樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查報(bào)告.doc

青島、大連、長(zhǎng)沙三市樓宇經(jīng)濟(jì)考察報(bào)告樓宇經(jīng)濟(jì)，是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)，是以商務(wù)樓宇為主要載體，通過(guò)開發(fā)、出售或出租商務(wù)樓宇進(jìn)行招商、引資、留資，從而產(chǎn)生持續(xù)性稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。當(dāng)前越來(lái)越多的城市把培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)當(dāng)作促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)的新舉措。為了學(xué)習(xí)借鑒外地先進(jìn)城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)，今年8月上旬，市委政研室組成課題組赴山東青島市、遼寧大連市、湖南長(zhǎng)沙市對(duì)當(dāng)?shù)貥怯罱?jīng)濟(jì)的發(fā)展情況進(jìn)行考察?，F(xiàn)將考察成果綜合匯報(bào)如下。一、三市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況 1、樓宇經(jīng)濟(jì)集約利用土地，財(cái)富效應(yīng)突出三市的樓宇經(jīng)濟(jì)主要集中在當(dāng)?shù)爻鞘械闹醒肷虅?wù)區(qū)（CBD）。在土地資源有限、地價(jià)高昂的情況下，三市注重開發(fā)和整合樓宇資源，向空中求發(fā)展，向空間要效益，將每棟樓宇打造成稅收大戶和垂直的商務(wù)街、金融街、高新技術(shù)街或旅游產(chǎn)業(yè)街。青島市目前共有各類商務(wù)商業(yè)樓宇150余幢，建筑面積約500萬(wàn)平方米，創(chuàng)造地方稅收超過(guò)20億元。其中市南區(qū)2004年有30座寫字樓稅收超過(guò)千萬(wàn)元，投入使用的97座寫字樓共創(chuàng)造稅收16.6億元，超過(guò)其區(qū)域內(nèi)總稅收的40。大連市中山路、人民路兩側(cè)方圓2.4平方公里區(qū)域內(nèi)共有118棟大型樓宇，建筑面積236萬(wàn)平方米， 2002年繳納稅金10.3億元。長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)172棟樓宇建筑面積257萬(wàn)平方米，創(chuàng)造稅收1.7億元。據(jù)測(cè)算，一座占地十畝左右的普通寫字樓年稅收可超過(guò)千萬(wàn)元，其稅收產(chǎn)出相當(dāng)于一個(gè)占地近千畝的普通工業(yè)園，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為這些城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 2、樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，集聚效應(yīng)明顯三市的樓宇內(nèi)匯聚了眾多金融、保險(xiǎn)、商貿(mào)、物流、軟件等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，并衍生出信息服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)和后勤服務(wù)等多方面的需求，帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)、會(huì)展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。青島市、大連市中山區(qū)和長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)，樓宇內(nèi)企業(yè)總數(shù)分別為6000家、3236家和2813家，吸引了大量的商品流、貿(mào)易流、信息流、資金流和人才流，推動(dòng)了城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和檔次提升。青島市南區(qū)商務(wù)寫字樓入住率達(dá)到90%，樓宇內(nèi)匯集了826家外資企業(yè)，初步形成了以香港中路為中軸線的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。大連市中山區(qū)20層以上的高層建筑就有49幢（不含在建的），入住企業(yè)實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)覆蓋面廣，提升了城市形象。長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)樓宇有效使用率達(dá)80以上，其中順天國(guó)際財(cái)富中心就有77家企業(yè)入駐，成為長(zhǎng)沙市標(biāo)志性建筑。 3、總部經(jīng)濟(jì)成為樓宇“新貴”，示范效應(yīng)巨大三市樓宇經(jīng)濟(jì)吸引了眾多國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)總部和高端機(jī)構(gòu)入駐，并形成了強(qiáng)大的示范帶動(dòng)效應(yīng)。青島市南區(qū)順應(yīng)周邊制造業(yè)快速崛起的趨勢(shì)，大力發(fā)展有區(qū)域特色的樓宇經(jīng)濟(jì)，吸引了9家外資銀行、26家世界500強(qiáng)企業(yè)在該區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，目前共有各類各級(jí)企業(yè)總部315家，包括馬士基北方總部、大韓航空呼叫中心、瑪雅公司山東總部。大連市依托樓宇大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，先后有40多家企業(yè)總部落戶大連，如愛立信的中國(guó)結(jié)算中心、GE的北亞研發(fā)中心、埃森哲的全球研發(fā)中心，中國(guó)修船行業(yè)規(guī)模最大的中遠(yuǎn)船務(wù)集團(tuán)總部也于今年3月由江蘇南通搬到了大連，進(jìn)一步提升了作為東北開放龍頭城市的集聚能力和輻射力。長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)瀏正街300多家企業(yè)中，有80的企業(yè)總部落戶該區(qū)。他們還明確提出在未來(lái)5年內(nèi)引進(jìn)4060家跨國(guó)公司總部，市區(qū)內(nèi)50以上的省級(jí)代理機(jī)構(gòu)、分公司在芙蓉區(qū)寫字樓聚集。 二、三市推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要做法和經(jīng)驗(yàn) 1、注重規(guī)范引導(dǎo)，搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)行為，但并不意味著政府無(wú)所作為。三市對(duì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)不是放任自流、坐視不管，而是采取產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略先導(dǎo)和城市規(guī)劃先行的方式，進(jìn)行必要的規(guī)范引導(dǎo)。如大連在香爐礁區(qū)域規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)板塊，在引進(jìn)麥德龍、百安居等國(guó)外知名企業(yè)的基礎(chǔ)上，著力建好以兩幢11萬(wàn)平方米的商務(wù)大廈為代表的樓宇設(shè)施，重點(diǎn)引進(jìn)對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)依存度較高的商貿(mào)物流企業(yè)總部、區(qū)域分部、配送中心和結(jié)算中心等。青島規(guī)劃的科技街面積0.175平方公里，劃為四個(gè)功能區(qū)，去年5棟寫字樓入駐企業(yè)達(dá)到1248家，入孵企業(yè)360家，年銷售額達(dá)15億元。 2、注重整合資源，打造特色樓宇三市通過(guò)產(chǎn)業(yè)置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，加大整合樓宇資源力度，加快推進(jìn)樓宇的升級(jí)擴(kuò)容。特別是針對(duì)一些樓宇沒“賣點(diǎn)”的問題，三市鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)樓宇，積極協(xié)助樓宇業(yè)主對(duì)樓宇進(jìn)行功能定位，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在同一棟或相鄰樓宇內(nèi)聚集，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的信息、資源共享，打造樓宇品牌。如青島市南區(qū)金融業(yè)相對(duì)集中的有國(guó)際金融中心、中銀大廈；貨運(yùn)物流企業(yè)相對(duì)集中的有百盛國(guó)際商務(wù)中心等7座專業(yè)樓宇；科技企業(yè)相對(duì)集中的有科技大廈、軟件大廈等16座專業(yè)樓宇。 3、注重政策扶持，加強(qiáng)招商引資三市致力于實(shí)現(xiàn)樓宇企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的雙突破，專門制定扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)政策和措施。創(chuàng)新招商思路，工作重心由“平面推進(jìn)”向“立體拓展”轉(zhuǎn)變。在堅(jiān)持專業(yè)招商的方向，發(fā)揮多方面招商主體的作用，開展多渠道、全方位開展招商引資。如長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)每年安排500萬(wàn)1000萬(wàn)元專門用于扶持發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，每引進(jìn)一個(gè)跨國(guó)公司或世界500強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域性總部，獎(jiǎng)勵(lì)該樓宇招商主體30萬(wàn)元，增強(qiáng)了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的吸引力。 4、注重協(xié)調(diào)服務(wù)，營(yíng)造良好環(huán)境三市政府強(qiáng)化對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)、服務(wù)和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯(lián)系渠道，及時(shí)解決樓宇建設(shè)和招商過(guò)程中的各類困難和問題。例如，青島市南區(qū)為使華仁大廈引進(jìn)全國(guó)知名的瑪雅房屋中介機(jī)構(gòu)，在人才招聘、前期宣傳、資金支持方面作了大量工作，最終促成了瑪雅公司山東總部順利落戶。 三、加快我市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾點(diǎn)建議1、 充分認(rèn)識(shí)樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)北海發(fā)展的重要作用樓宇經(jīng)濟(jì)具有較高的綜合效益和發(fā)展前景，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已煥發(fā)出勃勃生機(jī)，成為現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)中一道炫目的景觀。當(dāng)前，北海已進(jìn)入新一輪快速發(fā)展期，特別是隨著閑置房地產(chǎn)的盤活和海景大道等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)，為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇。全市上下一定要充分認(rèn)識(shí)到樓宇經(jīng)濟(jì)“是財(cái)源經(jīng)濟(jì)、人才經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)和物流經(jīng)濟(jì)，是一個(gè)城市三次產(chǎn)業(yè)總開關(guān)”的重要作用，與時(shí)俱進(jìn)，更新觀念，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為建設(shè)“新北海”的戰(zhàn)略舉措來(lái)抓。2、 切實(shí)加強(qiáng)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的組織領(lǐng)導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈既長(zhǎng)又深，涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等政府部門和眾多樓宇業(yè)主、物業(yè)公司、入駐企業(yè)等。為促進(jìn)我市樓宇經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，營(yíng)造市區(qū)聯(lián)動(dòng)、協(xié)調(diào)推進(jìn)、形成合力的良好氛圍，建議建立以市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，制定戰(zhàn)略、規(guī)劃和政策，協(xié)調(diào)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大問題。聯(lián)席會(huì)議下設(shè)辦公室負(fù)責(zé)日常工作，協(xié)調(diào)解決具體問題。3、 做大做強(qiáng)做精一批特色樓宇政府要主動(dòng)、及早介入樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，要盡快制定全市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建符合北海實(shí)際的樓宇經(jīng)濟(jì)基本版圖。要加大對(duì)爛尾樓、閑置樓、半空置樓的盤活力度，積極引導(dǎo)樓宇業(yè)主打造“賣點(diǎn)”。通過(guò)建立商務(wù)樓宇和入駐企業(yè)的星級(jí)評(píng)定制度，有針對(duì)性地引進(jìn)企業(yè)，努力推進(jìn)相似或相關(guān)企業(yè)相對(duì)集中地入住樓宇，打造一批特色商務(wù)樓。大力發(fā)展商務(wù)樓宇開發(fā)和管理的市場(chǎng)主體，引進(jìn)和培育一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、管理水平高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)集團(tuán)包括物業(yè)管理公司。4、 制定扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施設(shè)立鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專項(xiàng)資金，對(duì)出租率顯著提高的樓宇、具有經(jīng)營(yíng)特色的專業(yè)樓宇、總部經(jīng)濟(jì)落戶的樓宇給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)入駐企業(yè)和中介人也要分情況給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，我們也可借鑒外地的做法，在綜合考慮財(cái)政可承受能力的前提下，取消行政事業(yè)性收費(fèi)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，以“零收費(fèi)”環(huán)境吸引外來(lái)企業(yè)到我市發(fā)展。5、 著力改善樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，離不開良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場(chǎng)體系、發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等等。要加強(qiáng)樓宇周邊環(huán)境的建設(shè)和整治，將樓宇周邊環(huán)境建設(shè)納入我市的城市建設(shè)和改造規(guī)劃。完善商務(wù)配套設(shè)施，培育或引進(jìn)高水平物業(yè)管理公司，改善樓宇軟件配套。由有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)建