2010年長沙房地產(chǎn).ppt

2010年12月 2010年長沙樓市總結(jié)及2011年預測 宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預測 宏觀經(jīng)濟及政策走勢長沙城市經(jīng)濟運行情況 宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預測 前三季度GDP累計增10 6 好于市場預期 前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值26 87萬億元 同比增長 同比增長10 6 比上年同期加快2 5個百分點 第三季度GDP單季增長9 6 好于市場普遍預期的9 2 至9 5 的水平 由此可以認為國內(nèi)經(jīng)濟軟著陸的趨勢已經(jīng)基本確立 經(jīng)濟增長的持續(xù)性進一步得到確認 如果后續(xù)時間經(jīng)濟面沒有出現(xiàn)大的波瀾 2010年全年經(jīng)濟增速有望達到10 宏觀經(jīng)濟背景 11月居民消費價格指數(shù) CPI 同比漲幅達5 1 創(chuàng)25個月以來的新高 11月食品同比上漲11 7 是推動本輪通脹走高的最主要原因 另外 一段時間以來居住價格亦有不少漲幅 11月居住價格同比上漲5 8 自4月以來連續(xù)7個月同比漲幅超過4 的水平 11月食品和居住價格對CPI一籃子價格新漲價因素的貢獻率達92 CPI已經(jīng)連前續(xù)5個月突破3 的警界線水平 國家宏觀調(diào)控上管理通脹的難度有所加大 11月與12月央行連續(xù)兩次宣布上調(diào)存款準備金率0 5個百分點 顯示央行管理通脹預期和流動性的決心 預計年底或明年年初將可能再次加息 11月份CPI同比漲幅再創(chuàng)新高 管理通脹難度加大 宏觀經(jīng)濟背景 通脹加劇 房地產(chǎn)市場亦開始快速升溫 政策出臺背景 在全國主要城市樓市快速回升 尤其是京 滬 穗 深為代表的城市樓價加速上升的背景下 9月29日國慶前夕 更加嚴厲的調(diào)控政策出臺 政策進一步加碼 在房地產(chǎn)市場快速升溫的狀況下 更加嚴厲的政策出臺 遏制房價上漲勢頭 政策出臺背景 此次調(diào)控重點在貫徹落實 信貸調(diào)整 增加有效供應 加強市場監(jiān)管等方面 是國10號文的落實和深化 9 29新政是國10號文的落實和深化 政策調(diào)控內(nèi)容 11月3日 住建部等四部委出臺政策收緊公積金貸款 目前3套房貸無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款 均已全面停貸90m2以下首次置業(yè)門檻提高多次置業(yè)和投資需求受到貸款限制最大銀行執(zhí)行力度遠高于4 17房貸政策 房貸收緊 多次置業(yè)和投資需求受限制最大 首置需求置業(yè)門檻提高 政策調(diào)控內(nèi)容 10月19日 央行決定自20日起上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率各0 25個百分點住建部決定自10月20日起 五年期以下 含五年 及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0 17和0 18個百分點11月10日與12月10日 央行分別在兩個月內(nèi) 兩次宣布上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0 5個百分點 加息周期即將到來據(jù)報道 多家銀行近期根據(jù)監(jiān)管部門口頭通知 取消首套房貸利率7折優(yōu)惠 重新執(zhí)行最低8 5折的新優(yōu)惠標準與利率上調(diào)相比 首套房貸最低利率優(yōu)惠從7折調(diào)整到8 5折對首套房貸的成本增加更為明顯 再加上新政要求首套房貸首付不得低于30 首次置業(yè)門檻提高 利率調(diào)整 購房貸款成本增加 加息周期到來影響購房者預期 政策影響預期 目前全國已有15個城市出臺限購主要集中于一線城市及發(fā)達經(jīng)濟圈的中心城市等其它二 三線城市及中部地區(qū)城市調(diào)控力度并不大 也沒有出臺限購措施限購政策 除了打擊投資 投機需求外 也直接影響合并戶型的銷售即使限購多為暫時性措施 但長期來看 合并戶型仍存在不少問題 比如后期可能出臺的房產(chǎn)稅 限購成為一線城市及發(fā)達經(jīng)濟圈中心城市調(diào)控殺手锏 政策影響預期 長沙的經(jīng)濟水平 房價水平在全國均屬下等 因此并未出臺限購政策 目前星城各大銀行已全面執(zhí)行三套房停貸 二套房首付全面提升至50 利率1 1倍以上政策 而光大 招商等多家股份制銀行也于十一國慶節(jié)后 對個人首套房貸統(tǒng)一執(zhí)行基準利率 幾家國有大行則將首套房貸利率優(yōu)惠從8 5折上調(diào)至9折 部分仍執(zhí)行8 5折利率的銀行也表示 首套房貸款利率回歸基準利率已是大趨勢 今后房貸利率將進入 無折 時代 長沙未納入限購城市之列 三套房貸全面暫停 首套房利率最低8 5折以上 長沙新政執(zhí)行情況 宏觀經(jīng)濟及政策小結(jié) 經(jīng)濟企穩(wěn) 通脹壓力持續(xù)上升 使得全國的房地產(chǎn)市場于三季度再度回升 從而導致了9月更加嚴厲的調(diào)控政策頻頻出臺 本輪調(diào)控重點在于貫徹落實 信貸調(diào)整 增加有效供應 加強市場監(jiān)管等方面 是此前 4 17 新政的鞏固加強版 調(diào)控主要針對一線城市及發(fā)達經(jīng)濟圈的中心城市等 對其它二 三線城市及中部地區(qū)城市調(diào)控力度并不大 宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預測 宏觀經(jīng)濟及政策走勢長沙城市經(jīng)濟運行情況 從長沙市各項經(jīng)濟指標來看 長沙經(jīng)濟保持著較快的增長幅度 1 2010年前三季度 長沙地區(qū)生產(chǎn)總值達3107 46億元 增長速度在全國省會城市中排名前五位 人均生產(chǎn)總值為46940元 2 固定資產(chǎn)投資快速增長為長沙城市擴張?zhí)峁┯辛ΡＵ?房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃建設(shè)如火如荼 3 2010年1 9月 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16951元 比上年增加1708元 同比增長13 7 4 2010年1 9月 長沙規(guī)模以上工業(yè)增加值為1122 26億元 同比增長24 5 持續(xù)快速的經(jīng)濟增長為長沙房地產(chǎn)提供了基礎(chǔ) 長沙經(jīng)濟運行情況 收支比例呈下降趨勢 表明居民的儲蓄比例在增加 儲蓄的增加對于商品房市場的發(fā)展有利 數(shù)據(jù)來源 長沙統(tǒng)計局 人均可支配收入和消費性支出均保持快速增長 居民收支情況 2003 2009年 長沙每百戶家庭汽車擁有量保持69 的增長速度 2009年 長沙市每百戶家庭擁有汽車14 75輛 長沙汽車人均擁有量位居全國前十位 遠高于武漢 長沙市居民不斷增漲的購買力和生活水平推動著汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 同時也在快速推動著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 數(shù)據(jù)來源 長沙統(tǒng)計局 隨著經(jīng)濟水平提升 居民對于汽車等大宗物品的購買力逐漸增強 對于住房的購買力也相應增強 汽車擁有狀況 GDP 2010年前三季度 在全國省會城市中躍居第4位 全國地級以上城市前20名 在中部六省會城市中居第二位 僅次于武漢 人均GDP 2010年前三季度 46940元 在中部省會城市中居首位 城市居民收入 位居中部省會城市首位 在長株潭城市群中 長沙的龍頭作用突出 GDP的占比由2006年的63 7 上升到68 0 2010年前三季度 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年的6 9 44 0 49 2優(yōu)化調(diào)整至1 3 65 0 33 7 實現(xiàn)了被經(jīng)濟專家稱之為 早熟型 的 三二一 排序調(diào)整為 二三一 的重大轉(zhuǎn)變 長沙經(jīng)濟富裕度領(lǐng)先中部 長沙經(jīng)濟排名情況 2010 長沙城建規(guī)劃情況 交通規(guī)劃加強了長沙與各大城市之間的溝通 滬昆高鐵建成后 將與武廣客運 京廣鐵路交匯 長沙因此而升級為鐵路樞紐城市 城市對外幅射力高度提升 龐大的客流量將推運武廣都市圈的繁榮 隨著武廣通車 南中國三小時經(jīng)濟圈已形成 武廣高速鐵路客運線 武廣高鐵是世界上第一條時速350公里的軌道 已于2009年12月運營 武漢至廣州由原來的10個半小時縮短至3個半小時左右 由于武廣線將與籌建中的廣深港高速鐵路銜接 未來香港往返武漢的鐵路車程 單程 也有望縮至5小時左右 武廣客運專線的開通 加快了湘 鄂兩省融入珠三角的步伐 預計到2030年 將會有1億人次乘坐武廣客運專線 龐大的客運出行不僅將極大推動 武廣沿線都市圈 的繁榮 還直接聯(lián)系和影響著整個華中 華南 西南及香港地區(qū) 東西向滬昆高鐵客運 是我國線路里程最長 影響范圍最大 經(jīng)過省份最多的東西向高速鐵路 項目途徑上海 杭州 南昌 長沙 貴陽 昆明等6座省會城市及直轄市 設(shè)計時速350公里 全線預計于2015年通車 長沙到杭州將由現(xiàn)在的13個小時縮短為3個多小時 4個小時就可從長沙到達上海 高鐵交通 以長沙為核心的高鐵串連了7個省會城市1個直轄市 這8大城市的總?cè)丝诹考s達6800多萬 另有20多個中小型城市 其中單武廣線所經(jīng)城市人口達3877萬 屆時 長沙4小時經(jīng)濟圈內(nèi)人口輻射總量以億計 滬昆高鐵經(jīng)上海 杭州 南昌 長沙 貴陽 昆明等6座省會城市及直轄市 武廣高鐵經(jīng)過城市 武漢 咸寧 岳陽 長沙 湘潭 株洲 衡陽 郴州 韶關(guān) 清遠 廣州 佛山 624萬 397萬 664萬 910萬 1033萬 數(shù)據(jù)來源 各地統(tǒng)計公報 常住人口數(shù) 465萬 810萬 1921萬 上海 290萬 442萬 600萬 383萬 297萬 676萬 519萬 373萬 295萬 3877萬 不含省會 6800萬 武廣高鐵 高鐵輻射人口數(shù)量 長株潭城際軌道 6月30日 長株潭城際鐵路正式動工建設(shè) 總長度97 5公里 投資約為233 2億元 工期4年 長株潭城際鐵路干線最高運行時速為200公里 開通后 長株潭三市之間的交通時間縮短為30分鐘以內(nèi) 4年后 從長沙可以乘坐城際鐵路前往株洲 湘潭和益陽 長株潭城際鐵路總長97 5公里 長沙設(shè)12個站 湘潭4個站 株洲5個站 城際鐵路連接長沙 株洲 湘潭三市 承擔三市之間的城際客流 促進長株潭城市群地區(qū)社會經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 三市交匯處的長沙南城板塊將成為長株潭城市群的中心 地鐵交通 長沙地鐵2號線已于2009年9月啟動建設(shè) 目前已全面開工建設(shè) 預計2013年10月全線通車 1號線一期工程地質(zhì)初勘也已開始啟動 過江通道 在現(xiàn)有的6座跨江大橋的基礎(chǔ)上 未來長沙將再建6座湘江通道 包括福元路過湘江通道 營盤路過湘江隧道 勞動路過湘江隧道 人民路過湘江隧道 南湖路過湘江隧道 蔡家沖過湘江通道 其中 營盤路湘江隧道正洞已于4月正式開鑿 南湖路隧道兩年后可通車 加速長株潭融城 地鐵交通工程將會快速提升城市化率 加快城市化進程 加強長沙對周邊城市的吸納能力 地鐵 過江通道 2009年 2011年三年棚改項目涉及拆遷總面積約730萬 109個棚改項目 2009年約200萬平方米 2010年預計完成260萬平方米 2011年約270萬平方米 預計三年棚改總量約為18萬戶 改造范圍包括湘江大道以東 東二環(huán)線以西 瀏陽河北段以南 南二環(huán)線以北地區(qū)和湘江西岸沿江地區(qū) 以及長沙市政府確定的其他地區(qū) 預計2010年后涉及到的13萬戶棚改將為長沙帶來約900 1300萬 的商品房需求量 棚改客戶的戶均需求面積區(qū)間一般在70 100平米 合富輝煌調(diào)查結(jié)論 根據(jù) 中共長沙市委會市政府關(guān)于安居工程和棚改工作實施意見 2012年末將達到人均35 的小康居住水平目標 舊城區(qū)改造 中山西路棚戶區(qū)改造是長沙市重點工程項目 也是開福區(qū) 兩幫兩促 重點項目 涉及2808戶拆遷戶 拆遷房屋總面積達28 65萬 棚戶區(qū)的改造 不僅僅是老城區(qū)價值的提升 更為樓市帶來大量的被迫性剛性置業(yè)需求 市區(qū)拆遷導致 地王 頻出 地產(chǎn)大佬青睞長沙市場 萬達中山西路地王 實力雄厚的地產(chǎn)大佬集中進入長沙逆勢拿地 表明了其對長沙市場的信心 地王項目大多為大型商住綜合體 說明調(diào)控之下商業(yè)地產(chǎn)走勢良好 長沙新的商業(yè)地產(chǎn)時代或?qū)⒌絹?大開發(fā)商江岸線圈地 將迅速改進長沙老城區(qū)面貌 使最核心的一段江岸線面貌煥然一新 大批品牌實力開發(fā)商集中上馬 加上坡子街等大型商住和純商業(yè)項目等幾大綜合體項目的陸續(xù)入市 未來競爭必然更加激烈 新政出臺 一線城市發(fā)展空間被擠壓 風險越來越大 開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)而在二線城市攻城略地 進行土地儲備 以長沙為例 2010年長沙地王頻出 包括4月萬達地產(chǎn)竟得的中山西路地塊 以1450萬 畝的價格榮膺單價地王 6月世茂建設(shè)13億將濱江新城028號地塊收入囊中 同月明星總裁唐駿的新華都在長沙宣布打響進軍地產(chǎn)的第一槍 更早以前 07年北辰92億競得新河三角洲地塊 08年華遠任志強拔得長沙金外灘頭籌 09年保利南湖地王單價1037萬元 畝刷新記錄 長沙 地王 情況 城市基礎(chǔ)建設(shè)的投資呈現(xiàn)迅猛的增長 先導區(qū) 地鐵 城市輕軌 武廣高速等重大規(guī)劃與基礎(chǔ)建設(shè) 將長沙帶入南中國3小時經(jīng)濟圈內(nèi) 成為珠三角地區(qū)重要的物流中轉(zhuǎn)中心 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大后方 加上東西交通大動脈滬昆高鐵的即將建設(shè) 未來的長沙開始變成高鐵樞紐型城市 可以預見未來15年內(nèi) 在長沙過境的旅客量可能上億 根據(jù)上海 廣州等城市經(jīng)驗 外來人口量越大的城市 其經(jīng)濟發(fā)展越迅速 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展則也越迅猛 未來的長沙房地產(chǎn)也必將受惠于龐大的人流量給其帶來的巨大財富 長沙城市經(jīng)濟運行小結(jié) 宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預測 長沙土地成交情況 土地市場成交量同比去年上漲163 交易量與往年相比較為穩(wěn)定 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地 2010年1 11月 長沙市土地成交共3768 44畝 土地建筑面積763 79萬平方米 流拍土地僅有2宗 土地位置全部在岳麓區(qū) 總面積達21 32畝 今年國家雖出臺了一系列對房地產(chǎn)的打壓政策 但開發(fā)商拿地仍然熱情不減 前11月土地成交量大幅高于去年全年 但隨著近年長沙土地市場的日益規(guī)范 土地供應量及掛牌量得到有效控制 使得今年的土地成交量相比往年較為穩(wěn)定 各區(qū)成交情況 大河西先導區(qū)將會未來一年的重點開發(fā)區(qū)域 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地 2010年內(nèi)五區(qū)土地交易量以岳麓區(qū)和開福區(qū)為最高 交易量分別為1958 76畝和1323 99畝 另外望城縣今年的交易量突出 成交量為1422 65畝 隨著市政重點建設(shè)的兩型社會大河西先導區(qū)進一步擴大發(fā)展 使河西和望城的土地交易持續(xù)熱點 未來大河西的開發(fā)將會保持強勁力度 開福區(qū)加大北擴力度和經(jīng)開區(qū)的建設(shè) 北城區(qū)的土地交易量繼續(xù)排在區(qū)域前端 各板塊土地成交 城市用地持續(xù)向外圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴張 河西和北城是重點擴展區(qū)域 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地 城市用地持續(xù)向外圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴張 主要土地成交集中在河西與北城 中心板塊出現(xiàn)個別大型地塊成交 河西土地成交量最高 共1923 86畝 其次為北城與南城片區(qū) 成交量分別是1089 28畝和403 77畝 東城版塊僅成交36 76畝 土地成交分類 商住地塊成交總量最高 綜合體開發(fā)將會進一步成為發(fā)展趨勢 10年的土地成交主要以商業(yè) 住宅用地為主 占總成交量的44 長沙城市化擴大建設(shè)加劇 未來城市綜合體將會大量出現(xiàn) 近年來 長沙中心城區(qū)大規(guī)模的拆遷改造 使商住性質(zhì)用地的放量逐漸增多 尤其在今年發(fā)展更為迅速 商住用地成交達到2292 75畝 居全市各類性質(zhì)土地成交量之首 純住宅用地成交1453 66畝 純商業(yè)用地成交量最小 僅為247 97畝 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 土地成交規(guī)模 10年1 11月 長沙成交地塊共72宗 其中50畝以下小地塊達到38宗之多 占總體成交量的52 51 100畝地塊成交17宗 101 500畝地塊成交17宗 成交土地面積以50畝以下地塊為主 100畝以上中大型土地成交主要集中在河西板塊 中小規(guī)模集約型仍然成為未來土地市場的開發(fā)主流 中小規(guī)模地塊仍是市場成交主流 未來中大規(guī)模項目以河西為主 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 數(shù)據(jù)統(tǒng)計至2010年11月 各板塊容積率分析 中心區(qū)域仍然為密集物業(yè)為主 周邊區(qū)域發(fā)展仍以高層和小高層為主 2010年前11月 全市成交土地綜合容積率為2 97 5 28 其中中心和東城板塊容積率最高 分別為5 28和5 15 北城板塊容積率最低 未來土地開發(fā)將以高層 小高層為主 其他物業(yè)特別是別墅物業(yè)將逐步減少 容積率區(qū)間集中分布在2 8 4 0之間 中心城區(qū)物業(yè)形態(tài)單一 多以高容積率物業(yè)為主 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地 成交均價 溢價分析 土地資源的日益稀缺 造就了土地價格上漲和開發(fā)商拿地熱情的不斷高漲 隨著今年房地產(chǎn)市場的進一步升溫 住宅與商住的成交總價持續(xù)不斷上漲 2010年1 11月 長沙全市土地成交均價居歷年來最高 達325 39萬 畝 超過09年的198 03萬 畝的歷史最高價 10年的溢價水平也創(chuàng)歷年新高 隨著市區(qū)土地資源的日益稀缺 土地市場的爭奪也愈發(fā)激烈 對于發(fā)展?jié)摿^好的地塊 更是頻頻上演 搶地大戰(zhàn) 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地 各板塊土地價格比較 中心區(qū)域成交均價格遠高于其他地塊 中心板塊商住和住宅用地成交均價最高 分別達1308 72萬 畝和370 05萬 畝 中心地塊的稀缺和發(fā)展?jié)摿υ炀蛢r格的一路攀高 河西板塊的商住和住宅成交均價位居第二 分別達389 65萬 畝和305 63萬 畝 河西的宜居范圍和發(fā)展規(guī)劃使河西的地塊成為開發(fā)商的重點關(guān)注 北城地塊商住和住宅成交均價最低 分別為103 31萬 畝和52 65萬 畝 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地 數(shù)據(jù)截止至2010年11月 歷年住宅與商住用地樓面地價情況 樓面地價一路上漲 預示著未來長沙房價依然持續(xù)上行 10年純住宅樓面地價與商住樓面地價 分別為1120 7元 和1353 3元 數(shù)據(jù)來源 長沙市國土資源局 以上數(shù)據(jù)不含工業(yè)用地 土地市場總結(jié) 2010年1 11月 長沙土地成交量同比去年大幅上漲136 土地市場的規(guī)范化 使得今年土地成交與往年相比較為平穩(wěn) 城市用地持續(xù)向外圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴張 大河西先導區(qū)和北城板塊將會是未來一年長沙的重點開發(fā)區(qū)域 商住地塊成交量最大 未來綜合體的開發(fā)將成為長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢 中心區(qū)域仍然為以高密度物業(yè)為主 周邊區(qū)域以高層和小高層為主 溢價水平大幅高于往年 城區(qū)土地資源的日益稀缺造就了地價的上漲和開發(fā)商拿地熱情的不斷高漲 中心區(qū)域成交均價格遠高于其他地塊 隨著土地成交均價和樓面地價的一路上揚 未來長沙房價還將持續(xù)攀高 宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預測 1 11月房地產(chǎn)市場情況客戶特征總結(jié)產(chǎn)品亮點分析 長沙房地產(chǎn)開發(fā)情況 2010年1 11月 長沙全市施工面積高達6500 88萬 同比增長10 51 已經(jīng)超過了09年全年的總量 而竣工面積卻只有691 92萬方 未來市場還將會有大批貨量集中上市 預計全年施工量將極有可能達到6800萬方 按照通常在未來3年左右開發(fā)完畢進行測算 則每年市場供應量將達2200萬平方米左右 數(shù)據(jù)來源 長沙市房地產(chǎn)研究中心 施工面積快速增加 未來市場供應量巨大 競爭形勢異常嚴峻 數(shù)據(jù)來源 長沙市房地產(chǎn)研究中心 月度供應量走勢 2010年1 11月 長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房批售量為1175 27萬方 同比增長57 65 其中住宅1069 71萬方 同比增長60 46 由于受到08年樓市低迷 市場開發(fā)量減少等因素影響 09年長沙市場供應量明顯不足 隨著09年樓市的不斷升溫 開發(fā)商拿地及開發(fā)熱情明顯高漲 導致09年末至2010年的市場供應量急劇井噴 金九銀十 過后 11月批售量出現(xiàn)一定回落 但明年市場供應量仍將較大 批準預售量逐月加大 大批新房源集中上市 對后續(xù)市場的銷售帶來很大壓力 各區(qū)供應量分析 從上圖可以看出 2010年1 11月五區(qū)供應量仍然以雨花區(qū)為首 住宅供應量為405 3萬 同比增長72 03 占五區(qū)供應量的33 3 從增長率來看 天心區(qū)今年住宅供應量增幅最大 同比增長了99 03 而開福區(qū)住宅供應量增幅最小 已經(jīng)由原來的全市第二大供應區(qū)域下降到第三位 數(shù)據(jù)來源 長沙市房地產(chǎn)研究中心 天心區(qū)住宅供應量同比增幅最大 雨花區(qū)仍為全市供應最大區(qū)域 供應結(jié)構(gòu)分析 2010年1 11月 長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅供應套數(shù)為113445套 同比增長78 3 從戶型上來看 各面積段的供應量均高于2009年 但與去年有所不同的是 60 120 的二房 三房成為目前市場上的絕對供應主力 而 60 的小戶型供應比例則明顯下降 市場在售房源仍以剛需產(chǎn)品為主 數(shù)據(jù)來源 長沙市房地產(chǎn)研究中心 以60 120 的二房 三房為主 60 以下小戶型推售比例明顯減少 月度銷售量走勢 4 17新政 2010年1 11月 長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房網(wǎng)簽銷量為1431 58萬方 同比增長32 88 其中住宅1306 32萬方 同比增長27 55 隨著09年下半年樓市的快速升溫 長沙市場銷量明顯大幅增長 剛性需求得到大量釋放 于今年4月達到巔峰 而后國家出臺了號稱史上最嚴厲的 4 17 新政 引發(fā)市場短暫觀望 成交量出現(xiàn)連續(xù)三個月下滑 而后再次回歸上漲 隨著房交會的到來 10月份市場成交量達近年以來的最高峰 11月的住宅成交量雖有10 31 的小幅回落 但同比去年仍有19 34 的增長 4 17 新政過后 長沙網(wǎng)簽銷量出現(xiàn)連續(xù)3個月下滑 于8月開始快速回漲 10月份達到頂峰 2010年1 11月 長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅供銷比為0 82 從整體上來看 市場仍呈現(xiàn)供不應求 從月度走勢上來看 上半年各月依然處于供不應求的情況 自7月份開始 由于市場供貨量的集中上市 導致7 8 9連續(xù)三個月的供銷形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn) 1 11月長沙整體市場仍處于供不應求 其中7 8 9月份由于供應量的集中大量上市 導致供求形勢出現(xiàn)了一定時期的逆轉(zhuǎn) 供求關(guān)系 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)的地位依然不變 1 11月住宅銷售量為461 73萬 同比增長36 51 占五區(qū)總成交量的39 1 而天心 芙蓉區(qū)的住宅銷量 與去年同期相比卻出現(xiàn)了一定程度的下降 其中芙蓉區(qū)降幅最大 為 34 18 從各區(qū)的供銷來看 除雨花和開福區(qū)以外 其他三區(qū)均出現(xiàn)供大于求的狀況 其中岳麓區(qū)由于近年來開發(fā)量的大幅增長 供求壓力最為明顯 雨花區(qū)由于受到武廣新城板塊的帶動 銷售量大幅度增長 供銷比為0 88 雨花 岳麓區(qū)住宅銷量增幅最大 均達30 以上 其中雨花區(qū)由于武廣新城的帶動 前十一月仍是供不應求 各區(qū)供求情況 2010年1 11月 長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅銷售套數(shù)為105637套 同比增長24 從戶型上來看 60 90 90 120 成為當前市場的需求主力 隨著樓市調(diào)控力度的不斷加大 首套及二套房貸款首付比例的上調(diào) 抬高了人們的購房門檻 因此 導致大部分的剛需客戶將購買面積由原來的舒適型 轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗木o湊型 而144 以上大戶型成交量的上升 說明新政對有能力購買大戶型的高端客戶影響相對有限 從目前整體市場的成交結(jié)構(gòu)上來看 剛性需求仍為市場主導 60 120 的中小戶型最為熱銷 其中60 90 緊湊型產(chǎn)品已經(jīng)代替120 144 的舒適型成為市場需求的主流 銷售結(jié)構(gòu)分析 戶型供求結(jié)構(gòu)變化 受新政影響 60 以下小戶型供銷量均大幅減少 投資性需求得到抑制 未來對公寓的開發(fā)應趨于謹慎 60 120 緊湊戶型的供求量均有明顯增長 是當前市場上的需求主流 120 144 舒適型產(chǎn)品的供應 銷售比例呈現(xiàn)下降 剛需客戶緊湊趨勢明顯 144 以上大戶型供銷兩旺 表明高端客戶對新政敏感度較低 未來改善型需求或?qū)⒅饾u開始釋放 不同物業(yè)供求情況 注 以上1 11月數(shù)據(jù)均來自合富輝煌市場部數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺 調(diào)查樓盤共為253個 其中包括星沙 望城 暮云縣 因此推售量的統(tǒng)計結(jié)果與前面房地局公布數(shù)據(jù)有所差別 2010年1 11月長沙各類物業(yè)推售情況 據(jù)合富市場研究部統(tǒng)計 2010年1 11月全市共有253個樓盤新增推貨量 其中高層住宅201個 推貨面積1392 07萬 銷售1188萬 成交率85 34 此外 今年別墅物業(yè)的推貨量也較多 共有33個樓盤推出50 17萬 總銷售面積39 97萬 成交率近80 高于公寓和洋房 2010年1 11月長沙各板塊在售樓盤詳情分析 2010年 長沙共有在售樓盤267個 其中普宅項目203個 含別墅產(chǎn)品項目36個 含洋房產(chǎn)品項目15個 含公寓類產(chǎn)品項目14個 從在售樓盤的數(shù)量上來看 中心 省府紅星 麓北及星沙板塊最多 均超過34個 中心 省府紅星 麓北以及星沙板塊在售樓盤的數(shù)量較多 均達到34個以上 各板塊在售樓盤分析 2010年1 11月全市各板塊供銷量分析 據(jù)合富輝煌市場部數(shù)據(jù)平臺監(jiān)控統(tǒng)計 今年前十一月單個板塊的供應量與銷售量 均以武廣新城板塊為首 分別超過了220萬 其次是省府紅星 以及麓北板塊 從銷售上來看 去化率最高的依然是武廣板塊 其次星沙與省府紅星也是今年的熱銷區(qū)域 而伍家?guī)X月湖板塊的整體去化率最低 武廣板塊成為今年住宅供銷之首 伍家?guī)X月湖板塊整體去化率最低 各板塊供求情況 2010年1 11月各板塊不同物業(yè)供銷分析 從各板塊推售的物業(yè)類型上來看 別墅 洋房產(chǎn)品的供應主要集中在近郊的外圍區(qū)域 以大托暮云以及麓谷雷鋒兩大板塊為主 公寓類產(chǎn)品則比較集中在市中心 普宅項目的供求主力 主要集中在省府紅星 武廣新城以及麓北 含金星北 板塊 別墅 洋房產(chǎn)品主要集中在城市外圍區(qū)域 小戶型公寓則大多集中在市中心 各板塊不同物業(yè)供銷對比 月度均價走勢 4 17新政 相比09年的平穩(wěn)緩增 2010年的長沙房價接連出現(xiàn)大幅度上漲 11月住宅均價突破5500元大關(guān) 2010年1 11月 長沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房網(wǎng)簽均價為5373元 同比增長21 01 其中 住宅5148元 同比增長21 85 今年年初以來 長沙房價連續(xù)出現(xiàn)大幅攀升 于4月住宅均價首次突破5000元 隨后遭遇的 4 17 新政 也并未使長沙房價如一線城市般出現(xiàn)明顯下滑 在短暫波動過后 房價仍一路挺進 始終保持著高位運行 價格組成 2010年1 11月長沙商品房價格組成分析 分析今年長沙房價大幅上漲的原因后發(fā)現(xiàn) 各類高價樓盤的大量入市 如 精裝修 別墅 高端住宅 市中心公寓項目等 是導致房價快速上漲的主要原因 今年前十一月 全市僅精裝盤的開盤量就高達18個 并且成交情況普遍較好 如 萬科 恒大等 整體成交均價在5782元 最高均價更是高達8000元以上 精裝修 別墅 豪宅等高價盤的集中上市 拉升了今年商品房市場的整體均價 但從普宅上來看 成交價格并未出現(xiàn)太大漲幅 平均仍維持在5000元 以下的水平 注 以下價格均為網(wǎng)簽成交均價 各區(qū)域價格情況 從以上圖表中可以看出 前十一月開福區(qū)住宅均價漲速最快 全市最高 為5757元 同比09年增長39 2 價格最低的是岳麓區(qū) 均價為4759元 分析開福區(qū)住宅均價較高的原因 主要是由于該區(qū)今年幾大高價樓盤集中上市所導致 其中主要包括凱樂國際城 長沙之芯 萬科城 北辰三角洲等等 隨著明年開福萬達廣場 泊富商業(yè)廣場 華遠金外灘 保利南湖等高端樓盤的逐漸上市 對開福 天心兩區(qū)的住宅均價 都將起到極大的推動作用 開福區(qū)住宅均價漲速最快 價格最高 各板塊價格情況 中心板塊 武廣新城以及星沙板塊的房價漲幅最大 注 以下價格為各板塊樓盤的銷售報價 非成交均價 與去年相比 今年各板塊的樓盤售價均出現(xiàn)明顯增長 漲幅最大的是中心板塊 武廣新城板塊以及星沙板塊 其中 中心板塊由于地鐵及過江隧道的開工建設(shè) 以及萬達廣場的橫空出世 都使其板塊內(nèi)的新房價格得到極大提升 相比之下 麓南板塊的房價漲幅最小 僅為8 16 目前來看 除位置偏遠的麓南 金星北 暮云以及北城和星沙的個別樓盤以外 5000元 以下的房子已經(jīng)難覓蹤影 2010年1 11月長沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型銷售價位分析 從銷售價位來看 由于9 10月份有一定量的定向開發(fā)等低價樓盤集中備案 因此3000元 以下樓盤累計備案比例出現(xiàn)大幅上升 而4500 5000元 以及5500元 以上價格段 成為今年前十一月市場銷售的主力區(qū)間 表明市場上高檔樓盤銷售情況相對良好 銷售價格分析 4500 5000元 5000元 以上價格段的產(chǎn)品 是今年前十一月市場銷售的主力區(qū)間 1 11月住宅市場小結(jié) 供應方面 09年市場開發(fā)量的快速增長 導致了今年新房供應量的急劇加大 僅前11月 長沙住宅批售量就達1200萬以上 加之今年施工面積 新開工面積的大幅增多 預計未來幾年長沙市場供應量都將十分巨大 銷售方面 可謂是供銷兩旺 前11月住宅成交達1300萬 以上 銷售量自下半月開始逐月增長 從整體來看 市場雖然仍處在供不應求階段 但隨著未來供應量的不斷加大 后市情形已不容樂觀 結(jié)構(gòu)方面 由于受房貸新政影響 2010年投資型小戶型的去化量明顯下降 而60 120 的中小型產(chǎn)品成為目前市場上的供銷主流 價格方面 成交價格持續(xù)走高 目前住宅均價已突破5500元 但與其他中部省會城市相比 長沙房價仍屬較低范疇 從整體市場來看 今年連續(xù)兩輪的樓市調(diào)控政策 并未對長沙市場產(chǎn)生過大影響 成交量 價依然保持上升 剛性需求仍占市場主導 宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預測 1 11月房地產(chǎn)市場情況客戶特征總結(jié)產(chǎn)品亮點分析 客戶分析目的 通過對潛在意向客戶的調(diào)查訪問 了解到當前長沙購房客戶的消費特征 購房意向和對明年長沙房價走勢的預期是怎樣 以便為明年的長沙房地產(chǎn)市場提供決策參考 客戶分類 根據(jù)置業(yè)目的與需求面積的不同 將客戶分為投資型客戶 主流型客戶 豪宅型客戶三種 進行全面分析 數(shù)據(jù)來源 合富輝煌 湖南 公司長沙代理項目11月18日 25日期間所有到訪的意向客戶 樣本量 350份 說明 客戶特征總結(jié) 投資型客戶 認定標準 本次調(diào)查問卷中 選擇投資或投資 自住的購房意向客戶 客戶特征總結(jié) 投資型客戶 投資型客戶大多來自湖南省內(nèi) 80 擁有1套以上的房產(chǎn) 投資型客戶主要來自湖南省內(nèi) 省外客戶比例占到15 其中4 2 為返鄉(xiāng)置業(yè) 80 的家庭擁有1套以上的房產(chǎn) 其中擁有2套以上的純投資型客戶占到27 投資型客戶的年齡從24 45歲不等 家庭年收入多為9 20萬 以個體經(jīng)營戶 私企高管及職員 國企職工為主 家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家與夫妻倆 客戶特征總結(jié) 投資型客戶 地段和價格是投資型客戶最為關(guān)注的內(nèi)容 其他方面其次 客戶特征總結(jié) 投資型客戶 投資型客戶對40 50 的一房及兩房產(chǎn)品需求量最大 從面積的選擇上來看 意向購買40 50 小戶型的投資型客戶占到近30 其次是60 70 89 90 的中小戶型 購買比例分別是14 11 從戶型的選擇上來看 選擇率最高的不是一房而是二房 說明投資型客戶同樣注重產(chǎn)品附加值 希望在面積盡可能做小的同時 能做到兩個房間 注 一房與二房租金不同 客戶特征總結(jié) 投資型客戶 單價5500 6000元 總價45萬以內(nèi)的戶型 是投資客的需求主力 從單價的選擇上來看 投資型客戶對價格的敏感度普遍較高 除22 的實力客戶選擇6000元 以上之外 其他大多只能接受5000 6000元 的價格 從總價的選擇上來看 45萬以上的比例明顯減少 主要集中在45萬之內(nèi) 未來投資型產(chǎn)品的總價 最好盡量控制在此范圍之內(nèi) 客戶特征總結(jié) 投資型客戶 過半的投資客選擇以按揭方式購房 普遍認為房價還將上漲 投資客戶中 有64 選擇了按揭貸款 有33 選擇了一次性付款 由于投資客大多并非首次置業(yè) 因此新政關(guān)于二 三套房貸的限制有可能會對投資帶來一定影響 超過50 以上的投資客戶 認為未來兩年的長沙房價仍將持續(xù)上漲 客戶特征總結(jié) 投資型客戶 客戶特征總結(jié) 主流型客戶 認定標準 選擇首置型自住 改善型自住 為子女或父母購房的意向客戶 主流型客戶大多名下無房或有1套 省內(nèi)客戶占絕大多數(shù) 主流型客戶多為首置和首改 因此大多名下無房產(chǎn)或僅有1套 擁有2套僅占8 95 來自于湖南省內(nèi) 湖南省外的客戶僅占5 客戶特征總結(jié) 主流型客戶 主流型客戶的年齡以24 30歲為主 家庭年收入多為5 20萬 以個體經(jīng)營者 公司白領(lǐng)以及私企管理層為主 家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家 其次為單身青年 客戶特征總結(jié) 主流型客戶 地段 價格 戶型及配套設(shè)施 是主流型客戶最為關(guān)注的內(nèi)容 客戶特征總結(jié) 主流型客戶 80 140 的二房 三房是主流型客戶的主力需求 從面積的選擇上來看 主要集中在80 140 之間 其中 選擇80 120 的比例最高 占總?cè)藬?shù)的53 中小戶型仍將是明年市場上的需求主流 從戶型的選擇上來看 二房 三房是主流型客戶需求的主力產(chǎn)品 其中 三房的需求量大于兩房 占客戶總數(shù)的47 未來80 120 的緊湊型產(chǎn)品仍然受寵 客戶特征總結(jié) 主流型客戶 單價在5000 6000元 總價為36 50萬的二房 以及55 80萬的三房 是主流型客戶的主力需求價位 從單價的選擇上來看 主流型客戶對價格的敏感度更高 單價需求以5000 6000元 為主 另外選擇4500 5000元 價格段的也較多 占主流客戶的19 從總價的選擇上來看 主要以30 80萬不等 其中36 50萬的客戶大多選擇二房戶型 而總價55 80萬的客戶大多選擇的是三房戶型 客戶特征總結(jié) 主流型客戶 主流客戶幾乎全部選擇銀行按揭 對長沙未來房價多數(shù)保持看漲 幾乎全部的主流客戶都選擇了銀行按揭的方式購房 雖然新政將首套房首付比全部提高至三成 但仍不能阻止長沙大批剛需客戶的購房需求 超過50 以上的主流客戶 認為未來長沙房價仍將上漲 僅有16 的客戶看跌 客戶特征總結(jié) 主流型客戶 客戶特征總結(jié) 豪宅型客戶 認定標準 選擇購買面積在160 以上大戶型的潛在意向客戶 豪宅型客戶大多擁有1 2套 或2套以上房產(chǎn) 再次購房主為改善 擁有1 2套房產(chǎn)的客戶比例較多 其中 家庭房屋擁有量在3套及以上的純投資型客戶 占豪宅客戶總數(shù)的30 再次置業(yè)目的多為改善 購買大戶型用于投資的客戶僅為15 客戶特征總結(jié) 豪宅型客戶 豪宅型客戶的年齡 多為41 45歲事業(yè)有成的個體老板 家庭年收入50 100萬左右 家庭結(jié)構(gòu)多為三口之間或夫妻二人 均來自湖南省內(nèi) 客戶特征總結(jié) 豪宅型客戶 地段 價格 戶型 小區(qū)配套及規(guī)模等 都是豪宅型客戶的關(guān)注內(nèi)容 客戶特征總結(jié) 豪宅型客戶 68 的豪宅型客戶意向購買高層或小高層 主要為四房 五房 從物業(yè)類型上來看 豪宅客戶更多的青睞于選擇高層及小高層 另外有15 的客戶意向購買洋房 8 的客戶意向購買別墅 從戶型的選擇上來看 四房 五房是豪宅型客戶的主力需求 其中尤其以五房戶型為主 占豪宅客戶總數(shù)的39 另外復式也比較受客戶歡迎 客戶特征總結(jié) 豪宅型客戶 單價5500 6500元 7500 8000元 總價100 120萬是豪宅客戶首選 從單價的選擇上來看 豪宅型客戶對價格的敏感度稍有所下降 主要集中在5500 6500元 與7500 8000元 之間 接受10000元以上的占8 從總價的選擇上來看 70 120萬是豪宅客戶普遍能夠接受的總價范圍 其中以100 120萬為主 占豪宅總?cè)藬?shù)的31 客戶特征總結(jié) 豪宅型客戶 92 以上選擇銀行按揭 77 以上認為房價還將繼續(xù)保持上漲 豪宅客戶因為需要時刻保證資金的流動性 因此在置業(yè)購房時往往都會選擇貸款 61 5 的客戶認為長沙房價將保持小幅度平穩(wěn)上漲 而15 的客戶則認為房價將持續(xù)快速上漲 真正看跌的只有7 豪宅客戶對長沙房地產(chǎn)的信心普遍很強 客戶特征總結(jié) 豪宅型客戶 客戶背景特征 不同類型客戶的特征總結(jié) 客戶需求特征 不同類型客戶的特征總結(jié) 結(jié)論 投資型客戶 主流型客戶 豪宅型客戶 以省內(nèi)客戶為主 省外及返鄉(xiāng)置業(yè)比例明顯高于其他 年齡范圍較廣 多以從事個體及私企工作者為主 年收入9 20萬 多數(shù)已擁有一套房產(chǎn) 2套及以上的客戶占27 購房時主要關(guān)注的是地段和價格 對其他方面的要求不是很高 戶型面積大多要求是40 50 的一房或二房 價格控制在以45萬以內(nèi) 受政策影響有33 選擇了一次性付款購房 絕大多數(shù)為省內(nèi)客戶 以24 30歲的年輕白領(lǐng) 私企職員和個體商戶為主 年收入多在5 20萬之間 近半數(shù)無房產(chǎn) 一套房占42 購房時最關(guān)注的除了地段和價格之外 還有配套和戶型的實用性 需求面積以80 120 的緊湊型二房 三房為主 單價在5000 6000元 之間 94 選擇按揭貸款 全部為省內(nèi)客戶 多為40 45歲事業(yè)有成的私營業(yè)主 年收入50 100萬之間 6成以上擁有2套以上房產(chǎn) 再次購房主要用于自住 需求面積以160 180 200 300 的四房 五房最多 除了價格 地段 戶型等基本要素之外 對樓盤的規(guī)模 園林 教育配套也有較高要求 購房總價多在70 80萬 100 120萬之間 為保證資金流動性普遍選擇按揭購房 宏觀市場背景土地市場總結(jié)商品房市場總結(jié)專題研究未來市場預測 1 11月房地產(chǎn)市場情況客戶特征總結(jié)產(chǎn)品亮點分析 產(chǎn)品亮點分析 精裝修 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 分布 長沙精裝修項目分布眾多 目前已知樓盤共有36個 售完除外 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 供應 長沙在售的精裝修項目共21個 多為公寓項目 2010年1 11月總推貨量為213萬 占全市住宅供應量的20 未來精裝成為市場主流已是大勢所趨 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 供銷 精裝修樓盤的銷售情況普遍較好 在售項目總?cè)セ蔬_67 尤其品牌開發(fā)商的項目銷售率更高 主要以萬科 恒大等知名地產(chǎn)為主 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 潛在貨量 目前已知潛在貨量有703萬 其中2011年預計推貨量約250萬 將有15個精裝新項目面世 萬達 運達 華遠等高檔精裝盤也將陸續(xù)登場 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 由于所在地段的不同 價格相差較大 中心板塊最高多在9000元以上 而省府紅星 武廣 市府以及尚東板塊由于地段優(yōu)勢明顯價格普遍在6000 7000元以上 含浦和金星北由于位置偏遠 是目前精裝樓盤的價格洼地 大多在4000 5000元左右 根據(jù)材料的品質(zhì)與品牌不同 精裝標準從800 1600元 不等 分為高檔豪裝與普通裝修兩種 個別樓盤贈送空調(diào) 熱水器 電磁爐等家用電器 長沙精裝修樓盤價格情況 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 通過對比后發(fā)現(xiàn) 高檔裝修與普通裝修的區(qū)別 主要在于客廳地面 墻面 窗 燈飾以及材料的品牌差異上 裝修的重點都是放在了衛(wèi)生間與廚房 由于恒大 萬科都有自己的固定品牌合作商 因此裝修成本僅為市場價的3 5折 遠低于報價 但如果購房者親自裝修 所花費用與報價也相差不多 而所花的人力 物力和精力卻會大大增加 為了避免麻煩 很多人寧愿選擇購買精裝房 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 恒大地產(chǎn) 倡導9A精裝概念 與科勒 摩恩 松下等名牌建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟 客廳豪華燈飾 科勒牌馬桶 帝郎廁紙架 毛巾架 摩恩洗菜盆 龍頭 科勒衛(wèi)生潔具系列 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 恒大地產(chǎn) 聯(lián)合全國20強合作施工單位以保證施工質(zhì)量 客廳裝修 地面 嘉俊 或 薩米特 高級拋光磚 窗 高級鍍膜玻璃鋁合金窗 墻面 高級乳膠漆 配精美石膏角線 臥室裝修 地面 大自然 或 世友 豪華復合實木地板 廚房 雅科波羅 高級組合櫥柜 電器 老板 抽油煙機 煤氣灶 消毒柜 門 高級木飾面室內(nèi)門 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 萬科地產(chǎn) 倡導 全面家居解決方案 的精裝修概念 天棚 局部吊頂 設(shè)有筒燈 地面 圣象 復合實木地板 客廳裝修 窗 塑鋼中空玻璃窗 廚房 定制整體櫥柜 摩恩 水槽 方太 抽油煙機 煤氣灶 衛(wèi)生間裝修 衛(wèi)生間 馬可波羅 地磚 墻磚 摩恩 淋浴頭 龍頭 潔具 科勒 面盆 馬桶 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 客戶需求 精裝房的市場接受度逐漸增高 裝修品質(zhì)是其關(guān)注的重點 數(shù)據(jù)來源 我司代理項目精裝客戶調(diào)研 近半的客戶選擇會購買精裝房 另有21 表示會考慮 裝修標準大多希望以硬裝修為主 并且家電齊全 但家俱一般希望由自己親自購買 在沒選擇精裝的客戶中 大部分人是因為對裝修的品質(zhì) 工程質(zhì)量以及開發(fā)商的精裝報價持有懷疑態(tài)度 因此 只有高品質(zhì) 保質(zhì)量的精裝項目 才能夠贏得市場 產(chǎn)品亮點之一 精裝修 精裝房成為市場主流已是大勢所趨 消費群體日漸忙碌 缺乏時間 精裝修房免去繁瑣的裝修工序 更加便利 對開發(fā)商而言 精裝房的資源整合度較高 拉升項目整體檔次與價格 未來長沙將鼓勵開發(fā)企業(yè)加大投入 積極探索住宅精裝修產(chǎn)業(yè)化模式 力爭有更多的精裝修類住宅上市 小戶型公寓成精裝房主流 目前長沙的市場 除了一些資金和開發(fā)實力都相當雄厚的大企業(yè)外 萬科 恒大 市面上的精裝修產(chǎn)品多以小戶型為主 小戶型的購買者多以投資為主 其對于精裝的個性化需求和檔次要求較低 因此小戶型的投資產(chǎn)品成為精裝房主流成必然趨勢 性價比高 裝修品質(zhì)好的項目才能在市場競爭中脫穎而出 市場上的精裝項目 銷售情況普遍較好 尤其以恒大 萬科為主 分析恒大 萬科兩大品牌精裝項目的成功之處后發(fā)現(xiàn) 除自身的品牌影響力以外 裝修品質(zhì) 品牌 以及設(shè)計風格等 都是決定其成功與否的重要因素 小結(jié) 產(chǎn)品亮點分析 N 1戶型 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為規(guī)避先后兩大政策束縛 滿足購房者貪多要實惠的心理需求 特別是剛需客群 市場開始大量涌現(xiàn)89平米以下2房變3房 144平米以下3房變4房或4房變5房的高贈送戶型 一種被政策逼生出的高附加值戶型 在全國市場開花 迅速在市場贏得關(guān)注并獲得高度認同 90 70 415新政 戶型建筑的灰度空間 成為政策下開發(fā)企業(yè)既迎合政策又獲得產(chǎn)品創(chuàng)新必選動作 產(chǎn)品亮點之二 N 1戶型 90 70 4 15新政的政策實施 間接促進了高贈戶型的誕生與快速放量 政策之后 2房變3房 3房變4房 4房變5房 成為房地產(chǎn)市場的高熱賣點 高贈送可變戶型網(wǎng)絡(luò)搜索其關(guān)注條目在2千萬條以上 產(chǎn)品亮點之二 N 1戶型 萬變不離其中 市場建筑的灰度空間 戶型高贈送面積 主要由六大類組成 4 5 6 3 2 1 1 2 3 4 5 6 產(chǎn)品亮點之二 N 1戶型 空中花園 和 入戶花園 由于贈送空間較大 適合改造成一間房 因此是當前市場上 N 1 戶型普遍采用的贈送方式 產(chǎn)品亮點之二 N 1戶型 市場上典型N 1項目的贈送率多在10 以上 部分項目甚至高達15 以上 長沙典型在售高附加值項目 目前 市場上的N 1產(chǎn)品多以2房變3房 3房變4房形式為主 其中 2 1 面積區(qū)間多在85 110 之間 以89 居多 3 1 主力面積多在120 140 之間 銷售情況大多較好 其中 部分樓盤含有少量贈送率極高戶型 如中信的 2變4 音樂界的 2變5 贈送率接近20 在推出之時都引起火爆熱銷 行業(yè)標桿萬科 金域華府 品牌與戶型完美契合 6月開盤銷售率達95 均價6500元 屬區(qū)域內(nèi)價格標桿 衛(wèi)浴7 8 廚房5 4 客廳18 06 臥室7 34 陽臺5 88 花