（人文地理學(xué)專業(yè)論文）城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究.pdf

城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 摘要 土地純收益是土地價(jià)格評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)投資決策分析、土地利用規(guī)劃管理工作中至關(guān)重要 的參數(shù)之一。尤為重要的是，土地純收益的精度對(duì)于土地價(jià)格的判斷有著極為敏感的作用。 在我國(guó)宗地評(píng)估實(shí)踐中，限于研究手段和研究深度等方面的原因，目前在土地評(píng)估實(shí)踐中對(duì) 土地純收益的理解、測(cè)算和運(yùn)用等方面存在諸多問(wèn)題。 本文側(cè)重于理論研究，并以實(shí)例為佐證，在對(duì)土地純收益的認(rèn)識(shí)存在的誤區(qū)澄清的基礎(chǔ) 上，通過(guò)分析土地純收益的來(lái)源和形成基礎(chǔ)，探析了土地純收益的內(nèi)涵和外延、界定了土地 純收益的本質(zhì)。指出在土地純收益額的選擇和應(yīng)用中，宣從經(jīng)濟(jì)收益觀來(lái)考慮，而對(duì)會(huì)計(jì)收 益要進(jìn)行審視、分析，甚至進(jìn)行必要的調(diào)整，使收益額更能真實(shí)、可靠地反映被評(píng)估標(biāo)的的 客觀收益水平。通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)收益還原法的討論分別指出總收益、總費(fèi)用計(jì)算過(guò)程中應(yīng)注意的 問(wèn)題，并引入貢獻(xiàn)率的概念，用企業(yè)的整體收益分別乘以不同資產(chǎn)在企業(yè)整體收益中貢獻(xiàn)的 權(quán)重系數(shù)即貢獻(xiàn)率，進(jìn)行收益分割來(lái)求取土地純收益的設(shè)想。通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的收益還原法、凈 現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法等不同測(cè)算方法的對(duì)比分析，得出凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法在現(xiàn)實(shí)的估價(jià) 中為傳統(tǒng)收益還原法的一種有效的補(bǔ)充，三種方法應(yīng)該相互結(jié)合相互校驗(yàn)。 最后，筆者在對(duì)土地評(píng)估中純收益的影響因素分析、時(shí)空特征分析的基礎(chǔ)上，指出土地 純收益和地價(jià)具有各自的獨(dú)特作用和使命，不可能相互取代?；诖?，筆者提出土地區(qū)段基 準(zhǔn)純收益的概念，分析了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的實(shí)踐意義，以常熟市商業(yè)用地為例，探討了 土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的測(cè)算方案，試圖建立土地基準(zhǔn)純收益動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，從而完成土地評(píng) 估中土地純收益的確定從“靜態(tài)”向“動(dòng)態(tài)”的轉(zhuǎn)變。 關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地：土地純收益；土地估價(jià)；常熟市 墊壁圭墊魚墮主圭絲墊堅(jiān)壟竺嬰塞 a b s t r a c t l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ei so n eo f t h em o s ti m p o r t a n tp a r a m e t e r si na p p r a i s i n go f r e a le s t a t e a n do t h e rr e l e v a n tt h i n g si n c l u d i n gc o n s u l t i n g ，l a n du s ep l a n n i n ga n ds oo n ，e s p e c i a l l 5i t sp r e c i s i o n i nc a l c u l a t i o nh a ss i g n i f i c a n ti n f l u e n c eo nt h ep r i c eo f l a n dv a l u e c u r r e n t l y , i no u rp r a c t i c a lw o r ko f u r b a nl a n dv a l u ee v a l u a t i o n ，l i m i t e dt h em e a n sa n dd e p t ho ft h er e s e a r c h ，ag o o dm a n yq u e s t i o n e x i s t e di nu n d e r s t a n d i n g ，c a l c u l a t i n ga n du s i n go fl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ei nt h ei n d u s t r yo f a p p r a i s i n ga tp r e s e n t t h i st h e s i se m p h a s i z e sp a r t i c u l a r l yo nt h e o r e t i c a 】r e s e a r c ha n dr e g a r d si n s t a n c ea st h ee v i d e n c e f i r s t l y , t h ea u t l 】o u ra t t e m p tt oc l a r i f ys o m ea m b i g u o u sc o n c e p ta n di m p r o p e ru n d e r s t a n d i n ga b o u t l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e ，a n dt h e nh a s e do nt h ea n a l y s i so ft h ec o n n o t a t i o na n dt h ee x t e n s i o no f l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e d e f i n e si t se s s e n c ef r o mt h er e s p e c t so fj t sr e s o u r c e sa n df o u n d a t i o n s e c o n d l y ，t h ea u t h o u rp o i n t so u tt h a te c o n o m i ci n c o m es h o u l db et a k e nd u r i n gt h ec o u r s eo ft h e c h o i c ea n da p p l i c a t i o no nl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e ，a n da c c o u n t i n gi n c o m es h o u l db ea n a l y z e d c a r e f u l l ye v e nt om a k ep r o f i ta n dl o s sa d i u s t m e n ti no r d e rt om a k et h eq u a n t i t yf e l i c i t o u s l yr e f l e c t t h ee x t e r n a ll e v e lo fl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e t h i r d l y ，t h ec o n c e p to fc o n t r i b u t i o nr a t i o i s i n t r o d u c e di nd i s c u s s i o no f t h et r a d i t i o n a lm e t h o d st h a th o wt om e a s u r et h eg r o s si n c o m e ，g r o s sc o s t t h ea u t h o u rs u g g e s t st h a tw ec a nm a k et h ei n c o m ed i v i s i o nc o m et r u eb ym e a n so fe n t e r p r i s e s g r o s si n c o m eb yt h ew e i g h tc o e 茁c l e n to f t h er e s p e c t i v ef a c t o r ss ot h a tw e c a nc a l c u l a t et h el a n dn e t i n c o m e i na d d i t i o n ，t h ea n t h o u rg i v e saf u r t h e ra n a l y s i so nt h er e l a t i o n s h i po fd c f , a p va n dt h e t r a d i t i o n a la p p r a i s a lm e t h o d s d r a w sac o n c l u s i o nt h a td c f & a p vi sa na v a i l a b l es u p p l e m e n tt ot l l e t r a d i t i o n a la p p r a i s a lm e t h o d sa n dt h e ys h o u l db ec o m b i n e dw i t l le a c ho t h e r f i n a l l y , o nt h eb a s i so f a n a l y z i n gag r e a td e a lo f f a c t o r si n f l u e n c i n gt 1 1 eo v e r a l ll e v e lo f a n dn e t o b j e c t i v ei n c o m ea n dt h es p a c e - t i m ec h a r a c t e r i s t i c s ，t h e a u t h o u rp o i n t st h a tl a n dn e to b j e c t i v e i n c o m ea n di a n dp r i c ea c ta sd i f f e r e n tp a r ti nl a n dm a r k e ta n dt h e yc a n tr e p l a c ee a c ho t h e r s ot h e a u t h o u rp u t sf o r w a r dt h ec o n c e p to fb a s i ca n ds t a n d a r dl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ea n dt h e ng i v e sa p r a c t i c a lm e a r i ss t u d ya b o u ti t a tl a s t , t h ea u t h o u rt a k e sc h a n g s h uc i t ya sa ne x a m p l e ，t r i e st ol a y o u tap r a c f i c a ls c h e m eh o wt oc a l c u l a t eb a s i ca n ds t a n d a r dl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ea n da t t e m p t st o b u i l dt h ed y n a m i cm o n i t o r i n gs y s t e mo fl a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ei no r d e rt oa c c o m p l i s ht h e t r a n s f o r mo f l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m ef r o ms t a t i cs t a t et od y n a m i cs t a t e k e yw o r d s ：u r b a nl a n d ；l a n dn e to b j e c t i v ei n c o m e ；a p p r a i s a lo f l a n dv a l u e ； c h a n g s h uc i t y i i 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中地純收益的研究 前言 土地純收益是土地價(jià)格評(píng)估、咨詢工作中的至關(guān)重要的參數(shù)之一，土地純收益的精度對(duì) 于土地價(jià)格的判斷有著極為敏感的作用。同時(shí)土地純收益也是不動(dòng)產(chǎn)投資決策分析、土地利 用規(guī)劃管理的重要依據(jù)之一。 2 0 0 4 年9 月，中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地經(jīng)濟(jì)分會(huì)在遼寧省大連市舉行了為期兩天的土地經(jīng)濟(jì)秋 季學(xué)術(shù)研討會(huì)，研討主題為土地價(jià)格形成機(jī)制與市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策。中國(guó)國(guó)土資源報(bào)記者周 楚軍在該研討會(huì)綜述運(yùn)用土地價(jià)格調(diào)控市場(chǎng)一文中指出，在地產(chǎn)泡沫后，日本地價(jià)評(píng)估 界痛定思痛，在各種評(píng)估方法中，回歸到地價(jià)的本質(zhì)，重新重視最根本的收益還原法。而我 國(guó)土地估價(jià)學(xué)科是在實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，變以前的無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng) 使用為有償、有限期、有流動(dòng)使用的前提下誕生的，所以與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的土地 評(píng)估起步很晚。雖然在評(píng)估理論、評(píng)估方法及指標(biāo)體系的建立方面基本是借鑒或沿用了發(fā)達(dá) 國(guó)家的最新成果，起點(diǎn)較高，與國(guó)外并無(wú)太大差別，在評(píng)估理論研究方面與發(fā)達(dá)國(guó)家也基本 處于相近水平，對(duì)于基本評(píng)估方法中收益還原法的評(píng)估原理、指標(biāo)體系的建立等方面的認(rèn)識(shí) 也基本上相同，但是在評(píng)估實(shí)踐中由于社會(huì)觀念、信息來(lái)源、評(píng)估人員的技術(shù)等各方面的不 同，導(dǎo)致對(duì)收益還原法中各具體參數(shù)概念的認(rèn)知及確定研究存在巨大差異。 目前國(guó)內(nèi)有關(guān)土地純收益的研究比較有限，9 0 年代以后才開始增多，但多是在對(duì)收益還 原法整個(gè)方法的研究時(shí)提到土地純收益，多為概略性的介紹，真正的專題研究極為罕見。雖 然在國(guó)內(nèi)許多大中專院校、科研院所的碩博畢業(yè)生論文中，對(duì)土地純收益確定問(wèn)題的研究也 有體現(xiàn)，通過(guò)數(shù)學(xué)方法建立了土地純收益預(yù)測(cè)模型，但提出的預(yù)測(cè)模型的使用條件較為苛刻， 不能滿足土地估價(jià)實(shí)踐的要求。 土地純收益反映著投資者可能的收益水平，和土地價(jià)格相比，它們具有各自的獨(dú)特作用 和使命，不可能相互取代。筆者從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度、社會(huì)學(xué)角度以及投資行為的心理學(xué)和行為學(xué) 角度比較詳盡的分析了投資決策中各種因素對(duì)土地純收益可能的影響作用。詳細(xì)的分析了土 地及土地市場(chǎng)的特性、土地純收益的特性、影響土地純收益總體水平的主要因素等，為系統(tǒng) 的研究土地純收益的理論體系和方法體系提供了必要的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，筆者有針對(duì)性的 研究和探析了土地純收益有關(guān)的理論和方法，并提出了筆者的看法。 針對(duì)現(xiàn)有土地純收益的研究理論存在的概念內(nèi)涵和外延交錯(cuò)含混、實(shí)踐應(yīng)用中參數(shù)確定 主觀性強(qiáng)、缺少其準(zhǔn)確度的校驗(yàn)手段等問(wèn)題，筆者在研究了土地市場(chǎng)的特性和土地純收益特 性的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有認(rèn)識(shí)中存在的誤區(qū)辨析，從土地純收益的來(lái)源、形成基礎(chǔ)及分類體 系等方面進(jìn)行歸納總結(jié)，界定了土地純收益的實(shí)質(zhì)。指出在土地評(píng)估中，土地純收益的實(shí)質(zhì) 就是土地投資者的收益期望值或預(yù)期收益，是收益性土地的絕對(duì)所有權(quán)權(quán)益價(jià)值評(píng)估，宜從 經(jīng)濟(jì)收益觀考慮，應(yīng)該根據(jù)該收益性土地所產(chǎn)生的市場(chǎng)租金( m a r k e tr e n t ) 求取對(duì)一般人都穩(wěn) i l l 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 定的客觀純收益，同時(shí)兼顧由于土地使用而帶來(lái)的無(wú)形收益，其本身是動(dòng)態(tài)變化的。 對(duì)于傳統(tǒng)的收益還原法在土地評(píng)艚中的應(yīng)用，筆者依不同情況予以討論，并分別指出總 收益、總費(fèi)用計(jì)算過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題。在土地純收益確定時(shí)，筆者提出引入貢獻(xiàn)率的概念， 用企業(yè)的整體凈收益分別乘以不同資產(chǎn)在企業(yè)整體凈收益中貢獻(xiàn)的權(quán)重系數(shù)即貢獻(xiàn)率，進(jìn)行 收益分割來(lái)求取土地純收益的設(shè)想。 針對(duì)現(xiàn)有各種土地純收益評(píng)估方法，筆者在分析了傳統(tǒng)的收益還原法、凈現(xiàn)值法、調(diào)整 現(xiàn)值法等不同測(cè)算方法的原理、特點(diǎn)、適用范圍的基礎(chǔ)上，通過(guò)各種方法的對(duì)比分析，指出 凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法在現(xiàn)實(shí)的估價(jià)中是傳統(tǒng)收益還原法的一種有效的補(bǔ)充，在具體應(yīng)用中 對(duì)會(huì)計(jì)收益進(jìn)行審視、分析，甚至進(jìn)行必要的調(diào)整，使收益額更能真實(shí)、可靠地反映被評(píng)估 標(biāo)的的客觀收益水平。 針對(duì)現(xiàn)有土地純收益測(cè)算方法中研究水平有限、測(cè)算工作量大、成本高、對(duì)許多使用者 而言技術(shù)上不可行等特點(diǎn)，進(jìn)行了深入分析，并通過(guò)對(duì)土地評(píng)估中純收益的影響因素分析、 時(shí)空特征分析，借鑒了城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估理論、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系設(shè)立理論，提出了土 地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的概念，分析了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的實(shí)踐意義，以常熟市為例，探討了 土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的測(cè)算方案，并試圖建立土地基準(zhǔn)純收益動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，從而完成土地 評(píng)估中土地純收益的測(cè)算從“靜態(tài)”向“動(dòng)態(tài)”的轉(zhuǎn)變，這也是對(duì)收益還原法理論研究及實(shí) 踐應(yīng)用的拓展。 研究方法具體為： 1 文獻(xiàn)綜述法 通過(guò)查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)，了解土地純收益相關(guān)研究領(lǐng)域的基本理論、研究體系與范式、 研究現(xiàn)狀、前沿動(dòng)態(tài)以及尚存在的問(wèn)題，從而把握進(jìn)一步研究的方向與重點(diǎn)，獲得研究的理 論與方法支撐，并明晰研究的著眼點(diǎn)與突破口。 2 歸納演繹法 一方面。通過(guò)國(guó)內(nèi)外收益還原法在土地評(píng)估中土地純收益確定方法的歷史發(fā)展回顧，歸 納出我國(guó)在土地純收益研究方面的理論不足和實(shí)踐操作中存在的誤區(qū)：另一方面，通過(guò)對(duì)城 鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系設(shè)立的借鑒，總結(jié)出簡(jiǎn)單易行的土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益測(cè) 算方法。 3 比較分析法 文章對(duì)土地純收益測(cè)算中的傳統(tǒng)方法、凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法進(jìn)行了比較，得出求取土 地純收益的方法體系，即多種方法相結(jié)合，互為補(bǔ)充互相驗(yàn)證。其次對(duì)經(jīng)濟(jì)收益觀和會(huì)計(jì)收 益觀、估價(jià)折舊觀和會(huì)計(jì)折舊觀進(jìn)行了對(duì)比分析，指出它們?cè)谕恋丶兪找嬖u(píng)估中的異同以及 適宜采取的觀點(diǎn)。 4 定性與定量分析相結(jié)合 本文以定性描述為主，定量分析為輔。對(duì)當(dāng)前土地及土地市場(chǎng)特性、土地純收益特性、 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 本質(zhì)及其影響因素、有關(guān)土地純收益各種測(cè)算方法的對(duì)比分析等系列問(wèn)題采用了定性分析 的方法，在描述土地純收益時(shí)空特征、傳統(tǒng)土地純收益測(cè)算方法、土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益測(cè)算 方法中輔以定量分析方法予以說(shuō)明。 本文的創(chuàng)新之處在于： 1 在對(duì)土地純收益的認(rèn)識(shí)存在的誤區(qū)予以澄清的基礎(chǔ)上，探析了土地純收益的內(nèi)涵和外 延、界定了土地純收益的本質(zhì)； 2 通過(guò)對(duì)會(huì)計(jì)收益和經(jīng)濟(jì)收益的比較分析，指出在土地純收益額選擇和應(yīng)用中，宜從經(jīng) 濟(jì)收益觀來(lái)考慮，而對(duì)會(huì)計(jì)收益要進(jìn)行審視、分析，甚至進(jìn)行必要的調(diào)整，使收益額更能真 實(shí)、可靠地反映被評(píng)估標(biāo)的的客觀收益水平： 3 對(duì)于傳統(tǒng)的收益還原法在土地評(píng)估中的應(yīng)用，筆者依不同情況予以討論，并分別指出 總收益、總費(fèi)用計(jì)算過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題。在土地純收益確定時(shí)，筆者提出引入貢獻(xiàn)率的概 念，用企業(yè)的整體凈收益分別乘以不同資產(chǎn)在企業(yè)整體凈收益中貢獻(xiàn)的權(quán)重系數(shù)即貢獻(xiàn)率， 進(jìn)行收益分割來(lái)求取土地純收益的設(shè)想； 4 分析了傳統(tǒng)的收益還原法、凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法等不同測(cè)算方法的原理、特點(diǎn)、適 用范圍，并通過(guò)各種方法的對(duì)比分析，得出凈現(xiàn)值法、調(diào)整現(xiàn)值法在現(xiàn)實(shí)的估價(jià)中為傳統(tǒng)收 益還原法的一種有效的補(bǔ)充，三種方法應(yīng)該相互結(jié)合相互校驗(yàn)； 5 通過(guò)對(duì)土地評(píng)估中純收益的影響因素分析、時(shí)空特征分析，指出土地純收益和地價(jià)具 有各自的獨(dú)特作用和使命，不可能相互取代?；诖耍岢隽送恋貐^(qū)段基準(zhǔn)純收益的概念， 分析了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的實(shí)踐意義，探討了土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的測(cè)算方案，并試圖建 立土地基準(zhǔn)純收益動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，從而完成土地評(píng)估中土地純收益的確定從“靜態(tài)”向“動(dòng) 態(tài)”的轉(zhuǎn)變。 由于筆者水平有限，寫作時(shí)間也比較倉(cāng)促，文中難免存在許多疏漏、不足、甚至謬誤之 處，一些探索或構(gòu)想僅是筆者管窺之見，敬請(qǐng)各位專家學(xué)者批評(píng)指正! v 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 1 1 地租理論 第一章理論基礎(chǔ) 地租即來(lái)自土地的報(bào)酬，相對(duì)土地所有者而言，稱之為地租，而相對(duì)于土地使用者而言， 稱為土地收益。就各種社會(huì)形態(tài)下地租的最一般特征來(lái)講，地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)( 或者 其它產(chǎn)業(yè)) 中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。 馬克思通過(guò)運(yùn)用科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論及科學(xué)的利潤(rùn)理論和生產(chǎn)價(jià)格理論，對(duì)資本 主義社會(huì)地租進(jìn)行了深入分析，指出“不論地租有什么獨(dú)特形式，它的一切類型有一個(gè)共同 特點(diǎn)：地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”l lj 。地租產(chǎn)生的根源在于土地所有權(quán)和 使用權(quán)的分離。他根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租，指出這 是資本主義地租的兩種基本形式口】。 土地作為自然資源具有特殊的使用價(jià)值，但不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有生產(chǎn)費(fèi)用，因而沒(méi)有價(jià) 值，土地只能通過(guò)它的利用產(chǎn)生收益一地租，才產(chǎn)生土地價(jià)格。這就是馬克思指出的“資 本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格或土地價(jià)值”，“土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入州”。放 地租理論是土地估價(jià)的最基礎(chǔ)理論和核心部分。 在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，取消了土地私有制，建立了土地公有制。但是，仍存在著 土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷，以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)條件 仍然存在，故市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下地租仍然存在，并成為社會(huì)主義土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)。 所以，地租理論對(duì)我國(guó)的土地評(píng)估仍然具有很重要的指導(dǎo)意義，主要體現(xiàn)在以下方面：第一， 絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有 權(quán)或讓渡土地使用權(quán)時(shí)，必然要求交易對(duì)方給予補(bǔ)償，這種補(bǔ)償在形式上表現(xiàn)為土地價(jià)格。 因此可以說(shuō)絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的源泉，絕對(duì)地租理論在地價(jià)評(píng)估中是調(diào)控城市地價(jià)最 低價(jià)值的基礎(chǔ)。第二，級(jí)差地租是決定土地價(jià)格高低的主要因素。其中級(jí)差地租i 使得區(qū)位 條件優(yōu)劣不同的土地形成了高低懸殊的土地價(jià)格。級(jí)差地租則是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入 ( 如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善等) 所引起的地租量的不同從而形成了不同的土地價(jià)格。 第三，壟斷地租的形成原因有兩種：土地所有權(quán)的壟斷和某些土地具有的特殊的自然條件。 而土地位置的固定性對(duì)地租有決定性影響，這就要求我們要從特定宗地的具體條件和最有效 利用出發(fā)。進(jìn)行地價(jià)的客觀評(píng)估。 因此，馬克思地租理論仍然是我國(guó)土地估價(jià)的基本理論依據(jù)之一，也是本文進(jìn)行土地純 收益確定研究的重要理論基礎(chǔ)。 1 2 區(qū)位理論 區(qū)位( 1 0 c a t i o n ) 是一個(gè)綜合的概念，除解釋為地球上某一個(gè)事物的空間幾何位置外，還 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的 反映。也就是說(shuō)區(qū)位就是自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置和交通地理位置在空間地域上的有機(jī) 結(jié)合的具體表現(xiàn)”j 。 區(qū)位論是關(guān)于區(qū)位的理論，是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事 物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論1 4 j 。區(qū)位論起初源于級(jí)差地租的研究，以后 才逐漸發(fā)展成為一種有關(guān)空間經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一般性理論【5j 。1 8 2 6 年德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮杜能 ( j h v t h u n o n ) 完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著一一孤立國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系( 簡(jiǎn)稱孤 立國(guó)) ，稱為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典巨著；阿爾申?duì)柕马f伯( a w e b e r ) 在研究 工業(yè)企業(yè)選址的基礎(chǔ)上提出了工業(yè)區(qū)位論；克里斯泰勒( w c h r i s t a l l e r ) 通過(guò)對(duì)區(qū)域城鎮(zhèn)體系 各級(jí)中心地分布格局的研究，提出了中心地理論；廖什( a l o s c h ) 通過(guò)將生產(chǎn)區(qū)位與市場(chǎng)結(jié) 合起來(lái)，提出了市場(chǎng)區(qū)位論；而阿蘭索( w a l o n s o ) 的競(jìng)租理論則是從區(qū)位邊際均衡和區(qū)位 邊際收益的角度推出了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地租金梯度曲線和同心圓土地利用模式?？v觀 以上各種區(qū)位理論，我們可以看出：土地區(qū)位反映了城鎮(zhèn)不同土地利用類型的使用價(jià)值和收 益水平差異。 區(qū)位論的根本宗旨在于揭示人類社會(huì)活動(dòng)的空間法則。當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客 體，而把各種已有的地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件 在土地上的分布和變化特點(diǎn)，以及它們相互結(jié)合對(duì)土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以得出 城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，評(píng)估出土 地價(jià)格。尤其是對(duì)城市土地來(lái)說(shuō)，首先，由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價(jià)值和價(jià)值， 使得同類行業(yè)在不同區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟(jì)效益也 相差很大。因此，區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素，以至于西方一些土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家 認(rèn)為，城市土地價(jià)格的決定因素第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。其次，區(qū)位也是 衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺。因?yàn)閰^(qū)位促使土地使用者在選用土地時(shí)，必須把自己所能在該 土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進(jìn)行比較，然后選擇與其經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的地段。 從而使土地利用在地租、地價(jià)這一經(jīng)濟(jì)杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進(jìn)行用途置換，最終形成土 地收益和租金都趨向于最佳用途水平下的合理的空間結(jié)構(gòu)。因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū) 位條件入手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型( 自然、經(jīng)濟(jì)、交通) 對(duì)不同區(qū)位土地產(chǎn)生影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價(jià)值和價(jià)值及市場(chǎng)交易形成的 地價(jià)和土地收益，就能準(zhǔn)確地評(píng)估出土地價(jià)格。具體到收益還原法評(píng)估土地價(jià)格過(guò)程中，充 分挖掘基于區(qū)位不同而引致的土地收益差異是準(zhǔn)確評(píng)估出土地的客觀純收益，進(jìn)而指引土地 開發(fā)投資市場(chǎng)向正確的方向發(fā)展的重要途徑之一。 1 3 生產(chǎn)要素分配理論 生產(chǎn)要素是指進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)所必需的一切要素及其環(huán)境條件。生產(chǎn)要素所包含的具體內(nèi) 2 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中地純收益的研究 容不是固定不變的，而是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高而不斷增加新內(nèi)容 的p j 。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晟初階段，資本、土地和勞動(dòng)是最基本的生產(chǎn)要素，但到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)達(dá)階段，技術(shù)、信息、管理等己日益成為現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)中舉足輕重的生產(chǎn)要素。 生產(chǎn)要素分配理論最初由1 9 世紀(jì)初法國(guó)資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊( j e a n b a p t i s t es a y ) 提出， 他認(rèn)為，商品的價(jià)值是由勞動(dòng)、資本、土地這三個(gè)生產(chǎn)要素“協(xié)同創(chuàng)造”的，因此，各個(gè)生 產(chǎn)要素的所有者就可以依據(jù)各自提供的生產(chǎn)性服務(wù)，取得各自應(yīng)得的收入：工人得到工資， 資本家得到利息，土地所有者得到地租。馬克思把薩伊的這種庸俗理論諷刺地稱為“三位一 體公式”?，F(xiàn)代西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的各種收入分配理論，拋棄了斯密、李嘉圖等人承認(rèn)人類財(cái)富 主要來(lái)源于勞動(dòng)的理論，繼承發(fā)展了薩伊( j e a n b a p t i s t es a y ) 等人將勞動(dòng)等同于物質(zhì)生產(chǎn)要 素的理論，將勞動(dòng)與資本和土地( 近年來(lái)叉將企業(yè)家才能、人力資本、技術(shù)、知識(shí)等收納進(jìn) 來(lái)) 等同起來(lái)，把它們統(tǒng)稱為“生產(chǎn)要素”。這些理論事實(shí)上把勞動(dòng)等同于物，以證明在完全 競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，各種要素的報(bào)酬是按其對(duì)產(chǎn)出的貢獻(xiàn)分配的pj 。也有人認(rèn)為，是指按照進(jìn) 行物質(zhì)資料生產(chǎn)時(shí)所投入的生產(chǎn)要素的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行收益分配的一種方式1 7 j ?？傊?，我們可 以看出，生產(chǎn)要素分配理論是以追求生產(chǎn)要素所有權(quán)收益為動(dòng)因，以生產(chǎn)要素貢獻(xiàn)率為條件 的收入分配。 在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)要素包括資本、勞動(dòng)力、土地、技術(shù)、信息、經(jīng)營(yíng)管 理等。生產(chǎn)要素所有者投入各種生產(chǎn)要素，取得相應(yīng)的收入，有利于生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)與 有效利用，做到人盡其才，物盡其用，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，這是尊重價(jià)值規(guī)律的具體體現(xiàn)， 強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，同時(shí)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，從而影響資源優(yōu)化 配置的程度。 對(duì)于土地這種生產(chǎn)要素，它的數(shù)量越多，對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的貢獻(xiàn)當(dāng)然也就越大；它的質(zhì)量越 高，即土壤越肥沃，位置越優(yōu)越，對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的貢獻(xiàn)當(dāng)然也就越大。因此，可以說(shuō)在土地價(jià) 格評(píng)估中，遵循貢獻(xiàn)原則是按生產(chǎn)要素分配理論的具體應(yīng)用，按生產(chǎn)要素分配理論是收益還 原法估價(jià)的理論基礎(chǔ)。 1 4 土地報(bào)酬遞增遞減規(guī)律 土地報(bào)酬遞減理論是最直接研究土地合理利用的經(jīng)典理論，是優(yōu)化土地利用投入產(chǎn)出關(guān) 系與經(jīng)營(yíng)方式的基本依據(jù)。該理論首次是由英國(guó)的威斯特( e d w a r dw e s t ) ( 1 7 7 2 1 8 2 8 ) 提出 來(lái)的，2 0 世紀(jì)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家將這一理論推廣到整個(gè)生產(chǎn)領(lǐng)域。該理論認(rèn)為在定科技條件下 若干要素投入量保持不變的情況下，土地收益隨某一要素投入量不斷增加，其土地報(bào)酬將會(huì) 出現(xiàn)由遞增到遞減的現(xiàn)象( 圖1 1 ) 。在土地評(píng)估中，要正確判斷土地利用處于哪一個(gè)階段， 然后根據(jù)所處階段，選擇典型的比較案例才能客觀的評(píng)估土地收益水平。 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中地純收益的研究 圖1 - 1 總報(bào)酬、平均報(bào)酬、邊際報(bào)酬曲線 1 5 土地集約利用理論 所謂土地集約利用( i n t e n s i v e n e s so fl a n d ) 是土地粗放利用( e x t e n s i v e n e s so fl a n d ) 的對(duì) 稱，就是在土地合理增加物質(zhì)與勞動(dòng)投入，以提高土地收益的經(jīng)營(yíng)方式。最早是源于對(duì)農(nóng)業(yè) 土地的集約利用，1 8 世紀(jì)法國(guó)重農(nóng)學(xué)派后期代表人物杜爾閣( t u r g o t ) ，對(duì)此進(jìn)行了系統(tǒng)的描 述。城市土地集約利用的概念是從農(nóng)業(yè)土地集約利用借鑒而來(lái)的。一般用單位面積土地上的 資本和勞動(dòng)投入量來(lái)衡量土地與資本、勞動(dòng)的結(jié)合程度，即土地利用的集約度。由于土地利 用報(bào)酬遞減規(guī)律的作用，土地利用集約度的提高是有限度的，理論上，當(dāng)對(duì)土地連續(xù)投入資 本和勞動(dòng)力達(dá)到經(jīng)濟(jì)上的報(bào)酬遞減點(diǎn)，即邊際收益等于邊際產(chǎn)出時(shí)，經(jīng)營(yíng)者將不會(huì)追加投入， 這一i 臨界點(diǎn)就是土地利用的集約邊界，達(dá)到了集約邊界的土地利用稱之為理論上的集約利用， 反之，未達(dá)到集約邊界的土地利用稱之為理論上的粗放利用。 由此可以看出，土地集約利用所涉及的最根本的理論問(wèn)題是生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)或技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中 的土地收益變動(dòng)規(guī)律問(wèn)題，即在單位土地面積上不斷的追加投資，會(huì)引起土地收益如何變化 的問(wèn)題。因此在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，運(yùn)用土地集約利用理論可以幫助確定待估宗地的最佳集約度 和最佳規(guī)模。 1 6 空間價(jià)值理論 城市土地的有限性與城市發(fā)展對(duì)土地需求的擴(kuò)大改變了傳統(tǒng)意義上“土地利用”的概念， 人們?cè)絹?lái)越多地將拓展生存空間的目光投向空中與地下，城市土地立體利用及城市土地空間 地價(jià)的評(píng)估成為人們研究的熱點(diǎn)。葉敏、杜葵等人對(duì)此進(jìn)行了研究。杜葵提出在城市立體區(qū) 4 8 飄 兮! 孔 埔惶 0 0 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中地純收益的研究 位理論、立體收益理論指導(dǎo)下，對(duì)城市土地進(jìn)行立體區(qū)位條件下的土地分等定級(jí)，建立起體 現(xiàn)城市土地一定空間權(quán)屬狀態(tài)下的、反映其空間立體土地收益的空間地價(jià)評(píng)估方法及空間地 價(jià)體系的研究思路( 9 j ；張福友則對(duì)立體地價(jià)的具體評(píng)估方法進(jìn)行了研究，引入了“立體區(qū)位的 城市地價(jià)模塊”，認(rèn)為“地價(jià)模塊內(nèi)各種密度是不同的，這個(gè)密度是價(jià)格密度，即單位體積( 空 間) 的價(jià)格。越接近于繁華地段，臨街條件越好，單位空間價(jià)格越高，反之則越低” i o o 可以說(shuō)空間價(jià)值理論是傳統(tǒng)的城市地租地價(jià)理論的一個(gè)補(bǔ)充。這是因?yàn)榉课菸恢貌粌H包 括平面區(qū)域位置，而且也包括垂直空間位置，兩者都對(duì)建筑地段地租地價(jià)的形成產(chǎn)生影響。 房屋垂直空間位置不同，各層空間在可及性、視野、景觀、采光、安全性等方面也各不相同， 其空間使用價(jià)值也不一樣，體現(xiàn)的房屋價(jià)格( 隱含著地價(jià)) 出現(xiàn)較大的差異。對(duì)于零售商業(yè) 和服務(wù)業(yè)而言，它通常依靠與消費(fèi)者接近而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，可及性( 便利性) 對(duì)區(qū)位 價(jià)值影響較大，因此其垂直區(qū)位房屋價(jià)格( 隱含著地價(jià)) ，通常以底層為最高，隨著樓層的增 加而逐步有所降低；對(duì)于住宅而言，舒適性和安全性對(duì)區(qū)位使用價(jià)值的影響較大，因此在多 層住宅樓房中，最低的幾層由于采光、通風(fēng)等效果相對(duì)較差而房屋價(jià)格( 隱含著地價(jià)) 偏低， 最高幾層( 無(wú)電梯) 則由于行動(dòng)不便房屋價(jià)格( 隱含著地價(jià)) 也比較低，中間樓層則使用價(jià) 值較高，房屋價(jià)格( 隱含著地價(jià)) 也高，而其中的高低適度、朝向與景觀良好的若干樓層的 房屋價(jià)格( 隱含著地價(jià)) 最高j 。 空間地價(jià)反映了土地價(jià)值在縱向空間上的層次性分布，是本文研究土地收益縱向空間分 布規(guī)律的理論基礎(chǔ)。 1 7 土地市場(chǎng)的供求理論 資源的合理配置是價(jià)格杠桿通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)和實(shí)現(xiàn)的，而價(jià)格又是由產(chǎn)品供求狀況決定 的。因此供求理論成為資源合理配置的理論基礎(chǔ)之一，同樣，土地供求理論成為土地合理配 置的基礎(chǔ)理論之一。 土地需求一般是指企業(yè)或個(gè)人在各種可能價(jià)格下愿意并且能夠購(gòu)買的土地?cái)?shù)量。土地需 求主要分為以個(gè)人生活為目的的土地需求，以生產(chǎn)為目的的土地需求和以投機(jī)為目的的土地 需求三種類型。以用途進(jìn)行分類，土地需求又可分為商業(yè)、工業(yè)、居住等土地需求類型。影 響土地需求的因素主要有土地市場(chǎng)價(jià)格、土地預(yù)期價(jià)格、預(yù)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、企業(yè)與家庭收入等 因素。 土地供給一般是指在一定的時(shí)間內(nèi)，各種形式的土地所有者，在各種可能價(jià)格下愿意并 且能夠提供的土地?cái)?shù)量。土地供給是受土地需求的刺激而發(fā)展起來(lái)的，土地開發(fā)與整理是土 地供給的前提。一般來(lái)說(shuō)，土地供給可以分為自然供給與經(jīng)濟(jì)供給兩種類型。土地的自然供 給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，地球或地球上某一區(qū)域所能提供給人類利用的各種土地資 源的數(shù)量，其數(shù)量不受任何人為因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，所以它的供給是沒(méi)有彈性的。 土地的經(jīng)濟(jì)供給是指投入勞動(dòng)進(jìn)行開發(fā)后，成為直接用于人類生產(chǎn)、生活的土地供給，是一 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 種有效供給。土地經(jīng)濟(jì)供給是有一定彈性的，隨生產(chǎn)技術(shù)條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化而變化。 影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素主要包括土地價(jià)格、未來(lái)預(yù)期價(jià)格、土地開發(fā)成本以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等 因素。 一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)產(chǎn)品的需求量與產(chǎn)品的供給量相等時(shí)，市場(chǎng)達(dá)到均衡，此時(shí)的價(jià)格稱為均 衡價(jià)格，此時(shí)的產(chǎn)品供給量( 或需求量) 稱為均衡數(shù)量。均衡價(jià)格也就是需求與供給這兩種 力量相等時(shí)的價(jià)格，是通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系的自發(fā)調(diào)節(jié)而形成的。對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，土地的 均衡價(jià)格同樣受需求量與供給量的影響，當(dāng)土地需求量大于供給量時(shí)，土地價(jià)格上漲；反之， 則土地價(jià)格下降腳。 在土地評(píng)估中，我們通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)供需狀況等多個(gè)方面的綜合評(píng)價(jià)，以合理確定土地 價(jià)格，進(jìn)而指導(dǎo)人們做出合理的決策和預(yù)期。同樣，客觀準(zhǔn)確的土地價(jià)格評(píng)估也反映了市場(chǎng) 的供需狀況，通過(guò)地價(jià)信號(hào)反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會(huì) 經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng)狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進(jìn)土地資源合理有效利用。因此土地供 求理論自然成為土地估價(jià)的理論基礎(chǔ)。 1 8 消費(fèi)者行為理論 消費(fèi)者行為研究是建立在行為學(xué)、心理學(xué)等學(xué)科基礎(chǔ)之上的。在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，消費(fèi)者 行為理論就是要研究消費(fèi)者的資源配置行為，即消費(fèi)者如何用有限的收入購(gòu)買到適當(dāng)?shù)南M(fèi) 品以獲得最大的滿足。通俗地講，所謂消費(fèi)者行為理論，就是對(duì)下面兩個(gè)問(wèn)題做出回答，即 在日常生活中消費(fèi)者根據(jù)什么原則來(lái)決定購(gòu)買何種消費(fèi)品，每一種買多少，消費(fèi)者在什么條 件下才能得到最大的滿足( 即達(dá)到消費(fèi)者均衡) 。 在新古典經(jīng)濟(jì)理論框架下，消費(fèi)者對(duì)商品的需求取決于真實(shí)的購(gòu)買力，按照貝葉斯法則 和預(yù)期效用理論做出理性選擇。然而，土地這種商品具有特殊性：由于土地資源的有限性和 固定性，它兼具消費(fèi)和投資的雙重屬性。從消費(fèi)的角度來(lái)看，衣食住行乃生活基本需求，對(duì) 于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，它是生活的一種必需品，但是其價(jià)值巨大，大多數(shù)人面對(duì)預(yù)算硬約束不得 不借助信貸等金融工具，這改變了消費(fèi)者未來(lái)的效用函數(shù)；另一方面，地產(chǎn)的增值對(duì)于只擁 有一套房子的人來(lái)說(shuō)財(cái)富增值只是一種心理感受。從投資的角度來(lái)說(shuō)，資源的有限性和土地 的不動(dòng)產(chǎn)屬性使得房市在很大程度上是個(gè)不完全市場(chǎng)，長(zhǎng)期的升值潛力使得投資者視地產(chǎn)為 最安全的市場(chǎng)，從而加劇了人們?cè)谶@個(gè)市場(chǎng)上的自信。 在行為經(jīng)濟(jì)學(xué)框架下，地產(chǎn)價(jià)格在很大程度上取決于目前現(xiàn)行價(jià)格，也就是消費(fèi)者對(duì)市 場(chǎng)上現(xiàn)行價(jià)格的認(rèn)同。消費(fèi)者個(gè)體都生活在社會(huì)中，他的決策不可避免地受到周圍消費(fèi)者的 影響，人們?cè)谂袛喾康禺a(chǎn)價(jià)格的時(shí)候也是如此。消費(fèi)者首先會(huì)搜尋信息尋找某個(gè)參照點(diǎn)，這 個(gè)參照點(diǎn)可能是其他樓盤的市場(chǎng)價(jià)格或者專家的意見，而無(wú)論市場(chǎng)價(jià)格或者專家的意見是如 何產(chǎn)生的、價(jià)格合理與否，這在行為經(jīng)濟(jì)學(xué)里面被稱為錨定( a n c h o r i n g ) 和調(diào)整( a d j u s t m e n t ) 。 從這個(gè)意義上講，對(duì)地產(chǎn)的判斷往往是群體行為，這種行為容易導(dǎo)致群體行為偏差【1 “。所以 6 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 在土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，尤其是在收益還原法、市場(chǎng)比較法等運(yùn)用過(guò)程中，對(duì)于比較案例的 選擇宜基于消費(fèi)者行為理論，予以合理選擇，進(jìn)而評(píng)估出土地的客觀收益。 7 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 第二章土地評(píng)估中純收益確定研究的現(xiàn)狀 2 1 概述 2 1 1 有關(guān)土地收益的定義 購(gòu)買收益性不動(dòng)產(chǎn)一般被當(dāng)作一項(xiàng)投資，而且從投資者的觀點(diǎn)來(lái)看，獲利能力是影響不 動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素，因而土地純收益可以看作是衡量土地獲利能力的一個(gè)重要尺度。具體 來(lái)說(shuō)，土地純收益指的是在土地評(píng)估中以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng) 等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用、資本費(fèi)用、房 屋折舊費(fèi)和房屋收益等之后的余額。簡(jiǎn)而言之，土地純收益是在總收益中扣除非土地因素所 產(chǎn)生的收益后的剩余額”】，般以年為計(jì)算時(shí)間單位。西方在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，并沒(méi)有明確提 出土地純收益的概念，而是根據(jù)不同估價(jià)對(duì)象統(tǒng)稱為收益期望值或預(yù)期收益。 在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)( 土地) 是具有持續(xù)收益的資產(chǎn)，因而不動(dòng)產(chǎn)( 土地) 投資具 有普遍性。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)非常成熟，收益還原法在理論和評(píng)估實(shí)務(wù)兩方面 都得到了深遠(yuǎn)的發(fā)展，收益還原估價(jià)方法也有各種形式。在早期建立了直接資本化法( d i r e c t c a p i t a l i z a t i o n ) 和報(bào)酬資本化法( y i e l dc 印n a l i z a t i o n ) 的理論基礎(chǔ)，在美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)編著的不動(dòng) 產(chǎn)估價(jià)中稱之為收益資本化法( 報(bào)酬資本化法) 。但在各種收益估價(jià)方法中，對(duì)收益的概念 大都按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行探討，比如，潛在總收益( p o t e n t i a lg r o s si n c o m e ，p g i ) 、有效總 收益( e f f e c t i v eg r o s si n c o m e , e g i ) 、凈經(jīng)營(yíng)收益( n e to p e r a t i n gi n c o m e ，n o i ) 、稅前現(xiàn)金流量 ( p r e - t a xc a s h f l o w ) 、稅后現(xiàn)金流量( a f t e r - t a xc a s h f l o w ) 等。但其實(shí)質(zhì)上都是來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)( 土 地) 投資行為所獲得的收益，都屬于不動(dòng)產(chǎn)( 土地) 收益研究的范疇。這些用詞大體上都可 指不動(dòng)產(chǎn)收益，但所指含義各有偏重( 具體差異將在以后章節(jié)具體闡釋) 。本文研究對(duì)象是土 地評(píng)估中純收益的確定，在具體土地評(píng)估中，所采用的是土地客觀純收益，同時(shí)也被稱為標(biāo) 準(zhǔn)純收益。 2 1 2 土地純收益研究的意義 2 1 2 1 土地純收益研究的理論意義 收益還原法又稱收益現(xiàn)值法，還有收益資本化法( i n c o m ec a p i t a l i z a t i o nm e t h o d ) 、投資法 f i n v e s t m e n tm e t h o d ) 、收入資本化法、純收益還原法等稱呼，簡(jiǎn)稱收益法。在土地經(jīng)濟(jì)理論與 土地估價(jià)中常叫做地租資本化法，是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的三種主要方法之一。 收益還原法是用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將待估房地產(chǎn)未來(lái)各期正常純收益折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 現(xiàn)值并求其和，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)值貨幣來(lái)?yè)Q取投資 資產(chǎn)未來(lái)的收益權(quán)利，該法評(píng)出的價(jià)格為“收益價(jià)格”【4 】。 收益還原法主要應(yīng)用于收益性或潛在收益性房地產(chǎn)的估價(jià)。所謂收益性房地產(chǎn)指房地產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 作為整體性資產(chǎn)或整體性資產(chǎn)中的一部分且具有實(shí)質(zhì)性的獲利能力。潛在收益性房地產(chǎn)是指 具有應(yīng)用于收益性用途的潛在可能性，可以用具有收益性的同類或相似的房地產(chǎn)作為參照， 但在目前的用途尚不具備收益性的房地產(chǎn)。 收益還原法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)，地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依 據(jù)，土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配。歸屬于土地的收益應(yīng) 是地租和利用土地資產(chǎn)帶來(lái)的純收益。它可以從總收益中扣除其它生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后得 到。因此進(jìn)行土地純收益確定研究是對(duì)收益還原法相關(guān)理論的驗(yàn)證和完善。其次，筆者在不 斷的學(xué)習(xí)和實(shí)踐中，意識(shí)到土地純收益并不僅僅是在評(píng)估工作中通過(guò)簡(jiǎn)單類似案例的選取， 進(jìn)行市場(chǎng)比較就簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單計(jì)算得到的一組數(shù)字，不能僅僅依據(jù)現(xiàn)實(shí)的、靜態(tài)的、有限的幾個(gè) 數(shù)據(jù)來(lái)預(yù)測(cè)某一宗土地未來(lái)的收益。這是因?yàn)橥恋丶兪找娴拇笮∈艿酵恋毓┣笫袌?chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平、社會(huì)發(fā)展階段、具體宗地的區(qū)位條件等等各種因素的綜合影響，同時(shí)隨著時(shí)間的變 化，收益水平也在變化，并且不一定是按照現(xiàn)行的土地利用收益有規(guī)則的變化。所以筆者認(rèn) 為，本文提出基于歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)確定土地區(qū)段基準(zhǔn)純收益的方法，進(jìn)行土地純收益確 定研究也是對(duì)收益還原法理論研究的拓展。 2 1 2 2 土地純收益研究的實(shí)踐意義 ( 1 ) 土地純收益在土地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用 土地純收益主要應(yīng)用在收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格中，有人形象的將收益還原法稱為土 地價(jià)格評(píng)估方法中的除法，其中被除數(shù)是純收益，除數(shù)是還原利率。應(yīng)用收益還原法既可以 基于目前收益評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)值，也可以基于對(duì)收益的預(yù)期，評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格或價(jià)值。 與使用權(quán)價(jià)格評(píng)估相似的是，在涉及租賃型不動(dòng)產(chǎn)租賃價(jià)格確定時(shí)同樣需要根據(jù)實(shí)際情況確 定租約期內(nèi)的土地純收益和租約期外的土地純收益來(lái)進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。 其次，不同的收益內(nèi)涵，在土地評(píng)估中采用的收益還原利率應(yīng)有所區(qū)別，即在土地評(píng)估 中要遵循“收益及其相應(yīng)的收益( 資本化) 率在口徑上必須一致”的原則。在土地價(jià)格評(píng)估 中，理清土地純收益內(nèi)涵并合理確定純收益額，對(duì)于客觀公正的評(píng)估土地價(jià)格有重要的指導(dǎo) 意義。 最后，土地評(píng)估中投資收益年限不同，收益也不同。由于我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家或集體 所有，在市場(chǎng)流通中最為廣泛的是土地的使用權(quán)價(jià)格，而土地使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵中往往包含 了土地的使用年限，年限的差別反映在價(jià)格上即是年期修正系數(shù)。年期修正系數(shù)的確定無(wú)疑 與未來(lái)一定時(shí)段后的不動(dòng)產(chǎn)收益特性直接相關(guān)，只有在充分估計(jì)了未來(lái)的預(yù)期收益和預(yù)期還 原利率，才能合理地確定其年期修正系數(shù)。因而在土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中涉及收益年限時(shí)必 須首先合理地確定收益年限從而進(jìn)行使用年期的修正。 ( 2 ) 土地純收益在不動(dòng)產(chǎn)投資決策分析中的應(yīng)用 投資分析是反映不動(dòng)產(chǎn)投資的買進(jìn)價(jià)和預(yù)期未來(lái)收益關(guān)系的一種研究。通俗地講，即與 用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的貨幣或資本相關(guān)聯(lián)的預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流量分析的各種研究【l ”。收益還原 9 城鎮(zhèn)土地估價(jià)中土地純收益的研究 法是一種反映市場(chǎng)投資行為的估價(jià)方法，即以一般投資者的眼光看待不動(dòng)產(chǎn)，而一般投資者 的主要目的是通過(guò)經(jīng)營(yíng)和在持有期末轉(zhuǎn)售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)獲得預(yù)期的投資收益i l 。在對(duì)預(yù)期不動(dòng)產(chǎn) 投資進(jìn)行可行性分析或決策分析時(shí)必須充分考慮在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)該不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期收益和預(yù) 期的資本化率，從而計(jì)算可能的投資額、收益額，并與企業(yè)預(yù)先設(shè)定的預(yù)期收益相對(duì)比，以 決定