武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告.doc

2007年8月武漢市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告一、8月國(guó)家宏觀形勢(shì)分析1、8月7日發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)或24號(hào)文）首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。24號(hào)文內(nèi)容概要低收入家庭的住房困難僅靠市場(chǎng)無(wú)法解決，須由政府承擔(dān)責(zé)任。意見(jiàn)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。意見(jiàn)中確實(shí)提出了解決中低收入家庭住房的具體辦法，如經(jīng)濟(jì)適用房限制面積為60，購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象也做了限制，這就避免了過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房中出現(xiàn)的比如建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積過(guò)大、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象基本沒(méi)有做限制等問(wèn)題。而現(xiàn)在意見(jiàn)的出臺(tái)，可以把政府的補(bǔ)貼用到刀刃上。限制產(chǎn)權(quán)、限制面積可能對(duì)那些中高收入的人來(lái)說(shuō)，在居住上和物業(yè)的升值等方面，會(huì)感覺(jué)到一些不舒服，但對(duì)真正解決那些困難住戶(hù)家庭的住房卻是很有意義的。盡管意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)的是解決城市低收入家庭居民住房困難的問(wèn)題，但對(duì)于城市化過(guò)程中農(nóng)民工的住房問(wèn)題也列入城市住房保障體系所關(guān)注的問(wèn)題之內(nèi)。也就是說(shuō)，城市住房保障體系并不是以戶(hù)藉為基點(diǎn)，而是以城市居住者的居住條件為基點(diǎn)，城市化進(jìn)程中農(nóng)民居住困難問(wèn)題同樣要納入各地方政府住房保障體系之內(nèi)。如果這樣，不僅有助于進(jìn)城后的農(nóng)民工居住條件的改善，也有助于中國(guó)城市化的進(jìn)程。另外對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房如何回購(gòu)，意見(jiàn)中沒(méi)有提出，這也不是國(guó)務(wù)院的文件中所要提出的問(wèn)題，這是每個(gè)地方政府要出臺(tái)的政策。24號(hào)文的重要意義本次意見(jiàn)的重要意義在于：理清了市場(chǎng)與政府自各的職能，“各就各位、各司其職”，不再混為一談?？傮w看，只要中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)仍保持著高增長(zhǎng)，需求是不會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)的周期中出現(xiàn)變化的，而供給總量的增長(zhǎng)在滿(mǎn)足需要和讓供大于求的可能性上也是看不到希望的。也就是說(shuō)除非國(guó)家政策發(fā)生進(jìn)一步的變化，否則還看不到太陽(yáng)落山的信號(hào)。24號(hào)文與全國(guó)住房工作會(huì)議大約都給未來(lái)定了個(gè)調(diào)子，那就是政府努力做好政府該干的保障低收入家庭的住房權(quán)利的事，市場(chǎng)則做好住房條件改善和生活質(zhì)量提高的事，當(dāng)住房保障體系更加完善之后，房?jī)r(jià)的漲落就是市場(chǎng)的事了。當(dāng)醫(yī)療改革中政府加大了保障性的力度之后，醫(yī)價(jià)就不再是爭(zhēng)論的重點(diǎn)了。自愿享受高價(jià)醫(yī)療服務(wù)的仍大有人在，仍供不應(yīng)求。但最終價(jià)格會(huì)改變供求關(guān)系，只要打破壟斷，市場(chǎng)就會(huì)平衡，而高價(jià)服務(wù)已與人們的基本保障無(wú)關(guān)了。當(dāng)教育改革中政府加大了保障性的力度之后，教育價(jià)格也同樣不再是爭(zhēng)論的重點(diǎn)了。包括社會(huì)幫助的圓夢(mèng)行動(dòng)都是在彌補(bǔ)國(guó)家保障的不足而不是爭(zhēng)論教育的價(jià)格。同樣享受高價(jià)教育的也大有人在，也同樣供不應(yīng)求，也只能靠?jī)r(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系。最終在政府建立了住房保障制度之后，房?jī)r(jià)才會(huì)成為調(diào)節(jié)供求關(guān)系的工具，成為真正沒(méi)有“政治責(zé)任”附加義務(wù)的商品，才會(huì)根據(jù)供求關(guān)系與產(chǎn)品質(zhì)量有漲有落，并隨著資源的稀缺與經(jīng)濟(jì)的整體上升而長(zhǎng)期處于上升的趨勢(shì)。2、10年一會(huì)，未來(lái)調(diào)控方向以完善住房保障體系為主，不會(huì)采取過(guò)重的措施8月24日，由國(guó)務(wù)院主持的全國(guó)住宅工作會(huì)議(或稱(chēng)“住房保障工作會(huì)議”)正式召開(kāi)。此次會(huì)議是在距1998年召開(kāi)的全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議近10年后，又一次由國(guó)務(wù)院召集的高規(guī)格全國(guó)性住宅工作會(huì)議。在會(huì)議上，明確了調(diào)控政策的“兩步走”方針，第一步，進(jìn)一步完善政府主導(dǎo)的住房保障體系;第二步是讓住宅產(chǎn)業(yè)朝著溫和、健康的方向發(fā)展。記者從權(quán)威人士處了解到，本次全國(guó)住宅工作會(huì)議的參加部門(mén)包括建設(shè)部、央行、國(guó)土資源部、財(cái)政部、民政部、國(guó)稅總局等多個(gè)部門(mén)。由此可見(jiàn)，本次會(huì)議不但規(guī)格空前，將討論的政策除涉及土地、規(guī)劃之外之后，也將涵蓋金融、財(cái)政、稅收等方面。從目前的政府態(tài)度看，后續(xù)調(diào)控政策將有如下幾個(gè)方面的趨勢(shì)：后繼政策仍將是微調(diào)、漸進(jìn)式的調(diào)控或?qū)⒓恿?，前景仍然看?、為了配合住房保障體系的建設(shè)，建設(shè)部正在籌建住房保障司建設(shè)部已經(jīng)向中編辦提交了相關(guān)人員編制的申請(qǐng)。建設(shè)部一位權(quán)威人士告訴記者，建設(shè)部正在籌建住房保障司將現(xiàn)有的“住房保障與房改指導(dǎo)處”與“公積金管理處”合并，成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)管理全國(guó)保障性住房工作。按照現(xiàn)行的管理架構(gòu)，全國(guó)保障性住房的管理工作，一直由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司主管，設(shè)一名分管副司長(zhǎng)，具體工作則由住房保障處完成，編制工作人員不超過(guò)7人。顯然，這樣的人員配備已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足保障性住房領(lǐng)域的管理工作需要。住房保障司設(shè)立之后，將擔(dān)負(fù)管理地方經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、規(guī)劃、備案以及檢查落實(shí)情況等職能，同時(shí)，屬性一直存在爭(zhēng)議的“兩限房”也可能被歸置于住房保障司進(jìn)行管理，此前，建設(shè)部剛剛明確“兩限房”屬于住房保障體系。有消息稱(chēng)，在兩限房被定性為保障性住房之后，將在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，且很可能帶有部分強(qiáng)制性要求，即要求人口規(guī)模達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的城市，必須開(kāi)建限價(jià)商品房，用以加大保障性住房的總量以及在市場(chǎng)中所占的比例。附注：“兩限房”是指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷(xiāo)售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。4、金融政策的調(diào)控成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段，下半年將持續(xù)小幅加息，調(diào)控主基調(diào)未變8月22日，央行年內(nèi)第四次加息。從目前形勢(shì)來(lái)看，在金融政策方面，下一步貨幣政策緊縮力度將進(jìn)一步加大，貨幣財(cái)政政策雙管齊下。預(yù)計(jì)將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率，同時(shí)進(jìn)行信貸控制，特別是查處商業(yè)銀行信貸資金違規(guī)流入股市。對(duì)金融政策的調(diào)控將是未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響的主要手段之一。下一步的金融政策將主要從提高首期，控制二手樓貸款兩方面著手。日前有消息稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。盡管目前各大城市商業(yè)銀行隨后在接受媒體采訪時(shí)表示，尚未接到總行的相關(guān)通知和文件，目前仍執(zhí)行房貸首付比例最低30%的政策，但商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等等暗自收緊個(gè)人房貸的做法，因此也被突然曝光在公眾的聚焦之下。目前各大城市的主要表現(xiàn)有：深圳購(gòu)多套房首付必須提高工行、深圳發(fā)展銀行、光大銀行等金融機(jī)構(gòu)的人士明確表示，部分深圳銀行近期收縮了個(gè)人房貸放款，主要措施包括對(duì)購(gòu)多套房的提高首付，對(duì)申請(qǐng)人資質(zhì)要求明顯從嚴(yán)，對(duì)二手房評(píng)估價(jià)進(jìn)行下調(diào)等方面。據(jù)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道，光大銀行深圳分行有關(guān)人士表示，自本月初開(kāi)始，該行對(duì)包括個(gè)人房貸在內(nèi)的綜合消費(fèi)貸款加強(qiáng)了控制，個(gè)人房貸按揭成數(shù)為七成，年數(shù)最多10年。同一業(yè)主每增加一套按揭房，首付須提高5%，即第二套按揭房首付為三成五，第三套房首付為四成，依此類(lèi)推。另?yè)?jù)南方都市報(bào)報(bào)道，中國(guó)銀行深圳分行已經(jīng)叫停了二手樓個(gè)貸。建設(shè)銀行甚至叫停了一手樓按揭貸款業(yè)務(wù)。上海多套房按揭貸款收緊有報(bào)道稱(chēng)，上海銀行業(yè)已不約而同提高了兩套以上住房貸款的申請(qǐng)門(mén)檻，但目前沒(méi)有明確跡象表明房貸首付比例將提高，部分外資行也表示不會(huì)提高房貸首付比例。該報(bào)道稱(chēng)，目前滬上銀行首套房房貸首付比例基本為30%，但對(duì)于客戶(hù)申請(qǐng)第二套住房按揭貸款，部分銀行執(zhí)行首付40%的規(guī)定，也有部分銀行采取按基準(zhǔn)利率執(zhí)行房貸。同時(shí)，針對(duì)客戶(hù)已有房產(chǎn)的房貸余額還清與否，銀行也會(huì)分別對(duì)待。而對(duì)于名下已有多套按揭房產(chǎn)貸款，仍繼續(xù)申請(qǐng)按揭的客戶(hù)，如果客戶(hù)沒(méi)有房產(chǎn)外的資產(chǎn)用于擔(dān)保、抵押，銀行將拒絕放款。浙江部分銀行收緊個(gè)人房貸近日，建設(shè)銀行浙江省分行已暫停二手房按揭貸款。此外，浙江另幾家銀行也表示，已凍結(jié)個(gè)人住房抵押貸款、信用貸款。在接受早報(bào)記者咨詢(xún)有關(guān)二手房貸款事宜時(shí)，建行浙江省分行客服人員昨天表示，該行不久前有過(guò)內(nèi)部傳達(dá)，要求將房貸業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新房，二手房按揭貸款基本暫停，但有些分支機(jī)構(gòu)可能會(huì)根據(jù)不同情況，靈活處理。更早前，該行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款、信用貸款也已暫停辦理。除了建設(shè)銀行，光大銀行杭州分行也表示，對(duì)“房齡超20年、面積小于60平方米且地段較差”的二手房已停辦貸款。民生銀行杭州分行、交通銀行杭州分行暫未對(duì)個(gè)人二手房貸款作限制，但個(gè)人住房抵押貸款、信用貸款已基本停辦。農(nóng)行浙江分行表示，住房抵押貸款可以辦理，但要求面積在60平方米以上并視客戶(hù)質(zhì)量。不久前，樓市火爆的溫州也傳出“停辦二手房貸款”的報(bào)道，但據(jù)了解，溫州大部分銀行并未停辦二手房貸款，壓縮規(guī)模的是抵押貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款。北京銀監(jiān)局要求審慎發(fā)放房貸北京銀監(jiān)局近日要求轄內(nèi)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)緊密追蹤國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整政策，審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款。據(jù)京華時(shí)報(bào)8月7日?qǐng)?bào)道，銀監(jiān)局上述監(jiān)管要求包括：嚴(yán)禁向“四證”不齊全和自有資金不足35%的項(xiàng)目發(fā)放任何形式的貸款，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金科目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)禁向主體結(jié)構(gòu)未封頂和鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款，嚴(yán)禁違反首付款比例規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款。北京一家股份制銀行房貸部負(fù)責(zé)人透露，央行貨幣政策委員會(huì)新傳出的信號(hào)也顯示，下半年的貨幣政策將由之前的“穩(wěn)健”過(guò)渡至“穩(wěn)中適度從緊”。5、全國(guó)房?jī)r(jià)正加快漲勢(shì)四大因素推動(dòng)住房需求猛增中國(guó)人民銀行8日發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，中國(guó)人民銀行將堅(jiān)持把遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱在房地產(chǎn)行業(yè)上主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)高速增長(zhǎng)，除竣工面積外增幅均在20%以上上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%，增速比上年同期提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住房完成投資增長(zhǎng)30.8%，占開(kāi)發(fā)投資總量的70.3%，占比較上年同期提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積2.8億，同比增長(zhǎng)21.5%;房屋竣工面積1.5億，同比增長(zhǎng)11.1%。房?jī)r(jià)出現(xiàn)加快上漲勢(shì)頭今年全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅有所回升，部分城市房?jī)r(jià)漲幅較高。6月份，70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳、北京等城市上漲較快。深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%，其中2007年6月份達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過(guò)8%，其中6月份達(dá)9.5%。同時(shí)，報(bào)告還指出，在四大因素的共同作用下，住房需求較快增長(zhǎng)在我國(guó)當(dāng)前發(fā)展階段具有一定的客觀性和合理性：一是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入快速增長(zhǎng)，直接拉動(dòng)住房需求;二是隨著城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，直接加大了住房需求;三是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和非理性的住房觀念導(dǎo)致居民購(gòu)房需求在近期內(nèi)集中釋放，加大了房?jī)r(jià)上漲壓力，另外當(dāng)前我國(guó)投資渠道較為狹窄，引發(fā)居民投資性需求快速增長(zhǎng);四是住房供給不足，結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢，供求缺口依然很大。6、深圳欲首先試點(diǎn)物業(yè)稅物業(yè)稅的開(kāi)征并不是單一的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的一場(chǎng)深刻的變革。深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)王富海提出，雖然在物業(yè)稅的開(kāi)征過(guò)程中將遇到諸多的困難需要解決，但深圳應(yīng)該先行先試，充分發(fā)揮試驗(yàn)田的作用，并結(jié)合目前正在推進(jìn)的全面城市化進(jìn)程，在全國(guó)率先探索物業(yè)稅改革的經(jīng)驗(yàn)，從而達(dá)到制度創(chuàng)新的目的。二、8月全市商品房銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)（8月18月31日）1、三大成交指標(biāo)繼續(xù)攀升，相比7月漲幅均在20%以上成交總套數(shù)：8月共成交商品房15907套，較7月13124套增長(zhǎng)2783套，增幅為21.2%，較上月增幅7.954%上漲13.25個(gè)百分點(diǎn)；成交總面積：8月共成交商品房180.66萬(wàn)，較7月143.05萬(wàn)增長(zhǎng)37.61萬(wàn)，增幅為26.3%，較上月增幅4.1%上漲22.2個(gè)百分點(diǎn)；成交總金額：8月商品房成交金額為88.11億元，較7月72.93億元增長(zhǎng)15.18億元，增幅為20.8%，較上月增幅13.37%上漲7.43個(gè)百分點(diǎn)。2、本月成交均價(jià)所有回落，跌至5000元/以下成交均價(jià)：本月商品房成交均價(jià)為4877元/，較上月下降221.21元/，降幅為4.3%，其中武昌區(qū)成交均價(jià)最高為6118元/，其次則為東湖高新區(qū)與漢陽(yáng)區(qū)，分別為5554元/、5394元/.究其原因，主要是因?yàn)椋何洳齾^(qū)作為全市高端市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越漢口居于全市最高水平；而東湖高新區(qū)主要得益于所屬光谷區(qū)域樓市價(jià)格的提升，至今年初以來(lái)光谷樓市價(jià)格一直呈高速增長(zhǎng)狀態(tài)，目前在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本都在5000元/以上，因此帶動(dòng)整個(gè)東湖高新區(qū)價(jià)格也急速上升，居于全市第二位；漢陽(yáng)區(qū)價(jià)格漲速較快的原因一是由于目前在售項(xiàng)目均位于漢陽(yáng)大道沿線，地段附加值較高，二是由于錦繡長(zhǎng)江的燈塔作用，因此帶動(dòng)整個(gè)漢陽(yáng)區(qū)價(jià)格漲勢(shì)快速，本月居于全市第三位。下降原因：本月成交均價(jià)下降的主要原因，在于東西湖、后湖等房?jī)r(jià)較低的區(qū)域交易量明顯上升。如在全市成交套數(shù)與成交面積的排行榜中，后湖所在的江岸區(qū)與東西湖區(qū)分別名列第一與第三;而在成交均價(jià)方面，這兩個(gè)區(qū)域則分別排列第七與第九。3、各區(qū)域供求關(guān)系分析從上圖的對(duì)比中可以看出，11大行政區(qū)中，除了青山區(qū)與洪山區(qū)供需比較大，超過(guò)10以外，其余幾個(gè)區(qū)域尤其是主城區(qū)的供需比基本相當(dāng)，供需比均在5上下徘徊。而青山區(qū)之所以供需比與其它區(qū)域差距較大，是因?yàn)樵搮^(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)少，備案數(shù)據(jù)受個(gè)盤(pán)影響較大，有一定滯后性所造成的;而洪山區(qū)供需比較大則是因?yàn)閰^(qū)域覆蓋面積廣，中心城區(qū)與偏遠(yuǎn)區(qū)域均包括在內(nèi)，因此各項(xiàng)目地段差距較大，如位于中心城區(qū)的銷(xiāo)量較好，而位于偏遠(yuǎn)位置的項(xiàng)目銷(xiāo)量較差，因此造成區(qū)域整體供需差距較大。4、各區(qū)域成交套數(shù)、成交金額、成交面積前三甲分析。從成交套數(shù)上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別是江岸區(qū)、武昌區(qū)與東西湖區(qū)；從成交金額上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別是武昌區(qū)、江岸區(qū)與漢陽(yáng)區(qū)；從成交面積上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別是江岸區(qū)、武昌區(qū)與東西湖區(qū)；從上面的數(shù)據(jù)對(duì)比中可以看出，江岸區(qū)與東西湖區(qū)在成交套數(shù)與成交面積上優(yōu)勢(shì)明顯，主要原因在于：江岸區(qū)所屬的后湖作為城運(yùn)會(huì)的主會(huì)場(chǎng)，交通、教育、醫(yī)療等各項(xiàng)市政配套設(shè)施迅速完善，而且在以東方明珠等項(xiàng)目對(duì)其進(jìn)行漢口第六大道的強(qiáng)勢(shì)推廣下，區(qū)域居住價(jià)值得以較大程度的提升，區(qū)域未來(lái)升值潛力看好，而其原來(lái)價(jià)格洼地的現(xiàn)實(shí)使其迅速成為購(gòu)房者的首選目標(biāo)，因此交易量上升明顯;而金銀湖區(qū)域隨著銀湖翡翠項(xiàng)目所倡導(dǎo)的空港片區(qū)概念不斷的深入人心，區(qū)域價(jià)值也在迅速改變，另外，隨著萬(wàn)科、金地、恒大等品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的先后進(jìn)駐，尤其是萬(wàn)科收購(gòu)高爾夫城市花園后，使得購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域未來(lái)潛力更具信心，從而帶動(dòng)區(qū)域銷(xiāo)量大增。5、以金銀湖為核心的東西湖區(qū)交易量上升顯著，成為本月的熱點(diǎn)區(qū)域從本月的樓市交易指標(biāo)中可以看出，金銀湖所在的東西湖區(qū)本月成交套數(shù)與成交面積分別占全市成交總量的13.3%與13.5%，僅次于江岸區(qū)居于第二位，超過(guò)了江漢、武昌、橋口等中心城區(qū)，區(qū)域樓市活躍，其主要原因表現(xiàn)為：樓盤(pán)集中上市。萬(wàn)科高爾夫、沿海賽洛城8月25日集中開(kāi)盤(pán)，推盤(pán)量達(dá)800余套；價(jià)格的上漲。相比較7月，區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格均有不同程度上升：萬(wàn)科高爾夫：收購(gòu)前后，價(jià)格上漲近1500元/（即由4200元/上漲至當(dāng)前5700元/左右）;賽洛城：開(kāi)盤(pán)前價(jià)格僅3600元/，開(kāi)盤(pán)以首付一成的付款優(yōu)惠取得銷(xiāo)售開(kāi)門(mén)紅，現(xiàn)取消該付款優(yōu)惠，當(dāng)前多層4400元/、小高層3800元/，上漲200-800元/不等;萬(wàn)科西半島：由4100元/上漲至4500元/左右，上漲400元/;預(yù)計(jì)9月底推出的5棟（?。└邔臃吭磧r(jià)格釋放為4800元/;推廣力度的提升：除萬(wàn)科高爾夫、沿海賽洛城開(kāi)盤(pán)階段集客解籌需要而加大推廣外，耀江麗景灣、金地金銀湖項(xiàng)目也相繼采取軟性推廣，釋放項(xiàng)目相關(guān)信息。典型樓盤(pán)成交量進(jìn)一步釋放。萬(wàn)科旗下兩個(gè)樓盤(pán)西半島及高爾夫城市花園分別成交近200套、110套，之前一直銷(xiāo)售不暢的沿海賽洛城8月重新開(kāi)盤(pán)，在巨大的推廣攻勢(shì)和特殊優(yōu)惠的付款方式的雙重刺激下，成交400余套，而長(zhǎng)期保持區(qū)域價(jià)格高位的銀湖翡翠在平銷(xiāo)情況下，銷(xiāo)售107套。三、8月全市新盤(pán)備案監(jiān)測(cè)（8月18月31日）8月全市備案新盤(pán)特征分析如下：1、由內(nèi)及外，未來(lái)開(kāi)發(fā)重心將以中心城區(qū)向次中心區(qū)及周邊擴(kuò)散從本月新盤(pán)的供應(yīng)上可以看出，邊緣城區(qū)的開(kāi)發(fā)量逐漸增加，表明隨著一線開(kāi)發(fā)商對(duì)中心城區(qū)土地的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)奪與土地資源的日益稀缺，節(jié)節(jié)攀升的土地價(jià)格使得部分開(kāi)發(fā)商被迫實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，將目標(biāo)轉(zhuǎn)向周邊發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘羞吘墔^(qū)域。下一輪的開(kāi)發(fā)重心將集中在以中心城區(qū)為圓心、次中心城區(qū)多核心扁平化發(fā)展模式。2、在分布區(qū)域上：城市輻射范圍逐漸擴(kuò)大，新增項(xiàng)目主要分布在二環(huán)線以外，占備案新盤(pán)量的77%從上述備案新盤(pán)的統(tǒng)計(jì)中可以看出：二環(huán)線以?xún)?nèi)共有備案新盤(pán)7個(gè);二環(huán)線內(nèi)外中環(huán)線以?xún)?nèi)共有備案新盤(pán)7個(gè);中外環(huán)以外共有備案新盤(pán)16個(gè)。隨著武漢城市的不斷擴(kuò)張，二環(huán)線以外的城市邊緣區(qū)域成為開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)，從上述新盤(pán)備案中可知，在所備案的30個(gè)新盤(pán)中，二環(huán)線以外的共有23個(gè)，占備案總量的77%.3、在供應(yīng)類(lèi)型上：工業(yè)用地集約性增強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房成為發(fā)展方向在本月的新盤(pán)備案中，位于東西湖的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房成為亮點(diǎn)。表明在政府加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格控制低成本工業(yè)用地過(guò)度擴(kuò)張的政策調(diào)控下，工業(yè)用地的集約性與利用率也在不斷提高。四、8月全市土地成交監(jiān)測(cè)（8月18月31日）1、8月土地交易特征分析本月土地市場(chǎng)亮點(diǎn)紛呈，我司在對(duì)全市土地交易數(shù)據(jù)持續(xù)監(jiān)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)本月土地市場(chǎng)的交易特征總結(jié)如下：首先，在供應(yīng)規(guī)模上：主城區(qū)開(kāi)始放量，土地供應(yīng)宗數(shù)與面積均為上月兩倍本月全市共有3次掛牌公告，共掛牌地塊18宗，供應(yīng)土地面積967960.9，合計(jì)1451畝，其中：武漢中心城區(qū)：掛牌地塊14宗，較上月增加7宗，增幅達(dá)100%。所供應(yīng)土地分別位于江漢區(qū)3宗、青山區(qū)4宗、洪山區(qū)2宗、漢陽(yáng)區(qū)2宗、武昌區(qū)1宗、橋口區(qū)2宗，供應(yīng)面積514487.53，合計(jì)771畝，較上月增加399畝，增幅高達(dá)107%；漢南區(qū)：掛牌地塊4宗，供應(yīng)面積453473.37，合計(jì)680畝；其次，在交易價(jià)格上：高價(jià)地頻出，萬(wàn)科金地競(jìng)相出手，京漢大道6879創(chuàng)全市樓面地價(jià)新高，光谷5047創(chuàng)江南新紀(jì)錄在本月15日的交易中，位于京漢大道義和巷的P（2007）020號(hào)地塊，盡管凈用地規(guī)模僅有22畝，卻引來(lái)數(shù)家實(shí)力開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪，最終被深圳金地集團(tuán)以4.9億元的價(jià)格攘括，并創(chuàng)下了樓面地價(jià)6879元/的新記錄。而在9月4日的交易中，繼P（2006）012號(hào)亞心地塊后，萬(wàn)科再度出手，以5287元/的樓面地價(jià)戰(zhàn)勝其余5個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得位于馬場(chǎng)角的P(2007)026號(hào)地塊。另外，紫菘地產(chǎn)在8月28日的交易中也以5047元/的樓面地價(jià)創(chuàng)下了江南片的新記錄。第三：在土地供應(yīng)區(qū)域上，青山區(qū)土地供應(yīng)明顯增加，本月共成交三宗，最高樓面地價(jià)接近5000元/近年來(lái)，青山區(qū)公開(kāi)出讓土地偏少，樓市一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，受到眾多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。而在本次交易的8宗地塊中，有三宗均位于青山區(qū)內(nèi)，引起了開(kāi)發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪。其中位于青山武漢科技大學(xué)校內(nèi)的P(2007)033號(hào)地塊，引起了4家開(kāi)發(fā)商的追逐。有兩家開(kāi)發(fā)商為搶到地塊，不惜由每次舉牌10萬(wàn)元而直接改為喊價(jià)一百萬(wàn)元。最后，該宗地塊以樓面地價(jià)3326元/被武漢高建建筑安裝工程公司獲得。而另外兩宗地塊由于面積不大，不存在拆遷，也成為各方追逐的目標(biāo)，其中青山40街坊的一宗地塊，樓面地價(jià)達(dá)到4971元/。2、高價(jià)地頻出的背景分析從本月的土地交易情況可以看到，隨著各大開(kāi)發(fā)商之間土地競(jìng)奪的升級(jí)，高價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，如金地以6879元/創(chuàng)全市樓價(jià)新高、光谷保溫瓶廠地塊樓面價(jià)達(dá)到了5047元/，幾乎與周邊樓盤(pán)的售價(jià)相當(dāng)，而萬(wàn)科以5287元/再次出手，而樓市供應(yīng)一直處于不飽和狀態(tài)的青山區(qū)，樓面價(jià)也逼近5000元/大關(guān)，與售價(jià)相當(dāng)。透過(guò)這些交易的表象，我們看到，在地價(jià)不斷高企的背后，有著更深層次的原因：武漢城市綜合實(shí)力上升的結(jié)果隨著武漢綜合實(shí)力的不斷提升，城市潛力巨大，向一線城市迅速靠攏，日益成為金地、萬(wàn)科、華潤(rùn)等知名實(shí)力開(kāi)發(fā)商圈地的目標(biāo)，此次金地不惜重金拿地即可證明;企業(yè)擴(kuò)張的必然表現(xiàn)隨著全國(guó)樓市的快速發(fā)展，在旺盛的購(gòu)買(mǎi)力的支撐下，擁有充足的土地儲(chǔ)備成為開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張的根本，這也是眼下以華潤(rùn)、金地、萬(wàn)科等為代表的各大實(shí)力開(kāi)發(fā)商挾巨資不斷在全國(guó)范圍內(nèi)頻繁重金拿地的根本原因，武漢也不例外，成為他們?nèi)Φ氐哪繕?biāo)之一;產(chǎn)業(yè)格局趨優(yōu)性的市場(chǎng)規(guī)律眼下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，民營(yíng)企業(yè)拼不過(guò)國(guó)企和上市企業(yè)，優(yōu)質(zhì)資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)轉(zhuǎn)移已是不爭(zhēng)的事實(shí)，這種產(chǎn)業(yè)格局的趨優(yōu)性規(guī)律已經(jīng)日益明顯。在這種大環(huán)境下，實(shí)力不濟(jì)的中小開(kāi)發(fā)商被逐漸淘汰的事實(shí)將不可避免。大魚(yú)吃小魚(yú)，優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中的規(guī)律，不但是房地產(chǎn)業(yè)，也是任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)，而在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)期，這種集中更必要、也更快速。實(shí)際上這也是一種產(chǎn)業(yè)的自我調(diào)節(jié)