某市國際紡織服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 XX 國際紡織服裝城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 國際紡織服裝城開發(fā)有限公司 2007 年 9 月 2 第一章 項(xiàng)目決策背景 一、 XX 城市概況 （一）城市概況 XX 是遼寧省東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 XX 現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積 1.3 萬平方公里，市區(qū)面積 3495 平方公里?？?cè)?720.4萬人，市區(qū)人口 506.6 萬人。 XX 是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展， XX 的 工業(yè)門類已達(dá)到 142 個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3033 家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240 多億元。近年來， XX 市委、市政府以振興 XX 老工業(yè)基地為主線，堅(jiān)持改革開放和工業(yè)立市方略，國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營經(jīng)濟(jì)迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善。XX 經(jīng)濟(jì)和社會長足發(fā)展，人民生活水平快 速提升， XX 經(jīng)濟(jì)和社會步入了快速發(fā)展的新時期。在此同時， XX 先后獲得“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進(jìn)入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。 3 （二）區(qū)位優(yōu)勢 XX 是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以 XX 為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8 大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 XX 擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五 射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距 XX 均不超過 400 公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的 XX，對周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力。 二、 XX城市商業(yè)規(guī)劃研究分析 （一） XX商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及發(fā)展情況 2006 年 6 月 8 日， XX 市商業(yè)局正式對外發(fā)布了 XX 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”規(guī)劃 ，未來 5 年，大多沈城人的購物半徑都將不超過 15 分鐘的路程。沈城將成為七城市經(jīng)濟(jì)圈乃至東北地區(qū)名副其實(shí)的購物天堂。 4 未來 5 年，沈城將重點(diǎn)打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。 1、 商業(yè)規(guī)劃 （ 1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長，由現(xiàn)在的 17 公里延長到約 25 公里，以青年大街為中軸，平均開發(fā)寬度 500 米 1000 米。重點(diǎn)布局北部開發(fā)區(qū)（北部大學(xué)城） 、 龍江區(qū)域商貿(mào)中心、北部 都市商貿(mào)中心、五里河都市商貿(mào)中心、渾南都市商貿(mào)中心，建設(shè)商務(wù)辦公、國際金融、科技文化、體育休閑商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。 （ 2）“兩帶” 南帶 沿東西“銀帶”（渾河）實(shí)施深度開發(fā)，在全長 52 公里的 XX 內(nèi)濱河水帶上，結(jié)合開發(fā)歷史文化旅游景觀，重點(diǎn)在棋盤山國際旅游風(fēng)景區(qū)、 XX 植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等 7 個接點(diǎn)上建設(shè)獨(dú)具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。 北帶 沿地鐵一號線 25 公里沿線，重點(diǎn)布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、 黎明居住 商貿(mào)區(qū) 7 個節(jié)點(diǎn)，建設(shè)購物、餐飲、休閑、娛樂、家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。 （ 3）“三圈” “核心圈” 在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構(gòu)建層次分明、結(jié)構(gòu)合理的都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。 5 “中心圈” 在二、三環(huán)路之間，整合現(xiàn)有優(yōu)勢資源，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展特色商業(yè)空間，推進(jìn)“四大”開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建具有強(qiáng)大輻射力的現(xiàn)代貿(mào)易體系。 “邊緣圈” 在縣域范圍，構(gòu)建由“縣域商貿(mào)中心”和“鄉(xiāng)村商服中心”二級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 為支撐的網(wǎng)絡(luò)體系；圍繞城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化，建設(shè)新型商品市場體系，推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程 ，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 解讀： 未來， XX 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個層面展開?！笆晃濉逼陂g，XX 城市化率將達(dá)到 70%以上，常住人口達(dá)到 1000 萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由 300 平方公里擴(kuò)展到 450 平方公里，初步構(gòu)建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用 XX 未來發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開放式發(fā)展布局。因此， XX 商業(yè)經(jīng)濟(jì)的服務(wù)范圍不僅是 XX 城區(qū)，還輻射整個七城市經(jīng)濟(jì)圈。 此外，從投資的角度講，“一廊兩帶三圈”附近的商鋪投 資價值是不容置疑的，尤其是地鐵附近的商鋪，很有投資潛力。 2、功能規(guī)劃 社區(qū)購物步行不超過 5 分鐘 未來 XX 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將分為都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級商業(yè)功能區(qū)。 都市商貿(mào)中心 即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站 3 個現(xiàn)有都市商貿(mào)中心。重點(diǎn)規(guī)劃五里河、長江、興工、東城、渾南 5 個都市商貿(mào)中心， 10 年后，使其具備都市商貿(mào)中心的雛形。 區(qū)域商貿(mào)中心 區(qū)域商貿(mào)中心的網(wǎng)點(diǎn)布局按照一個大中型百貨商店，一個大型綜合超市和若干個服務(wù)于日常生活需要的專業(yè)店、專賣店和服務(wù)設(shè)施組合模式。未來 XX 將重點(diǎn)規(guī)劃培育 10 個區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào)中心、道義商貿(mào)中心、新城子商貿(mào)中心、棋盤山風(fēng)景區(qū)商貿(mào)中心、長白新城商貿(mào)中心、蘇家屯新城商貿(mào)中心、農(nóng)高區(qū)商貿(mào)中心。 社區(qū)商服中心 到 2010 年， XX 將通過新建、改造和調(diào)整，在 127 個街道的 1257 個社區(qū)中新建 100 個社區(qū)商服中心，總量達(dá)到 200 個，其中省級以上示范中心 20 個。 解讀： XX 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三級商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃是本次規(guī)劃的核心內(nèi)容之一，這種分級主要解決 XX 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局的問題。像 大家熟知的中街、太原街 ，那里聚集了眾多大型商業(yè)設(shè)施，交通 也十分便利，一般到這樣都市商貿(mào)中心消費(fèi)的人 50%是外國人或外地人，余下的 50%才是 XX 本地人，因此它代表的是一個城市的商業(yè)形象。 而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士 和居民生活需要服務(wù)的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。在這一區(qū)域內(nèi)， XX 本地人消費(fèi)的比例大 6 約在 70% 80%，外國人或外地人消費(fèi)的比例大約在 20% 30%。也就是說，在這個商貿(mào)中心里， XX 居民到大商場購物只需要走 15 分鐘的路程。 在這三級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，離市民最近的則是社區(qū)服務(wù)中心，這里有洗衣店、早餐點(diǎn)、便民超市、美 發(fā)店等，人們最基本的日常生活需要都可以在這里得到滿足，服務(wù)半徑應(yīng)在 5 分鐘以內(nèi)的路程。 3、零售規(guī)劃 “十一五”末期， XX 零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總規(guī)模將導(dǎo)控在 1000 萬平方米，其中，新建 5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 50 個。 新建大型百貨商店 11 個 渾南都市商貿(mào)中心 1 個、興工都市商貿(mào)中心 1 個、東城都市商貿(mào)中心 1 個、北站都市商貿(mào)中心 2 個（東西部各 1 個）、五里河都市商貿(mào)中心 1 個、興順商業(yè)街 1 個、北市特色街 1 個、長白地區(qū) 1 個、北部大學(xué)城 1個、北站北出口 1個。 新建大型綜合超市 15 個 八王寺地區(qū) 1 個、滂江街地區(qū) 1 個、 東北大馬路中段 1 個、龍江地區(qū) 1 個、砂山地區(qū) 1 個、渾南新區(qū) 2 個、道義開發(fā)區(qū) 1 個、文體西路 1 個、長青 地區(qū)1 個、東陵東路 1 個、三臺子地區(qū) 1 個、七二四地區(qū) 1 個、地鐵黃海站 1 個、黎明廣場附近1 個。 新建大型購物中心（摩爾） 4 個 北站商貿(mào)中心 1 個、渾南商貿(mào)中心 1 個、東城商貿(mào)中心 1 個、興工商貿(mào)中心 1 個。 新建大型專業(yè)店 布局集中在渾南都市商貿(mào)中心、東城商貿(mào)中心、長江商貿(mào)中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好 IT 產(chǎn)品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。 解讀： 單從數(shù)量上看，目前 XX 的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不少，全市 80%以 上的招商項(xiàng)目都是商業(yè)項(xiàng)目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學(xué)城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購物卻還要花上一小時左右往商業(yè)區(qū)跑。 因此本次規(guī)劃根據(jù)未來 5 年沈城市民的實(shí)際需要，計(jì)劃新建 11 個大型百貨商店和 15 個大型綜合超市，主要滿足現(xiàn)在還不方便購物的人。而按照摩爾的國際流行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際在沈城還一個都沒有，但這并不意味著有投資就能建，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，今后沈城建面積 1 萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目都要先聽證，使起更好地為 XX經(jīng)濟(jì)服務(wù)，從而輻射整個 XX 經(jīng)濟(jì)圈。 解讀： 購物、休閑是人們在工作生活之外主要的內(nèi)容。這些服 務(wù)網(wǎng)點(diǎn)就是在人們購物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂空間，這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)更重要的意義還在于拉動 XX 的休閑娛樂經(jīng)濟(jì)。 4、專業(yè)市場規(guī)劃 未來 5 年， XX 將重點(diǎn)新建 12 個市場，改造 20 個市場，形成 6 個市場集群。 新建市場 東北家具集散中心、北部農(nóng)副產(chǎn)品市場、南部農(nóng)副產(chǎn)品市場、金馬（ XX） 7 皮革鞋材國際交易市場、東北化工市場、東北陶瓷產(chǎn)品交易中心 、 XX 煤炭交易市場、 XX 東成工程機(jī)械交易市場、東北機(jī)床大市場、 XX 中晨汽車交易市場 、 XX 文官天和鋼材交易市場、XX 舊輪胎交易市場。 重點(diǎn)改造的市場 五愛市場、 中國鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場、十二線農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、 XX 果品中心批發(fā)市場、 XX 肉食品批發(fā)市場、 XX 水產(chǎn)品批發(fā)市場、 XX 糧食批發(fā)市場 、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場、新民 市農(nóng)機(jī)市場 、 XX 鋼材 中心批發(fā)市場、 XX 滑翔五金城、 XX 爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心 、長青家電批發(fā)中心。 解讀： 隨著 人們生活水平的提高， XX 現(xiàn)有的市場還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問題 ，因此，像五愛市場、中國鞋城這樣的在 XX 頗具影響力的老市場需要進(jìn)一步改 造升級，進(jìn)一步與市場接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質(zhì)生活需要。 5、物流規(guī)劃 “十一五”期間， XX 物流基地 重點(diǎn)沿東（北）部：沈海 東三環(huán)；南部：渾南 蘇家屯；西部：張士 大潘；北部：望花 農(nóng)高區(qū) 4 條物流產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)行布局。 物流中心 重點(diǎn)圍繞規(guī)劃的物流園區(qū)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園、新興產(chǎn)業(yè)集群及 具有廣闊市場空間的大型項(xiàng)目布局，重點(diǎn)培育建設(shè) 20 30 個第三方物流中心。 解讀： 物流是 支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺，未來沈城培育建設(shè) 4 個物流園區(qū)可以實(shí)現(xiàn)沈城 東西南北四個方向都有物流平臺支撐。 （二） XX鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃 及發(fā)展情況 2006 年 8月 2 日，鐵西新區(qū)公布未來 5 年的商業(yè)規(guī)劃。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地，鐵西規(guī)劃在老區(qū)重新布局商業(yè)項(xiàng)目，全力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而改變鐵西老城區(qū)工業(yè)舊面孔。 1、老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè) “十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起 建設(shè)大路，北至北二路，除在建的 47 個大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 3000 平方米以上的規(guī)模項(xiàng)目 30 個，總投資 37.8 億元?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館 ?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街 、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。 8 2、今后 5年新建 200 商業(yè)項(xiàng)目 鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 200 個重點(diǎn)工程項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2006 年規(guī)劃開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 55 個，到 2008年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 70 個，到 2010 年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 75 個。 全部建成后，將形成鐵西新區(qū)服務(wù)業(yè)的總體框架結(jié)構(gòu)和總體網(wǎng)絡(luò)布局。 酒店賓館項(xiàng)目 20 個：在世星賓館、 九豐大廈的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)三星賓館 12 個、四星賓館 5 個、五星級賓館 3 個。 大型商業(yè)購物廣場 2 個：開發(fā)建設(shè)萬米以上的世界及國內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購物廣場 2個。 大型餐飲項(xiàng)目 35 個。 商務(wù)大廈項(xiàng)目 35 個?？偛看髲B 15 個。 百貨、超市項(xiàng)目 3 個：在家樂福 、樂購超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大中型百貨、超市 3 個。 專業(yè)化大市場項(xiàng)目 10 個：在中國家具城、鋼材批發(fā)中心市場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大型專業(yè)市場 10 個。 金融保險類項(xiàng)目 10 個。 物流企業(yè)類項(xiàng)目 5 個。 停車場項(xiàng)目 15 個。 時尚休閑項(xiàng)目 50 個。 在和平 大戲院、避風(fēng)塘茶吧的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)美食街、名人俱樂部、西餐廳、茶府、迪吧、影城、電玩城、夜總會、數(shù)碼公園、娛樂健身館等 50 個具有時尚品位的餐飲娛樂項(xiàng)目。 此外，還將建設(shè) 200 個中小型社區(qū)連鎖便民店，并在每個社區(qū)、村至少建一個中小型社區(qū)連鎖便民店。 （三） XX主要商圈分析 近年來在國家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下， XX 所獨(dú)有的中心城市的地位優(yōu)勢和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經(jīng)濟(jì)的快速增長， XX 的商業(yè)地產(chǎn)開始步入規(guī)模增長時期， XX 已經(jīng)開始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢頭的原因，主要得益于金廊開發(fā) 和渾河兩岸開發(fā)的啟動、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。 就目前 XX 市的商業(yè)格局，基本上 以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。形成了太原街商圈、西塔商圈 、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是XX 市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個商圈的發(fā)展對提升 XX商業(yè)形象和增強(qiáng) XX 商業(yè)輻射力有重大意義。 9 1、太原街商圈 目前在 XX 各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。萬達(dá)商業(yè)廣場的啟動拉開了南太原街改造的序幕，五洲的建成將使整個太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。 太原街商圈位于和平區(qū)，是 XX 市兩個最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是 XX 市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開明商業(yè)街 等街區(qū)組成來打造“具有都市時尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)街區(qū)”。 從目前太原街商圈經(jīng)營品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認(rèn)為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的結(jié)果，是市場自然選擇和 XX 獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。 代表性商場： 中心商廈、聯(lián)營商場、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時尚地下商業(yè)城、萬達(dá)商業(yè)廣場和即將投入運(yùn)營 的五洲商業(yè)廣場。 （ 1）中興 XX 商業(yè)大廈 是由中國國際信托投資公司與 XX 市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā)、證券為 一體的大型商業(yè)企業(yè)。商場位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。 （ 2）香港新世界百貨 是 XX 目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，國際知名品牌最集中之地。 從該商場的環(huán)境和裝修檔次來分析該商場定位是以中高檔為主，目標(biāo) 消費(fèi)者以高收入者為主，集中了大部分 XX 高端消費(fèi)。 （ 3） XX 市聯(lián)營公司 成立于 1952 年 12 月 20 日，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員之一。是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國有“老字號”企業(yè)。先后榮獲全國“五一勞動獎狀”、 “全國用戶滿意服務(wù)”稱號、“質(zhì)量管理獎”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號、 XX 市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無假貨商店 ”稱號和遼寧省“物價計(jì)量政策法規(guī)”稱號。是 XX 市傳統(tǒng) 10 消費(fèi)的主要集中地。 （ 4）時尚地下商業(yè)街 是 XX 規(guī)模最大的地下商業(yè)街。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。但是因經(jīng)營檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標(biāo)客戶群定位于年輕時尚一族。 2、中街商圈 相比于太原街商圈相對清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城、南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、 XX 路、正陽街、朝陽街組成。這些街區(qū)從功能角度 沒有比較明確的功能分區(qū)，這與中街商圈是 XX市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)有直接關(guān)系。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對 XX 市整個商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。 從目前中街商圈的 規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢來看，中街商圈以“ 4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽街和朝陽街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成 標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場，完成北中街商住開發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的 實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺的決心。 （ 1） 商業(yè)城 是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)商業(yè)城集團(tuán)旗下的綜合商業(yè)中心。位于 XX 市中街商圈東端是 XX 傳統(tǒng)商場 之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場。 （ 2） XX 新瑪特購物休閑廣場 由大連大商集團(tuán)獨(dú)資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特?fù)犴樀辍⑿卢斕睾J島店、新瑪特 XX 店 、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場構(gòu)筑了東北地區(qū)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。 （ 3）興隆大家庭購物中心 是目前 XX 已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為 XX 人的休閑廣場，購物天堂。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中心， 11 實(shí)施按照國際流行的 Shopping Mall 模式，共分為 7 大 主體公司經(jīng)營：興隆百貨、美食廣場、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。 3、北行商圈 北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是 XX 市準(zhǔn)備 重點(diǎn)建設(shè)的商圈；以長江街為中心，全力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街； 2005 年全面實(shí)施長江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長江圖書大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來打造 350000 平方米的中心商貿(mào)區(qū)。 但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國美電器、百盛百 貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。預(yù)計(jì)未來北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線 700米 ，建設(shè) 韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約 2000 米，引進(jìn)新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長約 1000 米，重點(diǎn)發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢將實(shí)現(xiàn) XX 最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑 XX 全新的商業(yè)格局。 4、西塔商圈 有明顯朝 鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂發(fā)達(dá)，是 XX 重要的商業(yè)街。 5、三好街商圈 地處 XX 南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。 6、鐵西興順街商圈 是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“ H”型布局。 （四） XX專業(yè)市場發(fā)展分析 如果說 2005 年的 XX 商業(yè)地產(chǎn)市場是公寓類產(chǎn)品的時代，那么 2006 年就是專業(yè)市場產(chǎn)品的時代。 XX 地區(qū)一直是專業(yè)市場發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)， XX 地區(qū)擁有各類專業(yè)市場500 多個，年成交量 數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場就有 30 多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。 12 1、硬件升級改造快速進(jìn)行中 目前在 XX 市比較多見的專業(yè)市場，多是早前修建的，在經(jīng)過長年累月的市場氛圍培育后，產(chǎn)生了一定的固定客群。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場硬件設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場硬件的升級改造成為主旋律。 如五愛市場在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動運(yùn)營后，原有的鞋帽、小百區(qū)域業(yè)開始動 工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場的業(yè)戶已經(jīng)在南二市場的升級改造項(xiàng)目 溫州城的臨時市場里開始了過渡經(jīng)營，一年以后，這個升級成為集專業(yè)市場、物流中心、商務(wù)辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資 1.4 億元，啟動了東北摩托車市場的全面升級改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開始動工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營面積將大到 10.7 萬平方米。 2、市場融物流、倉儲、辦公為一體 經(jīng)過去年的市場烘熱，目前 XX 一些專業(yè)市場的升級產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展后勁。隨著專業(yè) 市場商業(yè)貿(mào)易的飛速發(fā)展，一些專業(yè)市場升級后的建筑面積可能達(dá)到原面積的幾倍甚至十幾倍，并且功能也拓展了原有單一的市場展示交易功能，開始不斷發(fā)掘當(dāng)代商業(yè)貿(mào)易各方面的需求。 專業(yè) 市場商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場和綜合市場集中；另一趨勢是隨著一些經(jīng)營大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢出現(xiàn)，專業(yè)市場的觸角開始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競爭，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。 3、以市場帶市場，區(qū)位由市中心向周邊擴(kuò)散 縱觀 XX 原有的專業(yè)市場項(xiàng)目，一般是在社會分工細(xì)化后逐漸顯出其優(yōu)勢。而這種優(yōu)勢是建立在“先育市， 后有場”的前提下。值得注意的是，今年的專業(yè)市場建設(shè)已經(jīng)沖破了區(qū)域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場正在市內(nèi)周邊區(qū)域擴(kuò)撒開來，擴(kuò)充了專業(yè)市場的領(lǐng)土。這些新型的專業(yè)市場中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國家具城原有市場氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補(bǔ)市場商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城”投資 2.5 億元，在東部興建占地面積 4.6 萬平方米的金馬皮革鞋材國際交易市場，對于滿足鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實(shí)現(xiàn)原料、生產(chǎn)、銷售 的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。 專業(yè)市場都是市場經(jīng)年累月積累出來的，因此在規(guī)劃建設(shè)過程中要規(guī)避急功近利的想法。南湖五金工具交易中心銷售負(fù)責(zé)人說，前期工作不能以銷售為目的，而是為市場日后經(jīng)營做基礎(chǔ)，這樣的市場就能在激烈的市場競爭中走得更遠(yuǎn)。而 XX 的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，只是有些不正確的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展，但是對于投資客來講，只要找對 13 項(xiàng)目，看準(zhǔn)開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會還是非常大的。 三、 XX房地產(chǎn)市場研究分析 （一） XX房地產(chǎn)市場概況 XX 房地產(chǎn)市場自 1999 年起進(jìn)入第 3 個發(fā)展周期； 2000 2002 年為中位調(diào)整時期， 2003 2004 年開始進(jìn)入高速發(fā)展期， 2005 年 2006 年依據(jù)行業(yè)運(yùn)行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性增長的平臺階段，所對應(yīng)的市場狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長行情。 XX 房地產(chǎn)投資增長趨勢圖 64116.1177.3342.6413.60501001502002503003504004502000年 2002年 2003年 2004年 2005年沈陽房地產(chǎn)投資開發(fā)趨勢（單位：億元）就現(xiàn)實(shí) 的情況而言，在宏觀政策的影響下， 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場成交面積、金額、銷售價格 均出現(xiàn)明顯波動。與此同時，由于 XX 房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較晚，正處于合理的增長期，市場表現(xiàn)相對較為平穩(wěn)。 XX 房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)行不僅體 現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增長，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不可。 政府搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級、世遺會開幕、地鐵 1、 2 號線動工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機(jī)遇。 14 XX 房地產(chǎn)施工、竣工面積增長趨勢圖 824.4349.51238.2363.21738.8585.92805.3806.131021057.805001000150020002500300035002000年 2002年 2003年 2004年 2005年歷年商品房施工、竣工面積（單位：萬平方米）施工面積 竣工面積 XX 房地產(chǎn)銷售面積增長趨勢圖 210.5206.1324.8524.3761.32000年2002年2003年2004年2005年沈陽歷年房地產(chǎn)銷售面積（單位：萬平方米）銷售面積 210.5 206.1 324.8 524.3 761.32000年 2002年 2003年 2004年 2005年 XX 房地產(chǎn)總銷售額增長趨勢圖 沈陽房地產(chǎn)銷售額增長趨勢（單位：億元）236.8152.694.756.456.5050100150200250銷售額 56.5 56.4 94.7 152.6 236.82000年 2002年 2003年 2004年 2005年 15 1、房價與 GDP 增長比率合理 房價與 GDP、人均可支配收入增幅的比率關(guān) 系是衡量房地產(chǎn) 市場是否健康的重要指標(biāo)之一。一般來說，這個比率小于 1 為健康 ，反之則不健康。 2006 年上半年， XX 市地區(qū)生產(chǎn)總值 1189.6 億元，比上年增長 15.7；人均可支配收入 5626.5 元，比上年增長 16。 2006年上半年， XX 市商品房住宅平均價格比上年增長 2.1。按商品住宅價格計(jì)算，房價與 GDP增長率為 0.134；房價與人均可支配收入增長率為 0.131，都遠(yuǎn)低于 1。這說明 XX 當(dāng)前的房地產(chǎn)市場總體是健康的。 2、房價收入比降幅增大 按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計(jì) 2006 年 XX 房價收入比又有了一個較大的 下降幅度，其中每戶購房 60 平米的房價收入比為 5.66，比上年下降 0.23；每戶購房 70 平米的房價收入比為 6.6，比上年下降 0.27；每戶購房 80 平米的房價收入比為 7.54，比上年下降 0.32。若按戶購房 60 或 70 平方米計(jì)算，已接近國際房價收入比 36 的標(biāo)準(zhǔn)線。而按照 2006 年預(yù)計(jì) XX市房價收入比計(jì)算， XX 平均房價為 3166 元 /平方米，市民人均可支配收入為 11192.6 元，那么一個 XX 普通市民需要工作近 30 年方可購買一套 100 平方米的住房。 3、入市商品房需大于供 今年 1 7 月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示： XX 市商品住宅批準(zhǔn) 入市面積和套數(shù)，分別小于實(shí)際銷售商品住宅 79.25 萬平方米和 5496 套。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。尤其是中小戶型和中低價位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。 4、商品房空置率及總量下降 從數(shù)據(jù)中看， XX 市今年前 7 個月房地產(chǎn)投資銷售比為 0.868。通常情況下，投資銷售比0.70 為正常值。同時，截止到 2006 年 7 月底， XX 市空置一年以上商品房的空置率為 8.6?？罩每偭亢涂罩寐识加兴陆?。從空置結(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)問題較多，住宅空置數(shù)量相對較少，且約有 80以上是大戶型和高價位?？傮w上看，空置總量和空置率 均為合理區(qū)間，且處于逐步消化狀態(tài)。 5、商品交易量繼續(xù)提升 1 7 月份，全市商品房銷售面積與合同金額比分別增長 3.5和 4.6；其中年國商品住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長 4.3和 6.0。與此同時，商品房預(yù)售價格比去年同期增長 1，商品住宅預(yù)售價格同比增長 1.6。二手房平均價格同比上升 3.9，其中二手住宅平均價格同比上升 4.0。均處于平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢。這說明在宏觀調(diào)控 16 大背景下， XX 市房地產(chǎn)市場保持一定數(shù)量增長幅度。 6、入市商品住宅平均面積下降 今年前 7個月， XX市批準(zhǔn)入市的商品住 宅平均每套建筑面積 89平方米，同比下降 0.8；實(shí)際銷售住宅面積每套平均為 94.86 平方米，同比下降 7.5。同時， XX 市房地產(chǎn)銷售企業(yè)前四名，售價在每平方米 3000 元以下 ，這表明 XX 中小戶型和中低價位商品住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供求主體。 （二）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)市場分析 2004 年以來，大批 處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤銷售良好，正標(biāo)志著住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。而相對 2002 年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無論從 自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。 鐵西板塊 ：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū) 區(qū)域特征：鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西商品住宅項(xiàng)目繼 04 年全線飄紅后，繼續(xù)成為 2005 年 XX 房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。 代表樓盤：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。 競爭格局 ： 該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名稱、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購房者的向西遷移。產(chǎn)品差異化正在逐步拉大；像青年易居的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5 米，上下雙層空降格局，使用面積大于建筑面積，為消費(fèi)者提供更多的選擇空間。 1、土地推量加快 2006 年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產(chǎn)投資熱潮，在土地供應(yīng)能上頻出大手。 2 月 28日，鐵西區(qū)召開 2006 年土地推介會共推出 32 塊地塊，總面積達(dá) 105 平方米。 值得關(guān)注的是，推出的地塊中，以廠區(qū) 遷移、土地置換為供應(yīng)主力。 XX 機(jī)床一廠和 XX鼓風(fēng)機(jī)廠的廠址備受關(guān)注。 XX 機(jī)床一廠用地面積為 18.0156 萬平方米，作為商業(yè)用地；而XX 鼓風(fēng)機(jī)廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計(jì)推出用地面積達(dá)到 12.1 萬平方米，用于城鎮(zhèn)混合住宅。這 17 些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。而且緊鄰地鐵一號線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。 這是繼去年鐵西區(qū)供地 87 萬平方米后，又推出百萬平方米土地。預(yù)計(jì)今年新增商品房130-140 萬平方米，人均住房面積增長 1.25 平方米。 2、地價穩(wěn)步上升 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的 整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。目前，鐵西區(qū)的土地價格已由三年前的每平方米幾百元增長到現(xiàn)在的三千多元。 鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略，使土地出讓價格保持穩(wěn)定的增長。幾年前，像 XX 重型 機(jī)器廠進(jìn)行土地出讓的時候，每平方米的土地只被標(biāo)出了 500 元的價格。從目前來看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價格已經(jīng)超過了 2500 元。 3、銷售量大 根據(jù) XX 市房產(chǎn)局在“ XX 網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的統(tǒng)計(jì)資料顯示，樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第 一位。鐵西區(qū)是 2005 年房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。 近年本、外地的開發(fā)企業(yè)紛紛落戶鐵西新區(qū)，打破了其原有的居住模式，提升了該區(qū)域的居住品質(zhì)。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名城、宏偉金都、千緣愛城、高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購房者向西遷移。 4、居住區(qū)域快速圍合 鐵西區(qū)已經(jīng)形成了幾塊宜居區(qū)域，如興工街沿線區(qū)域、建設(shè)大路沿線區(qū)域、鐵西廣場周邊區(qū)域、滑翔大型居住區(qū)域、保工街沿線區(qū)域等，這些區(qū)域經(jīng)過近兩年的開發(fā)，居住環(huán)境、配套設(shè)施等已經(jīng)比較完善。 5、產(chǎn)品層面豐富 鐵西地區(qū)受寵，一 個重要的理由就是可以滿足各層次消費(fèi)者差異化的要求。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷樓盤，像青年居易的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高 5 米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得滿堂喝彩。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。 6、大盤托升區(qū)域熱度 18 衛(wèi)工仙女湖將建成 30 多萬平方米高檔外商住宅區(qū)。工人村面臨著 150 多萬平方米的大規(guī)模改造。這樣大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為 XX 人氣最旺盛的地區(qū)。 7、商業(yè)配 套加速建設(shè) 商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。伴隨著鐵西地區(qū)連年攀升的高入住率，一場商業(yè)“圈地賽”已經(jīng)慢慢在鐵西拉開帷幕。天津的家世界、東方家園、法國家樂福等各大國內(nèi)外商業(yè)巨頭，均在不失時機(jī)地?fù)屨艰F西地區(qū)。狠多商家落戶這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開工，而更看中的是接近 100的入住率。 在東方家園、天津家世界、中國家具城、香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為 XX 乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場帶。 大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上 海聯(lián)華重工店和麥德龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界等。 8、城市交通快速推進(jìn) 2006 年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設(shè)的動作。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和一座跨線立交橋在內(nèi)的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。 9、地鐵利好初步顯現(xiàn) 2006 年對鐵西房價影響最大的因素還應(yīng)該是地鐵一號線的開工建設(shè)，地鐵南北兩側(cè)沿線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設(shè)，到時候房價勢必繼續(xù)攀升。 10、拆遷戶成地區(qū) 主力需求 鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動遷大軍”。 2003 年是 XX 的“拆遷年”。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有 10000 戶左右。其中 60左右的拆遷戶，選擇購買商品房來重新安家。如此一來，由于地緣因素，便成全了鐵西地區(qū)的商品房。 11、后市發(fā)展?jié)摿薮?鑒于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經(jīng)無地可推，和平向南、皇姑向北發(fā)展土地，而鐵西的中西區(qū)域還有位置相當(dāng)優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此，兩年后鐵西均價將與皇姑區(qū)持平，并僅次于和平區(qū)的房價。 19 鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地區(qū)的房價 將逐漸與和平區(qū)房價拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到皇姑區(qū)的房價水平。而保工街以西地區(qū)房價增速略慢，未來兩三年內(nèi)將與目前保工街以東同類房屋價格持平。 （三） XX商業(yè)地產(chǎn)分析 據(jù) XX 市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止 2004 年 4 月底， XX 商業(yè)地產(chǎn)完成投資 4億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)完成投資額的比例由去年同期的 12.6上升至 18 而前幾年的平均比例僅為 10左右。 XX 的人均 GDP 已經(jīng)超過 2820 美元，城市化已經(jīng)達(dá)到了63.9，恩格爾系數(shù)達(dá)到 30.6。 權(quán)威城市經(jīng)濟(jì) 專家指出：人均 GDP 達(dá)到 2000 美元至 4400 美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心 、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。XX 這幾年的貨幣回籠量一直是全國最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見 XX 商業(yè)交易的繁華和活躍。 XX 商業(yè)地產(chǎn)日前的火爆，正是因?yàn)樵S多開發(fā)商對 XX 商業(yè)地產(chǎn)市場的前景看好。 2005 年的 XX 商業(yè)地產(chǎn)還處于培育期，隨著 20 多個項(xiàng)目的啟動建設(shè)， 2006年 XX商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入成熟期。 整體上看， XX 商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，不少開 發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的關(guān)鍵性問題。 1、商業(yè)地產(chǎn)完成“三級跳” 與各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一樣， XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無疑也經(jīng)過了幾次飛躍，這幾次飛躍被專家稱為商業(yè)地產(chǎn)的“三級跳”。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為人們的生活帶來了便利。 上個世紀(jì) 80 年代的中后期， XX 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場，并馬上取代了廟會、地?cái)偟仍忌虡I(yè)業(yè)態(tài)。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛市場的建設(shè)開始，南塔鞋城隨即問世。這是 XX 商業(yè)地產(chǎn)的“第一跳”。 從上個世紀(jì) 90 年代開始， 沃爾瑪、家樂福帶來的商業(yè)運(yùn)作模式給 XX 的商業(yè)地產(chǎn)帶來了無限發(fā)展的生計(jì)。 XX 商業(yè)地產(chǎn)完成了“第二跳”。 目前， XX 已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場、中街、太原街等幾大商圈。 XX 是“東北購物天堂”現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構(gòu)建中，金廊工程項(xiàng)目、城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級，尤其是地鐵的修建，將進(jìn)一步繁榮 XX 的商業(yè)。 XX 的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳”。 據(jù) XX 市商業(yè)局統(tǒng)計(jì)， 2004 年全市新增 60 個 3000 萬元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，完成商業(yè)固定資產(chǎn)投資 65 億元，比上年增長 1 倍。 20 此外，政府也起 到了積極的推動作用。 7 月 30 日 8 月 1 日，以市委書記為團(tuán)長的 XX市代表團(tuán)，赴香港開展招商活動。代表團(tuán)在港期間，洽談推進(jìn)了 30 個重點(diǎn)合資合作項(xiàng)目，有 11 個項(xiàng)目簽約，各種類型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將落戶 XX。 2、專業(yè)市場激活商業(yè)地產(chǎn) XX 是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類型專業(yè)市場發(fā)展比較早，積累也比較深厚。據(jù)統(tǒng)計(jì)， XX 地區(qū)擁有各類專業(yè)市場 500 多個，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場 30 多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn) 藏著巨大的商機(jī)。 目前 XX 市比較多見的專業(yè)市場，修建的時間都比較早，經(jīng)過積累已經(jīng)形成了濃郁的市場氛圍，擁有一批固定客戶群。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場建筑設(shè)施已經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場建筑的升級改造成為主旋律。比如 XX 南湖五金工具市場，恒誠東北輪胎汽車用品批發(fā)市場等。 3、政策推動商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展 2005 年，無疑是一個“房產(chǎn)政策”年， 2006 年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 2005年的政策風(fēng)暴。 “政策恐慌期”已經(jīng)過去，市場在逐漸恢復(fù)。從出臺的政策可以看出，“抑制”仍 是主調(diào)。政府方面的意圖非常明顯，抑制過高的房價，逐步調(diào)整房地產(chǎn)的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓更多的人買的起房子。 但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。每項(xiàng)政策出臺沒有把商業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)更像一個獨(dú)立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。 在出臺的給類政策的影響下 ，投資炒房顯然不是十分安全。相比 商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對穩(wěn)定得多、保險得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型多，選擇投資的機(jī)會也多。業(yè)內(nèi)人士表示， XX的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進(jìn)入發(fā)展時期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。 4、商業(yè)地產(chǎn)空間分布趨向 合理化 2006 年 XX 地區(qū)新開業(yè)的商業(yè)樓盤主要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿(mào)區(qū)。與此同時，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、五里河商貿(mào)區(qū)、西塔商圈和南北大學(xué)城，以及新規(guī)劃開發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開發(fā)建設(shè)若干商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂?；使玫?、匯寶國際樓盤中的長春卓展百貨、城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購物中心等。 5、商業(yè)地產(chǎn)功能趨向復(fù)合化 21 隨著金廊工程、渾河兩岸大開發(fā)、渾南新區(qū)、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，以及五里河商貿(mào)區(qū)建設(shè)步伐的加快， XX 地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸將開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為 主的集居住、辦公、娛樂為一體地復(fù)合型地產(chǎn)。 6、市場前景總體看好 在 2004 年新開工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分于 2005 年和 2006 年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價較上海、北京等一線城市低，隨著整個城市商業(yè)氛圍的提高，產(chǎn)品具有較大的增值空間?？傮w上看，雖然新政調(diào)控對沈城樓市產(chǎn)生了不少的影響，但商業(yè)地產(chǎn)出租、出售前景依然被看好。 22 第二章 項(xiàng)目概述 一、板塊分析 項(xiàng)目位置示意圖 （一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心 鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。近年來，鐵西新區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn) 值、財(cái)政收入等幾項(xiàng)主要指標(biāo)增幅都超過 30。 鐵西新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 1768 戶，規(guī)模以上企業(yè) 550 戶，集中了 XX市 66的工業(yè)產(chǎn)值，66的工業(yè)利稅和 75的大中型企業(yè)，為新中國建立比較完整的工業(yè)體系、增強(qiáng)綜合國力做出過重大貢獻(xiàn)，堪稱“中國制造業(yè)之都”。 作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強(qiáng)大。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍等，目前在國內(nèi)占有十分重要的地位。在我國有能力生產(chǎn)的 24 類 210種成套設(shè)備中，鐵西占有 50的份額。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的 77 個產(chǎn)品中，有44 個在技術(shù)水平 和市場份額方面居我國首位。 （二）投資熱土 鐵西新區(qū)目前已有 41 個國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進(jìn)項(xiàng)目 1873 個，來區(qū)投資的大型跨國公司達(dá) 83 家，其中世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 25 家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進(jìn)駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。輻射帶功能力強(qiáng)。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國內(nèi)建立了較為完善的市場營銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了 23 在區(qū)域內(nèi)輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國、在國際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢。 鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設(shè)，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。全區(qū)綠化率達(dá)到 34 ，空氣清新宜人。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。 城區(qū)功能完善。目前已經(jīng)形成工業(yè)服務(wù)體系、生活服務(wù)體系、社會服務(wù)體系等三大服務(wù)體系。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流園以及科研服務(wù)項(xiàng)目和專業(yè)化市場，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務(wù)；城市的服務(wù)功能全面提高。 東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距 XX 桃仙機(jī)場僅 20 分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。 （三 ） 城市新區(qū)、生活新城 隨著 XX 市高速公路、