棲霞商務(wù)區(qū)策劃方案初稿.doc

棲霞商務(wù)區(qū)策劃方案初稿第一部分 棲霞商務(wù)區(qū)基本情況一、規(guī)劃四至范圍及對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)棲霞商務(wù)區(qū)位于312國(guó)道堯化門(mén)段北側(cè)，具體為：312國(guó)道以北、滬寧鐵路以南、仙堯路以東、仙新路以西，規(guī)劃管理面積約3.8平方公里（圖中紅色區(qū)域）。二、周邊區(qū)域位置圈層圖三、園區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃條件1、核心區(qū)地塊：位于312國(guó)道沿線以北，占地面積約為950畝，規(guī)劃為商業(yè)用地。該區(qū)域現(xiàn)有較大體量市場(chǎng)和部分企業(yè)、4S店和民居。市政府原則上同意該地塊綜合容積率為3.89，是商務(wù)區(qū)的核心發(fā)展區(qū)。2、小廟山地塊：該地塊位于仙堯路以東，占地面積約為810畝，屬明外郭百里風(fēng)光姚坊門(mén)節(jié)點(diǎn)。目前已有兩處面積分別為27畝和75畝的用地調(diào)整為商辦用地，需要進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)劃，希望能適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)容量，減緩開(kāi)發(fā)整治成本壓力。3、其他部分：主要是鐵路編組站預(yù)留地，地鐵七、八號(hào)線車(chē)輛段規(guī)劃用地，和部分防護(hù)綠地、教育用地等。目前正在開(kāi)展整合鐵路和軌道交通用地可行性研究，希望能夠進(jìn)一步釋放開(kāi)發(fā)空間。四、發(fā)展條件分析1、優(yōu)勢(shì)（1）商務(wù)區(qū)位于主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)城之間的中心位置，對(duì)接主城，與開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)城互動(dòng)較為便利，可彌補(bǔ)棲霞中東部地區(qū)商務(wù)功能載體的空白。（2）商務(wù)區(qū)整體外部通達(dá)性較好，是連接鎮(zhèn)江、揚(yáng)州的門(mén)戶，15分鐘內(nèi)可抵達(dá)南京火車(chē)站，未來(lái)地鐵的建成將進(jìn)一步改善商務(wù)區(qū)與周邊區(qū)域的聯(lián)系。（3）商務(wù)區(qū)地塊毗鄰鐘山風(fēng)景名勝區(qū)和棲霞山風(fēng)景區(qū)，小廟山屬于明外廓風(fēng)光帶的節(jié)點(diǎn)公園之一，位于西側(cè)的聚寶山公園風(fēng)光秀美，具有一定的歷史文化和生態(tài)景觀資源可供挖掘。2、劣勢(shì)（1）鐵路的存在對(duì)于區(qū)域整體風(fēng)貌和環(huán)境具有較大的影響，同時(shí)將北部地塊切碎增加了利用的難度。鐵路編組站規(guī)劃用地（約1600畝）和地鐵車(chē)輛段規(guī)劃用地（約447畝）面積過(guò)大，使土地整體價(jià)值降低。（2）核心區(qū)地塊長(zhǎng)約1800米，進(jìn)深約540米，可用地過(guò)于狹長(zhǎng)，縱深不夠。（3）小廟山地塊規(guī)劃為開(kāi)放性綠地公園，受土地性質(zhì)和明外郭風(fēng)光帶建設(shè)的限制，開(kāi)發(fā)容量和容積率將受到影響。（4）周邊公共交通配套尚不完善，312國(guó)道沿線無(wú)公交線路?？空军c(diǎn)。3、機(jī)會(huì)（1）中心城區(qū)商圈已經(jīng)發(fā)展成熟，商業(yè)可開(kāi)發(fā)空間很??；隨著南京城市化開(kāi)發(fā)的深化，人口逐漸涌向市郊，區(qū)域型商圈成為商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。（2）目前商務(wù)區(qū)周邊范圍乃至整個(gè)東部地區(qū)尚無(wú)大型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、商務(wù)辦公、一站式購(gòu)物、酒店式公寓等業(yè)態(tài)，在中高端商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)方面仍存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（3）科學(xué)城在校師生人數(shù)近20萬(wàn)人，總?cè)丝诔^(guò)26萬(wàn)，新堯新城常住人口約10萬(wàn)，南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)引進(jìn)企業(yè)約600家，徐莊軟件園入駐企業(yè)160余家。商務(wù)區(qū)周邊區(qū)域龐大的人口總量和眾多企業(yè)，勢(shì)必帶來(lái)大量的消費(fèi)需求。4、威脅 商圈未來(lái)的發(fā)展將對(duì)商務(wù)區(qū)產(chǎn)生一定影響，此外由于地鐵2號(hào)線的便利性，新街口商圈對(duì)地區(qū)的輻射力仍然存在。 第二部分 戴德梁行終期報(bào)告主要研究方法及結(jié)論一、終期報(bào)告主要研究方法通過(guò)實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)研、經(jīng)營(yíng)者訪談、案例訪談等前期工作的開(kāi)展，同時(shí)類(lèi)比可比新興商務(wù)區(qū)發(fā)展歷程和現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃，戴德梁行從區(qū)位、交通、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、資源等方面對(duì)棲霞商務(wù)區(qū)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)棲霞商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位方向、各類(lèi)物業(yè)檔次規(guī)模、土地出讓的時(shí)間和順序等亟待解決的問(wèn)題進(jìn)行了深入思考，從而得出終期報(bào)告主要結(jié)論。副城商業(yè)航母二、總體概念定位 東部商務(wù)門(mén)戶南京 活力創(chuàng)智引擎 、產(chǎn)城融合典范三、總體市場(chǎng)空間測(cè)算（詳見(jiàn)附件1）物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型酒店商業(yè)辦公SOHO/LOFT酒店式公寓合計(jì)(萬(wàn)方)主題商業(yè)購(gòu)物中心其他研發(fā)辦公總部辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公散售型租賃型市場(chǎng)空間（萬(wàn)方）10.52612182034736373212.5合計(jì)（萬(wàn)方）10.55670364013四、核心區(qū)地塊開(kāi)發(fā)方案 1、各組團(tuán)體量構(gòu)成（詳見(jiàn)附件2）核心區(qū)地塊物業(yè)體量匯總2、業(yè)態(tài)布局3、假想效果圖五、小廟山地塊開(kāi)發(fā)方案 目前，除B、F地塊明確為商辦用地外，小廟山其他地塊的規(guī)劃條件尚未明確，希望能夠在D、E兩個(gè)地塊進(jìn)一步調(diào)整出開(kāi)發(fā)容量，使小廟山地塊生態(tài)自然環(huán)境與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得到有機(jī)融合。六、土地開(kāi)發(fā)策略 1、各地塊推地時(shí)序地塊編號(hào)拆遷開(kāi)始時(shí)間推地時(shí)間注釋12013年2014年小廟山項(xiàng)目先期啟動(dòng)22013年2014年小廟山項(xiàng)目先期啟動(dòng)32014年根據(jù)郊野公園要求時(shí)點(diǎn)開(kāi)建42013年2014年先期推出6-12015年2016年核心承載區(qū)主要地塊72015年汽配城權(quán)屬優(yōu)先推動(dòng)現(xiàn)業(yè)主升級(jí)改造，或考慮收儲(chǔ)重新推出82022年2023年基于區(qū)域推進(jìn)及遠(yuǎn)期發(fā)展推出6-22024年2025年核心區(qū)域，后期推出享受增值利好52027年大公駕校權(quán)屬推出將拖延整體進(jìn)度，且沒(méi)有直接回報(bào)，建議最末期推出 2、各地塊指導(dǎo)地價(jià)及招商方向結(jié)合假設(shè)開(kāi)發(fā)法及市場(chǎng)比較法兩大估價(jià)體系的地價(jià)測(cè)算結(jié)果及均等的測(cè)算權(quán)重，得出本項(xiàng)目指導(dǎo)地價(jià)。地塊編號(hào)用地面積（）指導(dǎo)地價(jià)（萬(wàn)元/畝）招商方向15.16萬(wàn)300-32021.6萬(wàn)280-300本土中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)48.8萬(wàn)380-400建議引入具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型家居建材市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商52.7萬(wàn)450-4706-18.8萬(wàn)380-400本土開(kāi)發(fā)企業(yè)6-29.5萬(wàn)420-440本土開(kāi)發(fā)企業(yè)、家居產(chǎn)業(yè)商716.5萬(wàn)380-400由汽配城結(jié)合規(guī)劃改造開(kāi)發(fā)86.47萬(wàn)420-440具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和大盤(pán)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)為主，如品牌開(kāi)發(fā)商、國(guó)資背景的大型投資開(kāi)發(fā)企業(yè)等附件1：總體市場(chǎng)空間分析物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型可開(kāi)發(fā)體量（萬(wàn)方）定 位商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心12中檔-中高檔，主要服務(wù)于新堯新城居民、棲霞CBD居住與商務(wù)人群以及社區(qū)居民、大學(xué)城學(xué)生、開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務(wù)人群。目的型商貿(mào)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)家居建材市場(chǎng)18-22依托大型一站式高端家居建材廣場(chǎng)，打造南京家居建材市場(chǎng)新高度，定位中高端，輻射范圍覆蓋全南京及周邊省市。汽車(chē)零配件市場(chǎng)16-18汽配市場(chǎng)具有理想發(fā)展基礎(chǔ)，未來(lái)將進(jìn)一步承載城南的功能轉(zhuǎn)移形成集聚；汽配城現(xiàn)有形象與未來(lái)區(qū)域整體形象不符，建議考慮產(chǎn)品升級(jí)協(xié)同區(qū)域發(fā)展。整車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)1.5-2.5考慮到土地性質(zhì)、地價(jià)水平以及商家可承受力，須發(fā)展集約型產(chǎn)品，集約用地，控制總價(jià)。主題消費(fèi)市場(chǎng)汽車(chē)主題公園5-7涵蓋銷(xiāo)售貿(mào)易、休閑娛樂(lè)、零部件及衍生品，以及餐飲、文化、會(huì)務(wù)等其他相關(guān)配套。鐵軌之間較大面積區(qū)域，可考慮發(fā)展汽車(chē)賽道和場(chǎng)地。辦公總部基地辦公3建議分期打造，第一階段辦公基礎(chǔ)薄弱，控制開(kāi)發(fā)辦公體量；第二階段在第一階段具備初步商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)上，可一定程度上加大開(kāi)發(fā)量。標(biāo)準(zhǔn)型辦公47研發(fā)類(lèi)辦公20酒店式公寓散售型37服務(wù)型酒店式公寓建議在2020年之后推出市場(chǎng)，主要考慮在后期形成一定商務(wù)基礎(chǔ)，辦公人口形成一定集聚下產(chǎn)生服務(wù)型酒店式公寓的需求。服務(wù)型3酒店高星級(jí)酒店商務(wù)四星級(jí)酒店商務(wù)/會(huì)展/會(huì)議3萬(wàn)方300間左右棲霞CBD商務(wù)港灣，核心客群是開(kāi)發(fā)區(qū)、本項(xiàng)目商務(wù)區(qū)及周邊園區(qū)企業(yè)客群。建議在本項(xiàng)目先期發(fā)展，滿足區(qū)域內(nèi)商務(wù)需求。超五星級(jí)酒店商務(wù)/會(huì)展/會(huì)議5萬(wàn)方500間左右南京城東商務(wù)旗艦，核心客群：開(kāi)發(fā)區(qū)、本項(xiàng)目商務(wù)區(qū)及周邊園區(qū)企業(yè)客群，建議2020年以后與項(xiàng)目核心區(qū)同步發(fā)展。經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店商務(wù)/會(huì)展/會(huì)議2.3-3萬(wàn)方550間左右主要輻射開(kāi)發(fā)區(qū)、本項(xiàng)目商務(wù)區(qū)及周邊園區(qū)企業(yè)客群。附件2：核心區(qū)地塊各組團(tuán)體量構(gòu)成地塊編號(hào)功能物業(yè)占地（m2）容積率建筑面積（m2）層數(shù)層高單層面積棟數(shù)4商業(yè)家居城120000418300001辦公商業(yè)家居旗艦店（群樓）40000420100001標(biāo)準(zhǔn)辦公400002510016002辦公SOHO/LOFT600002510012005酒店酒店式公寓17600228080044小計(jì)880003.22776007汽配城（一期）辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公150000229317004商辦SOHO/LOFT52800229712002配套商業(yè)（沿街）22400商業(yè)公寓酒店式公寓8600024919004配套商業(yè)（群樓）240021012007（一期）小計(jì)899443.53136007汽配城（二期）商業(yè)汽配160000630266671商辦SOHO/LOFT105600229712004配套商業(yè)（沿街）24007（二期）小計(jì)752223.62680007小計(jì)1651663.55816008酒店辦公商業(yè)五星級(jí)酒店+公寓（超高層）50000282191800139600221800標(biāo)準(zhǔn)辦公（超高層）900005021018001購(gòu)物中心120000525240008小計(jì)646894.62996006-1商業(yè)公寓酒店公寓3789521809002小型家居（群樓）300003208000辦公標(biāo)準(zhǔn)辦公110400239716003酒店