樓宇經濟發(fā)展調查報告.doc

青島、大連、長沙三市樓宇經濟考察報告樓宇經濟，是隨著經濟社會發(fā)展而出現(xiàn)的一種新興都市特色經濟，是以商務樓宇為主要載體，通過開發(fā)、出售或出租商務樓宇進行招商、引資、留資，從而產生持續(xù)性稅源，帶動區(qū)域經濟發(fā)展的一種經濟形態(tài)。當前越來越多的城市把培育和發(fā)展樓宇經濟當作促進本地經濟的新舉措。為了學習借鑒外地先進城市發(fā)展樓宇經濟的先進做法和經驗，今年8月上旬，市委政研室組成課題組赴山東青島市、遼寧大連市、湖南長沙市對當?shù)貥怯罱洕陌l(fā)展情況進行考察?，F(xiàn)將考察成果綜合匯報如下。一、三市樓宇經濟發(fā)展的基本情況 1、樓宇經濟集約利用土地，財富效應突出三市的樓宇經濟主要集中在當?shù)爻鞘械闹醒肷虅諈^(qū)（CBD）。在土地資源有限、地價高昂的情況下，三市注重開發(fā)和整合樓宇資源，向空中求發(fā)展，向空間要效益，將每棟樓宇打造成稅收大戶和垂直的商務街、金融街、高新技術街或旅游產業(yè)街。青島市目前共有各類商務商業(yè)樓宇150余幢，建筑面積約500萬平方米，創(chuàng)造地方稅收超過20億元。其中市南區(qū)2004年有30座寫字樓稅收超過千萬元，投入使用的97座寫字樓共創(chuàng)造稅收16.6億元，超過其區(qū)域內總稅收的40。大連市中山路、人民路兩側方圓2.4平方公里區(qū)域內共有118棟大型樓宇，建筑面積236萬平方米， 2002年繳納稅金10.3億元。長沙市芙蓉區(qū)172棟樓宇建筑面積257萬平方米，創(chuàng)造稅收1.7億元。據(jù)測算，一座占地十畝左右的普通寫字樓年稅收可超過千萬元，其稅收產出相當于一個占地近千畝的普通工業(yè)園，樓宇經濟已成為這些城市新的經濟增長點。 2、樓宇經濟產業(yè)關聯(lián)度高，集聚效應明顯三市的樓宇內匯聚了眾多金融、保險、商貿、物流、軟件等現(xiàn)代服務企業(yè)，并衍生出信息服務、代理服務、咨詢服務和后勤服務等多方面的需求，帶動周邊地區(qū)商業(yè)、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等行業(yè)的發(fā)展，進而推動房地產業(yè)的發(fā)展。青島市、大連市中山區(qū)和長沙市芙蓉區(qū)，樓宇內企業(yè)總數(shù)分別為6000家、3236家和2813家，吸引了大量的商品流、貿易流、信息流、資金流和人才流，推動了城市產業(yè)升級和檔次提升。青島市南區(qū)商務寫字樓入住率達到90%，樓宇內匯集了826家外資企業(yè)，初步形成了以香港中路為中軸線的現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)。大連市中山區(qū)20層以上的高層建筑就有49幢（不含在建的），入住企業(yè)實力強、服務覆蓋面廣，提升了城市形象。長沙市芙蓉區(qū)樓宇有效使用率達80以上，其中順天國際財富中心就有77家企業(yè)入駐，成為長沙市標志性建筑。 3、總部經濟成為樓宇“新貴”，示范效應巨大三市樓宇經濟吸引了眾多國內外著名企業(yè)總部和高端機構入駐，并形成了強大的示范帶動效應。青島市南區(qū)順應周邊制造業(yè)快速崛起的趨勢，大力發(fā)展有區(qū)域特色的樓宇經濟，吸引了9家外資銀行、26家世界500強企業(yè)在該區(qū)設立了分支機構，目前共有各類各級企業(yè)總部315家，包括馬士基北方總部、大韓航空呼叫中心、瑪雅公司山東總部。大連市依托樓宇大力發(fā)展總部經濟，先后有40多家企業(yè)總部落戶大連，如愛立信的中國結算中心、GE的北亞研發(fā)中心、埃森哲的全球研發(fā)中心，中國修船行業(yè)規(guī)模最大的中遠船務集團總部也于今年3月由江蘇南通搬到了大連，進一步提升了作為東北開放龍頭城市的集聚能力和輻射力。長沙市芙蓉區(qū)瀏正街300多家企業(yè)中，有80的企業(yè)總部落戶該區(qū)。他們還明確提出在未來5年內引進4060家跨國公司總部，市區(qū)內50以上的省級代理機構、分公司在芙蓉區(qū)寫字樓聚集。 二、三市推動樓宇經濟發(fā)展的主要做法和經驗 1、注重規(guī)范引導，搭建產業(yè)平臺發(fā)展樓宇經濟是市場行為，但并不意味著政府無所作為。三市對發(fā)展樓宇經濟不是放任自流、坐視不管，而是采取產業(yè)戰(zhàn)略先導和城市規(guī)劃先行的方式，進行必要的規(guī)范引導。如大連在香爐礁區(qū)域規(guī)劃建設現(xiàn)代商貿物流經濟板塊，在引進麥德龍、百安居等國外知名企業(yè)的基礎上，著力建好以兩幢11萬平方米的商務大廈為代表的樓宇設施，重點引進對現(xiàn)代物流業(yè)依存度較高的商貿物流企業(yè)總部、區(qū)域分部、配送中心和結算中心等。青島規(guī)劃的科技街面積0.175平方公里，劃為四個功能區(qū)，去年5棟寫字樓入駐企業(yè)達到1248家，入孵企業(yè)360家，年銷售額達15億元。 2、注重整合資源，打造特色樓宇三市通過產業(yè)置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，加大整合樓宇資源力度，加快推進樓宇的升級擴容。特別是針對一些樓宇沒“賣點”的問題，三市鼓勵發(fā)展專業(yè)樓宇，積極協(xié)助樓宇業(yè)主對樓宇進行功能定位，促進相同或相關行業(yè)在同一棟或相鄰樓宇內聚集，實現(xiàn)企業(yè)間的信息、資源共享，打造樓宇品牌。如青島市南區(qū)金融業(yè)相對集中的有國際金融中心、中銀大廈；貨運物流企業(yè)相對集中的有百盛國際商務中心等7座專業(yè)樓宇；科技企業(yè)相對集中的有科技大廈、軟件大廈等16座專業(yè)樓宇。 3、注重政策扶持，加強招商引資三市致力于實現(xiàn)樓宇企業(yè)數(shù)量和質量的雙突破，專門制定扶持樓宇經濟發(fā)展的獎勵政策和措施。創(chuàng)新招商思路，工作重心由“平面推進”向“立體拓展”轉變。在堅持專業(yè)招商的方向，發(fā)揮多方面招商主體的作用，開展多渠道、全方位開展招商引資。如長沙市芙蓉區(qū)每年安排500萬1000萬元專門用于扶持發(fā)展樓宇經濟，每引進一個跨國公司或世界500強企業(yè)的區(qū)域性總部，獎勵該樓宇招商主體30萬元，增強了發(fā)展樓宇經濟的吸引力。 4、注重協(xié)調服務，營造良好環(huán)境三市政府強化對樓宇經濟的引導、服務和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯(lián)系渠道，及時解決樓宇建設和招商過程中的各類困難和問題。例如，青島市南區(qū)為使華仁大廈引進全國知名的瑪雅房屋中介機構，在人才招聘、前期宣傳、資金支持方面作了大量工作，最終促成了瑪雅公司山東總部順利落戶。 三、加快我市樓宇經濟發(fā)展的幾點建議1、 充分認識樓宇經濟對北海發(fā)展的重要作用樓宇經濟具有較高的綜合效益和發(fā)展前景，在經濟發(fā)達地區(qū)已煥發(fā)出勃勃生機，成為現(xiàn)代都市經濟中一道炫目的景觀。當前，北海已進入新一輪快速發(fā)展期，特別是隨著閑置房地產的盤活和海景大道等一批重點項目的推進，為樓宇經濟的發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。全市上下一定要充分認識到樓宇經濟“是財源經濟、人才經濟、信息經濟和物流經濟，是一個城市三次產業(yè)總開關”的重要作用，與時俱進，更新觀念，把發(fā)展樓宇經濟作為建設“新北海”的戰(zhàn)略舉措來抓。2、 切實加強對樓宇經濟的組織領導樓宇經濟產業(yè)鏈既長又深，涉及土地、規(guī)劃、建設、經貿、財政、稅務、工商、統(tǒng)計等政府部門和眾多樓宇業(yè)主、物業(yè)公司、入駐企業(yè)等。為促進我市樓宇經濟加快發(fā)展，營造市區(qū)聯(lián)動、協(xié)調推進、形成合力的良好氛圍，建議建立以市委、市政府主要領導為組長的聯(lián)席會議制度，統(tǒng)一領導全市樓宇經濟發(fā)展工作，制定戰(zhàn)略、規(guī)劃和政策，協(xié)調樓宇經濟發(fā)展中的重大問題。聯(lián)席會議下設辦公室負責日常工作，協(xié)調解決具體問題。3、 做大做強做精一批特色樓宇政府要主動、及早介入樓宇經濟的發(fā)展。在充分調研的基礎上，要盡快制定全市的樓宇經濟發(fā)展規(guī)劃，構建符合北海實際的樓宇經濟基本版圖。要加大對爛尾樓、閑置樓、半空置樓的盤活力度，積極引導樓宇業(yè)主打造“賣點”。通過建立商務樓宇和入駐企業(yè)的星級評定制度，有針對性地引進企業(yè)，努力推進相似或相關企業(yè)相對集中地入住樓宇，打造一批特色商務樓。大力發(fā)展商務樓宇開發(fā)和管理的市場主體，引進和培育一批經濟實力強、管理水平高、規(guī)模較大的房地產開發(fā)、經營集團包括物業(yè)管理公司。4、 制定扶持樓宇經濟發(fā)展的政策措施設立鼓勵樓宇經濟發(fā)展的專項資金，對出租率顯著提高的樓宇、具有經營特色的專業(yè)樓宇、總部經濟落戶的樓宇給予獎勵，對入駐企業(yè)和中介人也要分情況給予相應的獎勵。同時，我們也可借鑒外地的做法，在綜合考慮財政可承受能力的前提下，取消行政事業(yè)性收費，降低企業(yè)經營成本，以“零收費”環(huán)境吸引外來企業(yè)到我市發(fā)展。5、 著力改善樓宇經濟的發(fā)展環(huán)境發(fā)展樓宇經濟，離不開良好的基礎設施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場體系、發(fā)達的現(xiàn)代化服務業(yè)等等。要加強樓宇周邊環(huán)境的建設和整治，將樓宇周邊環(huán)境建設納入我市的城市建設和改造規(guī)劃。完善商務配套設施，培育或引進高水平物業(yè)管理公司，改善樓宇軟件配套。由有關職能部門負責建