2009年長春證大光明城四期商業(yè)研究可行性報告(doc 47)

2010 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免 費下載QQ:376977591 2010 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:376977591 證大光明城四期商業(yè) 研究 可行性 報告 2009 年 12 月 18 TJHJ 研展部 2009.12.18 1 前 言 目前長春房地產(chǎn)市場異?；鸨谧≌袌鲆环侩y求的局面下，商業(yè)地產(chǎn)也悄然走俏，隨著客戶對長春商業(yè)認(rèn)可度的不斷提升，長春房產(chǎn)市場正在進入一個全新的時代。 在寬城區(qū)，以證大光明城為代表的一些項目，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，逐步形成了區(qū)域市場氛圍。寬城區(qū)各項配套逐步走向完善，生活氛圍也越來越濃厚，區(qū)域商業(yè)也初具規(guī)模與市場影響力。 值此時機， 證大光明城 項目推出四期商業(yè)。考慮到 目前 寬城區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀以及商業(yè)發(fā)展 所依托的商業(yè)地段價值和經(jīng)營特色 等要素 ； 為更好的做好四期商業(yè)，目前 我們更需要知曉的是 證大光明城項目在面臨著何種狀況的商業(yè)環(huán)境；在目前的商業(yè)現(xiàn)狀下，本項目 適合 做多 大 體量的商業(yè)既能保證項目的安全性，又可以有達(dá)到 企業(yè)利潤最大化 ；做何種業(yè)態(tài) 商業(yè) 更能適合本地市場的認(rèn)可與去化。于是，便有了本次 長春市場 的商業(yè)調(diào)研與探析。 我司人員 帶著 以上眾多 問題 與思考 ， 在 經(jīng)過長達(dá) 20 天的 市場 調(diào)研 與各類訪談 ，從宏觀的角度，針對 長春 市的政治、經(jīng)濟、人文、歷史等方面進行了細(xì)致的了解，并從微觀的角度，針對 長春 市 特別是寬城區(qū) 的地產(chǎn)項目特別是相關(guān) 商業(yè)物業(yè)進行了詳細(xì)調(diào)研。 希望可以通過前期大量的調(diào)研分析與過往 成功商業(yè)項目 操案經(jīng)驗，從而很好的解決本次的問題所在。 TJHJ 研展部 2009.12.18 2 目 錄 1 長春市宏觀經(jīng)濟簡述 . 6 1.1 長春市 GDP 發(fā)展趨勢（ 2005-2009） . 6 1.2 人均收入及人均消費支出 . 6 1.3 2000 年 -2009 前三季度社會零售總額 . 7 2 長春市商業(yè)發(fā)展概況 . 7 2.1 長春市消費市場預(yù)期 . 7 2.2 商業(yè)發(fā)展概述 . 7 2.2.1 商業(yè)業(yè)態(tài)雖較齊備，但布局上有待發(fā)展 . 7 2.2.2 商業(yè)街環(huán)境有待提升 . 8 2.2.3 商業(yè)氛圍成熟度不夠 . 8 2.2.4 商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡 . 8 2.3 商業(yè)圈簡述 . 8 2.4 商圈分析 . 9 2.4.1 商圈分布 . 9 2.4.2 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位 . 9 2.4.3 成熟商圈發(fā)展趨勢分析 . 10 2.4.4 新興商圈的發(fā)展趨勢 .11 2.4.5 商圈 發(fā)展進程總結(jié)借鑒 .11 2.5 長春零售市場分析 . 12 2.5.1 零售業(yè)設(shè)施類型以現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展為主導(dǎo) . 12 2.5.2 商業(yè)零售設(shè) 施業(yè)態(tài)設(shè)置需進一步完善 . 13 2.6 商業(yè)研究主要結(jié)論 . 14 2.7 長春市商業(yè)市場未來發(fā)展預(yù)期 . 14 3 寬城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況 . 15 3.1 寬城區(qū)區(qū)域 GDP 發(fā)展 . 15 3.2 寬城區(qū)人均收入 . 15 3.3 寬城區(qū)人口 . 16 3.4 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況 . 16 3.4.1 全區(qū)社會消費品零售額 . 16 3.4.2 消費品零售總額的結(jié)構(gòu)變化 . 17 3.5 寬城區(qū)發(fā)展趨勢 . 17 3.6 寬城區(qū)區(qū)域發(fā)展不足 . 19 TJHJ 研展部 2009.12.18 3 3.6.1 舊城改造，生活環(huán)境欠佳 . 19 3.6.2 公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善 . 19 3.6.3 生活配套設(shè)施不是很完善 . 19 4 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 . 20 4.1 區(qū)域內(nèi)主要商圈分布 . 20 4.2 柳影路商圈 . 21 4.2.1 商圈范圍 . 21 4.2.2 商圈特點 . 21 4.2.3 商圈建筑形式 . 21 4.2.4 商圈內(nèi)相應(yīng)配套 . 22 4.3 長新街商圈 . 24 4.3.1 商圈范圍 . 24 4.3.2 商圈特點 . 24 4.3.3 商圈建筑形式 . 24 4.4 一匡街商圈 . 25 4.4.1 商圈范圍 . 25 4.4.2 商圈特點 . 25 4.4.3 商圈建筑形式 . 26 4.5 商圈發(fā)展總結(jié) . 27 4.5.1 商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一 . 27 4.5.2 街鋪居多，多以餐飲業(yè)為主 . 27 4.5.3 輻射范圍小，影響力不大 . 27 4.5.4 經(jīng)營狀況參差不齊，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長期持有為主 . 27 4.5.5 新興商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要 2-3 年的時間 . 28 4.6 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布 . 28 4.6.1 已建成商業(yè)分布 . 28 4.7.1 在售商業(yè)分布 . 29 4.7.2 未來規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量 . 29 4.8 現(xiàn)有大型超市、綜合市場分布 . 30 4.9 區(qū)域商業(yè)體量總體預(yù)估 . 31 5 項目立地條件分析 . 32 5.1 項目位置及交通 . 32 5.1.1 地理 位置 . 32 5.1.2 周邊道路 . 32 TJHJ 研展部 2009.12.18 4 5.1.3 公共交通 . 32 5.2 項目可見性 . 32 5.3 商業(yè)氛圍 . 33 5.4 項目周邊項目 . 33 5.5 項目 SWOT 分析 . 34 5.5.1 優(yōu)勢 . 34 5.5.2 劣勢 . 34 5.5.3 機遇 . 34 5.5.4 威脅 . 34 6 項目周邊商業(yè)狀況 . 35 6.1 周邊競爭對手分析 . 35 6.1.1 周邊競爭對手分布 . 35 6.1.2 競爭對手現(xiàn)狀 . 35 6.2 項目商業(yè)發(fā)展小結(jié) . 37 7 項目體量測定 . 38 7.1 人均商業(yè)擁有量 . 38 7.2 區(qū)域商業(yè)面積人均擁有量對比 . 38 7.3 項目周邊新項目入住時間及人口統(tǒng)計 . 39 7.4 本項目商業(yè)體量建議 . 40 7.4.1 人均商業(yè)擁有量 . 40 7.4.2 項目基地指標(biāo)和地段優(yōu)勢，做到充分利用 . 40 7.4.3 項目周邊或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施類型，做到差異化或空白填補 . 40 7.4.4 項目所在區(qū)域的發(fā)展需要，考慮項目未來的成長 . 40 8 項目業(yè)態(tài)建議 . 41 8.1 商業(yè)物業(yè)的分類以及標(biāo)準(zhǔn) . 41 8.1.1 商業(yè)物業(yè)自身價值體現(xiàn) . 41 2.1.2 商業(yè)投資價值的體現(xiàn) . 41 8.1.3 以鋪養(yǎng) “鋪”價值體現(xiàn) . 41 8.1.4 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究 . 41 8.1.5 商業(yè)操作的可行性研究 . 41 8.2 本項目適合商業(yè)類型 . 42 8.3 項目業(yè)態(tài)的確定 . 42 8.3.1 社區(qū)商業(yè)的定義 . 42 TJHJ 研展部 2009.12.18 5 8.3.2 社區(qū)商業(yè)類型劃分 . 42 8.4 本案商業(yè)類型判斷 . 42 8.5 長春市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比 . 43 8.6 從社會零售總額消費結(jié)構(gòu)分布分析 . 44 8.7 住戶對商業(yè)需求的漸進性分析 . 44 8.8 項目適合業(yè)態(tài) . 45 9 項目定位分析 . 45 9.1 寬城區(qū)首個一站式購物街區(qū) . 45 9.2 終端消費客戶定位：整個鐵北地區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活群體 . 46 9.3 目標(biāo)客戶 群體定位 . 46 9.3.1 商業(yè)物業(yè)自身價值體現(xiàn) . 46 9.3.2 層面劃分 . 46 9.3.3 客戶特征 . 47 9.4 檔次定位 . 47 TJHJ 研展部 2009.12.18 6 第一 篇 長春市整體商業(yè)房產(chǎn)市場研究 1 長春市 宏觀經(jīng)濟簡述 1.1 長春市 GDP 發(fā)展趨勢（ 2005-2009） 151317142089256119940500100015002000250030002005 2006 2007 2008 2 0 0 9 前三季度G D P 總量（億元）2005 年 -2008 年長春市 GDP 的平均增幅達(dá)到 18.5%； 2009 年前三季度實現(xiàn)GDP 總值 1994 億元，同比增幅 12.8%，預(yù)計全年能達(dá)到 2900 億元左右。 雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、邊境貿(mào)易的發(fā)展、以長春為中心的城市群體的形成都將助推長春市經(jīng)濟快速發(fā)展。 1.2 人均收入及人均消費支出 050001000015000200002005 2006 2007 2008 2 0 0 9 前三季度人均可支配收入 人均消費性支出( 元)從城市人民生活及消費情況來看，城市居民的人均收入不斷提升，消費支出也保持了較為快速的增長，為地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 2009 年前三季度，人均收入及人均消費性支出同比均有近 8%的增長水平。 TJHJ 研展部 2009.12.18 7 1.3 2000 年 -2009 前三季度社會零售總額 020040060080010002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009社會消費品零售總額（億元）注： 09 年為前三季度數(shù)據(jù) 從長春市商業(yè)零售市場的潛在需求來看：長春市的社會消費品零售總額自2000 年以來保持了約年均 13%的遞增速度，特別是近幾年受到宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，人民生活水平不斷提升等因素的推動，社會消費品零售總額增幅有所加大?？傮w來看，長春市的消費市場需求潛力較大，商業(yè)零售市場發(fā)展將保持較為繁榮的發(fā)展態(tài)勢。 目前長春市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，人均收入與人均消費大幅提高，商業(yè)市場消費潛力巨大，為商業(yè) 地產(chǎn) 發(fā)展提供了良好的契機與支撐。 2 長春市商業(yè)發(fā)展概況 2.1 長春市消費市場 預(yù)期 長春市收入水平在東三省的省會城市中處于中游的位置，人均可支配收入與哈爾濱、沈陽兩市相差無幾，但人均消費性支出明顯高于哈爾濱、沈陽兩座城市，列東北省會類城市之首，說明長春的消費市場有較大的潛力。另外，作為吉林省的省會，長春也吸引著越來越多的知名企業(yè)及大型連鎖機構(gòu)前來投資。 2.2 商 業(yè)發(fā)展 概述 2.2.1 商業(yè)業(yè)態(tài)雖 較齊備，但 布局上有待發(fā)展 商場和超市等服務(wù)性的業(yè)態(tài)聯(lián)系不夠緊密，出現(xiàn)純商場，或純超市這樣不契合，缺乏一站式的服務(wù)理念；未來一站式消費正是趨勢所在。 TJHJ 研展部 2009.12.18 8 2.2.2 商業(yè)街環(huán)境有待提升 目前長春商業(yè) 街環(huán)境比較雜亂，多分布在直向街道兩旁的商鋪，業(yè)態(tài)具有較大的隨意性，無景觀小品等配備，沒有一個優(yōu)越舒適的商街環(huán)境。商街的形成也并非有意識、有規(guī)劃的引導(dǎo)，只是由于長時間自發(fā)形成，因此在業(yè)態(tài)、規(guī)模、檔次上參差不齊，沒有形成一個有規(guī)模有檔次的商街。 2.2.3 商業(yè)氛圍成熟度不夠 雖然目前長春存有眾多各類商業(yè)，但整體缺少成熟的商業(yè)氛圍。如環(huán)境優(yōu)雅的休閑、娛樂街，一般都是比較零散分布的。即便在桂林路附近有一條酒吧街，但也是和當(dāng)?shù)氐牧闵⑸虡I(yè)聚集一起，環(huán)境較差。缺少具有檔次及品味的一站式商街。 2.2.4 商圈分布集中， 商業(yè)發(fā)展不均衡 長春現(xiàn)有商圈主要分布在城市的中部，而在長春寬城區(qū)卻缺少服務(wù)于本區(qū)域居民的商業(yè)中心。 2.3 商業(yè)圈 簡述 自 上世紀(jì) 90 年代， 長春市商業(yè)逐漸形成以 重慶路、站前、紅旗街、桂林路、大馬路 等 五大商業(yè)集聚區(qū) ，并 逐步 開始 向中心商貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)變 ，尤其是重慶路、站前、紅旗街、桂林路四大商圈表現(xiàn)尤為突出。 站前 商圈形成 以國商、華正為核心店，成為中低檔小商品的集散地； 桂林路 商圈以各類 專業(yè)店、專賣店、餐飲業(yè) 為主體， 獨具特色； 紅旗街商圈以歐亞商都 、巴黎春天百貨 等為支撐，眾多餐飲店相配合，人氣呈上升趨勢； 重慶路 商圈 目前 聚集了長百、卓展、萬達(dá)購物廣場、沃爾瑪、百盛等 多家大型零售店及國際大廈等商務(wù)設(shè)施以及證券公司、保險公司、銀行等金融服務(wù)設(shè)施。 另外 ,長春市通過現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的改造、擴充和調(diào)整，力爭構(gòu)建成一套以大型商業(yè)網(wǎng)點為龍頭、綜合批發(fā)市場為依托、特色商業(yè)街和中小商業(yè)網(wǎng)點互補的城市商業(yè)體系 。預(yù)計未來會形成以各大商圈為依托， 外向輻射，形成各具特色的不同商業(yè)網(wǎng)點。 TJHJ 研展部 2009.12.18 9 2.4 商圈分析 2.4.1 商圈分布 長春擁有四個主要的商業(yè)區(qū) , 即重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重慶路商圈及紅旗街商圈具備較大規(guī)模的商業(yè)體量。 從長春市的商圈分局及發(fā)展情況來看： 長春市四大商圈均集中于城市的核心區(qū)域內(nèi)，商業(yè)空間分布較為密集、商業(yè) 集中度較高。 隨著巴黎春天、西武百貨等項目的入住 ， 預(yù)計 未來 幾年內(nèi) 長春市 將會形成以 重慶路商圈和紅旗街商圈為核心 向外輻射。 隨著各大商圈地位的確定與加強， 核心商圈的市場競爭亦會日趨激烈。 2.4.2 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位 從商圈的發(fā)展現(xiàn)狀和市場定位來看，四大商圈均為綜合性商圈并呈現(xiàn)了不同程度的業(yè)態(tài)混雜發(fā)展特征；從商業(yè)檔次和主要消費人群進行 分析，已經(jīng)基本覆蓋了所有可能的商業(yè)檔次和主流消費人群。 桂林路商圈 紅旗街商圈 重慶路商圈 站前商圈 TJHJ 研展部 2009.12.18 10 重慶路商業(yè)區(qū) 紅旗街商業(yè)區(qū) 桂林路商業(yè)區(qū) 站前商業(yè)區(qū) 定位 中檔至高檔 中檔偏高 中檔 中低檔 目標(biāo)客群 以長春市及周邊城市的中高檔消費者為主 以 長 春市 特別 是 西部、南部的中偏高收入人群為主 主要以學(xué)生為主的年輕消費群體 以長春市北部及吉林省內(nèi)周邊縣市的中的消費者為主 商業(yè)類型 以百貨商店形式及沿重慶路的專業(yè)店為主，配以電子賣場和大型超市 以百貨商店形式為主及沿紅旗街少量的專業(yè)店為主，配以電子和 IT 賣場 以沿街的服飾專業(yè)店、餐飲為主，休閑娛樂 功能所占比例較高 屬于批發(fā)零售商圈，以批發(fā)市場、大型超市為主 代表商業(yè) 卓展，亞泰富苑，長百 歐亞商都，巴黎春天 各專賣店 國商，華正批發(fā) 租戶類型 國際一線品牌 中高檔品牌 中偏高品牌 多為國內(nèi)品牌 中檔品牌 品牌滲透低 中低檔品牌 多為無品牌商品 參考租金 150-600 元 /月 150-800 元 /月 150-400 元 /月 100-150 元 /月 參考售價 3.5-6 萬元 / 1 4-3 萬元 / 1-2 萬元 / 1-1.5 萬元 / 注 : 參考租金為各商圈百 貨店出租商鋪的租金， 樓層和 位置差異較大。桂林路商圈租金為街鋪租金。參考售價為首層臨街商鋪的成交價格。 2.4.3 成熟 商圈發(fā)展趨勢分析 成熟商圈的核心地位仍將持續(xù) 四大 成熟商圈主要集中在城市中部 區(qū)域，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，未來商業(yè)中心區(qū)的 核心 地位還將進一步鞏固。 業(yè)態(tài)向多元化的趨勢發(fā)展 現(xiàn)有四大 商圈內(nèi)的代表性商業(yè)設(shè)施多為百貨業(yè)、超市和商業(yè) 街，業(yè)態(tài)較為單一。未來商圈業(yè)態(tài) 發(fā)展 將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展，多元化發(fā)展趨勢明顯。 商業(yè)市場將呈現(xiàn)“白熱化”競爭態(tài)勢 目前幾大 商圈 內(nèi)或周邊區(qū)域 新建商業(yè)項目及潛在 商業(yè)地塊較多，未來供應(yīng)規(guī)?？捎^ 。預(yù)計 長春 四大 核心商圈的競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局勢 將會 更加明顯。 TJHJ 研展部 2009.12.18 11 2.4.4 新興商圈的發(fā)展趨勢 隨著 長春整體 外圍城 區(qū) 的重新規(guī)劃以及 大量住宅的開發(fā) 入住 ，人口導(dǎo)向必將引起商圈的的變化 ，特別是一些具備大量人口與消費力的商圈將會慢慢崛起，從而使長春整體的商業(yè)布局發(fā)生改觀。 南部新城 商圈 南部新城開發(fā)如火如荼，大量住宅項目熱銷，未來人口將不斷涌入南部新城地區(qū) 。另外 凈月 區(qū) 高檔項目的不斷增加，旅游資源的深入開發(fā)，將大力拉動南部地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，南部商圈的呈現(xiàn)將成為趨勢 。 西客站引發(fā)西部商 圈 商業(yè)發(fā)展所具備的要素之一，交通 網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 隨著 西客站的開建，在引發(fā)西部地區(qū)房地產(chǎn)熱潮的同時，也必將 會 形成西站商圈。 北部新城的建立 隨著證大集團打響北部新城第一槍后，眾多開發(fā)商陸續(xù)進駐北部城區(qū)。 目前，北部新城的商圈雛形已經(jīng)基本呈現(xiàn)，隨著項目的發(fā)展和人口入住，商業(yè)氛圍將逐漸濃厚，并形成真正的北部商圈。 2.4.5 商圈發(fā)展進程總結(jié) 借鑒 差異化 業(yè)態(tài) 多元化是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素 重慶路 眾多百貨商場生存狀況良好，主要是因為其同業(yè)集中與異業(yè)集中度高， 減少顧客的交通成本和信息成本，同時增加“比較購物”機會，加上商業(yè)成行成市， 所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業(yè)都能夠生存。 在新區(qū)域做集中商業(yè)存在較大風(fēng)險，集中不同于街鋪，其對人流量的要求較高，否則就難以生存。因此新興的集中式大體量商業(yè)要做 到 差異化定位，同時 業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展 并適度引導(dǎo)市場及消費者。 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)是商業(yè)發(fā)展的基本條件 紅旗街、重慶路 商圈主要是因為處于交通主干道而發(fā)展起來的，目前的新商圈的形成很大程度上依賴交通的便利程度，對于交通極為便利的新興集中式商業(yè)，具備發(fā)展區(qū)域級商圈的基本條件。 經(jīng)營特色是商業(yè)發(fā)展的立足之 本 在目前商業(yè)大格局基本框定的情況下，新型商業(yè)區(qū)如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經(jīng)營的問題。 TJHJ 研展部 2009.12.18 12 人流量和消費能力的積聚是商業(yè)發(fā)展的根本 無論是 紅旗街、重慶路 等傳統(tǒng)商圈受功能、交通、土地各方面的限制 影響力減弱，還是 西站等未來 新商圈將成為 成為投資重點，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費能力的積聚反應(yīng)。 2.5 長春零售市場分析 長春零售市場主要由數(shù)個分布于不同區(qū)域的購物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場的零售業(yè)態(tài)形成經(jīng)營，基本上已達(dá)至一定的發(fā)展水平。各種不同類型和形成機制的商 業(yè)街區(qū)各有其特色。但縱觀現(xiàn)時大部份的零售商業(yè)項目，無論在經(jīng)營模式、設(shè)計布局及銷售商品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式模式為主，雖現(xiàn)有商業(yè)項目都有成功的因素，但相對于很多國外的購物中心，現(xiàn)有商業(yè)項目在動線設(shè)計、購物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。 長春商業(yè)區(qū)的特點有以下幾個方面： 多集中在交通便利的是中心區(qū)域，輻射力強； 一般以某個或幾個大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動人口； 多由各自獨立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且格局特色。 雖然現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)能基本滿足消 費者日常所需，但是隨著社會得進步，消費者需求水平的提高、城市空心化現(xiàn)象等變化情況，新型商業(yè)圈將逐漸興起，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部業(yè)在進行著局部的更新，商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯。 2.5.1 零售業(yè)設(shè)施類型 以現(xiàn)代商業(yè) 發(fā)展 為主導(dǎo) 從現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢來看，隨著長春市地區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展。商業(yè)零售設(shè)施的主流發(fā)展趨勢將從傳統(tǒng)的以百貨、超市和專業(yè)市場為核心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐再徫镏行?、精品專賣店等多元化的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的發(fā)展方向。 TJHJ 研展部 2009.12.18 13 長春市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型 商業(yè)零售業(yè)主導(dǎo)形態(tài)變化趨勢 人均 GDP4655.8 美元 /2008 年 歐美經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應(yīng) 中東新天地購物公園 百貨 卓展購物中心 歐亞商都 巴黎春天 亞泰富苑 國際商業(yè)中心 超市 沃爾瑪 家樂福 恒客隆 專業(yè)市場 國美電器 蘇寧電器 東方家園 歐亞賣場 經(jīng)濟發(fā)展軸（人均 GDP/美元） 2.5.2 商業(yè)零售設(shè)施業(yè)態(tài) 設(shè)置需進一步完善 從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來看， 消費者日益多元化的消費需求難以得到滿足。 長春市現(xiàn)有代表性商業(yè)項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成基本以商業(yè)零售為主， 配置少部分的餐飲，少有集零售、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)服務(wù)場所。新天地則是目前長春市比較具有典型性代表的集零售、餐飲、休閑娛樂為一體綜合性服務(wù)場所。 人均 GDP 城市化水平 主導(dǎo)商業(yè)形態(tài) 1100 美元一下 25%以下 地攤 ,集貿(mào)市場 1100-2000 美元 45%以下 百貨商場 ,商業(yè)街 ,批發(fā)市場 2000-4400 美元 45%-70% 大型購 物中心 ,超市 ,專賣店 ,等規(guī)?；F(xiàn)代商業(yè) 4400 元以上 70%以上 Shopping mall ， shopping center 等綜合商業(yè)形態(tài) 零售業(yè)為主 餐飲休閑娛樂 長百大樓 B1 美食 廣場 歐亞商都 新天地 亞泰富苑 國際商業(yè)中心 巴黎春天 9F 風(fēng)味 美食 10F 美容攝影 B1 美食街 4F 特色餐飲、游樂場、電影院 6F 美食城 米蘭長廊 B1 美食城 7F 美食廣場 TJHJ 研展部 2009.12.18 14 2.6 商業(yè)研究主要 結(jié)論 通過對于城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況及城市商業(yè) 之研究，對于本項目宏觀市場環(huán)境主要結(jié)論如下： 從目前來看，長春市的商業(yè)比較發(fā)達(dá)，穩(wěn)定的商圈分布，商圈內(nèi)現(xiàn)有的 商業(yè)設(shè)施類型及業(yè)態(tài)基本能滿足消費者消費需求。 城市經(jīng)濟的快速發(fā)展將會有利于消費者可支配收入的不斷增加，而這必 然引發(fā)消費者消費需求的升級趨勢和多元化趨勢。 在城市商業(yè)以零售功能為主導(dǎo)，以百貨、超市、專業(yè)市場為主要 供給的 情況下，同質(zhì)化傾向?qū)⑤^為明顯，新增商業(yè)項目將會直接導(dǎo)致現(xiàn)有商業(yè)零售市場競爭的日趨激烈。 在消費者需求升級和多元化發(fā)展、商業(yè)零售市場競爭日趨激烈的背景下， 商業(yè)零售設(shè)施的升級和多元化發(fā)展將會成為商業(yè)項目面對未來挑戰(zhàn)的必由之路。 而集購物、餐飲、休閑娛樂等多元化功能為一體的大型購物中心將勢必 成為未來長春商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的主流。 2.7 長春市 商業(yè)市場未來發(fā)展 預(yù)期 近兩年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量均呈現(xiàn)上升趨勢，隨著商業(yè)供應(yīng)量的大幅增加，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 同期需求的增幅，供大于求的態(tài)勢日益明朗，存量商業(yè)用房進一步增加， 后市運行不容樂觀。 據(jù)統(tǒng)計， 2007 年底，長春市共有商鋪已達(dá)到 700 萬平方米，加上約 100 萬平方米的百貨商場以及近兩年新上市的商業(yè)體量，總量巨大，人均商業(yè)占有量將超過 1 平方米 /人 。 TJHJ 研展部 2009.12.18 15 第二 篇 寬城區(qū)整體商業(yè)房產(chǎn)市場研究 3 寬城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況 3.1 寬城區(qū)區(qū)域 GDP 發(fā)展 38.8 45.764.2107.10204060801001202005 2006 2007 2008寬城G D P （億元）近幾年寬城區(qū)的 GDP 逐年提升，特別是 2008 年提升幅度巨大。 GDP 的提升將直接反映該地 區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，經(jīng)濟的飛速發(fā)展將提升寬城區(qū)區(qū)域地位， 將會吸引更多的人口進駐及商家投資。 3.2 寬城區(qū)人均收入 1332115154179242134405000100001500020000250002005 2006 2007 2008人均收入（元）寬城區(qū)的人均收入水平不斷提升，將直接提高居民的消費需求及消費檔次，有利于寬城區(qū)內(nèi)商業(yè)市場的發(fā)展和商業(yè)升級。 TJHJ 研展部 2009.12.18 16 3.3 寬城區(qū)人口 37.237.738.237.936.53737.53838.52005 2006 2007 2008人口數(shù)量（萬人）近幾年寬城區(qū)人口增長速度緩慢，基本維持在 37-38 萬人之間。 2008 年人口與 2007 年相比不增反減， 這對寬城區(qū)的商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展十分不利。隨著區(qū)域的 發(fā)展，新住宅項目對人口的導(dǎo)入，未來人口將會呈上升趨勢。 3.4 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況 3.4.1 全區(qū)社會消費品零售額 6078107.41210204060801001201402005 2006 2007 2008消費品零售總額（億元）消費品零售總額的連續(xù)增加，除物價上漲因素外，居民收入增加帶來的消費支出的增加為最主要因素。因此，該區(qū)域的消費基礎(chǔ)良好，如何引導(dǎo)居民消費理念及消費習(xí)慣的改變，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的總要前提。 TJHJ 研展部 2009.12.18 17 3.4.2 消費品零售總額的結(jié)構(gòu)變化 從居民消費支出的用途結(jié)構(gòu)比例來看，基本符合衣、食、用的排列順序。由此可見，區(qū)域 居民比較注重衣著，對穿著的消費需求較大，其次為飲食。 目前寬城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，人均收入和人均銷售有較大提升，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展提供良好的市場環(huán)境，但由于人口增長緩慢，特別是流動人口等導(dǎo)入過少，制約了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的進一步發(fā)展。 3.5 寬 城 區(qū)發(fā)展趨勢 寬城區(qū)規(guī)劃 本案 0102030405060702005 2006 2007 2008吃 穿 用 TJHJ 研展部 2009.12.18 18 寬城區(qū)將會建設(shè)成為長春市北部的現(xiàn)代中心城區(qū)，未來的主要任務(wù)是： 建設(shè) “ 一個新 城 ” 、構(gòu)筑 “ 三大板塊 ” 、發(fā)展 “ 五大產(chǎn)業(yè) ” 、打造 “ 五園兩區(qū) ” 、突出 “ 六個亮點 ” 。 一個新城 打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū) 三大板塊 中心區(qū)東部的工業(yè)板塊，中心區(qū)南部的商貿(mào)板塊和中心區(qū)西部的綜合板塊 五大產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)在制造業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)也 五園兩區(qū) 蘭家工業(yè)園、興華組團工業(yè)園、環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)、東北亞物流園、蘭家生態(tài)農(nóng)業(yè)園、北湖生態(tài)中心區(qū)、城市服務(wù)中心區(qū)。 六個亮點 人民大街南北貫通、長春精品商貿(mào)城、寬城區(qū)行政中心、森林公園、北湖臨水景觀、光復(fù)路旅游文化區(qū)。 本案位于寬城區(qū)的行政中心 和未來的城市服務(wù)中心區(qū) 之間的核心位置 。未來的 城市服務(wù) 中心區(qū)將會是全區(qū)的文化 、 生活 等 服務(wù) 設(shè)置 中心。 證大 光明城 項目 優(yōu)越的地理位置將為項目商業(yè)創(chuàng)造了巨大的潛力。 區(qū)政府遷移，寬城區(qū)向更北發(fā)展 隨著區(qū)政府的北移，政府周圍區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，該區(qū)域成為 長春市 主要供給板塊之一， 整個寬城區(qū) 其供給量已在某些方面達(dá) 400 萬平方米左右。 目前寬城地區(qū)的房價為全市最低，而 價格 洼地區(qū)域應(yīng)是開發(fā)潛力最大地區(qū)。目前，區(qū)域房價 雖然有所 提升，相信隨著相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善， 還 會有很大的提升空間。 未來“北城”，發(fā)展前景好 隨著北部新 城建設(shè)的開展，更多的開發(fā) 商 搶住北部城區(qū)，目前在售項目十余個。環(huán)城公路兩側(cè)及向外更遠(yuǎn)的區(qū)域待開發(fā)土地充足，未來將會有更多的開發(fā)展進入進行開發(fā)。 從寬城區(qū)總體規(guī)劃來看，未來的寬城區(qū)將是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、現(xiàn)代物流、服務(wù)業(yè)、 TJHJ 研展部 2009.12.18 19 生態(tài)旅游發(fā)展的區(qū)域，發(fā)展前景無限。 政府支持，開發(fā)商政府協(xié)力打造 “北部新城”是政府支持的一整體規(guī)劃。一個區(qū)域的形成，離不開城市運營商的出現(xiàn)。而我國目前能擔(dān)當(dāng)起這個角色的有兩類組織集團，一是政府，二是大型的開發(fā)商。如今的“北部新城”的中心區(qū)域 已 初具規(guī)模。新城區(qū)將以政府 所在地 和中心公園為中心，向 周邊 輻射 。 擴大宅區(qū)建設(shè)，平衡區(qū)域趨向功能 “北部新城”的建設(shè)，是長春市發(fā)展需要，“南部新城”、“北部新城” 、 “西部城區(qū)” 與“中心城區(qū)” 的平衡發(fā)展是未來長春發(fā)展的關(guān)鍵。 隨著長春樓市的發(fā)展，“北部城區(qū)”的開發(fā)已進入品質(zhì)時代，現(xiàn)在的考量標(biāo)準(zhǔn)是“房子好不好，性價比高不高”。而高樓盤優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)，可以概括為各種環(huán)境要素通過開發(fā)商的有機組合形成最優(yōu)化組合物。 3.6 寬城區(qū) 區(qū)域發(fā)展 不足 3.6.1 舊城改造，生活環(huán)境欠佳 目前寬城區(qū)正處于舊城改造拆遷階段，很多項目和地區(qū)處于在建、在拆和待拆階段，過往工程車輛較多，環(huán)境嘈雜。 3.6.2 公路發(fā)達(dá)，公交出行還有待改善 區(qū)域內(nèi)有多條主干道路，如亞泰大街、凱旋路和待貫通的北人民大街等，同往市中心車程只需要十分鐘左右的時間，區(qū)域內(nèi)的道路寬闊，方便出行。 但 目前該板塊的公交線路還不是很多，目前尚能夠滿足基本需要。一些新建項目周邊的公交線路比較貧乏，有待改善。 3.6.3 生活配套設(shè)施不是很完善 由于 北部新城開發(fā)的時間比較短，生活配套設(shè)施方面還不是很成熟 。 但隨著這一區(qū)域的不斷開發(fā)，一些新項目的建設(shè)，板塊內(nèi)的生活配套設(shè)施 將會逐步 完善。目前已經(jīng)有個別的生活配套設(shè)施，基本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居住人群的需 要。生活配套設(shè)施 多 以中小型的為主，一些新項目周邊的生活配套比較缺乏。 TJHJ 研展部 2009.12.18 20 4 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 4.1 區(qū)域內(nèi)主要商圈分布 目前在寬城鐵北地區(qū)有三個商業(yè)設(shè)施相對集中，商業(yè)氛圍比較濃厚的區(qū)域，分別是以柳影路為中心的柳影路商圈；以長新街扶貧市場為中心的長新街商圈；鉆石禮都、耀江五月花苑、中岳花園形成的一匡街商圈。 / 柳影路商圈 長新街商圈 一匡街商圈 商圈范圍 東至菜市北街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路 長新街扶貧市場周邊 一匡街、天光路及中間亞泰大街段 商業(yè)設(shè)施類型 大量街鋪 配以少量綜合市場及大型超市 街鋪及大型商場和超市 街鋪和綜合市場 主要客群 萬龍第五城，樂嘉茗園等周邊小區(qū)居民 奮進鄉(xiāng)居民 鉆石村，中岳花園，耀江五月花苑等周邊小區(qū)居民 主要業(yè)態(tài) 餐飲，藥店， 理發(fā)店，超市， 大型超市，餐飲，商場，理 餐飲，藥店，銀行，綜合市1 2 3 商圈 1：柳影路商圈 租金： 0.46 1.92 元 /天 售價： 5800 7000 元 / 商圈 2：長新街商圈 租金： 0.61 1.52 元 /天 售價： 7800 8200 元 / 商圈 3：一匡街商圈 租金： 0.82 1.49 元 /天 售價： 6850 11000 元 / TJHJ 研展部 2009.12.18 21 綜合市場 發(fā)店，藥店 場 主要業(yè)態(tài) 餐飲，超市，服飾，醫(yī)藥衛(wèi)生，其他 餐飲：商場：超市：其他 餐飲：超市：綜合市場：其他 街鋪面積段 40-200 60-250 40-3000 參考租金 0.46-1.92 元 /日 0.61-1.52 元 /日 0.82-1.49 元 /日 參考售價 5800-7000 萬元 / 7800-8200 萬元 / 6850-11000 萬元 / 4.2 柳影路商圈 4.2.1 商圈范圍 商圈范圍 以柳影路為中心，冬至菜市街，南至扶余路，西至農(nóng)安街，北至宋家路的一片區(qū)域構(gòu)成了柳影路商圈。 4.2.2 商圈特點 社區(qū)商業(yè)為主， 舊的商業(yè)設(shè)施逐步被大量新建的社區(qū)底商和集中商業(yè)所取代 餐飲為該商圈的主要業(yè)態(tài)，其次為服飾、超市和醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 商業(yè)設(shè)施類型眾多，包括街邊簡單舊商鋪、新建小區(qū)社區(qū)底商、老綜合市場、新型中等規(guī)模超市等 商業(yè) 分布較為分散 主要以服務(wù)周邊社區(qū)居民為主，人流量相應(yīng)一般 4.2.3 商圈建筑形式 沿街底商 扶余路商業(yè) 農(nóng)安街商業(yè) TJHJ 研展部 2009.12.18 22 柳影路商業(yè) 宋家路商業(yè) 近兩年隨著萬龍第五城、美景天城和華泰小區(qū)等新項目的建成入住，單層和雙層的沿街底商大量出現(xiàn)，并成為商圈內(nèi)的主要商業(yè)形式。 4.2.4 商圈內(nèi)相應(yīng)配套 綜合市場 嘉樂綜合市場 市場內(nèi)部形式 新月綜合市場 市場內(nèi)部 1 TJHJ 研展部 2009.12.18 23 市場內(nèi)部 2 市場內(nèi)部 3 商圈內(nèi)有 2 個綜合市場，面積在 4000-4500 。兩個綜合市場內(nèi)部裝修簡單，設(shè)施簡陋，衛(wèi)生條件較差，所售商品為低檔次百貨和肉類等食品。 大型超市 歐亞超市 地下扶梯 超市區(qū)域分布 超市內(nèi)部專柜 歐亞超市為商圈內(nèi)唯 一大型超市，位于萬隆第五城柳影路底商的地下一層，09 年 8 月份開始正式營業(yè)。由于周邊的飯店、超市、水果店等比較多，顧客分流較嚴(yán)重，因此歐亞超市內(nèi)的顧客目前并不很多。 TJHJ 研展部 2009.12.18 24 4.3 長新街商圈 4.3.1 商圈范圍 長新街商圈以天元扶貧大市場為基礎(chǔ)逐步發(fā)展起來的，目前已形成以廣源時代廣場，滿客隆等超市和商場為主的小商業(yè)群，以滿足奮進鄉(xiāng)居民購物需求。 4.3.2 商圈特點 發(fā)展迅速，大型商業(yè)設(shè)施逐步取代原始小型商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲為主 商業(yè)層次差別大。 長新街商圈 目前有 現(xiàn)代購物商場 、 沿街商鋪 、 原始露天市場 等 共存。 衍生新 的商業(yè)中心點。 新生的廣源時代廣場即將成為該商圈的中心商業(yè)點，并對本案的商業(yè)構(gòu)成一定的威脅。 4.3.3 商圈建筑形式 新生商業(yè)設(shè)施 廣源時代廣場 內(nèi)部專柜形式 包豪斯歐亞超市 包豪斯底商 包豪斯歐亞超市也已經(jīng)正式營業(yè)，從其顧客日流量來看，長春市民對歐亞超市比較認(rèn)可。包豪斯的商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)氛圍對本案的商業(yè)有一定的促進作用，但同時也帶來了一定的威脅。另外，華大天朗國際社區(qū)也將引進一個 3000 左右 TJHJ 研展部 2009.12.18 25 的歐亞超市，預(yù)計 2010 年底正式營業(yè)。 沿街商鋪 原始商業(yè) 滿客隆超市為該區(qū)域在營業(yè)的大型超市之一，超市管理混亂，衛(wèi)生條件較差，顧客較少。預(yù)計在長新街對過的美家福超市營業(yè)后會給滿客隆造成巨大沖擊，甚至是關(guān)門停業(yè)。 4.4 一匡街商圈 4.4.1 商圈范圍 一匡街商圈主要是由鉆石禮都、溫馨花園一期、耀江五月花苑和中岳花園的商業(yè)及延伸構(gòu)成。 4.4.2 商圈特點 依托亞泰大街， 建筑 形式以街鋪為主且部分面積較大，配以綜合市場 商業(yè) 業(yè)態(tài)以餐飲娛樂為主 由于商業(yè)單體面積古過大，招商經(jīng)營有 難度，指使眾多新建小區(qū)商業(yè)仍處于 瓶頸期 新興商業(yè)比較多，未形成濃郁的商業(yè)氛圍 TJHJ 研展部 2009.12.18 26 4.4.3 商圈建筑形式 沿街商業(yè) 耀江五月花苑商業(yè) 中岳花園商業(yè) 鉆石禮都商業(yè) 溫馨花園商業(yè) 綜合市場 天波路農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部 TJHJ 研展部 2009.12.18 27 中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部形式 該區(qū)域內(nèi)無大型超市；有兩家大型農(nóng)貿(mào)市 場，分別為天波路農(nóng)貿(mào)市場和中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場，二者經(jīng)營范圍基本相同，其中天波路農(nóng)貿(mào)市場還在招商中，商家并未完全進駐，而中遠(yuǎn)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營多年，經(jīng)營狀況一般。 4.5 商圈發(fā)展總結(jié) 4.5.1 商業(yè)設(shè)施混亂，層次不一 鐵北地區(qū)各商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施