廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法探討與研究.doc

積分都是垃圾撒旦發(fā)生發(fā)大水范德薩發(fā)撒旦廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法第一章總則第一條為加強房地產(chǎn)交易管理，保障房地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指以出售、預(yù)售、拍賣等形式轉(zhuǎn)讓與受讓房地產(chǎn)的行為。第三條凡在本市市轄區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易的單位和個人，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。第四條廣州市國土局、房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易的行政主管機關(guān)(以下簡稱市房地產(chǎn)主管機關(guān))，負責(zé)本辦法的組織實施。廣州市房地產(chǎn)交易所(以下簡稱市交易所)在本辦法的授權(quán)范圍內(nèi)，負責(zé)房地產(chǎn)交易管理工作。第五條房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循合法、公平、自愿、誠實信用的原則。房地產(chǎn)交易實行價格評估，具體辦法按廣東省房地產(chǎn)評估條例和國家有關(guān)規(guī)定辦理。第六條房地產(chǎn)交易，房屋所有權(quán)與其合法占用的國有土地使用權(quán)應(yīng)同時轉(zhuǎn)移，辦理權(quán)屬變更登記。第二章房地產(chǎn)出售第七條房地產(chǎn)出售，交易雙方必須到市交易所辦理交易登記手續(xù)。不能親自辦理的，應(yīng)出具委托書，由代理人辦理。第八條房地產(chǎn)出售，交易雙方應(yīng)向市交易所如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報。交易雙方申報的價格，低于評估價格的，以評估價格計算稅費;高于評估價格的，以申報價格計算稅費。第九條按份共有的房地產(chǎn)，共有人有權(quán)將自己的份額部分出售，但在交易前應(yīng)提前90日書面通知其他共有人。在同等條件下，其他共有人具有優(yōu)先購買權(quán)。共同共有的房地產(chǎn)，權(quán)利人出售自有的部分房地產(chǎn)時，須出具其他共有人同意出售的證明書。能分割的應(yīng)允許分割出售;不能分割的，須經(jīng)協(xié)商共同出售。第十條出售租賃的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前書面通知承租人，告知其在同等條件下具有的優(yōu)先購買權(quán)。承租人應(yīng)自接到書面通知之日起30日內(nèi)予以書面答復(fù)，逾期不答復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第十一條在同等條件下，按共有人、抵押權(quán)人、承租人、其他優(yōu)先購買權(quán)人的順序享有房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)。國家另有規(guī)定的從其規(guī)定。第十二條下列房地產(chǎn)不得出售：(一)依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的;(二)權(quán)屬不清的;(三)國有土地使用權(quán)被依法收回的;(四)經(jīng)行政主管機關(guān)公告拆遷的房屋;(五)國家規(guī)定的其他房地產(chǎn)。第十三條具有下列情形之一的房地產(chǎn)，必須按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可出售：(一)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的;(二)經(jīng)改建、擴建的房屋，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的;(三)產(chǎn)權(quán)人死亡，繼承人未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的;(四)房地產(chǎn)設(shè)定的他項權(quán)利未注銷的;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第十四條具有下列情形之一的房地產(chǎn)視為出售，必須辦理房地產(chǎn)交易登記手續(xù)：(一)以房地產(chǎn)出資，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的;(二)以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的;(三)以房地產(chǎn)作價入股的;(四)以房地產(chǎn)抵債的;(五)收購、合并或分立企業(yè)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第十五條行政、事業(yè)單位出售房地產(chǎn)的，應(yīng)出具縣級以上人民政府授權(quán)的主管部門的審批文件。屬于政府直管的公房，應(yīng)由市房地產(chǎn)主管機關(guān)審批;屬于系統(tǒng)自管公房的，由國有資產(chǎn)主管部門審批。第十六條房地產(chǎn)出售，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同的條款，以及變更與解除等，依照廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第十四條、第十五條的規(guī)定辦理。第十七條以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，出售房地產(chǎn)時，出售人應(yīng)補交土地使用權(quán)出讓金。補交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，依照本市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。但國家另有規(guī)定的除外。第十八條房地產(chǎn)出售，交易雙方應(yīng)按下列規(guī)定繳納稅費：(一)契稅，由購買人(包括外國人和外國企業(yè)購買房地產(chǎn)的)按交易總額的6%繳納。華僑和港、澳、臺同胞以僑匯、外匯購買房地產(chǎn)，及其在境內(nèi)的投資企業(yè)(包括獨資、合資、合作企業(yè))以僑匯、外匯購買房地產(chǎn)的，減半征收契稅。(二)印花稅，由交易雙方各按交易總額的萬分之五繳納。(三)交易管理費，交易雙方各按交易總額的千分之五繳納。交換房地產(chǎn)的，根據(jù)交換差價按前款規(guī)定繳納稅費。第十九條出售的房地產(chǎn)發(fā)生增值的，應(yīng)依照國家的稅法規(guī)定，由出售人繳納增值稅。第二十條享受國家、企事業(yè)單位補貼購買的房屋，需要出售的，應(yīng)按國家和省、市的有關(guān)規(guī)定辦理。第三章商品房預(yù)售第二十一條商品房預(yù)售，是指具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)企業(yè))，依法取得國有土地使用權(quán)經(jīng)過開發(fā)，將正在建設(shè)的各類房屋預(yù)先出售的行為。第二十二條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)持下列證件，向市房地產(chǎn)主管機關(guān)申領(lǐng)預(yù)售商品房許可證：(一)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;(二)預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工合同、建設(shè)用地平面四至圖;(三)國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)文書;(四)投入開發(fā)建設(shè)資金達到預(yù)售商品房工程總投資的25%(不含土地使用權(quán)出讓金和前期開發(fā)費)，或者預(yù)售商品房的基礎(chǔ)工程已完成，并已確定施工進度和竣工、支付使用日期的證明。(五)在本市商業(yè)銀行開立代收商品房預(yù)售款的帳戶;(六)向境外預(yù)售的、還應(yīng)提交市外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文書。第二十三條市房地產(chǎn)主管機關(guān)自受理開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售商品房之日起10日內(nèi)進行實地勘查，經(jīng)審查符合條件的，核發(fā)預(yù)售商品房許可證。開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售商品房許可證后，方可預(yù)售商品房。進行預(yù)售廣告宣傳的，應(yīng)載明預(yù)售商品房許可證號碼，并應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。第二十四條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，必須與預(yù)購人簽訂預(yù)售預(yù)購合同。合同內(nèi)容包括：預(yù)售人、預(yù)購人名稱或姓名，預(yù)售商品房的地點、位置、建筑結(jié)構(gòu)、樓層面積、單元號碼、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價、交付使用時間、保修措施、違約責(zé)任、糾紛解決辦法以及其他需約定的條款。第二十五條交易雙方簽訂預(yù)售預(yù)購合同后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)持合同文書向市交易所辦理審核、登記手續(xù)。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效。開發(fā)企業(yè)不得為商品房預(yù)購人非法辦理轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)。第二十六條開發(fā)企業(yè)在商品房竣工驗收后30日內(nèi)，應(yīng)向市房地產(chǎn)主管機關(guān)申請確認產(chǎn)權(quán)。未售出的商品房可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書;已售出的商品房，由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一為預(yù)購人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證。第二十七條預(yù)售、預(yù)購商品房應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅費。第四章房地產(chǎn)拍賣第二十八條從事房地產(chǎn)拍賣活動的機構(gòu)必須取得市房地產(chǎn)主管機關(guān)核發(fā)的房地產(chǎn)拍賣資格證后，方可向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。第二十九條下列房地產(chǎn)可以委托拍賣機構(gòu)拍賣：(一)依法沒收或強制收購需拍賣的房地產(chǎn);(二)人民法院裁定、判決需拍賣的房地產(chǎn);(三)因抵押處分需拍賣的房地產(chǎn);(四)因清償債務(wù)需拍賣抵債的房地產(chǎn);(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十條委托拍賣房地產(chǎn)，委托人應(yīng)事先持拍賣委托書、房地產(chǎn)權(quán)屬證書和其他有效證明文件，向市房地產(chǎn)主管機關(guān)提出申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，拍賣機構(gòu)方可接受委托，組織拍賣。拍賣本辦法第二十九條第(一)、(二)項規(guī)定的房地產(chǎn)，委托人申請拍賣時，還應(yīng)提交行政決定書或司法協(xié)助通知書。第三十一條委托拍賣房地產(chǎn)，拍賣機構(gòu)可以收取手續(xù)費，具體收費標(biāo)準(zhǔn)按廣東省拍賣業(yè)管理暫行規(guī)定辦理。第三十二條委托拍賣房地產(chǎn)，委托人應(yīng)與拍賣機構(gòu)簽訂委托拍賣合同。合同內(nèi)容包括：拍賣人、委托人名稱或姓名、地址;拍賣標(biāo)的物的名稱、地點、位置、面積、使用年限及用途;拍賣標(biāo)的物交付時間、方式、拍賣手續(xù)費、價款的支付方式;拍賣時間、程序、中止和終止的條件;合同有效期限、違約責(zé)任以及其他需要約定的條款。第三十三條房地產(chǎn)拍賣，由拍賣機構(gòu)在拍賣30日前發(fā)布公布。公告的內(nèi)容應(yīng)包括：拍賣標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、拍賣標(biāo)的物的基本情況、拍賣時間和地點、競買人的條件、應(yīng)付的保證金，市房地產(chǎn)主管機關(guān)批準(zhǔn)拍賣的文件名稱、文號，以及其他需要公告的事項。第三十四條競買人須在拍賣7日前，向房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)提交下列證明文件：(一)個人身份證明;(二)企事業(yè)單位的營業(yè)執(zhí)照或政府批文;(三)法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書;(四)資信證明;(五)其他有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)對競買人進行資格審查后，合格者發(fā)給競買證書，并收取保證金。第三十五條競賣人交納的保證金可以抵交所競得拍賣房地產(chǎn)的部分價款;未競得拍賣標(biāo)的物的，保證金由拍賣機構(gòu)于拍賣結(jié)束后7日內(nèi)返還未競得者。第三十六條房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)應(yīng)在公告確定的時間、地點依照法定程序進行拍賣。在拍賣成交后的5日內(nèi)，競得人應(yīng)與委托人簽訂房地產(chǎn)拍賣轉(zhuǎn)讓合同，并應(yīng)按規(guī)定將成交價款匯入房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)的銀行帳戶。競得人不能即時清結(jié)的，應(yīng)交付成交額20%的定金，并自拍賣成交之日起60日內(nèi)付清成交價款。第三十七條競得人付足全部成交價款，方可領(lǐng)取所競得標(biāo)的物的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。第三十八條在房地產(chǎn)拍賣中，凡出現(xiàn)競買報價低于標(biāo)的物的保留價(評估底價)時，房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)有權(quán)宣布其報價無效，或中止拍賣競價，但委托人無保留價格的除外。第三十九條房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)依法收取的拍賣成交價款，除按規(guī)定代扣繳有關(guān)稅費外，剩余的價款應(yīng)全額交還委托人。第四十條委托拍賣人、競得人與房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)之間產(chǎn)生糾紛的，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。第五章罰則第四十一條違反本辦法第十二條規(guī)定出售房地產(chǎn)的，買賣行為無效;有非法所得的，沒收非法所得;并處以非法交易總額10%以下罰款。第四十二條違反本辦法第十三條規(guī)定出售房地產(chǎn)的，責(zé)令其補辦有關(guān)手續(xù)、補繳應(yīng)納稅費，并處以交易評估價總額5%以下罰款。第四十三條違反本辦法的規(guī)定，未辦理交易登記擅自出售房地產(chǎn)的，應(yīng)責(zé)令補辦登記手續(xù)，補繳應(yīng)納稅費，并處以交易評估價總額5%以下罰款。第四十四條有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)主管機關(guān)責(zé)令停止預(yù)售，有非法所得的沒收非法所得，并按商品房銷售總額5%以上，10%以下處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷商品房預(yù)售許可證。(一)未領(lǐng)取預(yù)售商品房許可證而預(yù)售商品房的;(二)擅自涂改預(yù)售商品房許可證的;(三)為商品房預(yù)購人非法辦理轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)的;(四)其他違反商品房預(yù)售管理法律、法規(guī)規(guī)定的。第四十五條未取得房地產(chǎn)拍賣資格證從事房地產(chǎn)拍賣活動的，其拍賣行為無效;有非法所得的，沒收非法所得;并由市房地產(chǎn)主管機關(guān)處以非法拍賣價總額10%以下的罰款。第四十六條除本章規(guī)定由市房地產(chǎn)主管機關(guān)處罰的以外，其余處罰由市交易所決定和執(zhí)行。第四十七條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起15日內(nèi)，向作出行政處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復(fù)議，也可以直接向人民法院起訴。期滿