重慶南方東銀水泵廠項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告

重慶南方東銀水泵廠項目 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 謹呈：重慶南方東銀臵地有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 本報告是嚴格保密的。 項目組工作的階段劃分 與客戶進行首次溝通 項目地塊現場查勘 區(qū)域宏觀經濟背景研究 房地產市場調研 政府人員訪談 專業(yè)人士訪談 一線銷售人員訪談 消費者訪談 市調成果溝通 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告和中期匯報 項目界定及客戶目標分析 市場簡析與問題結構化分析 核心問題的提出 為解決核心進行多角度多層次的深入研究與分析 可的發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃實施及分期構思 啟動期定位及物業(yè)發(fā)展建議 根據客戶意見對中期報告進行修改 參與規(guī)劃匯報并針對規(guī)劃方案提出意見 規(guī)劃溝通并提出相應意見 終稿報告 2008/07/10 2008/08/10 第一階段 市場調研階段 第二階段（中期） 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第三階段（終期） 啟動期定位與物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃跟進與溝通 2008/09/05 2008/07/20 本報告是嚴格保密的。 項目整體定位 項目屬性界定 核心問題解析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目經濟測算 地塊分析及項目規(guī)劃構想 項目市場機會研判 類似案例借鑒 本報告是嚴格保密的。 項目屬性界定 地塊情況 屬性界定 本報告是嚴格保密的。 沙坪壩是重慶科教文化中心，交通相對受限，未處于城市發(fā)展主軸 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山。區(qū)境中部歌樂山縱貫南北，東為沙坪壩，是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地；西為梁灘壩，是農業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地區(qū)， 重慶市大學城規(guī)劃于此。 區(qū)域進入性分析：江北進入沙坪壩，可由石門大橋經漢渝路到達；由九龍坡進入沙坪壩可經石小路或鳳天大道。 沙坪壩對外交通相對受限，與周邊區(qū)域聯(lián)系相對較弱，區(qū)域相對獨立。 在多年的發(fā)展中，沙坪壩未處于城市發(fā)展主軸。 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 沙坪壩區(qū) 小龍坎 石小路 鳳天大道 石門大橋漢渝路 城市發(fā)展主軸 江北區(qū) 渝中區(qū) 南岸區(qū) 本報告是嚴格保密的。 沙坪壩三峽廣場商圈是重慶第三商圈，發(fā)展緩慢，僅能輻射區(qū)域內部 觀音橋商圈是重慶 重要的二級核心商圈， 近 2年發(fā)展迅速，已成為重慶第二大商圈。 時尚、年輕、有活力；不僅僅作為居民生活商業(yè)服務功能，它以其街區(qū)型購物的時尚定位，輻射全市的主力消費群體，最終與解放碑一級城市核心商圈齊平并逐漸超越。輻射人口超過 200萬人，日均人流量達 20萬人，重大節(jié)假日超過 60萬人。 解放碑商圈為市級核心商圈，輻射整個重慶市，定位為檔次最高、現代化程度最高、經營業(yè)態(tài)多樣化、輻射范圍最廣的現代都市商貿中心。該商圈承擔商務、商貿功能，成為重慶市 CBD的核心區(qū)，商貿銷售總額和社會消費品零售總額一直名列前茅。輻射人口超過 500萬人，日均人流量達 30萬人，重大節(jié)假日超過 80萬人。 沙坪壩商圈為重慶二級商圈，屬區(qū)域性商圈，以濃厚文化氣息為背景，定位為中檔和中低檔，日均人流量達到 25萬人，節(jié)假日達到 50萬人。沙坪壩商圈距主城其他區(qū)域距離相對較遠，發(fā)展緩慢，僅能輻射區(qū)域內部。 楊家坪為城市普通二級商圈，屬區(qū)域性商圈，輻射九龍坡區(qū)及大渡口區(qū)，輻射人口 123萬人。商圈根據本區(qū)域居民消費特征自然形成，定位以滿足普通生活配套服務為主。 南坪商圈為重慶二級商圈，屬區(qū)域性商圈，與整個區(qū)域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位為以會展和建材經濟為主，以必需品買賣消費為主導的商業(yè)市場，輻射本區(qū)域和南部其他區(qū)域，輻射人口約 200萬人，商圈整體檔次低，形象較差。 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 本報告是嚴格保密的。 本案 三峽廣場 三峽廣場商圈是沙坪壩的商務商貿中心，本項目在其輻射區(qū)內 三峽廣場商圈是沙坪壩商貿商務中心，也是重慶第三大商圈。 本項目在其大交通循環(huán)系統(tǒng)之中，步行 10分鐘可抵三峽廣場。 沙坪壩商圈與主城其他區(qū)域距離相對較遠，受主流商圈影響較小。 消費群由知識分子、政府工作人員和大中學學生等構成。 商業(yè)整體以中檔為主 ，以專業(yè)市場、百貨、超市、地下商場、臨街門面為主，其中百貨業(yè)現經營面積約18萬，專業(yè)市場總經營面積約 15萬，超市經營面積約 8.5萬。主力商場有重百商場、新世紀凱瑞商都、王府井百貨、嘉茂百貨等。 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 王府井百貨 嘉茂百貨 賽博數碼廣場 新世紀百貨 重慶百貨 本報告是嚴格保密的。 本案 小龍坎 火車站 沙坪壩公園 7 8 5 1 2 3 4 重慶一中 重慶三中 重慶師范大學 愛德華醫(yī)院 天星小學 沙區(qū)第一實驗小學 重慶八中 9 沙坪壩地稅局 交通單 循環(huán)系統(tǒng) 6 區(qū)人民醫(yī)院 10 重慶大學 愛德華醫(yī)院 三峽廣場 循環(huán)系統(tǒng)小龍坎為沙坪壩老城區(qū)，片區(qū)環(huán)境和形象一般，生活配套完善 /商業(yè)業(yè)態(tài)較低端，交通通達性一般 地塊情況 區(qū)位狀況 屬性界定 沙坪壩公園 低端娛樂服務業(yè) 重大 &八中 周邊業(yè)態(tài) 本項目位于小龍坎，即沙坪壩核心商圈輻射區(qū)邊緣 10分鐘步行范圍內。 生活、市政、商務配套齊全，名校云集 。 小龍坎為沙坪壩老城區(qū)域，項目周邊商業(yè)檔次低端，形態(tài)單一，以便利店和低端娛樂服務產業(yè)為主，環(huán)境和形象較差。 目前沙坪壩步行街和小龍坎區(qū)域存在 兩個交通單循環(huán)系統(tǒng) ，區(qū)域交通上存在一定的劣勢，對項目存在一定影響。 本報告是嚴格保密的。 南側： 緊鄰小龍坎正街，兩邊為低矮建筑物，對面為創(chuàng)豪商務樓、港城花園、諾丁陽光。 西側： 為石碾盤社區(qū)低矮民房，西北角紫荊花苑住宅樓內有企業(yè)辦公現象，相對靠近但不直接臨天陳路?？商魍称簤喂珗@，景觀較好。 北側： 與火車軌道之間隔著電臺村舊矮樓房，視野較為寬闊。西北側有較新高層建筑宏華苑、嘉新大廈。 東側： 低矮建筑物。視野較為寬闊。 項目周邊建筑雜亂，多為低層建筑物；西向可眺望沙坪壩公園，西側景觀較好 2.小龍坎正街 1.水泵廠 5.港城花園 3.創(chuàng)豪商務樓 7.紫荊花苑 4.低層建筑物 9.低層建筑物 1 2 3 5 8 7 4 9 6 6.石碾盤社區(qū)民房 地塊情況 項目四至 屬性界定 8.火車站 &電臺村 &高層建筑 本報告是嚴格保密的。 地塊狀況： 原重慶水泵廠廠房，屬舊城改造范疇，不涉及拆遷補償的熟地； 地塊內地勢平坦。 地價： 2.95億元，樓面地價 2043元 / 。 指標： 占地面積： 24472 ； 總建筑面積： 144385 ； 容積率 ： 5.9； 綠化率 ： 30 ； 覆蓋率： 40； 臨街面： 50米； 無物業(yè)形態(tài)要求。 地塊情況 地塊內部及指標 屬性界定 地塊屬舊城改造，中等規(guī)模、高容積率、形狀不規(guī)整，臨街面較短，用地性質無任何規(guī)定 三級管網 火車站 規(guī)劃路 臨界面 本報告是嚴格保密的。 成熟商貿商務中心邊緣，高容積率、高地價、中等規(guī)模的舊城改造項目 區(qū)域屬性 沙坪壩發(fā)展緩慢，相對滯后 項目屬性 重慶科教文化中心，未處于城市發(fā)展主軸 周邊配套齊全 三峽廣場商圈是重慶第三大商圈，文化教育區(qū)，醫(yī)療配套完善 優(yōu)勢 區(qū)域商貿商務中心邊緣，周邊配套齊全 周邊名校云集 無拆遷補償壓力 劣勢 高容積率，高成本 項目鄰街面較短，交通進入性較差 自然資源匱乏，周邊環(huán)境和形象較差 未來規(guī)劃不確定性較大 地塊情況 屬性界定 小龍坎片區(qū)形象和環(huán)境較差 沙坪壩老城區(qū)，改造速度緩慢 高容積率，高地價，中等規(guī)模 建面 144385 ，地價 2.95億元，容積率 5.9 舊城改造項目，無強勢資源 地處老城區(qū)，周邊多為破舊建筑 區(qū)域商貿商務中心邊緣 臨近三峽廣場，生活、市政、商務配套齊全 本報告是嚴格保密的。 項目整體定位 項目屬性界定 核心問題解析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目經濟測算 地塊分析及項目規(guī)劃構想 項目市場機會研判 類似案例借鑒 本報告是嚴格保密的。 客戶目標及核心問題界定 客戶目標分析 核心問題界定 本報告是嚴格保密的。 客戶目標及要求 限制條件 5.9高容積率 ， 40%建筑密度 高地價 ，樓面地價 2043元 /平米，銷售期內須回收全部成本并實現 20%的利潤 因 財務成本高 ，需近期迅速入市 發(fā)展商目標 利潤最大化 ，最低實現 20%的毛利潤 平衡現金流， 快速回現 樹立企業(yè) 區(qū)域品牌 ，鍛煉企業(yè)團隊 企業(yè)最具城市意向、位臵最好的項目，為 區(qū)域做出貢獻 本報告是嚴格保密的。 項目困惑、項目及企業(yè)背景 從成本反算，按套內面積算，項目成本將達到 5600-5800元 /平米，實現 20%利潤，項目要賣到 6800-7000元左右，市場實現難度大。 南方東銀成立于 2006年，現已開發(fā)一米陽光項目，一米陽光是小戶型項目，現代、簡潔的立面，項目采取小項目、大推廣的手法，目的是建立品牌影響，目前在市場上已具有一定的知名度。 企業(yè) 5年規(guī)劃目標：成為重慶的較高知名度的企業(yè)，已拿地 5塊，入市項目 1個，計劃明年同時入市 3個，建立一定的影響力。 本地塊是最接近城市中心區(qū)域的項目，承擔著公司能力升級、產品升級的職責，公司對本項目持有較高的期望， 企業(yè)用地性質沒有限制，寫字樓、酒店、商業(yè)及住宅均可 。 企業(yè)的控股公司是中國兵器集團，對于項目的期望是控制風險，盡快收回成本（房地產不是其主營業(yè)務）。 困 惑 企業(yè)及項目背景 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)對于項目目標的理解 目標一：軟性目標 項目必須協(xié)調好控股企業(yè)兵器集團和開發(fā)企業(yè)南方東銀兩者的目標關系，即項目首先要 控制好風險，實現快速回現，平衡資金同時又要滿足開發(fā)企業(yè)對于項目品牌、企業(yè)品牌的追求 ， 項目必須在這兩者之間取得平衡。 目標二：硬性目標 用地性質沒有任何制定，項目具備諸多可能， 項目在實現利潤目標的同時，應盡可能地兼顧到項目給予企業(yè)品牌的提升，給予城市、區(qū)域的貢獻，使項目獲取品牌價值的最大化 。 盡快開發(fā)，并實現 20%毛利潤。 20%的毛利潤為底線目標 ，在此基礎上，南方東銀希望能夠實現有更多的收益，希望實現利潤的最大化。 本報告是嚴格保密的。 項目面臨的核心問題 如何突破區(qū)域價值平臺實現項目最大價值 6800-7000元 /平米 4000 6300元 /平米 vs 項目名稱 平均售價 入市時間 卓越美麗山水 5500元 /m2 2008-06-21 鼎盛山水 4000元 /m2 2008-01-26 融僑諾丁陽光 6300元 /m2 2008-01-19 富洲新城 5500元 /m2 2007-12-28 華宇秋水長天 5350元 /m2 2007-10-20 南方新城蘋果派 4890元 /m2 2007-09-28 從成本反算，按套內面積算，項目成本將達到 5600-5800元 /平米，實現 20%利潤，項目要賣到 6800-7000元左右，市場實現難度大。 本報告是嚴格保密的。 項目核心問題界定 樓面地價成本 2043元 /平米 套內面積成本 5600-5800元 /平米 VS 市場可參照住宅價格 6300元/平米其走量困難 市場是典型的區(qū)域型市場 核心問題：高成本下如何突區(qū)域價值平臺？ 本報告是嚴格保密的。 投標報告中提出的城市綜合體的設想是否具有市場可實現性？ 我們將建立 “都市復興背景下的城市綜合體開發(fā)的前瞻性理念” 本報告是嚴格保密的。 項目整體定位 項目屬性界定 核心問題解析 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目經濟測算 地塊分析及項目規(guī)劃構想 項目市場機會研判 類似案例借鑒 本報告是嚴格保密的。 持有型物業(yè)（酒店、大型商業(yè)體）的可能性？ 資金目標？市場機會？ 本報告是嚴格保密的。 根據項目地價及成本經驗直觀判斷，項目開發(fā)持有型物業(yè)將無法滿足回現目標的要求 物業(yè)類型 酒店等級 規(guī)模 入住率 科苑大酒店 四星 約 2.2萬平米 70% 重慶大酒店 三星 約 2萬平米 80% 麗苑大酒店 三星 3.7萬平米 83% 沈陽喜來登酒店 五星 約 8萬平米 沈陽凱賓斯基 四星 約 5.9萬平米 上海商城酒店 約 8.3萬平米 深圳香格里拉酒店（在建） 五星 12.5萬（超五星） 深圳麗斯卡爾頓酒店 五星 約 5萬平米 廣州索菲特酒店 五星 約 6.8萬平米 酒店開發(fā)體量假定 2.5萬平米 名稱 總面積（） 王府井 25000 重百 30000 新世紀 23000 立洋 15000 嘉茂百貨（北京華聯(lián)百貨原址） 20000 購物中心的體量假定 2.5萬平米 根據行業(yè)的一般經驗及市場可參照物業(yè)，設定持有型物業(yè)的體量 四星級酒店成本一般在4000-5000元 /平米 大型商業(yè)體成本一般在2500-3000元 /平米 假設開發(fā)酒店，需投入建安成本 9000萬元 假設開發(fā)商業(yè)體，需投入建安成本 7500萬元 從經濟角度分析，項目無法實現回現要求 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域酒店以滿足中低端商務需求的酒店為主 酒店格局 沙坪壩區(qū)在營酒店檔次結構圖9%31%22%38% 三星級以上酒店中高檔酒店中檔酒店低檔酒店酒店以中低端為主，高端酒店份額不足 10%，客房數量在 500套左右 名稱 地址 房間數 金來賓館 沙正路 20 鑫港賓館 金港大廈 24 順安賓館 金港大廈 33 科苑大酒店 重大 b區(qū) 115 重慶大酒店 沙南路 230 麗苑大酒店 三峽廣場 190 歐若拉賓館 金沙國際 30 芬斯特大酒店 恒鑫大廈 32 新時空賓館 沙南路 80 金沙賓館 三峽廣場 72 皇廷賓館 立洋 36 金地 126連鎖旅店 沙南路 50 憶美商務酒店 金沙國際 30 大運賓館 知聯(lián)大廈 32 鑫皇賓館 欣陽廣場 80 棲息谷賓館 三峽廣場 50 渝安賓館 三峽廣場 60 月友賓館 三峽廣場 80 銀山賓館 三峽廣場 80 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域缺少中大型商務活動，高端酒店以經營資源客戶為主 經營狀況 名稱 平時入住率 主要客戶資源 科苑大酒店 70% 依托于重慶大學的自身學術會議資源 客戶主要是學校的學術會議的人士 重慶大酒店 80% 重慶市最老的星級酒店 主要依托于沙坪壩政府的相關資源 麗苑大酒店 83% 區(qū)域最高端的客戶 客戶主要是本區(qū)域中高端的商務客戶和中大型企業(yè)的長期合作客戶，部分紅色旅游客戶 區(qū)域內高端酒店主要是以經營資源客戶維系較高的租用率 本區(qū)域缺少中大型的商務配套，高端商務活動較少 洲際酒店市場部李經理： 沙坪壩沒有大型的商務配套和會展中心，舉個例子重大舉行大的學術活動 就只能到南岸去舉辦。 活動的客戶為了住的方便，一般都選擇在解放碑或者南坪 麗苑酒店市場部經理：麗苑的平時的入住率為 83%，有約 10%的為酒店長包房辦公外，其余的均為過往商務客戶為主 ，旅游客戶較少 酒店客戶主要以商務客戶、租用辦公客戶、旅游客戶 麗苑酒店入住客戶比例結構酒店長包房10%商務客戶70%旅游客戶20%本報告是嚴格保密的。 未來供應 4座 4-5星級灑店，未來經營競爭激烈，資源的搶奪加劇，且企業(yè)較缺乏相應資源 酒店除成本因素外，其核心在于經營，未來酒店業(yè)將面臨著激烈的競爭，酒店的贏利狀況難以預期 沙區(qū)由于缺乏相應的大型商務活動，商務需求活躍性不足，現有星級酒店以經營資源性客戶為主，搶奪資源性客戶的難度更大 做成低檔次的酒店，則對于項目的整體形象產生影響 未來 2-3年，沙坪壩將有 4座4-5星級酒店建成投入使用，規(guī)模在 15萬平米左右 名稱 酒店級別 規(guī)模 預計投入使用時間 易誠國際 5星級 8萬 2009年 牛津街 4星級 3萬 2010年 公安局地塊 5星級 3萬 2011年 融匯國際溫泉城 5星級 12萬 2011年后 產權式酒店政策規(guī)定無法進行推售，打政策擦邊球風險較大 企業(yè)不具備相關的酒店管理資源和經營操作經驗 酒店經營的財務不可行，20%利潤目標無法實現 建議不做酒店物業(yè) 未來供應 本報告是嚴格保密的。 大型商場依賴大型商圈和高人流量，項目匹配度低 ITAT訪談：首選沙坪壩商圈內部；項目近三峽廣場人流量達不到大型賣場的需求；考慮與大型商家聯(lián)營，商業(yè)體量要求較大。 項目受火車站阻隔的影響大 ，三峽廣場的商圈中心人流，難以與項目形成自然共享，人流量難以支撐大型購物中心的需求； 重慶的商業(yè)體現出 典型的環(huán)形循環(huán)交通系統(tǒng) ，在環(huán)路系統(tǒng)內與環(huán)路系統(tǒng)外呈現出截然不同的格局； 項目在三峽廣場的交通循環(huán)系統(tǒng)外，三峽廣場人流的交通直接可達性弱； 項目的 沿街面寬僅有 50米，難以組只起大型購物中心所需的人流系統(tǒng)， 且小龍坎路當前的自然人流量有限； 火車站隔離項目 與主商圈的聯(lián)系，人流自然共享較弱 臨街面較短：難以組織大商業(yè)體所需要的交通動線 多家商家對此地塊建大型 MALL不看好 不建議做大型 MALL 項目本身條件限制 市場風險較大 持有物業(yè)的難變現 商業(yè)機會分析 本報告是嚴格保密的。 因此 酒店、大型購物中心 物業(yè)在本項目中暫不考慮 那么項目的在可售物業(yè)的才 本報告是嚴格保密的。 項目市場機會研判 寫字樓物業(yè) 住宅物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 本報告是嚴格保密的。 重慶經濟穩(wěn)步發(fā)展，產業(yè)結構以第二、第三產業(yè)發(fā)展迅速，辦公物業(yè)需求逐年增加 GDP穩(wěn)步增長，最近 5年年均增長高達10%以上； 人均 GDP穩(wěn)步增長迅速， 06年后增長率大幅提高； 第一產業(yè)比重逐年下降，第二產業(yè)比重加速擴大，第三產業(yè)發(fā)展加快； 固定資產投保持高速增長，年均增速 20%以上，未來經濟增長迅速。 2002-2007年重慶 市三次產業(yè)結構變化16 12.939.2 44.644.8 42.50204060801001202002年 2007年第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)重慶市 2000 2007年 GDP走勢 12.2 11.0 8.4 7.6 8.5 9.0 10.3 11.5 12.2 11.5 15.6 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 地區(qū)生產總值 比上年增長 重慶市 2000-2007人均 GDP走勢 210001462215.20%05000100001500020000250002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20100%2%4%6%8%10%12%14%16%人均G D P 同比增幅( % )31. 39. 028. 925. 832. 329. 229. 021. 717. 124. 56. 605001000150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070 .05 .01 0 .01 5 .02 0 .02 5 .03 0 .03 5 .0全社會固定資產投資 比上年增長重慶市 2000 2007年固定資產投資走勢 整體格局 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域格局明顯，解放碑占據高端市場輻射全市，北部區(qū)域上升明顯，其它區(qū)域是典型區(qū)域市場 解放碑： 高級寫字樓幾乎 成為國際、國內大型企業(yè)及金融機構的首選。 北部區(qū)域： 主要以重慶江北 開發(fā)區(qū)企業(yè) 為多，占到 近九成的 絕對份額， 外地企業(yè)一般多為設立辦事處形式 。 南岸區(qū)： 80%以上的入駐企業(yè)為本地中小型企業(yè)，且絕大多從事商貿、裝飾裝修及廣告等行業(yè)，特別是與南岸區(qū)政府商務頻繁的企業(yè)單位。 九龍坡區(qū)： 電子信息類是入駐機構中比例最高的，其次為電腦、電子信息類配套的商貿運輸類企業(yè) 。 沙坪壩區(qū)：教育培訓、數碼科技、房地產、信息咨詢、設計等 重慶寫字樓市場格局 整體格局 本報告是嚴格保密的。 0100200300施工面積 1 8 0 . 7 2 2 0 . 2 2 1 0 . 2 2 2 3 . 7 2 1 0 . 2 2 7 2 . 9 3 2 2 8 . 3 3 -竣工面積 5 3 . 9 5 6 . 7 50 5 9 . 2 3 9 . 1 6 7 . 6 1 5 7 . 4 3 4 5 . 1 7銷售面積 2 0 . 1 2 3 . 5 2 5 . 6 32 2 9 . 6 3 3 . 7 8 3 1 . 3 3 9 . 2空臵面積 4 9 . 4 55 5 1 . 4 4 4 . 7 4 8 . 8 4 4 . 5 4 7 . 4 7 -2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年單位：萬 重慶寫字樓需求呈現穩(wěn)步上升趨勢，需求市場較為理性，渝中區(qū)和北部片區(qū)是焦點區(qū)域 當前主要供給集中在北部區(qū)域，渝中區(qū)和北部片區(qū)是商務市場的熱點區(qū)域； 重慶寫字樓需求呈現穩(wěn)步上升趨勢，在房地產旺市并未出現需求暴漲的局面，整個需求市場較為理性； 項目所在地沙區(qū)未來純寫字樓放量較少，預計不超過 10萬平米。 區(qū)域 供應體量 渝中區(qū) 53萬 北部片區(qū) 114萬 南岸區(qū) 20萬 九龍坡區(qū) 19萬 沙坪壩區(qū) 約 10萬（含類辦公物業(yè)） 市場特征 本報告是嚴格保密的。 各區(qū)域高端寫字樓價格相對均衡，物業(yè)不在政策調控對象內，近年價格上升明顯 區(qū)域 項目 地址 銷售價格（套內） 渝中區(qū) 創(chuàng)智空間 渝中和平路一號 (較場口轉盤 ) 8800元 /平方米 重慶國際貿易中心 渝中解放碑萬豪國際酒店毗鄰 8500元 /平方米 紐約紐約 渝中民族路 169號 8800元 /平方米 重慶世界貿易中心 渝中鄒容路 131號 11000元 /平方米 重慶國際商務中心 渝中中華路 174號（解放碑新世紀百貨旁） 7000元 /平方米 北部片區(qū) 歐瑞錦江 渝北北部新區(qū)高新園錦橙路 8號 9500元 /平方米 重慶中信大廈 江北觀音橋步行街口 7000元 /平方米 南岸區(qū) 浪高凱悅大廈 南岸南坪西路 2號 8500元 /平方米 西南經濟區(qū)協(xié)作大廈 南岸南坪國際會展中心對面 13000元 /平方米 九龍坡區(qū) 龍湖西城國際 九龍坡楊家坪步行街 (團結路旁 ) 8000元 /平方米 中新城上城 九龍坡高新區(qū)袁家崗奧體路 1號 (輕軌袁家崗站對面 ) 12000元 /平方米 重慶高端寫字樓市場雖然目前焦點集中在渝中區(qū)和北部片區(qū)，但其它片區(qū)的中心區(qū)和成熟區(qū)域中的高端寫字樓價格與熱點區(qū)域高端寫字樓價格基本持平，最靠近沙區(qū)的九龍坡區(qū)高端寫字樓價格約在 8000-12000元 /平方米范圍內。 市場特征 本報告是嚴格保密的。 中心區(qū)及成熟區(qū)域寫字樓出租率一般在 80%以上，高端寫字樓出租率高達 90%，租金上漲明顯 本項目所在沙平壩區(qū)缺乏高端寫字樓物業(yè)，但其普通商務物業(yè)租金已經達到 30-45元 /平米； 本項目打造高端寫字樓物業(yè)，其租金將突破片區(qū)租金水平，預計將達到50元 -60元范圍。 重慶寫字樓租金水平 普通寫字樓平均月租金約在50-60元 /平米；高端寫字樓的月租高達 70-120元 /平米，主要集中在解放碑周邊 平均月租金約在 30-65元 /平米；高端寫字樓的月租約為50-65元 /平米 平均月租金約在 25-40元 /平米 平均月租金約在20-50元 /平米 平均月租金約在 30-45元 /平米；片區(qū)無高端寫字樓 項目名稱 出租率 未來國際 90% 嘉年華大廈 90% 同聚遠景 98% 西普大廈 85% 國際商會大廈 90% 中信銀行大廈 85% 水利大廈 100% 美源國際 90% 星光大廈 95% 高新園區(qū) 90% 市場特征 本報告是嚴格保密的。 高端寫字樓供應量少，投資比例小，自用辦公需求主導商務需求市場 供應結構 目前主城區(qū)已投入使用的寫字樓來普遍檔次較低， 投入使用的甲級寫字樓有 8個 （大都會商廈、希爾頓商務大廈、紐約 紐約、浪高 凱悅、世貿、國貿、嘉年華、未來國際），全市甲級寫字樓樓項目主要集中在重慶市渝中區(qū)。 目前江北區(qū)在建的甲級寫字樓有中信大廈，已經建成部分投入使用的甲級寫字樓有嘉年華大廈和未來國際。 全市甲級寫字樓的供應量僅占總供應量的五分之一，其他占絕大比例的均為乙級或者普通級寫字樓。 類別 中新城上城 火炬中心 申基會展國際 龍湖西城國際 美源大廈 區(qū)位 高新區(qū) 高新區(qū) 高新區(qū) 楊家坪 渝北區(qū) 規(guī)模 46000 20000 30000 28590 35000 入市時間 2008.03 2003 2006 2007 2005 客戶構成 購買 企業(yè)自用、投資 高新管委會購買一半，其余出租 九龍電力、 SKF、醫(yī)藥等企業(yè) 企業(yè)自用，投資 早期可售，以自用為主 租賃 海爾、當地知名房產開發(fā)企業(yè)等 香港恒基、融匯集團、工商局等 房地產開發(fā)企業(yè)等 裝飾、法律咨詢、綜合等 統(tǒng)計局、殼牌、東航、大世界資產等 備注 5A甲級寫字樓 5A甲級，租金視裝修情況而定 出租及銷售均按套內計 有部分退房客戶，可供銷售 客戶相對單一，都是大單位進駐 市場特征 亞太商谷購買客戶構成70%30%企業(yè)客戶 投資財富中心購買客戶構成80%20%企業(yè)客戶 投資寫字樓物業(yè)近年租金上漲明顯，以未來國際為例，去年租金約 40元 /月，現在租金約 65-70元 /月，租金回報前景明朗，未來國際 05年開盤時價格在 6000元左右，現在二手賣價在 12000-13000元 /平米 投資客在做投資分析時，是從出租的投資回報及市場本身的增長回報兩個綜合分析來考慮的 本報告是嚴格保密的。 區(qū)內辦公主要集中在沙坪壩商圈核心，商圈邊緣主要以住宅租用辦公為主 區(qū)域現狀 寫字樓比例格局 金港大廈 嘉多利大廈 金沙國際 欣陽大廈 立洋知本時代大廈 華宇時代星空大廈 慶泰大廈 立海大廈 星瀚大廈 華宇世紀銀河大廈 紫荊花苑 創(chuàng)豪商住樓 原野大廈 智博天下 住宅辦公 商住辦公 寫字樓 沙坪壩辦公物業(yè)供應結構純寫字樓10%商住樓51%商務公寓39%商住樓 /商務公寓是區(qū)域辦公的主要物業(yè)供應，分別占 39%和 51% 辦公物業(yè)質素較低，租金水平在 30-45元 / 月，遠低于渝中區(qū) /北部區(qū) 區(qū)域板塊 租金范圍 代表項目 租金 區(qū)域板塊 租金范圍 代表項目 租金 渝中區(qū)解放碑 50-160 大都會商廈 110-160 北部區(qū)域觀音橋 30-65 未來國際 30-40 世界貿易中心 70 同聚遠景 40-65 雨田大廈 60 20-35 茂業(yè)東方時代 20-38 得意商務樓 50 北岸星座 30 渝中區(qū)兩路口 -上清寺 30-110 希爾頓商廈 85-110 南岸區(qū)南坪商圈 30-40 浪高 凱悅大廈 30-40 中安國際大廈 30-45 25-35 金臺商務大廈 30-35 皇冠大廈 35 高新區(qū)石橋鋪 35-45 大西洋國際 36-42 沙坪壩區(qū) 30-45 慶泰大廈 35-45 18-30 渝高廣場 18-30 單位：（元 / 月） 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內定位相對高端的專用辦公物業(yè)租用價格、租用率明顯高于其它商務辦公物業(yè) 區(qū)域 樓名 主要企業(yè)類型 建面租金 (元 / 月 ) 商務用出租率 核心商圈 慶泰大廈 教育培訓、電子科技、美容保健，房地產 /建筑 30-45 88% 立洋知本時代 電子科技、美容保健、裝飾 30-45 85% 華宇時代星空 美容保健、教育培訓、 IT電子、地產 /建筑 20-35 50% 華宇世紀銀河 美容保健、地產 /建筑 20-35 30% 核心商圈附近 嘉多利大廈 社會服務型、教育培訓 20-30 70% 金港大廈 教育培訓、住宿 30-40 80% 金沙國際 電子通訊、中介 20-30 40% 智博天下 教育培訓、中介 20-30 60% 立海大廈 教育培訓、電子科技、建筑業(yè) 20-30 70% 商圈邊緣 原野大廈 網絡公司 /廣告公司 10-15 20% 紫荊花苑 建筑類 10 5% 創(chuàng)豪商務樓 建筑類公司 /網絡公司 /廣告公司 20 100% 星瀚大廈 美容保健、電子、通訊 15-30 50% 欣陽廣場 教育培訓、電子科技、建筑業(yè) 20-35 65% 慶泰大廈 時代星空 區(qū)域現狀 立海大廈 欣陽廣場 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內高端供應缺失，高端需求無法滿足，部分客戶流失 沙坪壩商圈歷年供應以商住樓為主 區(qū)內高端客戶需求無法得到滿足，外流現象嚴重 重慶市2 0 0 1 - 2 0 0 7 年歷年供應結構2400063662552773636483000560850200004000060000800001000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007寫字樓 商住樓 商務公寓精銳廣告有限公司老總：公司下次再租用或者購買物業(yè)會選擇在江北， 主要原因是 沙坪壩的寫字樓形象太差，給客戶印象不好 。 中天律師事務所：公司剛從小龍坎搬過來，那里的寫字樓太破了；慶泰大廈雖然電梯 /形象也不好，但是已經是周邊唯一的寫字樓了。 卡耐基培訓學校：租用只會選擇寫字樓， 整個沙坪壩就一個慶泰大廈 。 高端客戶流失原因 : 區(qū)域缺少高端辦公物業(yè) 商務氛圍 沙坪壩的交通 區(qū)域現狀 沙坪壩辦公物業(yè)供應結構純寫字樓10%商住樓51%商務公寓39%本報告是嚴格保密的。 慶泰大廈是核心區(qū)內唯一寫字樓，但其設施與形象落后，租用客戶存在明顯不滿意的方面 “ 商住樓 ” 物業(yè)形象并未形成與其他非寫字樓的形象區(qū)隔 地段 /物業(yè)管理是吸引客戶的主要因素 中欽律師事務所 公司主要考慮 租金、形象、業(yè)務范圍 等多方考慮； 目前慶泰大廈的公司形象依然沒有達到公司的要求； 卡耐基培訓學校 公司比較看重 大堂、電梯、服務、形象 ，可以接受較高的租金； 選擇區(qū)域只會在沙坪壩區(qū)域，比較依賴高校 太平洋人壽保險 作為子公司一定要有形象要求； 因為主要服務的客戶是在沙坪壩，要求比較容易找到。 慶泰大廈 時代星空 水晶國際 未來國際 形象 設備 /設施 設計（大堂 /平面設計） 租用企業(yè)雜亂 不滿意點 滿意點 區(qū)域現狀 區(qū)位 物業(yè)管理 唯一專業(yè)寫字樓 據我們親身走訪，發(fā)現此兩方面水平同樣較低 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域現有辦公租用客戶主要以建筑、網絡科技、教育培訓、咨詢 /廣告 /律師 /貿易類為主 創(chuàng)豪商務樓辦公企業(yè)類型廣告類10%網絡類10%建筑類80%華宇時代星空辦公企業(yè)類型電子/ I T14.9%教育/ 培訓11.9%地產/ 建筑11.9%其他11.9%商貿9.9%攝影7.9%服飾7.9%顧問/ 咨詢/法律5.9%保健/ 醫(yī)療5.9%金融4.0%傳媒/ 廣告/設計/ 圖文7.9%華宇世紀銀河辦公企業(yè)類型美容/ 保健25.7%地產/ 建筑17.1%其他22.9%攝影8.6%商貿8.6%教育/ 培訓8.6%傳媒/ 廣告/圖文8.6%慶泰大廈辦公企業(yè)類型網絡/電子25%美容美發(fā)22%建筑類13%教育培訓類13%貿易類9%律師/咨詢9%廣告類4%保險3%銀行2%主要辦公企業(yè)類型為第三產業(yè)為主 建筑類 網絡電子類 教育培訓類 咨詢 /廣告 /律師 貿易類 金融 /保險 /醫(yī)療 客戶構成 本報告是嚴格保密的。 按辦公客戶對商圈的依賴性和承租能力可劃分為三大類型 公司類型 公司分類 臵業(yè)特征 代表企業(yè) 大型公司區(qū)域子公司 金融服務 /保險類公司 全國性大型公司子公司，如客戶服務機構等 服務人群主要是區(qū)域人群，要求具有較好的標識性 對商圈地段要求較高，占據區(qū)域中心位臵 中國人壽 /中國銀行 /太平洋保險 外地大型公司分支機構 區(qū)域性公司重慶分公司，租用在商圈內中高檔辦公物業(yè)內 主要業(yè)務以沙坪壩客戶為主，輔以周邊地區(qū)客戶 商圈之外無滿意物業(yè)租用，對商圈以來較弱 可口可樂 /利興公司 區(qū)域教育衍生企業(yè) 教育培訓類機構 教育培訓 /英語教育 /職業(yè)再教育等中大型 對企業(yè)形象要求較高，具有較高的承租能力 依賴于與教育基地的距離和學校的距離 非依賴商圈 卡耐基培訓學校 網絡科技類公司 重慶大學科技園下屬企業(yè)或者掛靠公司 從事網頁設計 /軟件開發(fā)等 企業(yè)規(guī)模在 10-20人 在意與重慶大學科技園管理辦公室的交通關系 重慶渝軟科技發(fā)展有限公司 /重慶耀陽信息咨詢有限公司 區(qū)域中大型公司 建筑類企業(yè) 區(qū)域發(fā)展型公司，公司成立 2-3年，規(guī)模 20人以上 公司創(chuàng)立于本區(qū)域，主要客戶和員工在沙坪壩區(qū)域 融匯地產 /遠景裝飾設計 中介咨詢貿易類 律師事務所 /廣告設計公司 /裝飾園林公司 /電子貿易 /等 公司規(guī)模在 10-15人以上，具有一定的知名度 目前不考慮移往他區(qū) 中天律師事務所 /菲里克斯經貿發(fā)展有限公司 /圣安科技有限公司 /科捷企業(yè)顧問 零售類 美容服務 /婚慶禮儀 /婚紗攝影 /零售類公司辦事處等 服務于商圈內人群，依賴商圈地段 承租能力整體較低，在 20-30元 /月 平米 尹姬美容 /柔婷銀貿店 /玉芙護膚中心 客戶構成 十分依賴商圈 /具有較強承租能力 非商圈依賴 /具有較強的承租能力 依賴商圈 /承租能力有限 本報告是嚴格保密的。 商圈依賴型客戶：占據區(qū)域形象和區(qū)位制高點，地段 形象 公司分類 企業(yè)特征 價值敏感點 抗性 商圈依賴型客戶 全國性大型公司的服務機構，如客戶服務中心等 需充分共享區(qū)域的自然人流 對商圈地段要求較高，占據區(qū)域中心位臵 區(qū)域中心 形象 標識性 非區(qū)域中心核心地段 零售 /服務類公司 企業(yè)以服務商圈內的人群為主 依賴商圈內終端人群 位臵 形象 非商圈核心區(qū) 租用成本 典型企業(yè)：中國人壽保險沙坪壩分辦事處 企業(yè)規(guī)模： 20-30人 現辦公地點：慶泰大廈 現租用面積： 300平米左右 租金： 30-35元 /平米 月 典型訪談語錄： 公司在這里辦公，主要是來來往往的客戶比較多， 一定要方便客戶尋找 ； 客戶來問就說是三峽廣場里面某某位臵，客戶一說就知道了； 公司作為分支機構，選在哪里辦公，我們 下面的并沒有什么決策權 ； 小龍坎也不錯啊，交通也不錯，但是對有些 客戶而言就是不太好找 ； 租金在 30-40元 /平米 月，并不是很貴 ，公司倒還是承擔的起； 公司的寫字樓都是選在 各個商圈的最中心的位臵 。 典型企業(yè)：柔婷 企業(yè)規(guī)模： 5人 現辦公地點：慶泰大廈 現租用面積： 80-100平米左右 租金： 30-35元 /平米 月 典型訪談語錄： 公司主要服務于女性的美容 /護膚等業(yè)務，對是否是寫字樓并不是很在意； 客戶主要是商圈的人群，依賴于商圈的大人流量； 公司經常要在商圈里進行展出，樹立展板；如果有大的商場或者商圈，公司是會考慮租用的。 本報告是嚴格保密的。 非商圈依賴型客戶：具有高形象辦公需求，有一定的租金承受能力，對商圈依賴度低 公司分類 企業(yè)特征 價值敏感點 抗性 教育培訓類機構 教育培訓 /英語教育 /職業(yè)再教育等中大型 對企業(yè)形象要求較高，具有較高的承租能力 依賴于與教育基地的距離和學校的距離 非依賴商圈，對區(qū)域的產業(yè)構成依賴嚴重 形象 設施配套 物業(yè)管理 位臵 交通 租用成本 網絡科技類公司 重慶大學科技園下屬企業(yè)或者掛靠公司 從事網頁設計 /軟件開發(fā)等 企業(yè)規(guī)模在 10-20人 在意與重慶大學科技園管理辦公室的交通關系 建筑相關企業(yè) 區(qū)域發(fā)展型公司，公司成立 2-3年，規(guī)模 20人以上 公司創(chuàng)立于本區(qū)域，主要客戶和員工在沙坪壩區(qū)域 中介咨詢貿易類 律師事務所 /廣告設計公司 /裝飾園林公司 /電子貿易 /等 公司規(guī)模在 10-15人以上，具有一定的知名度 目前不考慮移往他區(qū) 本報告是嚴格保密的。 大量租用客戶對項目的地段、區(qū)位均比較認可，并表示出了對純寫字樓的興趣 項目處于商務商業(yè)區(qū)和行政辦公中心區(qū)交匯處，區(qū)內商務辦公氛圍濃厚，商務配套成熟 項目區(qū)域認可度高，區(qū)域抗性較低 中欽律師事務所： 公司剛從小龍坎區(qū)域搬出來，在小龍坎地區(qū)有一個寫字樓的話，公司會考慮。 卡耐基培訓機構： 首選沙坪壩商圈內的純寫字樓，考慮商圈附近，且必須離學校很近。 太平洋人壽保險： 小龍坎位臵可以考慮，小龍坎的交通也很不錯的。 某園林公司： 小龍坎正街交通較好，與沙坪壩廣場內部看交通較還好、停車比較方便。 沙坪壩商務商業(yè)中心 行政辦公中心 5分鐘車程/10分鐘步行 建設銀行 國稅所 就業(yè)服務管理局 中國銀行 建設銀行 交通銀行 重慶商業(yè)銀行 中國銀行 農業(yè)銀行 中國郵政 工商銀行 農業(yè)銀行 本案 根據我們對沙坪壩辦公企業(yè)的拜訪、調研，大部分企業(yè)對本項目的位臵、交通均比較認可，并對純寫字樓表示了明顯的興趣。 客戶構成 本報告是嚴格保密的。 預計沙區(qū)純高端寫字樓投放市場后，其市場年均可消化3-4萬平米，其月租金可達到 50-60元 /平米 類別 中新城上城 火炬中心 申基會展國際 龍湖西城國際 美源大廈 區(qū)位 高新區(qū) 高新區(qū) 高新區(qū) 楊家坪 渝北區(qū) 規(guī)模 46000 20000 30000 28590 35000 入市時間 2008.03.10 2003 2006 2007 2005 銷售價格 銷售價格 12000 10000 8000 5800（建面） 銷售速度 1500平 /月 銷售期 1年，余尾盤 半年銷售完畢 售賣部分，其余持有 出租 單位月租 90 30-48 50 50-60 40 管理費 8 5 6 7 5.5 中央空調 2.5 5.2+1.8（公攤） 出租面積 40-700平 800-930整層出租 50； 300-600平 100 余 280未租 年需 求量 沙坪壩區(qū)無高端寫字樓放量，故以臨近本項目的其它區(qū)域項目年均消化量作為本項目年均消化量的參照； 寫字樓銷售速度雖然受到大勢影響有所放緩，但是從“中新城上城”的銷售情況看，其高價銷售仍有可能實現年均 1.8萬的銷售面積，本區(qū)域 5年沒有寫字樓供應，其消化速度將至少高于此底線； 本區(qū)域目前普通寫字樓租金在 30-45元 /平米 .月之間，其高端寫字樓租金將達到 50元 /平米 .月以上 本報告是嚴格保密的。 西部新城產業(yè)規(guī)劃發(fā)展將會給本區(qū)域帶來一定的企業(yè)分支機構的辦公需求 西部新城 東部核心城 通行距離： 西部新城到達東部核心區(qū)的距離在 15-20公里 通行時間： 15-20分鐘 通行費用： 高速路交通費 15元 受空間格局 /交通事件 /交通費用限制，東西部城相互隔離獨立 西永組團將形成