商業(yè)規(guī)劃

1 二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心 深圳中原商業(yè)事業(yè)部 萊蒙龍華 3#、 4#、 5#地塊商業(yè)規(guī)劃建議 3 4 目的 1、研究龍華新城商圈在深圳商業(yè)格局中的地位 深圳城市發(fā)展軌跡 案例：南山、寶安發(fā)展軌跡 2、研究本項(xiàng)目在紅山站商圈的位置 龍華新城商業(yè)格局 商業(yè)價(jià)值最大化建議 3、研究萊蒙龍華 3#、 4#、 5#地塊商業(yè)分布 地塊商業(yè)價(jià)值研判 商業(yè)分布初步規(guī)劃 4、研究本項(xiàng)目主題定位、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目屬性 市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)需求 5 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們?cè)邶埲A新城的位置 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項(xiàng)目定位 6 我們?cè)邶埲A新城的位置 南山發(fā)展 分析 2030城市商業(yè)規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展前景展望 深圳城市商業(yè)發(fā)展軌跡 寶安發(fā)展 分析 7 東門商圈 華強(qiáng)商圈 中心區(qū)商圈 人民南商圈 南山 商圈 龍崗中心區(qū)商圈 華 僑 城 商圈 深圳商業(yè)沿地鐵軌跡呈多核發(fā)展 深圳 商圈分布圖 深圳商圈在區(qū)域結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)如下特征：傳統(tǒng)商圈區(qū)域特色逐步凸現(xiàn)，主要次級(jí)商業(yè)區(qū)域漸成氣候， 地鐵沿線成商業(yè)熱點(diǎn) 。 寶安中心區(qū)商圈 龍華新城 隨著深南路兩旁商業(yè)飽和，一條 由南向北的商業(yè)帶 將逐步呈現(xiàn)，這條新商業(yè)帶南起皇崗，北至龍華，新商業(yè)帶將促進(jìn)由龍華、板田和觀瀾組成的中部綜合組團(tuán)的發(fā)展，一個(gè) 由龍華龍華新城為中心的新商圈將強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn) 。 城市多核發(fā)展是城市商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，深圳城市多核日漸形成， 龍華新城發(fā)展處在有利的城市多核發(fā)展階段； 8 2030城市商業(yè)規(guī)劃呈一個(gè)中心兩翼發(fā)展 2030規(guī)劃將福田中心區(qū)定位為城市核心區(qū)。本項(xiàng)目所在區(qū)域僅為規(guī)劃中的發(fā)展重點(diǎn)之一，從區(qū)域現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃均無(wú)法與福田區(qū)中心區(qū)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目以對(duì)關(guān)內(nèi)客戶的吸引力較弱。本項(xiàng)目的消費(fèi)群基本為 區(qū)域內(nèi)客戶 及深圳新客站帶來(lái)的 旅游客戶 。 9 交通是城市化發(fā)展的重要標(biāo)志，也是土地增值的必備物質(zhì)基礎(chǔ)。梅龍路、福龍路、地鐵四號(hào)線、深圳新客運(yùn)站和南坪快速干道等，主要集中在二線擴(kuò)展區(qū)。 梅龍路 深圳新客站 南坪快速 福龍路 地鐵 4號(hào)線 梅林關(guān)口 區(qū)域定位：中心區(qū)后花園，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的綜合功能新城，深圳中部物流中心和交通樞紐，與中心區(qū)相配套的工業(yè)、商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的次中心區(qū)，深圳中北部區(qū)域性的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。 區(qū)域發(fā)展前景展望 10 城市西進(jìn)第一站 南山發(fā)展軌跡分析 發(fā)展 階段 功能配比 標(biāo)志項(xiàng)目 啟動(dòng)期 萌芽期 發(fā)展期 升級(jí)期 成熟期 1992-1995 1996-1999 2000-2004 2004-2008 2009左右 獲市政府批準(zhǔn)立項(xiàng)開(kāi)始建設(shè)中心區(qū) 北區(qū)住宅成型 住宅開(kāi)發(fā)完畢，核心區(qū)大量土地出讓 核心區(qū)全面建設(shè) 核心區(qū)基本建設(shè)完畢 海珠城 海文花園 創(chuàng)世紀(jì)海城 保利城 海岸明珠 觀海臺(tái) 天利廣場(chǎng) 海岸城 保利文化廣場(chǎng) 凱賓斯基 68層金融中心 地鐵開(kāi)通 11 城市西進(jìn)第二站 寶安發(fā)展軌跡分析 發(fā)展 階段 階段特征 標(biāo)志項(xiàng)目 啟動(dòng)期 萌芽期 發(fā)展期 升級(jí)期 成熟期 2002-2003 2004-2005 2005-2006 2007-2009 2010左右 深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向深圳西部拓展 政府規(guī)劃 5年打造一個(gè)新寶安 住宅開(kāi)發(fā)基本完畢，核心區(qū)大量土地出讓 核心區(qū)全面建設(shè) 核心區(qū)建設(shè)完畢 天虹商場(chǎng) 寶安電子城 肯德基 凱旋城 幸福海岸 新岸線 西岸觀邸 宏發(fā)領(lǐng)域 第 5大道 君逸世家 地鐵開(kāi)通 深南大道和寶安大道接通 深港西部通道開(kāi)通 中心公園 購(gòu)物公園 特色商業(yè)街區(qū) 先住宅后商業(yè)的開(kāi)發(fā)順序，待片區(qū)有一定居住氛圍后再開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，規(guī)避商業(yè)的培育期 過(guò)長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 12 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們?cè)邶埲A新城的位置 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項(xiàng)目定位 13 我們?cè)邶埲A新城的位置 商業(yè)之與項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及發(fā)展商品牌 競(jìng)爭(zhēng)模型分析 可經(jīng)營(yíng)形態(tài) 分析 項(xiàng)目在龍華新城的位置 商業(yè)價(jià)值最大化標(biāo)準(zhǔn) 14 項(xiàng)目在龍華新城商業(yè)中的位置 從地鐵對(duì)商業(yè)帶動(dòng)作用來(lái)看，龍華新城預(yù)計(jì)將會(huì)形成以 4號(hào)線途經(jīng)龍華新城的 3個(gè)重要站點(diǎn)為中心的商業(yè)中心， 打破龍華商業(yè)相對(duì)分散的局面 ； 龍華火車站站商圈 紅山站商圈 龍?zhí)琳旧倘?綜上所述，本項(xiàng)目處在未來(lái)龍華新城商業(yè)核心價(jià)值區(qū)，商業(yè)發(fā)展前景較樂(lè)觀，但周邊競(jìng)爭(zhēng)亦較大。 各自站點(diǎn)均會(huì)形成 一批集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的 超級(jí)購(gòu)物中心 ； 本區(qū)域商業(yè)較為集中，以紅山站為中心，周邊會(huì)形成有 3家以上大型商業(yè)中心； 紅山站兩翼的中航和港鐵項(xiàng)目，從體量和地鐵優(yōu)勢(shì)上， 與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，亦可以形成輻射整個(gè)龍華新城及周邊區(qū)域的大型副城市商業(yè)中心； 15 本項(xiàng)目 中航地產(chǎn) 綠景地產(chǎn) 港鐵公司 周邊項(xiàng)目 案例 住宅面積（ ） 商業(yè)面積（ ） 商業(yè)面積比例 原港鐵龍華項(xiàng)目 299,000 160,000 54% 中航龍華項(xiàng)目 240,000 72,000 30% 鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目 123,526 30,000 24% 綠景龍華項(xiàng)目 188,000 25,000 13% 本項(xiàng)目 563,000 102,000 18% 參考項(xiàng)目 案例 住宅面積（ ） 商業(yè)面積（ ） 商業(yè)面積比例 華潤(rùn)中心 550,000 188,000 34% 北京 SOHO現(xiàn)代城 480,000 19,900 4% 商業(yè)面積和住宅面積之比是判定社區(qū)商業(yè)類型的基本指標(biāo)之一 ，我們可以根據(jù)這一比例，判定客觀存在的社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性質(zhì)強(qiáng)弱： 競(jìng)爭(zhēng)狀況 內(nèi)向社區(qū)型 城市綜合體 由于兩項(xiàng)目商業(yè)提量及住宅提量均較小，且面對(duì)周邊巨大的商業(yè)提量， 兩項(xiàng)目只可能選擇內(nèi)向社區(qū)型。與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較小。 面對(duì)兩個(gè)商業(yè)面積較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目選擇： 規(guī)避？ OR 挑戰(zhàn)？ 16 了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力 中航公司 在深從事 2004年起從事地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 已開(kāi)過(guò)過(guò)三個(gè)高檔住宅，及一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，尚 屬于發(fā)展中的開(kāi)發(fā)商 。 在深具有一定的客戶 具有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足 國(guó)企市場(chǎng)反映較慢 已確定商家為：天虹百貨，基本確定格蘭云天酒店 豐富的百貨經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 17 進(jìn)入市場(chǎng)的四種姿態(tài) 我們?cè)谑袌?chǎng)中的位置 引領(lǐng)者 挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者 跟隨者 擁有市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán) ,時(shí)常能夠發(fā)出代表市場(chǎng)走向的聲音 , 擁有一線的品牌號(hào)召力。 一旦成功會(huì)獲得巨大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) ,可以在市場(chǎng)上輕松獲得話語(yǔ)權(quán) ,但必須擁有突出的產(chǎn)品特點(diǎn)及景觀賣點(diǎn)或擁有一線的品牌號(hào)召力而或從體量上打造航母社區(qū) . 能迅速在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟 在消費(fèi)者心中迅速樹(shù)立有別于整體市場(chǎng)的另一形象 但需要人為制造市場(chǎng)關(guān)注？ -大量的營(yíng)銷費(fèi)用及承擔(dān)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 攔截領(lǐng)跑者客戶，借勢(shì)宣傳，吸引客戶，避免直面競(jìng)爭(zhēng)，節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用。常適用于小發(fā)展商。 搶占時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng) 以豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及強(qiáng)大的號(hào)召力引領(lǐng)市場(chǎng)。需要巨大的商業(yè)提量并且優(yōu)越的地理位置及一定的營(yíng)銷費(fèi)用。 對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間沒(méi)有限制，需準(zhǔn)確的了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，利用自身突出的特色及品牌號(hào)召力，吸引引領(lǐng)者帶來(lái)的大量客戶 在深具有一定的客戶 具有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足 開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力 位于中心邊緣區(qū) 引領(lǐng)者 -原港鐵項(xiàng)目 補(bǔ)缺者 -中航項(xiàng)目 挑戰(zhàn)者 -本項(xiàng)目 保證足夠的商業(yè)體量與之進(jìn)行共融、競(jìng)爭(zhēng) 18 可經(jīng)營(yíng)形態(tài)研判 商業(yè) 星級(jí)酒店 弊：至少占用 3萬(wàn)平米商業(yè)，大大減少商業(yè)體量，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)銳減 轉(zhuǎn)而從事較生疏的酒店行業(yè)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大 利：回避競(jìng)爭(zhēng)，分擔(dān)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn) 星級(jí)酒店為商業(yè)帶來(lái)大量的高檔商旅客戶 商業(yè) 便捷酒店 弊：便捷酒店有可能與項(xiàng)目商業(yè)及住宅的高檔定位產(chǎn)一定沖突 利：回避競(jìng)爭(zhēng)，分擔(dān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn) 便捷酒店能有效吸納新客站帶來(lái)的商率客戶，并為直接為商業(yè)帶來(lái)人流 便捷酒店面積在 1萬(wàn)米左右，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)體量影響不大 不建議使用該方案 19 商業(yè) 弊：直面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、紅海血拼 利：充分利用發(fā)展商豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及強(qiáng)大的品牌號(hào)召力 易造成規(guī)模效應(yīng)。使項(xiàng)目具備與其它項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)的基本條件 區(qū)域商業(yè)大化，使區(qū)域與龍華其它商圈競(jìng)爭(zhēng)具有備優(yōu)勢(shì)，利于吸引周邊商圈客戶 通過(guò)前期規(guī)劃及營(yíng)銷可否解決 弊端？ 可經(jīng)營(yíng)形態(tài)研判 20 商業(yè)之與項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及發(fā)展商品牌 商業(yè) 利潤(rùn)的重要來(lái)源 為項(xiàng)目整體增值 發(fā)展商品牌實(shí)力的展示 因此，本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮適宜擺放集中式商業(yè)的最佳地塊 地塊商業(yè)價(jià)值的研判。 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，項(xiàng)目周邊商業(yè)雖然面臨較大的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但對(duì)于一個(gè)有著豐富商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和商家資源的的發(fā)展商來(lái)說(shuō) 商業(yè)的運(yùn)作成功，尤其是打造富有特色的、有核心競(jìng)爭(zhēng)力的、有一定規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)中心，對(duì)于發(fā)展商住宅的成功和品牌的溢價(jià)，都有著重要的意義。 21 商業(yè)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)價(jià)值最大化標(biāo)準(zhǔn) 硬件可塑性 檔次定位 業(yè)態(tài)組合 經(jīng)營(yíng)者實(shí)力 市場(chǎng)推廣策略 商業(yè)管理服務(wù)素質(zhì) 優(yōu)越的地理位置 商業(yè)前期規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的成功起著至關(guān)重要的作用，依據(jù)商業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)地理位置（地塊價(jià)值）、功能主體定位、業(yè)態(tài)組合、硬件可塑性（商業(yè)規(guī)劃）提交建議。 前期規(guī)劃 后期招商經(jīng)營(yíng) 商業(yè)價(jià)值最大化體現(xiàn)在兩方面：一方面依賴前期規(guī)劃；一方面依賴后期的招商和經(jīng)營(yíng)管理。 22 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們?cè)邶埲A新城的位置 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項(xiàng)目定位 23 項(xiàng)目地塊 分析 各地塊與地鐵商業(yè)聯(lián)動(dòng)便利性 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 項(xiàng)目人流動(dòng)線分析 地塊商業(yè)價(jià)值分析要素梳理 項(xiàng)目周邊主要車流動(dòng)線分析 3#、 4#、 5#地塊之間商業(yè)價(jià)值打分表 24 項(xiàng)目地塊指標(biāo) 144756 57283 69570 建筑面積 25 25 25 建筑覆蓋率 3.5 3.2 3.2 容積率 備注 地塊面積 地塊 指標(biāo) 41359 17901 22076 商業(yè)面積共 7.6萬(wàn)平米，各地塊商業(yè)指標(biāo)可適當(dāng)自由調(diào)整。 5#地 4#地 3#地 25 地塊商業(yè)價(jià)值分析要素梳理 購(gòu)物中心選址影響因素 易達(dá)原則 聚集原則 依賴各種交通工具，尤其是軌道交通和公交巴士 香港購(gòu)物中心成功借鑒 最短時(shí)間原則 商圈原則 各地塊與地鐵商業(yè)聯(lián)動(dòng)便利性 各地塊在片區(qū)車流易達(dá)性 綠化對(duì)各地塊商業(yè)影響最小化 各地塊與公交人流易達(dá)性（規(guī)劃） 26 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析 紅山站 日出印象 七里香榭 綠景項(xiàng)目 綠化帶 中航項(xiàng)目 港鐵項(xiàng)目 依據(jù)商業(yè)聚集效應(yīng)和地鐵人流對(duì)商業(yè)的支撐作用，本案相比較中航及港鐵兩商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)地緣優(yōu)勢(shì)； 鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目 綜合以上各種因素，對(duì)商業(yè)規(guī)劃而言，在克服無(wú)明顯地緣和規(guī)模優(yōu)勢(shì)指導(dǎo)下，項(xiàng)目應(yīng)借勢(shì)港鐵超大體量商業(yè)，形成聯(lián)動(dòng)及聚集效應(yīng)；同時(shí)，發(fā)揮地塊連接商業(yè)核心區(qū)及住宅區(qū)狹長(zhǎng)特點(diǎn)，形成較好的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)人流動(dòng)線，使得商業(yè)向周邊住宅區(qū)進(jìn)行延伸。 依據(jù)商業(yè)聯(lián)動(dòng)的需要，本案西北面綠化帶阻礙本案商業(yè)和中航項(xiàng)目及港鐵項(xiàng)目形成 “ 三角 ” 的商業(yè)格局； 本案處于商業(yè)地帶和住宅地帶良好的紐帶地段，要充分利用自身優(yōu)勢(shì)，形成依托地鐵大型超級(jí)購(gòu)物中心相延伸的商業(yè)地帶。 27 項(xiàng)目人流動(dòng)線分析 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 主要人流由地鐵口、客運(yùn)站與住宅區(qū)匯聚至本項(xiàng)目 ，客運(yùn)站距離較遠(yuǎn)，人流主要通過(guò)地鐵或公交；地鐵口人流須經(jīng)港鐵項(xiàng)目再到本項(xiàng)目； 住宅人流主要集中在北面及東面，但須過(guò)人民路、梅龍路主干道； 臨港鐵物業(yè)商業(yè)面昭示性最好、更能吸納和聚集人氣。 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 28 各地塊與地鐵商業(yè)聯(lián)動(dòng)便利性 紅山站 日出印象 七里香榭 綠景項(xiàng)目 綠化帶 中航項(xiàng)目 港鐵項(xiàng)目 鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目 北面主要為住宅，東面為規(guī)劃中的綠化帶及住宅，西南面主要為商 業(yè)，用商業(yè)的聚集性和對(duì)街效應(yīng)原理來(lái)分析， 本項(xiàng)目商業(yè)分布應(yīng)該充分利用地塊西面。 三塊地塊相比較， 4#及 5#地塊綠對(duì)商業(yè)的隔離相對(duì)較低，商業(yè)價(jià)值較大； 29 項(xiàng)目周邊主要車流動(dòng)線分析 福龍路 梅龍路： （主要由市區(qū)方向前往本項(xiàng)目，至五號(hào)地塊最為便利） 市區(qū) 龍華老街 新客站、龍華 人民路： （主要從老城區(qū)前往本項(xiàng)目的，至三四號(hào)地塊最為方便） 福龍路： （主要由市區(qū)前往本項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)至三四號(hào)地塊有一些便利） 新區(qū)大道： （主要由客運(yùn)站及龍華方向前往本項(xiàng)目，至五號(hào)地塊最為便利） 布龍路： （主要龍華中心城及周邊前往本項(xiàng)目，至四五號(hào)地最為便利） 30 3#、 4#、 5#地塊之間商業(yè)價(jià)值打分表 地塊 因素 3# 4# 5# 商業(yè)環(huán)境 1 2 2 地塊利用性 1 3 3 地塊臨街面 1 2 3 車流易達(dá)性 2 3 4 人流易達(dá)性 2 3 3 得分 7 13 15 綠化帶 5#地塊 富國(guó)路 紅山站 3#、 4#地塊 商業(yè)發(fā)展方向上， 5#地塊可以考慮打造較大體量集中式商業(yè)中心；同時(shí)，也可以借助 4#主題商業(yè)街的打造，起到連接地塊東面住宅和地塊形成商業(yè)互動(dòng)。 綜合以上各種因素， 3地塊商業(yè)價(jià)值比較： 5#4# 3# 31 龍華新城在深圳商業(yè)格局中的位置 我們?cè)邶埲A新城的位置 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 項(xiàng)目定位 32 商業(yè)規(guī)劃及周邊車流分析 規(guī)劃方案二 規(guī)劃目的分析 規(guī)劃方案一 33 商業(yè)規(guī)劃建議 規(guī)劃目的分析 本 項(xiàng) 目 規(guī)劃 目 的人 流 車 流同 業(yè) 競(jìng) 爭(zhēng) 力 消 費(fèi) 環(huán) 境車 輛 停 靠 便 利車 行 進(jìn) 入 項(xiàng) 目的 便 利 性車 流 的 順 暢人 行 便 利 性人 流 疲 勞 度 的 緩 解最 大 化 縮 短 人流 引 入 距 離地 鐵 人 流 的 引 入商 業(yè) 物 業(yè) 的 同 質(zhì) 化對(duì) 商 家 的 吸 引 力舒 適 消 費(fèi) 環(huán) 境繁 華 的 消 費(fèi) 環(huán) 境消 費(fèi) 環(huán) 境 的 認(rèn) 同 感34 商業(yè)規(guī)劃建議 A方案 規(guī)劃建議 A 利用綠化帶布置生態(tài)購(gòu)物環(huán)境 構(gòu)思方向 充分利用綠化帶的景觀優(yōu)勢(shì)，規(guī)避商業(yè)隔離劣勢(shì)。 利用 平層 分離人車流，并將停車區(qū)域布置在 商業(yè)高樓層 ，增加商業(yè)價(jià)值。 消除商業(yè)同質(zhì)化，制造與眾不同甚至獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)形式與環(huán)境。 為商業(yè)帶來(lái)更多的生態(tài)與文化環(huán)境。 建議說(shuō)明 將商業(yè)主體布置貼近綠化帶布置，并在不增加覆蓋率的考慮下將住宅布置在商業(yè)群樓上。并在商業(yè)高樓層布置停車場(chǎng)，西面布置大面積廣場(chǎng)，可考慮在臨近商業(yè)主體處設(shè)計(jì)部分下沉式廣場(chǎng)，與地下商業(yè)層相連。還可參考香港太古廣場(chǎng)，設(shè)置連廊以與港鐵地塊的可能性商業(yè)連接吸引人流。 35 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A模塊示意圖 大面積的休閑公共廣場(chǎng)聚集人流，并可以舉辦各種商業(yè)活動(dòng) 停車場(chǎng)入口設(shè)置在北向入口，與巴士，出租站相臨?？偤蛙嚵?，使其有序 人流導(dǎo)引 停車場(chǎng)設(shè)置在高樓層，以便商業(yè)樓層更接近地面層 地下一層做商業(yè)用途 住宅設(shè)置在主體商業(yè)之上，以節(jié)省覆蓋率 設(shè)置連廊將主體商業(yè)二層與現(xiàn)港鐵商業(yè)地塊相連 西向設(shè)計(jì)成退臺(tái)式商業(yè)，并覆蓋綠化連接綠化帶景觀 借鑒香港太古廣場(chǎng)與又一城經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置統(tǒng)一巴士車站與出租車站 綠化帶與商業(yè)主體相連，在連接處結(jié)合景觀優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)退臺(tái)引入觀光餐廳，酒吧等商業(yè) 商業(yè)主體設(shè)置在綠化帶旁，和自然景觀相結(jié)合，打造生態(tài)購(gòu)物環(huán)境。 36 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A模塊示意圖 住宅 公共廣場(chǎng)（步行） 綠化帶 西向街道 集中式商業(yè) 高樓層停車場(chǎng) 停車場(chǎng)入口處 架空層隔離住宅與商業(yè)部分 連廊 退臺(tái)式屋頂 巴士車站 出租車站 主要視覺(jué)角度 建議退層式商業(yè)街，并覆蓋綠化，設(shè)置步行系統(tǒng)。配合綠化帶景觀建立生態(tài)商業(yè)的優(yōu)良景觀視覺(jué)。 37 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A模塊示意圖 休閑廣場(chǎng) 主體商業(yè) 住宅 綠化帶 連廊 出租車站 停車場(chǎng)入口 出租車站 超大型的廣場(chǎng)暨公園空間大氣，磅礴，聚集人氣，商業(yè)形象高，視野寬廣。 主要視覺(jué)角度 38 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A交通示意圖 步行系統(tǒng) 車行系統(tǒng) 停車場(chǎng)入口 巴士車站 出租車站 N 39 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A商業(yè)環(huán)境示意圖 廣場(chǎng)、公園等公共空間使用時(shí)間一般在早晨 6： 00 10： 00，晚上 18： 00 21： 00。東向設(shè)置公共空間，可在兩個(gè)時(shí)間段聚集人流，早晨有日出陽(yáng)光，傍晚沒(méi)有西曬，清爽宜人 商業(yè)白天經(jīng)營(yíng)時(shí)間一般為 10： 00 18： 00，實(shí)際使用時(shí)間為 12： 00 18： 00。西向設(shè)置退層式商業(yè)街，每一層后退一定距離，并布置綠色植被與步行空間。在主要商業(yè)時(shí)間內(nèi)營(yíng)造綠植、藍(lán)天、陽(yáng)光的地中海式倚山風(fēng)情街。 東向設(shè)置社會(huì)公共空間 西向?yàn)橥藢邮缴虡I(yè)街 夜間，傍依綠化帶，配合酒吧、特色街鋪和徐徐涼風(fēng)形成夜色商業(yè)休閑空間。 40 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 A商業(yè)聯(lián)動(dòng)示意圖 N 3#,4#地塊配套商業(yè) 通過(guò)聚集的巴士站與出租車站的人流與交通便利連接成一個(gè)小商業(yè)圈 其他項(xiàng)目商業(yè) 通過(guò)廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng) 港鐵商業(yè)項(xiàng)目 主要通過(guò)連廊連接 41 商業(yè)規(guī)劃建議 B方案 規(guī)劃建議 B 引入立體化交通系統(tǒng)打造空中花園式購(gòu)物環(huán)境 構(gòu)思方向 引入立體化交通系統(tǒng)分離人流與車流，營(yíng)造良好有序的消費(fèi)環(huán)境。 更好的鏈接港鐵商業(yè)氛圍，而不僅僅通過(guò)人行通道方式。 消除商業(yè)同質(zhì)化，制造與眾不同甚至獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)形式與環(huán)境。 為商業(yè)帶來(lái)更多的生態(tài)與文化環(huán)境。 建議說(shuō)明 將商業(yè)一層架空，作為停車場(chǎng)所與綠化相連接。二層直接與港鐵或者其他商業(yè)相連接，營(yíng)造全二層開(kāi)放式商業(yè)。東面營(yíng)造成臺(tái)階式公共空間，可以是廣場(chǎng)，可以是公園形式。西面作為商業(yè)的主體。在盡量不增加覆蓋率的前提下，布置住宅于商業(yè)裙樓的上方，并通過(guò)商業(yè)裙樓的頂樓架空層隔離商業(yè)與住宅空間。 42 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 B模塊示意圖 步行系統(tǒng)架空于二層，與車輛完全分流 架空層內(nèi)可做停車場(chǎng)與部分休閑區(qū)域 西向道路完全通車，不做外部步行系統(tǒng) 車庫(kù)入口安置在西向的南北處，導(dǎo)引車流避開(kāi)東向街道 東向設(shè)置大型廣場(chǎng)或者西班牙大臺(tái)階式廣場(chǎng)聚集與導(dǎo)引步行人流進(jìn)入架空層商業(yè) 南、北、東向設(shè)置多個(gè)室外自動(dòng)扶梯導(dǎo)引人流 步行路線 車行路線 設(shè)置巴士車在北向，同時(shí)兼顧住宅與港鐵乘車人員 設(shè)置出租車站在南向，和巴士站分開(kāi)，形成獨(dú)立的入口 綠化帶處于架空層下，可從二層大型天井處欣賞綠化景觀，并布置休閑設(shè)施與流動(dòng)商業(yè) 商業(yè)主體設(shè)置在二層，不限形式。可做生態(tài)型購(gòu)物形式，打造空中花園式購(gòu)物環(huán)境 43 商業(yè)規(guī)劃建議 方案 B模塊示意圖 住宅 綠化帶 空中連