某房產(chǎn)評估市場法.doc

一、 評估技術說明1、可比實例的選擇通過市場調(diào)查和向有關部門查詢，收集了與評估對象類似的市場交易案例，根據(jù)相關替代性原則，按用途相同、地區(qū)相近（或同一供需圈）、價格類型相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇了與待估房產(chǎn)相近的3個交易案例作為可比實例。2、因素選擇根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的主要因素，結合評估對象和可比實例的實際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素等，區(qū)域因素主要有地理位置及繁華程度、基礎設施完善程度、公共配套設施完善程度、交通便捷度、環(huán)境質量及周圍景觀等；個別因素主要有結構、裝修、樓層、朝向、成新狀況等。3、因素條件的描述評估對象和可比實例的各因素說明，詳見表一表一比較因素說明待估房地產(chǎn)比較案例1比較案例2比較案例3房地產(chǎn)名稱北京市海淀區(qū)*花園*號樓北京市海淀區(qū)新紀元花園北京市海淀區(qū)新紀元花園北京市海淀區(qū)新紀元花園所在層數(shù)13-14復式/183/186/1611/16詳細地址海淀萬泉河萬柳居住區(qū)海淀萬泉河萬柳居住區(qū)海淀萬泉河萬柳居住區(qū)海淀萬泉河萬柳居住區(qū)建筑面積285.04平方米220平方米166平方米177平方米產(chǎn)權證是否齊全,已有或尚缺何證齊全齊全齊全齊全土地使用權性質出讓出讓出讓出讓結構形式鋼混結構鋼混結構鋼混結構鋼混結構總層數(shù)（地上）18層18層16層18層總層數(shù)（地下）1層1層1層1層交易價格元/平方米485萬400萬430萬 交易條件交易是否正常一次性付款一次性付款一次性付款區(qū)域因素地理位置和繁華程度區(qū)位優(yōu)劣描述:市中心較繁華地區(qū)一般地區(qū)偏僻地區(qū)較繁華地區(qū)，位于萬柳商圈較繁華地區(qū)，位于萬柳商圈較繁華地區(qū)，位于萬柳商圈較繁華地區(qū)，位于萬柳商圈人口和物業(yè)的聚集程度描述周圍住宅小區(qū)密集，有新起點嘉園，山水傾城、北大學生公寓等周圍住宅小區(qū)密集，有新起點嘉園，山水傾城、玉壺別墅等周圍住宅小區(qū)密集，有新起點嘉園，山水傾城、玉壺別墅等周圍住宅小區(qū)密集，有新起點嘉園，山水傾城、玉壺別墅等基礎設施完善程度水電氣熱等基礎設施描述七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套設施完善程度學校、醫(yī)院、服務等公共設施描述周邊學校、醫(yī)院服務等公共設施配套完善，有中國人民大學、理工大學等周邊學校、醫(yī)院服務等公共設施配套完善，有中國人民大學、理工大學等周邊學校、醫(yī)院服務等公共設施配套完善，有中國人民大學、理工大學等周邊學校、醫(yī)院服務等公共設施配套完善，有中國人民大學、理工大學等交通便捷程度附近主要干路及物業(yè)與他們的通達情況描述。臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道離車站、飛機場距離描述離北京機場、火車站交通便捷離北京機場、火車站交通便捷離北京機場、火車站交通便捷離北京機場、火車站交通便捷環(huán)境質量、周圍景觀空氣和噪音、周圍景觀等描述北鄰頤和園，西鄰昆玉河，東鄰中關村，人文景觀環(huán)境較好北鄰頤和園，西鄰昆玉河，東鄰中關村，人文景觀環(huán)境較好北鄰頤和園，西鄰昆玉河，東鄰中關村，人文景觀環(huán)境較好北鄰頤和園，西鄰昆玉河，東鄰中關村，人文景觀環(huán)境較好小區(qū)的建筑密度和容積率描述建筑密度和容積率一般建筑密度和容積率一般建筑密度和容積率一般建筑密度和容積率一般區(qū)域規(guī)劃地區(qū)的規(guī)劃及對物業(yè)使用的影響描述區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)及居住,符合規(guī)劃條件區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)及居住,符合規(guī)劃條件區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)及居住,符合規(guī)劃條件區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)及居住,符合規(guī)劃條件個別因素臨街狀況臨街情況及對物業(yè)使用的影響描述臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道，對物業(yè)使用較有利臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道，對物業(yè)使用較有利臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道，對物業(yè)使用較有利臨西三環(huán)北路，蘇州橋、長春橋路、萬柳中路等主次干道，對物業(yè)使用較有利建筑物新舊程度期房/新房/舊房2003200320032003裝修條件內(nèi)外裝修和主要材料的描述:一般裝修中檔裝修高檔裝修中等裝修中等裝修豪華裝修中等裝修設施設備戶內(nèi)外主要設施、設備的型號和數(shù)量兩部電梯兩部電梯兩部電梯兩部電梯房屋權利類型商品房/經(jīng)濟適用房/房改房商品房商品房商品房商品房平面布置平面布置的優(yōu)劣13-14復式住宅，室內(nèi)布局合理，居住較舒適4房2廳2衛(wèi)1廚2陽臺，室內(nèi)布局合理，居住較舒適3房2廳2衛(wèi)1廚2陽臺，室內(nèi)布局較合理，空間利用緊湊3房2廳2衛(wèi)1廚1陽臺，室內(nèi)布局較合理，空間利用緊湊朝向朝南朝南朝南朝南4、進行各種因素修正（1）進行時間因素修正交易日期修正=評估基準日價格指數(shù)/比較實例交易時點價格指數(shù)。設定可比實例交易時點價格指數(shù)為100，各可比實例交易日期與評估基準日相距較近，市場價格變化很小，無需進行交易日期修正，估修正系數(shù)均為100/100。（2）進行交易因素修正交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)/比較實例的交易情況指數(shù)。設定待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)為100，比較實例的交易情況均為正常交易，交易情況修正系數(shù)為100/100。（3）進行區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正系數(shù)=估價對象區(qū)域因素指數(shù)/比較實例的區(qū)域因素指數(shù)。（4）進行個別因素修正個別因素修正系數(shù)=估價對象個別因素指數(shù)/比較實例的個別因素指數(shù)。比較因素條件指數(shù)見表二：比較因素條件指數(shù)表 表二比較因素權重待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3交易價格1.00220452409624294交易日期修正指數(shù)1.00100100100100交易情況1.00100100100100區(qū)域因素地理位置和繁華程度0.20100100100100基礎設施完善程度0.20100100100100公共設施完善程度0.15100100100100交通便捷度0.20100100100100環(huán)境質量、周圍景觀0.20100100100100區(qū)域規(guī)劃0.05100100100100加權合計1.00100100100100個別因素臨街狀況0.10100100100100建筑物新舊程度0.20100100100100裝修條件0.2010010095100房屋權利類型0.15100100100100平面布置0.0510010010098樓層0.10100949797朝向0.20100100100100加權合計1.001009998.799.65、計算評估價格：比準價格=可比實例價格交易條件修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)比較因素修正系數(shù)表見表三比較因素修正系數(shù)表 表三比較因素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3交易價格220452409624294時間因素（ ）/1001.001.001.00交易條件100/（ ）1.001.001.00區(qū)域因素100/（ ）1.00 1.00 1.00 個別因素100/（ ）1.011.011比準價格23632222652433724294 對調(diào)整后的三