。3、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示。5、休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊，聽候調(diào)遣。軍 訓(xùn)1、 立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。2、 稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。3、 向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢。4、 向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180。5、 齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。上體正直，兩臂前后自然擺動。6、 敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時注視受禮者。7、 注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。固定崗器材1、固定崗器械包括有對講機、警棍等，它是固定崗人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬公司的公共財產(chǎn)，每個固定崗都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好，防止遺失或損壞。2固定崗器械只供固定崗執(zhí)行公務(wù)時使用，嚴(yán)禁用作其他用途。3固定崗器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個人攜帶外出，如因工作需要須報管理處批準(zhǔn)。4對講機使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁固定崗私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。5執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時通風(fēng)報信。6警棍是固定崗制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴(yán)禁用來當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?固定崗交接班時，應(yīng)做好固定崗器械的交接驗收記錄，防止出現(xiàn)問題時互相推卸責(zé)任。8固定崗器械不用時，應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。固定崗位1、悉本崗位職責(zé)，熟悉大廈業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時間等。2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時，應(yīng)主動提供幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。4、外來人員進(jìn)出，值班人員填寫來訪登記表，謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。5、當(dāng)用戶搬出物品時，應(yīng)區(qū)分不同情況，必要時值班人員查驗用戶出入物品申報表后予以放行，同時收回出入物品申報表。6、 要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照信件收發(fā)管理程序處理，及時將郵件送給用戶簽收。7、 于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照緊急事件處理程序處理。8、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。流動崗位1、固定崗巡查參見固定崗巡查細(xì)則。2、當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時，應(yīng)及時提供熱情的幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士，應(yīng)敬禮、致謝。4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好，防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理，做好值班記錄表，并上報固定崗班長或管理處主任。5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員，要前往盤查，必要時檢查其所帶物品。屬三無人員，應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應(yīng)勸其離開轄區(qū)。6、對于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照緊急事件處理程序處理。7、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。7.3.2 交通車輛管理標(biāo)準(zhǔn)項目內(nèi) 容著 裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的固定崗制服，戴好帽，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，穿好皮鞋，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀(jì)念章、筆、BB機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。4、非當(dāng)值班時間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。工作紀(jì)律1、愛業(yè)敬業(yè)，服從指揮；遵紀(jì)守法，嚴(yán)于律己；文明服務(wù)，禮貌待人；積極主動，勇敢無畏。2、按規(guī)定著裝上崗。3、提高警惕，堅守崗位。4、認(rèn)真參加培訓(xùn)和消防演習(xí)。5、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不遲到、早退，更不能誤班、漏班。（出入口）固定崗位1 車輛進(jìn)出1.1 內(nèi)部車輛進(jìn)場：敬禮，發(fā)車輛出入卡給車主（或核對車牌號，輸入電腦或記錄）。1.2 內(nèi)部車輛出場: 敬禮，車主交回車輛出入卡（或核對車牌號碼，確認(rèn)無疑后放行車輛）。1.3 外來臨時車輛進(jìn)入：敬禮，確認(rèn)是辦事人員，在臨時停車卡上填寫車牌號碼、車輛進(jìn)場時間，交車主（或輸入車牌號碼）放行，其他閑雜車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。1.4 外來臨時車輛出場：敬禮，核對車牌號碼無誤后放行。1.5 未經(jīng)批準(zhǔn)，大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進(jìn)入轄區(qū)；禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進(jìn)入轄區(qū)；出租車進(jìn)出不得無故停留拉客，屬搬家物品，值班人員查驗用戶出入物品申報表后予以放行，同時收回出入物品申報表。1.6 軍警車輛進(jìn)場時，敬禮，在臨時停車卡上填寫車牌號碼、車輛進(jìn)場時間后放行。1.7 軍警車輛出場時，敬禮，憑臨時停車卡核對車牌號無誤后放行。1.8 軍警車輛進(jìn)出，應(yīng)嚴(yán)格記錄，有疑問要求出示行駛證，下半夜進(jìn)出場的軍警車，要實行跟蹤管理。1.9 所有車輛進(jìn)出，必須在車輛出入記錄表上詳細(xì)填寫車牌號碼，進(jìn)、出場時間。2. 人員進(jìn)出控制2.1 建委系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)職工:禮貌問好，遇指定人員時敬禮或行注目禮.2.2 外來辦事人員:禮貌詢問，及時與相關(guān)部門(人員)聯(lián)系，經(jīng)相關(guān)部門(或人員)允許后放行并發(fā)放出入證，出門時予以收回.2.3 其他人員:嚴(yán)禁社會閑雜人員入場，遇突發(fā)時間及時向值班隊長匯報，并嚴(yán)格按照各種作業(yè)程序進(jìn)行處理.流動崗位1、按規(guī)定每半小時巡視所負(fù)地下室車輛情況，每15分鐘巡視廣場臨時停車情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主，并在停車場交接班記錄表上做好記錄。2、清點車場內(nèi)車輛及停放位置，隨時與崗?fù)ぢ?lián)系，以核對車輛數(shù)量，確固定崗全。3、發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場（庫），要及時勸其離開，若有緊急情況按有并規(guī)定進(jìn)行處理。4、引導(dǎo)車輛有序停放，嚴(yán)密注視車輛情況和駕馭員的行為，若遇酒后或疲勞駕車者，應(yīng)及時勸阻，并報告值班隊長及時處理，避免交通意外的發(fā)生。5、檢查車場內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)異常情況在停車場交接班記錄表記錄并及時上報，以便及時處理。6、協(xié)助保潔班