萬科小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告(模板).doc

wanke 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 模板模板 目目 錄錄 第第 1 1 章章總總 論論 3 1 1 項(xiàng)目背景與概況 3 1 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 1 3 問題與建議 8 第第 2 2 章章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 9 2 1 投資環(huán)境分析 9 2 2 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 11 2 3 銷售預(yù)測(cè) 15 2 4 營(yíng)銷策略 19 第第 3 3 章章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 21 3 1 建設(shè)規(guī)模 21 3 2 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 21 3 3 項(xiàng)目建設(shè)條件 22 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案 26 4 1 設(shè)計(jì)依據(jù) 26 4 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 26 4 3 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 27 4 4 建筑設(shè)計(jì) 28 4 5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 29 4 6 給排水設(shè)計(jì) 30 第第 5 5 章章節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施 32 5 1 設(shè)計(jì)依據(jù) 32 5 2 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 32 第第 6 6 章章環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 33 6 1 編制依據(jù) 33 6 2 環(huán)境現(xiàn)狀 33 6 3 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 34 6 4 環(huán)境保護(hù)措施 34 第第 7 7 章章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 35 7 1 指導(dǎo)思想 35 7 2 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 35 7 3 消防設(shè)計(jì) 36 第第 8 8 章章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 38 8 1 組織機(jī)構(gòu) 38 8 2 人力資源配置 38 第第 9 9 章章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 39 9 1 項(xiàng)目開發(fā)期 39 9 2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 39 9 3 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 39 第第 1010 章章項(xiàng)目招投標(biāo)項(xiàng)目招投標(biāo) 41 10 1 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 41 10 2 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 42 10 3 招標(biāo)依據(jù) 44 10 4 招標(biāo)范圍 44 10 5 招標(biāo)方式 44 第第 1111 章章投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 45 11 1 投資估算 45 11 2 資金籌措 45 第第 1212 章章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 47 12 1 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 47 12 2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 47 12 3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 47 12 4 不確定性分析 48 第第 1313 章章社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià) 49 13 1 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 49 13 2 風(fēng)險(xiǎn)分析 50 13 3 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 51 第第 1414 章章研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議 52 14 1 可行性研究結(jié)論 52 14 2 建議 52 第第 1 1 章章 總總 論論 1 1 項(xiàng)目背景與概況 1 1 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱 董家園項(xiàng)目 2 2 承辦單位概況 承辦單位概況 單位名稱 湖南恒建房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 單位性質(zhì) 有限責(zé)任公司 外國(guó)自然人獨(dú)資 注冊(cè)資金 港幣 2 000 萬元 單位住所 衡陽市衡東縣城關(guān)鎮(zhèn)崢嶸北路 478 號(hào) 業(yè)務(wù)范圍 房地產(chǎn)開發(fā) 銷售 法定代表人 朱春林 企業(yè)負(fù)責(zé)人 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn) 并于次年注 冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中 高檔住宅 總開發(fā)套數(shù) 5000 多套 銷售業(yè)績(jī)一直良好 曾創(chuàng)廣州 市花都區(qū)樓盤銷售之最 是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè) 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn) 企業(yè) 公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲 花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家 榮譽(yù)稱號(hào) 花 都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司 實(shí)力較雄厚 開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng) 2006 年 3 月 由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段 建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了 其開發(fā)建設(shè)的翠華花園 陽光花園等四個(gè)樓盤 通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力 具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資質(zhì) 并完全有能力把湘江東岸 風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū) 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 2 4 億 其中已擁有土地使用權(quán)面 積為 238 畝 按每畝 70 萬元估價(jià) 已完成征地拆遷 近 1 7 億 另外風(fēng)光帶建設(shè)投 資 7521 萬元 3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議 2 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 2002 15 號(hào)審定的 投資項(xiàng)目可行性研究指南 試用 版 3 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì) 建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參 數(shù) 第三版 4 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 5 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 4 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策 法律 法規(guī) 規(guī)程 規(guī)范 對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期 1 2 3 號(hào)樓 項(xiàng)目建設(shè)的目的 必要性 項(xiàng)目區(qū)域概況 項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)組織管理 項(xiàng)目招標(biāo)方案 投資估算 融資方案與效益分析 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究 5 項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期 為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步 健康發(fā)展 必然要求擴(kuò)大內(nèi)需 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu) 把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的支柱產(chǎn)業(yè)之一 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究 房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 1 5 2 個(gè)百分點(diǎn) 衡陽房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升 對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐 步增大 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè) 我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方 向轉(zhuǎn)變 到 2008 年 我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米 平均每戶擁有 一套功能基本齊全的住房 住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15 城市化水平將提 高到 36 左右 我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套 人均一室 力爭(zhēng) 2010 年 達(dá)到人均建筑面積 35 平方米 主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大 國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定 發(fā)展 將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一 因此 本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 需要 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 2007 年 12 月 24 日 在湖南省各民主黨派省委 無黨派人士和省工商聯(lián)參政議 政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委 省政府提交的 3 5 新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思 路與對(duì)策研究總報(bào)告 中 提出要把 3 5 新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè) 聚集區(qū) 發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū) 中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū) 環(huán)境優(yōu)美的 綜合生態(tài)區(qū) 衡陽作為 3 5 新型城市群建設(shè)的中心城市之一 其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng) 濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出 對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力 在以長(zhǎng)株 潭為中心的 3 5 城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下 衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市 形象建筑 提高衡陽城市品位 加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo) 根據(jù)湖南省住宅與房地 產(chǎn)業(yè) 2010 年規(guī)劃 未來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅 使城鎮(zhèn)人均 住宅建筑面積增加到 30 18 平方米 目前 衡陽市的人均住宅面積偏小 而且居住條件也比較差 與湖南省住宅與 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn) 因此 改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政 府特別關(guān)心的問題之一 同時(shí) 隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高 人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高 近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了 使衡陽城市居民的生活環(huán)境 居住環(huán)境不斷得到改善 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 2 3 號(hào)樓 項(xiàng)目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃 貫徹了 3 5 城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略 其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程 美化城市空間 創(chuàng)造新的城 市景觀 提升城市品位都具有積極意義 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期 部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所 難免 廣開就業(yè)渠道 解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事 而投資 消費(fèi) 出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力 因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍 然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng) 以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì) 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算 我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn) 全國(guó)可新提供 80 多萬個(gè)就 業(yè)崗位 而住宅投資每增加 10 大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 0 5 個(gè)百分點(diǎn) 則可提供 40 多萬個(gè)就業(yè)崗位 因此 住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽 視的作用 而本項(xiàng)目作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一 將為增加衡陽市 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn) 6 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段 總占地面積 20 936 7 平方米 小區(qū)西隔湘江 東路與湘江風(fēng)光帶相連 南至望江路 東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 北至 小區(qū)北部主路口 本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望 距衡陽市火車站不到 500 米 距離衡昆高速 衡棗高速 京珠高速皆不到二十公里 自然環(huán)境優(yōu)越 道路交通 便利 7 預(yù)期目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 2 3 號(hào)樓 項(xiàng)目擬在占地面積 20 936 7 平方米的土 地上 建設(shè)總?cè)莘e率為 2 63 建設(shè)密度為 24 4 總建筑面積為 65 913 47 平方米的 3 棟 1 3 號(hào)樓 高層電梯住宅房 其中住宅面積 47 652 3 平方米 1 2 層商鋪面積 7419 1 平方米 地下停車場(chǎng)面積 10 842 平方米 8 主要建設(shè)條件 湘水明珠居住小區(qū)一期 1 2 3 號(hào)樓 建設(shè)項(xiàng)目是 湘水明珠 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的一部分 該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 沿江風(fēng)光帶 和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行 項(xiàng)目以建筑 自然與人和諧為理念 旨在打造尊貴 健康 運(yùn)動(dòng) 休閑 生態(tài) 養(yǎng) 生的水岸生活 為了加快招商引資力度 加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社 會(huì)可持續(xù)發(fā)展 把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市 珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江 風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè) 經(jīng)考察 在中國(guó) 2006 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升 輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè) 并成立了衡陽市湘江東岸南段建 設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組 由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng) 珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng) 市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員 將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè) 項(xiàng)目納入省 市重點(diǎn)項(xiàng)目 考慮到該項(xiàng)目投資大 建設(shè)周期長(zhǎng) 帶來的經(jīng)濟(jì)效益及 社會(huì)效益明顯 對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策 并下發(fā)了衡政發(fā) 2006 20 號(hào)文 關(guān)于 湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則 的通知 該通知第五條規(guī)定用地控制范圍 在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi) 根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 投資額加 20 的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積 作為投資方的開發(fā)用地 由市規(guī)劃 國(guó) 土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā) 第六條規(guī)定了東廂 用地出讓價(jià) 已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán) 正在改制的企業(yè) 按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行 整宗土地采取掛牌方式供地 市天翔公司 原三 機(jī)廠 市住宅公司 砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體 開發(fā) 市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā) 1 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目單位單位數(shù)值數(shù)值 1 總用地面積 20 936 7 2 規(guī)劃總建筑面積 65 913 47 2 1 其中 住宅建筑面積 47 652 3 2 2 其中 1 2 層商鋪建筑面積 7419 1 2 3 其中 地下停車場(chǎng)建筑面積 10842 3 建筑密度 24 4 4 容積率 2 63 5 綠地率 38 3 6 項(xiàng)目總投資萬元 11 650 44 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元 3 001 06 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 73 86 9 靜態(tài)投資回收期年 0 83 10 動(dòng)態(tài)投資回收期年 0 88 1 3 問題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán) 各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中 分析測(cè) 算過程假定本項(xiàng)目在土地取得 立項(xiàng) 開發(fā)建設(shè) 銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽的 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定 根據(jù)測(cè)算 在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格 銷售率條件下 本項(xiàng)目具備良好的可行性 衡陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期 競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化 因此需要切實(shí)考慮 市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏 在建設(shè)過程中 需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源 與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司 中介顧問公司合作 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌 制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案 擴(kuò)大媒體宣傳 注重營(yíng)銷推廣 保證銷售資金回款 第第 2 2 章章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 2 1 投資環(huán)境分析 1 1 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2007 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246 619 億元 比上年增長(zhǎng) 11 4 分產(chǎn)業(yè)看 第一 產(chǎn)業(yè)增加值 28 910 億元 增長(zhǎng) 3 7 第二產(chǎn)業(yè)增加值 121 381 億元 增長(zhǎng) 13 4 第三產(chǎn)業(yè)增加值 96 328 億元 增長(zhǎng) 11 4 第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 為 11 7 與上年持平 第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 49 2 上升 0 3 個(gè)百分點(diǎn) 第三產(chǎn) 業(yè)增加值比重為 39 1 下降 0 3 個(gè)百分點(diǎn) 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137 239 億元 比上年增長(zhǎng) 24 8 在城鎮(zhèn)投資中 第一產(chǎn)業(yè)投資 1 466 億元 比上年增長(zhǎng) 31 1 第二產(chǎn)業(yè)投 資 51 020 億元 增長(zhǎng) 29 0 第三產(chǎn)業(yè)投資 64 928 億元 增長(zhǎng) 23 2 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25 280 億元 比上年增長(zhǎng) 30 2 其中商品住宅投資 18 010 億元 增長(zhǎng) 32 1 商品房竣工面積 58 236 萬平方米 增長(zhǎng) 4 3 商品房銷 售面積 76 193 萬平方米 增長(zhǎng) 23 2 其中商品住宅 69 104 萬平方米 增長(zhǎng) 24 7 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2008 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮 為 防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快 轉(zhuǎn)向過熱 防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹 2007 年 12 月 8 日 央 行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn) 同年 11 月 CPI 同比上漲 6 9 隨后央行 銀 監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位 12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令 城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村 購買小產(chǎn)權(quán)房 繼 2004 年經(jīng)來 因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高 調(diào)控力度之大 前所未有 以 管嚴(yán)土地 看緊信貸 為主的宏觀調(diào)控措施 緊緊扼住了房地產(chǎn)開 發(fā)的兩大命脈 房貸利率持續(xù)漲高 同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控 力度 以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī) 消除房地產(chǎn)泡沫 保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā) 展產(chǎn)生了巨大的作用 2 2 項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理 政策因素 項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理 政策因素 2007 年 衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 初步核算 823 51 億元 增長(zhǎng) 15 3 其中第 一產(chǎn)業(yè)增加值 201 4 億元 增長(zhǎng) 4 1 第二產(chǎn)業(yè)增加值 335 43 億元 增長(zhǎng) 20 2 第三產(chǎn)業(yè)增加值 286 68 億元 增長(zhǎng) 17 3 按常住人口計(jì)算 全市人均生產(chǎn)總值 12287 元 比 2000 年增長(zhǎng) 213 8 翻了一番 近五年 是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五 年 經(jīng)濟(jì)總量從 2003 年的 432 34 億元 增加到 2007 年的 823 51 億元 年均增長(zhǎng) 速度達(dá)到 11 99 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化 第二產(chǎn)業(yè)比重上升 2007 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 40 73 比 2003 年上升 5 23 個(gè)百分點(diǎn) 一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2003 年下降 0 55 個(gè)百分點(diǎn) 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2 就業(yè)再就業(yè)成效顯著 年末就業(yè) 勞動(dòng)力 397 5 萬人 新增就業(yè)人員 5 75 萬人 其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 5 61 萬人 其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 4 19 萬人 組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 5 3 萬人 年末城鎮(zhèn)登記失 業(yè)率為 4 3 就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定 物價(jià)總水平溫和上漲 全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平 比年初上升 5 27 個(gè)百分點(diǎn) 其中 服務(wù)價(jià)格上漲 1 23 個(gè)百分點(diǎn) 商品零售價(jià)格上漲 6 47 個(gè)百分點(diǎn) 食品類價(jià)格上漲 12 31 個(gè)百分點(diǎn) 房屋銷售價(jià)格上漲 5 49 其中 商品房銷售價(jià)格上漲 7 23 安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn) 全年共發(fā)生各類安全事故 864 起 同比下降 14 88 死亡 242 人 同比下降 26 89 億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率 為 0 55 道路交通萬車死亡率 10 1 煤炭百萬噸事故死亡率 8 3 工礦商貿(mào)企業(yè)十 萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 3 75 四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅 度的下降 2007 年 衡陽市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展 年末全市戶籍人口 728 83 萬人 其中城鎮(zhèn)人口 300 43 萬人 增長(zhǎng) 11 8 鄉(xiāng)村人口 428 45 萬人 下降 6 4 人口 出生率 11 32 人口死亡率 6 32 人口自然增長(zhǎng)率 5 00 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù) 得到改善 2007 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元 月平均工資 1473 元 城市 居民人均可支配收入 10681 元 比上年增長(zhǎng) 16 54 扣除物價(jià)因素 實(shí)際增長(zhǎng) 10 7 農(nóng)民人均純收入 4885 元 增長(zhǎng) 14 53 實(shí)際增長(zhǎng) 8 8 城市居民人均生活 消費(fèi) 7608 元 比上年增長(zhǎng) 15 3 扣除物價(jià)因素 實(shí)際增長(zhǎng) 9 5 農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元 增長(zhǎng) 14 02 實(shí)際增長(zhǎng) 8 5 2003 2007 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7 社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn) 年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 19 31 萬人次 參保 總?cè)藬?shù) 196 66 萬人次 征繳基金 17 26 億元 含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠 支付各項(xiàng)保 險(xiǎn)待遇 20 98 億元 其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 3 74 萬人 參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn) 人數(shù) 65 45 萬人 其中職工數(shù) 46 22 人 離退休人員 19 35 萬人 參加企業(yè)改制保 險(xiǎn)的單位 155 家 參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 13 04 萬人 基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù) 達(dá) 50 87 人 新增 4 61 萬人 其中職工 34 79 萬人 離退休人員 16 09 萬人 參加 工傷保險(xiǎn)人數(shù) 22 12 萬人 參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 35 09 萬人 居民享受最低生活保險(xiǎn) 的對(duì)象共有 20 18 萬人 城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 0 89 萬人 基本做到應(yīng)保盡保 2007 年 衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng) 投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 全社會(huì)固定資 產(chǎn)投資完成 227 9 億元 比上年增長(zhǎng) 28 3 從產(chǎn)業(yè)投向看 第一產(chǎn)業(yè)投資 3 4 億元 與去年持平 第二產(chǎn)業(yè)投資 114 9 億元 增長(zhǎng) 52 4 第三產(chǎn)業(yè)投資 109 6 億元 增 長(zhǎng) 10 8 工業(yè)投入明顯加大 全年工業(yè)完成投資 114 9 億元 比上年增長(zhǎng) 53 3 其中制造業(yè)完成投資 82 1 億元 占工業(yè)投資的比重為 71 5 電力 燃?xì)饧八纳?產(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 8 5 億元 占工業(yè)投資的比重為 7 4 社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資 均有大幅度的增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) 全年完成投資額 23 5 億元 增長(zhǎng) 41 7 最近五年是衡陽投資額增加最快的五年 2 2 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1 1 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政 商業(yè) 金融 文化教育中心 交通便利 配套完善 商業(yè)氛圍濃厚 升值潛力及投資價(jià)值大 土地成本較高 主要以中高檔次的高層住 宅 商鋪為主 銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同 住宅在 1800 3000 元 平 方米左右 老城區(qū)比較有代表性的有熙園 中泰 峰境 亞華名都 世紀(jì)名城等 主要特征 市區(qū)中心位置 規(guī)模較小 占地面積不大 高容積率 一 兩棟樓 體 多為高層 居住環(huán)境一般 小區(qū)景觀 面積以中 大戶型為主 售價(jià)多為 1800 3000 元 平方米左右 華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部 是衡陽市新的行政中心 市委市政府等行政事業(yè) 性單位均已入駐該片區(qū) 已形成一定的規(guī)模 政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成 區(qū)域 的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn) 片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力 衡陽市民對(duì)華新區(qū) 的認(rèn)可度是比較高的 片區(qū)規(guī)劃較好 路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成 生活配套設(shè)施正在逐步 完善 生活便利程度不斷提高 由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境 現(xiàn) 已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域 主要特征 普遍的樓盤規(guī)模比較大 檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高 戶型面積上相 對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理 以三房為主力 一般做到 120 150 平方米 120 130 平方米的三 房旺銷 四房面積一般在 160 190 平方米 樓盤在同等檔次的情況下 銷售速度比其 它幾個(gè)區(qū)快 立新片區(qū)板塊立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言 立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近 但感覺比較偏僻 區(qū)域形象不佳 規(guī)劃不好 小區(qū)檔次普遍比較低 建設(shè)速度也比較慢 交通 購物 休閑 商業(yè) 生活配套也未完全上來 并且檔次不高 缺乏基本的生活配套設(shè)施 生活的氛圍遠(yuǎn)未形成 主要特征 片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少 先天條件不足 推出樓盤一般中低檔次 主 要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額 如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤 價(jià)格相對(duì)比較低 江東板塊江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老 雜亂 缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施 但是隨 著這幾年的大型市政配套建設(shè) 尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè) 區(qū)域內(nèi)的綠化空間 居住環(huán)境等都大大提升 江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快 主要特征 早期樓盤少 檔次低 規(guī)模少 樓盤素質(zhì)一般中檔次以下 普遍價(jià) 格比較低 但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高 隨著風(fēng)光帶的建設(shè) 沿江路將發(fā)展成為 衡陽的豪宅地標(biāo) 2 2 衡陽房地產(chǎn)投資分析 衡陽房地產(chǎn)投資分析 2001 2007衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 5 98 7 48 11 51 12 48 13 23 16 59 23 51 0 10 20 30 2001200220032004200520062007 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 億元 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出 衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng) 一次是 2003 年 一次是 2007 年 2003 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起 也可以 說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng) 而 2007 年將這種熱潮推向了頂峰 投資的熱潮源于市 場(chǎng)需求的策動(dòng) 兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭 從近幾年的數(shù)據(jù) 我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 如下 年 份 2004200520062007 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額 億元 12 4813 2316 5923 51 增長(zhǎng)幅度 8 43 6 01 25 4 41 71 上表中很明顯 2006 2007 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年 快速的投資增 長(zhǎng)來自于衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升 從走訪的樓盤看 很多都是 2006 年就開始興 建的項(xiàng)目 只經(jīng)過 1 2 年的銷售 項(xiàng)目就基本售完 表明銷售速度大大提升 3 3 衡陽房地產(chǎn)供求分析 衡陽房地產(chǎn)供求分析 1 1 供給分析 供給分析 248 41 271 49 311 58 460 13 81 48 94 42 83 99 97 84 0 100 200 300 400 500 2004200520062007 商品房施工面積 萬平方米 其中新開工面積 萬平方米 年 份 2004200520062007 商品房施工面積 萬平方米 248 14271 49311 58460 13 其中新開工面積 萬平方米 81 4894 4283 99197 84 新開工面積增幅 33 4 15 88 11 05 135 55 2007 年 不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上 尤其是 新開工面積增幅達(dá) 135 55 與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系 2007 年可以算 是一個(gè)不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年 2 2 需求分析 需求分析 2004 2007商品房銷售面積一覽表 86 35 107 85 120 92 0 50 100 150 200520062007 商品房銷售面積 萬平方米 年 份 200520062007 商品房施工面積 萬平方米 86 35107 85120 92 增幅 14 08 24 90 12 12 2004 2007商品房銷售總額一覽表 9 68 13 5 17 42 0 5 10 15 20 200520062007 商品房銷售總金額 億元 年 份 20052006 2007 商品房施工面積 萬平方米 9 6813 517 42 增幅 16 04 39 46 29 04 從上頁的系列圖表中可以看出 不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較 大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài) 市場(chǎng)需求整體向好 4 4 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 綜上所述 我們可以對(duì)近幾年衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng) 但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系 增量地供應(yīng)大幅度增加 存量地減少 住宅用地供應(yīng)總量增加 商品房供給快速增長(zhǎng) 市場(chǎng)需求較為平穩(wěn) 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高 不管是立面設(shè)計(jì) 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 實(shí)用率 園林等等 方面 任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì) 5 5 20082008 年衡陽樓市分析年衡陽樓市分析 衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)衡陽房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí) 衡陽 2008 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì) 將呈現(xiàn)以下特點(diǎn) 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱 新注冊(cè)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少 增量資金謹(jǐn)慎入市 另外 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn) 一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 增速 2 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快 按照國(guó)家調(diào)控政策的要求 套型建筑面積 90 平方 米以下的住房供應(yīng)將大幅增加 中低價(jià)位 中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大 幅增加 大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制 中小套型普通商品住房將逐步成為 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品 3 土地供給將進(jìn)一步緊縮 繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策 住宅 用地中增量地供應(yīng)將更加困難 存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng) 但供應(yīng)總量將減少 房 地產(chǎn)投資需求減弱 將緩解土地供求的矛盾 20082008 年衡陽樓市走勢(shì)年衡陽樓市走勢(shì) 對(duì)衡陽房?jī)r(jià)的走勢(shì) 目前受到宏觀調(diào)控政策 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力 加大 股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響 樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩 但是總 體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭 主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng) 人 工工資的提高 直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升 所以 2008 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定 的上漲空間 2 3 銷售預(yù)測(cè) 1 1 項(xiàng)目需求分析 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個(gè)區(qū) 人口眾多 交通發(fā)達(dá) 但湘江以東尚沒 有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) 在這里工作和經(jīng)商的人很多 火車站 學(xué)校 醫(yī) 院 幼兒園 工廠 商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里 人流量非常大 人們物質(zhì)生活 的不斷改善 帶來消費(fèi)的增長(zhǎng) 人們對(duì)住房的要求越來越高 而本項(xiàng)目地處衡陽市 湘江東岸南段 西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依 南至望江路與著名的東洲島 隔河相望 項(xiàng)目將利用其 傍水依城 的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽珠暉區(qū)打造出 一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū) 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì) 高標(biāo)準(zhǔn) 不可復(fù)制的江景住房 使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時(shí)尚 成 為追求高品質(zhì)生活的一種必然 2 2 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤 銷售目標(biāo)客戶群定位如下 一類客戶 企事業(yè)單位職工一類客戶 企事業(yè)單位職工 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多 上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工 衡陽鐵路 部門職工等等 1 1 中鋼衡重企業(yè)職工 中鋼衡重企業(yè)職工 衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司 原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司 是集科研 設(shè)計(jì) 制造開卷機(jī) 卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司 公司從 1964 年開始研制卷取 機(jī)卷筒 經(jīng)過四十多年的發(fā)展 成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè) 能生產(chǎn)各種冷軋 開卷機(jī) 卷取機(jī) 產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線 并出口日本 南非 馬來西亞等國(guó) 公司占地面積 26000 平方米 固定資產(chǎn) 1 億元 年產(chǎn)值達(dá) 2 5 億元 該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房 員工及家屬近 3 萬人 該部分客戶將會(huì) 成為湘水明珠購買主力客戶群 預(yù)計(jì)可購房 800 1000 套 2 2 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路系統(tǒng) 包括中鐵五局員工及家屬近 5 萬人 目前集中居住在珠暉區(qū)和 平鄉(xiāng) 苗圃一帶 居住環(huán)境較差 交通不便利 該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購 買主力客戶群 二類客戶 周邊的私營(yíng)業(yè)主二類客戶 周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨衡陽火車站 周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多 主要分布在火車站商貿(mào)城 東方廣場(chǎng) 創(chuàng)富商城 廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場(chǎng) 具備大批有購買實(shí) 力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過萬人 目前都住在江東 街道狹小 而且普遍家庭人口 眾多 居住空間不夠 急需添置物業(yè)解決親人居住問題 三類客戶 周邊學(xué)校老師三類客戶 周邊學(xué)校老師 珠暉區(qū)學(xué)校眾多 從小學(xué)到大學(xué)皆而有之 如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué) 衡陽師范學(xué)院 衡陽工業(yè)大學(xué) 衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校 衡陽財(cái)政學(xué)校等等 從業(yè)教師近萬人 而且學(xué) 校老師待遇較高 具有較強(qiáng)的購買能力 四類客戶 珠暉區(qū)公務(wù)員四類客戶 珠暉區(qū)公務(wù)員 珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng) 包括企事業(yè)單位員工近萬人 該部分客戶主要考慮就近工 作就近上班 但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè) 不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本 要求 而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面 本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光 從江西重新轉(zhuǎn)移到江東 五類客戶 衡陽在外地成功人士五類客戶 衡陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽 大型規(guī)模的社區(qū)都罕有 特別是別墅社區(qū) 對(duì)于在 外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房 一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū) 作為湘江邊 唯一的別墅區(qū) 湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選 特別是劉和平 等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主 對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn) 衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié) 外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè) 一方面是 為了改善父母的居住環(huán)境 另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境 六類客戶 各下轄縣區(qū) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士六類客戶 各下轄縣區(qū) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移 這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿 其中部分經(jīng)濟(jì)條 件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū) 對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用 七類客戶 各地房地產(chǎn)投資人士七類客戶 各地房地產(chǎn)投資人士 衡陽房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來講都偏低 2007 年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元 衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 有著極大的升值空間 將會(huì)吸引各地有 眼光的人士前來購買 本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳 已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲 前來公司作登記 希望能第一時(shí)間購買到湘水明珠的房屋 銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤 前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期 計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 3000 批以上 2 2 銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃 鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度 銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況 制定以下銷售計(jì)劃 銷售量銷售量 一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套 總建面積 65913 47 可銷售額約 2 億 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2008 年 10 月初開盤 開盤后一個(gè)月內(nèi) 即至 2008 年 11 月底 完成總銷售任務(wù)的 50 約 186 套 住 宅 銷售金額約 9000 萬 開盤后三個(gè)月內(nèi) 即至 2009 年 1 月底 完成總銷售任務(wù)的 70 約 260 套住 宅 銷售金額約 1 4 億 開盤后六個(gè)月內(nèi) 即至 2009 年 4 月底 完成總銷售任務(wù)的 80 約 298 套住 宅 銷售金額約 1 60 億 開盤后九個(gè)月內(nèi) 即至 2009 年 7 月底 完成總銷售任務(wù)的 90 約 335 套住 宅 銷售金額約 1 8 億 開盤后十二個(gè)月 即至 2009 年 10 月底 完成總銷售任務(wù)的 100 約 372 套 銷售金額約 2 億 3 3 銷售收入預(yù)測(cè)銷售收入預(yù)測(cè) 1 周邊城市房?jī)r(jià)比較 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 衡陽目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里 將有比較好的成長(zhǎng)空間 2007 年 10 月下旬 由省建設(shè) 廳 統(tǒng)計(jì)局 國(guó)土資源廳 發(fā)改委 中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行 湖南銀行監(jiān)局 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上 獲悉 全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元 平方米 衡陽的均價(jià)為 1972 9 元 平方米 低于全省平均水平 從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià) 長(zhǎng)沙 為 3709 元 平方米 邵陽房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元 平方米 永州市新建商品房平均銷售 價(jià)格為 1562 元 平方米以上 郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在 1905 元 平方米以上 從單 純的書記來看 衡陽的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙 邵陽 略高于郴州 永州 處于中等水 平 在衡陽市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上 市城建開發(fā)辦主任田世凡的 發(fā)言中發(fā)現(xiàn) 衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段 90 年代至 2001 年為第一極端 這一階 段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整 2002 年至 2006 年為第二階段 這一階段是衡陽 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段 也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè) 新篇章的一個(gè)重要時(shí)期 這一階段全市共完成開發(fā)投資 61 29 億元 完成土地開發(fā) 面積 117 81 萬平方米 竣工房屋面積 434 39 萬平方米 實(shí)現(xiàn)商品銷售額 33 29 億元 2007 年開始進(jìn)入第三階段 衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后 已向品質(zhì) 人文 居 住等高端方向發(fā)展 經(jīng)過前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 衡陽房?jī)r(jià)上漲已是萬事懼備 并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了 一是房貸新政策抬高門檻 開發(fā)企業(yè)融資成本 增加 自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲 其次是本身就稀缺的土地 協(xié)議出讓方嚴(yán)管后 地 價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì) 其三是建材價(jià)格在上漲 提高了建筑成本 第四是隨著 人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善 房屋成本上漲 最后城市變化帶來了較大的有效 需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 這些因素將讓衡陽房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來 2007 年 6 月份時(shí) 衡陽商品房均價(jià)為 1972 9 元 平方米 但到年底已經(jīng)突破 2000 元 平方米 上漲勢(shì)頭迅猛 2 衡陽樓市價(jià)格現(xiàn)狀 根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查 衡陽電梯樓價(jià)大致如下 中泰峰景均價(jià) 3000 元 平方米 愉景灣均價(jià) 2900 元 平方米 中凌景蒂 2700 元 平方米 江東的云森湘江 風(fēng)光 2600 元 平方米 月畔灣 2600 元 平方米 尚邦 2500 元 平方米 雅士林 2500 元 平方米 3 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位 根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700 元 其中 1 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元 平方米 2 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2650 元 平 方米 3 號(hào)住宅樓銷售均價(jià) 2800 元 平方米 1 號(hào)至 3 號(hào)樓公共停車場(chǎng) 3000 元 平方 米 3 號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元 平方米 3 號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元 平 方米 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為 65913 423 萬元 詳見附表五 銷售收入及稅金估 算表 2 4 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng) 該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高 的上漲空間 升值的潛力很大 本項(xiàng)目將確定以下推廣策略 1 推廣渠道 推廣渠道 報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告 包括衡陽日?qǐng)?bào) 衡陽晚報(bào) 屬于典型的政府報(bào) 報(bào)紙不宜投入過多 開盤和推 新品前 1 2 周進(jìn)行 3 4 次推廣既可 短信推廣短信推廣 成本低 覆蓋面廣 操作簡(jiǎn)單靈活 可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法 影視廣告影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高 主要用來開盤和新品集中投放 電視廣告是唯一的 動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái) 值得周期性的高密度投放 單張派發(fā)單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器 衡陽地方小 人口集中 單張派發(fā)能起到良效 營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng) 活動(dòng)一 沿江風(fēng)光帶竣工典禮 湘水明珠開盤慶典 活動(dòng)二 廣州炒房團(tuán)衡陽購房動(dòng) 活動(dòng)三 百年衡陽湘江風(fēng)光帶 攝影圖片展 活動(dòng)四 衡陽人說衡陽大型文化論壇 活動(dòng)五 系列名人講座 活動(dòng)六 衡陽人說衡陽大型文化論壇 2 媒體宣傳組合 媒體宣傳組合 開盤前三個(gè)月 公司會(huì)以電視廣告 平面媒體 戶外廣告三大主力廣告集中宣 傳湘水明珠 增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量 擴(kuò)大蓄客量 為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備 開盤當(dāng)月 公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工 舉辦各種活動(dòng) 擴(kuò)大在衡陽的知名度 加以促 進(jìn)銷售 開盤三個(gè)月后 公司會(huì)盡快出樣板房 實(shí)景園林開放 加大廣告投放力度 公交和站臺(tái)廣告 開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月 周期半年 路橋廣告 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終 影視廣告 開盤前一個(gè)月高密度投放 開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放 衡陽報(bào)紙 開盤前一月投放 3 4 次 以及每次新貨上市投放 1 次 單張派發(fā) 每天均需進(jìn)行的推廣方式 力求單張波及到衡陽的每一個(gè)角落 短信推廣 一般一個(gè)月派發(fā) 4 6 次 開盤前每周發(fā)送 2 3 次 公關(guān)活動(dòng) 開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng) 開盤當(dāng)日舉行 1 2 場(chǎng) 開盤后視銷售情況 舉行 第第 3 3 章章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 3 1 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積 20 936 7 平方米 總建筑面積為 65 913 47 平方米 建設(shè)總 容積率為 2 63 建設(shè)密度為 24 4 建設(shè)內(nèi)容為 3 棟 1 3 號(hào)樓 高層電梯住宅房 其 中住宅面積 47 652 3 平方米 1 2 層商鋪面積 7419 1 平方米 地下停車場(chǎng)面積 10 842 平方米 3 2 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 1 1 地點(diǎn)與地理位置 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段 總占地面積 20 936 7 平方米 小區(qū)西隔湘江 東路與湘江風(fēng)光帶相連 南至望江路 東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 北至 小區(qū)北部主路口 本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望 距衡陽市火車站不到 500 米 距離衡昆高速 衡棗高速 京珠高速皆不到二十公里 自然環(huán)境優(yōu)越 交通十分 便利 是一個(gè)理想的商業(yè) 住家的風(fēng)水寶地 2 2 土地權(quán)屬類別和土地狀況 土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪 154 號(hào)地區(qū) 面積為 20 936 7 平方米 經(jīng)衡陽市人民政府國(guó)用 2006 第 A102843 號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一 住宅用地 本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃 已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過 3 3 項(xiàng)目建設(shè)條件 1 1 地形 地貌 地震情況 地形 地貌 地震情況 衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分 周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺 脊山地 內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地 構(gòu)成典型的盆地形勢(shì) 衡陽盆地南高北低 整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里 而盆地北面相對(duì)偏低 衡山山脈雖較高 但各峰呈峰林狀屹立于中間 其東西兩側(cè) 都有較低的向北通道 其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下 整個(gè)地形 由西南向東北復(fù)合傾斜 而盆地由四周向中部降低 呈現(xiàn) 1000 米 800 700 米 400 300 米 150 米四級(jí)夷為平面 地貌類型以崗丘為主 四周山 丘圍繞 中部平 崗丘交錯(cuò) 東部為羅霄山余脈天光山 四方山 園明坳 南部為南嶺余脈塔山 大 義山 天門仙 景峰坳 西部為越城嶺的延伸熊羆嶺 四明山 騰云嶺 西北部 北部為大云山 九峰山和南岳衡山 中部大面積分布白堊系和第三系紅層 構(gòu)成衡 陽盆地的主體 面積 3550 平方公里 南部山峰大多在海拔 600 米以上 最高是常寧 的天堂山 海拔 1265 米 西部山峰多在海拔 500 米以上 最高是祁東縣的騰云嶺 海拔 1044 米 東北部除南岳衡山外 一般地面高程在海拔 300 米 500 米 市境最高 點(diǎn)為衡山祝融峰 海拔 1290 米 最低點(diǎn)為衡東的彭陂港 海拔只有 39 2 米 整個(gè) 地形比降為 7 9 地貌類型以崗丘為主 山地占總面積的 21 丘陵占 27 崗地 占 27 平原占 21 水面占 4 境內(nèi)有河長(zhǎng) 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江 河溪流 393 條 總境長(zhǎng)達(dá) 8355 公里 河網(wǎng)密度為每平方公里 0 55 公里 發(fā)源于廣 西興安的湘江干流 自祁東歸陽鎮(zhèn)入境 依次流經(jīng)祁東縣 衡南縣 常寧市 市區(qū) 衡陽縣 衡山縣和衡東縣 境內(nèi)長(zhǎng) 226 公里 境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的 湘江一級(jí)支流有舂陵水 蒸水 耒水 洣水 水電資源理論蘊(yùn)藏量 87 61 萬千瓦 可供開發(fā)量 64 17 萬千瓦 衡陽資源豐富 物產(chǎn)眾多 開發(fā)前景誘人 是全國(guó)著名的 有色金屬之鄉(xiāng) 非金屬之鄉(xiāng) 和 魚米之鄉(xiāng) 金 銀 銅 鐵 鉛 鋅 煤 巖鹽 高嶺土 鈉 長(zhǎng)石等百余種 儲(chǔ)量豐富 在國(guó)內(nèi)外占有重要地位 根據(jù) 中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 GB18306 2001 該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分 區(qū) g 0 05 地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 0 35s 對(duì)照地震基本烈度 度 屬弱 震區(qū) 2 2 氣候條件 氣候條件 衡陽地處亞熱帶 屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候 四季分明 光熱充足 全年平均 氣溫為 16 18 日照時(shí)數(shù) 1300 1800 小時(shí) 無霜期長(zhǎng)達(dá) 260 310 天 自然資源 極為豐富 氣溫 年平均氣溫 18 4 一月份氣溫 3 5 七月份氣溫 28 3 極端最低氣溫 2 9 極端最高氣溫 38 7 降水量 年平均降水量 1660 4mm 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 192 5mm 濕度 最冷月平均相對(duì)濕度 81 最熱月平均相對(duì)濕度 75 風(fēng) 風(fēng)速年平均值 2 7m s 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 2 6m s 冬季 NNW 2 8m s 30 年一遇最大風(fēng)速 23m s 最大積雪深度 10cm 最大凍土深度 5cm 全年日照時(shí)數(shù) 1717 0h 3 3 水文地質(zhì) 水文地質(zhì) 衡陽水系屬湘江水系 由湘江和漣水 涓水為主體構(gòu)成 總長(zhǎng) 603 公里的 36 條 大小河川呈樹枝狀分布市境 是典型的江南水鄉(xiāng) 水資源總量為 40 92 億立方米 其中地表水 34 62 億立方米 地下水 6 3 億立方米 水資源特點(diǎn)一是本地地表水的 地區(qū)分布差異較小 多年平均徑流深度的變化范圍在 550 700 毫米之間 二是地表 水中本地水少 客水多 湘江 漣水 涓水到衡陽市總匯集面積達(dá) 7 72 萬平方公里 總量為 581 34 億立方米 客水為本地水的 18 5 倍 但客水資源目前只利用了 3 億 立方米 4 4 交通運(yùn)輸條件交通運(yùn)輸條件 衡陽交通發(fā)達(dá) 在全國(guó) 45 個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位 京廣 湘桂 鐵路交匯于市區(qū) 開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽 衡北編組 站以其吞吐量大 現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一 平均日到達(dá) 發(fā)送 貨列 1 2 萬輛 公路縱橫交錯(cuò) 四通八達(dá) 京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽 接 北京至廣州的 107 國(guó)道 衡陽至廣西憑祥的 322 國(guó)道 連接湘贛閩南部的 三 南公路 貫穿全境 水上運(yùn)輸便利 湘江上溯瀟水 下入洞庭 通江達(dá)海 常年可 通千噸級(jí)輪船 市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 170 公里 行程約 2 小時(shí) 衡陽作為全國(guó) 45 個(gè)公路主樞紐之一 不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn) 也是物流 的集散地 這里的水運(yùn)資源也十分豐富 境內(nèi)有湘江 耒水 蒸水 洣水等河流 近些年來 衡陽市大力發(fā)展水路運(yùn)輸 努力構(gòu)筑鐵路 公路 水路 三位一體 的 立體交通網(wǎng)絡(luò) 并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手 切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè) 實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛 躍 5 5 生態(tài)環(huán)境條件 生態(tài)