福特納灣樓工程可行性研究報(bào)告.doc

.福特納灣樓工程可行性研究報(bào)告1項(xiàng)目概況與市場(chǎng)分析1.1 項(xiàng)目概況綜述 1.1.1 項(xiàng)目名稱與承辦單位概況項(xiàng)目名稱：福特納灣樓工程承辦單位概況：?jiǎn)挝幻Q：某置業(yè)股份有限公司*分公司（某新青職業(yè)有限公司）單位性質(zhì)：股份有限公司注冊(cè)資金：人民幣1.5億元單位住所：金澤大廈東區(qū)15層業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售建設(shè)單位簡(jiǎn)介：某置業(yè)是中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商。公司于2003年6月19日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼HK2868），綜合實(shí)力居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位。 某置業(yè)以北京為基地，自成立以來(lái)在北京地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)400萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)300億元。2005年以來(lái)，公司以系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線不斷進(jìn)行異地復(fù)制擴(kuò)張，目前已進(jìn)入全國(guó)四大區(qū)域九個(gè)城市，土地儲(chǔ)備規(guī)模超過(guò)1000萬(wàn)平方米，擁有較高的市場(chǎng)知名度和品牌影響力。 某置業(yè)以發(fā)展中高檔住宅為主，高檔商用物業(yè)開(kāi)發(fā)為輔，多種物業(yè)類型綜合營(yíng)運(yùn)的優(yōu)勢(shì)突出。在低密度人文社區(qū)、多元化復(fù)合社區(qū)和國(guó)際化高檔社區(qū)三條成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線基礎(chǔ)上；某置業(yè)憑借豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、卓越的資源整合能力，以差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，強(qiáng)化公司在新型住宅產(chǎn)業(yè)綜合體方面的開(kāi)發(fā)能力，不斷推動(dòng)產(chǎn)品線更新升級(jí)，引領(lǐng)行業(yè)先風(fēng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，居民收入的日益增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的不斷深入，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好，某置業(yè)將抓住行業(yè)未來(lái)發(fā)展之宏機(jī)，采取穩(wěn)健靈活的擴(kuò)張策略，以物業(yè)發(fā)展的國(guó)際先進(jìn)水平為標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)成為中國(guó)最具價(jià)值的房地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商。秉承目標(biāo)一致、遵從規(guī)則、學(xué)習(xí)創(chuàng)新的企業(yè)文化，追求卓越、開(kāi)放透明的某置業(yè)，以創(chuàng)新生活，創(chuàng)造價(jià)值的開(kāi)發(fā)理念，為客戶營(yíng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定增長(zhǎng)收益，為社會(huì)和諧不斷貢獻(xiàn)。某置業(yè)是中國(guó)領(lǐng)先的大型房地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商。公司控股股東某集團(tuán)是北京市國(guó)資委所屬的特大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，主要從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和金融服務(wù)業(yè)。公司策略性股東為新加坡政府投資公司（GIC），GIC自2003年起成為公司戰(zhàn)略合作伙伴，堅(jiān)定看好公司發(fā)展前景，長(zhǎng)期持有公司股份，并與公司合作開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，協(xié)助公司業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張。截至2011年12月31日，某置業(yè)在北京、*、沈陽(yáng)、成都、重慶、西安、無(wú)錫、湖州、佛山、青島、鎮(zhèn)江、海南萬(wàn)寧十二個(gè)城市擁有35個(gè)項(xiàng)目處于不同的發(fā)展階段，土地儲(chǔ)備總建筑面積1,009萬(wàn)平方米，其中可售樓面面積874萬(wàn)平方米。 1.1.2 投資項(xiàng)目提出的背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。某置業(yè)為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)某西青大寺鎮(zhèn)王村福特納灣樓工程。1.1.3 項(xiàng)目投資環(huán)境與必要性某福特納灣項(xiàng)目是某集團(tuán)傾力打造的北美草原風(fēng)格的高尚低密居住區(qū)。同時(shí)也是某置業(yè)在津成功開(kāi)發(fā)的第五個(gè)項(xiàng)目。某福特納灣住宅建筑面積為14.8萬(wàn)平米，規(guī)劃為5層、6層的花園洋房和聯(lián)排別墅形式的低密產(chǎn)品。容積率為1.0左右。某福特納灣項(xiàng)目地塊分為南、北兩塊，中間為現(xiàn)狀的“音樂(lè)主題廣場(chǎng)公園”。形成了一個(gè)中心開(kāi)敞式的休閑廣場(chǎng)配套。其中南側(cè)地塊整體環(huán)湖而建，可以享受愜意的湖邊散步的休閑生活。湖畔旁設(shè)計(jì)了聯(lián)排別墅產(chǎn)品。北側(cè)地塊全部規(guī)劃設(shè)計(jì)為洋房產(chǎn)品，同時(shí)還規(guī)劃了17000平米的商業(yè)配套。某福特納灣地處友誼南路延長(zhǎng)線，交通便利；周邊生活配套齊全。某特納灣地處*西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，大寺鎮(zhèn)是*市外圍八大組團(tuán)之一，位于市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán)線，與李七莊街相鄰。大寺鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，對(duì)外聯(lián)系便捷，距*港30公里，*海關(guān)9公里，*國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里。津淄公路、津港公路、李港鐵路縱貫?zāi)媳保猸h(huán)線、梨雙路、蘆北路橫穿東西。1.1.4 本項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件；（2）國(guó)家及*市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（4）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；（5）*市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）；（6）*市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（8）西青區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)；（9）*市西青區(qū)大寺王村及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書；（11）編制報(bào)告的委托合同；（12）其他有關(guān)依據(jù)資料。1.2 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)1.2.1 市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)*市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2009年商品房每平方米均價(jià)為7700多元，2010年1-8月份每平方米均為8900多元，價(jià)格上漲了13%。一些具有優(yōu)勢(shì)地段的房子價(jià)格漲幅明顯。老城區(qū)的一部分新樓盤的價(jià)格在11000元/平方米上下。從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。目前*市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在90m2以下的占總量的45.8%,住宅面積在90m2以上占總量的54.2%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,90m2以上 的住宅面積目前是*市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù)我們這次調(diào)查,*市購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在50萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在51-70萬(wàn)之間的占30.5%，承受總價(jià)格在71-90萬(wàn)的占24.50%，承受總價(jià)格在91-100萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在100萬(wàn)以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,*市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在51-90萬(wàn)之間，比例占到總量的54%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買力的承受范圍。1.2.2 產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)根據(jù)*市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)顯示，目前*市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房銷售火爆。2009全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資540.7億元，比上年增長(zhǎng)31.3%，房地產(chǎn)完成投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)12.8%，全年房屋施工面積397.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.5%，其中：住宅施工面積348.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積34.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1%。房屋竣工面積142.0萬(wàn)平方米，下降17.7%，其中住宅竣工面積119.7萬(wàn)平方米，下降17.9%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積15.2萬(wàn)平方米，下降20.4%。商品房銷售面積287.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)102.0%，其中住宅銷售面積238.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)83.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積38.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)412.0%。商品房銷售額14.5億元，增長(zhǎng)383.3%。商品房空置面積27.2萬(wàn)平方米，下降69.4%，其中：住宅空置面積9.8萬(wàn)平方米，下降79.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積13.0萬(wàn)平方米，下降61.5%。 截止到2010年7月底，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：*市在西青區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不論是投資還是經(jīng)營(yíng)都占據(jù)六成多。2010年前7個(gè)月，西青區(qū)房地產(chǎn)完成投資11.0億元，房屋施工面積281.2平方米，房屋竣工面積20.6萬(wàn)平方米，商品房銷售面積57.1萬(wàn)平方米。另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。1.2.3 價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年*市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2009年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)*市價(jià)繼續(xù)走高。另外據(jù)了解，*市是海濱城市，且與首都北京近在咫尺，房?jī)r(jià)仍然有上升的空間。近年*市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展，為*市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致*市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主要有四：(1)在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。(2)需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。(3)購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。(4)住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約起價(jià)：9200元/ ，均價(jià)：10700元/。1.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與風(fēng)險(xiǎn)分析1.3.1 競(jìng)爭(zhēng)力分析多方企業(yè)紛紛進(jìn)入*市。由于*市人口逐年增多，消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)大，加上本市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐*市以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。天馬、鵬程、凌云等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的注入，使*市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在*市居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán)線，與李七莊街相鄰。大寺鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，對(duì)外聯(lián)系便捷，距*港30公里，*海關(guān)9公里，*國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里。津淄公路、津港公路、李港鐵路縱貫?zāi)媳?，外環(huán)線、梨雙路、蘆北路橫穿東西。所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。1.3.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.某福特納灣主要居住對(duì)象為在*市的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營(yíng)商的從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：（1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。（2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。*市的核心地帶工作的白領(lǐng)階層，入駐移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、鐵通、等諸多資訊運(yùn)營(yíng)商的從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。（3）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣受銀行利率影響，依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。2 建設(shè)規(guī)模條件、產(chǎn)品方案與廠址選擇2.1 建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬(wàn)元），某福特納灣總用地10萬(wàn)平方米，建筑面積12.9萬(wàn)平方米，其中住宅11.6萬(wàn)平方米，公建1.3萬(wàn)平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。表3-1 擬建項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表Table 3-1 Aiming project main technical and economic indexes table項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層5.53地下車庫(kù)面積平方米4820停車位個(gè)2402.2 項(xiàng)目建設(shè)條件2.2.1 項(xiàng)目氣象、水文、地質(zhì)、地形條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2.2.2 項(xiàng)目周圍環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀小區(qū)擬建于西青區(qū)*市西青區(qū)大寺王村音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)金峰路附近，總占地面積100000平方米，位于西青區(qū)大寺板塊，緊靠*第一迎賓大道友誼南路延長(zhǎng)線。某福特納灣周邊交通配套：公交161、706、832、838、津西2路至洛卡小鎮(zhèn)站，項(xiàng)目周邊地鐵5號(hào)線正在規(guī)劃中。自駕車出行：開(kāi)車可沿友誼路延長(zhǎng)線，至外環(huán)線，繼續(xù)前行3公里即可到達(dá)本項(xiàng)目。 綜合來(lái)看，目前項(xiàng)目出行仍以自駕車為主，盡管項(xiàng)目周邊設(shè)有幾條公交線路，地鐵5號(hào)線也正在規(guī)劃中，但公交候車時(shí)間稍長(zhǎng)，地鐵也在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高薪技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的購(gòu)房能力，銷售市場(chǎng)相當(dāng)可觀。2.2.3 建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)參數(shù)1. 供水本項(xiàng)目上水從附近一條DN1000mm上水管線干線引入。2. 雨、污水排放就進(jìn)排入王村已建成的污水管線。3. 供熱擬從王村新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。5. 供氣引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。2.2.4 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款5002.61萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬(wàn)元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為23185.92萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加1247.54萬(wàn)元、所得稅2346.21萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為3906.08萬(wàn)元。2.3 產(chǎn)品方案2.3.1 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技*市高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表：表3-2 戶 型 分 配 表Table 3-2 Door type points meter distribution樓型戶型格 式面積（）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)131.2264C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)168.4480E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書房165.8290G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)81.442642.3.2 技術(shù)設(shè)備條件（1）室外外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。（2）室內(nèi)內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。窗：戶外窗用彩鋁窗。門：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。（3）配套設(shè)備：電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。煤氣：煤氣管道安裝到廚房。給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。（4）智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 “一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。2.3.3 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。2.3.4 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng)指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。2.4 建設(shè)廠址選擇眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：（1）造就建設(shè)規(guī)劃的要求。（2）適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。（3）適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。（4）擁有便利的交通條件。（5）滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要?；谏鲜鑫覀冞x定擬建于地區(qū)，地處大寺王村核心地帶，3 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)3.1 環(huán)境條件調(diào)查某福特納灣項(xiàng)目是某集團(tuán)傾力打造的北美草原風(fēng)格的高尚低密居住區(qū)。同時(shí)也是某置業(yè)在津成功開(kāi)發(fā)的第五個(gè)項(xiàng)目。某福特納灣住宅建筑面積為14.8萬(wàn)平米，規(guī)劃為5層、6層的花園洋房和聯(lián)排別墅形式的低密產(chǎn)品。容積率為1.2左右。某福特納灣項(xiàng)目地塊分為南、北兩塊，中間為現(xiàn)狀的“音樂(lè)主題廣場(chǎng)公園”。形成了一個(gè)中心開(kāi)敞式的休閑廣場(chǎng)配套。其中南側(cè)地塊整體環(huán)湖而建，可以享受愜意的湖邊散步的休閑生活。湖畔旁設(shè)計(jì)了聯(lián)排別墅產(chǎn)品。北側(cè)地塊全部規(guī)劃設(shè)計(jì)為洋房產(chǎn)品，同時(shí)還規(guī)劃了17000平米的商業(yè)配套。某福特納灣地處友誼南路延長(zhǎng)線，交通便利；周邊生活配套齊全。3.2 施工期環(huán)境影響分析3.2.1 施工期污染源1、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。2、施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。3、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。3.2.2 施工期環(huán)境影響分析1、施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲。2、施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：（1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；（2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；（3）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；（4）建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。表4-1 交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)Table 4-1 Transport vehicle come施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575表4-2 各施工階段主要噪聲源狀況Table 4-2 Each construction stage main noise sources condition施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85表4-3 各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值 單位：dB（A）Table 4-3 Each construction stage day, night come estimated Units: dB (A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工553.3 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。3.3.1 大氣污染源分析1、地下車庫(kù)廢氣某福特納灣建有240個(gè)停車位的停車場(chǎng)，地下車庫(kù)面積4820平方米，層高約3.9米。停車場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車庫(kù)內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h2、天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。3.3.2 水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。3.4 公眾參與環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的目的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。公眾參與的對(duì)象為人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。3.5 勞動(dòng)安全與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。3.5.1 勞動(dòng)安全衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。（1）有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對(duì)人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能。（2）危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動(dòng)、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：（1）在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。（2）對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。（3）對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開(kāi)采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。（4）對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。3.5.2 消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。4 投資估算、資金籌措與財(cái)務(wù)分析4.1 投資估算1、 根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表看到本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10萬(wàn)平方米，總建筑面積接近13萬(wàn)平方米（其中公建面積約1.3萬(wàn)平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)0.7萬(wàn)平方米，綠化面積近4.5萬(wàn)平方米，容積率1.3。該土地的地塊開(kāi)發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a.居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬(wàn)元計(jì)算共計(jì)2600萬(wàn)人民幣。b.屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米共計(jì)56萬(wàn)人民幣。c.其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)65.36萬(wàn)人民幣。(2)土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400萬(wàn)人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、以及供氣方面的配置情況如下：a.供水：本項(xiàng)目上水從附近一條DN1000mm上水管線干線引入。b.雨，污水排放：就進(jìn)排入XXX已建成的污水管線。c.供熱：擬從XXX新敷設(shè)的供熱干線接入。d.供電：擬采用雙路供電，變壓器容量為8000千伏安。e.供氣：引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。f.路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。g.小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。2、根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：表5-1 總投資估算匯總表Table 5-1 with total investment of estimating summary form序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬(wàn)元）1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4082.562建筑工程費(fèi)5361.703安裝工程費(fèi)2056.484其他投資費(fèi)2070.865項(xiàng)目管理費(fèi)124.206不可遇見(jiàn)費(fèi)186.317建設(shè)期利息946.568總投資14828.67表5-2 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表Table 5-2 development project investment in fixed assets estimate table序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬(wàn)元）1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4082.562建設(shè)工程費(fèi)7418.18建筑工程費(fèi)5361.70安裝工程費(fèi)2056.483其他投資費(fèi)2070.864項(xiàng)目管理費(fèi)124.205不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)186.316建設(shè)期利息946.567項(xiàng)目投資總額14828.674.2 融資方案某福特納灣建設(shè)項(xiàng)目中資金問(wèn)題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過(guò)資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對(duì)于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。4.2.1 資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2用銀行貸款5002.61萬(wàn)元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個(gè)方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足，因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá)5879.50萬(wàn)元。4.2.2 編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額表5-3 資金流動(dòng)計(jì)劃表Table 5-3 Cash flow schedule序號(hào)項(xiàng)目建 設(shè) 期2009201020112012小計(jì)1投資1.1分年計(jì)劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資4858.744858.744164.6313882.111.3建設(shè)期利息106.69265.57287.15287.15946.56小計(jì)14828.672資金籌措2.1自有資金300030002.2貸款1858.742767.86376.015002.612.3銷售款收入2090.883788.625879.504.2.3 資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過(guò)程中的變化，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1.資金本問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面（1）由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。（2）注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。（3）當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。（4）銀行借款的成本率。2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問(wèn)題具體優(yōu)化方法如下：（1）分期分年度辦理銀行保函和保險(xiǎn)費(fèi)。（2）將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項(xiàng)目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。（3）根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。（4）材料設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。（5）向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時(shí)回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。（詳見(jiàn)附表10、11、12）表5-4 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表Table 5-4 Risk factors and risk degree analysis tables序 號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng) 險(xiǎn) 程 度災(zāi)難性嚴(yán)重性較 大一 般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2資源3技術(shù)4工程5資金6政策7外部協(xié)作條件4.3 設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)大致可分為3個(gè)步驟：第一步，進(jìn)行財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料預(yù)測(cè)。編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表。通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)分析和技術(shù)與投資方案分析，確定產(chǎn)品方案和合理的生產(chǎn)規(guī)模，選擇生產(chǎn)工藝方案、設(shè)備方案、工程技術(shù)方案、建設(shè)地點(diǎn)和投資方案，擬定項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等，據(jù)此進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，獲得項(xiàng)目投資、生產(chǎn)成本、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)等一系列財(cái)務(wù)基礎(chǔ)資料。第二步，編制和評(píng)估財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表。將上述輔助報(bào)表中的基礎(chǔ)資料進(jìn)行匯總，編制出現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和借款還本付息估算表等5類主要財(cái)務(wù)基本報(bào)表，并對(duì)這些報(bào)表進(jìn)行分析評(píng)估。第三步，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。利用各基本報(bào)表可直接計(jì)算出一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)，包括反映項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，將這些指標(biāo)值與國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的基準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，就可得出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評(píng)價(jià)結(jié)論。4.3.1 銷售收入、銷售稅金及附加估算銷售收入是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品銷售的貨幣收入總額。用公式表示：銷售收入產(chǎn)品銷售數(shù)量產(chǎn)品單價(jià)。銷售收入的發(fā)生，是以商品產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和已提供的勞務(wù)為依據(jù)，其主要標(biāo)志是收到貨款或取得收取款項(xiàng)的權(quán)利。在采用分期付款銷售的情況下，通常以每期收到的貨款作為該期實(shí)現(xiàn)的銷售收入。對(duì)于生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的商品產(chǎn)品，通常按生產(chǎn)完工程度，分期確認(rèn)銷售收入。例如，建筑安裝企業(yè)按項(xiàng)目施工工程進(jìn)度計(jì)算的銷售收入。銷售稅金是根據(jù)商品買賣或勞動(dòng)服務(wù)的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇。 銷售稅金及附加包括： 增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加。（估算見(jiàn)附表5）4.3.2 利潤(rùn)和利潤(rùn)分配損益亦稱財(cái)務(wù)成果，企業(yè)的利潤(rùn)或虧損。企業(yè)營(yíng)業(yè)的損益是指在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入抵補(bǔ)各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出后形成的損益。在一定時(shí)期內(nèi)，各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入抵補(bǔ)各項(xiàng)營(yíng)業(yè)支出后的差額，就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終成果。收入超過(guò)支出，就是企業(yè)的純益；反之，則是純損。企業(yè)營(yíng)業(yè)的損益集中反映其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各方面的效益，是其最終的財(cái)務(wù)成果，是衡量其經(jīng)營(yíng)管理的重要指標(biāo)。利潤(rùn)分配，是將企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，按照國(guó)家財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分配形式和分配順序，在國(guó)家、企業(yè)和投資者之間進(jìn)行的分配。利潤(rùn)分配的過(guò)程與結(jié)果，是關(guān)系到所有者的合法權(quán)益能否得到保護(hù)，企業(yè)能否長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問(wèn)題，為此，企業(yè)必須加強(qiáng)利潤(rùn)分配的管理和核算。 企業(yè)利潤(rùn)分配的主體一般有國(guó)家、投資者、企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部職工；利潤(rùn)分配的對(duì)象主要是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)；利潤(rùn)分配的時(shí)間即確認(rèn)利潤(rùn)分配的時(shí)間是利潤(rùn)分配義務(wù)發(fā)生的時(shí)間和企業(yè)作出決定向內(nèi)向外分配利潤(rùn)的時(shí)間。（詳見(jiàn)附表6）4.3.3 財(cái)務(wù)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表8），以及損益表及利潤(rùn)分配表（附表6）繪制出凈現(xiàn)金流量表。如下表第t期末12345凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-1077.751676-1129.2098-1793.349604272.914722213837.11433累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1077.751676-2206.961476-4000.31108-3727.39635810109.71797建設(shè)總投資4965.4316765124.306844451.779814287.149814可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=-1077.75（1+8%）+（-1129.21）/(1+8%)+（-1793.35）/(1+8%)3+（272.91）/(1+8%)4+（13837.11）/(1+8%)5=-997.92-968.76-1423.63+200.59+9417.48=6227.76萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 公式： (1+FIRR)-t=O內(nèi)部收益率的實(shí)質(zhì)就是使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。是一個(gè)未知數(shù)，可用“試算法”確定財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表可知t值較小，且已經(jīng)計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值較大。故預(yù)計(jì)內(nèi)部收益率較大。試選內(nèi)部收益率為30%計(jì)算FNPV。=-1077.75（1+30%）+（-1129.21）/(1+30%)+（-1793.35）/(1+30%)3+（272.91）/(1+30%)4+（13837.11）/(1+30%)5=-829.04-668.17-816.27+95.56+3726.77=1508.85萬(wàn)元凈現(xiàn)值仍較大，繼續(xù)增大收益率，試選40%。則=-1077.75（1+40%）+（-1129.21）/(1+40%)+（-1793.35）/(1+40%)3+（272.91）/(1+40%)4+（13837.11）/(1+40%)5=-769.82-576.13-653.55+71.07+2572.91=644.48萬(wàn)元凈現(xiàn)值仍較大，繼續(xù)增大收益率，試選50%。則=-1077.75（1+50%）+（-1129.21）/(1+50%)+（-1793.35）/(1+50%)3+（272.91）/(1+50%)4+（13837.11）/(1+50%)5=-718.5-501.87-531.36+53.91+1822.16=124.34萬(wàn)元凈現(xiàn)值仍為正值，繼續(xù)增大收益率，試選55%。則=-1077.75（1+55%）+（-1129.21）/(1+55%)+（-1793.35）/(1+55%)3+（272.91）/(1+55%)4+（13837.11）/(1+55%)5=-695.32-470.5-482.08+47.3+1547.78=-52.82萬(wàn)元凈現(xiàn)值為負(fù)。據(jù)此，得FIRR=50%+124.34/124.34+-52.82*（55%-50%）=53.5%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率FNPVR=FNPV/Ip=6227.76/【4965.43/（1+8%）+5124.31/(1+8%)2+4451.78/（1+8%）3+287.15/（1+8%）4】=6227.76/（4597.62+4393.27+3534+211.06）=6227.76/12735.95=0.490。經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）遠(yuǎn)8%,且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期、借款償還期項(xiàng)目總投