新三板土地違法專題.docx

1、山西民基：主辦券商在盡職調查過程中調取并查閱了租賃合同、陽曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項目備案證、打款憑證、記賬憑證及相關的公司董事會決議，獲取了公司出具的說明及政府出具的說明函。經核查:（1）公司租賃使用的土地性質為集體非建設用地；所有權為農民集體所有;規(guī)劃用途農用地基本農田；實際用途為農業(yè)用途，具體為種植玉米、蔬菜、樹苗。政府出具的土地情況的說明函，公司承租的陽曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內的600畝土地為集體農用地，規(guī)劃用途為農用地基本農田，所有權為農民集體所有。依據公司出具的關于陽曲項目的情況說明，公司 600 畝土地的實際用途為種植試驗性育苗195畝、玉米280畝、蔬菜120畝，空置12.93畝。（2）公司租賃土地按照相關法律法規(guī)履行了相關程序并獲得了必要的批準，具體如下：2015 年3月10日,公司召開了董事會作出董事會決議，一致通過600畝土地的承租事宜。2015年3月13日，公司與陽曲縣人民政府簽訂了土地租賃協議，協議約定：山西民基租賃陽曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內約600畝土地，建設“陽曲縣高效農業(yè)科技苑項目”，用途為：農業(yè)種植與育苗。2015年4月27日，公司取得了陽曲縣發(fā)展和改革局簽發(fā)的“陽發(fā)改備案20156號”企業(yè)投資項目備案證。該項目備案明確了項目的建設規(guī)模及主要建設內容，具體為：項目占地607.93畝，其中定植苗木543.5畝，辦公及區(qū)間道路等用地64.43畝。其中生物性資產建設為苗木種植，主要包括高端苗木展區(qū)、精品苗木區(qū)、彩色苗木區(qū)、珍稀苗木區(qū)、移植區(qū)、設施區(qū)、種植資源區(qū)、創(chuàng)意園、中藥廠材培育區(qū)、輪作區(qū)等。土建基礎包括辦公室、宿舍、廁所、蓄水池、智能溫室和道路的建設。購置機械設備包括拖拉機、打藥車、除草劑及交通車輛等。同時，備案證要求在備案證有效期（24個月）內，應取得發(fā)改局對該項目節(jié)能評估批復，并取得國土、住房、環(huán)保、農委、林業(yè)等行政部門許可文件后開工建設，逾期作廢。2015年3月13日，公司按照土地租賃協議約定，支付了1年的土地租金。綜上，主辦券商及遠東律所認為，公司租賃土地按照相關法律法規(guī)履行了相關程序并獲得了必要的批準。（3）公司租用的陽曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內600畝土地為基本農田，公司在該土地上種植了試驗性育苗195畝、玉米280畝、蔬菜120畝，空置12.93畝。依據土地管理法和基本農田保護條例規(guī)定，禁止占用基本農田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。公司在基本農田上種植樹苗的行為違反了我國對基本農田的相關法律規(guī)定。但是，公司作為承租方與出租方代表陽曲縣人民政府簽署了土地租賃協議。該土地租賃協議“第三項雙方權利與義務”之“（7）甲方承諾其出租上述 600 畝土地的內部手續(xù)已經合法完善，如果因該土地手續(xù)或權利瑕疵給乙方造成損失的，甲方賠償乙方的實際損失”的約定，為出租方代表陽曲縣人民政府對土地使用的合法性作了保證。另外，我們發(fā)現陽曲縣發(fā)展和改革局下發(fā)的，陽發(fā)改備案【2015】6 號陽曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項目備案證中關于建設規(guī)模及主要建設內容為：“該項目占地 607.93 畝，其中定植苗木543.5畝，辦公及區(qū)間道路等用地64.43畝。其中生物性資產建設為苗木種植，主要包括高端苗木展區(qū)、精品苗木區(qū)、彩色苗木區(qū)、珍稀苗木區(qū)、移植區(qū)、設施區(qū)、種植資源區(qū)、創(chuàng)意園、中藥廠材培育區(qū)、輪作區(qū)等。土建基礎包括辦公室、宿舍、廁所、蓄水池、智能溫室和道路的建設。購置機械設備包括拖拉機、打藥車、除草劑及交通車輛等?！惫咀鳛橥恋爻凶夥交趯φ约跋嚓P部門的信賴，形成了違反基本農田相關法律、法規(guī)及其他規(guī)范性文件的行為。所幸，土地租賃協議于2015年3 月13日簽署，公司在該土地上僅違規(guī)種植了195畝試驗性育苗，未在土地上進行施工建設等破壞活動，未毀壞基本農田的種植條件。另外，陽曲縣人民政府就該問題出具了說明函，具體內容為：就山西民基生態(tài)環(huán)境工程股份有限公司（以下簡稱“山西民基”）租賃的本轄區(qū)內600畝的基本農田用于試驗性育苗的種植的事實，認定山西民基不存在過錯，不會對此作出任何行政處罰。縣政府將積極促成該土地租賃協議的解除及有關問題的妥善解決。綜上，主辦券商及遠東律所認為，公司存在占用基本農田的情況，公司目前的用地情況違反土地管理法第三十六條、基本農田保護條例及其他相關法律、行政法規(guī)規(guī)定的情況，但是，公司是不存在因違反上述規(guī)定而遭受行政處罰的可能。（4）公司與陽曲縣人民政府在簽署了租賃陽曲縣大盂鎮(zhèn)在泉溝村范圍內約600畝土地的土地租賃協議后，交付了一年的租金，接管了土地，但錯過了育苗和植物種植試驗的節(jié)氣，只搶種了 195 畝的試驗性育苗。公司為了不空置土地，也為了提高員工福利，在其余 280 畝土地上種植了玉米，120 畝土地上種植了蔬菜，目前仍空置 12.93 畝土地。公司目前因了解到該 600 畝土地為基本農田，而法律規(guī)定禁止在基本農田上發(fā)展林果業(yè)，決定將在基本農田種植的195畝試驗苗木，于近期銷售完畢。在基本農田上種植玉米和蔬菜雖然符合法律規(guī)定，但是，因為公司租賃該土地的目的已經落空，公司決定解除土地租賃協議，與土地出租方妥善解決善后事宜。所幸公司土地租賃的時間不長，經財務統(tǒng)計，公司在該土地上的實際投入為 380 萬元，195 畝的苗木出售后完全可以收回投入，對公司未造成財產損失，更不會影響公司的持續(xù)經營能力。(5)主辦券商和遠東律所在前期盡職調查過程中調取并查閱了租賃合同、陽曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項目備案證、打款憑證、記賬憑證及相關的公司董事會決議，獲取了公司出具的說明。根據公司與陽曲縣政府簽署的土地租賃協議，協議中出租方未告知標的土地為基本農田，協議中土地的用途約定為農業(yè)種植與育苗，出租方還承諾其出租的 600 畝土地的內部手續(xù)已經合法完善，如果因該土地手續(xù)或權利瑕疵給承租方造成損失的，承租方賠償承租方的實際損失。此外,陽曲縣發(fā)展和改革局下發(fā)的陽發(fā)改備案【2015】6號陽曲縣發(fā)展和改革局企業(yè)投資項目備案證中關于建設規(guī)模及主要建設內容為：“該項目占地607.93畝，其中定植苗木543.5畝，辦公及區(qū)間道路等用地64.43畝。其中生物性資產建設為苗木種植，主要包括高端苗木展區(qū)、精品苗木區(qū)、彩色苗木區(qū)、珍稀苗木區(qū)、移植區(qū)、設施區(qū)、種植資源區(qū)、創(chuàng)意園、中藥廠材培育區(qū)、輪作區(qū)等。土建基礎包括辦公室、宿舍、廁所、蓄水池、智能溫室和道路的建設。購置機械設備包括拖拉機、打藥車、除草劑及交通車輛等?！睆纳鲜鰠f議與備案證的內容以及對政府部門的信賴，公司方面確定租賃的 600 畝土地為可以合法種植試驗性育苗的集體土地。根據股轉公司的反饋意見，主辦券商和遠東律所要求公司就該 600 畝土地的合法合規(guī)向土地管理部門申請開具相關證明。公司在向相關部門申請開具合法合規(guī)證明時，意外得知承租的600畝土地為基本農田。隨后，公司就該問題作出了關于陽曲項目的情況說明，情況說明中就600畝土地的問題作出了解決方案。另外，陽曲縣人民政府就該問題出具了說明函，具體內容為：就山西民基生態(tài)環(huán)境工程股份有限公司（以下簡稱“山西民基”）租賃的本轄區(qū)內600畝的基本農田用于試驗性育苗的種植的事實，認定山西民基不存在過錯，不會對此作出任何行政處罰。縣政府將積極促成該土地租賃協議的解除及有關問題的妥善解決。主辦券商和遠東律所認為公司提出的解決方案，有效糾正了錯誤使用基本農田的問題，對公司亦不會造成較大的經濟損失，不會影響公司的持續(xù)經營能力，解決方案切實可行。綜上，主辦券商及遠東律所認為，從租賃土地的角度核查，公司存在一定瑕疵，但是，并不影響公司符合“合法規(guī)范經營”、“具有可持續(xù)經營能力”的掛牌條件。2、中大新材2015年11月，棗莊熊耳山爐料有限公司與安城分公司簽訂租賃協議，安城分公司將位于棗莊市市中區(qū)稅郭鎮(zhèn)的場地租賃給棗莊熊耳山爐料有限公司。經棗莊市市中區(qū)稅郭鎮(zhèn)人民政府的確認，上述土地為未利用地。子公司租賃農村集體所有的未利用地未經批準進行建設活動，不符合土地規(guī)定的用途。根據中華人民共和國土地管理法第七十六條的規(guī)定：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款。主辦券商及律師認為：公司子公司棗莊熊耳山爐料有限公司租用上述場地后進行了項目建設，面臨租賃土地被責令退還、可并處罰款的法律風險。但1）2016年6月經棗莊市市中區(qū)稅郭鎮(zhèn)人民政府確認，上述土地原為未利用地，非農用地；2）對于子公司租賃上述土地進行建設活動經過當地鎮(zhèn)政府確認，且截至本反饋回復出具日，政府部門并未對子公司的上述建設行為進行處罰；3）根據中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，公司的上述建設活動面臨的法律后果為責令退還上述土地，可以并處罰款，不屬于必須處以罰款的情形。綜上，主辦券商及律師認為：子公司棗莊熊耳山爐料有限公司租賃農村集體所有的未利用地進行建設活動不屬于重大違法違規(guī)行為。附：中華人民共和國土地管理法第七十三條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第七十六條 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，