博思堂2007蘇州三陽高爾夫別墅營銷推廣方案

三陽高爾夫別墅 營銷推廣方案 蘇州市博思堂投資顧問有限公司 2007 年 1 月 17 日 市場調(diào)研篇 營銷推廣篇 企劃表現(xiàn)篇 1 蘇州別墅市場分析 2 項目特定市場分析 3 項目立地條件分析 4 項目市場定位分析 一、蘇州別墅市場分析 a、綜述： 1、蘇州別墅發(fā)展歷程 第一階段 外銷別墅 別墅市場的起步（ 1994年 -1998年） 第二階段 經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流（ 1998年 -2002年） 第三階段 高檔別墅步入市場（ 2002年 -2004年） 第四階段 品牌開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時代（ 2004年開始 至今） 代表項目：獨墅苑、美墅緣 代表項目：天倫 隨園、碧瀛谷 代表項目：庭園、本岸、中信太湖城 一、蘇州別墅市場分析 b、產(chǎn)品演變： 1、蘇州別墅發(fā)展歷程 一、蘇州別墅市場分析 c、賣點演變： 1、蘇州別墅發(fā)展歷程 一、蘇州別墅市場分析 d、需求演變： 1、蘇州別墅發(fā)展歷程 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 一、蘇州別墅市場分析 e、客源演變： 1、蘇州別墅發(fā)展歷程 客戶組成變化 純外銷 外銷與內(nèi)銷并存 主要為內(nèi)銷 發(fā)展階段 港澳臺、外籍人士 外銷向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變 內(nèi)銷為主、外銷較少 1994-1998 1998-2002年 2002-至今 營銷主體 客戶群演變特征：外銷向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，自住向度假需求過度，并且呈現(xiàn)郊區(qū)化的發(fā)展模式，“以本地客源為主，外地客源為輔”已經(jīng)成為蘇州別墅市場的主流訴求 一、蘇州別墅市場分析 a、供應(yīng)分析： 2、蘇州別墅宏觀分析 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 從市場供應(yīng)量來看： 07年蘇州別墅 07年的新推供應(yīng)量達到 125.7萬，主要來自于 05、 06年出讓的低容積用地開發(fā) 園區(qū)、新區(qū)的別墅供應(yīng)板塊貢獻率上升較大，主要源于湖東、滸關(guān)低容積用地的開發(fā)；其他三區(qū)中，中心城區(qū)受土地供應(yīng)限制，吳中區(qū)推量與 06年持平； 中心城 區(qū) 園區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 新區(qū) 2006年 9.4萬 m2 9.4萬 m2 44.4萬m2 20.5萬m2 1.7萬 m2 比重 11 11 52 24 2 2007年 9.1萬 m2 29.6萬m2 57.2萬m2 22.6萬m2 7.2萬 m2 比重 7.4 24.5 43.2 18.2 6.7 0 5 0 7 年蘇州別墅市場供應(yīng)量( 萬方)28.7485.47125.702040608010012014005年 06年 0 7 年 園區(qū)、吳中區(qū)將是未來蘇州別墅的主要供應(yīng)板塊，新區(qū)別墅供應(yīng)將會有所增加 ! 一、蘇州別墅市場分析 b、成交分析： 2、蘇州別墅宏觀分析 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 從別墅成交量來看： 07年別墅市場成交量波動較大，今年的成交高峰期在 6、 11月份。 10月份開盤項目減少及政策影響，成交量下滑較明顯。 11月份別墅成交出現(xiàn)的反彈主要源于吳中區(qū)別墅的強勢消化，園區(qū)別墅成交已現(xiàn)頹勢，當月成交僅 9030平米， 12月份也僅成交 5000余方。 從各區(qū)的成交情況來看： 07年至今，吳中區(qū)、園區(qū)貢獻了蘇州市區(qū) 72.3的市場去化量體，兩板塊仍然是蘇州市區(qū)別墅的主戰(zhàn)場。 板塊別墅成交狀況中心城區(qū)園區(qū)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)8.623.31.347.619.2月度別墅成交面積( 平米)104675.2781084.91614152174232984777721143169.615160523840.1389210.40500001000001500002000002500003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月一、蘇州別墅市場分析 c、存量分析： 2、蘇州別墅宏觀分析 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 從別墅存量來看：截止 12月底，蘇州別墅市場存量為 70萬方 。 從產(chǎn)品類型來看：目前市場產(chǎn)品以 聯(lián)排（含雙拼）別墅為主 ，其中聯(lián)排比例占到 66.9%。聯(lián)體別墅是市場的供應(yīng)主力。 從產(chǎn)品面積來看：受 2006年存量產(chǎn)品影響，存量聯(lián)排的平均單套面積較大；但 07年別墅主力面積相比 2006年在減小， 目前主流聯(lián)排別墅面積為 240-280平米 。 區(qū)域 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 產(chǎn)品合計 聯(lián)體存量 (m2) 47296.2 79045.4 59832.2 208368.5 78271.1 472813.4 套數(shù) (套 ) 150 285 192 693 269 1589 平均面積 (m2) 315.3 277.4 311.6 300.7 291 297.6 獨棟存量 (m2) 15160.9 1648.4 0 162245.4 54980.9 234035.7 套數(shù) (套 ) 34 4 0 406 136 580 平均面積 (m2) 445.9 412.1 0 399.6 404.3 403.5 板塊貢獻率 8.8% 11.4% 8.5% 52.4% 18.9% 100% 一、蘇州別墅市場分析 d、總結(jié)分析： 2、蘇州別墅宏觀分析 品牌價值、產(chǎn)品創(chuàng)新階段 經(jīng)濟聯(lián)排和獨棟成為市場主體 宏觀市場特征總結(jié) 關(guān)鍵詞：別墅產(chǎn)品趨于經(jīng)濟實用、產(chǎn)品創(chuàng)新、建筑風(fēng)格多樣；客戶多元化 關(guān)鍵詞：市場存量聯(lián)排比例達 60.7%；經(jīng)濟型聯(lián)排和獨棟占市場主流。 價格峰值出現(xiàn)，成交阻力凸顯 關(guān)鍵詞： 1-9月別墅價格的順市上漲，在新政調(diào)控影響下，高檔別墅成交速度放緩 一、蘇州別墅市場分析 a、板塊劃分： 3、蘇州別墅板塊分析 太湖板塊 澄湖板塊 陽澄湖板塊 一、蘇州別墅市場分析 b、市區(qū)板塊： 3、蘇州別墅板塊分析 庭園 自然環(huán)境：拙政園、留園等蘇州古典私家園林 配套環(huán)境：觀前和石路商業(yè)圈 交通條件：鐵路干線、蘇州環(huán)線和滬寧高速 價格因素：古城范圍內(nèi)聯(lián)體均格在 1.4萬 -2萬元 /平米，獨棟價格已突破 30000元 /平米 客源情況：域人文底蘊、歷史價值促使許多在外打拼多年的蘇州成功人士榮歸故里，葉落歸根，同時吸引了對蘇州有著濃厚感情的外地成功人士，如上?？蛻?、港臺和海外華人等，以上客戶構(gòu)成了古城區(qū)客源的一大部分。 典型項目：庭園、拙政園、世家留園、大觀名園等 獨有的古典私家園林人文氣息 一、蘇州別墅市場分析 c、金雞湖，獨墅湖板塊： 3、蘇州別墅板塊分析 成熟的城市湖泊居住區(qū) 中海御湖熙岸 自然環(huán)境：金雞湖、獨墅湖 配套環(huán)境：園區(qū) CBD中心，高爾夫球場 交通條件：鐵路干線、滬寧高速 價格因素：獨棟較少，主要是聯(lián)排 ，已經(jīng)突破 30000元 /平方米 客源狀況：客源基本上以園區(qū)外企高管、私企老板。市區(qū)私企老板、部分外籍人士為主，以及部分投資客源 典型項目：半島華府、中海湖濱一號、德邑、楓情水岸、高爾夫花園、中海御湖熙岸、玫瑰灣 一、蘇州別墅市場分析 d、太湖板塊： 3、蘇州別墅板塊分析 真山真水的休閑、度假勝地 太湖之星 地理位置：蘇州太湖旅游度假區(qū) 自然環(huán)境：太湖、西山、東山 價格因素：度假區(qū)中心的獨棟主力價格 1.5萬元 /平方米以上 客源情況：本地業(yè)主比例不足一半，外地投資度假客戶比例較多，主要來自于長三角地區(qū)。 典型項目：太湖之星、高爾夫山莊、東山景園、古北雅園、太湖天闕、寶島花園、翠峰山莊 一、蘇州別墅市場分析 e、陽澄湖板塊： 3、蘇州別墅板塊分析 休閑與居住的理想歸處 自然環(huán)境：陽澄湖、青劍湖 配套環(huán)境：相城體育中心會展中心、四星級酒店等完善配套 交通條件：鐵路干線、滬寧高速 價格因素：聯(lián)排約在 13000元 /平方米 客源情況：別墅客源分布市區(qū)、相城、園區(qū)為主，客源的職業(yè)以私營業(yè)主和外企高級管理人員為主 典型項目：招商 依云水岸、中興高爾夫別墅、陽澄領(lǐng)島、聆湖麗墅 依云水岸 一、蘇州別墅市場分析 f、澄湖板塊： 3、蘇州別墅板塊分析 湖邊生活休閑居住區(qū) 澄湖水岸 自然環(huán)境：澄湖，甪直古鎮(zhèn) 配套環(huán)境：甪直古鎮(zhèn)，高爾夫球場 交通條件：機場路、蘇滬高速 價格因素：獨棟產(chǎn)品為主，價格在 7500 10000元 /平方米 客源狀況：周邊蘇州園區(qū)等企業(yè)主為主，部分上?？驮?，少部分外籍人士 典型項目：澄湖水岸，天鄰湖景別墅，紫竹園等 一、蘇州別墅市場分析 g、板塊對比分析： 3、蘇州別墅板塊分析 景觀 金雞湖 獨墅湖 太 湖 成熟度 可開發(fā)性 市場影響力 較為成熟，兼具自住和度假的功能 可開發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達到了一定的成熟度 市場影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動高檔次的居住氛圍，市場價值高 國家級度假風(fēng)景區(qū)，開發(fā)較為成熟 可開發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地 市場影響力和接受度不錯，度假功能 私家園林 古典的私家園林，傳統(tǒng)文 化遺跡 不可開發(fā) 市場影響力及接受度大，與 城市融為一體，市場價值高 澄 湖 開發(fā)中，成熟度一般， 還需要進一步開發(fā) 可開發(fā)性較大 市場影響力和接受度一般 春申湖 陽澄湖 生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進一步開發(fā) 開發(fā)性較強 市場影響力和接受度較小 板塊 市區(qū)板塊 金雞湖板塊 陽澄湖板塊 太湖板塊 澄湖板塊 湖景資源豐富，定位逐步往高端發(fā)展！ 一、蘇州別墅市場分析 k、板塊總結(jié)： 3、蘇州別墅板塊分析 別墅市場產(chǎn)品形態(tài)豐富 良好的規(guī)劃以及營銷手段促進項目發(fā)展 同質(zhì)化競爭加劇 板塊市場特征總結(jié) 關(guān)鍵詞：蘇州別墅市場經(jīng)過多年的發(fā)展，產(chǎn)品類型不斷多樣化已經(jīng)形成了不同類型的板塊，未來將更加的細化； 關(guān)鍵詞：園林和湖景資源豐富，導(dǎo)致同一板塊內(nèi)由于部分項目定位較為一致，使得項目之間的競爭更加激烈； 關(guān)鍵詞：激烈的市場競爭促進了更多開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃和市場營銷方面的突破，從而使更多貼近市場和客戶需求的產(chǎn)品出現(xiàn)； 豪宅市場初步形成 關(guān)鍵詞：經(jīng)過多年的發(fā)展，以太湖，金雞湖和獨墅湖為主的豪宅板塊正初步形成； 1 蘇州別墅市場分析 2 項目特定市場分析 3 項目立地條件分析 4 項目市場定位分析 二、項目特定市場分析 a、發(fā)展概括： 1、中國高爾夫球發(fā)展 市場潛力大，需求增長明顯 對高爾夫觀念的變化 產(chǎn)業(yè)剛起步，發(fā)展空間大 市場環(huán)境較好，政策環(huán)境不斷完善 今后數(shù)年中國高爾夫還將面臨 “ 難以置信 ” 的飛速發(fā)展。 21年前，中國只有一家高爾夫球場和寥寥數(shù)百位球員?，F(xiàn)在球場總數(shù)量超過 400座 (按 18洞一座計算 ,不包括中國臺灣的80多座球場 ) ，超過 100萬高爾夫人口。 二、項目特定市場分析 a、分布以及價格概括： 三陽高爾夫別墅項目 2、上海高爾夫球發(fā)展 以分布在上海和蘇州之間為主 球場名稱 平日 假日 上海協(xié)和高爾夫 790-920 1020-1290 上海美蘭湖 690 1060 上海銀濤 620 940 上海國際 670 940 上海濱海 590 1220-1380 上海東方國際 490 790 上海天馬 735 1220 上海旭寶 1020 1300 上海湯臣 900 / 上海旗忠 440 740 上海棕櫚灘 430 720 大上海國際 530 930 上海中港 (新場 ) 580 980 上海東方巴黎 340 440 上海太陽島 595 1090 上海名人 740 1240 二、項目特定市場分析 a、概括： 2、上海高爾夫別墅發(fā)展 高爾夫別墅 球場內(nèi)別墅 環(huán)球場別墅 球場邊別墅 最大程度的利用球場資源，社區(qū)安全性高，在景觀效果和便利條件上也有主要優(yōu)勢，是真正高爾夫生活的反映； 是環(huán)繞球場而建的別墅，不能讓所有的住戶都能享受高爾夫球場的資源和配套； 由于和球場有一定的距離，項目只能得到到球場享受的便利性，得不到景觀的優(yōu)勢； 二、項目特定市場分析 b、球場內(nèi)別墅概括： 2、上海高爾夫別墅發(fā)展 項目 地址 產(chǎn)品類 型 開盤時 間 主力面 積 產(chǎn)品均 價 主力總 價 太陽島高爾夫溫泉別墅 青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn) 獨立、雙拼 03.10 183-317平米 11119 -15299元 /平方米 186-434萬 /套 佘山高爾夫別墅 松江區(qū)佘山國家旅游度假區(qū) 獨立別墅 05.10 600-700平米 32000元 /平方米 2000萬/套 銀濤高爾夫別墅 青浦區(qū)滬青平公路 獨立別墅 04.8 330-657平米 12000-15000元 /平米 500-900萬 /套 上海高爾夫別墅項目起步較早，產(chǎn)品類型豐富，豪宅特征明顯！ 二、項目特定市場分析 b、球場內(nèi)別墅個案： 2、上海高爾夫別墅發(fā)展 案 名 佘山高爾夫別墅 投資興建 上海佘山國際高爾夫俱樂 部 工地位置 上海佘山度假區(qū) 基地面積 150萬 綠化率 70% 交房日期 2008年初 建筑樓層 3F 容積率 0.06 工程進度 框架 規(guī)劃面積 600-700 交房標準 毛坯 平均單價 31000元 / 主力面積 700 銷售率 100%（一期） 單價范圍 30000-32000元 / 主力總價 2000萬 /套 物業(yè)費 5.2元/月 / 得房率 100% 小區(qū)地處佘山度假區(qū)內(nèi)，全部由獨棟別墅組成。整個小區(qū)是一個典型的森林式別墅區(qū)，綠化、高爾夫球場創(chuàng)造了一個全天然的居住環(huán)境。 區(qū)內(nèi)建有 5000平米的會所 。采用意大利托斯卡納風(fēng)格，使別墅看上去華麗，高貴。 球場和別墅的完美結(jié)合，豪宅特征明顯！ 二、項目特定市場分析 c、高爾夫別墅特色： 2、上海高爾夫別墅發(fā)展 球場 +配套價值高 會所功能更豐富 物業(yè)檔次高，身份象征 高爾夫別墅特色 關(guān)鍵詞：球場投資較大 ,通過別墅可以回籠大量資金 ；而別墅的投資價值較高 關(guān)鍵詞：會所的多功能性為別墅用戶提供了豐富的會所服務(wù) ；相對于其他物業(yè)提高明顯 ； 關(guān)鍵詞：住在高爾夫有別于其他別墅項目，代表著身份和品味的不同，代表著高檔的管理與安全性； 居住功能各不同 關(guān)鍵詞：居住和度假結(jié)合緊密 ；企業(yè)會所與商務(wù)招待并用 ； 球場檔次和會所功能決定產(chǎn)品價值 二、項目特定市場分析 a、分布概括： 3、蘇州高爾夫球發(fā)展 球場眾多，以沿湖分布為主，受上海的輻射明顯！ 二、項目特定市場分析 b、高爾夫球場配套： 2、蘇州高爾夫球發(fā)展 項目 球洞數(shù) 設(shè)計師 夜間照明 星級酒店 桑拿 練習(xí)場 太湖高爾夫球場 18洞 Graham Marsh 中興高爾夫球場 27洞 杰克尼克勞斯 金雞湖高爾夫球場 27洞 加里皮亞 三陽高爾夫球場 18洞 - 蘇州太陽島球場 雙 18洞 Nelsonat Haworth 溫泉度假村 昆山巴城大上海高爾夫 36洞 Robert Trent Jones 昆山旭寶高爾夫 27洞 Boddy， J，Martin 昆山光明高爾夫球場 18洞 入江逸 相對高檔項目，我們的配套還存在差距 二、項目特定市場分析 a、 太湖高爾夫別墅 ： 3、蘇州高爾夫別墅 太湖高爾夫別墅 案 名 太湖高爾夫山莊 投資興建 蘇州中騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 工地位置 蘇州太湖國家旅游度假區(qū)湖濱路 68號 基地面積 28.3萬 綠化率 60% 開盤日期 2006.6 銷售面積 1.84萬 容積率 0.23 工程進度 準現(xiàn)房 規(guī)劃面積 390720 交房標準 毛坯 平均單價 18000元 / 主力面積 482574 銷售率 90% 單價范圍 1450018000元 / 主力總價 698.91033.2萬 /套 物業(yè)費 4.3元/ /月 得房率 100% 一期： 二期： 面積 528 545 557 561 715 770 配比 8戶 8戶 2戶 5戶 3戶 1戶 二、項目特定市場分析 3、蘇州高爾夫別墅 太湖高爾夫二期成交情況024681012141 2 3 4 5 61500015500160001650017000175001800018500套數(shù) 價格太湖高爾夫別墅二期的成交高峰期在項目開盤的 2 3月內(nèi)，后期去化較為平緩； 客源主要以項目的高爾夫球愛好者為主，客源區(qū)域輻射較遠！ a、 太湖高爾夫別墅 ： 區(qū)域：蘇州 40% 、上海、浙江40%、其他 20% 客層：高級管理者 45%，私營主管 30%，外企主管 25% 用途：自用 50%，投資 50% 二、項目特定市場分析 b、 中興高爾夫別墅 ： 3、蘇州高爾夫別墅 中興高爾夫別墅 案 名 中興 .銀麗高爾夫別墅 投資興建 蘇州銀麗娛樂度假有限公 司 工地位置 陽澄湖東路 168號 基地面積 33.3萬 綠化率 65% 交房日期 2008年初 建筑樓層 2F 容積率 0.25 工程進度 框架 規(guī)劃面積 311.56-433.02 交房標準 毛坯 平均單價 15000元 / 主力面積 392.65 銷售率 100% 單價范圍 10000-18000元 / 主力總價 392.65-706.77萬 /套 物業(yè)費 3.2元/月 / 得房率 100% 面積段 戶數(shù) 比例 311平米 14 22.60% 392平米 34 54.80% 433平米 14 22.60% 二、項目特定市場分析 3、蘇州高爾夫別墅 中興高爾夫成交情況0246810121416Apr-06May-06Jun-06Jul-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-070200040006000800010000120001400016000套數(shù) 價格中興高爾夫別墅的銷售旺季也是集中在開盤之后的數(shù)月，而后去化比較的平穩(wěn)； 客源主要以項目的高爾夫球愛好者為主，客源區(qū)域輻射較遠； 區(qū)域：蘇州 50% 、上海 20%、常熟 30% 客層：高級管理者 40%，私營主管 30%，外企主管 30% 用途：自用較多 b、 中興高爾夫別墅 ： 二、項目特定市場分析 c、 高爾夫別墅總結(jié) ： 3、蘇州高爾夫別墅 同價格段產(chǎn)品有什么借鑒？他們的差異又在哪里？ 客源特征明顯 去化平穩(wěn)，政策因素影響較小 價格領(lǐng)跑區(qū)域 高爾夫別墅總結(jié) 關(guān)鍵詞：高爾夫別墅的客源相對比較的單一，大部分客源主要來自高爾夫愛好者； 關(guān)鍵詞：因為特殊的景觀和環(huán)境優(yōu)勢，使得高爾夫別墅項目的價格相對于周邊其他項目價格提升明顯； 關(guān)鍵詞：目前高爾夫別墅項目相對于其他項目去化平穩(wěn)，受政策環(huán)境影響較?。?二、項目特定市場分析 4、市場同價產(chǎn)品借鑒 市區(qū)，園區(qū)以及太湖區(qū)域是同價產(chǎn)品的主力戰(zhàn)場！ a、 部分產(chǎn)品概括 ： 項目 推廣與賣點 單價（元 / M2 ） 主力面積 （ M2） 主力總價 (萬） 去化率 拙政東園 古城稀缺地段，歷史文化氛圍，高檔物業(yè) 30000 350、 360 1100 77 庭園 古城稀缺地段 20000 210、 240 420、 480 75 御湖熙岸 稀缺湖景，高端物業(yè)，開發(fā)商品牌 23000 180、 300 410、 700 55 天倫隨園 和古鎮(zhèn)相得益彰的規(guī)劃產(chǎn)品 20000 400-500 800-1000 67% 中茵皇冠國際 (別墅 ) 高檔物業(yè)，高檔酒店，湖景資源 30000 411-415 2000 20 天域 高檔物業(yè)，高端會所 19000 210 400 88 中信太湖城 文化歷史資源，未來規(guī)劃，開發(fā)商品牌 13000 300， 400 400-500 60 中茵皇冠國際 (公寓 ) 高檔物業(yè)，高檔酒店，湖景資源 250000 200-280 500-700 97 二、項目特定市場分析 4、市場同價產(chǎn)品借鑒 充分挖掘項目自身條件，適當借鑒！ b、 借鑒總結(jié) ： 借鑒點 稀缺的地段和景觀資源 良好的規(guī)劃以及景觀 高檔次物業(yè)管理和現(xiàn)關(guān)配套 良好的自然環(huán)境與人文歷史 二、項目特定市場分析 4、市場同價產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： “庭園的七道安全防線” 第一道防線： 在小區(qū)內(nèi)安裝探測器，小區(qū)周邊設(shè)置紅外對射，在小區(qū)弱電機房設(shè)置小區(qū)地圖，防止非法入侵； 第二道防線： 停車場實行一卡通控制，進出門只要刷卡通行即可； 第三道防線： 主要通道以及重要公建設(shè)置攝像機，通過小區(qū)的局域網(wǎng)可以實現(xiàn)遠程圖像監(jiān)控； 第四道防線： 在小區(qū)各個區(qū)域以及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點； 第五，六道防線： 設(shè)置對講圍墻機，每戶入口安裝可視對講裝置，有效防止非法人員進入； 第七道防線： 在住在內(nèi)安裝各種探測器進行晝夜監(jiān)控，當檢測道警情時通過住宅內(nèi)的報警主機傳給報警計算機； 其他： 1、背景音樂以及廣播 2、電子顯示公告屏 二、項目特定市場分析 4、市場同價產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： 中央空調(diào) 中央燃氣循環(huán)系統(tǒng) 中央吸塵系統(tǒng) 中央全熱交換新風(fēng)系統(tǒng) 戶式中央吸塵系統(tǒng) 室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)等 二、項目特定市場分析 4、市場同價產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： 外遮陽設(shè)備： 利用金屬卷簾，可使 80%烈日被其遮擋，室內(nèi)不再需要窗簾。外遮陽可以阻擋外界各種輻射的，同時具有一定通透性。 二、項目特定市場分析 4、市場同價產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： 輸水管：水凈化系統(tǒng) 濱特爾（原奔泰來），它擁有世界先進的水凈化和水處理系統(tǒng)。 1 蘇州別墅市場分析 2 項目特定市場分析 3 項目立地條件分析 4 項目市場定位分析 三、項目立地條件分析 1、項目區(qū)域分析 特殊的區(qū)域優(yōu)勢對項目起到了良好的支撐！ a、 區(qū)域概括 ： 蘇州 18公里 吳中區(qū) 28公里 昆山 15公里 虹橋機場 58公里 南京 160公里 杭州 180公里 三、項目立地條件分析 1、項目區(qū)域分析 周邊環(huán)境的影響是項目的挖掘點之一！ b、 周邊概括 ： 緊靠蘇滬高速入口 甪直古鎮(zhèn)的底蘊 澄湖自然風(fēng)光 周邊別墅氛圍形成 高爾夫球場的得天獨厚 三、項目立地條件分析 2、項目自身分析 良好的規(guī)劃以及高爾夫球場的獨一無二！ a、 球場概括 ： 別墅區(qū)域 三陽高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部，由臺灣十大企業(yè)集團之一的慶豐集團投資興建，全長 7200碼， 18洞 73桿的國際標準球場，充分給予您投資的信心與保障；并由加拿大知名高爾夫工程設(shè)計公司設(shè)計兼營造，成為上海 -蘇州地區(qū)擁有獨特景觀最具挑戰(zhàn)性的球場。 三、項目立地條件分析 3、項目立地總結(jié) 其他 甪直古鎮(zhèn)的知名度 便利的交通環(huán)境 項目良好的規(guī)劃 高爾