重慶龍洲灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案

1 “龍洲灣”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案 天晟不動(dòng)產(chǎn) 2 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) SWOT分析 目 錄 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立 難點(diǎn)剖析 收 益 分析 形象定位 3 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 4 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 龍洲灣 巴南區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的城市建設(shè)項(xiàng)目，未來(lái)巴南區(qū)山水城市形象的新標(biāo)志。 前瞻性的城市規(guī)劃，保證未來(lái)新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、功能配套、交通條件、生態(tài)環(huán)境的突出優(yōu)勢(shì)。 5 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 五大功能分區(qū)、四大重點(diǎn)工程 眾多房產(chǎn)項(xiàng)目全面啟動(dòng)，未來(lái)城市人口達(dá)到 10萬(wàn)人。 6 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 本案 龍洲灣新城區(qū)重點(diǎn)工程 國(guó)內(nèi)優(yōu)秀、重慶一流的濱江休閑景觀帶 7 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 占地 266畝、 1.6公里親水線、 18萬(wàn)方濱江綠化景觀 集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的濱江景觀風(fēng)情街 8 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 南濱路 優(yōu)勢(shì)： 景觀優(yōu)勢(shì)明顯 發(fā)展成熟 知名度高 文化氛圍濃厚 劣勢(shì)： 濱江路出入口偏少，交通仍受限制 娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)較為欠缺 9 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 北濱路 優(yōu)勢(shì)： 交通便捷 高起點(diǎn)規(guī)劃，發(fā)展勢(shì)頭迅猛 娛樂(lè)性、休閑性更強(qiáng) 劣勢(shì)： 景觀優(yōu)勢(shì)不明顯 起步較晚，還未成形 10 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu) 勢(shì) ： 極為出色的生態(tài)環(huán)境 壯麗開(kāi)闊的一線江景 政府的大力扶持 機(jī) 會(huì) ： 龍洲灣高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的規(guī)劃建設(shè) 資金壓力小 有利 不利 劣 勢(shì) : 嚴(yán)重缺乏人氣，無(wú)商業(yè)氛圍 地段偏遠(yuǎn)，交通、配套完善尚需時(shí)日 短期難以吸引主城區(qū)普通消費(fèi)人流 威 脅 ： 全市各濱江路的大力開(kāi)發(fā) 宏觀調(diào)控 其他潛在商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 11 難點(diǎn)剖析 注意！我們面臨重重困難 ： 重慶市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量巨大，空置率居高不下，投資經(jīng)營(yíng)行為更加理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 與南濱路及北濱路相比，本案存在地段偏遠(yuǎn)、交通不便等硬傷 短時(shí)間內(nèi)，區(qū)域難以形成足夠的商業(yè)氛圍 尋找引爆市場(chǎng)的突破點(diǎn)，建立獨(dú)特的整體形象！ 解決問(wèn)題的關(guān)鍵 12 市場(chǎng)突破點(diǎn)的尋找 市場(chǎng)突破點(diǎn)的核心 市場(chǎng)突破點(diǎn)的關(guān)鍵 差異化的產(chǎn)品，獨(dú)特的形象 建立市場(chǎng)制高點(diǎn)，全面建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 形象的高點(diǎn) 項(xiàng)目形象的建立 產(chǎn)品的高點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的建立 市場(chǎng)突破點(diǎn)的建立 整合推廣的高點(diǎn) 整合推廣優(yōu)勢(shì)的建立 13 市場(chǎng)突破點(diǎn)的尋找 本案優(yōu)勢(shì) 本案劣勢(shì) 國(guó)際化濱江娛樂(lè)休閑圣地 極為出色的景觀資源 高起點(diǎn)、高檔次的規(guī)劃 市場(chǎng)突破點(diǎn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 最大化景觀優(yōu)勢(shì)的特色商業(yè) 假日休閑經(jīng)濟(jì) 缺少綜合性度假型娛樂(lè)項(xiàng)目 市場(chǎng)空白點(diǎn) 地段偏遠(yuǎn)，無(wú)商業(yè)氛圍 14 項(xiàng)目形象的建立 項(xiàng)目定位：重慶首家 國(guó)際化濱江娛樂(lè)休閑風(fēng)情街 形象定位：重慶假日經(jīng)濟(jì)的代表娛樂(lè)休閑大道 核心概念：娛樂(lè)圣地 、 假日經(jīng)濟(jì) 品牌個(gè)性：國(guó)際的、時(shí)尚的、有情調(diào)的、品位的、錯(cuò)位的 15 項(xiàng)目形象的建立 營(yíng)造國(guó)際化、景觀化、度假型濱江風(fēng)情大道的全新概念。 以全業(yè)態(tài)品牌娛樂(lè)為主導(dǎo)（夜總會(huì)、 KTV、洗浴、美容、健身等）、以全業(yè)態(tài)餐飲、餐吧、酒吧為輔助的一站式娛樂(lè)圣地。 充分發(fā)揮本案強(qiáng)大的景觀優(yōu)勢(shì)，打造以無(wú)敵景觀為亮點(diǎn)的商業(yè)建筑群。 16 案名建議 拉斯維加斯 全世界的娛樂(lè)中心，國(guó)際性的大都會(huì)，所有城市的設(shè)計(jì)都是為了盡情的享樂(lè)。 拉斯維加斯灣 無(wú)論任何年紀(jì)的人在此都能盡情享受全世界最好的娛樂(lè)活動(dòng)。 17 案名建議 Las Vegas 拉斯維加斯灣 策劃案名是一個(gè)項(xiàng)目成功的開(kāi)始，好的案名猶如畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，能使項(xiàng)目脫穎而出。 本案借助世界最知名娛樂(lè)城市的名稱(chēng)作為案名，不僅能體現(xiàn)出項(xiàng)目國(guó)際化、娛樂(lè)性強(qiáng)的特質(zhì)，更能有效提升項(xiàng)目整體形象和檔次， 達(dá)到建立形象高點(diǎn)的市場(chǎng)目標(biāo)。 18 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 19 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一管理 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 一站式娛樂(lè)圣地 旗艦領(lǐng)航 景觀化商業(yè) 連鎖互動(dòng) 20 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 一站式娛樂(lè)圣地 全市娛樂(lè)新中心，打造全市唯一的高度規(guī)模、高度集成的中高檔全業(yè)態(tài)娛樂(lè)景觀商業(yè)群。 滿足重慶人 24小時(shí)全天候需要， 滿足重慶人一站式痛快淋漓的享受。 21 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 旗艦領(lǐng)航 為保證整體商業(yè)的娛樂(lè)主題氛圍，規(guī)劃 5000平米以上面積作為旗艦店，只租不售，面向大型旗艦洗浴中心、大型娛樂(lè)城、大型 KTV、大型演藝中心等高端娛樂(lè)品牌機(jī)構(gòu)定向招商。 22 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 每種業(yè)態(tài)和細(xì)分品系僅限一家，其面積、位置適中。力求娛樂(lè)業(yè)態(tài)的豐富性與專(zhuān)業(yè)性。力求經(jīng)營(yíng)品系的壟斷性和互動(dòng)性。 例如夜總會(huì)僅限一家品牌店、洗浴城僅限一家品牌店等。 23 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了保證本案整體形象的打造以及入駐商家的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，對(duì)所有入駐商家進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，對(duì) 60%的銷(xiāo)售面積進(jìn)行統(tǒng)一委托租賃。 24 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 連鎖互動(dòng) 每種業(yè)態(tài)和細(xì)分品系盡量引進(jìn)連鎖品牌，其連鎖網(wǎng)絡(luò)與拉斯維加斯灣互動(dòng)雙贏。因良好的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，使每種業(yè)態(tài)和細(xì)分品系的利益受到充分保護(hù)，并促使其之間互相提攜，連鎖互動(dòng)，從而達(dá)成成倍成長(zhǎng)的規(guī)模集成效益。 25 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 景觀化商業(yè) 充分發(fā)揮自身強(qiáng)大的景觀優(yōu)勢(shì)，使江景、水景、山景、園林與建筑融為一體，成為本案獨(dú)一無(wú)二的最大亮點(diǎn)，讓消費(fèi)者在享受豐富多彩的娛樂(lè)活動(dòng)的同時(shí)，也能欣賞美妙的自然景觀，使身心得到徹底的放松。 26 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的建立 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃 位置 業(yè)態(tài)業(yè)種 租售模式 -1F、 3F以上 一家大型娛樂(lè)、洗浴、演藝主力品牌店。 只租不售 1-2F 中型主題迪吧、中型主題 KTV、中型主題演藝吧、中型主題酒吧、中型主題餐飲、中型主題特色店 統(tǒng)一委托管理 1F 特色娛樂(lè)店、特色餐飲店、特色主題店等。 統(tǒng)一委托租賃 27 收益分析 28 收益分析 租售策略 針對(duì) 40%的可售面積，盡量多的考慮小面積門(mén)面，以利于資金快速回收。 在經(jīng)營(yíng)初期，為了吸引商家入駐，帶動(dòng)人氣，針對(duì)租賃客戶推出低租金高押金的優(yōu)惠政策： 凡入駐商家只象征性的收取少量租金，但需要交納 30004000元 / 押金。 說(shuō)明：此舉不但能在經(jīng)營(yíng)初期吸引更多商家入駐，帶動(dòng)商業(yè)人氣，同時(shí)還能解決開(kāi)發(fā)資金壓力大的問(wèn)題。 29 收益分析 資金回收測(cè)算 銷(xiāo)售部分： 50000 40% 9000元 / =1.8億元 租賃部分 ： 50000 60% 3000元 / =9000萬(wàn)元 合計(jì)： 2.