房地產(chǎn)項目前后期工作流程-40頁

www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫房地產(chǎn)項目前、后期工作流程 二九年九月 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫一、取得土地后辦理建設(shè)用地許可證、規(guī)劃設(shè)計條件、辦理土地證及方案報批流程。 參加招拍獲取土地 簽訂土地補償協(xié)議 土地成交確認書 編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計方案 辦理建設(shè)用地許可證及規(guī)劃設(shè)計條件 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計方案 環(huán)境影響評估報告 規(guī)劃方案審批（公示） 發(fā)改委辦理立項批文 項目可行性報告 核發(fā)規(guī)劃（建設(shè)）設(shè)計方案批準意見書 抗震 人防 消防 環(huán)保 教育 城管 供電 供水 煤氣 園林 防疫 交管 通信 建設(shè)工程交易中心項目報建 市開發(fā)辦辦理生產(chǎn)任務(wù) 地質(zhì)詳勘 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫（一）、招、拍、掛： 分拍賣、招標、掛牌方式。 1、掛牌，選定土地交易中心發(fā)布信息中的地塊，繳納該地塊起拍價 10%的保證金后，參加拍賣會競拍?；蛱峤煌稑藭蓪＜以u委確定中標單位。 2、拍賣，競拍單位在規(guī)定時間內(nèi)自由報價，規(guī)定時間到停止報價，最高價超過起拍價報價有效。如無其他競拍單位（不含最高報價單位兩家或兩家以上）繼續(xù)競拍，最高報價單位獲得該地塊。如有兩家或兩家以上單位（不含最高價）繼續(xù)參加競拍，愿參加競拍的單位和最高報價單位共同舉牌報價競得土地。 3、招標，重點項目有特殊要求的地塊由建設(shè)單位帶方案投標，專家評委根據(jù)投標方案及建設(shè)單位的業(yè)績、信用、價格綜合評定獲得土地。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫（二）土地成交確認書、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1）土地成交確認書。 競得地塊后，與土地儲備單位簽訂土地補償協(xié)議，協(xié)議包含地塊面積、容積率、價格（包含批租費、水土流失費、土地登記費）、交地時間等。 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報 向市規(guī)劃局提供相關(guān)資料辦理 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 及 “ 用地規(guī)劃設(shè)計條件 ” 。業(yè)務(wù)處室審核申報資料，如符合申報要求報業(yè)務(wù)例會研究，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核通過后公示、發(fā)放用地紅線，公示期滿制作發(fā)放用地許可及規(guī)劃設(shè)計條件，報市國土局辦理土地證。 3）土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。 一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)強度、開發(fā)等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫（三）、工程立項及環(huán)評 方案編制完成后，同時申報市發(fā)改委辦理項目計劃立項及環(huán)境影響評估等手續(xù)，項目立項需由具備有資質(zhì)的單位編制項目可行性研究報告，可行性研究報告編制完成，送發(fā)改委審核后簽發(fā)立項批復(fù)。環(huán)評分：環(huán)評表與環(huán)評書二者費用有本質(zhì)區(qū)別，需要特別對待 同理，委托有資質(zhì)的單位編制環(huán)境影響評估報告，送市環(huán)保局審核完畢后，簽發(fā)環(huán)評批復(fù)。送發(fā)改委作為立項批復(fù)的資料之一。立項、環(huán)境評估幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。 再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 而且立項到底需要什么材料那也 是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。 反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫（四）建設(shè)工程規(guī)劃（設(shè)計）方案批準 建設(shè)單位委托設(shè)計機構(gòu)編制規(guī)劃設(shè)計方案，報規(guī)劃局審批，規(guī)劃處初審合格后報局技委會通過、公示、發(fā)放規(guī)劃（建筑）設(shè)計方案批準書。同時，征求相關(guān)部門意見，征求意見必須單位：市抗震辦、市人防、市消防，根據(jù)不同情況征求其他部門意見。 注明： 1、現(xiàn)在對住宅樓消防不單獨審批方案與施工圖，只是采取竣工抽查的方式，對不符合要求的進行處罰，對符合出抽查合格意見。但是工程竣工驗收均需要消防驗收合格證，此要求職能部門未銜接好，需謹慎對待！ 2、武漢市人防設(shè)計資質(zhì)只有四家，需了解以免出現(xiàn)人防工程設(shè)計返工事件。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫規(guī)劃方案審查 總平面審查階段 亦叫 “ 修建性詳細規(guī)劃審查 ” 。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等，這些東西都是非常的專業(yè)。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是 1萬平方米，有 3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。看起來這個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這 3000平方米的建筑占地里面，有 2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 了，我這個 2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個 2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。 再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2到 3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小等。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫（五）后續(xù)工作 1、 為便于后期規(guī)劃許可及施工許可，方案批準意見書核發(fā)后，即可向建設(shè)工程交易中心辦理項目報建，到市開發(fā)辦辦理該項目的生產(chǎn)任務(wù)，現(xiàn)場進行詳勘。另外：施工圖審查意見是報建的重要依據(jù)之一，報建是招投標的前提，故施工圖審查要抓緊。 2、管線綜合審查、排水許可證 (在立項階段需要水務(wù)局排水部門出具排水說明 ) 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西： 1、你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。 2、啥井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么啥井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。 為什么要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，然后，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。 你說這樣的小區(qū)，能住嗎？ 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫續(xù) 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。 再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。我就不多說了。 3、園林綠化總平面圖與審定的總規(guī)劃平面圖在道路走向，等布局上不得調(diào)整過大，即管網(wǎng)綜合應(yīng)在二者審定統(tǒng)一后布置，確保圖紙與實施保持一致。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫二、辦理建筑施工圖核準流程 申請人提供相關(guān)資料 市規(guī)劃局窗口 建筑規(guī)劃管理處初步審核 符合審批方案 核準建筑核位紅線圖和施工圖 開具有關(guān)收費聯(lián)系單，發(fā)放 建筑工程施工圖審核通知 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 審批所需資料： 1、申請人申請辦理施工圖核準的申請； 2、方案意見書確定的相關(guān)部門意見及回執(zhí)； 3、土地證或相關(guān)土地使用證明文件； 4、建筑施工圖 4套及電子文件（總平面、平、立、剖） 5、建筑核位紅線圖 6套及電子文件； 6、以上資料送建管處核準符合審批的方案，且符合建筑規(guī)范，發(fā)放建筑工程施工核準通知； 另外 1、施工圖需要進行防雷審查，對口部門為區(qū)防雷機構(gòu) 2、擴初設(shè)計在審圖機構(gòu)進行抗震設(shè)計審查 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫三、建筑工程規(guī)劃許可證核發(fā)流程： 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 辦理建筑工程規(guī)劃許可證說明及流程： 1、取得建筑工程施工圖核準通知后，到紅線辦辦理建筑放線手續(xù)，制訂紅線定位冊； 2、憑工作聯(lián)系函到人防等部門辦理相關(guān)手續(xù)； 3、核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證； 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是 100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。 當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按 35平方米到 45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10幾 20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要 10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要 30平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到 45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。 審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫消防和人防專項審查 這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。 先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我國的開發(fā)消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如 12層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦?，F(xiàn)在對住宅小區(qū)消防采取抽查制度，不再對方案與施工圖進行事情控制，而是事后處罰。對住宅小區(qū)前期簡單，但是后期存在受罰風險，對設(shè)計與建設(shè)方提出了更高的要求了。 但是對商業(yè)開發(fā)依然要走以上流程。 人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里， 911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。 人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。 房地產(chǎn)智庫www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。 節(jié)能審查。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么 360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。 說到這里不由得想對那個套型建筑面積 90平方米以下占 70%以上的90/70政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過 6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時， 90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做 3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個 90/70，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。 這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設(shè)計查起。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。 施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫四、相關(guān)審查： 1、地質(zhì)勘察，勘察合同備案、勘察報告審查； 2、施工圖審查，為縮短審查時間，方案通過后，施工圖設(shè)計完成即可提前請相關(guān)審查機構(gòu)對施工圖進行審查（施工圖審查包含節(jié)能審查），待核位紅線圖完成后，迅速進行施工圖設(shè)計文件審查備案及節(jié)能備案； 3、消防審查，施工圖（建施全套及電子文檔 *DWF）消防審核必須在核位紅線取得后方可申報； 4、人防地下室審核，人防地下室必須由具備人防設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計院進行設(shè)計，人防辦進行審核，人防面積不夠部分需繳納易地人防建設(shè)費。 五、施工許可及后期手續(xù) 1、報建與監(jiān)理、施工招投標 2、招標完成后，辦理招標資料及合同備案、簽訂廉政合同； 3、繳納相關(guān)費用、辦理文明施工現(xiàn)場勘驗評估合格證，有深基坑需提供專家委員會文件，填報質(zhì)量、安全監(jiān)督登記表，手續(xù)完全后發(fā)放施工許可證； 4、淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫4、主體施工封頂后，報商品混凝土驗收，辦理商品混凝土保證金退費手續(xù)； 5、每單體維護墻體施工完成，需報墻改辦驗收，便于竣工備案后辦理新墻體基金的退費手續(xù)。保溫層完成后報請節(jié)能辦對保溫驗收； 6、項目竣工后需積極辦理各項專項驗收，便于及時向客戶交房。消防驗收（需消防檢測、電氣檢測），規(guī)劃驗收（需測量竣工圖），防雷驗收（防雷檢測），質(zhì)量驗收（室內(nèi)環(huán)境檢測、外貼瓷磚需紅外檢測）備案，最后報市開發(fā)辦綜合驗收，驗收合格后發(fā)放備案證（上網(wǎng)公示）向客戶交房。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫報建、 監(jiān)理、施工招投標 施工報建、監(jiān)理招投標、施工招投標 拿到圖紙審查辦的合格意見單后，即刻辦理報建，拿號，再進行監(jiān)理招投標，而后進行施工招投標。按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。 在必須要做施工招投標的時候，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。 監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。 監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為 OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，監(jiān)理許可證。 監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫辦理施工許可證還需要辦理質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)，質(zhì)量監(jiān)督主要是繳費，辦理監(jiān)督登記表；安全監(jiān)督主要是辦理安全登記表與開工時文明安全合格證。 在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是存在開工時文明安全驗收合格證，中間存在幾次腳手架安全驗收?？⒐r存在綜合驗收上安全站要蓋章。 現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。但是存在 3比 7的關(guān)系，與后續(xù)工作協(xié)調(diào)配合事宜，一般在價格基本合理的前提下都在對口的監(jiān)督站檢測。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。施工許可證完了之后，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫放線、驗線 放線、驗線 這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿， 又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。 在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個 “ 做通 ” 工作。 放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。 這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫預(yù)售許可證 預(yù)售許可證 預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在 房地產(chǎn) 已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3分之 2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個 2、 3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么 5000元 /平方米 “ 起 ” ，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是 2500元 /平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣 5000賣 8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。 www.fdc0 1.co m 房地產(chǎn)智庫 在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù) 開發(fā) 商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這