【商業(yè)地產(chǎn)】南京翠屏灣花園城三期市場(chǎng)研究報(bào)告-垠坤代理機(jī)構(gòu)-81DOC-2008年11月

2009 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃大全移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 市 場(chǎng) 篇 垠坤代理機(jī)構(gòu) 2008 年 11 月 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 1 目 錄 第一部分 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析 一、 2008 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析及預(yù)測(cè) . 5 （一）一至三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù) - 5 （二）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要變化 - 8 （三）四季度經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷 - 9 二、 2008 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)分析 . 10 （一）行業(yè)綜合景氣度分析 - 10 （二）市場(chǎng)供給情況分析 - 12 （三）市場(chǎng)需求情況分析 - 18 （四）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 - 20 （五）上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況 - 21 三、下階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) . 22 （一）落實(shí)和完善現(xiàn)有政策仍是下階段房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控主基調(diào) - 22 （二）市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑猓績(jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大 - 22 四、南京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 . 24 （一）南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 - 24 （二）房產(chǎn)政策新聞分析 - 25 （三）城市規(guī)劃情況 - 26 （四）土地市場(chǎng)分析 - 26 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 2 （五）商品住宅市場(chǎng)分析 - 30 （六）成交價(jià)格分析 - 32 （七）成交面積區(qū)間 分析 - 34 （八）分板塊分析 - 35 五、江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述及板塊分析 . 40 （一）江寧樓市板塊格局及特征分析 - 40 （二）土地市場(chǎng)分析 - 42 （三）商品住宅市場(chǎng)分析 - 44 第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)模式分析 一、項(xiàng)目屬性分析 . 50 （一）項(xiàng)目區(qū)位分析 - 50 （二）項(xiàng)目基地資源 - 51 （三）項(xiàng)目地塊屬性 - 57 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 . 60 （一）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的界定 - 61 （二）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 - 62 （ 三）后市供應(yīng)分析 - 66 （四）競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié) - 67 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 . 67 四 、本項(xiàng)目可借鑒的案例分析 . 68 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 3 （一）國(guó)內(nèi)一線城市案例 - 69 （二）長(zhǎng)三角地區(qū)案例 - 71 （三）南京地區(qū)案例 - 73 （四）江寧地區(qū)案例 - 74 總 結(jié) 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 4 在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代社會(huì)，要想以最快的速度完成項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)， 了解房地產(chǎn)相關(guān)市場(chǎng)的整體動(dòng)態(tài) ，是不可或缺的環(huán)節(jié)，下面，就讓我們一起來(lái)認(rèn)清目前的市場(chǎng) 運(yùn)行 情況 。 第一部分 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 5 一、 2008 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析及預(yù)測(cè) （一）一至三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù) 1經(jīng)濟(jì)增速下降，物價(jià)上漲減緩 第三季度 GDP 的規(guī)模為 71011.7 億元，同比增長(zhǎng) 9，比上半年的平均增速 10.4下降了 1.4 個(gè)百分點(diǎn) ,為 2003 年第二季度以來(lái)的最低增幅?？傮w看，前三季度 GDP 達(dá)到 201631 億元，同比增長(zhǎng) 9.9，增速 比去年同期下降 2.3 個(gè)百分點(diǎn)， GDP 連續(xù)第五個(gè)季度下降。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 21800 億元，增長(zhǎng) 4.5，加快 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 101117 億元，增長(zhǎng) 10.5，回落 3.0 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值 78714 億元，增長(zhǎng) 10.3，回落 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。 物價(jià)總水平仍然處于高位，但 CPI 的增速已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落。前三季度，居民消費(fèi)價(jià)格上漲 7.0（ 9 月份上漲 4.6，環(huán)比回落 0.3 個(gè)百分點(diǎn)），漲幅比上年同期高 2.9 個(gè)百分點(diǎn)，但比上半年回落 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市上漲 6.7，農(nóng)村上漲 7.7。分類(lèi)別看，食品價(jià)格上漲 17.3，居住價(jià)格上漲 7.0，其余各類(lèi)商品價(jià)格有漲有落。 總體來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速仍處于正常區(qū)間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了相對(duì)穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入下降通道的態(tài)勢(shì)明顯。 2工業(yè)企業(yè)增速減緩，企業(yè)利潤(rùn)下降 今年前三季度，全國(guó)規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 15.2 (7、 8、 9 月份分別同比增加 14.7、 12.8和 11.4 )，低于上半年 16.3的平均水平，比去年同期回落 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。分所有制看，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增加值增長(zhǎng) 11.8，集體企業(yè)增長(zhǎng) 9.6，股份制企業(yè)增長(zhǎng) 17.5，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng) 12.7；分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長(zhǎng) 16.0，輕工業(yè)增長(zhǎng) 13.1；分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長(zhǎng) 13.6、 19.2和 17.1。工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)銜接狀況良好，前三季度，工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率為 97.8，與去年同期基本持平。企業(yè)工業(yè)增加值普遍下降，說(shuō)明企業(yè)存在生產(chǎn)中的困難和風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)作環(huán)境出現(xiàn)了一定程度的惡化。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 6 1-8 月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 18685 億元，同比增長(zhǎng) 19.4。在 39 個(gè)工業(yè)大類(lèi)中， 34 個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比 增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最多的 5 個(gè)行業(yè)分別是：石油和天然氣開(kāi)采業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)。 3投資與消費(fèi)增長(zhǎng)保持穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)持續(xù)改善 項(xiàng)目 總額 (億元） 同比增長(zhǎng)速度（ %） 累計(jì)數(shù) 當(dāng)月數(shù) 累計(jì)數(shù) 當(dāng)月數(shù) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 77885.70 9446.50 22 23.2 （一）按銷(xiāo)售地區(qū)分 - - - - 市 53165.20 6426.70 22.7 23.9 縣 8634.40 1080.00 22.9 24.3 縣以下 16086.10 1939.80 19.4 20.4 （二）按行業(yè)分 - - - - 批發(fā)零售業(yè) 65572.80 7841.30 22 23.2 餐飲業(yè) 11055.20 1435.70 24.8 26.2 其他 1257.7 169.5 4 3.1 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 7 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售增速繼續(xù)加快，城鄉(xiāng)消費(fèi)均較快增長(zhǎng)。前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 77886 億元，同比增長(zhǎng) 22.0（ 9 月份增長(zhǎng) 23.2），比上年同期加快 6.1 個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，城市社會(huì)消費(fèi)品零售額 53165 億元，增長(zhǎng) 22.7；縣及縣以下零售額 24721 億元，增長(zhǎng) 20.6。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額 65573 億元，增長(zhǎng) 22.0；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額 11055 億元，增長(zhǎng)24.8。 前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額 116246 億元，名義同比增長(zhǎng) 27.0，比去年同期加快 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。在剔除價(jià)格因素后，上述固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)率為 16.7，與第二季度的實(shí)際均值持平，固定資產(chǎn)的整體投資狀況保持穩(wěn)定。在投資結(jié)構(gòu)上，第三產(chǎn)業(yè)新增投資達(dá)到 53397.8 億元，增長(zhǎng)率為 24.8，高于去年同期 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，是三大產(chǎn)業(yè)中接受投資最多的部分，符合我 國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向；第二產(chǎn)業(yè)新增投資為 44947.5 億元，增幅為 30.2，比去年同期提高 0.9 個(gè)百分點(diǎn)；第一產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到 1527.4 億元，在去年同期 42.9增長(zhǎng)率的高位上繼續(xù)提高，增幅高達(dá) 62.8，體現(xiàn)了我國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和 “ 三農(nóng) ” 問(wèn)題的重視，對(duì)于保證國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要的意義。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)投資分別增長(zhǎng) 22.7、 35.4和 29.5，中西部投資增速明顯快于東部。 4進(jìn)口增速加快，貿(mào)易順差下降 出口增速回落，貿(mào)易利益減少。今年前三季度，全國(guó)共實(shí)現(xiàn)出口 10740.6 億美 元，同比增長(zhǎng) 22.3，較之去年同期 27.1的增速下降了 4.8 個(gè)百分點(diǎn)；其中，出口額 10741 億美元，增長(zhǎng) 22.3，回落 4.8 個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口額 8931 億美元，增長(zhǎng) 29.0，加快 9.9 個(gè)百分點(diǎn)。由于出口增速與進(jìn)口增速的逆向變動(dòng)，我國(guó)的貿(mào)易順差在增速和總量上都出現(xiàn)了下降，今年 1-9 月我國(guó)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 1809.9億美元，較去年同期的 1855.4 億美元下降了 2.7。另外，前三季度，實(shí)際使用外資金額 744 億美元，增長(zhǎng) 39.9，比上年同期加快 29.0 個(gè)百分點(diǎn)，外商直接投資大幅增加。 影響我國(guó)貿(mào)易變化的因素主要 包括美國(guó)次貸危機(jī)造成的世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、人民幣匯率升值和重要商品價(jià)格的不斷上漲，在成本、價(jià)格和需求下降壓力的共同作用下，我國(guó)出口環(huán)境出現(xiàn)了明顯的惡化。 5農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定，糧食持續(xù)增收 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好，糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)。初步統(tǒng)計(jì)，前三季度夏糧產(chǎn)量 12041 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng) 2.6；早稻產(chǎn)量 3158 萬(wàn)噸，比上年略增 6.2 萬(wàn)噸；秋糧在播種面積擴(kuò)大和單產(chǎn)提高的共同推動(dòng)下，再獲豐收已成定局。糧食總產(chǎn)預(yù)計(jì)將創(chuàng)造新的歷史記錄，連續(xù) 5 年增產(chǎn)。棉花和糖料產(chǎn)量基本持平，油料產(chǎn)量恢復(fù)性增加。肉類(lèi)產(chǎn)量繼續(xù)增加，生豬生產(chǎn)恢復(fù)較快。前 三季度，生豬出欄增長(zhǎng) 5.8，生豬存欄增長(zhǎng) 6.6。 6城鎮(zhèn)新增就業(yè)增加，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng) 前三季度我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10346 元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 13.2。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3321 元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 14.8。截至 9 月末，全國(guó)城鎮(zhèn)累計(jì)新增就業(yè)人數(shù) 920 萬(wàn)人，已完成全年 900 萬(wàn)人目標(biāo)。 9 月末，全國(guó)城鎮(zhèn)居民最低生活保障人數(shù) 2238 萬(wàn)人，農(nóng)村最低生活保障人數(shù)為 2781 萬(wàn)人。 1-8 月份，全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 848 萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè) 370 萬(wàn)人，就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè) 104 萬(wàn)人。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11865 元，同比增長(zhǎng) 14.7，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 7.5；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3971 元，增長(zhǎng) 19.6，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 11.0。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 8 7.匯率調(diào)節(jié)機(jī)制初步形成，貨幣供應(yīng)量趨穩(wěn)定 9 月末，我國(guó)廣義貨幣 (M2)余額為 45.3 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 15.3，增速比去年同期回落 3.2 個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣 (M1)為 15.6 萬(wàn)億元，增幅為 9.4，回落 12.6 個(gè)百分點(diǎn)；流通中的現(xiàn)金 (M0)為 31725億元，增幅為 9.3，回落 3.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中， M1 是我國(guó)貨幣政策調(diào) 控的核心中間目標(biāo)，從其數(shù)值來(lái)看，緊縮政策的效果明顯，在 M1 增速下降的同時(shí)， M2 的增速保持相對(duì)穩(wěn)定，說(shuō)明我國(guó)近期利率政策有效，抑制了市場(chǎng)上過(guò)度的投資需求。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問(wèn)題主要是國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩多變，世界經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的不確定、不穩(wěn)定因素明顯增多，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響不斷顯現(xiàn)。下階段要采取靈活審慎的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀調(diào)控的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性、靈活性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定，努力推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。 （二）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要變化 1經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為 過(guò)熱得以緩解 由于我們適時(shí)加強(qiáng)和改善了宏觀調(diào)控，以防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱，今年前三季度國(guó)民生產(chǎn)總值增速已比二季度回落了 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入 9 月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)也出現(xiàn)了比上個(gè)月回落的局面。從反映經(jīng)濟(jì)未來(lái)走勢(shì)的先行指數(shù)來(lái)看，該指數(shù)已經(jīng)連續(xù) 4 個(gè)月下降，其下降幅度呈逐月遞增趨勢(shì)，這意味著宏觀經(jīng)濟(jì)正在遠(yuǎn)離過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)： 統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示， 2008 年 8 月我國(guó)的先行指數(shù)體系出現(xiàn)全面下降：先行指數(shù)下降 0.52 點(diǎn)，一致指數(shù)下降 0.41 點(diǎn)，滯后指數(shù)下降 0.61 點(diǎn)。其中， 8 月先行指數(shù)經(jīng)已經(jīng)連續(xù) 5 個(gè)月下降， 4-7 月的下降幅度 分別為： 0.29、 0.35、 0.47、 0.67 點(diǎn)。與此同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)預(yù)警信號(hào)圖顯示， 7 月份我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)為 112，比上月下降 2.7 個(gè)百分點(diǎn)， 8 月份比 7 月下降 4 個(gè)百分點(diǎn)，均處于穩(wěn)定狀態(tài)的“綠燈區(qū)”。 先行指數(shù)降幅增大，意味著宏觀經(jīng)濟(jì)確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始降溫，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱已得到緩解。這說(shuō)明前期的宏觀調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效。 2消費(fèi)成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的重要因素 今年以來(lái)，與投資、出口相比，今年以來(lái)我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)呈加快之勢(shì)。 前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) 15.9，比上年同期加快 2.4 個(gè)百分 點(diǎn)，與之相比，社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 25.7，比上年同期回落 1.6 個(gè)百分點(diǎn)，出口達(dá)增長(zhǎng) 27.1，同比增加 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。前三季度從消費(fèi)、投資、出口的表現(xiàn)來(lái)看，消費(fèi)同比增長(zhǎng)最快，其推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的因素加大。 消費(fèi)出現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)是有其必然性的。隨著宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，比如總供給和總需求的矛盾緩解，來(lái)自國(guó)際價(jià)格傳導(dǎo)的壓力有所減弱，翹尾因素的減弱等，物價(jià)漲幅回落趨勢(shì)明顯，有利于消費(fèi)的提高。 同時(shí)，居民收入的繼續(xù)增長(zhǎng)，成為了消費(fèi)擴(kuò)大的基礎(chǔ)。提高個(gè)稅起征點(diǎn)、銀行存款利率下調(diào)和免征利息稅、加大社保投入， 以及出臺(tái)有關(guān)補(bǔ)貼政策等，使消費(fèi)環(huán)境不斷改善。 首先，收入與就業(yè)從根本上增加了居民消費(fèi)能力，推動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 13.2，增幅高于上年同期 3.2 個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實(shí)際增長(zhǎng) 14.8，高于上年同期 3.4 個(gè)百分點(diǎn)。此外，前三季度城鎮(zhèn)累計(jì)新增就業(yè)人數(shù)達(dá)到 920 萬(wàn)人，已完成全年 900 萬(wàn)人目標(biāo)的 102。 其次，我國(guó)社會(huì)保障力度進(jìn)一步加大，降低了居民未來(lái)支出的壓力，有利于刺激消費(fèi)。 前三季度，我國(guó)財(cái)政用于社會(huì)保障和就業(yè)的支出達(dá) 3089 億元，增長(zhǎng) 29.5。 9 月末，全國(guó)城鎮(zhèn)居民最低生活保障人數(shù)和農(nóng)村最低生活保障人數(shù)也都有不同程度的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)參保人數(shù)也在增多，覆蓋面繼續(xù)擴(kuò)大，參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)的人數(shù)今年都有了較大的增加。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 9 第三，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代及消費(fèi)熱點(diǎn)的形成促進(jìn)了消費(fèi)的增長(zhǎng)。前三季度，我國(guó)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持較快增長(zhǎng)，一些產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的消費(fèi)增長(zhǎng)較快。前三季度，我國(guó)汽車(chē)類(lèi)商品銷(xiāo)售增長(zhǎng)38.1，家具類(lèi)增長(zhǎng) 38.7，建筑及裝潢類(lèi)增長(zhǎng) 43.3。 隨著改善民生各項(xiàng)政策的進(jìn)一步落實(shí)，收入分配格局 的不斷調(diào)整，居民收入，特別是低收入群體收入的不斷增加，可以預(yù)計(jì)未來(lái)的居民消費(fèi)還會(huì)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。加上社會(huì)各項(xiàng)保障制度在不斷加以完善，消費(fèi)熱點(diǎn)升級(jí)換代還會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化，預(yù)期未來(lái)整個(gè)社會(huì)消費(fèi)，特別是居民消費(fèi)將會(huì)保持一個(gè)比較快的增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。 （三）四季度經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷 1四季度增長(zhǎng)有望好于三季度 一方面，三季度停產(chǎn)、減產(chǎn)的一些企業(yè)會(huì)重新開(kāi)工生產(chǎn)，旅游業(yè)也在“十一”之后開(kāi)始恢復(fù)；另一方面，此前從緊貨幣政策的滯后效應(yīng)影響了三季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而根據(jù)形勢(shì)變化采取的宏觀調(diào)控將在四季度表現(xiàn)出對(duì)經(jīng)濟(jì) 的正面影響作用。此外，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)雖然面臨很多不確定性，但保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具備較多有利條件。如：宏觀調(diào)控水平顯著提高，物質(zhì)基礎(chǔ)較為雄厚，外匯儲(chǔ)備充足，糧食連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)。預(yù)計(jì)，隨著宏觀政策調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，四季度增長(zhǎng)將好于三季度。 2整體工業(yè)增速有望回升 四季度所有短期減速因素都將消除，這有利于工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度的回升。在中央“保增長(zhǎng)”的大政方針下，地方工業(yè)增速將有明顯的回升，災(zāi)后重建工作的不斷拓展和深入，也將使四川工業(yè)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 在長(zhǎng)期因素方面，由于國(guó)家已經(jīng)采取了一些在短期內(nèi)即 能見(jiàn)效的措施，如三個(gè)月內(nèi)兩度提高紡織服裝等出口主打產(chǎn)品的退稅率，以及放松貨幣信貸等，加之能源、資源價(jià)格高位大幅回落，盈利預(yù)期隨之升高，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困境將得到明顯緩解，生產(chǎn)積極性將有所提高。此外，由于去年四季度工業(yè)增長(zhǎng)呈逐月回落走勢(shì)，同比基數(shù)較低也有利于今年四季度增速的回升。 3 CPI 總體下行，總體通脹風(fēng)險(xiǎn)不大 物價(jià)方面，由于全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退將帶來(lái)總需求減少，總需求的萎縮也導(dǎo)致 CPI 繼續(xù)回落。同時(shí)，隨著國(guó)家各項(xiàng)保持物價(jià)基本穩(wěn)定措施逐步產(chǎn)生效應(yīng)，未來(lái)秋糧的豐收將穩(wěn)定糧食和食品類(lèi)價(jià)格，對(duì)穩(wěn)定 CPI 也將起很大作用 。預(yù)計(jì)今年四季度， CPI 的漲勢(shì)會(huì)有所回落，但仍將在高位運(yùn)行。 8 月份 CPI 同比上漲 6.5應(yīng)是頂點(diǎn)，全年 CPI 同比上漲大約為 4.5，不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹。 4未來(lái)投資力度將加大 從數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度消費(fèi)、出口形勢(shì)表現(xiàn)并不差。但消費(fèi)在當(dāng)前連續(xù)增長(zhǎng)較快的情況下，很難再大幅提速；在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳、美國(guó)金融危機(jī)肆虐的情況下，出口也很難大幅增長(zhǎng)。因此，投資成為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素，而加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工將成為中央至地方的主要選擇。 從政策變化來(lái)看，日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，要采 取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，“保增長(zhǎng)”已成為下一季度的工作重心。隨著經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺(tái)、減稅效應(yīng)的顯現(xiàn)、災(zāi)區(qū)重建和中央政策放松引發(fā)地方基礎(chǔ)設(shè)施投資競(jìng)相上馬，固定資產(chǎn)投資增速有望回升，在消費(fèi)和投資的拉動(dòng)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在四季度可能在下降趨勢(shì)中迎來(lái)小幅反彈。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 10 二、 2008 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)分析 （一）行業(yè)綜合景氣度分析 受一系列宏觀調(diào)控政策影響， 2008 年 3 季度房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)及國(guó)房景氣指數(shù)均出現(xiàn)明顯回落，房地產(chǎn)行業(yè)綜合景氣度正呈 現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。 1、企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù)回落明顯 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 10 月 9 日發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)為 128.6 點(diǎn)，比上季度和去年同期分別回落 8.8 和 16.1 個(gè)百分點(diǎn)，并已連續(xù)五個(gè)季度呈回落態(tài)勢(shì)。與上年同期相比，除社會(huì)服務(wù)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)小幅提高外，其他各行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)均回落明顯。其中，房地產(chǎn)行業(yè)在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)下滑，未來(lái)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)峻。 同時(shí)，三季度全國(guó)企業(yè)家信心指數(shù)為 123.8 點(diǎn)，分別比二季度和上年同期回落 11.0 和 19.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn) 業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)打破百點(diǎn)景氣關(guān)口，為 96.4 點(diǎn)，比二季度回落 22.0 個(gè)百分點(diǎn)，回落最為明顯。企業(yè)家信心指數(shù)的下降在一定程度上顯示了企業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)展前景的憂(yōu)慮，房地 產(chǎn)業(yè) 企業(yè)家信心指數(shù)的下降表明自 2007 年以來(lái)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)正在顯現(xiàn)。 2007 年 3 季度 -2008 年 3 季度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù) 企業(yè)景氣指數(shù) 企業(yè)家信心指數(shù) 07. 07. 08. 08. 08. 07. 07. 08. 08. 08. 總體 144.7 143.6 136.2 137.4 128.6 143.0 139.6 140.6 134.8 123.8 房地產(chǎn)業(yè) 140.3 140.3 132.2 131.8 118.9 146.6 137.9 131.1 118.4 96.4 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （注：企業(yè)景氣指數(shù)是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó) 1.95 萬(wàn)家各類(lèi)企業(yè)家定期進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，并根據(jù)企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的判斷和預(yù)期來(lái)編制，從而準(zhǔn)確、及時(shí)地反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變動(dòng)趨勢(shì)。企業(yè)家信心指數(shù)是根據(jù)企業(yè)家對(duì)企業(yè)外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀政策的認(rèn)識(shí)、看法、判斷與預(yù)期而編制的指數(shù)，用以綜合反映企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的感受與信心。） 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 11 2004 年 3 季度 -2008 年 3 季度全國(guó)企業(yè)家與房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)走勢(shì) 數(shù) 據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2、“國(guó)房景氣指數(shù)”連續(xù) 9 個(gè)月出現(xiàn)回落 反映全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合發(fā)展水平的 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 環(huán)比繼續(xù)回落，國(guó)房景氣指數(shù)從年初的近 106.11 點(diǎn)降到了 9 月份的 101.15 點(diǎn)，這是該指數(shù)自去年 12 月份以來(lái)環(huán)比第 10 個(gè)月和同比第 4 個(gè)月連續(xù)滑落，其主要分類(lèi)指數(shù)也悉數(shù)下滑。從具體運(yùn)行指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為 103.22 點(diǎn)，比 8 月份回落 1.18 點(diǎn)，同比回落 0.85 點(diǎn)。資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為 95.13 點(diǎn)，比 8 月份回落 2.13點(diǎn)，同比回落 8.46 點(diǎn)。土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為 95.69 點(diǎn)，比 8 月份回落 0.73 點(diǎn)，同比下降 1.89 點(diǎn)。房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為 104.56 點(diǎn)，比 8 月份回落 0.66 點(diǎn)，同比回落 0.99 點(diǎn)。商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)為 103.54 點(diǎn)，比 8 月份回落 0.36 點(diǎn)，同比回落 5.93 點(diǎn)。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 12 2006 年 9 月 -2008 年 9 月國(guó)房景氣指數(shù)及主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)，其分類(lèi)數(shù)據(jù)囊括了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、資本、供應(yīng)量、需求等 4 個(gè)重要因素，基本上能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，指數(shù)值以 100 為景氣線， 100 以上為景氣空間， 100 以下為不景氣空間。 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 曲線圖顯示：自 2007 年 12 月以來(lái) “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 已出現(xiàn)連續(xù) 9 個(gè)月下滑，這是因?yàn)樽?2007 年第四季度信貸收縮以來(lái)，金融政策的 “ 垂直打擊 ” 使得地產(chǎn)商舉步維艱，面臨資金困局是行業(yè)景氣度下降的 主要因素。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)因之前漲幅過(guò)大透支了行業(yè)景氣度，故導(dǎo)致在資金困窘的情況下市場(chǎng)銷(xiāo)售也開(kāi)始出現(xiàn) “ 價(jià)量齊跌 ” 的局面，目前樓市正處于價(jià)格回歸理性的過(guò)程中，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)面臨考驗(yàn)，而 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 也將難以改變持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。 （二）市場(chǎng)供給情況分析 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)明顯回落 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 2008 年下半年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)明顯回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 1-9 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 21277.7 億元，同比增長(zhǎng) 26.5%，增速同比下降 3.8 個(gè)百分點(diǎn)，其環(huán) 比增速已連續(xù) 4 個(gè)月下滑，特別是 7 月和 8 月，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了較大幅度的回落，表明宏觀調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)下滑，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交狀況不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)調(diào)整或延續(xù)半年到一年，投資增速也會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)下降。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 13 2004 年 -2008 年 9 月固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速變動(dòng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要的也是主導(dǎo)性的需求。具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅完成投資 15508 億元，同比增長(zhǎng) 28.7%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 72.9%，比去年同期提高 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資717 億元，同比下降 1.4%，所占比重為 3.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 2156 億 元，同比增長(zhǎng) 16.8%，所占比重為 10.1%；其他投資 2895 億元，同比增長(zhǎng) 32.3%，所占比重為 13.6%。 從保障性住房的供給情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模仍然偏低。盡管自 2006 年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速出現(xiàn)了加快增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，但受前幾年增速下降的影響，目前經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資占住宅投資的比重仍處于 1998 年以來(lái)的歷史較低水平。 2008 年 1-9 月經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 638 億元，同比增長(zhǎng) 19.9%，占住宅投資的比重為 4.1%，較 2000 年（比重為 10.9%）下降了 6.8 個(gè)百分點(diǎn)。與中等偏下收入戶(hù)和低收入戶(hù)占 全部城鎮(zhèn)居民家庭的比重（ 30%）相比，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了中低收入居民家庭的巨大需求。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 14 2008 年 1-9 月不同用途房地產(chǎn)投資完成額所占比重 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從區(qū)域分布上來(lái)看， 2008 年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然表現(xiàn)為中、西部地區(qū) 領(lǐng)跑東部地區(qū)。具體來(lái)看，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 12627 億元，同比增長(zhǎng) 21.4%，增幅同比下降 3.9 個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)完成 4423 億元，同比增長(zhǎng) 37.7%，增幅同比下降 2.8 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)完成 4227 億元，同比增長(zhǎng) 32.0%，增幅同比下降 6.1 個(gè)百分點(diǎn)。中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別比東部高 16.3和 10.6 個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明政府在穩(wěn)定東部及部分省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的同時(shí)，要重點(diǎn)控制中、西部和一些增長(zhǎng)過(guò)快省份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率變化情 況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 15 2、銀根緊縮政策效應(yīng)顯現(xiàn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源全面趨緊 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 2008 年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長(zhǎng)，但具體數(shù)量和環(huán)比增幅逐步放緩，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源全面趨緊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1-9 月全國(guó) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金 28082 億元，同比增長(zhǎng) 10.7%，增幅同比回落 27.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款 5562 億元，同比增長(zhǎng) 8.6%，增幅同比回落 21.5 個(gè)百分點(diǎn)，銀根緊縮政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。綜合來(lái)看，雖然國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源比重由 2003 年 6 月末的 25.99%下降到 2008 年 9 月末的 19.80%，但若考慮銷(xiāo)售款回籠主要依賴(lài)銀行住房按揭貸款的話(huà)，則整個(gè)行業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度仍然高于其他行業(yè)。 從其他具體來(lái)源看：企業(yè)自籌資金 11163.2 億元，同比增長(zhǎng) 33.4%，增幅同比回落 4.0 個(gè)百分點(diǎn)；其他資 金 10870 億元，同比下降 5.2%，增幅同比回落 46.5 個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)收款 6754 億元，同比下降 2.0%，增幅同比回落 33.7 個(gè)百分點(diǎn)。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 目前，資本市場(chǎng)的 持續(xù)低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道收窄，銀行信貸緊縮使間接融資也變得困難。北京師范大學(xué)金融研究中心、搜狐網(wǎng)和焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合發(fā)表的一份研究報(bào)告顯示， 2008 年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口高達(dá) 6730 億元。事實(shí)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金壓力已經(jīng)在積極尋求發(fā)行信托產(chǎn)品、股權(quán)合作等多種方式和渠道進(jìn)行融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前 8 個(gè)月，先后發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 120 億元以上，但對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言仍是杯水車(chē)薪。 3、土地開(kāi)發(fā)面積增速放緩，市場(chǎng)供應(yīng)增速逐月回落 受一系列宏觀調(diào)控政策及資金鏈緊張影響， 2008 年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu) 置與完成開(kāi)發(fā)土地面積增速持續(xù)回落，市場(chǎng)供應(yīng)總量繼續(xù)下降。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 16 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2008 年 1-9 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積 27536 萬(wàn)平方米，同比下降 2.9%，增幅同比下降 20.7 個(gè)百分點(diǎn)；完成開(kāi)發(fā)土地面積 17887 萬(wàn)平方米，同比下降 1.6%，增幅同比下降 12.9 個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)資金的問(wèn)題。 同期，全國(guó)商品房累計(jì)施工面積 240384 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 20.3%，增幅同比下降 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積 190669 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 21.2%，增幅同比下降 2.4 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積 26804 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9.7%，增幅同比下降 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積 21820 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8.6%，增幅同比下降 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。雖然商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量同比增幅仍小幅上漲，但從其增速來(lái)看 2008 年以來(lái)已呈逐月放緩態(tài)勢(shì)。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 17 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國(guó)商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國(guó)商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 18 （三）市場(chǎng)需求情況分析 1、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，居民購(gòu)房意愿降至歷史最低 在國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的宏觀調(diào)控的背景下， 2007 年年末以來(lái)購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，住房市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，住房成交量增速持續(xù)下降。中國(guó)人民銀行發(fā)布的 2008 年第 3 季度對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示：城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿降至歷史最低水平。調(diào)查顯示，在當(dāng)前的物價(jià)和利率水平下，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷增強(qiáng)。未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為 13.3%，分別比上季和去年同期下降 1.8 和 2.8 個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng) 1999 年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)最低水平。在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比均不足 10%，低于全國(guó)平均水平。 在影響房?jī)r(jià)的眾多因素中，心理預(yù)期的作用不容忽視。前幾年房?jī)r(jià)漲幅較大與消費(fèi)者的心理預(yù)期有著密切的關(guān)系?？吹椒?jī)r(jià)不斷上漲，消費(fèi)者形成房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，紛紛提前購(gòu)買(mǎi)以免吃虧，形成了 “ 恐慌性需求 ” ，造成真實(shí)需求被夸大，一定程度上甚至透支了未來(lái)的房地產(chǎn)消費(fèi)。 2008 年新房貸政策正式實(shí)施，政府在住房保障方面強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，再加上從緊的貨幣政策和對(duì)后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期，消費(fèi)者的預(yù)期有所改變，于是紛紛持幣觀望。 2、商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額大幅下降 受市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚的影響， 2008 年以來(lái)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額大幅下降 。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示： 1-9 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 40320 萬(wàn)平方米，同比下降 14.9%，增幅同比下降47.0 個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積 36651 萬(wàn)平方米，同比下降 15.3%，增幅同比下降 48.8 個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 15878 億元，同比下降 15.0%，增幅同比下降 65.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額為 13617 億元，同比下降 15.5%，增幅同比下降 71.4 個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)銷(xiāo)售放緩跡象明顯。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)情況 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 19 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 3、全國(guó)商品房空置面積總量繼續(xù)回升 受市場(chǎng)銷(xiāo)量持續(xù)下降影響，全國(guó)商品房空置面積繼續(xù)回升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到 9 月末，全國(guó)商品房空置面積為 1.3 億平方米，同比增長(zhǎng) 10.2%，供過(guò)于求的緊張局面進(jìn)一步加劇。其中，空置商品住宅 6641 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 14.1%。 2004 年 -2008 年 9 月末全國(guó)商品房空置情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 20 （四）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 在一系列宏觀調(diào)控政策影響下， 2008 年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅逐月回落，不少大中城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。前 8 個(gè)月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別增長(zhǎng) 11.3%、 10.9%、 10.7%、 10.1%、 9.2%、8.2%、 7.0%和 5.3%。 9 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 3.5%，漲幅比 8 月低 1.8 個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)同比漲幅創(chuàng)下的新低。同時(shí)，在 8 月環(huán)比下跌 0.1%后， 9 月份城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比再次出現(xiàn)下降，目前樓市已經(jīng)從此前單純的交易量低迷、同比漲幅放緩進(jìn)入一個(gè)環(huán)比價(jià)格下降階段。 1、新建住房銷(xiāo)售價(jià)格呈同比上漲、環(huán)比下降態(tài)勢(shì) 從不同類(lèi)型來(lái)看， 2008 年 9 月新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 3.9%，漲幅比 8 月低 2.3 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降 0.3%，其中， 90 平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降 0.3%。經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 1.3%，環(huán)比上漲 0.1%。普通商品住房和高檔商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲 3.9%和 5.5%，環(huán)比分別下降 0.4%和 0.3%。新建非 住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 3.0%，漲幅比 8 月低 1.0 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格持平。其中，辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 4.6%，環(huán)比與上月持平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 2.8%，環(huán)比與上月持平。 從不同地區(qū)來(lái)看，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較大的城市主要包括：?？?15.0 %、銀川 12.7%、宜昌 10.3%、蘭州 10.0%和岳陽(yáng) 9.9%；同比價(jià)格下降的城市有 6 個(gè)，包括：深圳 -10.8%、廣州 -5.2%、昆明 -2.3%、惠州 -1.3%、南京和南充均為 -0.8%。環(huán)比漲幅在 1%以上的城市有 5 個(gè)，包括：溫州 1.3%、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、 銀川和湛江均為 1.2%；環(huán)比價(jià)格下降的城市有 25 個(gè)，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 -5.6%、南京 -2.9%、廣州 -1.4%、桂林 -1.2%、上海 -0.9%。 90 平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅在 1%以上的城市有 6 個(gè)，其中漲幅較大的城市主要包括：湛江 3.3%、遵義 2.1%、銀川1.6%、西安 1.5%和溫州 1.3%；環(huán)比價(jià)格下降的城市有 26 個(gè)，其中降幅較大的城市主要包括：大理 -9.5%、南京 -6.8%、深圳 -3.2%、合肥 -1.3%和上海 -0.9%。 2、二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲 2008 年 9 月，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 2.6%，漲幅比 8 月低 1.3 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 0.3%。分地區(qū)看，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅較大的城市主要包括：宜昌 14.4%、蘭州 14.3%、三亞 13.7%、銀川 11.1%和太原 10.8%；同比價(jià)格下降的城市有 11 個(gè)，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 -16.0%、溫州 -3.5%、鄭州 -3.5%、南昌 -2.3%和包頭 -2.1%。環(huán)比漲幅較大的城市主要包括：呼和浩特 3.0%、鄭州 2.5%、沈陽(yáng) 1.5%、三亞 1.2%和濟(jì)寧 1.1%；環(huán)比價(jià)格下降的城市有 23 個(gè)，其中降幅較大的城市主要包 括：海口 -2.6%、西安 -0.8%、廈門(mén) -0.7%、大理 -0.7%和深圳 -0.6%。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 21 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 （五）上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況 截至 10 月 30 日，滬深兩市共有 101 家房地產(chǎn)上市公司 披露了三季報(bào)，上述公司今年前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1141.84 億元，創(chuàng)造凈利潤(rùn) 151.55 億元，分別較去年同期增長(zhǎng) 28.21%和 35.38%。數(shù)據(jù)顯示， 101 家公司中共有 57 家業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)、 44 家同比下滑，前三季盈利公司達(dá)到 85 家。其中，行業(yè)龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)的前三季凈利潤(rùn)達(dá)到 22.8 億和 12.7 億，較去年同期分別增長(zhǎng) 18.76%和 125.38%。 雖然整體業(yè)績(jī)?nèi)蕴幵鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但作為靠舉債發(fā)展的行業(yè)，房地產(chǎn)公司當(dāng)前的資金鏈狀況值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，上述房地產(chǎn)公司截至三季度末共持有貨幣資金 973.66 億元 ，相對(duì)應(yīng) 的是，上述公司期末短期借款以及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì) 為 1029.63 億元，不難看出，房地產(chǎn)公司整體上仍面臨一定的資金壓力，而作為公司的主要資金來(lái)源，回籠銷(xiāo)售資金則成為房地產(chǎn)公司未來(lái)亟需面對(duì)的問(wèn)題。 在樓市未有回暖跡象的前提下，銷(xiāo)售資金的回籠并非易事。數(shù)據(jù)顯示， 101 家公司今年前三季的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流合計(jì)為 380.83 億元，體現(xiàn)為凈流出，比去年同期 “ 多流出 ”139.47 億元，就個(gè)體來(lái)看，共有 70 家公司前三季經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流呈現(xiàn)負(fù)值，這意味著這些房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售回籠資金額已低于公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及土地儲(chǔ)備的相關(guān)支付額。 不過(guò)，在經(jīng)歷了這輪房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)公司對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的投資已日趨理性。數(shù)據(jù)顯示，共有 41 家房地產(chǎn)公司今年三季度末持有的貨幣資金較今年二季度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，行業(yè)整體增幅近10%，萬(wàn)科三季報(bào)顯示，公司報(bào)告期末擁有貨幣資金 199.4 億元，比中期末的 153.7 億元增長(zhǎng)近三成。 面對(duì)當(dāng)前的樓市狀況，在經(jīng)過(guò)前兩年 “ 跑馬圈地 ” 、大肆擴(kuò)張后，房地產(chǎn)公司已從此前的 “ 占地為王 ” 逐步向 “ 現(xiàn)金為王 ” 進(jìn)行轉(zhuǎn)變，以此追求安全、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)收益。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 22 三、 下階段 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （一）落實(shí)和完善現(xiàn)有政策仍是下階段 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控主基調(diào) 7 月 27 日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，中共中央總書(shū)記胡錦濤發(fā)表重要講話(huà)，就做好下半年經(jīng)濟(jì)工作提出 6 點(diǎn)要求，其中包括引導(dǎo)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，穩(wěn)定對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期。會(huì)議指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)之際，非常需要穩(wěn)定調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)預(yù)期。 在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷的情況下， “ 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) ” 的提法，彰顯了決策層對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的擔(dān)心。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定無(wú)論對(duì)上游的銀行資產(chǎn)質(zhì)量，還是對(duì)中下游眾多行業(yè)的拉動(dòng)，進(jìn)而對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定都具有重大的意義。從決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心和促進(jìn) 市場(chǎng)穩(wěn)定的提法上，下半年或許不會(huì)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策出臺(tái)。 另外，從今年上半年已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)調(diào)控政策和官方言論來(lái)看，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)越來(lái)越清晰。即：一是重點(diǎn)解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題；二是針對(duì)商品房市場(chǎng)，增強(qiáng)有效供給，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求，抑制投機(jī)投資需求，防止房?jī)r(jià)大起大落。在此背景下，落實(shí)和完善現(xiàn)有政策仍是下半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)： 一是如何更好的落實(shí)住房保障政策將成為調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)。溫家寶總理在今年的政府工作報(bào)告中明確指出： “ 要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群 眾安居樂(lè)業(yè) ” ；要 “ 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展 ” 。國(guó)家在今年的機(jī)構(gòu)改革中，又將建設(shè)部改為 “ 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 ” ，這充分說(shuō)明了國(guó)家對(duì)住房保障與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視。 二是在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、流動(dòng)性過(guò)剩壓力依然存在的情況下，央行仍會(huì)使用貨幣政策來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，加息和提高存款準(zhǔn)備金率依然會(huì)伴隨下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從緊貨幣政策總體上不會(huì)松動(dòng)。 三是隨著土地調(diào)查的逐步深入，在如何保護(hù) 18 億畝耕地紅線和盤(pán)活開(kāi)發(fā)商存量土地方面有可能出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策。 四是在目前市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚的情況下，購(gòu)房者對(duì)商品房的質(zhì)量將更加重 視，同時(shí)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略將更加多樣化，因此將有可能在商品房質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段方面出臺(tái)進(jìn)一步的細(xì)化措施?？傮w而言，下半年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將會(huì)是微調(diào)，并力爭(zhēng)使房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)穩(wěn)定狀態(tài)，然后在穩(wěn)定中求發(fā)展，達(dá)到穩(wěn)中有升的理想局面。 （二 ） 市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑?，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大 在以上分析的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境背景下，預(yù)計(jì) 2008 年房地產(chǎn)投資增速將低于 2007 年的增長(zhǎng)水平，商品房供給增速下降；在市場(chǎng)需求受到一定程度抑制的情況下，市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑狻＞C合來(lái)看，在調(diào)控政策頻繁出臺(tái)以及供需矛盾或?qū)?緩解的情況下，預(yù)計(jì) 2008 年房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。 1、 房地產(chǎn)投資增速放緩，商品房供給增速下降。 2007 以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控從以需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向增加供給、改善供給結(jié)構(gòu)，加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持， 2008 年小戶(hù)型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等建設(shè)規(guī)模將有所擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。但從另一方面?lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，加之美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)對(duì)我國(guó)起到一定的警示作用，銀監(jiān)會(huì)等管理部門(mén)已加大了對(duì)房地產(chǎn)貸款的審查力度，這將使房地產(chǎn)公司的資金鏈遭遇較大的考驗(yàn)。同時(shí)，信貸緊縮政策對(duì) 于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力之大是不言而喻的。雖然今年以來(lái)冰雪災(zāi)害和地震災(zāi)后重建可能會(huì)推動(dòng)固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，但從緊的貨幣政策降低了企業(yè)貸款的可獲得性，初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格上漲和企業(yè)預(yù)期盈利能力不斷降低影響了企業(yè)投資的積極性，由于到位資金增長(zhǎng)減慢和房屋銷(xiāo)售面積不斷下降，占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資會(huì)趨于 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 23 下降。因此，綜合起來(lái)判斷，隨著下半年宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施與完善，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)投資增速將有所回落，全年房地產(chǎn)投資增速將低于 2007 年的增長(zhǎng)水平，同時(shí)也將導(dǎo)致商品房供給增速下降。 2、 消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)需 求繼續(xù)受到抑制。 隨著一系列宏觀調(diào)控政策效力的不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。 尤其是 2008 年 1 月 1 日起，房貸利率將會(huì)執(zhí)行調(diào)整后的新利率， 5 年以上的房貸利率將由 2007 年初的6.84%增加至 7.83%，第二套住房貸款的利率為 8.61%，加息導(dǎo)致的購(gòu)房者月供的增加將會(huì)使住房需求增長(zhǎng)受到一定的影響。鑒于 2007 年樓市的火爆上漲和 2008 年從緊貨幣政策的進(jìn)一步實(shí)施，住房需求增長(zhǎng)將會(huì)受到一定程度的抑制。 同時(shí)，各地政府目前正在進(jìn)一步落實(shí)住房保障措施、進(jìn)一步落實(shí)新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求，抓緊編制并落 實(shí) 2008 年的住房建設(shè)計(jì)劃和 2008-2012 年的住房建設(shè)規(guī)劃，并采取措施抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲等一系列舉措都將引發(fā)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響。在 “ 房貸新政 ” 抑制了部分投資需求后，這種市場(chǎng)預(yù)期的結(jié)果，無(wú)疑將會(huì)分流剛性自住需求，放緩自住型購(gòu)房步伐，從而通過(guò)全面調(diào)節(jié)需求來(lái)降低房?jī)r(jià)預(yù)期。 3、市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑猓績(jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。 盡管 2008 年商品房供給增速可能下降，但是面向中低收入家庭、面向剛性需求的有效供給將有所增強(qiáng)。而剛性需求在高企的房?jī)r(jià)和近一段時(shí)間以來(lái)市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)的影響下，提前集中 釋放的可能性也不大。綜合起來(lái)判斷，預(yù)計(jì) 2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾或?qū)p緩。因此，在一系列調(diào)控政策以及供需矛盾或?qū)⒕徑獾谋尘跋?，預(yù)計(jì)三季度及全年房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大： 一是從市場(chǎng)供給面來(lái)看，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場(chǎng)；同時(shí)，為進(jìn)一步緩解居民購(gòu)房壓力，以 2007 年國(guó)務(wù)院發(fā)布的“ 24 號(hào)文件”為先導(dǎo)，全國(guó)住房建設(shè)工作將住房保障問(wèn)題放在了首位。 2008 年伊始，建設(shè)部就發(fā)布了關(guān)于住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)，要求各地進(jìn)一步做好 2009 年住房建設(shè)計(jì)劃、 2008 年至 2012 年住房建設(shè)規(guī)劃。目前全國(guó)重點(diǎn)城市已陸續(xù)公布了 2008 年度住房建設(shè)計(jì)劃，從整體情況看，保障性住房已經(jīng)成為住宅供應(yīng)不可忽視的重要組成部分，政府大力發(fā)展保障性住房，高舉住房保障旗幟將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響?？梢钥隙ǖ氖牵涸黾颖Ｕ闲宰》抗┙o一方面通過(guò)直接增加市場(chǎng)供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點(diǎn)來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面還能通過(guò)提高保障性住房在市場(chǎng)住房體系的占比來(lái)削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán)，從而有效遏制房?jī)r(jià)上漲。 二是在從緊的貨幣政策環(huán)境下，對(duì)于在很大程度上依賴(lài)于銀行資金的 開(kāi)發(fā)商而言，銀行信貸的收緊將加劇其現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“囤地”、“捂盤(pán)”等坐地生財(cái)?shù)恼袛?shù)將給自身帶來(lái)生存危機(jī)。同時(shí)，股市的寬幅震蕩也加大了房地產(chǎn)上市公司再融資的風(fēng)險(xiǎn)，試圖再次上演高價(jià)增發(fā)、配股的難度加大；對(duì)嚴(yán)重依賴(lài)于銀行信貸的購(gòu)房者而言，信貸緊縮直接壓制了其購(gòu)房需求。從目前各大城市的市況來(lái)看，成交量平淡的現(xiàn)象依舊沒(méi)有得到改觀。因而，在從緊的貨幣政策以及其他調(diào)控政策仍將陸續(xù)出臺(tái)的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的壓力日益加大；同時(shí)，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也加大了房?jī)r(jià)回調(diào)壓力。 三是房地產(chǎn)市場(chǎng)“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場(chǎng)中 新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加，進(jìn)一步增加市場(chǎng)供給，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上階段性的供大于求。因此，當(dāng)前房?jī)r(jià)總體性下跌的可能性正在加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)一線城市有超過(guò) 40 塊土地流拍，并已經(jīng)向二、三線城市等蔓延。北京、上海、深圳、廣州、廈門(mén)、南京等地屢屢出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，并有大量土地以底價(jià)成交，土地購(gòu)置面積大幅下降；除新地流拍、開(kāi)發(fā)商拋盤(pán)或讓出權(quán)益之外，已有一些拍得“地王”的開(kāi)發(fā)商紛紛退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等不惜以被扣罰數(shù)千萬(wàn)元 乃至上億元人民幣土地出讓金或保證金的高昂代價(jià)，紛紛退地自保）。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房?jī)r(jià)普跌是對(duì)前幾年尤其是 2006 年以來(lái)房?jī)r(jià)透支性過(guò)快增長(zhǎng)的一種回調(diào)。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 24 四 、南京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 （一）南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 南京市 2008年 1 9 月房產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r： 指 標(biāo) 2007 年 1-9 月 同比 % 2008 年 1-9 月 同比 % 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 344.77 36 380.15 10.3 商品房施工面積 （萬(wàn)） 3179.34 10.3 3659.92 15.1 商品房竣工面積（萬(wàn)） 298.15 -37.3 547.9 83.8 商品住宅施工面積（萬(wàn)） 2547.33 12.3 2859.6 12.3 商品住宅竣工面積（萬(wàn)） 251.51 -39.7 462.82 84 商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)） 720.43 20.4 428.71 -40.5 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 如上表所示， 2008 年 1 9 月 ，全市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 380.15 億元，同比增長(zhǎng) 10.3%。全市商品房施工面積 3659.92 萬(wàn)，同比增加 15.1%；竣工面積 547.9 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 83.8%。與 07 年 增長(zhǎng)幅度相比，今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度明顯放緩，而竣工面積明顯提高。住宅方面， 08 年 1 9 月 ，全市施工面積 2859.6 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 12.3%；竣工面積 462.84 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 84%；銷(xiāo)售面積 428.71萬(wàn)，同比下降了 40.5%。與 07 年相比，住宅的施工面積和竣工面積增長(zhǎng)幅度較大，但銷(xiāo)售面積明顯下滑，降幅達(dá)到 4 成。 綜合來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度同比下降，施工和竣工面積與去年同比保持穩(wěn)定增加，但從銷(xiāo)售面積的大幅下滑不難看出，樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期階段，“供大于求”顯現(xiàn)。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 25 （二）房產(chǎn)政策新聞分析 關(guān)鍵詞：【 公積金額度上調(diào)】、 【放貸從嚴(yán)】、【六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金】、【二十條新政救市】、【利率下調(diào) 】 2 月 18日， 南京市 公積金 貸款政策進(jìn)行調(diào)整，個(gè)人最高可貸額度從 15 萬(wàn)調(diào)高至 20 萬(wàn)元，并且對(duì)二次貸款、萬(wàn)元樓盤(pán) “ 解禁 ” 。這一舉措被看作是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持，市場(chǎng)振奮。 3 月 27 日， 南京市住房公積金管理中心、中國(guó)人民銀行南京分行、南京市房產(chǎn)管理局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確了辦理貸款的銀行，無(wú)論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，都必須在購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)那疤嵯虏趴?放貸 ，否則將受罰。 1 月 25 日、 3 月 25 日 、 4 月 25 日 、 5 月 20 日、 6 月 15 日、 6 月 25 日 ， 中國(guó)人民銀行 年內(nèi) 六次 上調(diào) 存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣 存款準(zhǔn)備金率 。 上漲后人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 17.5。 目的是 為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng) 。 6 月 24 日， 省物價(jià)局出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)低收入家庭政策性保障住房?jī)r(jià)格與租金管理的意見(jiàn)，規(guī)定各類(lèi)保障性住房銷(xiāo)售時(shí)必須實(shí)行 “ 一房一價(jià) ” ，將通過(guò)收費(fèi)減免等舉措進(jìn)一步降低保障性住房建設(shè)成本，更大程度讓利于民。 9 月 15日， 央行宣布 降息， 并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。自 9 月 16 日起，下調(diào)一年期人民幣貸款 基準(zhǔn)利率 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1 到 2 個(gè)百分點(diǎn) 。這是央行 6 年來(lái)首次宣布降息。 9 月 28日， 南京出臺(tái) 二十條新政 ，力求減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)、降低開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力、優(yōu)化產(chǎn)品配比、以達(dá)到促進(jìn)商品房銷(xiāo)售，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。政府救市開(kāi)始落實(shí)。 10 月 22 日， 財(cái)政部出臺(tái) 新政： 首次購(gòu) 90 平米以下住房契稅下調(diào)至 1%；暫免印花稅和土地增值稅；首次購(gòu)房貸款利率的下限擴(kuò)大為 0.7 倍；首付款比例調(diào)整為 20%；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。進(jìn)一步讓利于民，刺激居民購(gòu)房熱情。 10 月 8 日 和 10月 29 日， 月內(nèi) 連續(xù)兩次 下調(diào) 存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，并免征利息稅。 與 歐美 國(guó)家央行的降息行動(dòng)同步。 總 結(jié) 通過(guò) 08 年前十個(gè)月與樓市相關(guān)重要新聞?wù)叩牧信e，我們不難看出， 1-10 月整體上實(shí)行先緊后松貨幣政策。 以 8 月份為界， 8 月份之前由于 CPI 指數(shù)高位運(yùn)行，國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)方面主要實(shí)行緊縮型貨幣政策，從年內(nèi) 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率就能看的出來(lái)。之后“次貸危機(jī) ” 引發(fā)“華爾街風(fēng)暴”進(jìn)而蔓延為全球性的金融危機(jī)，受此影響最重的出口貿(mào)易產(chǎn)業(yè)萎縮，沿海中小企業(yè)倒閉過(guò)半。而作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)“熊市”開(kāi)始顯現(xiàn)。 8 月份之后，為了保 持我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，樓市方面關(guān)于“政府救 市”的呼聲越發(fā)高漲， 9 月份央行開(kāi)始降息，全國(guó)各大城市也分別出臺(tái)了“救市政策”，如南京的“二十條新政”。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 26 10 月份在全球經(jīng)濟(jì)萎縮的影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降明顯，為“保經(jīng)”央行月內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)了利息率和存款準(zhǔn)備金率。中央財(cái)政部也發(fā)布新政來(lái)鼓勵(lì)人們購(gòu)房，對(duì)“萎縮的樓市”進(jìn)行扶持。 而對(duì)樓市而言，從南京市成交量并沒(méi)有明顯回升可以看出， 降息和樓市新政 的信號(hào)意義 大于實(shí)際 效果 ，短期內(nèi) 難 以 解決開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題， 也 無(wú)法迅速改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。但從長(zhǎng)期來(lái)看，政策 帶給市場(chǎng)更多的信心 和期待 。緊縮的貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)，意在挽救出現(xiàn)的全球金融危機(jī)，且不排除年內(nèi)再次降息。通過(guò)穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，進(jìn)一步帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可能性加強(qiáng)，對(duì)樓市而言將是一大利好。 （三）城市規(guī)劃情況 城中區(qū)玄武湖北擴(kuò)規(guī)劃，對(duì)御湖國(guó)際、長(zhǎng)發(fā)鎖金村等周邊項(xiàng)目都是利好消息。 南京江北 未來(lái)總體有 21 條過(guò)江路徑，其中包括 13 條道路交通過(guò)江通道、 4 條過(guò)江地鐵、 4 條水運(yùn)巴士。 寧杭高速公路二期 9 月初通車(chē)，它將大大分流江寧區(qū)東山鎮(zhèn)和江寧開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)出南京主城區(qū)的車(chē)輛。對(duì)江寧部分樓盤(pán)是大利好。 （四）土 地市場(chǎng)分析 1.土地成交綜述 時(shí) 間 供地幅數(shù) 成交幅數(shù) 流標(biāo)幅數(shù) 底價(jià)成交幅數(shù) 流標(biāo)率 底價(jià)成交率 出讓面積 2007年 1 10 月 113 110 3 59 2.7 53.6 712.11 萬(wàn) 2008年 1 10 月 48 43 5 38 10.4 88.4 321.53 萬(wàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土資源網(wǎng) 從上表可以看出， 08 年 1 10 月份 ，南京共有 48 幅地塊公開(kāi)拍賣(mài)， 成交 43 幅（ 其中底價(jià)成交 38 幅，流標(biāo) 5 幅 ） ， 與 07 年 1 10 月份 成交 的 110 幅 相比 ， 減少 60.9。從面積上看， 43 幅土地實(shí)際出讓面積為 321.53 萬(wàn)，同比減少 54.9。 今年的市場(chǎng)與去年 地王頻出的火熱行情相比， 反差較大。 不僅開(kāi)發(fā)商拿地的熱情大減，南京國(guó)土部門(mén)推地的步