某商鋪管理方案(補(bǔ)充版).doc

某商鋪管理方案（補(bǔ)充版）商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。6對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。tm+目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買(mǎi)者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。M1.0 商鋪物業(yè)管理理念c(1!商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。NI “統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。_ “分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。C/2j1.1. 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。1.2.1.3. 為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。x1.4.1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。51.1.2 “品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。0I)9Go審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專賣(mài)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。ZhemXm “完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。P租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：Kgr=承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可）；!o&;D營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；nHT/n承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；O為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；W承租人對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；_&v#0投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等。f)1.1.2 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。TanM由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。D組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。O_1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。TX1.1.4商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有：%指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；DT4K協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；!w_服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；ad監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。SZEO1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。nJ商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。P& 2.0 商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)Aa2.1 顧客流量大!sj_商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重/ 2.2 服務(wù)要求高)要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則z!52.3 管理點(diǎn)分散B-f出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。pF+L2.4 營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)Q|s?m顧客到商鋪購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門(mén)時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關(guān)門(mén)時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。4F2.5 車(chē)輛管理難度大m來(lái)商鋪的顧客，有開(kāi)車(chē)的，也有騎車(chē)的，大量的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車(chē)場(chǎng)管理增加了壓力。車(chē)輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。K&3.0 商鋪物業(yè)管理人員配備uJZ2深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。3.1.1 商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。E$03.1.1.1 業(yè)戶服務(wù)部設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。3.1.1.2 維保服務(wù)部bE設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門(mén)主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。ja!m3.1.1.3 保安服務(wù)部;a設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門(mén)衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車(chē)管工作。該部門(mén)主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。BL)CVn3.1.1.4 保潔綠化部-設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。-lr3.1.1.5 經(jīng)營(yíng)服務(wù)部o設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。g(4.0 商鋪的物業(yè)服務(wù)管理wU商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：9Q+4.1 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理(,A&4.2 商鋪裝修服務(wù)管理qs4.3 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理c1#in)4.4 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理Mg*?o4.5 商鋪保安服務(wù)管理g4.6 商鋪保潔服務(wù)管理/4.7 商鋪綠化服務(wù)管理fWF4.8 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理mCg,4.9 商鋪廣告管理9?z4.10 商鋪保險(xiǎn)管理HK:.深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。L4.1 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理Na深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。z業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。9v深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。9P4.1.1 接待與聯(lián)系nN深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。PCOh2接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。(5_G深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。_K$:4.1.2 糾紛、投訴接待vgo)C5深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。8顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一；DD n深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。#R;H4.1.3 報(bào)修接待i2深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。:n商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫(xiě)維修任務(wù)單，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；i?*|深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。o,c4.1.4 走訪回訪Dk深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。J2U接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：)m%一是聽(tīng)取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議；%二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；J i-w三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。CC;深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。J8TgX4.1.5 內(nèi)外聯(lián)系:g深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。W商鋪內(nèi)部聯(lián)系：&?=-商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。J深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。S&8商鋪的外部聯(lián)系Z深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。i商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。N4.2 商鋪裝修服務(wù)管理S|t深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。K y4.2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。jK深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。p4.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：J建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；2專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；aA?H,選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；3$VAF依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。.R$RL_大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；/中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐?，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營(yíng)業(yè)；of小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見(jiàn)，如修補(bǔ)面層，門(mén)，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。kH深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。 uk在地下車(chē)庫(kù)或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監(jiān)控探頭，防止車(chē)輛被竊。2CCrO人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。65商鋪主要進(jìn)出門(mén)崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對(duì)講機(jī)通知場(chǎng)內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決問(wèn)題。對(duì)突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)向上級(jí)和公安部門(mén)報(bào)告.等等m深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。!Ta:E4.5.3 防竊防盜的管理2超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對(duì)商品將帶來(lái)不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購(gòu)置行為；l7yu(大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場(chǎng)地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；-M商鋪在逢年過(guò)節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢(qián)包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；n=Fi商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營(yíng)業(yè)結(jié)束，將錢(qián)款解送至總收銀柜或商鋪管理部門(mén)，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢(qián)款安全，防止歹徒搶劫；S,E+一些盜賊在商鋪關(guān)門(mén)前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來(lái)作案，第二天開(kāi)門(mén)后又混在顧客中出門(mén)。故商鋪關(guān)門(mén)后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；2對(duì)夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。qW商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對(duì)講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。(He商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按應(yīng)急事件處理規(guī)程操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車(chē)。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等 4.5.4 監(jiān)控中心管理ya監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。izd如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證。Zn另外地下車(chē)庫(kù)或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車(chē)輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等G3W%b這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。7深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。.9cL4.5.5 消防管理1商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；XtB商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。xVp制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門(mén)及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。1#P發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。AEOh發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。DB?$定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門(mén)進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。S9在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等 4.6 商鋪保潔服務(wù)管理*i/8I商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。m55.外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周?chē)木G地、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等；9/:k&內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。(_f深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。a=搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。wir深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。bM4.6.1 商鋪保潔管理方法&eS%I5要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等，制訂商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。ikvJv深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。G$i6V4.6.2 商鋪保潔管理的重點(diǎn)Md=H商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境；g4/商鋪的玻璃無(wú)框門(mén)、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；7LT=|商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；oY=uI商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。pmN商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；MdjprY雨大進(jìn)門(mén)處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。MIp+DG對(duì)商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；SBGr在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；?.;在雨雪天，商鋪進(jìn)門(mén)處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；S提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；43D對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等 4.7 商鋪綠化服務(wù)管理Y;Pu綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周?chē)铆h(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。R深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。+i4.7.1 商鋪綠地管理x,商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。dtj為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；Bf保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；O_u發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)；R?k草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；)p6H臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等 4.7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理+T+花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；o花卉上掛名稱牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；7Lg花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔；y6pOe商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等 4.7.3 檢查督導(dǎo)-部門(mén)主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門(mén)整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。-bB+4.8 商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理&w8h2商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。)iN深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。x4.8.1 租賃管理=rq出租方式的管理 主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。gE=N一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。)H4.8.1.1 競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)：,GA/U嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；(hD投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。dv!E4.8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：9N在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；2!87Vx承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。F4.8.1.3 租金條款F7sw租金制定的參考因素：)6;0l 要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：_l 要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：rl 要參考周?chē)鷧^(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。e3;U3租金的組成要素：P|8Wdl 租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。iT7Ql 水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn)，物業(yè)管理費(fèi)等。M3il 大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫?。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）?L深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。L3wm7o4.8.2 廣告策劃C$FkVA樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等|=-節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。i_|v協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。4等等 4.8.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ,7ime物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物：BKL開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)：WZ7Nq開(kāi)辦茶座為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活：f5b:辦好商鋪內(nèi)部食堂為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)：SRkR開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：tL為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等 4.9 商鋪廣告管理m7u 業(yè)戶為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。0dRJ深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。1j9i 商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。n深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。(Ei4.10 商鋪保險(xiǎn)管理c5h商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施：n工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。cxM=還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。N7Yw深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。xg7深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。gd7C深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。SP我司目前參與顧問(wèn)的商業(yè)項(xiàng)目：N?陜西省，寶雞市 國(guó)際均利廣場(chǎng) 240000平方米LT18Fo云南省，昆明市 昆明福林廣場(chǎng) 60000平方米H&+6江蘇省，泰州市 金茂智慧廣場(chǎng) 30000平方米 mpybNT附件二：項(xiàng)目管理前期介入注意事項(xiàng)選例：7t深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。y商住項(xiàng)目與一般物業(yè)在設(shè)計(jì)要求與管理方式上有較大區(qū)別。張家港商住項(xiàng)目目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)此階段進(jìn)行詳盡完善的論證，管理先進(jìn)性的預(yù)見(jiàn)將對(duì)商住項(xiàng)目建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠(yuǎn)的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時(shí)又要使它富有人性化。6Kax深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。L根據(jù)獅城怡安對(duì)項(xiàng)目日常前期介入管理的經(jīng)驗(yàn)，我們從物業(yè)管理及服務(wù)角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正：/_2深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。C1.1 商住項(xiàng)目建筑、裝修的考慮事項(xiàng)WO商住項(xiàng)目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項(xiàng)，它的設(shè)計(jì)除了考慮外觀和美學(xué)外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對(duì)外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進(jìn)行規(guī)劃，就會(huì)提高對(duì)物業(yè)的管理能力。9深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。R3$1.1.1 屋 頂lCJ屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。并制定一套適當(dāng)?shù)奈蓓敳僮靼踩芾沓绦?。管理程序根?jù)商住項(xiàng)目的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ?。|8a深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。#Y:X也可以考慮在屋頂設(shè)置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。!?7XcD深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。 cgO1.1.2 地 面：c商住項(xiàng)目使用的建筑材料和外部建造的道路對(duì)整個(gè)場(chǎng)地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過(guò)后不平坦的地面會(huì)造成其松動(dòng)，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。uQ深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。EGJ1.1.3 主次道路3道路人車(chē)分流，應(yīng)實(shí)行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應(yīng)對(duì)人車(chē)分流方案進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)證。6Ad 深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) - 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。D1.1.4 停車(chē)場(chǎng)減速器o項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的減速器不僅使行