購物中心和百貨本質(zhì)區(qū)別.docx

購物中心和百貨本質(zhì)區(qū)別購物中心和百貨區(qū)別一、客群定位不同傳統(tǒng)百貨均有明確的消費(fèi)群定位，而劃分定位的依據(jù)主要是收入和階層，因此高端百貨、中高端百貨、低端百貨的定位與百貨內(nèi)商品品類的價(jià)格定位基本一 致，因此客單價(jià)、提袋率等是衡量百貨公司業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)之一，而購物中心卻對(duì)這些指標(biāo)的依賴度不同。購物中心的客群定位是以年齡、喜好、消費(fèi)心理、消費(fèi)行 為甚至是社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)等更多因素指標(biāo)衡量，抓住某一量級(jí)消費(fèi)群的特有或者潛在消費(fèi)心理，將有這些相同定位和屬性的品牌租戶聚集起來，這是購物中心需要考慮 的，而單純的依靠收入和某一階層，是不足以成功運(yùn)營(yíng)一個(gè)購物中心的，因此百貨與購物中心首要的區(qū)別就是客群的定位不同。購物中心和百貨區(qū)別二、零售功能不同零售的功能性是傳統(tǒng)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而不同的零售業(yè)態(tài)所定位的零售功能亦不相同，傳統(tǒng)百貨一直以服裝服飾、鞋帽箱包、化妝護(hù)膚品等高毛利的品 類為主，將同一品類的商品聚集在一起進(jìn)行關(guān)聯(lián)銷售是傳統(tǒng)百貨一直堅(jiān)持的。而購物中心卻在租戶組合上與百貨有明顯的差別，購物中心經(jīng)營(yíng)的是店鋪，店鋪經(jīng)營(yíng)的 是消費(fèi)者，因此購物中心更加關(guān)注它所經(jīng)營(yíng)的店鋪是什么品牌，品牌的商品是什么?購物中心可以將購物、餐飲、休閑娛樂等不同業(yè)態(tài)有機(jī)組合在一起，達(dá)到規(guī)模效 益最大化，因此購物中心的商鋪分類與百貨的品類劃分完全不同，根本的不同在于，百貨是按照品牌提供的商品品類劃分，而購物中心按照消費(fèi)者需求劃分，簡(jiǎn)而言 之，百貨按供給方劃分功能，購物中心按需求方劃分功能，iMall的CEO楊慧女士認(rèn)為按需求市場(chǎng)確定的零售功能是購物中心業(yè)態(tài)在中國(guó)能夠有更大發(fā)展的關(guān) 鍵因素之一。購物中心和百貨區(qū)別三、空間作用不同無論是百貨還是購物中心，線下實(shí)體商業(yè)都構(gòu)成了一個(gè)空間，而這個(gè)空間所產(chǎn)生的作用是什么?從人類有交易行為開始，交易的場(chǎng)所就隨之產(chǎn)生，從古老的集 市到現(xiàn)今的Shopping Mall,零售空間一直在發(fā)生著變化。百貨作為傳統(tǒng)行業(yè)的重要零售空間，建立了一個(gè)能夠滿足大眾消費(fèi)者購物需求和欲望，并提供各類商品的空間，在這里，消 費(fèi)者可以挑選到自己需要的并合適的商品帶回家，因此百貨的空間更多的是為商品打造，是商品的展示空間，同時(shí)也是容納消費(fèi)者購物的空間。而購物中心的空間作 用到底是什么?購物中心對(duì)空間的打造是一個(gè)購物中心開發(fā)的首要問題，為什么購物中心要重視空間設(shè)計(jì)?首先，購物中心是在經(jīng)營(yíng)一個(gè)場(chǎng)所，它需要的是消費(fèi)者走 進(jìn)這個(gè)空間，并能長(zhǎng)期停留在這個(gè)空間，而消費(fèi)者的長(zhǎng)期停留的基礎(chǔ)是需要有更好的空間體驗(yàn)，因此購物中心在空間設(shè)計(jì)上要比百貨更加重視，購物中心的空間設(shè)計(jì) 出發(fā)點(diǎn)是從消費(fèi)者，為了能吸引并留住消費(fèi)者，購物中心努力經(jīng)營(yíng)自身的空間。購物中心和百貨區(qū)別四、經(jīng)營(yíng)方式不同經(jīng)營(yíng)方式是百貨與購物中心的本質(zhì)差別，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是百貨的聯(lián)營(yíng)和自營(yíng)模式總結(jié)，而統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)是購物中心租賃模式的概述。實(shí)際上，在 管理上，百貨與購物中心都是需要統(tǒng)一管理的，只是管理的對(duì)象和管理的程度在運(yùn)營(yíng)的過程中，由于角色不同，而產(chǎn)生的結(jié)果具有差異性。兩者的核心差異在于經(jīng)營(yíng) 方式，百貨的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)讓百貨對(duì)定價(jià)、現(xiàn)金流具有一定的自主權(quán)，而購物中心的租金形式讓品牌店鋪有更大的經(jīng)營(yíng)空間。因此，iMall更愿意將購物中心看作為 一個(gè)社會(huì)分工的結(jié)果，零售品牌更注重經(jīng)營(yíng)自己的品牌價(jià)值和消費(fèi)者，而購物中心經(jīng)營(yíng)著入駐的品牌店鋪和所有品牌店鋪輻射的消費(fèi)群，購物中心的責(zé)任更加重大。 不同的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定百貨轉(zhuǎn)型購物中心面臨的首要問題，只有在真正了解的基礎(chǔ)上做購物中心，才能經(jīng)營(yíng)一個(gè)成功的購物空間。購物中心和百貨區(qū)別五、渠道作用不同對(duì)于零售品牌來講，無論是國(guó)際還是國(guó)內(nèi)的品牌，渠道的選擇是品牌發(fā)展的首要戰(zhàn)略性問題，那如何選擇適合自身品牌定位的渠道?不同的渠道能為品牌帶來 的效應(yīng)和附加值是什么?iMall認(rèn)為百貨與購物中心作為線下零售的主要渠道，深入研究?jī)烧咔雷饔玫牟煌菄?guó)內(nèi)本土品牌發(fā)展的必經(jīng)之路。iMall數(shù)據(jù) 顯示，截至到2013年底，中國(guó)購物中心數(shù)量已經(jīng)達(dá)到1729家，無疑購物中心已經(jīng)是作為零售品牌未來選擇的重要渠道。在過去的十年，購物中心的數(shù)量一直 在不斷增加中，數(shù)量是衡量渠道標(biāo)準(zhǔn)之一，因此越來越多的國(guó)內(nèi)零售品牌開始關(guān)注購物中心渠道。一直以來，百貨是國(guó)內(nèi)零售品牌拓展的重點(diǎn)渠道，百貨的渠道作用 體現(xiàn)在百貨的自身品牌價(jià)值、以促銷為形式的銷售額提升、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)性、與連鎖百貨共擴(kuò)張等等。而購物中心的渠道作用體現(xiàn)形式卻與百貨不同，為零售品 牌提供更多的客流，更大的品牌設(shè)計(jì)空間，更多的類品牌租戶附加值，更好的體驗(yàn)環(huán)境，更自由的經(jīng)營(yíng)方式等等，這些品牌的附加值隨著購物中心經(jīng)營(yíng)的越成熟而得 到更多，這也是成功的購物中心會(huì)吸引更多品牌進(jìn)駐的原因。另外，隨著購物中心自身的品牌連鎖發(fā)展，品牌租戶將有更多的拓展機(jī)會(huì)。購物中心和百貨區(qū)別六、品牌效應(yīng)不同對(duì)于百貨與購物中心兩者而言，都具有一定的品牌效應(yīng)，這些品牌的效應(yīng)是百貨內(nèi)的零售品牌專柜和購物中心的零售品牌租戶累積作用的，因此不同的品牌將 對(duì)百貨與購物中心產(chǎn)生不同的品牌效應(yīng)。百貨的品牌效應(yīng)集中在滿足消費(fèi)者日常所需的商品品類中，而購物中心的品牌效應(yīng)集中在滿足消費(fèi)者生活方式的零售業(yè)態(tài) 中。隨著人們的生活水平提高，越來越多的消費(fèi)者不愿意花大量的時(shí)間精力到百貨公司挑選一件自己需要的商品，而更多的愿意將時(shí)間花在餐飲與休閑娛樂方面，在 這個(gè)過程中，隨機(jī)的，潛在的，沖動(dòng)的消費(fèi)將成為零售的增長(zhǎng)點(diǎn)。在中國(guó)的購物中心發(fā)展過程中，國(guó)外的服裝品牌對(duì)購物中心的推動(dòng)作用不可忽視，優(yōu)衣庫、 ZARA、H&M等快時(shí)尚品牌所選擇的購物中心渠道一定程度上促進(jìn)了中國(guó)購物中心的快速發(fā)展，因此，這些國(guó)際品牌的品牌效應(yīng)對(duì)中國(guó)本土品牌造成一 定的沖擊，同時(shí)也為購物中心蒙上了快時(shí)尚定位面紗，吸引著越來越多的追求時(shí)尚的年輕消費(fèi)群走進(jìn)購物中心，而傳統(tǒng)百貨對(duì)年輕人的吸引力正在逐漸下降，同時(shí)， 零售品牌的連鎖化發(fā)展某種程度上削弱了百貨的競(jìng)爭(zhēng)力和差異化，面積更大、環(huán)境更好、體驗(yàn)更好的獨(dú)立直營(yíng)店鋪吸引消費(fèi)者前往這些店鋪所在的購物中心。購物中心和百貨區(qū)別七、團(tuán)隊(duì)思維不同iMall堅(jiān)持認(rèn)為無論百貨還是購物中心，本質(zhì)都是在做零售，雖然表現(xiàn)形式不同，但最后做的均是持續(xù)的零售經(jīng)營(yíng)。而經(jīng)營(yíng)的核心是人，是團(tuán)隊(duì)。因此不 同業(yè)態(tài)的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行者思維是不同的，百貨的經(jīng)營(yíng)思維一直以價(jià)格敏感度為核心，將促銷作為增加銷售額的必備工具，而購物中心的經(jīng)營(yíng)思維是如何將人吸引進(jìn)這個(gè)場(chǎng) 所，因此營(yíng)銷活動(dòng)是購物中心必備的運(yùn)營(yíng)工具。兩者的思維差異根本在于促銷與營(yíng)銷的不同，促銷的目的在于銷售商品，而營(yíng)銷的目的在于吸引客流加入，這也是運(yùn) 營(yíng)團(tuán)隊(duì)思維的不同，因此iMall認(rèn)為百貨轉(zhuǎn)型做購物中心應(yīng)在營(yíng)銷活動(dòng)上挖掘的更深入。另外，中國(guó)的購物中心市場(chǎng)營(yíng)銷方面發(fā)展的相對(duì)落后，更多的開發(fā)者將 目光和精力放在前期開發(fā)招商工作，而忽視運(yùn)營(yíng)的結(jié)果就是雖然中國(guó)已經(jīng)有近2000個(gè)購物中心，但運(yùn)營(yíng)好的購物中心不足500個(gè)。購物中心和百貨區(qū)別八、價(jià)值導(dǎo)向不同傳統(tǒng)百貨的銷售增長(zhǎng)趨勢(shì)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響較為明顯，而購物中心的銷售額來自于多種零售功能的業(yè)態(tài)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，休閑娛樂的銷售占比反而有增 加，這已經(jīng)成為一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，例如，當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，影院生意反而越來越好，更多的人需要用休閑娛樂緩解壓力，同樣，在中國(guó)年輕人壓力日益增長(zhǎng)的環(huán)境 下，咖啡、書吧、影院、特色店、文化店等各種主題特色的店鋪受到更多年輕人的歡迎。而這些新興的、小型的、特色定位品牌在購物中心可以找到適合的位置生存 發(fā)展下去，而這些毛利率不高卻需要大量、持續(xù)客流的店鋪不適合在百貨中生存，購物中心的租賃形式成為他們的首選。iMall認(rèn)為購物中心的價(jià)值導(dǎo)向更傾向 于創(chuàng)新和共贏，而百貨的價(jià)值導(dǎo)向更傾向于傳統(tǒng)和銷售.購物中心和百貨區(qū)別九、消費(fèi)體驗(yàn)不同隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，線下零售的沖擊日益明顯，越來越多的觀點(diǎn)認(rèn)為線下零售與電子商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)不具備優(yōu)勢(shì)，甚至認(rèn)為未來線下零售將取代電子商務(wù)。 而iMall認(rèn)為線下零售不僅不會(huì)被電子商務(wù)取代，更可能的是線下零售會(huì)利用好互聯(lián)網(wǎng)工具，發(fā)展的更成熟。線下零售的核心競(jìng)爭(zhēng)力即是體驗(yàn)，體驗(yàn)是不可完全 負(fù)責(zé)的，無法全部量化的感性力量。而體驗(yàn)的來源是消費(fèi)者的消費(fèi)心理、消費(fèi)行為、消費(fèi)需求等持續(xù)變化的主觀指標(biāo)，這些指標(biāo)無法被互聯(lián)網(wǎng)全部IT化。目前，在 互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展大潮中，百貨受到的沖擊比購物中心要嚴(yán)重，原因之一即是購物中心里有一定比例的餐飲、休閑娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)是無法不出家門，僅靠互聯(lián)網(wǎng) 實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)的，因此iMall認(rèn)為人類的社交性也是線下零售尤其是購物中心發(fā)展的必然。體驗(yàn)不僅僅在業(yè)態(tài)的不同上體現(xiàn)，更在于空間、環(huán)境、服務(wù)、營(yíng)銷等等細(xì) 節(jié)體現(xiàn)，這些是百貨與購物中心體驗(yàn)感差異的重要因素。購物中心和百貨區(qū)別十、社會(huì)價(jià)值不同百貨與購物中心均是商業(yè)活動(dòng)空間、場(chǎng)所，同時(shí)也是商業(yè)參與者，因此商業(yè)體的本質(zhì)讓百貨與購物中心都將產(chǎn)生社會(huì)價(jià)值。增加財(cái)政稅收、增加就業(yè)、增加 GDP等等均是社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)。但百貨與購物中心在社會(huì)價(jià)值上也有不同的體現(xiàn)，某種程度上，購物中心是一個(gè)開發(fā)的、融合的、豐富的品牌資源平臺(tái)，它能讓中 國(guó)更多的本土品牌與國(guó)際品牌形成有益的競(jìng)爭(zhēng)格局，幫助本土品牌在品牌價(jià)值塑造上提供更多學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和參考標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，購物中心催生更多的創(chuàng)新品牌的崛起，無 論在餐飲還是在零售方面，年輕人創(chuàng)業(yè)的奇思妙想可以在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)，共享平臺(tái)客流資源和品牌價(jià)值。中國(guó)購物中心正在由一線發(fā)達(dá)城市向二三線城市普及，城市型購物中心是國(guó)內(nèi)購物中心目前開發(fā)的主流，購物中心正在從大而全的操作模式往主題化、精細(xì)化的方向轉(zhuǎn)變。購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)是多元化、主題化、休閑化，一二線城市成熟商圈中的購物中心多以年輕時(shí)尚或高檔精品主題來操作，而城市新興商圈或郊區(qū)中的購物中心項(xiàng)目則多以生活配套、家庭娛樂的主題來操作。當(dāng)傳統(tǒng)商業(yè)單一的購物功能已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代人的需求時(shí)，人們開始追求功能更豐富、業(yè)態(tài)更齊全的購物場(chǎng)所。Shopping Mall作為一種嶄新的商業(yè)形態(tài)來到中國(guó)，偌大的購物空間、舒適的購買環(huán)境、包羅萬象的商品組合和集購物、餐飲、娛樂于一體的功能組合，形成了一種所謂“體驗(yàn)式”的消費(fèi)模式，無不使國(guó)民感到耳目一新國(guó)際零售業(yè)品牌正在中國(guó)開拓疆土，尋求商機(jī)。徐十周認(rèn)為，這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引力，爭(zhēng)取最大的客流量。按照美國(guó)高盛投資集團(tuán)的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場(chǎng)起到吸引客流的作用，因?yàn)橐粋€(gè)Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I(yíng)店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，大小商家組合成一個(gè)統(tǒng)一的具有強(qiáng)大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競(jìng)爭(zhēng)，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動(dòng)，最大限度地滿足客戶的消費(fèi)欲望，從而帶動(dòng)整個(gè)Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國(guó)內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國(guó)內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動(dòng)客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對(duì)眾多的缺乏市場(chǎng)知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費(fèi)者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績(jī)。這樣的現(xiàn)實(shí)，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級(jí)形式，其投資額大、經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)。在項(xiàng)目的全程運(yùn)作過程中，投資是前提，經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，開發(fā)是重點(diǎn)，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機(jī)的聯(lián)系的一個(gè)整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤(rùn)最大化，過分夸大商鋪的價(jià)值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營(yíng)以及管理等問題，一味地追求快回報(bào)和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報(bào)，也大大制約了Shopping Mall的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤(rùn)，在實(shí)際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價(jià)基數(shù)高，漲幅大。徐十周以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)加上對(duì)比中國(guó)與美國(guó)的行業(yè)現(xiàn)狀，得出他的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國(guó)的Shopping Mall的平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)的租金水平，造成這一現(xiàn)實(shí)的原因，主要是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商普遍急功近利，又基本都不懂零售業(yè)，為了在短期內(nèi)獲取回報(bào)，只能是單位平方米的租金怎么高就怎么租，忽視了顧客的感受和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律。最典型的做法就是多租面積很小的小店，以獲取單位面積相對(duì)高的租金。一個(gè)簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)顯示，北京的一間六七萬平方米的Shopping Mall，租戶大約為5-600家，每家店的平均面積也就100多平方米，而芝加哥一家同樣大小的Shopping Mall，租戶僅70多家，每家店的平均面積在800多平方米。其結(jié)果是，我們的Shopping Mall多是一堆普遍缺乏市場(chǎng)認(rèn)知度的品牌格子間的堆砌，大眾消費(fèi)者基本不認(rèn)可?？此谱饨鹕先チ?，但開業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡，門可羅雀，經(jīng)營(yíng)根本難以為繼，租金也難以保證，最終，受害的還是開發(fā)商自己。加之市場(chǎng)嚴(yán)重的供過于求，稍好一點(diǎn)的品牌商相對(duì)層出不窮的Shopping Mall更是粥少僧多，結(jié)果形成了現(xiàn)在一家Shopping Mall，開業(yè)時(shí)能有50%的店鋪開門經(jīng)營(yíng)就算不錯(cuò)，不少項(xiàng)目連50%也做不到也硬著頭皮開業(yè)，反而更加不招消費(fèi)者待見，形成了惡性循環(huán)。這樣的Shopping Mall在北京又可以說是俯拾皆是。另外一個(gè)嚴(yán)重的問題是，現(xiàn)在提起Shopping Mall，人們頭腦里就仿佛覺得那是年輕的時(shí)尚男女和白領(lǐng)階層才能光顧的，中國(guó)的所有經(jīng)營(yíng)Shopping Mall的人，幾乎無一例外地將自己定位于白領(lǐng)、女性、中高檔、引領(lǐng)時(shí)尚等等，試問，在北京，有多少大眾消費(fèi)人群在購物時(shí)會(huì)想到去Shopping Mall？殊不知，Shopping Mall這一外來的經(jīng)營(yíng)形式，在美國(guó)卻是大眾消費(fèi)者最喜歡去的購物休閑場(chǎng)所。所謂的高檔Shopping Mall也有，但數(shù)量很少。如果我們對(duì)比一下兩個(gè)國(guó)家普通消費(fèi)者的收入差距，再看看我們的Shopping Mall數(shù)量上的嚴(yán)重過多，如果我們還將市場(chǎng)目光全盯著所謂的白領(lǐng)、女性、中高檔，顯見，若想讓我們的Shopping Mall有一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，無異于緣木求魚！”作為一種在發(fā)達(dá)國(guó)家已被證明非常成功的商業(yè)業(yè)態(tài)，Shopping Mall的出現(xiàn)折射著中國(guó)商業(yè)生態(tài)的升級(jí)變遷。徐十周認(rèn)為：如果一種商業(yè)模式在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式下已被證明是成功的，其就一定可以復(fù)制到另一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，但是，這種復(fù)制一定要遵循其已有的規(guī)律，不能靠揠苗助長(zhǎng)，更不能竭澤而漁、飲鴆止渴。中國(guó)的Shopping Mall在發(fā)展中暴露的問題歸納起來，無非是幾點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)商急于求成地追求過快的高回報(bào)，違背了零售業(yè)的市場(chǎng)規(guī)律；在這種觀念指導(dǎo)下，導(dǎo)致了Shopping Mall從形式到內(nèi)容都嚴(yán)重背離了它本應(yīng)遵循的形式，成了小品牌、小門店的堆砌，根本不被消費(fèi)者接受；Shopping Mall在市場(chǎng)定位上走入了很大的誤區(qū)，片面地追求所謂高檔、時(shí)尚，嚴(yán)重脫離市場(chǎng)實(shí)際，脫離大眾主流消費(fèi)群；最后，目前的Shopping Mall數(shù)量過多，比例嚴(yán)重失調(diào)。而面對(duì)以上問題，我們的市場(chǎng)主管部門沒有覺察，更加缺乏在政策導(dǎo)向上和輿論導(dǎo)向上的指引。作為一個(gè)巨大的商業(yè)游戲，欲使其進(jìn)入良性、健康發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走，需要多方面的努力！國(guó)際零售業(yè)品牌正在中國(guó)開拓疆土，尋求商機(jī)。這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引力，爭(zhēng)取最大的客流量。按照美國(guó)高盛投資集團(tuán)的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場(chǎng)起到吸引客流的作用，因?yàn)橐粋€(gè)Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I(yíng)店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，大小商家組合成一個(gè)統(tǒng)一的具有強(qiáng)大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競(jìng)爭(zhēng)，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動(dòng)，最大限度地滿足客戶的消費(fèi)欲望，從而帶動(dòng)整個(gè)Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國(guó)內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國(guó)內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動(dòng)客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對(duì)眾多的缺乏市場(chǎng)知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費(fèi)者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績(jī)。這樣的現(xiàn)實(shí)，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級(jí)形式，其投資額大、經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)。在項(xiàng)目的全程運(yùn)作過程中，投資是前提，經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，開發(fā)是重點(diǎn)，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機(jī)的聯(lián)系的一個(gè)整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤(rùn)最大化，過分夸大商鋪的價(jià)值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營(yíng)以及管理等問題，一味地追求快回報(bào)和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報(bào)，也大大制約了Shopping Mall的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤(rùn)，在實(shí)際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價(jià)基數(shù)高，漲幅大。以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)加上對(duì)比中國(guó)與美國(guó)的行業(yè)現(xiàn)狀，得出的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國(guó)的Shopping Mall的平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)的租金水平，造成這一現(xiàn)實(shí)的原因，主要是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商普遍急功近利，又基本都不懂零售業(yè)，為了在短期內(nèi)獲取回報(bào)，只能是單位平方米的租金怎么高就怎么租，忽視了顧客的感受和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律。最典型的做法就是多租面積很小的小店，以獲取單位面積相對(duì)高的租金。一個(gè)簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)顯示，北京的一間六七萬平方米的Shopping Mall，租戶大約為5-600家，每家店的平均面積也就100多平方米，而芝加哥一家同樣大小的Shopping Mall，租戶僅70多家，每家店的平均面積在800多平方米。其結(jié)果是，我們的Shopping Mall多是一堆普遍缺乏市場(chǎng)認(rèn)知度的品牌格子間的堆砌，大眾消費(fèi)者基本不認(rèn)可。看似租金上去了，但開業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡，門可羅雀，經(jīng)營(yíng)根本難以為繼，租金也難以保證，最終，受害的還是開發(fā)商自己。加之市場(chǎng)嚴(yán)重的供過于求，稍好一點(diǎn)的品牌商相對(duì)層出不窮的Shopping Mall更是粥少僧多，結(jié)果形成了現(xiàn)在一家Shopping Mall，開業(yè)時(shí)能有50%的店鋪開門經(jīng)營(yíng)就算不錯(cuò)，不少項(xiàng)目連50%也做不到也硬著頭皮開業(yè)，反而更加不招消費(fèi)者待見，形成了惡性循環(huán)。這樣的Shopping Mall在北京又可以說是俯拾皆是。另外一個(gè)嚴(yán)重的問題是，現(xiàn)在提起Shopping Mall，人們頭腦里就仿佛覺得那是年輕的時(shí)尚男女和白領(lǐng)階層才能光顧的，中國(guó)的所有經(jīng)營(yíng)Shopping Mall的人，幾乎無一例外地將自己定位于白領(lǐng)、女性、中高檔、引領(lǐng)時(shí)尚等等，試問，在北京，有多少大眾消費(fèi)人群在購物時(shí)會(huì)想到去Shopping Mall？殊不知，Shopping Mall這一外來的經(jīng)營(yíng)形式，在美國(guó)卻是大眾消費(fèi)者最喜歡去的購物休閑場(chǎng)所。所謂的高檔Shopping Mall也有，但數(shù)量很少。如果我們對(duì)比一下兩個(gè)國(guó)家普通消費(fèi)者的收入差距，再看看我們的Shopping Mall數(shù)量上的嚴(yán)重過多，如果我們還將市場(chǎng)目光全盯著所謂的白領(lǐng)、女性、中高檔，顯見，若想讓我們的Shopping Mall有一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，無異于緣木求魚！”作為一種在發(fā)達(dá)國(guó)家已被證明非常成功的商業(yè)業(yè)態(tài)，Shopping Mall的出現(xiàn)折射著中國(guó)商業(yè)生態(tài)的升級(jí)變遷。如果一種商業(yè)模式在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式下已被證明是成功的，其就一定可以復(fù)制到另一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，但是，這種復(fù)制一定要遵循其已有的規(guī)律，不能靠揠苗助長(zhǎng)，更不能竭澤而漁、飲鴆止渴。作為一個(gè)巨大的商業(yè)游戲，欲使其進(jìn)入良性、健康發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走，需要多方面的努力！國(guó)際零售業(yè)品牌正在中國(guó)開拓疆土，尋求商機(jī)。徐十周認(rèn)為，這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引力，爭(zhēng)取最大的客流量。按照美國(guó)高盛投資集團(tuán)的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場(chǎng)起到吸引客流的作用，因?yàn)橐粋€(gè)Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I(yíng)店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，大小商家組合成一個(gè)統(tǒng)一的具有強(qiáng)大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競(jìng)爭(zhēng)，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動(dòng)，最大限度地滿足客戶的消費(fèi)欲望，從而帶動(dòng)整個(gè)Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國(guó)內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國(guó)內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動(dòng)客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對(duì)眾多的缺乏市場(chǎng)知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費(fèi)者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績(jī)。這樣的現(xiàn)實(shí)，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級(jí)形式，其投資額大、經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)。在項(xiàng)目的全程運(yùn)作過程中，投資是前提，經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，開發(fā)是重點(diǎn)，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機(jī)的聯(lián)系的一個(gè)整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤(rùn)最大化，過分夸大商鋪的價(jià)值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營(yíng)以及管理等問題，一味地追求快回報(bào)和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報(bào)，也大大制約了Shopping Mall的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤(rùn)，在實(shí)際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價(jià)基數(shù)高，漲幅大。徐十周以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)加上對(duì)比中國(guó)與美國(guó)的行業(yè)現(xiàn)狀，得出他的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國(guó)的Shopping Mall的平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)的租金水平，造成這一現(xiàn)實(shí)的原因，主要是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商普遍急功近利，又基本都不懂零售業(yè)，為了在短期內(nèi)獲取回報(bào)，只能是單位平方米的租金怎么高就怎么租，忽視了顧客的感受和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律。最典型的做法就是多租面積很小的小店，以獲取單位面積相對(duì)高的租金。一個(gè)簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)顯示，北京的一間六七萬平方米的Shopping Mall，租戶大約為5-600家，每家店的平均面積也就100多平方米，而芝加哥一家同樣大小的Shopping Mall，租戶僅70多家，每家店的平均面積在800多平方米。其結(jié)果是，我們的Shopping Mall多是一堆普遍缺乏市場(chǎng)認(rèn)知度的品牌格子間的堆砌，大眾消費(fèi)者基本不認(rèn)可?？此谱饨鹕先チ耍_業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡，門可羅雀，經(jīng)營(yíng)根本難以為繼，租金也難以保證，最終，受害的還是開發(fā)商自己。加之市場(chǎng)嚴(yán)重的供過于求，稍好一點(diǎn)的品牌商相對(duì)層出不窮的Shopping Mall更是粥少僧多，結(jié)果形成了現(xiàn)在一家Shopping Mall，開業(yè)時(shí)能有50%的店鋪開門經(jīng)營(yíng)就算不錯(cuò)，不少項(xiàng)目連50%也做不到也硬著頭皮開業(yè)，反而更加不招消費(fèi)者待見，形成了惡性循環(huán)。這樣的Shopping Mall在北京又可以說是俯拾皆是。另外一個(gè)嚴(yán)重的問題是，現(xiàn)在提起Shopping Mall，人們頭腦里就仿佛覺得那是年輕的時(shí)尚男女和白領(lǐng)階層才能光顧的，中國(guó)的所有經(jīng)營(yíng)Shopping Mall的人，幾乎無一例外地將自己定位于白領(lǐng)、女性、中高檔、引領(lǐng)時(shí)尚等等，試問，在北京，有多少大眾消費(fèi)人群在購物時(shí)會(huì)想到去Shopping Mall？殊不知，Shopping Mall這一外來的經(jīng)營(yíng)形式，在美國(guó)卻是大眾消費(fèi)者最喜歡去的購物休閑場(chǎng)所。所謂的高檔Shopping Mall也有，但數(shù)量很少。如果我們對(duì)比一下兩個(gè)國(guó)家普通消費(fèi)者的收入差距，再看看我們的Shopping Mall數(shù)量上的嚴(yán)重過多，如果我們還將市場(chǎng)目光全盯著所謂的白領(lǐng)、女性、中高檔，顯見，若想讓我們的Shopping Mall有一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，無異于緣木求魚！”作為一種在發(fā)達(dá)國(guó)家已被證明非常成功的商業(yè)業(yè)態(tài)，Shopping Mall的出現(xiàn)折射著中國(guó)商業(yè)生態(tài)的升級(jí)變遷。徐十周認(rèn)為：如果一種商業(yè)模式在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式下已被證明是成功的，其就一定可以復(fù)制到另一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，但是，這種復(fù)制一定要遵循其已有的規(guī)律，不能靠揠苗助長(zhǎng)，更不能竭澤而漁、飲鴆止渴。中國(guó)的Shopping Mall在發(fā)展中暴露的問題歸納起來，無非是幾點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)商急于求成地追求過快的高回報(bào)，違背了零售業(yè)的市場(chǎng)規(guī)律；在這種觀念指導(dǎo)下，導(dǎo)致了Shopping Mall從形式到內(nèi)容都嚴(yán)重背離了它本應(yīng)遵循的形式，成了小品牌、小門店的堆砌，根本不被消費(fèi)者接受；Shopping Mall在市場(chǎng)定位上走入了很大的誤區(qū)，片面地追求所謂高檔、時(shí)尚，嚴(yán)重脫離市場(chǎng)實(shí)際，脫離大眾主流消費(fèi)群；最后，目前的Shopping Mall數(shù)量過多，比例嚴(yán)重失調(diào)。而面對(duì)以上問題，我們的市場(chǎng)主管部門沒有覺察，更加缺乏在政策導(dǎo)向上和輿論導(dǎo)向上的指引。作為一個(gè)巨大的商業(yè)游戲，欲使其進(jìn)入良性、健康發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走，需要多方面的努力！國(guó)際零售業(yè)品牌正在中國(guó)開拓疆土，尋求商機(jī)。徐十周認(rèn)為，這樣做的目的是利用不同業(yè)態(tài)對(duì)消費(fèi)者的吸引力，爭(zhēng)取最大的客流量。按照美國(guó)高盛投資集團(tuán)的零售業(yè)分析員的說法，由多家主力店組成的大型商業(yè)賣場(chǎng)起到吸引客流的作用，因?yàn)橐粋€(gè)Shopping Mall里，沒有大型的主力百貨店或?qū)I(yíng)店，是難以吸引客人的。而介于主力店之間的小型門店，則是為Shopping Mall產(chǎn)生收益即較高租金的門店。通過自發(fā)地調(diào)整錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，大小商家組合成一個(gè)統(tǒng)一的具有強(qiáng)大聚客能力的整體，在內(nèi)部形成良性競(jìng)爭(zhēng)，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動(dòng)，最大限度地滿足客戶的消費(fèi)欲望，從而帶動(dòng)整個(gè)Shopping Mall的互惠互榮。在多年關(guān)注國(guó)內(nèi)Shopping Mall發(fā)展的徐十周看來，國(guó)內(nèi)的Shopping Mall商業(yè)結(jié)構(gòu)大都不近合理。主要是缺乏能吸引和帶動(dòng)客流的主力店，而被分割為眾多以品牌為主、面積不大的店鋪。面對(duì)眾多的缺乏市場(chǎng)知名度和吸引力的、甚至是聞所未聞的品牌，極易造成消費(fèi)者在購物選擇上無所適從，而最后只是Window Shopping（只逛不買），最終影響了Shopping Mall的業(yè)績(jī)。這樣的現(xiàn)實(shí)，在目前已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)的眾多Shopping Mall里，幾乎俯拾皆是。開發(fā)本末倒置Shopping Mall代表了當(dāng)代商零售業(yè)的較高級(jí)形式，其投資額大、經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)。在項(xiàng)目的全程運(yùn)作過程中，投資是前提，經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，開發(fā)是重點(diǎn)，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機(jī)的聯(lián)系的一個(gè)整體。Shopping Mall作為商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)僅僅充當(dāng)了載體的角色，而其核心的問題在于商業(yè)。但由于國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多抱有短期逐利的心態(tài)，一味的追求利潤(rùn)最大化，過分夸大商鋪的價(jià)值，不顧零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，不懂后期的招商、經(jīng)營(yíng)以及管理等問題，一味地追求快回報(bào)和高租金，結(jié)果是做出了很多違背市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的事，最終不僅自己拿不到回報(bào)，也大大制約了Shopping Mall的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)于Shopping Mall的建設(shè)來說，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，使開發(fā)商只能采取整體出租。為盡快回收資金以及獲取收益和高額的利潤(rùn)，在實(shí)際操作中，開發(fā)商在租金制定上，往往定價(jià)基數(shù)高，漲幅大。徐十周以多年的零售業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)加上對(duì)比中國(guó)與美國(guó)的行業(yè)現(xiàn)狀，得出他的分析，“依據(jù)高盛的零售業(yè)分析員給出的數(shù)據(jù)，中國(guó)的Shopping Mall的平均租