XXXX項(xiàng)目住宅價(jià)格體系(EXCEL版本,完稿).xls

XXXXXXXX項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定價(jià)價(jià)模模式式 市市場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)向向法法 選選擇擇參參考考物物業(yè)業(yè) 同同區(qū)區(qū)域域 同同物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài) 同同期期在在售售 同同售售價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間 XXXX 權(quán)重30 同一區(qū)域 高層物業(yè) 典型小戶(hù)型走俏 XXXX 權(quán)重30 同一區(qū)域 高層走高端住宅路線 持續(xù)銷(xiāo)售 XXXX 權(quán)重20 同一區(qū)域 高層物業(yè) 中小戶(hù)型已基本售罄 XXXX 權(quán)重20 云巖區(qū)域 高層物業(yè) 近期熱推代表性項(xiàng)目 XXXXXXXX項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定價(jià)價(jià)模模式式 同同區(qū)區(qū)域域 同同物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài) 同同期期在在售售 同同售售價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間 XXXX 權(quán)重30 同一區(qū)域 高層物業(yè) 典型小戶(hù)型走俏 XXXX 權(quán)重30 同一區(qū)域 高層走高端住宅路線 持續(xù)銷(xiāo)售 XXXX 權(quán)重20 同一區(qū)域 高層物業(yè) 中小戶(hù)型已基本售罄 XXXX 權(quán)重20 云巖區(qū)域 高層物業(yè) 近期熱推代表性項(xiàng)目 X X X X X X XXXX XXXXX XXX XXXX X X X X X X XXXX X X XXXX X XXX XX XXXX XX XX XXXX XX XXXX XXXXXXX XX XX XXXXX XXXX X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X 項(xiàng)項(xiàng)目目參參考考價(jià)價(jià)格格權(quán)權(quán)值值評(píng)評(píng)分分表表 編編號(hào)號(hào)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)要要素素權(quán)權(quán)重重XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX可可比比樓樓盤(pán)盤(pán)價(jià)價(jià)格格及及權(quán)權(quán)重重 區(qū)區(qū)位位4747樓樓盤(pán)盤(pán)名名稱(chēng)稱(chēng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià)權(quán)權(quán)重重 1位置151210141410XXXX830830 30 2周邊自然環(huán)境533333XXXX770330 30 3周邊社會(huì)環(huán)境5344 54 53XXXX770320 20 4周邊公共配套845873XXXX781320 20 5道路 交通狀況654454XXXX V V 6噪音環(huán)境52 54 51 524 5 7區(qū)位升值空間553554參參考考住住宅宅理理論論通通行行價(jià)價(jià) P P pi i 1 pi i 1 2 2 3 3 4 4 各各樓樓盤(pán)盤(pán)的的均均價(jià)價(jià) 對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)權(quán)權(quán)重重之之和和 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)1616 7649 30 7750 20 6587 20 7775 15 6129 15 7649 30 7750 20 6587 20 7775 15 6129 15 8社區(qū)景觀525 33 9社區(qū)規(guī)模443142參參考考住住宅宅平平均均加加權(quán)權(quán)分分 W W wiwi i 1 i 1 2 2 3 3 4 4 各各參參考考樓樓盤(pán)盤(pán)加加權(quán)權(quán)分分 對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)權(quán)權(quán)重重之之和和 10建筑密度41 53233 建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2424項(xiàng)項(xiàng)目目加加權(quán)權(quán)對(duì)對(duì)比比參參考考價(jià)價(jià) P P V W P V W P 項(xiàng)項(xiàng)目目加加權(quán)權(quán)分分 參參考考住住宅宅平平均均分分 參參考考住住宅宅理理論論通通行行價(jià)價(jià) 11建筑外觀433 5223 12戶(hù)型面積段1076959 13朝向 采光 通風(fēng)6353 533 14公共部分裝修433 5332 項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作1313 15工程進(jìn)度332 5311 5 16現(xiàn)場(chǎng)形象322 522 52 17銷(xiāo)售情況3222 52 51 18開(kāi)發(fā)商品牌542214 加加權(quán)權(quán)合合計(jì)計(jì)100100696971 571 5707070 570 56565 月月份份 項(xiàng)項(xiàng)目目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 成成交交均均價(jià)價(jià) 2009年9月866677177948 2009年10月777375647509 2009年11月793280618154 2009年12月871977627481 2010年1月831578857771 2010年2月821571557776 均均價(jià)價(jià)取取值值83088308781178117703770378137813 加加權(quán)權(quán)合合計(jì)計(jì)通通行行售售價(jià)價(jià)編編號(hào)號(hào) 6977661 71 580472 7078783 70 579354 655 7906 57906 5 70 2570 25 63 5 71 85 7707 663 5 71 85 7707 6 73167316元元 P P pi i 1 pi i 1 2 2 3 3 4 4 各各樓樓盤(pán)盤(pán)的的均均價(jià)價(jià) 對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)權(quán)權(quán)重重之之和和 7649 30 7750 20 6587 20 7775 15 6129 15 7649 30 7750 20 6587 20 7775 15 6129 15 W W wiwi i 1 i 1 2 2 3 3 4 4 各各參參考考樓樓盤(pán)盤(pán)加加權(quán)權(quán)分分 對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)權(quán)權(quán)重重之之和和 P P V W P V W P 項(xiàng)項(xiàng)目目加加權(quán)權(quán)分分 參參考考住住宅宅平平均均分分 參參考考住住宅宅理理論論通通行行價(jià)價(jià) 基基價(jià)價(jià)綜綜合合修修正正 整整體體均均價(jià)價(jià) 類(lèi)類(lèi) 別別序序 號(hào)號(hào)參參考考因因素素權(quán)權(quán) 重重?cái)?shù)數(shù) 據(jù)據(jù)修修正正后后數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)備備 注注 主主 項(xiàng)項(xiàng) 1市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品平均價(jià)格 70 731680 5852 4982 7212 498221 2意向客戶(hù)平均心理價(jià)格 20 6800680020 1360 修修 正正 因因 素素 1宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 正負(fù)2 5 721272 1249822172 12498221主要依據(jù)宏觀政策及XX樓市價(jià)格走勢(shì) 上升1 2區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì) 正負(fù)2 5 7285216 3749466216 3749466依據(jù)區(qū)域在售項(xiàng)目推盤(pán)價(jià)格走勢(shì) 上升3 3銷(xiāo)售階段調(diào)整 正負(fù)1 6 7501 225 0299445 225 0299445分期房 準(zhǔn)現(xiàn)房 現(xiàn)房 尾房 現(xiàn)房為價(jià)格最高點(diǎn) 降3 修修正正后后均均價(jià)價(jià)727673497349另預(yù)留1 營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整空間 樓樓層層價(jià)價(jià)格格單單套套房房?jī)r(jià)價(jià) 樓樓 層層系系 數(shù)數(shù)平平均均層層差差修修正正值值類(lèi)類(lèi) 別別系系 數(shù)數(shù)備備 注注 1 21 2層層 3 00 2207128 單單 套套 修修 正正 因因 素素 朝朝向向系系數(shù)數(shù)正負(fù)1 3 斜角朝向?yàn)榫?南北向?yàn)檎?南北通透最佳 東西向?yàn)樨?fù)值 3 3 4 4層層 0 80 597290景景觀觀系系數(shù)數(shù)正負(fù)1 3 包括城市景觀及社區(qū)景觀 觀景視野開(kāi)闊正值 視野狹小帶暗角為負(fù)值 5 5 7 7層層 2 50 1847165面面積積格格局局正負(fù)1 5 面積區(qū)間及功能分區(qū)合理程度 是否符合普遍起居生活習(xí)慣 8 8 1010層層1 20 887437通通風(fēng)風(fēng)采采光光正負(fù)1 3 單邊系數(shù) 陽(yáng)臺(tái)窗戶(hù)開(kāi)敞面及朝向 鄰居遮擋影響程度 1111 1515層層0 80 597408噪噪音音系系數(shù)數(shù)正負(fù)1 2 臨街 巷道為負(fù)值 臨社區(qū)園林 內(nèi)向戶(hù)型為正值 普通為均值 1616 2020層層0 60 447393銷(xiāo)銷(xiāo)售售情情況況正正負(fù)負(fù)1 3 1 3 預(yù)留空間 視正式銷(xiāo)售狀況 做銷(xiāo)控微調(diào) 20 2520 25層層 0 30 227327各系數(shù)制訂 以A B棟共計(jì)14類(lèi)戶(hù)型狀況平行對(duì)比 26 3026 30層層 0 50 3773121 橫向?qū)Ρ?包括朝向 景觀 通風(fēng)采光 噪音影響 3131層層 1 00 7372752 垂直對(duì)比 包括中低層鄰里遮擋 噪音環(huán)境 高層遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度 3232層層5 00 36777163 綜合修正 結(jié)合地方客戶(hù)對(duì)樓層及各戶(hù)型因素的習(xí)慣偏好進(jìn)行調(diào)整 銷(xiāo)銷(xiāo)售售階階段段整整體體均均價(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)調(diào)調(diào)整整修修正正均均價(jià)價(jià) 起起價(jià)價(jià)調(diào)調(diào)整整 最最低低起起價(jià)價(jià) 折折扣扣上上拋拋銷(xiāo)銷(xiāo)控控底底價(jià)價(jià) 去去化化房房源源價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)控控策策略略 開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期7349 3 7128 2661 10 6415 43943 660840 略低價(jià)開(kāi)盤(pán) 快速銷(xiāo)售 率先去化性?xún)r(jià)比高及低價(jià)房源 優(yōu)惠擬 按揭98 一次性97 持續(xù)銷(xiāo)售期73493 7569 1897 8 6963 65452 710335 平穩(wěn)拉價(jià) 持續(xù)銷(xiāo)售 去化底層及中高層房源 優(yōu)惠擬 按揭99 一次性98 尾盤(pán)清理期73491 7422 2152 10 6679 99362 681420 價(jià)格漲幅趨緩 逐漸消化高層 高價(jià) 缺憾房源 優(yōu)惠擬 按揭99 一次性98 紅紅字字加加粗粗部部分分為為 待待定定變變量量 基基價(jià)價(jià)綜綜合合修修正正 整整體體均均價(jià)價(jià) 備備 注注 主要依據(jù)宏觀政策及XX樓市價(jià)格走勢(shì) 上升1 依據(jù)區(qū)域在售項(xiàng)目推盤(pán)價(jià)格走勢(shì) 上升3 分期房 準(zhǔn)現(xiàn)房 現(xiàn)房 尾房 現(xiàn)房為價(jià)格最高點(diǎn) 降3 另預(yù)留1 營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整空間 單單套套房房?jī)r(jià)價(jià) 備備 注注 斜角朝向?yàn)榫?南北向?yàn)檎?南北通透最佳 東西向?yàn)樨?fù)值 包括城市景觀及社區(qū)景觀 觀景視野開(kāi)闊正值 視野狹小帶暗角為負(fù)值 面積區(qū)間及功能分區(qū)合理程度 是否符合普遍起居生活習(xí)慣 單邊系數(shù) 陽(yáng)臺(tái)窗戶(hù)開(kāi)敞面及朝向 鄰居遮擋影響程度 臨街 巷道為負(fù)值 臨社區(qū)園林 內(nèi)向戶(hù)型為正值 普通為均值 預(yù)留空間 視正式銷(xiāo)售狀況 做銷(xiāo)控微調(diào) 各系數(shù)制訂 以A B棟共計(jì)14類(lèi)戶(hù)型狀況平行對(duì)比 1 橫向?qū)Ρ?包括朝向 景觀 通風(fēng)采光 噪音影響 2 垂直對(duì)比 包括中低層鄰里遮擋 噪音環(huán)境 高層遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度 3 綜合修正 結(jié)合地方客戶(hù)對(duì)樓層及各戶(hù)型因素的習(xí)慣偏好進(jìn)行調(diào)整 價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)控控策策略略 略低價(jià)開(kāi)盤(pán) 快速銷(xiāo)售 率先去化性?xún)r(jià)比高及低價(jià)房源 優(yōu)惠擬 按揭98 一次性97 平穩(wěn)拉價(jià) 持續(xù)銷(xiāo)售 去化底層及中高層房源 優(yōu)惠擬 按揭99 一次性98 價(jià)格漲幅趨緩 逐漸消化高層 高價(jià) 缺憾房源 優(yōu)惠擬 按揭99 一次性98 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層分分戶(hù)戶(hù)價(jià)價(jià)格格構(gòu)構(gòu)成成表表 樓樓 層層 房房型型套套內(nèi)內(nèi)面面積積公公攤攤面面積積建建筑筑面面積積 價(jià)價(jià)格格影影響響因因素素權(quán)權(quán)值值 戶(hù)戶(hù)型型優(yōu)優(yōu)劣劣朝朝向向方方位位視視野野景景觀觀面面積積區(qū)區(qū)間間通通風(fēng)風(fēng)采采光光噪噪音音影影響響臨臨街街追追加加 0 2393320 239332權(quán)權(quán)重重25 25 20 20 15 15 15 15 15 15 10 10 A1A13 2 2 92 3422 10114 44114 4420 20 12 12 14 5 2 A2A22 2 1 73 2717 5490 8190 8122 15 10 14 12 5 2 A3A32 2 1 79 8019 1098 998 918 15 10 14 12 5 2 A4A42 2 1 73 3217 5590 8790 8722 15 10 14 12 5 2 A5A53 2 2 102 7924 60127 39127 3918 20 13 12 14 4 2 A6A62 2 1 86 9920 82107 81107 8122 12 8 14 12 6 A7A72 2 1 74 2917 7892 0792 0718 15 12 14 11 8 A8A82 2 1 72 5317 3689 8989 8922 15 14 14 12 8 A9A92 2 1 71 0517 0088 0588 0524 15 14 14 12 8 0 2544610 254461900 23900 23 B1B12 2 1 72 7918 5291 3191 3118 18 10 14 10 8 B2B22 1 1 52 1213 2665 3865 3822 16 14 15 12 10 B3B32 2 1 61 8815 7577 6377 6322 16 13 15 10 10 B4B43 2 1 78 8520 0698 9198 9120 15 10 14 12 8 B5B53 2 2 88 1022 42110 52110 5218 15 8 12 12 8 合合 計(jì)計(jì)443 75443 75平平均均系系數(shù)數(shù) A棟標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積900 23A A棟棟均均價(jià)價(jià)73687368套套面面均均價(jià)價(jià) A棟總建筑面積28807 36A棟銷(xiāo)售額212243614 B棟標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積443 75B B棟棟均均價(jià)價(jià)72877287套套面面均均價(jià)價(jià) B棟總建筑面積8875B棟銷(xiāo)售額64673796 總銷(xiāo)售面積37682 36總總銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額 276 917 410276 917 410 戶(hù)戶(hù)型型均均價(jià)價(jià) 系系數(shù)數(shù)之之和和對(duì)對(duì)比比系系數(shù)數(shù)系系數(shù)數(shù)合合計(jì)計(jì) 100 100 85 105 0309 384632 7743 80 98 8526 287258 7287 76 93 9100 297206 6923 80 98 8526 287448 7287 83 102 5596 418082 7561 74 91 4387 315456 6741 78 96 3813 283962 7105 85 105 0309 302119 7743 87 107 5022 302898 7925 2879061 2879061 78 96 3813 176012 7105 89 109 9735 143801 8107 86 106 2665 164989 7834 79 97 6169 193106 7196 73 90 2030 199385 6650 81 81 877293 877293 總總計(jì)計(jì)3756354 9 91 13 31 1 9 91 14 41 1 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層分分戶(hù)戶(hù)價(jià)價(jià)格格構(gòu)構(gòu)成成表表 A A棟棟價(jià)價(jià)格格系系數(shù)數(shù)表表 綜綜合合系系數(shù)數(shù)表表 單單位位A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9 戶(hù)戶(hù)型型3 2 23 2 22 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 13 2 23 2 22 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 1 建建筑筑面面積積114 44114 4490 8190 8198 998 990 8790 87127 39127 39107 81107 8192 0792 0789 8989 8988 0588 05 套套內(nèi)內(nèi)面面積積92 3492 3473 2773 2779 879 873 3273 32102 79102 7986 9986 9974 2974 2972 5372 5371 0571 05 朝朝向向系系數(shù)數(shù)3 00 1 50 1 50 1 50 2 00 1 00 1 00 1 50 1 50 景景觀觀系系數(shù)數(shù)1 00 0 00 0 00 0 00 0 00 1 00 2 00 1 50 2 00 面面積積格格局局2 00 3 00 2 00 3 00 1 00 2 00 1 00 1 00 4 00 通通風(fēng)風(fēng)采采光光3 00 1 00 1 50 1 00 3 00 1 50 1 00 1 50 2 50 噪噪音音系系數(shù)數(shù) 1 00 1 00 1 00 1 00 1 50 0 50 1 00 1 00 0 50 合合計(jì)計(jì)8 00 8 00 4 50 4 50 4 00 4 00 4 50 4 50 4 50 4 50 3 00 3 00 4 00 4 00 4 50 4 50 10 50 10 50 層層差差系系數(shù)數(shù)表表 單單位位A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9 戶(hù)戶(hù)型型3 2 23 2 22 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 13 2 23 2 22 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 1 建建筑筑面面積積114 44114 4490 8190 8198 998 990 8790 87127 39127 39107 81107 8192 0792 0789 8989 8988 0588 05 套套內(nèi)內(nèi)面面積積92 3492 3473 2773 2779 879 873 3273 32102 79102 7986 9986 9974 2974 2972 5372 5371 0571 05 32118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 31113 40 113 40 113 40 113 40 113 40 113 40 113 40 113 40 113 40 30114 40 114 40 114 40 114 40 114 40 114 40 114 40 114 40 114 40 29114 90 114 90 114 90 114 90 114 90 114 90 114 90 114 90 114 90 28115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 27115 90 115 90 115 90 115 90 115 90 115 90 115 90 115 90 115 90 26116 40 116 40 116 40 116 40 116 40 116 40 116 40 116 40 116 40 25116 90 116 90 116 90 116 90 116 90 116 90 116 90 116 90 116 90 24117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 23117 50 117 50 117 50 117 50 117 50 117 50 117 50 117 50 117 50 22117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 21118 10 118 10 118 10 118 10 118 10 118 10 118 10 118 10 118 10 20118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 118 40 19117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 117 80 18117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 117 20 17116 60 116 60 116 60 116 60 116 60 116 60 116 60 116 60 116 60 16116 00 116 00 116 00 116 00 116 00 116 00 116 00 116 00 116 00 15115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 115 40 14114 60 114 60 114 60 114 60 114 60 114 60 114 60 114 60 114 60 13113 80 113 80 113 80 113 80 113 80 113 80 113 80 113 80 113 80 12113 00 113 00 113 00 113 00 113 00 113 00 113 00 113 00 113 00 11112 20 112 20 112 20 112 20 112 20 112 20 112 20 112 20 112 20 10111 40 111 40 111 40 111 40 111 40 111 40 111 40 111 40 111 40 9110 20 110 20 110 20 110 20 110 20 110 20 110 20 110 20 110 20 8109 00 109 00 109 00 109 00 109 00 109 00 109 00 109 00 109 00 7106 50 106 50 106 50 106 50 106 50 106 50 106 50 106 50 106 50 6104 00 104 00 104 00 104 00 104 00 104 00 104 00 104 00 104 00 5101 50 101 50 101 50 101 50 101 50 101 50 101 50 101 50 101 50 4100 70 100 70 100 70 100 70 100 70 100 70 100 70 100 70 100 70 399 90 99 90 99 90 99 90 99 90 99 90 99 90 99 90 99 90 299 10 99 10 99 10 99 10 99 10 99 10 99 10 99 10 99 10 196 10 96 10 96 10 96 10 96 10 96 10 96 10 96 10 96 10 系系數(shù)數(shù)合合計(jì)計(jì) 單單位位A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A6A6A7A7A8A8A9A9 戶(hù)戶(hù)型型3 2 23 2 22 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 13 2 23 2 22 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 12 2 1 建建筑筑面面積積114 44114 4490 8190 8198 998 990 8790 87127 39127 39107 81107 8192 0792 0789 8989 8988 0588 05 套套內(nèi)內(nèi)面面積積92 3492 3473 2773 2779 879 873 3273 32102 79102 7986 9986 9974 2974 2972 5372 5371 0571 05 32126 40 122 90 122 40 122 90 122 90 121 40 122 40 122 90 128 90 31121 40 117 90 117 40 117 90 117 90 116 40 117 40 117 90 123 90 30122 40 118 90 118 40 118 90 118 90 117 40 118 40 118 90 124 90 29122 90 119 40 118 90 119 40 119 40 117 90 118 90 119 40 125 40 28123 40 119 90 119 40 119 90 119 90 118 40 119 40 119 90 125 90 27123 90 120 40 119 90 120 40 120 40 118 90 119 90 120 40 126 40 26124 40 120 90 120 40 120 90 120 90 119 40 120 40 120 90 126 90 25124 90 121 40 120 90 121 40 121 40 119 90 120 90 121 40 127 40 24125 20 121 70 121 20 121 70 121 70 120 20 121 20 121 70 127 70 23125 50 122 00 121 50 122 00 122 00 120 50 121 50 122 00 128 00 22125 80 122 30 121 80 122 30 122 30 120 80 121 80 122 30 128 30 21126 10 122 60 122 10 122 60 122 60 121 10 122 10 122 60 128 60 20126 40 122 90 122 40 122 90 122 90 121 40 122 40 122 90 128 90 19125 80 122 30 121 80 122 30 122 30 120 80 121 80 122 30 128 30 18125 20 121 70 121 20 121 70 121 70 120 20 121 20 121 70 127 70 17124 60 121 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