2012年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告39p

2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 1 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 2 目 錄 一、宏觀政策動(dòng)態(tài) . 3 1、政策動(dòng)態(tài) . 3 2、舟山政策動(dòng)態(tài) . 4 3、舟山宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 6 二、城市發(fā)展定位 . 10 三、 2012 年上半年土地市場(chǎng)成交分析 . 10 四、舟山市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 . 15 1、舟山市商品住宅市場(chǎng)分析 . 15 2、舟山市商務(wù)辦公市場(chǎng)分析 . 25 3、普陀區(qū)商業(yè)公寓市場(chǎng)分析 . 30 4、市場(chǎng)小結(jié) . 36 五、市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng) . 38 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 3 一、宏觀政策動(dòng)態(tài) 1、政策動(dòng)態(tài) 宏 觀 信 息 溫家寶 ：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 普通商品房增加供給 溫家寶指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍在預(yù)期目標(biāo)區(qū)間，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境更加錯(cuò)綜復(fù)雜。要貫徹穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，正確處理保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通貨膨脹預(yù)期三者的關(guān)系，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置。溫家寶指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 住房公積金存貸款利率下調(diào) 5年以上貸款利率 4.70% 住建部 6 月 8 日發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.20 個(gè)百分點(diǎn)，由4.9%下調(diào)至 4.7%；五年期以下 (含五年 )個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由 4.45%下調(diào)至 4.20%。通知還規(guī)定，從 2012 年 6 月 8 日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率 上浮 10%執(zhí)行。 多家銀行執(zhí)行降息 存款利率調(diào)整為 3.25% 央行昨日宣布從 6 月 8 日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各 0.25 個(gè) 百分點(diǎn)，還宣布存款利率上限調(diào)整為 1.1 倍，貸款利率下限調(diào)整為 0.8 倍。深發(fā)展、招商銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、北京銀行以及光大銀行八家銀行的官方網(wǎng)站，一年期存款利率都下調(diào)至了 3.25%。 5 月 18 日起人民幣存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)二次下調(diào) 5 月 12 日，央行宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，此次調(diào)整也是今年以來(lái)對(duì)存準(zhǔn)率的第二次調(diào)整。本次下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至 20%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至 16.5%,存準(zhǔn)率下調(diào)將適當(dāng)放松銀根，緩解目前市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊的現(xiàn)狀。 北京大學(xué)光華管理學(xué)院曹鳳岐教授在接受中國(guó)新聞網(wǎng)金融頻道采訪時(shí)表示，此次存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，彰顯了央行實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的態(tài)度，鑒于近期一些列數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速有放緩的跡象，穩(wěn)健偏松的財(cái)政政策，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，根據(jù)時(shí)下的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，“保增長(zhǎng)”上升到了一個(gè)重要的高度。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 4 央行宣布非對(duì)稱降息 貸款利率下調(diào) 0.31 個(gè)百分點(diǎn) 中國(guó)人民銀行決定，自 2012 年 7 月 6 日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.31 個(gè)百分點(diǎn) ；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及 個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的 0.7 倍。 國(guó)土部修法：修訂后的閑置土地處置辦法 閑置一年收土地價(jià)款 20%的閑置費(fèi)，閑置兩年無(wú)償收回”，修訂后的閑置土地處置辦法 7 月 1 日施行，這兩條原則并未改變。國(guó)土部官員昨日也展望稱，隨著土地管理法的修改，未來(lái)在處理閑置土地問題上可能會(huì)更多采用經(jīng)濟(jì)手段。世界上有些國(guó)家對(duì)閑置處置的辦法也是采取很多措施，但無(wú)償收回的并不多見，主要還是采取經(jīng)濟(jì)手段。 比如一年不用我就收閑置費(fèi)，兩年不用就增加閑置費(fèi)，三年不用就 繼續(xù)增加閑置費(fèi)，通過經(jīng)濟(jì)手段把土地投放到市場(chǎng)上。 2、舟山政策動(dòng)態(tài) 宏 觀 信 息 限貸政策 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行“首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍”的政策。市人行可根據(jù)上級(jí)有關(guān)規(guī)定，研究制定提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率的規(guī)定。 房產(chǎn)交易政策 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房稅收政策。對(duì)個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房轉(zhuǎn)讓的，按照銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5 年（含 5 年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售與購(gòu)入價(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將 購(gòu)買超過 5 年（含5 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管模式，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為 加強(qiáng)商品房和存量房市場(chǎng)監(jiān)管。根據(jù)政府新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可、預(yù)售方案和退房管理。商品住房銷售價(jià)格超過政府控制目標(biāo)的，不予預(yù)售。進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金和存量房交易資金監(jiān)管，完善存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理。 加強(qiáng)價(jià)格秩序監(jiān)管。嚴(yán)格新建商品住房“一房一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)制度，新開樓盤六個(gè)月內(nèi)不得提價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提高商品房銷售價(jià)格的，必須經(jīng)物價(jià)部門備案并公示，但銷售 價(jià)格不得高于政府控制目標(biāo)。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 5 宏觀政策解讀： 2012 年 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了“有保有壓”的政策： 對(duì)剛需客群積極扶持；對(duì)投資、投機(jī)需求堅(jiān)決的打壓。 住建部堅(jiān)持實(shí)施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求，通過多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次下調(diào)銀行的貸款利息、增加公積金貸款的額度以及加大首套房貸款的優(yōu)惠幅度等等措施來(lái)進(jìn)行扶持 ；但同時(shí)， 溫總理在各種場(chǎng)合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出“穩(wěn)增長(zhǎng)更重要”之時(shí)，溫總理仍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有 回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松，并且對(duì)擅自取消限購(gòu)限貸的地方政策進(jìn)行及時(shí)的糾正，又派出督查小組對(duì)全國(guó)主要調(diào)控的城市進(jìn)行了突擊檢查，中央一系列的動(dòng)作無(wú)不表明，政府對(duì)本輪調(diào)控的決心。 盡管 2012 年伊始，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象， 央行在 2011 年 12 月 5 日、 2012 年 2 月 24 日、 2012 年 5 月18 日不到半年的時(shí)間內(nèi)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)在 6 月 8 日和 7 月 6 日，在短短的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)兩次下調(diào)了銀行存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)首套房利率也重新出現(xiàn)了下調(diào)，打折利率重現(xiàn)市場(chǎng)，多地個(gè)人住房公積金紛紛提高了貸款額度， 這一系列微調(diào)對(duì)房地產(chǎn)的銷售帶來(lái)了積極效果 。但由于今年嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)的方向不變， 不排除繼續(xù)出臺(tái)新政的可能性。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 6 3、 舟山宏觀經(jīng)濟(jì)分析 、 地區(qū)生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值分析 2011 年舟山市地區(qū)生產(chǎn)總值為 765.3 億元，但人均生產(chǎn)總值達(dá)到了 67774 元， 舟山總體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)呈現(xiàn)基礎(chǔ)總量低，發(fā)展增速較快、人均產(chǎn)值較高的現(xiàn)狀 ,工業(yè)化特征尚不明顯前提下，海港城市的定位將進(jìn)一步加快城市總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展水平。 浙江省各市G D P 發(fā)展情況0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 00 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %G D P 總量（億元） 7 0 1 1 . 8 6 0 1 0 . 5 3 3 5 0 . 9 3 2 9 1 . 2 2 7 9 4 . 9 2 6 6 8 . 1 2 4 4 7 . 7 1 5 1 8 . 8 8 9 0 . 3 7 8 4 . 4 7 6 5 . 3 增長(zhǎng)率 1 0 . 1 % 1 0 . 0 % 9 . 5 % 1 0 . 5 % 9 . 1 % 1 0 . 6 % 1 0 . 5 % 1 0 . 8 % 1 1 . 0 % 1 1 . 5 % 1 1 . 3 %杭州 寧波 溫州 紹興 臺(tái)州 嘉興 金華 湖州 衢州 麗水 舟山35344370444227852317583025905763537677747489277983803950100002000030000400005000060000700008000090000衢州 麗水 溫州 金華 湖州 嘉興 臺(tái)州 舟山 紹興 寧波 杭州浙江各市人均G D P 對(duì)比現(xiàn)狀2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 7 、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及比重分析 舟山第三產(chǎn)業(yè)絕對(duì)值為 344.4 億元，處于省內(nèi)各市低位，但其所占比重較高，占總產(chǎn)值的 45%，高于全省平均水平 1.2 個(gè)百分點(diǎn)，僅次于杭州（ 49.3%）。 城市產(chǎn)業(yè)的專屬定位決定了港口物流、海洋旅游等特色服務(wù)業(yè)是目前舟山第三產(chǎn)業(yè)的主要構(gòu)成。 0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 06 0 0 0 . 07 0 0 0 . 08 0 0 0 . 0舟山 杭州 寧波 紹興 臺(tái)州 溫州浙江省主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比7 6 . 12 3 6 . 1 2 5 5 . 8 1 7 2 . 2 1 8 8 . 9 1 0 7 . 03 4 4 . 83 3 2 2 . 2 3 3 3 5 . 41 8 4 3 . 61 4 4 4 . 0 1 7 5 0 . 73 4 4 . 43 4 5 3 . 62 4 1 9 .41 2 7 5 . 41 1 6 2 . 01 4 9 3 . 2第三產(chǎn)業(yè)( 億元) 第二產(chǎn)業(yè)( 億元) 第一產(chǎn)業(yè)( 億元)浙江省各主要城市產(chǎn)業(yè)量比重0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%舟山 杭州 寧波 紹興 臺(tái)州 溫州第一產(chǎn)業(yè)( 億元) 第二產(chǎn)業(yè)( 億元) 第三產(chǎn)業(yè)( 億元)2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 8 、 規(guī)模以上行業(yè)產(chǎn)值及主要服務(wù)行業(yè)分析 海洋及港口城市定位賦予了舟山 呈現(xiàn)“ 2+3”產(chǎn)業(yè)共同布局。 船舶修造、水產(chǎn)加工、石油化工在第二產(chǎn)業(yè)中（工業(yè)）產(chǎn)值比例最高，也是目前城市產(chǎn)業(yè)定位的集中體現(xiàn) ，交通運(yùn)輸（物流）是作為港口城市定位的必要服務(wù) 業(yè)支撐，因此貢獻(xiàn)率占據(jù)服務(wù)業(yè)首位。 2011 年規(guī)模以上主要行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值（ 億元 ）比上年增長(zhǎng)船舶修造業(yè) 593.15 17.6水產(chǎn)加工業(yè) 122.27 4.9石油化工業(yè) 162.51 43.9電力供應(yīng)業(yè) 41.83 20.3機(jī)械制造業(yè) 37.12 12.3紡織服裝業(yè) 17.96 5.9化纖制造業(yè) 16.04 15.7電子電機(jī)業(yè) 8.85 35.4醫(yī)藥制造業(yè) 5.08 15.5服務(wù)業(yè)主要行業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比例交通運(yùn)輸業(yè),1 1 . 2 0 %批發(fā)零售業(yè),8 . 5 0 %住宿餐飲業(yè),2 . 8 0 %服務(wù)業(yè)主要行業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 9 、 收入水平及人口狀況分析 2011 年末 舟山 市家庭總戶數(shù) 36.76 萬(wàn)戶，戶籍人口 96.99 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 36.91 萬(wàn)人 ， 人口自然增長(zhǎng)率 -0.70 。年末全市常住人口 113.7 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 64.3%。 人口的負(fù)增長(zhǎng)注定了城市 “外緣 ”屬性較弱，人口集中度相對(duì)不高 。 2011 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 30496 元，比上年增長(zhǎng) 13.5%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 19183 元，比上年增長(zhǎng) 14.6%。全年漁農(nóng)村居民人均純收入 16608 元，比上年 增長(zhǎng) 16.4%。 市收入水平基本處于浙江各市中部水平，增長(zhǎng)率較快，從而城市消費(fèi)具備一定基礎(chǔ)。 年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 32.4 平方米，漁農(nóng)村居民人均住房面積 48.8 平方米。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 10 二、城市發(fā)展定位 城市定位格局：三個(gè)中心發(fā)展模式。 1、港口中心： 港口經(jīng)濟(jì)腹地，為江浙沿海及長(zhǎng)江中下游地區(qū)， 2011 年舟山港口吞吐量達(dá)6.91 億噸，排名全國(guó)第一； 2、旅游中心： 群島型宜居城市，沿海旅游資源豐富； 3、大眾商品交易中心： 形成有國(guó)際影響的大宗商品現(xiàn)貨交易市場(chǎng)，逐步形成大宗商品現(xiàn)貨交易的“寧波 舟山指數(shù)”。 2011 年 7 月 7 日 ，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立浙江舟山群島新區(qū)，舟山成為我國(guó)繼上海浦東、天津?yàn)I海、重慶兩江新區(qū)后又一個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，也是首個(gè)以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的國(guó)家級(jí)新區(qū)，舟山城市發(fā)展面臨新的機(jī)遇。 綜合定位為發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn) +城”結(jié)合模式發(fā)展。 三、 2012 年上半年土地市場(chǎng)成交分析 臨城、東港開發(fā)區(qū)建設(shè)不斷深入，相應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊存量也越來(lái)越少， 2012 年上半年舟山全市成功出讓的地塊依舊以工業(yè)用地為主。 我部從中國(guó)搜地網(wǎng)的數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì) 中得出 ， 截止到 6 月 30 日，舟山上半年一共掛牌成交地塊 62 塊，總面積為 280 公頃，按土旅游中心港口中心大眾商品交易中心2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 11 地用途分類，工業(yè)用地 占 47 塊，住宅及商服用地僅 15 塊。 其中普陀區(qū)成交的三塊土地都是批發(fā)零售用地。 土地成交列表： 出讓單位 地塊名稱 面積(畝 ) 總建面積（萬(wàn)） 用途 出讓方式 容積率( ) 成交總價(jià) (萬(wàn) ) 樓面價(jià) (元 / ) 成交地價(jià) (萬(wàn) /畝 ) 競(jìng)得單位 交易時(shí)間 普陀區(qū) 東港商務(wù)中心周邊區(qū)域32-10 地塊 9.99 1.0 批發(fā)零售用地 掛牌 1.51 4064 4041 406.73 東港投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 2012-6-20 東港商務(wù)中心周邊區(qū)域 32-9地塊 9.47 1.0 批發(fā)零售用地 掛牌 1.51 3852 4040 406.73 東港投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 2012-6-20 國(guó)際水產(chǎn)城二號(hào)地塊 42.65 4.8 批發(fā)零售用地 掛牌 1.7 14135 2924 331.4 舟山水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)有限責(zé)任公司 2012-4-16 市區(qū) 定海環(huán)城南路505 號(hào)地塊，2012-J6 號(hào)地塊 4.65 1.1 商用 掛牌 3.5 5582 5144 1200 浙江弘業(yè)建設(shè)有限公司 2012-6-11 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 12 臨城 LKe-5-10地塊， 2012-J5號(hào)地塊 88.98 14.8 住宅 掛 牌 2.5 44494 3000 500.07 華通置業(yè)有限公司 2012-4-16 臨城 LKe-5-6地塊， 2012-J4號(hào)地塊 149.25 17.9 住宅 掛牌 1.8 74673 4169 500.33 華通置業(yè)有限公司 2012-4-16 定海區(qū)文化路17 號(hào)（原舟山市海洋生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)站）地塊， 2012-J3 號(hào)地塊 5.57 0.4 住宅 掛牌 1.2 3337 7489 599.33 舟山元豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2012-3-29 臨城城隍頭沈白線北側(cè)地塊，2012-J1 號(hào)地塊 6.41 0.1 批發(fā)零售用地（加油站） 掛牌 0.3 1183 9226 184.53 舟山中油國(guó)貿(mào)臨城加油站有限公司 2012-2-20 定海興舟大道工業(yè)開發(fā)區(qū)地塊 7.45 0.6 批發(fā)零售用地 掛牌 1.3 908 1407 122 浙江億達(dá)企業(yè)發(fā)展有限公司 2012-2-17 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 13 臨城東蟹峙鳳凰山地塊，2011-J12 號(hào)地塊 21.3 1.8 旅游 /酒店 掛牌 1.3 1352 732 63.47 舟山鳳凰島雷迪森假日酒店有限公司 2012-2-16 定海區(qū) 金塘鎮(zhèn)柳行社區(qū)地塊 1.23 0.1 商用 掛牌 1.5 176 1433 143.33 浙江舟山定海農(nóng)村合作銀行 2012-2-2 定海區(qū)金塘鎮(zhèn)河平社區(qū)地塊 15.87 1.4 旅游 /酒店 掛牌 1.3 1356 986 85.4 舟山市云霞閣休閑山莊有限公司 2012-2-2 定海區(qū)金塘鎮(zhèn)和建社區(qū)地塊 6.16 0.7 商用 掛牌 1.75 884 1230 143.33 舟山昌洋貿(mào)易有限公司 2012-1-7 岱山 衢山鎮(zhèn)觀音山南側(cè)，打水村東側(cè)地塊 ,2012-04號(hào)地塊 95.55 7.6 住宅 掛牌 1.2 844 110 8.84 岱山柘中建材有限公司 2012-4-20 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 14 岱東鎮(zhèn)工業(yè)基地西面地塊，2011-36 號(hào)地塊 12.14 0.4 商服 掛牌 0.5 267 660 22 自然人 2012-1-6 合計(jì) 476.67 53.9 1.7 157106 2912 330 可見， 在宏觀政策的強(qiáng)壓之下，政府開始對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行大幅的調(diào)整，顯然上半年土地市場(chǎng)成交依然是平淡與疲軟，毫無(wú)生機(jī)，當(dāng)前成交地價(jià)低下，但仍然無(wú)法促使成交量的回升，此 次調(diào)控周期之長(zhǎng)，影響面甚廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期，若限購(gòu)限貸政策不取消，購(gòu)房者的觀望情況得不到改觀，導(dǎo)致開發(fā)商的心理預(yù)期每況愈下，土地成交量后續(xù)仍有繼續(xù)下挫的可能。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 15 四、 舟山市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 1、 舟山市 商品 住宅市場(chǎng)分析 、 舟山市歷年住宅成交量及均價(jià)走勢(shì)分析 06 年至 11 年，舟山市住宅總的新增量為 651萬(wàn)，年平均新增 108 萬(wàn)，總的銷售面積為642 萬(wàn)，年平均銷售 107 萬(wàn)。 09 年為歷年的成交峰值，達(dá)到了 146 萬(wàn)。整體供求比 1.01:1，供求較為平衡，但是 2010 年開始，由 于銷售量下滑，供求關(guān)系逐漸失衡，供求矛盾有逐步惡化的趨勢(shì)。 從歷年的住宅成交均價(jià)不難看出，總體呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢(shì)，特別是 10 年，相比較 09 年漲幅達(dá)到了 40%，但是受宏觀調(diào)控的影響， 11 年整體成交均價(jià)與 10 年基本持平，但有微弱的下降。 7 5 . 3 7 8 . 6 1 0 5 . 1 1 0 1 . 7 1 2 0 . 0 1 7 0 . 0 7 9 . 9 1 2 1 . 9 6 7 . 4 1 4 5 . 8 1 0 3 . 4 1 2 3 . 5 42574921616764269007894201 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 06 0 0 07 0 0 08 0 0 09 0 0 01 0 0 0 00501001502002503002006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年新增面積（萬(wàn)） 銷售面積（萬(wàn)） 成交均價(jià)（元 / ）06 - 11 年舟山市商品住宅成交量及價(jià)格走勢(shì)（萬(wàn)） （元 / ）2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 16 、 2012 年上半年舟山市住宅成交量走勢(shì)分析 根據(jù)舟山房產(chǎn)信息網(wǎng)上公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)， 2012 年 1-6 月舟山全市共成交商品房 2518 套，月平均成交量 420 套，僅 3 月、 4 月、 6月的月成交量達(dá)到并超過月均水平。其中，最高月成交 603 套，最低月成交 229 套。 回顧去年同期成交量數(shù)據(jù)， 2011 年 1-6 月商品房成交量為 6919 套，今年 1-6 月商品房成交量?jī)H為 2518 套，同比縮水幅度 63.6%。最高月成交出現(xiàn)在 6 月，成交了 603 套，而往年傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”在今年成色明顯不足，“紅五月”更是徹底淪陷。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 17 、 舟山各區(qū)縣住宅成交狀況走勢(shì)分析 2012 年 1-6 月全市共有 27 個(gè)樓盤入市，包括加推老盤和純新盤，共成交套數(shù) 2518 套。 其中實(shí)際開盤量排名前三的板塊分別是普陀區(qū)、定海區(qū)和岱山縣。與之相對(duì)應(yīng)的各板塊成交總數(shù)分別為：定海區(qū) 356 套、臨城區(qū) 459 套、普陀區(qū) 1433 套、岱山縣 261 套、以及嵊泗縣 9 套， 普陀區(qū)占到了總成交量的 57%，優(yōu)勢(shì)地位明顯。 定海區(qū) 1-6 月共成交商品房 356 套，與 2011 年同期相比減少 905 套，同比減幅 49.7%。該板塊該板塊 1-6 月實(shí)際開盤共 7 個(gè)樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：外灘一號(hào)花園成交 62 套、華大東華名府成交 31 套、和平花苑成交 19 套。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 18 臨城區(qū) 1-6 月共成交商品房 459 套，與 2011 年同期相比減少 1147 套，同比減幅 71.4%。該板塊該板塊 1-6 月實(shí)際開盤共 4 個(gè)樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：邦泰中央御 城成交 241 套、祥生御江灣成交 56 套、保億風(fēng)景沁園成交 55 套。 普陀區(qū) 1-6 月共成交商品房 1433 套，與 2011 年同期相比減少 2021 套，同比減幅 58.5%。 該板塊該板塊 1-6 月實(shí)際開盤共 11 個(gè)樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：海景時(shí)代廣場(chǎng)成交 285 套、阿魯亞天邦嘉園成交 233 套、美林新境成交 201 套。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 19 岱山縣 1-6 月共成交商品房 261 套，與 2011 年同期相比減少 905 套，同比減幅 77.6%。該板塊 1-6 月實(shí)際開盤共 5 個(gè)樓盤，銷售總量前三位樓盤分別是：峰景灣成交 117 套、新亞太陽(yáng)城成交 29 套、海 景花園成交 27 套。 嵊泗縣 1-6 月共成交商品房 9 套，與 2011 年同期相比減少 12 套，同比減幅 54.5%。最高月成交 4 套， 2 月、 6 月分別出現(xiàn) 0 成交。該板塊常年缺少新增供應(yīng)，僅有兩個(gè)在售樓盤保持少量成交。在 1-6 月的成交中，金平花園二期成交 5 套，水晶苑成交 4 套。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 20 、魯家峙競(jìng)品情況分析 、天邦嘉園 物業(yè)類別 高層、別墅 開發(fā)商 舟山阿魯亞大酒店開發(fā)有限 公司 物業(yè)公司 新城物業(yè) 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 普陀沈 家門魯家峙魯濱路（阿魯亞大酒店南面） 交通狀況 公交 2路至終點(diǎn)站普陀交通海運(yùn)大廈下，即達(dá) 開盤時(shí)間 2011年 12月 28日 入住時(shí)間 2013年 12月 1日 容 積 率 1.8 綠化率 26% 戶數(shù) 當(dāng)期戶數(shù) 311套 銷售均價(jià) 7887元 / 占地面積 68000 建筑面積 160000 最新樓盤動(dòng)態(tài)： 截至 6 月 30 日，已售 158 套，去化率 51%，已售面積 15434 ，已售均價(jià) 7887 元 / (開盤均價(jià)為 9305 元 /，折扣率為 83.76%)，剩余可售房源 153 套，可售面積 17670 。其中大 戶型推出 117 套，已售 29 套，去化率 25%，已售均價(jià) 7568 元 /。 一期房源 55 80-89 130-140 合計(jì) 總套數(shù) 17 177 117 311 去化套數(shù) 4 125 29 158 去化率 24% 71% 25% 51% 、景瑞半島灣 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 21 物業(yè)類別 高層 開發(fā)商 舟山景尚置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 景瑞物業(yè) 裝修狀況 毛坯 、精裝 物業(yè)地址 普陀沈家門魯家峙島北部（海運(yùn)大廈東 側(cè)） 交通狀況 公交 2路至終點(diǎn)站普陀交通 海運(yùn)大廈下，即達(dá) 開盤時(shí)間 2011年 10月 1日 入住時(shí)間 2014年 7月 1日 容積率 3.86 綠化率 26% 戶數(shù) 當(dāng)期 237戶 銷售均價(jià) 7852元 / 占地面積 26076 建筑面積 100777 最新樓盤動(dòng)態(tài) :截至 6 月 30 日，半島灣 5 號(hào)樓住宅部分：已售 125 套，去化率 74%，已售面積 11574 ，已售均價(jià) 7965 元 /（開盤均價(jià)為 9400 元 /，折扣率 83.79%），剩余可售房源 43 套，可售面積 4508 。 86 98 合計(jì) 總套數(shù) 56 112 168 去化套數(shù) 41 84 125 去化率 73% 75% 74% 、舟山臨城及普陀區(qū)住宅銷售排行分析 2012 年 1 月至今臨城住宅銷售排行榜 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 22 排名 樓 盤 名 稱 面積 ( ) 套數(shù) (套 ) 均價(jià)（元 /） 1 中央御城 42216 395 13143 2 祥生御江灣 22438 198 12239 3 恒大晶筑城 11909 97 11656 4 保億 風(fēng)景沁園 8799 88 11628 5 中浪 玉泉花苑一期 8517 99 7527 6 外灘一號(hào)花園 5546 62 15969 7 長(zhǎng)峙島桃花源 -玲瓏苑一期 5334 11 27084 8 中央花城 4266 31 12949 9 上和 國(guó)際花園 3080 29 7561 10 玫瑰園南區(qū) 2918 20 14575 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 23 2012 年 1 月至今普陀區(qū)住宅銷售排行榜 排名 樓 盤 名 稱 面積（） 套數(shù)（套） 均價(jià)（元 /） 1 天邦嘉園 25855 264 8087 2 海景頤園蕙蘭園 12636 115 9808 3 現(xiàn)代府邸 12633 128 10225 4 美林新境 11565 235 6286 5 頤景名苑 9563 64 8410 6 弘瑞君悅瀾灣 6469 57 11218 7 山水人家四期 -錦繡華庭 5899 50 10782 8 豐盛雅苑 4937 54 5408 9 海景頤園 4792 39 9608 10 景瑞半島灣尊邸 1 號(hào)樓及集中商業(yè) 4246 45 8480 11 海林 .銀竹苑 2310 22 6174 12 銀億海悅庭 2185 17 8557 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 24 、后續(xù)量分析 舟山商品房 剩余存量盤點(diǎn) 城區(qū) 網(wǎng)上可售 其中住宅可售 定海城區(qū) 1215 套 157794 1076 套 143593 定海鄉(xiāng)鎮(zhèn) 656 套 75666 641 套 74755 新 城 1748 套 252722 1185 套 169888 普陀區(qū) 6750 套 715247 3617 套 436145 岱山縣 3233 套 313685 2654 套 287047 嵊泗縣 230 套 23734m 211 套 21478 全 市 13832 套 1538848m2 9384 套 1132906m2 （數(shù) 據(jù)來(lái)源：舟山房產(chǎn)信息網(wǎng)） 截止到 2012 年 6 月 30 日， 普陀區(qū)網(wǎng)上可售房源 6750 套，可售面積 71.5 萬(wàn)，占全市可售房源的 46.5%。 其中住宅可售房源為3617 套，可售面積 43.6 萬(wàn)，占全市可售住宅房源的 38.5%。 未來(lái)舟山樓市的話語(yǔ)權(quán)還是在普陀區(qū)。按照 12 年上半年月均去化 239套來(lái)計(jì)算，目前的存量還需去化 2.4 年。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 25 2、 舟山市商務(wù)辦公市場(chǎng)分析 、辦公產(chǎn)品體 量及租售價(jià)格 分析 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前舟山在售或待售辦公項(xiàng)目約有 20 個(gè)，合計(jì)體量 52.65 萬(wàn)，其中實(shí)際可出售型辦 公供應(yīng)量 33.58 萬(wàn)，目前市場(chǎng)公寓剩余量約 10.41 萬(wàn)，整體去化率 66%。 雖然 市場(chǎng)剩余 體量不大，但 辦公 價(jià)格 增幅較比緩慢，且價(jià)格優(yōu)惠力度較大 ，一般目前在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠 9.6-9.8 折上下。 從區(qū)域辦公產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看， 舟山辦公市場(chǎng)形成較晚，從 2008 年前后起才陸續(xù)出現(xiàn)真正意義上現(xiàn)代辦公產(chǎn)品，例如臨城的建設(shè)大廈、東港的海中洲等項(xiàng)目。目前舟山主要分布在臨城、勾山以及東港這三大區(qū)域，這與其區(qū)域的行政中心搬遷、特色產(chǎn)業(yè)集結(jié)以及區(qū)域整體定位有著密不可分的關(guān)系。而定海老城、沈家門這些傳統(tǒng)住宅區(qū)域，其辦公項(xiàng)目鮮有，其辦公市 場(chǎng)以 2000 年前的項(xiàng)目租賃為主。 從目前辦公租售情況 來(lái)看， 舟山辦公整體價(jià)格在 10000-10500 元 / 上下，租金在 1-1.5 元 / *天 上下 。其中，臨城由于是舟山行政中心所在地、加之共建配套較為完善，其辦公售價(jià)在 13000 元 / 上下，租金在 1.3-1.6 元 / *天 上下 。勾山辦公售價(jià)在 7000-8000元 / 上下，租金在 1-1.1 元 / *天 上下 。東港作用普陀區(qū)的新行政中心，這幾年發(fā)展迅速，目前辦售價(jià)在 11000-12000 元 / ，租金水平在 1.2-1.3 元 / *天上下。 、辦公 產(chǎn)品 需求 性質(zhì)及 面積 分析 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 26 從目前辦公性質(zhì) 來(lái)看， 由于目前舟山辦公形成主要靠政府引導(dǎo)，其聚集度較高，且非開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目較多，例如： 中奧能源大廈、工商金躍大廈、中基大廈 、海貿(mào)大廈、 舟山新城商會(huì)大廈 等均以本地大型企業(yè)開發(fā)。這也導(dǎo)致目前自用出租型辦公體量較大，占總量36%。另外，目前辦公 主力客源為本地私營(yíng)與民營(yíng)企業(yè)主， 以建筑、航運(yùn)、船舶制造、產(chǎn)品加工等行業(yè)為主 。 從辦公產(chǎn)品需求面積來(lái)看，目前市場(chǎng)辦公在售主力面積 200-400 上下，但不缺乏半層或整層出售的項(xiàng)目，從軟硬件配套來(lái)看，由于舟山辦公市場(chǎng)屬于起步階段，開發(fā)商正注 重外立面、地段、面積等因素，對(duì)例如：空調(diào)、電梯配置、大堂面積及高度等使用細(xì)節(jié)考慮不足，這對(duì)今后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升帶來(lái)較大的制約性。 、 目前主要在售 辦公 項(xiàng)目分析 寧興 海天國(guó)際廣場(chǎng) 發(fā) 展 商： 舟山寧興天潤(rùn)置業(yè)有限公司 工地位置： 公交 26 路， 28 路等至歐尚超市下，往北約 150 米即達(dá)，新行政中心西面 總建面積： 8.7 萬(wàn)，其中 辦公 1.4 萬(wàn) 建筑類型： 板式辦公 （ 3-15F、層高 3.6 米 ） 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 27 開盤時(shí)間： 2011 年 10 月 18 日 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1072 主力面積： 90-116 成交均價(jià) ： 11222 元 / 去化率： 94% 核心賣點(diǎn)： 東港核心區(qū)域，新市政府旁，區(qū)域大配套（歐尚超市、普陀中學(xué)）。 銷售情況： 項(xiàng)目一期推出辦公 產(chǎn)品 ，其中辦公 91 套，當(dāng)天已認(rèn)購(gòu) 40-50 套， 當(dāng)天 成交均價(jià) 10660 元 /。 由于去年?yáng)|港區(qū)域沒有辦公項(xiàng)目在售，其 去化 較好，今年一 季度 前已去化 80%以上，但隨著今年一季度 海景時(shí)代廣場(chǎng) 公寓改辦公產(chǎn)品的入市，其去化速度逐步放緩隨 。截止目前，網(wǎng)上備案成交均價(jià) 11200 元 / 上下 ，整體去化 94%，項(xiàng)目平均去化 1300 /月。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 28 海貿(mào)大廈 發(fā) 展 商： 舟山水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)有限責(zé) 任公司 工地位置： 普陀沈家門漁市一路 95 號(hào) 總建面積： 4.5 萬(wàn)，其中 辦公 3.07 萬(wàn) 建筑類型： 板式辦公 （ 5-22F、層高 3.6 米 ） 開盤時(shí)間： 2011-5-28 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1388 主力面積： 699-1338 成交均價(jià)： 11500 元 / 去化率： 29.6% 核心賣點(diǎn)： 舟山市政府重點(diǎn)工程 ， 海景辦公 ， 沈家門漁港中心 配套 。 銷售情況： 項(xiàng)目辦公 共 42 套， 除 23-25F 自用外 ， 開盤當(dāng)天推出 36 套，半層起售，成交均 14800 元 /，當(dāng)天成交慘淡。后來(lái) 95折促銷，價(jià)格下降在 13500 元 /但效果不佳。目前項(xiàng)目 價(jià)格在 9.8 折基礎(chǔ)上，再優(yōu)惠 8.5 折，其去化有所好轉(zhuǎn)。 截止目前，網(wǎng)上2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 29 備案成交均價(jià) 1500 元 / 上下 ，整體去化 29.6%，項(xiàng)目平均去化 446 /月。 海景時(shí)代廣場(chǎng) 開發(fā)商： 舟山三盛置業(yè)有限公司 工地位置： 海景名苑東側(cè)，新行政中心西面 總建面積： 10 萬(wàn)，其中公寓 改辦公 2.51 萬(wàn) 建筑類型： 板式辦公 （ 4-12F、層高 3.2 米 ） 開盤時(shí)間： 二期（ 3#） 2012 年 2 月 18 日 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1400 主力面積： 200-1400 成交均價(jià)： 帶租約銷售前三年 6%回報(bào)，后兩年 8%，折后辦公 10400 元 / 去化率 ： 整體 60% 核心賣點(diǎn)： 東港核心區(qū)綜合體，集生活、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體 . 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 30 銷售情況： 項(xiàng)目一期從 2011 年 12 月 18 日開盤至今，推出 公寓 190 套，已去化 147 套，成交均價(jià) 10400 元 /，二期 12 年 2 月 18 日開盤，推出 240 套，已去化 119 套，成交均價(jià) 1243 元 /。項(xiàng)目一期開盤去化尚可，但項(xiàng)目二期開盤銷售情況并不理想 ，今年 一 季度后，該項(xiàng)目一方面 公寓改辦公 帶租約銷售模式（前三年 6%回報(bào)，后兩年 8%）促進(jìn)項(xiàng)目 再次 去化。 截止目前，一二期 公寓改辦公 整體去化 60%， 目前網(wǎng)上備案成交均價(jià) 10400 元 /。 3、 普 陀區(qū)商業(yè)公寓市場(chǎng)分析 、 商業(yè)公寓 體 量及租售價(jià)格 分析 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前普陀區(qū)在售 或 待售商辦 性質(zhì)的 單身公寓項(xiàng)目 共有 11 個(gè)， 合計(jì) 體 量 21 萬(wàn)， 其 供應(yīng)套數(shù)約在 3500 套上下。其主要分布在東港、朱家尖以及沈家門等三個(gè)區(qū)域。其中，朱家尖項(xiàng)目主要以產(chǎn)權(quán)式酒店公寓為主，例如：南沙風(fēng)情、綠城東沙度假村等；而東港、沈家門則為商業(yè)、辦公性質(zhì)的公寓居多。目前 普陀區(qū)商辦公寓 市場(chǎng)整體呈現(xiàn)以下幾大特點(diǎn)： 、從目前去化情況來(lái)看，整體去化率不到 50%。雖然體量不大，但競(jìng)爭(zhēng)非 常激烈，均以價(jià)格為導(dǎo)向，一般單個(gè)公寓月均去化套數(shù)在2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 31 10-20 套上下； 、面積段來(lái)看，公寓面積主要集中在 40-80 ，精裝產(chǎn)品為主導(dǎo)，其精裝報(bào)價(jià)在 2000-2500 元 /上下； 、 從層高來(lái)看，公寓層高一般為 3.1-4 米左右，除景瑞 .半島灣 4.9 米 挑高產(chǎn)品外，其余均為平層產(chǎn)品； 、 從價(jià)格來(lái)看，除部分海景項(xiàng)目外，東港、沈家門公寓毛坯均價(jià)集中在 9000-11000 元 /，朱家尖區(qū)域的公寓項(xiàng)目毛坯均價(jià)在15000-16000 元 /上下； 、 從租金來(lái)看，目前已交付項(xiàng)目的租金主要集中在 2000-2500 元 /月（ 40-80 平米房源）； 、 后期供應(yīng)量來(lái)看，后續(xù)供應(yīng)量較少，后續(xù)市場(chǎng)還是以目前在售項(xiàng)目為主，阿魯亞酒店今年下半年還有 200 套左右公寓將會(huì)推出； 、 公寓客戶約 60%為 投資客戶，以本地客戶為主，另有少量外地客戶，主力客源為本地私營(yíng)與民營(yíng)企業(yè)主，另有部分年輕的白領(lǐng)一族。 、 目前主要在售 商業(yè)公寓 項(xiàng)目分析 景瑞半島灣 開發(fā)商： 舟山景尚置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置： 舟山市普陀區(qū)魯家峙島魯濱路西段 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 32 產(chǎn)品類型： 酒店式公寓（裝修 2500 元 /，挑高 4.95 米） 總建規(guī)模： 18 萬(wàn)，公寓 1.15 萬(wàn) 開盤時(shí)間： 2011 年 11 月 5 日 成交均價(jià)： 13900 元 / 主力面積： 45-60 去化率： 31% 核心賣點(diǎn)： 沈家門濱江風(fēng)情街品質(zhì)樓盤，以魚港海景為主打方向，東北面海景資源豐富。 銷售情況： 項(xiàng)目 2011 年 11 月 5 日推出 240 余套精裝產(chǎn)權(quán)式酒店，主力戶型面積 45-60 ，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500 元 / ,挑高 4.95 米，目前已簽約 74 套，實(shí)際成交價(jià)格 13900 元 /。 目前該項(xiàng)目是普陀城區(qū)唯一挑高公寓產(chǎn)品，其住宅功能較 為出眾 ，開盤前三月去化 65 套，去化 整體 較為穩(wěn)定。但今年 二季度 起 ，受寧興、海景兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)的沖擊， 去化停滯不前， 直至進(jìn)入 5 月項(xiàng)目推出特價(jià)房后，公寓才重現(xiàn)成交，目前該樓盤特價(jià)房最大折扣接近 8 折。截止目前，公寓整體去化 31%，平均去化 8 套 /月，目前網(wǎng)上備案成交均價(jià) 13900 元/。 蓮洋大觀 半島公寓累計(jì)去化率情況65 6567 6774606264666870727476開盤前三月 4 月 5 月 6 月 7 月（ 套 ）系列 12012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 33 開發(fā)商： 舟山東方大港置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置： 南臨已建成的“外灘嘉園” 居住區(qū)，西臨城市主干道海洲路，北臨約 6 萬(wàn)平方米的海 濱公園 產(chǎn)品類型： 酒店式公寓（裝修 2500 元 /，） 總建規(guī)模： 18 萬(wàn)，公寓 3.6 萬(wàn) 開盤時(shí)間： 2011 年 9 月 4 日 成交均價(jià)： 15676 元 / 主力面積： 40-80 去化率： 14.5% 核心賣點(diǎn)： 東港核心區(qū)品質(zhì)樓盤，以海景資源為 主打方向，東面海景資源豐富。 銷售情況： 項(xiàng)目 2011 年 9 月 4 日推出 750 余套精裝產(chǎn)權(quán)式酒店，主力戶型面積 40-80 ，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500 元 / ,目前已簽約 109 套，實(shí)際成交價(jià)蓮 洋大 觀產(chǎn)權(quán) 式酒店公寓去化情 況 戶 型 推出 去化 可售 銷 售率 平層 一房 41-43 672 99 573 15% 平層 一房 80-85 42 5 38 11.50% 復(fù) 式二房 80-100 36 5 31 13.80% 合計(jì) 750 116 641 14.5% 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 34 格 15676 元 /。 目前該項(xiàng)目是普陀城區(qū)公寓 中價(jià)格最高的項(xiàng)目，這 導(dǎo)致 公寓近半年時(shí)間未出現(xiàn)成交，目前該樓盤成交基本處于停滯狀態(tài)。截止目前，公寓整體去化 14.5%，平均去化 10 套 /月，目前網(wǎng)上備案成交均價(jià) 15600 元 /。 綠城東沙度假村 項(xiàng)目位于朱家尖東沙沙灘海濱，占地 21.1 萬(wàn)，總建面積 27.4 萬(wàn)，由 16 棟聯(lián)排別墅、 7 棟獨(dú)棟別 墅以及 6 棟小高層和 1 棟 9 層威斯汀酒店組成，共計(jì) 766 套，小高層公寓主力面積 76-80 ，聯(lián)排 163 ，獨(dú)棟 503/603 ，其中第一批公寓于2011 年 11 月 27 日開始銷售，總計(jì) 257 套，納入網(wǎng)上可售面積為 2.2 萬(wàn)，到目前為止，整體備案均價(jià) 17488 元 /，銷售 228 套，去化率 88.7%；第二批別墅和公寓于 2012 年 6 月 17 日開始銷售，總計(jì)221 套，納入網(wǎng)上可售面積為 2.5 萬(wàn)，其中 7 棟獨(dú)棟別墅均價(jià) 44450 元 /， 45 套聯(lián)排別墅均價(jià) 37786 元 /，銷售 21 套（本地客戶占 95%，寧波、杭州客戶各購(gòu)買一套） ，去化率 40.4%；169 套公寓銷售均價(jià) 18806 元 /，銷售 25 套，去化率 14.2%，目前 3 號(hào)樓 50 套公寓待售中（共 0.38 ）。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 35 海瓊璞緹海 項(xiàng)目位于朱家尖島東南沿海東沙海濱，占地 6 萬(wàn)，總建面積 4.2 萬(wàn)，由 7 棟雙拼別墅、 11 棟獨(dú)棟別墅以及1 棟 6 層多層和一棟 17 層高層組成，共計(jì) 434 套，高層公寓主力面積 50-60 ，雙拼 304-335 ，獨(dú)棟 390-642 ，分三批銷售，其中第一批高層公寓于 2010 年 9 月 12 日開始銷售，總計(jì) 345 套，到目前為止，整體備案均價(jià) 15458元 /，銷售 344 套，去化率 99.7%；第二批高層于 2011年 8 月 28 日開始銷售，總計(jì) 64 套，納入網(wǎng)上可售面積為0.4 萬(wàn)，到目前為止，整體備案均價(jià) 21823 元 / (包含5000 元 /的精裝修標(biāo)準(zhǔn) )，去化率 34.4%，第三批別墅預(yù)計(jì) 8 月中旬開盤，目前開始預(yù)訂（意向金 50 萬(wàn) /套），雙拼別墅價(jià)格在 18000 元 /，獨(dú)棟別墅 24000 元 /。 2012 年上半年舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2012 年 9 月 9 日 36 4、 市場(chǎng)小結(jié) 、 商品住宅方面 目前來(lái)看， 2012 年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策不放松的情況下，舟山樓市持續(xù)低迷，各區(qū)縣成交量同比降幅分別達(dá)到了 50%以上。3 月份以來(lái)市四區(qū)交易 量開始有所回升，主要得益于房?jī)r(jià)回落和首套房貸利率下調(diào)所帶來(lái)首次購(gòu)房需求的釋放。但僅依靠首次置業(yè)需求，很難保障樓市交易量持續(xù)回暖，因此這波復(fù)蘇勢(shì)頭后勁不足，所以，到了 4 月份有了下降的趨勢(shì)，隨著 5 月份央行降息和 6 月份樓盤紛紛采取“低開走量”的銷售策略開盤，成交量又開始逐步回升，但是目前市場(chǎng)上仍舊以剛需購(gòu)房者為主，客戶最為看重的是價(jià)格因素，但是此類客戶畢竟是有限的，并在逐步的減少，因此在限購(gòu)令取消之前，難言樓市回暖。 在經(jīng)歷了樓市寒冬的 2011 年下半年后，常規(guī)的營(yíng)銷手段已經(jīng)幾乎不起任何的作用，舟山由于人口基數(shù)少， 目前僅依靠市內(nèi)客群購(gòu)買，明顯需求不足，因此市場(chǎng)出現(xiàn)了新盤客戶不足，開盤無(wú)期，老盤價(jià)格堅(jiān)挺，全面滯銷的尷尬情況；同時(shí)今年“兩會(huì)”定調(diào)明確未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，中央政府將 2012 年 GDP 增速目標(biāo)下調(diào)低于 8%，足以說(shuō)明中央針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個(gè)國(guó)