龍湖地產(chǎn)ISO9000物管資料

重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 不合格糾正、預(yù)防、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 確保物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施和質(zhì)量體系運(yùn)行過(guò)程中的不合格及時(shí)得到控制，從根源上減少和防止不合格的發(fā)生。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部對(duì)工作中出現(xiàn)的各類(lèi)不合格控制、糾正與預(yù)防工作。 三、職責(zé) 1、公司、各部各處操作層員工負(fù)責(zé)對(duì)工作中發(fā)現(xiàn)的不合格進(jìn)行及時(shí)自糾。 2、管理處各部門(mén)主管 /副主管、班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)依據(jù)本程序?qū)ぷ髦谐霈F(xiàn)的各類(lèi)輕微不合格及時(shí)進(jìn)行糾正、整改。 3、公司、各部各處經(jīng)理、副經(jīng)理、負(fù)責(zé)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)實(shí)際發(fā)生的不合格和潛在的不合格制定糾正、預(yù)防措施 ，對(duì)系統(tǒng)、重大、慣性的不合格實(shí)施糾正、控制。 4、公司管理者代表負(fù)責(zé)體系不合格的控制、主持不合格評(píng)審，批準(zhǔn)不合格評(píng)審記錄 /報(bào)告和不合格糾正、預(yù)防措施。 5、公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織不合格評(píng)審，對(duì)不合格糾正、預(yù)防措施實(shí)施效果的驗(yàn)證。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 四、程序要點(diǎn) 1、不合格性質(zhì)的劃分 (1)實(shí)施不合格：沒(méi)有按規(guī)定程序、規(guī)范實(shí)施。 (2)效果不合格：實(shí)施效果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)或規(guī)定要求。 (3)體系不合格：文件沒(méi)有作出規(guī)定或提出要求；文件不相容；文件不適用；在某一時(shí)間內(nèi)，不合格分布集中在個(gè)別要素或別個(gè)部門(mén)。 2、不合 格類(lèi)型 (1)產(chǎn)品不合格：采購(gòu)的有形產(chǎn)品不合格；設(shè)備、設(shè)施、裝置不合格。 (2)服務(wù)不合格：沒(méi)有滿足顧客的要求；沒(méi)有達(dá)到公司規(guī)定的要求。 (3)管理不合格：沒(méi)有按程序、規(guī)定進(jìn)行管理和控制。 3、受控狀態(tài)下的質(zhì)量改進(jìn)不應(yīng)納入不合格范圍。 4、除在工作、作業(yè)過(guò)程中由實(shí)施人員發(fā)現(xiàn)并立即糾正的不合格外，服務(wù)和管理工作的不合格應(yīng)由發(fā)現(xiàn)者或歸口管理部門(mén)按規(guī)定予以記錄。這種記錄一般在工作日記記錄中顯示。 5、顧客對(duì)服務(wù)結(jié)果的評(píng)價(jià)，是不合格的重要反饋途徑。這種反饋可在 “ 住戶投訴 ” 、 “ 回訪記錄 ” 或提供服務(wù)確 認(rèn)單中得到。 6、采購(gòu)的有形產(chǎn)品不合格。除接收后發(fā)現(xiàn)的應(yīng)予記錄外，原則采用退貨或拒收的處置方式，但在退貨前應(yīng)予以標(biāo)識(shí)。 7、設(shè)備、設(shè)施不合格。除記錄外，應(yīng)停止使用進(jìn)行檢修處置。直接提供顧客使用的設(shè)備（如電梯）應(yīng)設(shè)置 “ 檢修 ” 或 “ 暫停使用 ” 等標(biāo)識(shí)。 8、管理和服務(wù)工作的一般不合格一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或指出，由責(zé)任者自行糾正。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 9、不合格的評(píng)審 (1)下列不合格應(yīng)進(jìn)行評(píng)審： 顧客嚴(yán)重投訴時(shí)或在一段時(shí)間內(nèi)（如一個(gè)月）顧客集中投訴某一項(xiàng)服務(wù)時(shí)； 對(duì)一個(gè)季度 “ 回訪記錄 ” 和半年一次的住戶意見(jiàn)征詢結(jié)果的統(tǒng)計(jì)、分析， 發(fā)現(xiàn)住戶表達(dá)的突出（集中）不滿意問(wèn)題； 發(fā)生重大責(zé)任事故時(shí)； 連續(xù)兩個(gè)月，公司下達(dá)的質(zhì)量目標(biāo)沒(méi)有完成時(shí)。 (2)不合格的評(píng)審由品質(zhì)部組織，管理者代表主持，以公司主管經(jīng)理及有關(guān)部門(mén)主管參加評(píng)審會(huì)議的形式進(jìn)行。 (3)評(píng)審的主要內(nèi)容為： 確定責(zé)任部門(mén)或責(zé)任者； 評(píng)價(jià)影響程度和范圍； 提出處置意見(jiàn)。 (4)品質(zhì)部應(yīng)負(fù)責(zé)建立不合格評(píng)審記錄 /報(bào)告，管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)不合格評(píng)審記錄 /報(bào)告，重大問(wèn)題由管理者代表報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 10、不合格的處置 (1)不合格處置有下列方式及其組合： 返工； 請(qǐng)求顧客讓步接收； 賠禮道歉； 賠償損失； 補(bǔ)充完善文件、資源； 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)； 按規(guī)定對(duì)責(zé)任者進(jìn)行處罰。 (2)凡經(jīng)評(píng)審的不合格，管理者代表應(yīng)責(zé)成責(zé)任部門(mén)從根源上加以糾正。 11、不合格糾正、預(yù)防措施的制定 (1)下列情況之一時(shí)，應(yīng)制定糾正措施： 連續(xù)二個(gè)月部門(mén)承擔(dān)的質(zhì)量指示之一未達(dá)到規(guī)定時(shí)； 設(shè)備、設(shè)施由于維護(hù)檢修不及時(shí)或?yàn)檫_(dá)到適用要求影響提供服務(wù) 36 小時(shí)及以上時(shí)； 發(fā)生治安、刑事案件時(shí)； 內(nèi)部質(zhì)量審核發(fā)現(xiàn)不合格時(shí)； 顧客嚴(yán)重投訴時(shí)； 不合格進(jìn)行了評(píng)審時(shí)。 (2)下列情況之一時(shí)，應(yīng)指定預(yù)防措施； 當(dāng)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生周期性、系統(tǒng)性波動(dòng)，如不采取措施有可能導(dǎo)致不合格發(fā)生時(shí)； 內(nèi)部質(zhì)量審核、管理評(píng)審指出的潛在不合格的問(wèn)題； 質(zhì)量體系運(yùn)行不暢發(fā)生 “ 有事無(wú)人管理 ” 或 “ 工作推脫、扯皮 ” 時(shí)； 對(duì)顧客的意見(jiàn)、建議、抱怨、期望進(jìn)行分析，需采取措施以滿足顧客的需要和期望時(shí)。 12、制定糾正、預(yù)防措施的程序 (1)制定糾正措施按下列程序辦理： (略 ) 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 (2)制定預(yù)防措施按下列程序辦理： (略 ) 13、制定糾正 /預(yù)防措施的基本要求 (1)必須從根源上分析實(shí)際和潛在的問(wèn)題的原因，不應(yīng)把糾正與糾正措施混淆。 (2)實(shí)際的和潛在的不合格，其根源可能是下述一種或多種： 人員： 文化素質(zhì)不夠，不能接受或掌握崗位所需的知識(shí)和技能； 缺乏必要且適宜的培訓(xùn)； 缺乏必要的教育，沒(méi)有樹(shù)立正確的質(zhì)量觀念和責(zé)任感。 設(shè)備（含設(shè)施、裝置、測(cè)量設(shè)備）： 缺乏必要的設(shè)備或設(shè)備不配套； 選用的設(shè)備與服務(wù)的質(zhì)量要求不相宜； 維護(hù)、保養(yǎng)、調(diào)整無(wú)規(guī)范或?yàn)榘匆?guī)范。 材料（含原材料、元器件、配件、輔材）： 選擇不當(dāng)，不能滿足設(shè) 備需要的要求； 搬運(yùn)貯存不當(dāng)造成損壞或混料（批）； 使用錯(cuò)誤； 標(biāo)識(shí)錯(cuò)誤或不清。 方法（含作業(yè)、作業(yè)流程）： 必須的規(guī)范作業(yè)流程不完整、不適用； 規(guī)范的要求不一致； 未按規(guī)范執(zhí)行； 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 使用失效或作廢的文件。 (3)糾正 /預(yù)防措施必須具體，盡可能定量化，并落實(shí)具體實(shí)施和完成期限。措施所涉及的部門(mén)應(yīng)予以實(shí)施或配合，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 (4)糾正 /預(yù)防措施實(shí)施結(jié)束后，應(yīng)提請(qǐng)品質(zhì)部驗(yàn)證。措施涉及的資源配置、文件更改或增添應(yīng)按公司相應(yīng)程序規(guī)定辦理。 14、跟蹤驗(yàn)證 (1)責(zé)任部門(mén)主管應(yīng)對(duì)糾正、預(yù)防措施的實(shí)施情況和實(shí)施效果進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果及時(shí)向品質(zhì)部報(bào)告，品質(zhì)部應(yīng)對(duì)實(shí)施情況和效果進(jìn)行檢查驗(yàn)證，并向管理者代表報(bào)告。 (2)管理者代表應(yīng)對(duì)檢查和驗(yàn)證情況做出反應(yīng)。達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的責(zé)成品質(zhì)部納入相關(guān)文件或形成新的文件予以鞏固，對(duì)未按措施實(shí)施或?qū)嵤┙Y(jié)果未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的應(yīng)予以批評(píng)、處罰并由品質(zhì)部再次填發(fā)糾正 /預(yù)防措施表，由責(zé)任部門(mén)重新分析，再次制定并實(shí)施糾正、預(yù)防措施。 15、記錄的管理 (1)各部門(mén)應(yīng)保存不合格記錄，其保存期按提出記錄要求的規(guī)程規(guī)定執(zhí)行。 (2)糾正 、預(yù)防措施的實(shí)施情況和驗(yàn)證應(yīng)及時(shí)記錄于糾正 /預(yù)防措施表。 (3)品質(zhì)部應(yīng)保存不合格評(píng)審記錄 /報(bào)告原件（正本）和已完成驗(yàn)證的糾正 /預(yù)防措施表，保存期均為 3 年。 五、記錄 1、不合格評(píng)審報(bào)告 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 2、糾正 /預(yù)防措施表 3、糾正 /預(yù)防措施登記表 六、相關(guān)支持文件 1、內(nèi)部質(zhì)量審核實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2、管理評(píng)審控制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 3、投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 4、住戶意見(jiàn)征集、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 5、回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范業(yè)主檔案的保管與跟蹤工作。 二、適用范圍 適用于物業(yè)業(yè)主檔案的保管與跟蹤 三、職責(zé) 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 1、事務(wù)部主管負(fù)責(zé)業(yè)主檔案與跟蹤工作。 2、管理員負(fù)責(zé)依照本程序具體實(shí)施業(yè)主檔案的保管與跟蹤。 四、程序要點(diǎn) 1、業(yè)主檔案內(nèi)容 (1)經(jīng)業(yè)主簽署后的業(yè)主公約。 (2)經(jīng)業(yè)主簽署后的消防安全責(zé)任書(shū)。 (3)業(yè)主家庭情況登記表。 (4)鑰匙領(lǐng)用登記表。 (5)業(yè)主證領(lǐng)用登記表。 (6)業(yè)主入住驗(yàn)房表。 (7)裝修施工申請(qǐng)表、相關(guān)圖紙及施工單位資料。 (8)違章處理通知單及處理結(jié)果資料。 (9)業(yè)主的有關(guān)證件復(fù)印件。 (10)其他應(yīng)保存的資料。 2、將業(yè)主的有關(guān)資料放在相應(yīng)的文件袋內(nèi)。 3、將各業(yè)主的檔案袋按棟號(hào)、樓層號(hào)、房間號(hào)的先后順序排列在檔案盒（夾）內(nèi)。 4、業(yè)主檔案的跟蹤 (1)當(dāng)發(fā)生下列情況變化時(shí)，服務(wù)處員工應(yīng)將變化情況記錄在業(yè)主檔案中： 通訊電話聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化時(shí)； 業(yè)主發(fā)生更替時(shí)。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 (2)業(yè)主檔案跟蹤管理，由服務(wù)處員工每季度進(jìn)行一次家庭情況的普查，對(duì)拖欠管理費(fèi)、水電綱和其他服務(wù)費(fèi)一個(gè)月以上的業(yè)主，管理員應(yīng)至少每隔 15 天跟蹤一次。 5、業(yè)主檔案屬絕密檔案，特殊情況如需查閱須報(bào)管理處主任批準(zhǔn)，經(jīng)事務(wù)部檔案管理員辦理登記手續(xù)后方可查閱。 6、業(yè)主檔案應(yīng)永久保存。 7、將各業(yè)主資料輸入電腦進(jìn)行管理。 二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。 二、適用范圍 適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)水池（箱）的二次供水管理工作。 三、職責(zé) 1、機(jī)電處主管負(fù)責(zé)定時(shí)檢查二次供水管理工作。 2、水泵房機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)二次供水管理。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 四、程序要點(diǎn) 1、二次供水管理要求 (1)工程部主管每月 5號(hào)之前檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池（箱），并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。 (2)二次供水管理由水泵房機(jī)電維修員專(zhuān)職負(fù)責(zé)。水泵房機(jī)電維修員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。 (3)每個(gè)水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無(wú)滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周?chē)绊斏w應(yīng)清潔、干凈。 (4)水池（箱）應(yīng)每隔 6個(gè)月清洗、消毒一次，清洗員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。 (5)清洗消毒水池（箱）時(shí)應(yīng)提前兩天通知公共事務(wù) 部 ，由公務(wù)部通知有關(guān)用水部門(mén)和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。 2、水池（箱）清洗消毒安全注 意事項(xiàng) (1)在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源需采用 36V 以下的安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。 (2)抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開(kāi)關(guān)，漏電開(kāi)關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)動(dòng)作可靠。 (3)水池（箱）消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，如果在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開(kāi)水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。 (4)上下水池（箱）時(shí)應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。 3、水池（箱）清洗消毒前的準(zhǔn)備工作 (1)1： 100 滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 (2)潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。 (3)掃把、尼龍刷、尼 龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。 4、水池（箱）清洗消毒程序 (1)排放水： 排放水時(shí)應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，讓水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪費(fèi)； 為確保用戶正常用水，排放干水池（箱）的時(shí)間應(yīng)控制在 1.5 小時(shí)以內(nèi)。 (2)清洗消毒： 清洗： 鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及各種沉積物； 用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗； 如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。 消毒： 用掃把或尼龍刷蘸取 1： 100 滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消 毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池（箱）蓋好封閉半小時(shí)； 用清水沖洗一遍整個(gè)水池（箱），排出消毒水溶液； 重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液。 注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。打開(kāi)閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。 5、取樣送檢 (1)用干凈的礦泉水瓶從水池（箱）中部提取 500ml 水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫(xiě)明送檢單位及送樣日期。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 (2)水樣當(dāng)天由機(jī)電處主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)。 (3)如果檢測(cè)不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池（箱 ）直至合格為止。 6、水池（箱）清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在水池（箱）清洗消毒記錄表內(nèi)，并于每次小區(qū)全部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后 3 天內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)把記錄整理成冊(cè)交機(jī)電處存檔，保存期為兩年。 五、記錄 水池（箱）清洗消毒記錄表 六、相關(guān)支持文件 交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1.0 目的 規(guī)范物業(yè)轄區(qū)內(nèi)交通管理 ,確保交通安全 道路暢通 2.0 適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)的所有道路上的車(chē)輛及交通設(shè)施的管理 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 3.0 職責(zé) 3.1 主管負(fù)責(zé)交通管理文件 報(bào)告的 審批及交通管理的監(jiān)督 檢查 . 3.2 護(hù)衛(wèi)主副主管負(fù)責(zé)制定大型文體活動(dòng)的交通管理方案 ,組織監(jiān)督和指導(dǎo)車(chē)輛及交通設(shè)施管理工作 . 3.3 護(hù)衛(wèi)組長(zhǎng)負(fù)責(zé)具體實(shí)施交通管理 . 4.0 程序要點(diǎn) 4.1 交通管理的原則 4.1.1 依法辦事的原則 交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩 ,.只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī) ,維護(hù)良好的交通秩序 ,才能保障交通安全與道路暢通 . 4.1.2 規(guī)范管理的原則 護(hù)衛(wèi)員按轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求 ,對(duì) 轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行規(guī)范停放及行駛管理 ,護(hù)衛(wèi)員必須按交通管理的正規(guī)指揮方法指揮 . 4.1.3 文 明服務(wù)的原則 . 護(hù)衛(wèi)員執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車(chē)或行駛時(shí)、必須以禮待人，文明服務(wù)。具體工作時(shí)按管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求執(zhí)行。 4.1.4 時(shí)效性原則。 當(dāng)值護(hù)衛(wèi)員早接到交通事故求助時(shí)，按突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的時(shí)效原則進(jìn)行。 4.2 車(chē)輛行駛的停放管理 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 4.2.1 監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車(chē)輛不超過(guò) 15kmh 慢行、禁鳴喇叭，并指揮車(chē)輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車(chē)位置，以便于車(chē)輛停放整齊。 4.2.2 提醒司機(jī)關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗，并將車(chē)內(nèi)的貴重物品隨身帶走。 4.2.3 巡檢車(chē) 輛情況 ,發(fā)現(xiàn)門(mén)、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車(chē)主。 4.2.4 留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車(chē)輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車(chē)輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車(chē)營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車(chē)超載（含駕駛員超過(guò)兩人以上的）的車(chē)輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。 4.2.5 嚴(yán)密注視車(chē)輛情況和駕駛員的行為。若遇醉酒駕車(chē)者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。 4.2.6 對(duì)轄區(qū)穿梭村巴及出租車(chē)的士上落客進(jìn)行管理。： a）指揮村巴及出租車(chē)的士上落站或靠道路的有則停車(chē)上落； b）在糾正司機(jī)亂停亂放時(shí)，應(yīng)面向司機(jī)敬禮，再有禮貌地要求司機(jī)將車(chē)停放 到指定的停車(chē)位置。 4.2.7 指導(dǎo)行人走人行道，自行車(chē)靠右側(cè)道路行駛。 4.2.8 對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車(chē)輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理： a)單車(chē)、摩托車(chē)必須統(tǒng)一在劃好的虛線內(nèi)停放； b）小車(chē)、貨車(chē)、中巴等車(chē)輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放； c）其他任何未畫(huà)線路段和消防門(mén)前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車(chē)輛。 4.3 大型文體活動(dòng)交通管理 4.3.1 制定文體活動(dòng)交通管理計(jì)劃（方案）： a）護(hù)衛(wèi)主管（副主管）制定觀眾、賓客的出入路線； b）制定轄區(qū)需封閉時(shí)間與解封時(shí)間； 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 c）組織落實(shí)車(chē)輛行駛及停放的管理。 4.3.2 主管對(duì)交通方案（計(jì)劃）的可行性進(jìn)行審批： a)對(duì)計(jì)劃停放車(chē)輛的位置及停放數(shù)量是否滿足來(lái)賓或觀眾的車(chē)輛停放需求進(jìn)行復(fù)核； b）所封閉的道路及封閉的時(shí)間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸； c）對(duì)車(chē)輛行駛、停放的管理工作進(jìn)行監(jiān)督。 4.3.3 主管向公司各有關(guān)部門(mén)的駕駛員轄區(qū)住戶進(jìn)行有關(guān)道路交通管理的法規(guī)、道德等方面的宣傳教育。 4.4 交通設(shè)施的管理 4.4.1 護(hù)衛(wèi)班組長(zhǎng)在每班交接班前對(duì)轄區(qū)各道路上的士站上落標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車(chē)線 讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查 ，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門(mén)主管處理。 4.4.2 安全處主管（副主管）對(duì)班組長(zhǎng)報(bào)告的交通標(biāo)識(shí)的損壞進(jìn)行核實(shí)，并報(bào)公共事務(wù)部按報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理。 4.4.3 安全處班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損失、歪斜移位和風(fēng)化變色時(shí)，應(yīng)及報(bào)告安全員主管（副主管）一便公共事務(wù)部、機(jī)電維修部修復(fù)或更換。 4.4.4 安全處主管（副主管）應(yīng)對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性作出評(píng)價(jià)，抱主管經(jīng)理以便改進(jìn)和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。 4.4.5 保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞： a)交通設(shè)施的管理， 除班組長(zhǎng)進(jìn)行系統(tǒng)提供管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 護(hù)衛(wèi)員的責(zé)任范圍； b）對(duì)有意或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行處罰或令其賠償。 4.5 護(hù)衛(wèi)員班組長(zhǎng)將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫(xiě)在交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表上。 5.0 記錄 交通設(shè)施檢查保養(yǎng)登記表 倉(cāng)庫(kù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范倉(cāng)庫(kù)管理工作，確保對(duì)倉(cāng)庫(kù)物品進(jìn)行安全、高效、有序的管理。 二、適用范圍 使用于物業(yè)部下屬各處的倉(cāng)庫(kù)管理工作。 三、職責(zé) 1、公司采購(gòu)員負(fù)責(zé)物品的采購(gòu)工作。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 2、倉(cāng)庫(kù)管理員負(fù)責(zé)物品驗(yàn)收、入倉(cāng)、領(lǐng)用手續(xù)的辦理庫(kù)存物品的保管。 3、公司 /各處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)物品的核算。 4、公司財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)管理工作的監(jiān)督。 四、程序要點(diǎn) 1、庫(kù)存物品的限額標(biāo)準(zhǔn) (1)日常消耗物料的庫(kù)存限額： 一般為每月平均消耗量的兩倍； 特殊情況另行處理。 (2)常備的零件物品的庫(kù)存限額： 一般為每月平均消耗量的 3 倍； 特殊情況另行處理。 (3)各處庫(kù)存物品的總額，應(yīng)控制在該處管理費(fèi)用收入加其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入的總和的 40%以下。 2、物品采購(gòu)的申請(qǐng) (1)倉(cāng)庫(kù) 管理員原則上應(yīng)在每月 25 日前根據(jù)倉(cāng)庫(kù)實(shí)際庫(kù)存量，編制下月物品采購(gòu)計(jì)劃。 (2)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)物品低于規(guī)定的庫(kù)存限額時(shí)，應(yīng)及時(shí)填制所需物品的采購(gòu)計(jì)劃。 (3)倉(cāng)庫(kù)中無(wú)儲(chǔ)存的零星、應(yīng)急物品由使用部門(mén)負(fù)責(zé)人填制采購(gòu)計(jì)劃。 (4)倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)在每月 28 日前將采購(gòu)計(jì)劃交公司財(cái)務(wù)部主管審核。 (5)公司財(cái)務(wù)部主管依據(jù)下列內(nèi)容審核： 倉(cāng)庫(kù)實(shí)際庫(kù)存量； 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 當(dāng)月實(shí)際消耗量； 庫(kù)存物品的限額標(biāo)準(zhǔn)； 下月預(yù)計(jì)消耗量； 下月資金預(yù)算。 (6)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核： 采購(gòu)計(jì)劃不合理的，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整申購(gòu)計(jì)劃； 采購(gòu)計(jì)劃合理的，財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名、日期。 (7)采購(gòu)計(jì)劃在每月 30 日前報(bào)公司總經(jīng)理審批。 (8)總經(jīng)理審核同意后，交采購(gòu)員按照采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。 3、物品的入倉(cāng)程序 (1)物品的入倉(cāng)程序： 采購(gòu)員原則上應(yīng)在物品采購(gòu)回來(lái)的當(dāng)日，將物品送交倉(cāng)庫(kù)驗(yàn)收，特殊情況不能在當(dāng)日入倉(cāng)的，應(yīng)報(bào)經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理批準(zhǔn)后另行處理； 如采購(gòu)員通知物品供應(yīng)商送貨上門(mén)，采購(gòu)員應(yīng)陪同供應(yīng)商一起到倉(cāng)庫(kù)驗(yàn)貨； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)對(duì)符合購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃的物品按照物品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn) 行驗(yàn)收； 經(jīng)驗(yàn)收合格的物品，倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)開(kāi)具物品入庫(kù)單，并將物品分類(lèi)存放； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)根據(jù)當(dāng)天的物品驗(yàn)收單，及時(shí)登記物品明細(xì)帳； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)在每日下班前，將物品入庫(kù)單匯總后，交管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)根據(jù)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。 (2)退回物品的入倉(cāng)程序： 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 相關(guān)人員將未使用完的物品送到倉(cāng)庫(kù)； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)根據(jù)核查結(jié)果，按照物品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收： 合格品，填寫(xiě)物品入庫(kù)單，在備注欄內(nèi)填寫(xiě) “ 退回物品入庫(kù) ” 字樣，存入合格品存放區(qū)內(nèi)； 不合格品，填寫(xiě)不合格品處理表（詳見(jiàn)物品驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序）后存放在不合格品區(qū)等待處理。 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)在每日下班前，根據(jù)退回的物品入庫(kù)單，登記倉(cāng)庫(kù)物品明細(xì)賬，并將物品入庫(kù)單匯總后交管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (3)設(shè)備工具的入倉(cāng)程序： 新采購(gòu)的工具按物品的入倉(cāng)程序執(zhí)行； 以舊換新的設(shè)備工具入倉(cāng)程序： 經(jīng)辦人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的工具領(lǐng)用單到倉(cāng)庫(kù)辦理舊工具入倉(cāng)手續(xù)； 倉(cāng)庫(kù)管理員經(jīng)檢查無(wú)誤后予以辦理入倉(cāng)手續(xù)， 同時(shí)在使用工具登記卡上由經(jīng)辦人簽名確認(rèn)； 退還的設(shè)備工具入倉(cāng)程序： 倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)使用人的工具登記卡上的項(xiàng)目，逐項(xiàng)清點(diǎn)退還工具； 倉(cāng)庫(kù)管理員按照物品驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定對(duì)退回的設(shè)備工具進(jìn)行驗(yàn)收； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)在工具登記卡上登記，并由使用人所在部門(mén)負(fù)責(zé)人簽名重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 確認(rèn)后存檔。 借用工具入倉(cāng)程序： 工具借用人在工具送還倉(cāng)庫(kù)前必須把工具清理干凈； 倉(cāng)庫(kù)管理員在根據(jù)設(shè)備工具的領(lǐng)用記錄，按照物品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)及時(shí)在 工具領(lǐng)用登記卡上登記。 4、倉(cāng)庫(kù)物品的存放管理 (1)物品存放倉(cāng)庫(kù)的自然條件： 有通風(fēng)設(shè)備； 光線充足； 面積寬敞。 (2)倉(cāng)庫(kù)物品的存放分類(lèi)： 易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品； 吸水性強(qiáng)、容易發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品； 常用工具、材料和配件等； 易碎、易損物品； 食品類(lèi)。 (3)物品存放倉(cāng)庫(kù)的區(qū)域劃分： 合格物品存放區(qū)； 不合格物品存放區(qū)； 待檢物品存放區(qū)。 (4)倉(cāng)庫(kù)區(qū)域劃分的方法： 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 在貨架上標(biāo)識(shí)并隔離； 劃線掛標(biāo)牌。 5、倉(cāng)庫(kù)物品的存放要求 ： 易燃、易爆與揮發(fā)性強(qiáng)的物品應(yīng)單獨(dú)設(shè)置倉(cāng)庫(kù)存放，存放時(shí)應(yīng)注意： 周?chē)鸁o(wú)明火、遠(yuǎn)離熱源； 擺放在地下； 配備滅火器； 保持包裝完好； 庫(kù)房結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，門(mén)窗封閉牢固； 庫(kù)房門(mén)內(nèi)開(kāi)。 吸水性強(qiáng)、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時(shí)： 用經(jīng)過(guò)防火處理的貨架處置； 放在干燥的地上或貨架上； 配備防潮通風(fēng)設(shè)施。 常用工具、材料和配件等： 不規(guī)則物品，用盒或袋裝好后擺放； 規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上； 易碎易損的物品： 體積較小或瓶裝 物品，放置貨架的底層、整齊的擺放在地上； 體積較大的，應(yīng)靠墻立放，放置上方不懸掛物品； 放置位置有膠墊。 食品： 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 放置在經(jīng)過(guò)防水處理的貨架上； 配備通風(fēng)、防潮設(shè)施。 5、倉(cāng)庫(kù)物品的領(lǐng)用管理 (1)物品的領(lǐng)用程序： 物品領(lǐng)用人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽字確認(rèn)的領(lǐng)料單到倉(cāng)庫(kù)辦理材料領(lǐng)用手續(xù)； 倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)領(lǐng)料單上所列品種，逐一發(fā)放； 倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)領(lǐng)料單內(nèi)容登記倉(cāng)庫(kù)物料發(fā)放明細(xì)登記； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)于每日下班前，將領(lǐng)料單匯總后交管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核對(duì)，并根據(jù) 會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (2)工具的領(lǐng)用管理： 工具使用人應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的領(lǐng)料單到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具； 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)根據(jù)使用人工具領(lǐng)用卡的記錄，核對(duì)原卡上的領(lǐng)用工具是否有重復(fù)現(xiàn)象： 如經(jīng)核對(duì)，已有領(lǐng)用記錄，但沒(méi)有報(bào)廢或其他處理記錄，倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)拒絕發(fā)放； 如經(jīng)核對(duì)沒(méi)有該工具的領(lǐng)用記錄，將工具發(fā)放給領(lǐng)用人后，并在工具領(lǐng)用卡上登記。 倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)在每日下班前將工具領(lǐng)料單，匯總后交管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核對(duì)，財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī) 程中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (3)借用工具的領(lǐng)用程序： 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 凡因工作需要借用工具的人員，應(yīng)憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的工具借領(lǐng)單，到倉(cāng)庫(kù)辦理工具借用手續(xù)； 維修人員也可憑有效的維修單借用工具； 倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)工具借領(lǐng)單，與倉(cāng)庫(kù)建立的借用工具登記卡核對(duì)無(wú)誤后發(fā)放； 倉(cāng)庫(kù)管理員對(duì)借用的工具應(yīng)根據(jù)規(guī)定的歸還期限督促借用人按時(shí)歸還。 6、倉(cāng)庫(kù)物品報(bào)廢的管理 (1)報(bào)廢的標(biāo)準(zhǔn)： 物品到有效期； 客觀原因造成物品工具已無(wú)使用價(jià)值的； 按其他有關(guān)規(guī)定需報(bào)廢。 (2)物品報(bào)廢 的程序： 報(bào)廢物品經(jīng)辦人憑其所在各部經(jīng)理簽名確認(rèn)的物品報(bào)廢單到倉(cāng)庫(kù)辦理物品報(bào)廢手續(xù)； 倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存的物品報(bào)廢，由倉(cāng)庫(kù)管理員負(fù)責(zé)填寫(xiě)物品報(bào)廢單； 倉(cāng)庫(kù)管理員準(zhǔn)備好報(bào)廢物品的關(guān)有原始資料： 入庫(kù)時(shí)間； 物品性能介紹； 使用時(shí)間； 使用說(shuō)明； 其他有關(guān)資料。 公司財(cái)務(wù)部主管或管理處會(huì)計(jì)，應(yīng)組織相關(guān)人員驗(yàn)證，并填寫(xiě)物品驗(yàn)證記重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 錄； 報(bào)廢物品單位價(jià)值在 1000 元以上的，由倉(cāng)庫(kù)管理員填寫(xiě)不合格品處理表附物品驗(yàn)證記錄報(bào)公司總經(jīng)理審批； 報(bào)廢物品單位價(jià)值在 1000 元以內(nèi)的，由倉(cāng)庫(kù)管理員填寫(xiě)不合格品處理表附物品驗(yàn)證記錄交管理處經(jīng)理審批； 倉(cāng)庫(kù)管理員根據(jù)審批意見(jiàn)，將報(bào)廢物品的相關(guān)財(cái)務(wù)資料交管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 7、倉(cāng)庫(kù)物品的清點(diǎn) (1)每月 25 日前，倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)對(duì)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)物品進(jìn)行逐一清點(diǎn)。 (2)根據(jù)清點(diǎn)結(jié)果，填寫(xiě)庫(kù)存物品盤(pán)點(diǎn)表。 (3)倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)將庫(kù)存物品明細(xì)賬的余額和盤(pán)點(diǎn)表上的實(shí)物作額進(jìn)行核對(duì)： 經(jīng)核對(duì)無(wú)誤的，倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)根據(jù)當(dāng)月發(fā)生的入庫(kù)單及出庫(kù)單，編制庫(kù)存物品進(jìn)、耗、存表 ，同時(shí)編制下月采購(gòu)計(jì)劃； 如經(jīng)核對(duì)有誤： 實(shí)物多于賬面余額的，應(yīng)報(bào)管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)根據(jù)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理； 如實(shí)物少于賬面余額的，原則上視具體情況依據(jù)公司相關(guān)程序處理。 (4)倉(cāng)庫(kù)管理員應(yīng)在 28 日前將當(dāng)月物品盤(pán)點(diǎn)表、物品進(jìn)、耗、存表、物品申購(gòu)計(jì)劃表報(bào)送公司財(cái)務(wù)部主管審核。 (5)公司財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)于每月 2531 日對(duì)倉(cāng)庫(kù)物品進(jìn)行抽樣或全部核對(duì)，并在當(dāng)月 31 日前將核對(duì)結(jié)果報(bào)財(cái)務(wù)部主管。 8、倉(cāng)庫(kù)物品管理資料的保管 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 (1)管理處財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)在每月末將 倉(cāng)庫(kù)物品的財(cái)務(wù)原始單據(jù)編制記賬憑證、登記賬簿，并根據(jù)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。 (2)倉(cāng)庫(kù)物品管理的財(cái)務(wù)資料交財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核無(wú)誤后，加密在管理處財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。 9、倉(cāng)庫(kù)物品的管理情況，作為財(cái)務(wù)部相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 五、記錄 1、物品入庫(kù)單 2、領(lǐng)料單 3、工具借領(lǐng)單 4、工具登記卡 5、物品盤(pán)點(diǎn)表 6、倉(cāng)庫(kù)物品進(jìn)、耗、存報(bào)表 六、相關(guān)支持性文件 1、采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2、物品驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 3、行政處罰 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 住戶家庭安裝 /維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 一、目的 規(guī)范住戶家庭安裝 /維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶家庭安裝 /維修工作。 二、適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)住戶家庭的安裝 /維修工作。 三、職責(zé) 1、 z 工程部主管負(fù)責(zé)檢查住戶家庭安裝 /維修工作的實(shí)施情況。 2、工程部負(fù)責(zé)住戶家庭安裝 /維修工作的組織實(shí)施。 3、維修人員具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝 /維修工作。 四、程序要點(diǎn) 1、工程部員工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝 /維修時(shí)的基本要求 (1)工程部員工進(jìn)行住戶家庭安裝 /維修時(shí)，要嚴(yán)格遵守 物業(yè)部員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序。 (2)工程部員工進(jìn)行住戶家庭安裝 /維修時(shí)，要做到如下兩點(diǎn)： 自覺(jué)維護(hù)公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事； 不能不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給工程部主管，請(qǐng)求支援解決。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 (3)工程部員工進(jìn)行住戶家庭維修時(shí)應(yīng)征詢住戶意見(jiàn)，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 (4)工程部員工進(jìn)行住戶家庭安裝 /維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、判斷出故障部位（ 元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 (5)工程部員工接到住戶家庭安裝 /維修通知單后，應(yīng)在 15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝 /維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時(shí)間提前 5分鐘趕到（特殊情況除外）。 (6)工程部員工來(lái)到住戶家門(mén)前，應(yīng)先按門(mén)鈴（ 3 次左右），如無(wú)門(mén)鈴時(shí)可用手輕輕敲門(mén)。見(jiàn)到住戶時(shí)要先問(wèn)好，簡(jiǎn)潔說(shuō)明事由征得住戶同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安裝 /維修。 (7)機(jī)電處員工進(jìn)行安裝 /維修時(shí)，要把有礙操作的物品小心移開(kāi)，并把一些可能受影響 的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 (8)進(jìn)入住戶家庭，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入住戶家庭。 2、家庭維修 (1)日光燈維修： 檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開(kāi)關(guān)； 檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器； 檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管； 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整 修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換； 檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器； 維修工作完成后應(yīng)開(kāi)燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過(guò) 3次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。 (2)開(kāi)關(guān)維修： 計(jì)算用電負(fù)荷 ，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩?拉下總電源開(kāi)關(guān)，用萬(wàn)用表檢查有無(wú)短路故障，如有則應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除； 拉下總電源開(kāi)關(guān)，用 500V 搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針 “ 抬不起頭“ ，則表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至 故障排除； 故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開(kāi)關(guān)； 試驗(yàn)開(kāi)關(guān)應(yīng)開(kāi)閉正常。 (3)電表維修： 計(jì)算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容； 對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn)，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個(gè)經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵㈦姳砝锩婷盁?、電表接線住燒穿； 電表安裝應(yīng)方正牢固、無(wú)傾斜、無(wú)松動(dòng)，注意進(jìn)、出線的正確接法； 安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn)，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異常噪音； 會(huì)同事務(wù)部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。 (4)水咀、閘閥維修： 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 關(guān)掉水咀、閘閥前的閥 門(mén)，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥； 擰開(kāi)水咀或閘閥，加密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水咀或閘閥； 在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時(shí)針?lè)较颍b上水咀或閘閥； 開(kāi)水試驗(yàn)，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開(kāi)關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。 (5)水表維修： 關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表； 拆開(kāi)水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤(pán)，重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個(gè)新水表； 裝回水表，應(yīng)注 意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無(wú)松動(dòng)、水平無(wú)傾斜。 水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn)，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活； 會(huì)同公共事務(wù)部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。 (6)煤氣熱水器維修： 開(kāi)機(jī)時(shí)不著火： 檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池； 如果開(kāi)機(jī)能夠聽(tīng)到 “ 吱吱 ” 的打火聲，則說(shuō)明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火總成； 檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶?jī)?nèi)是否有煤氣或煤氣閥門(mén)是否擰開(kāi)；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則 應(yīng)拆開(kāi)電磁閥檢修（擦除臟物、加潤(rùn)滑油）。 重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量管理手冊(cè)附錄 9.4 發(fā)布日期： 2005 年 1 月 13 日 開(kāi)機(jī)時(shí)有 “ 嘭 ” 的爆炸聲： 先關(guān)閉煤氣瓶閥門(mén)； 用電風(fēng)筒吹干高壓打火線； 調(diào)整點(diǎn)火間隙； 開(kāi)機(jī)時(shí)如能聽(tīng)到清脆的電磁閥動(dòng)作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應(yīng)擰開(kāi)電磁閥修理（加潤(rùn)滑油、擦除臟物）； 打開(kāi)煤氣瓶閥門(mén)。開(kāi)機(jī)點(diǎn)火正常，反復(fù)試 35 次。 燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進(jìn)氣門(mén)臟物； 先導(dǎo)閥門(mén)控制的煤氣熱火器維修： 開(kāi)機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處未點(diǎn)火此時(shí)應(yīng)修理先導(dǎo)閥； 開(kāi)機(jī)電先導(dǎo)閥處點(diǎn)火，但主電磁閥打不開(kāi)，不能正常點(diǎn)火。此時(shí)應(yīng)拆修主電 磁閥（活動(dòng)閥芯多次，清除污物）。 (7)煤氣灶維修： 開(kāi)機(jī)不著火： 開(kāi)