新三板土地違法專(zhuān)題.docx

1、山西民基：主辦券商在盡職調(diào)查過(guò)程中調(diào)取并查閱了租賃合同、陽(yáng)曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項(xiàng)目備案證、打款憑證、記賬憑證及相關(guān)的公司董事會(huì)決議，獲取了公司出具的說(shuō)明及政府出具的說(shuō)明函。經(jīng)核查:（1）公司租賃使用的土地性質(zhì)為集體非建設(shè)用地；所有權(quán)為農(nóng)民集體所有;規(guī)劃用途農(nóng)用地基本農(nóng)田；實(shí)際用途為農(nóng)業(yè)用途，具體為種植玉米、蔬菜、樹(shù)苗。政府出具的土地情況的說(shuō)明函，公司承租的陽(yáng)曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內(nèi)的600畝土地為集體農(nóng)用地，規(guī)劃用途為農(nóng)用地基本農(nóng)田，所有權(quán)為農(nóng)民集體所有。依據(jù)公司出具的關(guān)于陽(yáng)曲項(xiàng)目的情況說(shuō)明，公司 600 畝土地的實(shí)際用途為種植試驗(yàn)性育苗195畝、玉米280畝、蔬菜120畝，空置12.93畝。（2）公司租賃土地按照相關(guān)法律法規(guī)履行了相關(guān)程序并獲得了必要的批準(zhǔn)，具體如下：2015 年3月10日,公司召開(kāi)了董事會(huì)作出董事會(huì)決議，一致通過(guò)600畝土地的承租事宜。2015年3月13日，公司與陽(yáng)曲縣人民政府簽訂了土地租賃協(xié)議，協(xié)議約定：山西民基租賃陽(yáng)曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內(nèi)約600畝土地，建設(shè)“陽(yáng)曲縣高效農(nóng)業(yè)科技苑項(xiàng)目”，用途為：農(nóng)業(yè)種植與育苗。2015年4月27日，公司取得了陽(yáng)曲縣發(fā)展和改革局簽發(fā)的“陽(yáng)發(fā)改備案20156號(hào)”企業(yè)投資項(xiàng)目備案證。該項(xiàng)目備案明確了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容，具體為：項(xiàng)目占地607.93畝，其中定植苗木543.5畝，辦公及區(qū)間道路等用地64.43畝。其中生物性資產(chǎn)建設(shè)為苗木種植，主要包括高端苗木展區(qū)、精品苗木區(qū)、彩色苗木區(qū)、珍稀苗木區(qū)、移植區(qū)、設(shè)施區(qū)、種植資源區(qū)、創(chuàng)意園、中藥廠材培育區(qū)、輪作區(qū)等。土建基礎(chǔ)包括辦公室、宿舍、廁所、蓄水池、智能溫室和道路的建設(shè)。購(gòu)置機(jī)械設(shè)備包括拖拉機(jī)、打藥車(chē)、除草劑及交通車(chē)輛等。同時(shí)，備案證要求在備案證有效期（24個(gè)月）內(nèi)，應(yīng)取得發(fā)改局對(duì)該項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估批復(fù)，并取得國(guó)土、住房、環(huán)保、農(nóng)委、林業(yè)等行政部門(mén)許可文件后開(kāi)工建設(shè)，逾期作廢。2015年3月13日，公司按照土地租賃協(xié)議約定，支付了1年的土地租金。綜上，主辦券商及遠(yuǎn)東律所認(rèn)為，公司租賃土地按照相關(guān)法律法規(guī)履行了相關(guān)程序并獲得了必要的批準(zhǔn)。（3）公司租用的陽(yáng)曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內(nèi)600畝土地為基本農(nóng)田，公司在該土地上種植了試驗(yàn)性育苗195畝、玉米280畝、蔬菜120畝，空置12.93畝。依據(jù)土地管理法和基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定，禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚(yú)。公司在基本農(nóng)田上種植樹(shù)苗的行為違反了我國(guó)對(duì)基本農(nóng)田的相關(guān)法律規(guī)定。但是，公司作為承租方與出租方代表陽(yáng)曲縣人民政府簽署了土地租賃協(xié)議。該土地租賃協(xié)議“第三項(xiàng)雙方權(quán)利與義務(wù)”之“（7）甲方承諾其出租上述 600 畝土地的內(nèi)部手續(xù)已經(jīng)合法完善，如果因該土地手續(xù)或權(quán)利瑕疵給乙方造成損失的，甲方賠償乙方的實(shí)際損失”的約定，為出租方代表陽(yáng)曲縣人民政府對(duì)土地使用的合法性作了保證。另外，我們發(fā)現(xiàn)陽(yáng)曲縣發(fā)展和改革局下發(fā)的，陽(yáng)發(fā)改備案【2015】6 號(hào)陽(yáng)曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項(xiàng)目備案證中關(guān)于建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容為：“該項(xiàng)目占地 607.93 畝，其中定植苗木543.5畝，辦公及區(qū)間道路等用地64.43畝。其中生物性資產(chǎn)建設(shè)為苗木種植，主要包括高端苗木展區(qū)、精品苗木區(qū)、彩色苗木區(qū)、珍稀苗木區(qū)、移植區(qū)、設(shè)施區(qū)、種植資源區(qū)、創(chuàng)意園、中藥廠材培育區(qū)、輪作區(qū)等。土建基礎(chǔ)包括辦公室、宿舍、廁所、蓄水池、智能溫室和道路的建設(shè)。購(gòu)置機(jī)械設(shè)備包括拖拉機(jī)、打藥車(chē)、除草劑及交通車(chē)輛等。”公司作為土地承租方基于對(duì)政府以及相關(guān)部門(mén)的信賴(lài)，形成了違反基本農(nóng)田相關(guān)法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件的行為。所幸，土地租賃協(xié)議于2015年3 月13日簽署，公司在該土地上僅違規(guī)種植了195畝試驗(yàn)性育苗，未在土地上進(jìn)行施工建設(shè)等破壞活動(dòng)，未毀壞基本農(nóng)田的種植條件。另外，陽(yáng)曲縣人民政府就該問(wèn)題出具了說(shuō)明函，具體內(nèi)容為：就山西民基生態(tài)環(huán)境工程股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山西民基”）租賃的本轄區(qū)內(nèi)600畝的基本農(nóng)田用于試驗(yàn)性育苗的種植的事實(shí)，認(rèn)定山西民基不存在過(guò)錯(cuò)，不會(huì)對(duì)此作出任何行政處罰。縣政府將積極促成該土地租賃協(xié)議的解除及有關(guān)問(wèn)題的妥善解決。綜上，主辦券商及遠(yuǎn)東律所認(rèn)為，公司存在占用基本農(nóng)田的情況，公司目前的用地情況違反土地管理法第三十六條、基本農(nóng)田保護(hù)條例及其他相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的情況，但是，公司是不存在因違反上述規(guī)定而遭受行政處罰的可能。（4）公司與陽(yáng)曲縣人民政府在簽署了租賃陽(yáng)曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內(nèi)約600畝土地的土地租賃協(xié)議后，交付了一年的租金，接管了土地，但錯(cuò)過(guò)了育苗和植物種植試驗(yàn)的節(jié)氣，只搶種了 195 畝的試驗(yàn)性育苗。公司為了不空置土地，也為了提高員工福利，在其余 280 畝土地上種植了玉米，120 畝土地上種植了蔬菜，目前仍空置 12.93 畝土地。公司目前因了解到該 600 畝土地為基本農(nóng)田，而法律規(guī)定禁止在基本農(nóng)田上發(fā)展林果業(yè)，決定將在基本農(nóng)田種植的195畝試驗(yàn)苗木，于近期銷(xiāo)售完畢。在基本農(nóng)田上種植玉米和蔬菜雖然符合法律規(guī)定，但是，因?yàn)楣咀赓U該土地的目的已經(jīng)落空，公司決定解除土地租賃協(xié)議，與土地出租方妥善解決善后事宜。所幸公司土地租賃的時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，公司在該土地上的實(shí)際投入為 380 萬(wàn)元，195 畝的苗木出售后完全可以收回投入，對(duì)公司未造成財(cái)產(chǎn)損失，更不會(huì)影響公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。(5)主辦券商和遠(yuǎn)東律所在前期盡職調(diào)查過(guò)程中調(diào)取并查閱了租賃合同、陽(yáng)曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項(xiàng)目備案證、打款憑證、記賬憑證及相關(guān)的公司董事會(huì)決議，獲取了公司出具的說(shuō)明。根據(jù)公司與陽(yáng)曲縣政府簽署的土地租賃協(xié)議，協(xié)議中出租方未告知標(biāo)的土地為基本農(nóng)田，協(xié)議中土地的用途約定為農(nóng)業(yè)種植與育苗，出租方還承諾其出租的 600 畝土地的內(nèi)部手續(xù)已經(jīng)合法完善，如果因該土地手續(xù)或權(quán)利瑕疵給承租方造成損失的，承租方賠償承租方的實(shí)際損失。此外,陽(yáng)曲縣發(fā)展和改革局下發(fā)的陽(yáng)發(fā)改備案【2015】6號(hào)陽(yáng)曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項(xiàng)目備案證中關(guān)于建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容為：“該項(xiàng)目占地607.93畝，其中定植苗木543.5畝，辦公及區(qū)間道路等用地64.43畝。其中生物性資產(chǎn)建設(shè)為苗木種植，主要包括高端苗木展區(qū)、精品苗木區(qū)、彩色苗木區(qū)、珍稀苗木區(qū)、移植區(qū)、設(shè)施區(qū)、種植資源區(qū)、創(chuàng)意園、中藥廠材培育區(qū)、輪作區(qū)等。土建基礎(chǔ)包括辦公室、宿舍、廁所、蓄水池、智能溫室和道路的建設(shè)。購(gòu)置機(jī)械設(shè)備包括拖拉機(jī)、打藥車(chē)、除草劑及交通車(chē)輛等?！睆纳鲜鰠f(xié)議與備案證的內(nèi)容以及對(duì)政府部門(mén)的信賴(lài)，公司方面確定租賃的 600 畝土地為可以合法種植試驗(yàn)性育苗的集體土地。根據(jù)股轉(zhuǎn)公司的反饋意見(jiàn)，主辦券商和遠(yuǎn)東律所要求公司就該 600 畝土地的合法合規(guī)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)具相關(guān)證明。公司在向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)具合法合規(guī)證明時(shí)，意外得知承租的600畝土地為基本農(nóng)田。隨后，公司就該問(wèn)題作出了關(guān)于陽(yáng)曲項(xiàng)目的情況說(shuō)明，情況說(shuō)明中就600畝土地的問(wèn)題作出了解決方案。另外，陽(yáng)曲縣人民政府就該問(wèn)題出具了說(shuō)明函，具體內(nèi)容為：就山西民基生態(tài)環(huán)境工程股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山西民基”）租賃的本轄區(qū)內(nèi)600畝的基本農(nóng)田用于試驗(yàn)性育苗的種植的事實(shí)，認(rèn)定山西民基不存在過(guò)錯(cuò)，不會(huì)對(duì)此作出任何行政處罰?？h政府將積極促成該土地租賃協(xié)議的解除及有關(guān)問(wèn)題的妥善解決。主辦券商和遠(yuǎn)東律所認(rèn)為公司提出的解決方案，有效糾正了錯(cuò)誤使用基本農(nóng)田的問(wèn)題，對(duì)公司亦不會(huì)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，不會(huì)影響公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，解決方案切實(shí)可行。綜上，主辦券商及遠(yuǎn)東律所認(rèn)為，從租賃土地的角度核查，公司存在一定瑕疵，但是，并不影響公司符合“合法規(guī)范經(jīng)營(yíng)”、“具有可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”的掛牌條件。2、中大新材2015年11月，棗莊熊耳山爐料有限公司與安城分公司簽訂租賃協(xié)議，安城分公司將位于棗莊市市中區(qū)稅郭鎮(zhèn)的場(chǎng)地租賃給棗莊熊耳山爐料有限公司。經(jīng)棗莊市市中區(qū)稅郭鎮(zhèn)人民政府的確認(rèn)，上述土地為未利用地。子公司租賃農(nóng)村集體所有的未利用地未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，不符合土地規(guī)定的用途。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第七十六條的規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。主辦券商及律師認(rèn)為：公司子公司棗莊熊耳山爐料有限公司租用上述場(chǎng)地后進(jìn)行了項(xiàng)目建設(shè)，面臨租賃土地被責(zé)令退還、可并處罰款的法律風(fēng)險(xiǎn)。但1）2016年6月經(jīng)棗莊市市中區(qū)稅郭鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)，上述土地原為未利用地，非農(nóng)用地；2）對(duì)于子公司租賃上述土地進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府確認(rèn)，且截至本反饋回復(fù)出具日，政府部門(mén)并未對(duì)子公司的上述建設(shè)行為進(jìn)行處罰；3）根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，公司的上述建設(shè)活動(dòng)面臨的法律后果為責(zé)令退還上述土地，可以并處罰款，不屬于必須處以罰款的情形。綜上，主辦券商及律師認(rèn)為：子公司棗莊熊耳山爐料有限公司租賃農(nóng)村集體所有的未利用地進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)不屬于重大違法違規(guī)行為。附：中華人民共和國(guó)土地管理法第七十三條 買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第七十六條 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，