《物業(yè)管理綜合能力》復(fù)習(xí)要點(diǎn).doc

第一章 經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用一、 需求：個(gè)人需求1、 個(gè)人對(duì)于商品來的需求需要具備兩個(gè)條件：具備購買意愿具有支付能力2、 個(gè)人需求受許多因素的影響，主要原因： 個(gè)人的偏好 個(gè)人的資產(chǎn)與收入 個(gè)人所購買的商品的價(jià)格 與個(gè)人所購買的商品的價(jià)格有關(guān)的其他商品的價(jià)格，以及消費(fèi)這商品未來價(jià)格的預(yù)期等市場(chǎng)需求 市場(chǎng)表示在某一特定市場(chǎng)和某一特定時(shí)期內(nèi)，所有購買者在各種可能的價(jià)格下將購買的某種商品的各種數(shù)量。 市場(chǎng)需求是個(gè)人需求的總和，因此，凡是影響個(gè)人需求的因素都會(huì)影響市場(chǎng)需求。此外，市場(chǎng)需求還受消費(fèi)者人數(shù)多寡的影響。某種商品的價(jià)格降低后，每個(gè)消費(fèi)者對(duì)于該商品的需求量都增加了，某種商品的價(jià)格降低后，市場(chǎng)需求量的增加并不是由于原有的消費(fèi)者消費(fèi)量增加了，而是由于消費(fèi)該商品的消費(fèi)者的數(shù)目增加了。與個(gè)人需求曲線的形狀相同，市場(chǎng)需求曲線也是向右下方傾斜的。需求法則成立。二、供給： 供給函數(shù)可能是線性的也有可能是非線性的 與單個(gè)廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場(chǎng)供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價(jià)格同方向變化。三、局部均衡價(jià)格：要說明一種商品的價(jià)格的確定，就必須將需求和供給聯(lián)合起來考慮。在某種商品的各種可能的價(jià)格中，必有買者和賣這共同接受的價(jià)格。在這個(gè)價(jià)格下，需求量等于供給量，從而使商品的是市場(chǎng)達(dá)到一種平衡。達(dá)到市場(chǎng)均衡時(shí)的價(jià)格為均衡價(jià)格，達(dá)到市場(chǎng)均衡時(shí)的數(shù)量稱為均衡數(shù)量。由市場(chǎng)需求函數(shù)與市場(chǎng)供給函數(shù)可以求出均衡價(jià)格與均衡數(shù)量。 商品均衡價(jià)格與均衡數(shù)量的形成是市場(chǎng)供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。在這一均衡點(diǎn)，生產(chǎn)這一商品的所有生產(chǎn)者愿意接受的價(jià)格與愿意提供的數(shù)量等于消費(fèi)這一商品的所有消費(fèi)著愿意支付的價(jià)格愿意購買的數(shù)量。失衡，在失衡的情況下，市場(chǎng)上供求力量的自發(fā)作用最終會(huì)實(shí)現(xiàn)均衡。例如，當(dāng)某種商品的供給超過需求時(shí)，提供這種商品的廠商競(jìng)相壓價(jià)出售。這將會(huì)降低該商品的市場(chǎng)價(jià)格。較低的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)提高消費(fèi)者的需求而降低的生產(chǎn)者的供給，而最終實(shí)現(xiàn)供求的均衡。反之，當(dāng)某種商品的需求超過供給時(shí)，消費(fèi)這會(huì)競(jìng)相以高價(jià)購買該商品。這將會(huì)提高市場(chǎng)價(jià)格。較高的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)降低消費(fèi)者的需求而提高的生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價(jià)格下實(shí)現(xiàn)供給量與需求量的均衡。 均衡點(diǎn)有存在性、惟一性、穩(wěn)定性。一、 需求彈性： 是由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量作出反應(yīng)的結(jié)果。 理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn)1、 需求彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度，即需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。價(jià)格是自變量，需求是因變量。2、 需求彈性系數(shù)是指需求變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值，而不是需求量變動(dòng)絕對(duì)值與價(jià)格變動(dòng)絕對(duì)值，這樣可以排除計(jì)量單位的影響。3、 需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值。這取決于有關(guān)兩個(gè)變量的變動(dòng)方向。若他們同方向變動(dòng)，則Ed為正值；反之，則Ed為負(fù)值。4、 同一條需求曲線上不同點(diǎn)的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同。需求彈性的分類范圍序號(hào)范圍說明1Ed0完全無彈性或彈性為02Ed有完全彈性3Ed1單一彈性4Ed1富有彈性50Ed1缺乏彈性影響需求彈性的主要因素序號(hào)影響需求彈性5個(gè)的主要因素1商品的替代品數(shù)目和可替代因素2消費(fèi)這對(duì)某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例3商品本身用途的多用性4商品的耐用程度5時(shí)間的長短二、供給彈性：是指由于影響供給的因素發(fā)生變化后，供給量做出反應(yīng)的程度。一般考察的是供給的價(jià)格彈性，通常用供給價(jià)格彈性系數(shù)來表示價(jià)格變動(dòng)引起供給量變動(dòng)的程度。理解供給價(jià)格彈性和供給價(jià)格彈性彈性系數(shù)的要點(diǎn)1、供給價(jià)格彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的供給量變動(dòng)的程度，即供給量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。價(jià)格是自變量，供給量是因變量。2、 供給價(jià)格彈性系數(shù)是指供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值，而不是供給量變動(dòng)絕對(duì)值與價(jià)格變動(dòng)絕對(duì)量的比值。3、 供給價(jià)格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都是正值。4、 一條供給曲線上不同點(diǎn)的供給價(jià)格彈性系數(shù)大小并不一定相同。供給價(jià)格彈性的分類范圍序號(hào)范圍說明1Es0完全無彈性或供給價(jià)格彈性為02Es供給價(jià)格彈性無窮大或供給有完全彈性3Es1供給為單一彈性4Es1供給富有彈性50Es1供給缺乏彈性影響供給價(jià)格彈性的主要因素序號(hào)影響供給價(jià)格彈性的2個(gè)主要因素1從廠商供應(yīng)能力與產(chǎn)品生產(chǎn)周期考慮，時(shí)期長短是決定供給價(jià)格彈性大小的主要因素2從廠商產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價(jià)取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價(jià)格彈性的大小。一、 邊際收益遞減規(guī)律： 也稱生產(chǎn)要素邊際生產(chǎn)量遞減規(guī)律，是指在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會(huì)使總產(chǎn)量遞增；當(dāng)要素增加到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加，但增加的產(chǎn)量逐漸遞減；超過了一定界限繼續(xù)增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量減少。即可變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量或收益的變化可以分為邊際產(chǎn)量遞增、邊際產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量減少三個(gè)階段。因此生產(chǎn)要素存在合理投入的界限。下面我們就通過總產(chǎn)值、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量之間關(guān)系進(jìn)一步加以分析： 設(shè)資本等要素投入固定不變，隨著勞動(dòng)量的增加，最初總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量都是遞增的，但各自增加到一定程度之后就分別遞減?？偖a(chǎn)值曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線均表現(xiàn)出先升后降的特征。 當(dāng)勞動(dòng)要素的投入增加到一定量時(shí)，邊際產(chǎn)量將達(dá)到最大值。此前，邊際產(chǎn)量曲線的斜率為正，邊際產(chǎn)量遞增；超過此點(diǎn)，邊際產(chǎn)量曲線的斜率變?yōu)樨?fù)，邊際產(chǎn)量遞減；而在該點(diǎn)的對(duì)應(yīng)處，總產(chǎn)量曲線上的點(diǎn)為該曲線由向上凹轉(zhuǎn)為向下凹的拐點(diǎn)。 繼續(xù)增加勞動(dòng)要素的投入，邊際產(chǎn)量曲線將在平均產(chǎn)量曲線的最高點(diǎn)與之相交，此時(shí)邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量，平均產(chǎn)量達(dá)到最大值。此前，平均產(chǎn)量遞增，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量；超過此點(diǎn)后，平均產(chǎn)量遞減，邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量。 當(dāng)勞動(dòng)投入增加到使邊際產(chǎn)量為零時(shí)，總產(chǎn)值達(dá)到最大值。此后邊際產(chǎn)量為負(fù)，總產(chǎn)量將絕對(duì)減少。 二、 邊際技術(shù)替代率：是指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素互相替代的比率。三、 規(guī)模報(bào)酬：是指在技術(shù)水平不變的情況下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)產(chǎn)量產(chǎn)生變化的情況。人們經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)，規(guī)模報(bào)酬存在遞增、不變、遞減三個(gè)階段。序號(hào)原因結(jié)果1隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大最初會(huì)使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大2當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后規(guī)模報(bào)酬保持不變3繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后則會(huì)使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)模報(bào)酬出現(xiàn)遞減。 決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的因素序號(hào)決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的5個(gè)因素決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的3個(gè)因素1廠商有資金實(shí)力管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下2機(jī)器設(shè)備先進(jìn)生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對(duì)生產(chǎn)要素的過度需求，刺激要素價(jià)格上漲，導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加3內(nèi)部資源調(diào)配合理，分工協(xié)調(diào)較專業(yè)增加銷售費(fèi)用4提高副產(chǎn)品的綜合利用效率5減少要素購買和產(chǎn)品銷售等資源消耗決定外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì)的因素序號(hào)決定外在經(jīng)濟(jì)的1個(gè)因素決定外在不經(jīng)濟(jì)的2個(gè)因素1行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，個(gè)別廠商從中獲利例如：獲得低價(jià)優(yōu)質(zhì)原料、吸收人才、利用便捷的交通設(shè)施、提高信息交流效率從而增加產(chǎn)量和減低成本。同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各廠商在擴(kuò)大市場(chǎng)銷售份額、爭(zhēng)奪生產(chǎn)要素市場(chǎng)等方面付出更高的代價(jià)2整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)大，會(huì)使污染問題嚴(yán)重，造成交通緊張，因此個(gè)別廠家為此也需承擔(dān)更高代價(jià)。所以適度規(guī)模與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技術(shù)特點(diǎn)以及市場(chǎng)條件密切相關(guān)。一、 總成本和邊際成本總成本是指廠商在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需要的成本總和，它隨產(chǎn)量的增加而增加。包括固定成本和可變成本。邊際成本是指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量。二、經(jīng)營決策的利潤最大化 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤是指經(jīng)濟(jì)利潤，它是總收益與總成本的差額。序號(hào)經(jīng)濟(jì)利潤取值結(jié)果表示1經(jīng)濟(jì)利潤為 正值廠家獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤2經(jīng)濟(jì)利潤為 負(fù)值廠家虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補(bǔ)償3經(jīng)濟(jì)利潤為 零收支相抵，廠家可獲得正常利潤由于總收益和總成本都是產(chǎn)量Q的函數(shù)，故利潤也是產(chǎn)量Q的函數(shù)，所以經(jīng)濟(jì)利潤對(duì)產(chǎn)量Q的一階導(dǎo)數(shù)為0是廠商實(shí)現(xiàn)最大化的必要條件。此時(shí)，MR-MC即邊際收益與邊際成本相等是市場(chǎng)上經(jīng)營決策的利潤最大化原則。一、 市場(chǎng)失靈市場(chǎng)條件下的價(jià)格機(jī)制并非總是有效的，對(duì)于價(jià)格機(jī)制在某些領(lǐng)域不能起到有效作用的情況下我們稱市場(chǎng)失靈。市場(chǎng)失靈是制市場(chǎng)在這種場(chǎng)合不能提供符合社會(huì)效率條件的商品或勞務(wù)。導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的原因主要有壟斷的存在、非對(duì)稱信息、外部性以及公共產(chǎn)品等。二、非對(duì)稱信息與逆選擇、敗德行為、委托人-代理人非對(duì)稱信息是指市場(chǎng)上買方與賣方市場(chǎng)所掌握的信息是不對(duì)稱的，一方掌握的信息多一些。另一方掌握的信息少，有些市場(chǎng)賣方所掌握的信息多于買方，例如在某些商品與生產(chǎn)要素市場(chǎng)上，賣方所掌握的信息多于買方；在另一些市場(chǎng)買方所掌握的信息多與賣方，保險(xiǎn)與信用市場(chǎng)往往就是這種情況。一旦供求雙方所掌握的信息不對(duì)稱，市場(chǎng)將出問題，在此情況下所導(dǎo)致的均衡結(jié)果對(duì)社會(huì)來講將是一種無效率的狀況。序號(hào)非對(duì)稱信息相關(guān)細(xì)節(jié)闡述1逆選擇是指買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場(chǎng)。當(dāng)交易雙方的其中一方對(duì)于交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況比另一方知道得更多時(shí)，便會(huì)產(chǎn)生你選擇，保險(xiǎn)市場(chǎng)為例子。以及家用電器、自行車修理、藥品市場(chǎng)。2敗德行為也稱道德公害是指?jìng)€(gè)人在獲得保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)后，缺乏提防行動(dòng)，而采取更為冒險(xiǎn)的行為，使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率增大的動(dòng)機(jī)。敗德行為產(chǎn)生的原因是非對(duì)稱信息。它會(huì)破壞市場(chǎng)的運(yùn)作，嚴(yán)重的情況下會(huì)使某些服務(wù)的私人市場(chǎng)難以建立。3委托人-代理人問題由于企業(yè)所有者與經(jīng)理人或工人所 追求的目標(biāo)不同，并且他們所掌握的信息不對(duì)稱，因而產(chǎn)生了委托人-代理人問題。委托人-代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標(biāo)而犧牲所有者的利益為代價(jià)。例如經(jīng)理追求大規(guī)模擴(kuò)張以擴(kuò)大自己對(duì)企業(yè)的控制力、工人追求工資最大化或在工資收入既定的條件下追求閑暇時(shí)最大化，因而可能在工作時(shí)偷懶怠工。三、外部性及其劃分 外部性是個(gè)人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)他人造成的影響而有未將這些影響計(jì)入市場(chǎng)交易的成本與價(jià)格之中。分為有利的外部性和有害的外部性。第二章 管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用一、 管理的性質(zhì)、管理原理：管理的性質(zhì)： 具有雙重性 即管理同時(shí)具有自然屬性和社會(huì)屬性管理原理 以人為本原理、系統(tǒng)均衡原理、運(yùn)動(dòng)控制原理、信息溝通原理、目標(biāo)效益原理二、目標(biāo)效益原則： 管理是為了實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)特定目標(biāo)的有組織活動(dòng)。沒有目標(biāo)的管理，是無效的管理，管理的效果如何，要看是否用盡少的投入實(shí)現(xiàn)組織確定的目標(biāo)。因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項(xiàng)任務(wù)，就是確立組織目標(biāo)。有了目標(biāo)，管理系統(tǒng)的運(yùn)行才有方向，管理才能看到成效。目標(biāo)可以是單一的，也可有兩個(gè)或兩個(gè)以上目標(biāo)，可以是遠(yuǎn)期目標(biāo)，也可近期目標(biāo)，可以是總體目標(biāo)，也可是局部目標(biāo)。根據(jù)目標(biāo)效益原則，管理這應(yīng)實(shí)際情況出發(fā)，確定組織管理的運(yùn)行目標(biāo)，制訂出一套系統(tǒng)完整的指標(biāo)體系，從多方面考察系統(tǒng)運(yùn)行的效益，取得最佳的管理成效。三、 管理的基本職能：決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵(lì)和控制這六個(gè)基本功能活動(dòng)。四、 市場(chǎng)細(xì)分、營銷策略目標(biāo)市場(chǎng)選擇是在有效的市場(chǎng)細(xì)分基礎(chǔ)上，企業(yè)根據(jù)內(nèi)外部條件，并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的力量對(duì)比之后，明確最適合該企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)的市場(chǎng)。在目標(biāo)市場(chǎng)選擇中，企業(yè)有以下三種不同的策略可以運(yùn)用： 序號(hào)營銷策略優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1無差異目標(biāo)市場(chǎng)營銷策略成本低易導(dǎo)致激烈競(jìng)爭(zhēng)2差異目標(biāo)市場(chǎng)營銷策略營銷穩(wěn)定性好總銷售量會(huì)增加能充分挖掘企業(yè)潛力易樹立企業(yè)優(yōu)越形象成本高3集中目標(biāo)市場(chǎng)營銷策略能加強(qiáng)在某個(gè)領(lǐng)域中的市場(chǎng)地位易于管理，成本低，投資少風(fēng)險(xiǎn)大 五、 市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)營銷組合及在物業(yè)管理中的應(yīng)用市場(chǎng)調(diào)查：就是對(duì)商品交換過程中發(fā)生的各種信息的收集、整理和分析。市場(chǎng)營銷組合，即企業(yè)為了滿足目標(biāo)顧客群的需要而加以組合搭配、靈活運(yùn)用的可控制變量，市場(chǎng)營銷組合中所包含的可控制變量很多，麥卡錫將其概括為四個(gè)基本變量產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷即4P組合。物業(yè)管理公司運(yùn)用市場(chǎng)營銷管理理論發(fā)展企業(yè)：首先，在營銷過程中一定要進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，包括地域選擇和定位，承接物業(yè)的檔次定位，以及物業(yè)項(xiàng)目的類型定位等。第二，根據(jù)目標(biāo)定位確定發(fā)展目標(biāo)，即在市場(chǎng)上成為具有相當(dāng)規(guī)模、專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量讓客戶滿意，具有較高聲譽(yù)的物業(yè)管理公司。第三，加強(qiáng)收集本行業(yè)的最新情況和資料，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新行情、有關(guān)法律法規(guī)、其他有競(jìng)爭(zhēng)力的同業(yè)公司動(dòng)態(tài)，客戶需求的發(fā)展等市場(chǎng)信息，制定調(diào)研課題進(jìn)行分析論證，為公司正確確立、及時(shí)調(diào)整經(jīng)營管理目標(biāo)和策略，為項(xiàng)目開發(fā)提供專業(yè)依據(jù)，為經(jīng)營管理決策提供參考依據(jù)，使公司在市場(chǎng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于先導(dǎo)地位。六、 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略包含4個(gè)觀念全局觀念、市場(chǎng)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、效益觀念 制定企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的意義 使企業(yè)能夠順利發(fā)展 提高生產(chǎn)經(jīng)營的目的性 增強(qiáng)管理活力 提高企業(yè)家的素質(zhì) 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的特征全局性、長遠(yuǎn)性、政策性、應(yīng)變性 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型序號(hào)不同標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型具體內(nèi)容1按照企業(yè)在行業(yè)中經(jīng)營的態(tài)勢(shì)分類進(jìn)攻型、防御型、撤退型2按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)分類總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差別化戰(zhàn)略、專業(yè)化戰(zhàn)略3按照企業(yè)的經(jīng)營功能分類產(chǎn)品市場(chǎng)戰(zhàn)略、要素市場(chǎng)戰(zhàn)略、研究開發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)進(jìn)步戰(zhàn)略和投資戰(zhàn)略、人類資源和人才開發(fā)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、組合革命戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略管理的基本過程序號(hào)階段主要工作1經(jīng)營戰(zhàn)略分析 確立企業(yè)正確的經(jīng)營思想與指導(dǎo)方針 進(jìn)行企業(yè)外部環(huán)境的分析，找出生存與發(fā)展機(jī)會(huì)的威脅 進(jìn)行企業(yè)的內(nèi)部條件分析，找出優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 確定企業(yè)的使命與目標(biāo)2經(jīng)營戰(zhàn)略形成 在第一階段的工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇，擬訂并設(shè)計(jì)企業(yè)得以生存和發(fā)展的經(jīng)營戰(zhàn)略方案，以及對(duì)經(jīng)營戰(zhàn)略方案進(jìn)行評(píng)估并最終決策，同時(shí)，圍繞經(jīng)營戰(zhàn)略的要求闡明經(jīng)營戰(zhàn)略的政策，為經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施提供條件。具體包括四項(xiàng)主要內(nèi)容： 經(jīng)營戰(zhàn)略類型的選擇 經(jīng)營戰(zhàn)略方案的設(shè)計(jì) 經(jīng)營戰(zhàn)略方案的評(píng)估與決策 制定闡明經(jīng)營戰(zhàn)略的政策3經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施與控制 經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃的制定 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略適應(yīng)性配置 經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施準(zhǔn)備與推進(jìn) 經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施業(yè)績的評(píng)審 經(jīng)營戰(zhàn)略實(shí)施過程的控制七、 創(chuàng)新、創(chuàng)新激勵(lì)、創(chuàng)新過程、企業(yè)創(chuàng)新模式、創(chuàng)新管理活動(dòng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 創(chuàng)新：是人們?cè)诟脑熳匀缓透脑焐鐣?huì)過程中方法、手段和結(jié)果的質(zhì)的飛躍。表現(xiàn)為發(fā)明、發(fā)現(xiàn)、革新、開發(fā) 創(chuàng)新激勵(lì)的方式：產(chǎn)權(quán)激勵(lì)、市場(chǎng)激勵(lì)、企業(yè)激勵(lì)、政府激勵(lì) 創(chuàng)新過程是指從創(chuàng)新構(gòu)思產(chǎn)生到創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)，直至創(chuàng)新投放市場(chǎng)后改進(jìn)創(chuàng)新的一系列活動(dòng)及其邏輯方式。創(chuàng)新過程涉及的活動(dòng)很多，主要有：研究開發(fā)、技術(shù)管理、組織、工程、制造、營銷、用戶參與及管理和商業(yè)活動(dòng) 。 企業(yè)創(chuàng)新模式主要有：“內(nèi)生型”創(chuàng)新模式、“外生型”創(chuàng)新模式和“混合型”創(chuàng)新模式 從企業(yè)創(chuàng)新過程看，它是創(chuàng)新源、研究開發(fā)、營銷和制造等共同參與的過程。企業(yè)創(chuàng)新管理的重點(diǎn)是創(chuàng)新源和研究開發(fā)管理。 物業(yè)管理在中國本身就是一個(gè)新的管理模式，從舊的房屋管理到實(shí)施管理，在這個(gè)過程不能按照以前的模式服務(wù)，要根據(jù)法律、市場(chǎng)、客戶需求不斷地推出新的服務(wù)產(chǎn)品。在具體的實(shí)踐過程中，物業(yè)管理創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在物業(yè)管理的理念創(chuàng)新、手段創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、制度創(chuàng)新和相關(guān)管理技術(shù)的創(chuàng)新等方面。第三章 心理學(xué)知識(shí)與應(yīng)用一、梅奧的人群關(guān)系理論1、梅奧的人群關(guān)系理論觀點(diǎn)：序號(hào)傳統(tǒng)的管理理論霍桑實(shí)驗(yàn)表明1傳統(tǒng)的管理理論，把人當(dāng)作經(jīng)濟(jì)人看待，認(rèn)為金錢是刺激積極性的惟一動(dòng)力。霍桑實(shí)驗(yàn)表明，人是“社會(huì)人”，影響人的生產(chǎn)積極性，除物質(zhì)利益等物質(zhì)因素之外，還有社會(huì)的和心理的因素。因而，“人群關(guān)系理論”主張把人當(dāng)作“社會(huì)人”加以尊重，而不應(yīng)該把人視為“機(jī)器”。2傳統(tǒng)管理認(rèn)為，生產(chǎn)效率重要決定與工作方法和工作條件?；羯?shí)驗(yàn)表明，生產(chǎn)效率的提高和降低，主要取決于職工的工作情緒。3傳統(tǒng)管理只注意了“正式組織”的問題霍桑實(shí)驗(yàn)表明，在企業(yè)中并存著“正式組織”和“非正式組織”，這種非正式組織有它自己特殊的感情、規(guī)定和傾向，并影響其他成員4霍桑實(shí)驗(yàn)還提出新型領(lǐng)導(dǎo)和民主管理的必要性，主張“工人參與管理”、“ 傾聽職工意見”、“ 溝通人際關(guān)系、” “改善工人對(duì)公司的態(tài)度”2、梅奧的人群關(guān)系理論的意義與局限性意義：人群關(guān)系論，在企業(yè)管理領(lǐng)域有著重要的意義與深遠(yuǎn)影響，使管理理論發(fā)生了重大變化。梅奧通過霍桑實(shí)驗(yàn)提出的人群關(guān)系論，為管理心理學(xué)的形成奠定了實(shí)驗(yàn)的理論基礎(chǔ)，被公認(rèn)為工業(yè)社會(huì)心理學(xué)的創(chuàng)始人和管理心理學(xué)的先驅(qū)。 局限性 見67-68頁。 二、現(xiàn)代激勵(lì)理論需要理論、強(qiáng)化理論、期望理論、公平理論、目標(biāo)設(shè)置理論 1、需要理論指出：激勵(lì)因素是一種助推器，它促使人們盡力滿足他們固有的生理和心理的需要。沒有滿足的愿望產(chǎn)生激勵(lì)，而已經(jīng)得到滿足的需要不會(huì)產(chǎn)生激勵(lì)。主要的需要包括 馬斯洛需要層次論生理需要-安全需要-社交的需要-尊重的需要-自我實(shí)現(xiàn)的需要 赫茨伯格的雙因素理論保健因素和激勵(lì)因素 麥克萊蘭的需要理論成就需要、權(quán)利需要和親和需要 ERG理論生存需要-相互關(guān)系-成長2、強(qiáng)化理論也叫刺激理論或誘導(dǎo)條件理論，它體現(xiàn)的是一種工作績效與獎(jiǎng)勵(lì)之間的客觀聯(lián)系，得到獎(jiǎng)勵(lì)的行為傾向于重復(fù)，得不到獎(jiǎng)勵(lì)的行為不予重復(fù)。3、期望理論強(qiáng)調(diào)個(gè)人的期望可以激發(fā)出個(gè)人向上的力量。期望理論認(rèn)為一個(gè)人的決策是三個(gè)普通觀念的產(chǎn)物，即價(jià)值-績效獲獎(jiǎng)估計(jì)與期望。4、公平理論是亞當(dāng)斯提出的，員工傾向與將自己的產(chǎn)出與投入的比率與他人產(chǎn)出投入的比率相比較，來進(jìn)行公平判斷。5、目標(biāo)倒置理論是洛克提出，指外來的刺激獎(jiǎng)勵(lì)、溝通、監(jiān)督的壓力，都是通過目標(biāo)來影響動(dòng)機(jī)的，并且目標(biāo)越明確，目標(biāo)難度越大，取得的成績就很大。三、 群體、群體決策 群體:是組織管理中的基本單元，是由兩個(gè)或更多成員經(jīng)常性地一起工作，形成穩(wěn)定的關(guān)系模式，以實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)。其特征：成員間的“社會(huì)互動(dòng)”和“相互影響”、“ 穩(wěn)定結(jié)構(gòu)” 和功能、成員“共享目標(biāo)”、“成員資格”的認(rèn)同 群體決策:群體成員面對(duì)所要決定的問題以及各種可供選擇的解決辦法，需要做出分析、比較、權(quán)衡、選擇。 群體決策包括的三維度：成員參與決策程度 群體決策內(nèi)容 群體決策范圍 四、個(gè)性心理特征個(gè)性心理特征主要包括人的氣質(zhì)、性格和能力 氣質(zhì)在管理實(shí)現(xiàn)活動(dòng)中的作用 氣質(zhì)類型無好壞之分 氣質(zhì)不能決定一個(gè)人活動(dòng)的社會(huì)價(jià)值和成就的高低 氣質(zhì)可以影響認(rèn)得活動(dòng)效率 氣質(zhì)也可以影響人的情感和行動(dòng)。 性格的特征 對(duì)現(xiàn)實(shí)態(tài)度的性格特征 性格的意志特征 性格的情緒特征 性格的理智特征 影響能力發(fā)展的因素素質(zhì)、知識(shí)和技能、教育、社會(huì)實(shí)踐、勤奮五、物業(yè)管理與居住環(huán)境物業(yè)管理在改善居住環(huán)境方面大有可為，這是與它的服務(wù)宗旨一脈相承的，物業(yè)管理提高居住環(huán)境質(zhì)量主要從保持和提高物業(yè)品質(zhì)和創(chuàng)設(shè)優(yōu)美外部環(huán)境這兩方面入手。六、物業(yè)管理服務(wù)中的心理學(xué)策略應(yīng)用物業(yè)管理服務(wù)中的心理學(xué)策略應(yīng)用主要包括情感化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)序號(hào)物業(yè)管理服務(wù)中的心理學(xué)策略具體涉及內(nèi)容1情感化服務(wù)功能服務(wù)：指具有一定客觀標(biāo)準(zhǔn)的部分，為業(yè)主解決實(shí)際的問題，是“硬件”。它滿足業(yè)主期待著的實(shí)用性和享受性的需求。不能只靠耍嘴皮子、擺花架子，要落到具體實(shí)際問題上去。要通過員工的服務(wù)，使業(yè)主或非業(yè)主使用人產(chǎn)生方便感、舒適感。心理服務(wù)：通過人際交往而產(chǎn)生的，其作用至觀重要，其是個(gè)體自身對(duì)社會(huì)存在所持有的一種具有一定結(jié)構(gòu)和比較穩(wěn)定的內(nèi)在心理狀態(tài)。2個(gè)性化服務(wù)特約服務(wù)：業(yè)主因其特殊需要，與物業(yè)管理企業(yè)預(yù)約，物業(yè)管理企業(yè)在不違背原則的前提下，安排服務(wù)人員上門為業(yè)主提供相應(yīng)的有償服務(wù)。例如：家居清潔、代訂報(bào)刊、代理物業(yè)租賃轉(zhuǎn)讓等主動(dòng)服務(wù)：雖業(yè)主本人未提出特殊要求，但他有方面的需求，這就需要我們員工用心去發(fā)現(xiàn)，然后提供針對(duì)性的服務(wù)。對(duì)一些特殊業(yè)主應(yīng)格外注意。第四章 公共關(guān)系知識(shí)應(yīng)用一、公共關(guān)系的要素公共關(guān)系是社會(huì)組織通過信息傳播的手段與公眾建立良好關(guān)系的活動(dòng)過程。其基本構(gòu)成要素有三，公共關(guān)系的主體、 客體 及聯(lián)系主體和客體的手段 組織-公眾-傳播二、公共關(guān)系的職能公共關(guān)系是指社會(huì)組織經(jīng)營管理過程中的基本職能可歸納以下方面序號(hào)公共關(guān)系的職能1樹立形象，廣結(jié)良緣2收集信息、咨詢建議3組織宣傳、引導(dǎo)輿論4交往溝通、協(xié)調(diào)關(guān)系三、公共關(guān)系與人際關(guān)系公共關(guān)系是指社會(huì)組織通過信息傳播手段，建立良好的公眾關(guān)系，使社會(huì)組織擁有良好的社會(huì)關(guān)系環(huán)境，從而謀求事業(yè)的成功的活動(dòng)過程。人際關(guān)系是指在社會(huì)實(shí)踐中形成的各種人與人之間的關(guān)系狀況。公共關(guān)系與人際關(guān)系是兩個(gè)既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念。四、 人際關(guān)系的功能 合力功能 互補(bǔ)功能 激勵(lì)功能 溝通感情功能 交流信息功能五、 影響人際吸引的主要因素 臨近因素 首次效應(yīng) 相似性因素 互補(bǔ)性因素 移情效應(yīng)互動(dòng)頻率因素 代價(jià)酬賞理論 情感的相悅性 個(gè)性因素六、 影響人際交往的主要因素 制約和影響人際交往的障礙因素主要有溝通、社會(huì)知覺和歸因、互動(dòng)這三個(gè)層次其中社會(huì)知覺和歸因因素有臨近因素 刻板印象 先入印象 成見效應(yīng) 暈輪效應(yīng)近因效應(yīng)。七、 建立、維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則和方法 建立、維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則：平等原則 互惠互利原則 誠信原則 寬容原則 建立、維持和發(fā)展人際關(guān)系的方法 提高知識(shí)素養(yǎng)，增強(qiáng)交往實(shí)力 牢記對(duì)方的名字 盡量迎合對(duì)方的興趣 真誠地贊揚(yáng)和欣賞對(duì)方 真誠而又巧妙的批評(píng)第五章 行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用一、 行政管理的主體及活動(dòng)原則1、 行政管理的主體是國家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即行政機(jī)關(guān)。在我國，行政管理的主體是國務(wù)院和地方各級(jí)人民政府及職能部門。2、 行政管理的客體是國家事務(wù)、社會(huì)事務(wù)和行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部事務(wù)。行政管理的 范圍遍及國家和社會(huì)生活的各個(gè)方面和全體國民。3、 行政管理的基本依據(jù)是行政權(quán)力。行政權(quán)力是國家行政機(jī)關(guān)為有效實(shí)現(xiàn)國家意志，依靠特定的手段和憲法原則，對(duì)國家事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)力。行政權(quán)力有其自身的特點(diǎn)： 其是一種公共權(quán)力 其具有合法性 其是一種操作很強(qiáng)的執(zhí)行權(quán)力 其是一種強(qiáng)制性的權(quán)力 其具有一元性二、行政職能的涵義及內(nèi)容行政職能的涵義：是指行政管理在國家、社會(huì)生活中所起到的基本作用，它是國家職能的重要組成部分。序號(hào)角度內(nèi)容劃分1從行政管理所具有的政治性和社會(huì)性兩重屬性來看行政職能可分為政治統(tǒng)治職能和社會(huì)管理職能。2從政府運(yùn)作的過程和履行職能的方式來看行政職能可分為計(jì)劃職能、組織職能、指揮職能、協(xié)調(diào)職能、控制職能3從政府發(fā)揮作用的領(lǐng)域來看政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有四大功能:制定規(guī)則、宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管、公共服務(wù)三、行政管理組織行政管理組織是依據(jù)國家憲法和法律的規(guī)定，在一定的權(quán)限內(nèi)執(zhí)行各種公共事務(wù)的機(jī)構(gòu)的總稱，簡(jiǎn)單的說就是指政府機(jī)構(gòu)。其特征如下:具有權(quán)威性和強(qiáng)制力屬于預(yù)算撥款制的行政組織，全部財(cái)政來源于國家預(yù)算行政管理的種類:領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)職能機(jī)關(guān)輔助機(jī)關(guān)直屬機(jī)關(guān)派出機(jī)關(guān)四、 工商行政管理的概念1、 工商行政管理的概念：是指國家為了建立和維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，通過市場(chǎng)監(jiān)督和行政執(zhí)法等機(jī)關(guān)，運(yùn)用行政和法律手段，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營主體及其時(shí)常行為進(jìn)行的監(jiān)督管理。2、 工商行政管理的主體是國家，對(duì)象是市場(chǎng)經(jīng)營主體及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及商品，其中，最主要的是起主導(dǎo)作用的市場(chǎng)經(jīng)營主體的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為。所謂市場(chǎng)經(jīng)營主體即參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人；其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是指在市場(chǎng)上進(jìn)行的、直接或間接以交換為目的的市場(chǎng)活動(dòng)。五、 工商行政管理的地位 在國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系中的地位 在國民經(jīng)濟(jì)監(jiān)督體系中的地位六、 工商行政管理的作用 對(duì)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的重要作用 對(duì)資源優(yōu)化配置的重要作用 對(duì)市場(chǎng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)的重要作用 在彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷中的重要作用七、 工商行政管理的目標(biāo) 市場(chǎng)進(jìn)入秩序 市場(chǎng)行為秩序 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)秩序 市場(chǎng)退出秩序 影響消費(fèi)者利益的商品銷售秩序 維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)營主體合法權(quán)益的交換關(guān)系秩序 影響社會(huì)公共利益的生產(chǎn)經(jīng)營秩序 影響涉外經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范秩序。八、工商行政管理機(jī)關(guān)的職責(zé)與權(quán)限 見書142143頁九、物業(yè)管理中的行政管理物業(yè)管理的行政管理的含義:是國家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，建立物業(yè)管理市場(chǎng)正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。2 物業(yè)管理中的行政管理：行政立法、執(zhí)法監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)、宣傳引導(dǎo)十、與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理部門物業(yè)管理的行政管理部門可以分為以下幾個(gè)層次1) 國家級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)2) 省市級(jí)的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)3) 基層物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)4) 基層政府及其派生機(jī)構(gòu)5) 物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門-規(guī)劃、城管、環(huán)衛(wèi)、公安等有關(guān)行政管理部門-工商行政管理部門-物價(jià)行政管理部門-稅務(wù)行政管理部門十一、物業(yè)管理企業(yè)與管理部門的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)公司設(shè)立的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。物業(yè)管理企業(yè)行政主管部門依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施行政監(jiān)督管理，就與管理對(duì)象即行政相對(duì)人發(fā)生行政法律關(guān)系。因而，物業(yè)管理企業(yè)在正確處理與業(yè)主之間等價(jià)交換關(guān)系的同時(shí)，也應(yīng)積極協(xié)調(diào)與行政主管部門的關(guān)系，充分發(fā)揮其社會(huì)效益，承擔(dān)作為企業(yè)法人應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。具體表現(xiàn)在： -服從行政部門的管理 -協(xié)助行政部門的管理 -借助行政部門的管理-支持行政部門的管理第六章 法律基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用一、 法的概念與特征序號(hào)法的特征1法是一種特殊的社會(huì)規(guī)范2法是國家制定或認(rèn)可的社會(huì)規(guī)范3法是規(guī)定了人們權(quán)利和義務(wù)的社會(huì)規(guī)范4法是由國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的，具有普遍約束力的社會(huì)規(guī)范二、法的分類1、法的歷史類型: 奴隸制類型的法 封建制類型的法 資本主義類型的法 社會(huì)主義類型的法2、法的形式分類：序號(hào)根據(jù)法律的外部形式和結(jié)構(gòu)等方面的特點(diǎn)，可以把法進(jìn)行一般分類具體分類內(nèi)容1按照法所調(diào)整的是國內(nèi)關(guān)系還是國際關(guān)系分國內(nèi)法和國際法2按照法所規(guī)定的內(nèi)容和效力的強(qiáng)弱，國內(nèi)法分根本法和普通法3按照法規(guī)定的是反映事實(shí)關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)還是保證這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系的程序，可以把法分為一般法和特別法4按照法的效力范圍分為一般法和特別法5按照法的創(chuàng)制方式或表現(xiàn)形式的不同，可以把法分為成文法和不成文法三、法的制定1、法的制定概念：又稱立法，是指有關(guān)國家機(jī)關(guān)在其法定的職權(quán)范圍內(nèi)，依照法定程序，制定、修改、補(bǔ)充、廢止規(guī)范性法律文件的活動(dòng)。2、法律淵源：它是指法的效力來源，是法律的一種表現(xiàn)形式。法的產(chǎn)生方式不同，制定機(jī)關(guān)不同，其表現(xiàn)形式和法律效力、等級(jí)也不同。 我國現(xiàn)行的法律淵源主要表現(xiàn)為有立法權(quán)的國家機(jī)關(guān)制定的規(guī)范性法律文件。 我國的法律淵源：憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方法規(guī)、地方政府規(guī)章、自治條例和單行條例、特別行政區(qū)的法、國際條約四、法的實(shí)施1、法的實(shí)施：是指通過一定的方式是法律規(guī)范在社會(huì)生活中得到貫徹和實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)，這是法作用與社會(huì)關(guān)系的特殊形式。 法的實(shí)施主要有兩種形式法的遵守法的適用2、法律關(guān)系：是法律在調(diào)整人們行為的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。是法律規(guī)范與現(xiàn)實(shí)生活的途徑。 而法律規(guī)范正式通過法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整一定社會(huì)關(guān)系的目的。 法律規(guī)范是法律關(guān)系產(chǎn)生的前提。 法律關(guān)系是法律規(guī)范實(shí)現(xiàn)的特殊形式。3、法律關(guān)系的種類序號(hào)法律關(guān)系的種類1平權(quán)的法律關(guān)系與隸屬的法律關(guān)系2一般的法律關(guān)系與具體的法律關(guān)系3絕對(duì)法律關(guān)系與相對(duì)法律關(guān)系4調(diào)整性法律關(guān)系與保護(hù)性法律關(guān)系4、 法律關(guān)系的構(gòu)成要素序號(hào)法律關(guān)系的構(gòu)成要素具體細(xì)節(jié)闡述1主體權(quán)利主體指法律關(guān)系的參加者，即在法律關(guān)系中依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人或組織2客體權(quán)利客體指法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對(duì)象。主要包括三類：物、行為、和人身相聯(lián)系的非物質(zhì)財(cái)富。3內(nèi)容任何法律關(guān)系都是在法律關(guān)系主體間形成的一種權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。5、 違法、法律責(zé)任和法律制裁 違法：違憲、民事違法、行政違法和刑事違法 法律責(zé)任：違憲責(zé)任、刑事責(zé)任、民事責(zé)任、行政責(zé)任 法律制裁：違憲制裁、刑事制裁、民事制裁、行政制裁一、 民法概述1、 民法的概念：是調(diào)整平等主體的自然人、法人、其他組織之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律 規(guī)范總稱。2、 民法所調(diào)整的對(duì)象：平等主體之間人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系3、 民法的基本原則：遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用、公序良俗和不得濫用的原則4、 民事法律關(guān)系：3個(gè)要素 主體：是民事法律關(guān)系中權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，其中享有權(quán)利的為權(quán)利主體，負(fù)擔(dān)義務(wù)的 為義務(wù)主體。 內(nèi)容：主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù) 權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象是民事法律關(guān)系的客體。二、民事主體1、自然人的民事行為能力的劃分為三種 完全民事行為能力人 限制民事行為能力人 無民事行為能力人2、法人應(yīng)當(dāng)具備的條件序號(hào)法人應(yīng)當(dāng)具備的條件1依法成立2有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)3有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所4能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任三、民事法律行為1、民事法律行為的有效要件： 行為能力具有相應(yīng)的民事行為能力 意思表示真實(shí) 不違反法律或者社會(huì)公共利益2、無效民事行為的種類和法律后果無效民事行為的種類序號(hào)無效民事行為的種類1無民事行為能力人實(shí)施的2一方以欺詐、脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的國家利益的 3惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的4違反國家法律或者社會(huì)公共利益的5以合法形式掩蓋非法目的的。無效民事行為的法律后果 當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損的一方。 有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳栓放取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國家、集體所有或這返還第三人。3、效力待定民事行為的種類和法律后果效力待定民事行為的種類序號(hào)效力待定民事行為的種類1限制民事行為能力人實(shí)施的依法不得獨(dú)立實(shí)施的行為2無權(quán)處分行為3無權(quán)代理行為效力待定民事行為的法律后果 第三者追認(rèn)權(quán) 相對(duì)人的催告權(quán)和撤消權(quán)四、民事權(quán)利1、債權(quán)發(fā)生的原因：合同、侵權(quán)行為、不當(dāng)?shù)美蜔o因管理 不當(dāng)?shù)美?是沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的事實(shí)。取得的不當(dāng)利益應(yīng)當(dāng)返還給受損失的人。 無因管理：是沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失而進(jìn)行管理或者服務(wù)的行為。無因管理人有權(quán)要求收益人償付由此支付必要的費(fèi)用。2、過錯(cuò)責(zé)任的構(gòu)成要件 過錯(cuò)責(zé)任原則是侵權(quán)責(zé)任的一般歸責(zé)原則，是對(duì)一般侵權(quán)行為使用的確定行為人承擔(dān)民事責(zé)任的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。 其構(gòu)成要件為：序號(hào)過錯(cuò)責(zé)任的構(gòu)成要件1損害事實(shí)的發(fā)生2行為人實(shí)施了違法行為3違法行為與損害事實(shí)之間有因果關(guān)系4行為人有過錯(cuò)五、訴訟時(shí)效1、訴訟時(shí)效是指權(quán)利人經(jīng)過法定期間不行使自己的權(quán)利，依法律規(guī)定其勝訴權(quán)歸于消滅的制度。超過訴訟時(shí)效時(shí)間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制。2、一般訴訟時(shí)效為兩年，即除法律另有規(guī)定外，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年。3、特殊訴訟時(shí)效分短期訴訟時(shí)效和長期訴訟時(shí)效。民法通則中規(guī)定的短期訴訟時(shí)效為一年，包括以下幾種: 身體受到傷害要求賠償?shù)模?出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的； 延付或者拒付租金的； 寄存財(cái)物被丟失的或者損毀的。 合同法中規(guī)定國際貨物買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同適用的訴訟時(shí)效為四年。一、 合同法基本概念1、合同的基本原則：合同自由原則、合同正義原則、鼓勵(lì)交易原則 2、要約：是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定 內(nèi)容具體確定表明經(jīng)受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束3、要約邀請(qǐng)是一方他人向自己發(fā)出要約的意思表示4、承諾的有效要件： 承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出 承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致 承諾必須在要約的存續(xù)期間內(nèi)做出 承諾應(yīng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。二、法律對(duì)格式條款的規(guī)制采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一芳應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上的解釋，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。三、合同的履行1、合同履行應(yīng)遵循的原則 適當(dāng)履行原則 協(xié)作履行原則 情事變更原則2、抗辯權(quán)是指在符合法定條件時(shí)，一方得對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利?？罐q權(quán)是債務(wù)熱對(duì)抗債權(quán)人的工具。合同履行的抗辯權(quán)有三種：同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)四、違約責(zé)任1、承擔(dān)違約責(zé)任的方式有：強(qiáng)制履行、賠償損失、違約金2、違約行為的形態(tài)有：預(yù)期違約、不能履行、拒絕履行、遲延履行、不完全履行、受領(lǐng)遲延五、合同的解釋1、合同的解釋原則 客觀解釋原則 整體解釋原則 目的解釋原則 習(xí)慣解釋原則 誠信解釋原則六、買賣合同、租賃合同、委托合同1、買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 買賣合同是商品交換的基本法律形式，在雙務(wù)有償合同中，買賣合同是最基本的類型。2、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。3、委托合同是受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬或不支付報(bào)酬的合同。一、 物權(quán)概述1、 物權(quán)定義：是指權(quán)利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 物權(quán)從性質(zhì)上講為絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗除權(quán)利人以外的所有人，有稱對(duì)世權(quán)。2、 物權(quán)的效力：排他效力、優(yōu)先效力、追及效力、物上請(qǐng)求權(quán)3、 物權(quán)法的基本原則：除社會(huì)政治原則之外，物權(quán)法本身具有的結(jié)構(gòu)原則包括序號(hào)角度結(jié)構(gòu)原則1從物權(quán)形式上講物權(quán)絕對(duì)性原則2從物權(quán)種類上講物權(quán)法定原則3從物權(quán)客體上講一物一權(quán)原則4從物權(quán)的效力上講物權(quán)優(yōu)先原則5從物權(quán)的變動(dòng)講公示原則和公信原則二、 所有權(quán)1、 所有權(quán)的性質(zhì)：整體性、本源性、彈力性、永久性、社會(huì)性2、 所有權(quán)的權(quán)能：占有、使用、收益、處分使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，而處分權(quán)是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。除此之外。所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能。3、 善意取得的構(gòu)成要件序號(hào)善意取得的構(gòu)成要件1其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn)2動(dòng)產(chǎn)必須是基于有償法律行為而取得3受讓人實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)4受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意，即不知情。4、 相鄰關(guān)系是指兩個(gè)以上相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。相鄰關(guān)系的處理原則：有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理三、 擔(dān)保物權(quán)1、 擔(dān)保物權(quán)定義是以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定，如果債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就該擔(dān)保物或權(quán)利優(yōu)先受償。2、 擔(dān)保物權(quán)的特征：從屬性、不可分性、物上代位性3、 留置權(quán)產(chǎn)生的條件： 債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn) 債權(quán)的發(fā)生與該動(dòng)產(chǎn)的占有有牽連關(guān)系 須債權(quán)已屆滿清償期。一、物業(yè)權(quán)屬1、物業(yè)所有權(quán)是指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)的中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。2、建筑區(qū)分所有權(quán)定義： 是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有和共同管理的權(quán)利。其特征： 內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性 權(quán)利處分的一致性 標(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體 是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合 業(yè)主的專有權(quán)： 業(yè)主的共有權(quán)：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有。但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明享有所有權(quán)外屬于業(yè)主共有。 土地所有權(quán) 成員權(quán)二、物業(yè)管理法律關(guān)系1、概述 物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它是現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式，是受國家強(qiáng)制力保護(hù)的人與人之間社會(huì)關(guān)系的一種，體現(xiàn)物業(yè)管理當(dāng)事人、參與者的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系中各主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律法規(guī)建立的法律關(guān)系。2、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體：可簡(jiǎn)稱業(yè)事主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系而居處一定法律境位具有法定身份的享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體：是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對(duì)象。客體稱為“標(biāo)的”，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)的載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系最核心的利益關(guān)系。各種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。3、物業(yè)管理法律關(guān)系的分類 具體種類很多，可按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分出多種類型。按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。4、 物業(yè)管理法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因文件。它具有客觀性、能動(dòng)性。5、 物業(yè)管理法律責(zé)任制度體系主要包括法律責(zé)任種類法定制度、法律責(zé)任追究和認(rèn)定制度、 法律責(zé)任實(shí)現(xiàn)制度 6、物業(yè)管理合同 物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用的書面協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公