cad_中山富麗達(dá)二期項(xiàng)目商業(yè)策劃及工作思路.ppt

全程策劃 三明國(guó)際 中國(guó) 商業(yè)策劃顧問公司2004年7月 商業(yè)策劃及工作思路 富麗達(dá)二期項(xiàng)目 前言 尊敬的領(lǐng)導(dǎo) 我們通過深入溝通 對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展很有信心 多年的商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)驗(yàn) 整合我們?nèi)珖?guó)商業(yè)地產(chǎn)資源 通過大型購(gòu)物 金融 商貿(mào) 文體 娛樂 休閑 餐飲 旅游 觀光等商業(yè)的功能整合 為貴公司項(xiàng)目打造一個(gè)融文化地產(chǎn) 旅游地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 生態(tài)地產(chǎn) 娛樂地產(chǎn) 景觀地產(chǎn)于一體的中山市 廈門 珠海首個(gè)SHOPPINGMALL 現(xiàn)將我司與貴司就該項(xiàng)目的合作意向與思路回復(fù)給您 其內(nèi)容如下 項(xiàng)目狀況 富麗達(dá)二期項(xiàng)目位于中山市坦洲鎮(zhèn)南坦路中心地段 區(qū)位特點(diǎn)如下 占地建筑面積2 4萬m2 容積率 2 0 規(guī)模 擬建三星級(jí)酒店 建筑面積2萬m2 商業(yè)建筑 含超市 面積 2 8萬m2 投資總額 6000萬元 離本案不遠(yuǎn)處就為坦洲鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū) 有多家外資機(jī)構(gòu)工廠入駐 外來人口居多 表明此地域消費(fèi)者的消費(fèi)水平不低 本案的周邊配套設(shè)施完善 附近有銀行 鎮(zhèn)政府 學(xué)校 郵局等 從本案到壹加壹超市之間為主要的餐飲和商業(yè)街區(qū) 說明已形成了成熟的商業(yè)網(wǎng)絡(luò) 有濃厚的商業(yè)氣氛 在本案推出時(shí)不用費(fèi)太多力就可達(dá)到即旺場(chǎng)又旺丁的效果 可謂四兩撥千斤 從上圖可看出本案處于中山市坦洲鎮(zhèn)繁華的商業(yè)地段 周邊有很多大型的住宅小區(qū) 如項(xiàng)目一期富麗達(dá)花園 匯翠山莊 碧濤花園 碧秀花園 景湖居等 故集聚了大量穩(wěn)定的消費(fèi)群體 本案附近還有酒店如匯昌酒店 富華酒店 大興酒店 其中本案對(duì)面的匯昌酒店為三星級(jí)酒店 經(jīng)營(yíng)較旺 這些酒店會(huì)為本案帶來大量的旅游消費(fèi)者和商務(wù)消費(fèi)者 坦洲汽車站離本案近在咫尺 從而會(huì)為本案帶來大量的流動(dòng)消費(fèi)者 更會(huì)把本案的輻射面擴(kuò)大至中山 珠海 澳門 江門等地 策劃工作思路 如何進(jìn)行利潤(rùn)最高化的投資開發(fā) 如何進(jìn)行人性化實(shí)用性的設(shè)計(jì)規(guī)劃 如何開展商鋪的招商和銷售工作 開業(yè)后如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 旺場(chǎng)升值 如何選擇最適合本項(xiàng)目的廣告營(yíng)銷 建筑設(shè)計(jì)等專業(yè)公司 帶著這些問題 我們將計(jì)劃從專業(yè)實(shí)操的角度 與零售商 開發(fā)商一同組建項(xiàng)目小組 共同研究策劃 達(dá)到商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)多贏的合作模式 展開一系列的全程策劃及階段顧問工作 具體策劃思路如下 全程策劃思路的目錄 一 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)二 項(xiàng)目的開發(fā)模式三 項(xiàng)目理解四 項(xiàng)目定位五 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議六 招商策略七 銷售策略八 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 富麗達(dá)二期項(xiàng)目第一階段 籌備期 中山市及坦洲鎮(zhèn)的城市形象工程 中山市及坦洲鎮(zhèn)的民心工程 坦洲鎮(zhèn)市民休閑的前廣場(chǎng) 后花園 一站式購(gòu)物 休閑 餐飲 娛樂 商住 商貿(mào)中心 富麗達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新里程碑 第二階段 營(yíng)銷期 商業(yè)概念定位和功能定位商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)提案營(yíng)銷策劃與推廣包裝招商策略與組織實(shí)施銷售策略與組織實(shí)施 第三階段 經(jīng)營(yíng)期 開業(yè)籌備與開業(yè)策劃商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理開業(yè)后期持序經(jīng)營(yíng)策劃與物業(yè)管理顧問交接項(xiàng)目工作 結(jié)束單個(gè)項(xiàng)目的合作 全程顧問期間 我們提交如下核心報(bào)告 項(xiàng)目的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查綜合分析報(bào)告 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及可行性報(bào)告 項(xiàng)目投資收益經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 商業(yè)規(guī)劃及動(dòng)線組織研究建筑設(shè)計(jì)提案 商家業(yè)態(tài)組合及比例分配的分析報(bào)告 二 項(xiàng)目的開發(fā)模式 家樂福超市肯德雞 麥當(dāng)勞各大品牌主力商家 富麗達(dá)二期項(xiàng)目 ShoppingMall的主力商家 三 項(xiàng)目理解 項(xiàng)目整體規(guī)劃面積 1 地理2 區(qū)域人口3 大規(guī)模零售商業(yè)設(shè)施4 交通 針對(duì)上述對(duì)項(xiàng)目的理解 敝司將從專業(yè)策劃角度 專業(yè)規(guī)劃角度 招商引資的策略性 以租帶售方式 整合龐大商業(yè)資源的情況下進(jìn)行解決 敝司將提交詳細(xì)的專案報(bào)告 四 項(xiàng)目定位 根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和商業(yè)發(fā)展的綜合需求 敝司對(duì)項(xiàng)目定位如下 形象定位 中山首席社區(qū)MALL主體定位 一站式休閑購(gòu)物中心總體定位 集購(gòu)物 娛樂 休閑 商貿(mào) 商住 餐飲 旅游及大型地下停車場(chǎng)于一體 建設(shè)成綜合社區(qū)功能的一站式休閑 購(gòu)物 娛樂中心 五 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 根據(jù)客戶的實(shí)際需要 敝司將進(jìn)行住宅和商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)A 休閑內(nèi) 外廣場(chǎng)的合理布局設(shè)計(jì)B 樓層交通的布局設(shè)計(jì)C 通道流線的整體設(shè)計(jì)D 中空位連體設(shè)計(jì)E 大堂個(gè)性商業(yè)設(shè)計(jì)F 理貨區(qū)局部設(shè)計(jì)G 燈光效果的設(shè)計(jì)H 廣告位I 各業(yè)態(tài)組合的設(shè)計(jì) 1目標(biāo)客戶群第一類 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚 先富起來的人士 第二類 經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民 第三類 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí) 收入豐厚 尤指專業(yè)人士 如外資企業(yè)的高薪一族 第四類 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般 但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶 第五類 藍(lán)領(lǐng)打工一族 資源嫁接體系及開發(fā)模式 本案的總體優(yōu)勢(shì)資源整合原則 對(duì)內(nèi)戰(zhàn)術(shù)借力 對(duì)外戰(zhàn)略借勢(shì)目標(biāo) 形成中山坦洲鎮(zhèn)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)資源的集中區(qū)域 以高起點(diǎn)高發(fā)展的戰(zhàn)略要求引爆以坦洲鎮(zhèn)為核心的周邊地帶的發(fā)展 以帶動(dòng)本案的開發(fā) 1 如何實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)戰(zhàn)術(shù)借力 1 1概念借力整合中山乃至珠海 澳門所有可用的優(yōu)勢(shì)資源 形成一個(gè)總括土地及物業(yè)價(jià)值的核心發(fā)展理念 使各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源統(tǒng)一在此理念下 提升本案的土地價(jià)值 1 2城市運(yùn)營(yíng)借力 本案概念的內(nèi)涵與體現(xiàn)的生活質(zhì)量需要對(duì)新區(qū)內(nèi)各項(xiàng)可用的優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行借力整合 體現(xiàn)為娛樂購(gòu)物 商務(wù)度假 人文旅游 生態(tài)居住等方面 具體內(nèi)容如下 1 3整合力 對(duì)于本案整合嫁接的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源 在統(tǒng)一的理念下進(jìn)行整合 使本案土地在投入建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本最小化的優(yōu)勢(shì)上 提升本案的土地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值 通過系列戰(zhàn)術(shù)行動(dòng) 將本案周邊地區(qū)內(nèi)的資源 拿為本案所用 并與周邊地區(qū)的各個(gè)重要功能區(qū)和重點(diǎn)配套項(xiàng)目互動(dòng)發(fā)展 1 4具體策略點(diǎn) 2如何實(shí)現(xiàn)對(duì)外戰(zhàn)略借勢(shì) 本案的對(duì)外戰(zhàn)略借勢(shì)的幾個(gè)層次 3 商圈輻射力分析 本項(xiàng)目作為城市的商業(yè)標(biāo)桿 除了中山坦洲本地穩(wěn)定性消費(fèi)客源 還將輻射中山市其余市鎮(zhèn) 珠海乃至澳門的消費(fèi)人群 如圖 本案的核心理念體系 核心發(fā)展理念的構(gòu)筑模型如下 依托中山 珠海和澳門的發(fā)展和規(guī)劃 與本案周邊的富麗達(dá)花園 匯翠山莊 碧濤花園 碧秀花園 景湖居等住宅小區(qū) 和匯昌酒店 富華酒店 大興酒店 等星級(jí)酒店整合成為新都市居住群落 以國(guó)際風(fēng)情文化為底蘊(yùn) 以休閑渡假為特色 園林都市社區(qū)為規(guī)劃理念 締造獨(dú)特魅力的新都市文化商業(yè)區(qū)和自然和諧的生活模式 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì) 社會(huì)雙重效益 經(jīng)濟(jì)效益 實(shí)現(xiàn)最大化的利潤(rùn) 最優(yōu)的開發(fā)部署 最佳的配套 最可持續(xù)的經(jīng)營(yíng) 社會(huì)效益 創(chuàng)建中山坦洲新標(biāo)志 新名片 創(chuàng)造新生活方式 提升至中山獨(dú)有的形象 樹立中山集購(gòu)物 旅游 觀光 娛樂等多種功能于一體的國(guó)際品牌 運(yùn)用的手段 以 政府為依托 以規(guī)劃為核心 以效益為目的 以城市運(yùn)營(yíng)為手段 充分運(yùn)用中山市和珠海市發(fā)展的機(jī)遇 整合一切可以整合的資源 項(xiàng)目SWOT分析 定位思考 形象定位 中山首席社區(qū)MALL關(guān)鍵詞匯解釋 中山 城市級(jí)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn) 首席 唯一 第一個(gè) 獨(dú)有得天獨(dú)厚綜合優(yōu)勢(shì)的一個(gè) 社區(qū)MALL 引入國(guó)際最新購(gòu)物 居住 商務(wù)概念文化模式 體驗(yàn)式 購(gòu)物的文化軟件 力求把這個(gè)平臺(tái)建設(shè)成為坦洲鎮(zhèn)首個(gè)真正集購(gòu)物享受 休閑娛樂 餐飲美食于一體 并成為中山市新形象的標(biāo)志性物業(yè)群落 六 招商策略 策略一 引進(jìn)龍頭商家 如家樂福 家福等 給項(xiàng)目注入商業(yè)賣點(diǎn) 帶動(dòng)二級(jí)主力店及其它品牌商家 策略二 根據(jù)不同商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行定點(diǎn)招商 以廣告推廣輔助招商 策略三 整合商業(yè)資源 進(jìn)行短時(shí)間的快速招商 策略四 用優(yōu)良 完整的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng) 促進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)信心 策略五 以優(yōu)惠政策吸引龍頭商家 推動(dòng)其它商家的招商 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 1 中山市坦洲鎮(zhèn)核心商圈 未來發(fā)展更耀眼 2 21世紀(jì)現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)新地標(biāo) 城市新名片 3 交通網(wǎng)絡(luò)完善 四通八達(dá) 4 人口密集 收入高 素質(zhì)高 人氣旺盛 消費(fèi)旺盛 5 創(chuàng)業(yè)投資計(jì)劃 七 銷售策略 6 最佳商業(yè)購(gòu)物環(huán)境 7 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代化的外立面設(shè)計(jì)及個(gè)性化室內(nèi)布局 8 主題特色商場(chǎng) 9 異域風(fēng)情美食世界 10 大型超市或百貨進(jìn)駐 信心保證 經(jīng)營(yíng)零風(fēng)險(xiǎn) 11 國(guó)際 國(guó)內(nèi)名牌商家爭(zhēng)先進(jìn)駐 1 炒作商圈概念使人們正確認(rèn)識(shí)商圈是中山市 廈門 珠海的交接口 中山市未來商業(yè)快速發(fā)展 高層次發(fā)展 帶出本項(xiàng)目正是難得商業(yè)投資機(jī)遇 激發(fā)投資者興趣 總體推售策略 招商先行 以租帶售 前期先引入龍頭商家 為后的招商及銷售打下基礎(chǔ) 二級(jí)主力商家隨后確定 全面開展招商推廣 同步開展銷售推廣 2 明確招商與銷售的關(guān)系 3 總體推貨節(jié)奏的把握 一方面是根據(jù)市場(chǎng)的需求變化控制快慢節(jié)奏 另一方面是根據(jù)銷售成績(jī)的好壞而靈活制定策略 準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)需求關(guān)系 降低項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn) 方案一 將項(xiàng)目分層推售作用 是先把相對(duì)較差的商鋪盡早銷售 再以相對(duì)較好的商鋪墊后銷售 以降低項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn) 敝司對(duì)本項(xiàng)目的推貨節(jié)奏有兩個(gè)方案建議 方案二 將各層商場(chǎng)分區(qū) 組合銷售 作用 由于不同價(jià)位的商鋪將有不同的目標(biāo)購(gòu)買力 在銷售初期組合不同樓層的商鋪展開銷售 可及時(shí)掌握市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的接受程度 以利于及時(shí)調(diào)整價(jià)格 并控制好后續(xù)推售節(jié)奏 即選擇繼續(xù)組合推貨或按樓層進(jìn)行推貨 找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng) 明確目標(biāo)客戶 使廣告投入彈無虛發(fā) 達(dá)到事半功倍之效果 4 明確目標(biāo)市場(chǎng)的目的 選擇目標(biāo)市場(chǎng)的策略 因此在推廣中要不斷強(qiáng)化炒作區(qū)域商圈 項(xiàng)目形象 還要明確目標(biāo)市場(chǎng) 策略性實(shí)施遠(yuǎn)交近攻 作用 在實(shí)際過程中 圍繞項(xiàng)目由近至遠(yuǎn)逐漸擴(kuò)大宣傳范圍 先鞏固本地目標(biāo)市場(chǎng) 爭(zhēng)取最大的認(rèn)同度 吃透本地消費(fèi)力 繼而再逐漸擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng) 目的明確 重點(diǎn)突出 做最具實(shí)效的宣傳推廣 5 積極創(chuàng)造有利條件支持推廣及銷售 項(xiàng)目操作需要得到多方面的有效支持 整合資源優(yōu)勢(shì) 才更有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)良好的銷售佳績(jī) 1 招商先行 以租帶售 2 工程進(jìn)度的加快建設(shè) 3 確立項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理體系及物業(yè)管理制度 4 爭(zhēng)取政府的正面與側(cè)面的支持 5 與各類媒體建立良好關(guān)系 6 由發(fā)展商牽頭 組織各類型公益活動(dòng) 廣告宣傳上花心思 串連一系列有利于項(xiàng)目推廣的賣點(diǎn) 事件 活動(dòng) 以及做好項(xiàng)目里外的整體包裝 方方面面的炒作造勢(shì) 構(gòu)建本項(xiàng)目品牌魔方 發(fā)放強(qiáng)有力的磁場(chǎng)效應(yīng) 以君臨天下 獅子搏兔之如虹氣勢(shì)進(jìn)行推廣宣傳 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售鋪墊坦途 6 蓄勢(shì)打造品牌陣勢(shì) 7 各階段推售計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì) 并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要 敝司初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表 并由此制定各階段推售計(jì)劃 1 商場(chǎng)全年經(jīng)營(yíng)管理 促銷活動(dòng)2 商場(chǎng)的租賃管理3 財(cái)務(wù)管理建議4 安防管理建議5 風(fēng)險(xiǎn)管理建議 八 經(jīng)營(yíng)管理顧問 我司提供的專業(yè)服務(wù) l市場(chǎng)調(diào)研l(wèi)項(xiàng)目整體定位 市場(chǎng)定位 功能定位 形象定位l規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 住宅與商業(yè) l營(yíng)銷策劃與推廣包裝 住宅與商業(yè) l業(yè)務(wù)培訓(xùn)l招商l物業(yè)銷售與售后服務(wù)l開業(yè)策劃l開業(yè)后商業(yè)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理顧問階段 祝我們合作愉快 聯(lián)系電話 020 3869979513802799145傳真 020 38699798Http 富麗達(dá)二期項(xiàng)目專案組團(tuán)隊(duì)介紹 胡輝總經(jīng)理知名商業(yè)地產(chǎn)專家 商業(yè)營(yíng)銷專家 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大領(lǐng)軍人物 專門從事SHOPPINGMALL 大型購(gòu)物中心 主題商業(yè)步行街 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的投資開發(fā) 全程統(tǒng)籌策劃 商業(yè)研究 10年商業(yè)地產(chǎn)策劃及推廣實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) 曾策劃過廣州中華廣場(chǎng) 廣州萬國(guó)廣場(chǎng) 廣州天河都市廣場(chǎng) 廣州麗影商業(yè)廣場(chǎng) 深圳銅鑼灣廣場(chǎng) 深圳意大利國(guó)際名店城 南寧太陽廣場(chǎng) 南寧世貿(mào)商城 南寧亭洪路商業(yè)步行街 長(zhǎng)沙星沙商業(yè)樂園 朝陽文化用品批發(fā)市場(chǎng) 南京裕鴻商業(yè)廣場(chǎng)等20多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目 梁偉權(quán) Stephen 從事中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工作8年 曾參與廣州中信廣場(chǎng) 麗柏廣場(chǎng) 中國(guó)大酒店名店城 琶州中洲大廈 星河灣服務(wù)式公寓 深圳帝國(guó)大廈 海南吳支洲島 東湖御園等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃研究和項(xiàng)目策劃 廖建寧 Leo 中山大學(xué)工商管理碩士 MBA 商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士 曾參與東方廣場(chǎng) MALL 世貿(mào)商城 光明廣場(chǎng) 都市MALL 白云國(guó)際新機(jī)場(chǎng) 金華摩爾城 四川三星堆等項(xiàng)目 從市場(chǎng)研究 定位 招商 銷售等的階段或全程策劃 源偉心 從事中國(guó)房地產(chǎn)工作7年 對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)作有豐富的管理經(jīng)驗(yàn) 曾參與廣州王府井 廣州百貨大廈 天河城廣場(chǎng) 世貿(mào)商城等招商策劃和實(shí)施 許俊杰從事中國(guó)房地產(chǎn)工作7年 對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售運(yùn)作有豐富的管理經(jīng)驗(yàn) 曾參與新中國(guó)大廈 中華廣場(chǎng) 萬國(guó)廣場(chǎng)等招商策劃和實(shí)施 工作分工 胡輝 董事總經(jīng)理 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌策劃本