南京阿爾卡迪亞工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 南京阿爾卡迪亞項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 .doc 阿爾卡迪亞項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司南京分公司 二 00 四年十月 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 目 錄 第一部分、項(xiàng)目總論 1 1 項(xiàng)目背景 1 1 1 項(xiàng)目名稱 1 1 2 開發(fā)公司 1 1 3 承擔(dān)可行性研究單位 1 1 4 研究工作依據(jù) 1 1 5 項(xiàng)目簡介 1 2 可行性研究結(jié)論 1 2 1 市場預(yù)測 1 2 2 方案評價(jià) 1 2 3 投資估算與資金籌措 1 2 4 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 第二部分、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 2 1 宏觀市場背景 2 1 1 全國投資環(huán)境 2 1 2 南京市投資宏觀背景 2 1 2 1 地理環(huán)境 2 1 2 2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2 1 2 3 政策環(huán)境 2 1 2 4 人文環(huán)境 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 2 1 3 南京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn) 狀 2 1 3 1 供應(yīng)量與需求量 2 1 3 2 價(jià)格 2 1 3 3 近期市場描述 2 1 3 4 市場走勢預(yù)測 2 1 4 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 2 2 區(qū)域市場分析 2 2 1 區(qū)域市場概況 2 2 2 供給分析 2 2 3 需求分析 2 2 4 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征分析 2 3 項(xiàng)目板塊分析 2 3 1 項(xiàng)目板塊地段劃分 2 3 2 項(xiàng)目所在地段總體規(guī)劃 2 3 3 板 塊功能 2 3 4 板塊開發(fā)動(dòng)態(tài) 2 3 5 板塊價(jià)格水平 2 3 6 板塊項(xiàng)目分析 2 3 7 板塊內(nèi)競爭關(guān)系分析 2 4 市場分析結(jié)論 第三部分、項(xiàng)目分析及評價(jià) 3 1 條件分析 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 3 1 1 用地條件、規(guī)劃限制條件 3 1 2 項(xiàng)目成本條件 3 1 3 規(guī)模資源條件 3 1 4 品牌資源條件 3 2 地塊建設(shè)條件 3 2 1 地形、地勢、地質(zhì) 3 2 2 抗震設(shè)防 3 2 3 氣象 3 2 4 基礎(chǔ)配套設(shè)施 3 3 項(xiàng)目 SWOT 分析 第四部分、市場定位及項(xiàng)目評估 4 1 發(fā)展商定位 4 2 項(xiàng)目形象定位 4 3 項(xiàng)目主題定位 4 4 產(chǎn)品定位 4 5 價(jià)格定位 4 6 客戶定位 第五部分、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5 1 有關(guān)工程計(jì)劃說明 5 2 開發(fā)計(jì)劃 5 3 組織架構(gòu) 第六部分、投資估算與資金籌 措 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 6 1 估算依據(jù) 6 2 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6 3 投資估算 6 4 資金投入計(jì)劃 6 5 資金籌措 第七部分、銷售及經(jīng)營收入測定 7 1 各類物業(yè)銷售收入估算 7 2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 7 3 銷售利潤 第八部分、盈虧平衡及敏感性分析 8 1 項(xiàng)目不確定性分析 8 2 社會(huì)效益和影響分析 第九部分、可行性研究結(jié)論與建議 9 1 擬建方案的結(jié)論性意見 9 1 1 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 9 1 2 產(chǎn)品建議 9 2 可行性 研究結(jié)論 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第一部分、項(xiàng)目總論 1 1 項(xiàng)目背景 1 1 1 項(xiàng)目名稱： 阿爾卡迪亞 項(xiàng)目地點(diǎn)： 南京市沿江工業(yè)開發(fā)區(qū) 1 1 2 開發(fā)公司：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 開發(fā)資質(zhì)： 一級 法人代表： 耿建明 注冊資金： 16500 萬元 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司是榮盛控股股份有限公司的控股子公司，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)方向。截止 2004 年底，公司已成功開發(fā)了南京方州花園、 水榭花苑、 廊坊群星小區(qū)、錦繡家園、阿爾卡迪亞、滄州麗水華庭 、蚌埠阿爾卡迪亞等項(xiàng)目，現(xiàn)開發(fā)面積愈 200 萬平方米。公司以人為本的居住理念，質(zhì)量至上的精品意識，誠信守法的經(jīng)營原則，獲得了社會(huì)和業(yè)主的高度滿意和贊許。連續(xù)多年被權(quán)威機(jī)構(gòu)評為“中國房地產(chǎn)信譽(yù)AAA”、“消費(fèi)者信得過單位”、“重合同守信用單位”；開發(fā)的項(xiàng)目曾獲得“中國水景名盤”、“健康住宅區(qū)”、“明星樓盤”等多項(xiàng)殊榮。 公司具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價(jià)值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略；擁有一支具有海內(nèi)外教育背景、熟悉行業(yè)運(yùn)營模式且成熟穩(wěn)健的管理團(tuán)隊(duì)。 1 1 3 承擔(dān)可行性研究單位： 榮盛房地產(chǎn)發(fā) 展股份有限公司南京分公房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 司 公司負(fù)責(zé)人：謝金永 公司地址：南京市六合區(qū) 現(xiàn)有員工： 30 人 南京分公司自成立以來，已經(jīng)在南京市六合區(qū)成功建設(shè)了方州花園、水榭花苑，積累了一定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 1 1 4 研究工作依據(jù) 1、 土地使用權(quán)出讓合同 2、 項(xiàng)目選址意見書 ，編號：寧沿管會(huì)建（ 2004）字第 017 號 3、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，編號： 2004 10 017 號 4、巖土工程勘察報(bào)告，工程編號： 2005 08 K20 5、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 6、阿爾卡迪亞項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 7、國家及地方有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 1 1 5 項(xiàng)目的背景 阿爾卡迪亞 項(xiàng)目 的 建設(shè)符合 南京市 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，符合沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)城市總體規(guī)劃。沿江工業(yè)開發(fā)區(qū) 2003 年 7 月份委托南京市六合區(qū)國土資源局將地塊公開掛牌出讓，土地性質(zhì)為國有土地，土地的上市及掛牌程序符合南京市土地政策。根據(jù)土地掛牌文件，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競買。可以獨(dú)立競買，也可以聯(lián)合競買。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，具有一級開發(fā)資質(zhì)，符合參加競買條件。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司在房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 南京分公司對地塊充分調(diào)研的前提下，授權(quán)并委托南京分 公司參與該地塊的競標(biāo)。最終在南京市六合區(qū)公證處現(xiàn)場公證的情況下，經(jīng)過多輪競價(jià)，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司以 358412703.68 元的價(jià)格競得該地塊的土地使用權(quán)。 1 1 6 項(xiàng)目簡介 地理位置 ：南京市沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)（原南京市大廠區(qū)） 居住區(qū) 用地面積： 377949 總建筑面積： 713076 ，容積率： 1.88 其中：住宅建筑面積： 607837 商業(yè)建筑面積： 105239 居住戶數(shù)： 5418 戶，規(guī)劃人口 19000 人 機(jī)動(dòng)車車庫或車位 1220 個(gè)。 1 2 可行性研究結(jié)論 1 2 1 市場預(yù)測 南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年的持續(xù)高溫，在政策的調(diào)控下正逐步走向成熟，但是政策的調(diào)控并沒有結(jié)束，項(xiàng)目開發(fā)過程必須時(shí)刻關(guān)注政府政策的變動(dòng)和導(dǎo)向，隨時(shí)調(diào)整開發(fā)方案。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間較短，住房的現(xiàn)狀還停留在有房住的基礎(chǔ)上，住房的面積和戶型都相對較差，表現(xiàn)出的購房欲望強(qiáng)烈，且需求特點(diǎn)清晰，這給項(xiàng)目的定位提供了一定的依據(jù)，同時(shí)為項(xiàng)目的成功找到了一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。 且當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨较鄬τ诋?dāng)?shù)氐姆课輧r(jià)格具有很強(qiáng)購買力。 在市場消化能力方面，由于該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)地理位置較佳，市場供房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 需基本平衡?？块_發(fā)區(qū)的消費(fèi)能力、化學(xué)工業(yè) 園內(nèi)每年新增的消費(fèi)能力及沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的城市化進(jìn)程，基本可以支撐房地產(chǎn)市場上的住宅供給。 本項(xiàng)目在板塊內(nèi)面臨的直接競爭對手較少，間接競爭對手較多，所以必須在產(chǎn)品的品質(zhì)上提高產(chǎn)品的競爭力，減少客戶向區(qū)外流失。 根據(jù)上述項(xiàng)目的 SWOT 分析，該地塊在配套、環(huán)境污染等方面都有暫時(shí)的劣勢，其綜合條件也不盡人意。只有時(shí)刻保持清醒地頭腦，克服項(xiàng)目在開發(fā)過程中的種種困難，深入細(xì)致的做好工作，并采取相應(yīng)對策，對項(xiàng)目作最大價(jià)值的挖掘，才可以很好的提升競爭力。 1 2 2 方案評價(jià) 項(xiàng)目 的主題定位為“綠色生態(tài) 溫馨家園”對于一個(gè) 工業(yè)區(qū)具有一定的沖擊力，高起點(diǎn)的規(guī)劃和現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格為項(xiàng)目引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場又奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)戶型定位也滿足市場的需求特征。 1 2 3 投資估算與資金籌措 銷售收入 ： 182632.8萬元 銷售稅金 ： 10136.1萬元 稅后收入 ： 172496.7萬元 總投入 ： 137889.4萬元 利潤 ： 34607.3萬元 利潤率 ： 25.10% 項(xiàng) 盈虧平衡時(shí)住宅均價(jià)為 1841元 /。 盈虧平衡時(shí)的銷售率為 79.9%。 目 啟動(dòng)資金約 15000 萬元，其中：土地款 10000 萬元、建設(shè)啟動(dòng)資金房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 5000 萬元，其他所需投入資金 由項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)自己解決。 1 2 4 項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 通過對項(xiàng)目的綜合評價(jià)可以得出：項(xiàng)目符合國家和南京市的管理規(guī)定 ；產(chǎn)品的市場定位合理，符合市場需求特點(diǎn) ； 目標(biāo)客戶明確 ；具有一定的獲利能力； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小 ， 因此項(xiàng)目是可行的。 第二部分、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 2 1 宏觀市場背景 2 1 1 全國投資環(huán)境 2004 年上半年中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的 “ 春天 ” ，監(jiān)察部和國土資源部 曾 發(fā)出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；國務(wù) 院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20 提高到 35 以上；銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)開發(fā)資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢已經(jīng)明朗；中央 5 家大型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國有房地產(chǎn)行業(yè)；針對貨幣供應(yīng)量增長偏快、信貸增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長過快的情況，央行今年已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)行了再貸款浮息制度、實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長，控制通脹。眾多政策動(dòng)態(tài)表明國家近期在宏觀調(diào)控上 對 房地產(chǎn)行業(yè)采取了進(jìn)行適度打 壓和緊縮態(tài)度。而在這種背景下， 2004 年 6 月，全國共完成 商品房 施工面積 165499.36 萬平米，同比增長 23% ，其中住宅 93414.62 萬平米，同比增長 20.2% ，竣工面房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 積 20888.49 萬平米，同比增長 14.4% ，其中住宅 12905.5 萬平米，同比增長 7.8% 。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為 5413.58 億元，同比增長 28% ，在各行業(yè)中占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的 24.8% ，各項(xiàng)同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全國的商品房銷售價(jià)格比去年同期上漲 9.1% ， 土地交易價(jià)格上漲 9.5% ，房屋租賃價(jià)格上漲 0.8% ； 2004 年二季度以來中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，價(jià)格大幅上漲，與一季度相比，商品房銷售價(jià)格上漲 2.3% ，土地交易價(jià)格上漲 4.1% 。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不夠合理、商品房價(jià)格繼續(xù)走高的現(xiàn)象仍然存在。 2 1 2 南京市投資宏觀背景 2 1 2 1 地理環(huán)境 南京是一座古老、美麗的城市，地處中國長江下游平原，東望大海，西達(dá)荊楚，南接皖浙，北聯(lián)江淮。 全市總面 積 6597.6 平方公里，城區(qū)面積200.85 平方公里。戶籍總?cè)丝?553.04 萬人。境內(nèi)山地、河流、平原交錯(cuò)，城東有鐘山屏障，城南有十里秦淮。境內(nèi)地理?xiàng)l件優(yōu)越，物產(chǎn)資源豐富。公元 世紀(jì)以來，先后有十個(gè)朝代和政權(quán)在這里建都，使南京成為古代和近代長江中下游地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化的中心，留下了光輝燦爛的民族文化。今天的南京是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省的省會(huì)，長江流域四大中心城市之一，在全國宏觀生產(chǎn)力布局中居于重要地位。 2 1 2 2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：上半年 南京 市完成生產(chǎn)總值 902.81 億房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 元，同比 增長 18.2% ，增幅比去年同期高 4 個(gè)百分點(diǎn)，比全國平均水平高出 8.5 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高 3.1 個(gè)百分點(diǎn)；上半年南京城市居民人均可支配收入達(dá) 5839.32 元，同比增長 13.7 ，增幅比去年同期高出 5.5 個(gè)百分點(diǎn)；今年 1-5 月南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá) 357.84 億元， 比去年同期增長 30.5% ，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá) 80.32 億元， 比去年同期增長 26.7% ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 22.45% ， 增幅有所回落。 2 1 2 3 政策環(huán)境 對 項(xiàng)目 影響較大的主要是金融政策，其次是當(dāng)?shù)氐牟疬w政策。銀行利率的上調(diào)，將抑制一部分市民舉債購房的提前消費(fèi)行為；新的拆遷政策不能出臺(tái)，將直接影響到項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間。 2 1 2 4 人文環(huán)境 南京人文薈萃，人才濟(jì)濟(jì)，是我國重要的科研和教育基地?，F(xiàn)有中科院、高等院校、部、省、市及企業(yè)所屬各類自然科學(xué)研究和開發(fā)機(jī)構(gòu)近 600家，研究領(lǐng)域涉及自然科學(xué)和工程技術(shù)各大門類，科研設(shè)施先進(jìn)，科研開發(fā)實(shí)力雄厚。擁有以高校、科研院所為依托、代表國家一流學(xué)術(shù)水平和科研水平的實(shí)驗(yàn)室和研究中心百余個(gè)，其中國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 18 個(gè) ,國家工程技術(shù)研究中 心 10 個(gè)。擁有體系完善、功能齊全的科技服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其中科技推廣、科技信息、科技出版、專利、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量、檢測等專門科技服務(wù)機(jī)構(gòu)百余家。各類科技協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì) 400余個(gè)，其中省、市級學(xué)會(huì) 200個(gè)。擁有科技人員近 40 萬人，聚集了一大批高素質(zhì)的科技英才，在寧中國科學(xué)院房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 院士、中國工程院院士 63人。 南京地區(qū)現(xiàn)有各類大專院校 37 所，中等專業(yè)學(xué)校 50 所 。 小結(jié)： 南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年的持續(xù)高溫，在政策的調(diào)控下正逐步走向成熟，但是政策的調(diào)控并沒有結(jié)束，項(xiàng)目開發(fā)過程必須時(shí)刻關(guān)注政府政策的變動(dòng)和導(dǎo)向，隨時(shí)調(diào)整開發(fā)方案。 2 1 3 南京 市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 房價(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場需求實(shí)現(xiàn)比例有所降低，這是 2004 年上半年南京市房地產(chǎn)市場的基本表現(xiàn)。在房地產(chǎn)金融方面，國家連續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，如提高房貸門檻，減少貸款投放，對南京市房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，觀察南京市 2004 年二季度以來的房地產(chǎn)需求實(shí)現(xiàn)情況可以發(fā)現(xiàn)，由于拆遷量有限，剛性購房需求減少，消費(fèi)者普遍認(rèn)為目前房價(jià)過高而推遲購房時(shí)間，持幣觀望群體絕對總量有所增加。在存量房交易方面，受貸款政策的影響，成交量波動(dòng)較大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢復(fù)。土地一級市場方面， 4 月底國務(wù)院辦公 廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地的審批暫停半年，南京在半年內(nèi)停止征用農(nóng)用地。由于南京市國有儲(chǔ)備土地充足，因此短期內(nèi)不會(huì)影響土地的供給，相反，南京市短期內(nèi)提高了國有土地的供給量，但土地價(jià)格仍然繼續(xù)穩(wěn)步上升。 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本期季度調(diào)查顯示，南京市 2004 年二季度房地產(chǎn)市場有兩個(gè)主要特征，一是商品房總體供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)供過于求，買方市場已經(jīng)到來；二是結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然很突出，相應(yīng)的細(xì)分市場微觀特征錯(cuò)綜復(fù)雜。 眾多事實(shí)也表明，南京市房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入全面競爭時(shí)代。市 場表現(xiàn)為供需平衡被打破，房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 已出現(xiàn)局部的供過于求的狀況，供需依舊存在著比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾，價(jià)格漲幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費(fèi)者購買心理更加成熟。由于市場逐步成熟，法律法規(guī)的不斷健全、產(chǎn)品競爭的加劇，一批資金不足的房地產(chǎn)發(fā)展商面臨被淘汰、優(yōu)勢企業(yè)之間開始尋求聯(lián)合等等，一個(gè)更開放、資源整合水平更高的新市場平臺(tái)正在形成中。在南京的開發(fā)企業(yè) “ 陣容 ” 非常龐大，大大小小共有 421家。今年這些開發(fā)商中，總共有 125家 “ 無開發(fā)工作量 ” ，即這些開發(fā)商連 1平方米的房子也沒開發(fā)出來。 另外，市場開始出現(xiàn)了：部分項(xiàng) 目采取降價(jià)打折推盤，有的項(xiàng)目 為追求細(xì)分市場，掀起打造挑高商住項(xiàng)目、小戶型住宅、酒店式高級公寓、精裝修房等特質(zhì)產(chǎn)品的熱潮，而在不同片區(qū)各分物業(yè)的表現(xiàn)差距拉大， 2003 年全面熱銷的局面不再出現(xiàn)，一些名盤、大盤的廣告營銷費(fèi)用開始大幅增加等種種市場表現(xiàn)。 2 1 3 1 供應(yīng)量與需求量 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易總量為 436 萬平米。南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá) 216.35 萬平米，同比增長 48.4% ，新建商品房銷售額 84.92 億元，同比增幅高達(dá) 78.4% ；其中新建商品住宅銷售 187.05 萬平米，同比增長 39.7% 2 1 3 2 價(jià)格現(xiàn)狀 南京房地產(chǎn)經(jīng)過兩年的快速發(fā)展，價(jià)格水平已經(jīng)上升到較高的位置：江寧房價(jià)：均價(jià)： 3300-3400 元 /平方米 城北： 4800 元 /平方米 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 城中： 8000 元 /平方米 浦口： 2900 元 /平方米（ 長江 大橋一帶） 江浦： 2700 元 /平方米 河西： 5500-6500 元 /平方米 5900 元 /平方米 /平方米（均價(jià)） 南京市準(zhǔn)購房者對南京房價(jià)的評價(jià) ： 連續(xù)幾個(gè)月來，南京房價(jià)的漲幅逐漸趨于平穩(wěn)，但是目前南京建材成本上漲、土地出讓價(jià)格上漲、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房價(jià)上漲。目前，政府正在加大宏觀調(diào)控力度，增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的建設(shè)，進(jìn)一步緩解了供需不平衡狀態(tài)。從目前的南京房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢看，市場競爭加劇，產(chǎn)品向多元化趨勢發(fā)展，市場更加規(guī)范化，價(jià)格逐漸走向平穩(wěn)。 2 1 3 3 近期市場 描述 即將過去的 2004年，南京樓市發(fā)生了歷史性的變化 商品房市場改變了以往幾年供不應(yīng)求的狀態(tài)。南京今年商品房的施工面積將首次突破2000 萬平方米。這表明，除去今年已批準(zhǔn)上市銷售的大約 1000萬平方米商品房，今年的施工面積中，又將有大約 1000 萬平方米的總量要在明年上房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 市，從而成為明年的樓市 “ 增量 ” 。因此， “ 存量 ” 加上 “ 增量 ” ，明年南京商品房市場的總供應(yīng)量差不多在 1200 萬平方米上下。 2 1 3 4 市場走勢預(yù)測 今年南京預(yù)計(jì)大約 800 萬平方米的商品房銷售量，是在國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)而提高存貸款利率，南京適 度放慢拆遷進(jìn)度，不少消費(fèi)者又持幣觀望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事實(shí)上并沒有充分釋放出來。 “ 明年南京樓市的需求量，應(yīng)該不會(huì)低于今年。 ” 這里至少有 3個(gè)理由：明年國家仍將采取穩(wěn)健的調(diào)控措施；本月起，南京提高了住房公積金貸款的最高額度，支持繳存公積金的職工改善住房條件；隨著購房人對調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會(huì)緩緩釋放。 2 1 4 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 未來南京房地產(chǎn)市場的增長率有所放緩既是在宏觀調(diào)控的影響下的合理表現(xiàn)，也是其走向成熟與理性的標(biāo)志，地產(chǎn)企業(yè)只有以科學(xué)的發(fā)展 觀為指導(dǎo)，將項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展結(jié)合起來，才能打造出市場能夠接受、消費(fèi)者迫切需要的產(chǎn)品。 2 2 區(qū)域市場分析 2 2 1 區(qū)域市場概況 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)前身為南京市大廠區(qū)，位于長江北岸，北接六合，南臨浦口，全區(qū)下轄山潘、西廠門、卸甲甸三個(gè)街道辦事處及葛塘、長蘆兩鎮(zhèn)，總?cè)丝?18.5 萬人， 2003 年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 3.5 億元； GDP 為 26 億元人房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 民幣；零售額 13 億元，年增幅 10%。區(qū)內(nèi)主要以化學(xué)工業(yè)、能源工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，如：揚(yáng)子石化、南京鋼鐵集團(tuán)、華能電廠、南京熱電場廠、南化集團(tuán)等。沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)交通 方便，南京長江二橋和江北大道直接將它與南京主城區(qū)有機(jī)的連接起來。 1、人口情況 根據(jù) 2001 年人口普查，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)在籍人口為 185841 人，其中：卸甲甸街道辦事處 47878 人、西廠門街道辦事處 29579 人、三潘街道辦事處 67281 人、葛塘鎮(zhèn) 17174 人、長蘆鎮(zhèn) 23929 人。在 185841 個(gè)在籍人口中，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)人口約 6.7 萬人、企業(yè)人口約 12 萬。另外區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口約4.5 萬，整個(gè)沿江開發(fā)區(qū)總?cè)丝诤嫌?jì) 23 萬。 2、各大企業(yè)人口及收入情況 各個(gè)大型企業(yè)的附屬企業(yè)相繼改制與大企業(yè)脫離，在 12 萬的企業(yè)人口中， 各個(gè)大型企業(yè)的在職人數(shù)分別如下：揚(yáng)子石化 1.5 萬人、南鋼集團(tuán) 1.5萬人、南化集團(tuán) 1.3 萬人、華能電廠 750 人、南京電廠 2000 人、揚(yáng)子巴斯夫 300 人（籌建人員），合計(jì) 4.6 萬人。各個(gè)大企業(yè)附屬企業(yè)及當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)人口 7.4 萬人。近幾年五家大型企業(yè)每年增加員工合計(jì)大約 500 人。 根據(jù) 2003 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)人均年收入 16220 元。具體各個(gè)大型企業(yè)人均年收入如下：揚(yáng)子石化 4 萬元 /人 年、揚(yáng)子巴斯夫 5 萬元 /人 年、南京電廠 2.5 萬元 /人 年、華能電廠 6 萬元 /人 年、南鋼集團(tuán) 2.5萬元 /人 年、南化集團(tuán) 1.5 萬元 /人 年、機(jī)關(guān)人員 2.3 萬元 /人 年。五家大型企業(yè)的中層人員的收入水平都在 6 萬元 /人 年以上，部分高層人員年收入達(dá)到 100 萬元。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 小結(jié) ：這樣的收入水平相對于當(dāng)?shù)氐姆课輧r(jià)格具有很強(qiáng)購買力。 2 2 2 供給分析 1、現(xiàn)有福利房和自建房存量 350 萬平方米 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)由于長期受到福利分房的影響，市場上除了福利房就是自建房，在戶型、面積、配套等方面相對較差。這部分總量約 350 萬平方米。其中：揚(yáng)子石化 100 萬平方米、南化集團(tuán) 100 萬平方米、南鋼集團(tuán)約 50 萬平方米、其他 100 平方米。 幾個(gè)大型企業(yè)福利房具體情況 如下： 企業(yè)名稱 福利房規(guī)模及類型 主要戶型及面積 最后一批福利房的分房對象 最后一批福利分房時(shí)間 揚(yáng)子石化 100 萬平方米、 1.4萬戶，多層和高層 40 60 平方米（多層）70 90 平方米（高層） 96 年以前參加工作員工。 2004 年 南化集團(tuán) 100 平方米，以多層為主集合少量平房 60 平方米為主 96 年以前參加工作員工。 計(jì)劃繼續(xù)籌建 南鋼集團(tuán) 多層住宅 50 萬平方米 60 平方米為主 85 年以前參加工作員工 2001 年 備注： 南化集團(tuán) 96 年以前進(jìn)廠職工中有相當(dāng)一部分人沒有住房，南化集團(tuán)準(zhǔn)備繼續(xù)籌建 10 萬平方米集資房。 2、到 2010 年市場總供應(yīng)量 180 平方米 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)城區(qū)面積非常有限，平頂山路以北為揚(yáng)子石化綠化隔離帶，揚(yáng)新路以南基本為南京市浦口區(qū)土地，向東為長江，西為江北大道。江北大道以西在短時(shí)間內(nèi)由于配套和規(guī)劃原因發(fā)展速度肯定較慢，不會(huì)形成住宅的潛在供給形勢，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)向西的擴(kuò)張。這樣在未來幾年內(nèi)，沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的住宅供給就集中在城區(qū)。而城區(qū)剩余的一點(diǎn)土地在 2003 年已經(jīng)全部推向市場，合計(jì)約 1500 畝土地。從土地供給來看，在近幾年內(nèi)市場上總供給量約 180 萬平方米 （包括 本項(xiàng)目 ）。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 2 2 3 需求分析 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)由于揚(yáng)子石化、南化等污染企業(yè)的存在，所以市場上的住房需求主要以當(dāng)?shù)貫橹鳎豢紤]區(qū)外人口的需求。沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)不包括葛塘和長蘆兩鎮(zhèn)，城區(qū)在籍人口約 14.3 萬，流動(dòng)人口約 4.5 萬人。假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，區(qū)內(nèi)進(jìn)出人口相等，總?cè)丝跀?shù)量保持不變，人均住房需求為 35 平方米。則城區(qū)人口住房需求總量 500萬平方米。 小結(jié)： 市場上供需總量基本持平。 2 2 4區(qū)域房地產(chǎn)市場特征分析 一、分析依據(jù)：市場調(diào)研 （ 1）作為市場調(diào)研的重點(diǎn)，消費(fèi)者調(diào)研這部分主 要通過入戶問卷調(diào)查完成。調(diào)中共走訪了揚(yáng)子、南化、南鋼等生活區(qū)，共發(fā)放 220 份問卷，其中有效問卷 200 份，有效率達(dá) 90.91%. （ 2）調(diào)查對象的甄別：調(diào)研的甄別條件是年收入在 2 萬元以上，而且在近期有在大廠區(qū)購房的打算。 二、調(diào)查結(jié)果分析 消費(fèi)者基本情況 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 由于大廠區(qū)有五六個(gè)大的國有企事業(yè)單位，而且都有一定歷史的積淀，所以入戶調(diào)查大廠區(qū)居民的年齡結(jié)構(gòu)主要以 36 歲以上的人群組成，而他們是有一定的購買力的人群。從水榭花苑的客戶資料統(tǒng)計(jì)中也可以看到，各大企業(yè)特別是楊子的購房者一般都是在楊子有一定工齡的職工， 他們不僅有早先的福利房的產(chǎn)權(quán)，而且有一定的積蓄。 從圖中可以看出，被訪者主要是以揚(yáng)子、南化職工組成。 被訪者年齡情況3 0 歲 以 下11%31-3511%36-4022%41-5025%5 1 以 上31%被訪者所在工作單位楊子38%南化29%南鋼12%其他21% 被訪者職業(yè)構(gòu)成6.00%35.00%19.00%3.00%7.00%13.00%2.00%6.00%9.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%中層管理人員一般員工技術(shù)人員工程師國家機(jī)關(guān)員工體力勞工者專業(yè)技術(shù)人員自營工商人士自由職業(yè)者無業(yè)失業(yè)退休人員房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從圖中可以看出，調(diào)研的最多人群是各大企業(yè)的一般員工，占了 35%，而專業(yè)技術(shù)人員和工程師也是比較大的一個(gè)群體，而一般這類白領(lǐng)人士也是有能力買房的主要的目標(biāo)客戶群。 從上圖可以看出，大廠區(qū)各大企業(yè)職工的主要以高中 /中專和大專組成兩者一共占了所有被訪者的 68%，本科生也僅僅占了 10%,比 初中學(xué)歷的還少了 11%。 被訪者學(xué)歷結(jié)構(gòu)大專30%中 專 / 高 中38%初中21%本科10%碩士1%被訪者在大廠的居住年數(shù)3 年 以 下3%4-8年11%9-15年14%1 6 年 以 后72%3 年 以 下4-8年9-15年1 6 年 以 后房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從圖中可以看到，大部分的人在大廠區(qū)的居住年數(shù)都在 16 年以上，而且在大廠 生活超過 30 年的人也大有人在。這和大廠區(qū)的實(shí)際情況是分不開的，各大企業(yè)都建于建國后不久的時(shí)期，老的員工在大廠區(qū)還算多數(shù)。 消費(fèi)者住房現(xiàn)狀 從被訪者現(xiàn)在居住的戶型可以看出，兩室一廳的戶型還是占了大多數(shù)，有 58%的人還住在兩室一廳里。但根據(jù)實(shí)地考察，各大企業(yè)的福利房中的所謂兩室一廳不過是一室半加一個(gè)廳而已。從下面的被訪者居住的面積便可以看到這一點(diǎn)。 被訪者現(xiàn)在居住戶型一室一廳13%兩室一廳58%三室一廳29%被訪者現(xiàn)在居住的面積61-7013%51-6035%5 0 以 下30%91-1001%81-901%71-8018%房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 和消費(fèi)者現(xiàn)在居住的戶型統(tǒng)計(jì)圖相比較，被訪者現(xiàn)在居住的面積就顯得太過局促。兩室一廳的房子，只有 51-70 平方米。不僅如此， 50 平米以下的房子還有 30%的人在住， 71 平米以上的僅占了 20%。這 些數(shù)字充分說明了大廠區(qū)居民的住房現(xiàn)狀的惡劣情況。 從上圖中可以看到，被訪者的家庭常住人口還主要是以三口之家為主，五人家庭（三代人）和兩人家庭（一代）也占了較大的一部分，但兩者相對三口之家還是少數(shù)。 被訪者的住宅現(xiàn)在居住的人口數(shù)1人6%2人17%3人58%4人3%5人16%被訪者對住房現(xiàn)狀滿意程度滿意14%基本滿意43%不滿意40%非常不滿意3%房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從上圖中可以看出，被訪者中對自己的房子滿意的不過 14%，基 本滿意占了 43%，不滿意和非常不滿意也占了 43%，說明總體上大廠人對自己的住房現(xiàn)狀很不滿意。 從圖中可以看到被訪者認(rèn)為現(xiàn)在的住房現(xiàn)狀最主要是面積太小，其次是戶型不合理，還有現(xiàn)在的社區(qū)物業(yè)管理太差，社區(qū)檔次低，安全性 差，社區(qū)環(huán)境差也是比較重要的不滿意原因。 25.09%22.34%15.81%15.29%12.89%8.59%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%面積小戶型不合理 物業(yè)管理差 社區(qū)檔次低安全性差環(huán)境差被訪者認(rèn)為不滿意住房現(xiàn)狀的原因房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 消費(fèi)者需求狀況分析 從圖中可以看出，消費(fèi)者購房的主要原因有兩點(diǎn)，即原住房面積太小和戶型不合理，兩者相加超過了其他所有原因的總和。這充分說明了從最實(shí)際的最表面化的方面來說大廠區(qū)的居民買房的潛力是巨大的，和上文中提到的被訪者對現(xiàn)在住房不滿意的原因以及他們的住房現(xiàn)狀是相呼應(yīng)的。而子女結(jié)婚用房也是買房的另外一大原因。 從消費(fèi)者計(jì)劃的購房時(shí)間統(tǒng)計(jì)圖可以看出，消費(fèi)者在一年以內(nèi)有買房消費(fèi)者購房原因0.360.260.12 0.110.060.03 0.02 0.020.01 0.010.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%原住房面積太小原戶型不合理 子女結(jié)婚用房 方便子女上學(xué)社區(qū)規(guī)模小，品質(zhì)差物業(yè)管理不好 自己結(jié)婚用房交通不方便拆遷房產(chǎn)投資消費(fèi)者計(jì)劃的購房時(shí)間兩年之內(nèi)19%三年之內(nèi)68%一年之內(nèi)8%半年之內(nèi)5%房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 大算的只占了 13%，而三年之內(nèi)買房的人去占了 68%，說明了大廠區(qū)潛在的購房需求還 是很大的。 從上圖中也同樣可以看到，除過對單位面積價(jià)格的關(guān)注以外，消費(fèi)者最關(guān)心的還是戶型和房屋面積，而社區(qū)狀況社區(qū)環(huán)境等因素都不是怎么重要的因素。圖中數(shù)據(jù)還進(jìn)一步說明了大廠區(qū)居民買房的觀念還比較實(shí)際，價(jià)格還是大廠人關(guān)注的第一因素，而對戶型的要求、對房屋面積的要求源于對現(xiàn)有住房戶型和過小面積的不滿。 消費(fèi)者買房時(shí)最關(guān)注因素0.220.060.04 0.040.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%單位面積價(jià)格戶型房屋面積 社區(qū)環(huán)境 交通狀況子女上學(xué)方便與否離父母住的地方遠(yuǎn)近房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從上圖可以看出，消費(fèi)者在看房選房時(shí)看中消費(fèi)者愿意承受總房價(jià)25萬以內(nèi)46%26-3039%31-355%36-407%41萬以上3%的還是住宅的最基本用途的空間，說明了大廠區(qū)的購買人群還是比較偏向生活型、經(jīng)濟(jì)型。而從消費(fèi)者愿意承受的總房價(jià)數(shù)字統(tǒng)計(jì) 結(jié)果來看，大部分的人還只是愿意將總房款控制在 25 萬元一次下。僅次于它的也是在 26-30之間的總房款定位。 37.00%33.00%30.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%客廳 主臥 次臥買房最關(guān)注的三個(gè)空間房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從上圖可以看到，消費(fèi)者對住宅面積的需求大概在 80-110 之間，這實(shí)際上也是同居民的消費(fèi)現(xiàn)狀中演化而來的?，F(xiàn)在居住的面積過小使得居民對 80-90平米和 120平米的區(qū)分沒有太大觀念上的關(guān)注。 計(jì)劃購買的套型34%18%36%10%1% 1%兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)躍層從消費(fèi)者計(jì)劃購買的套型統(tǒng)計(jì)圖來看，兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)的需求量是最大的。值得注意的是，同時(shí)兩房兩廳的戶型一個(gè)衛(wèi)生間更受歡迎。三房兩室一廳比起三房 兩室兩衛(wèi)暢銷要的多。 消費(fèi)者的計(jì)劃購買面積91-10042%101-11022%131-1401%121-1305%111-1206%80-9024%房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從計(jì)劃購買的住宅類型來看，小高層與多層相差不大，比較多的人喜歡小高層，但還是不太喜歡 9層左右的小高層。 小結(jié)： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間較短，住房的現(xiàn)狀還停留在有房住的基礎(chǔ)上，住房的面積和戶型都相對較差，表現(xiàn)出的購房欲望強(qiáng)烈，且需求特點(diǎn)清晰，這給項(xiàng)目的定位提供了一定的依據(jù)，同時(shí)為項(xiàng)目的成功找到了一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。 2 3 項(xiàng)目板塊分析 2 3 1 項(xiàng)目板塊地段劃分 本 項(xiàng)目的地理位置位于南京市六合區(qū)，屬于江北板塊。該板塊位于長江以北，市場正處于升溫階段。對該板塊的細(xì)分，可定為三類地段： 第一類地段為： 從長江大橋到高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的浦口地區(qū)，此地段交通方便，與南京市區(qū)僅一橋之隔，以明發(fā) 濱江新城為代表的幾個(gè)規(guī)模在1000 畝以上的大盤都集中在此區(qū)域，市場的現(xiàn)實(shí)供給量和潛在供給量都非常大。此區(qū)域擁有國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及南京主要幾個(gè)裝飾城，同時(shí)也是南京城區(qū)市民夸江購房的首選之地。 計(jì)劃購買的住宅類型小高層48%多層42%高層8%連體別墅2%房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第二類地段為： 目前 的沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)（原南京市大廠區(qū)），此地段相對第一類地段距離南京市區(qū)相對較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)擁有如：揚(yáng)子石化等幾家國有大型企業(yè)，由于各個(gè)大型國有企業(yè)以前采取福利分房的原因，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展只有三年的時(shí)間， 市場上現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量較小，潛在供應(yīng)量較大，且客戶存在流失現(xiàn)象。由于企業(yè)存在污染原因，此區(qū)域吸引城區(qū)市民來購房的可能較小， 第三類地段為： 六合地區(qū)（原南京市六合縣），該地段距沿江工業(yè)開發(fā)區(qū) 20 公里，是大廠區(qū)和六合縣區(qū)劃調(diào)整后的行政中心，目前的房價(jià)相對沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)要低 200 400 元 / ，對南京城區(qū)的吸引力較小，但對沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)居民仍有一定的吸引力。 阿爾卡迪亞項(xiàng)目處于江北板塊的第二類地段 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)，該地段吸引第一類地段和第三類地段潛在購買力的能力非常小，同時(shí)還面臨著客戶向這兩類地段流失的壓力。 2 3 2 項(xiàng)目所在地段總體規(guī)劃 住宅規(guī)劃 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)將建成以揚(yáng)子石化等一批大型企業(yè)為主體的、兼具科研、居住功能的綜合性片區(qū)。區(qū)內(nèi)由于一些大型企業(yè)的存在，造成環(huán)境存在一定的污染。項(xiàng)目要成功，就要把建成一個(gè)綜合素質(zhì)高的高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)作為開發(fā)方向。 配套規(guī)劃 地段內(nèi)總體的配套設(shè)施比較齊全。同時(shí)在此基礎(chǔ)上將與開發(fā)同步中小學(xué)設(shè)施（與項(xiàng)目相鄰）合一個(gè)變電站，解決地段內(nèi)唯一不足：用電負(fù)荷不房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 夠。 道路規(guī)劃 地段內(nèi)的道路規(guī)劃成熟，道路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目周圍的經(jīng)五路和緯二路將在 2005 年 10 月份修建完成。 小結(jié)： 目前在水、電配套上還不能滿足項(xiàng)目的需要，需要政府盡快解決。 2 3 3 地段功能 沿江 工業(yè)開發(fā)區(qū)的總體功能定位為工業(yè)、科研、居住的綜合區(qū)?？v觀此地段，本項(xiàng)目周圍樓盤功能定位具有單一性，主要是經(jīng)濟(jì)適用房和單位福利房在此區(qū)域內(nèi)分布。對本項(xiàng)目而言，要建成一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的居民住宅生活區(qū)，是本項(xiàng)目取得成功的指導(dǎo)方向。本項(xiàng)目將在此地段扮演一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色，控制消費(fèi)群的流失和推動(dòng)居民二次置業(yè)。 2 3 4 板塊開發(fā)動(dòng)態(tài) 江北 板塊是繼江寧板塊之后，南京房地產(chǎn)市場的又一個(gè)焦點(diǎn) ，以其特有的自然風(fēng)光、生態(tài)環(huán)境及價(jià)格優(yōu)勢，成為南京市民置業(yè)的有一片熱土。另外，南京市政府為了刺激江北房地產(chǎn)市場的發(fā)展，出臺(tái)了一些政策來刺激市場。 江北板塊今年來推出的樓盤如下： 第一類地段：碧云山莊、石林快樂城、 嘉泰隆 、翡翠城、華僑城、旭日華庭、浦東花園、江畔明珠廣場、明發(fā)濱江新城、大華錦繡家園。 第二類地段：滕泰花園、?；鶉H花園、寶潤花園、水榭花苑。 第三類地段：華歐國際友好城、龍池翠洲、新加坡花園城、秀林水苑、房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 百合園。 小結(jié)： 隨著江北房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的放大，樓盤 之間的競爭將越來越大，而且競爭格局也在不斷的發(fā)生變化，目前在江北已經(jīng)出現(xiàn)了一批規(guī)模在一千畝以上大盤，這將給江北房地產(chǎn)市場帶來很大沖擊。 2 3 5 板塊價(jià)格水平 江北 板塊房地產(chǎn)物業(yè)以住宅為主，價(jià)格段的劃分并不十分明顯，以地段劃分，總體上可以劃分為三個(gè)價(jià)格區(qū)。 地 段 樓 盤 均 價(jià) 第一類地段 旭日華庭 2900 元 /平方米 華僑城 2900 元 /平方米 江畔明珠廣場 2930 元 /平方米 明發(fā)濱江 3100 元 /平方米 第二類地段 ?；鶉H花園 2400 元 /平方米 藤泰 花園 2400 元 /平方米 第三類地段 華歐國際友好城 2600 元 /平方米（精裝修） 龍池翠洲 2400 元 /平方米 新加坡花園城 2200 元 /平方米 由上表可見，第一類地段的價(jià)格和二、三類地段價(jià)格差距并不大，而二、三類地段的價(jià)格差距則更小。支持一類地段價(jià)格主要為臨長江、距離市區(qū)近及交通三個(gè)因素。二、三類地段價(jià)格與一類地段的差距，其主要原因：第一是環(huán)境因素、第二消費(fèi)者對價(jià)格比較敏感，當(dāng)價(jià)格達(dá)到一定水平，消費(fèi)者向第一類地段流失將會(huì)變得很明顯。 2 3 6 板塊項(xiàng)目分析 第一類地段項(xiàng)目分析 ： 1、 江畔明珠廣場 裝修狀況： 毛坯 建筑類別 ： 小高層、多層 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 物業(yè)地址： 浦口大橋北路 20號 交通狀況： 149路、 159路、 136路、 614路、鹽浦線、鼓珍線、鼓揚(yáng)線、漢江線 。 開 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷 售 證： 辦理中 （無銷售證） 起 價(jià)： 2600 元 /平方米 ， 均 價(jià)： 2900 元 /平方米 最低價(jià)： 2830元 /平方米 ， 最高價(jià)： 3150元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 主力 戶型 ： 3 室 2廳 124.78 、 2室 2廳 125.09 2 室 2 廳 94.93 、 2室 2廳 90.89 開盤時(shí)間： 2004-10-5 占地面積： 70300平方米 ， 容 積 率： 2.64 停 車 位： 650 個(gè) ， 建筑面積： 184500平方米 綠化率： 35.46% 2、 石林 快樂城 裝修 狀況： 毛坯 建筑類別： 多層 物業(yè)地址 ： 浦口浦珠路 126號 交通狀況： 漢江線 、鼓珍線、 鹽浦線 開 發(fā) 商： 南京石林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷 售 證： 浦房銷第 04010號 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 均 價(jià)： 2750元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 物業(yè)類別： 普通住宅 開盤價(jià)： 2500元 /平方米 3、 恒輝 .翡翠城 物業(yè)類別： 公寓 付款方式 ： 一性次或按揭 裝修狀況： 毛坯 建筑類別 ： 小高層、多層 物業(yè)地址： 浦口浦珠北路 110號 開盤時(shí)間 ： 2004-8-10 交通狀況： 603、鹽浦線 、鼓 揚(yáng) 線、江漢線、浦葛線 入住時(shí)間 ： 2005-1-1， 開 發(fā) 商： 恒輝房地產(chǎn) 占地面積 ： 73000平方米 ， 銷 售 證： 浦房銷第 04018號 建筑面積 ： 115000平方米 ， 均 價(jià)： 2600元 /平方米 容 積 率 ： 1.50， 售 樓處地址 ： 浦珠北路 110 號 綠化率 ： 36% 總 戶 數(shù) ： 936 停 車 位 ： 285 4、 明發(fā)濱江新城 整個(gè)社區(qū)占地 1600 畝，建筑 面積 160 萬平方米，其中住宅建筑 面房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 積 140 萬平方米，商業(yè)建筑 面積 20 萬平方米。 綠化率： 40%， 建筑形態(tài)： 包括小高層、高層及聯(lián)排別墅、獨(dú) 立別墅。 交通： 江漢線、鼓揚(yáng)線、 603W、鹽浦線、浦葛線等多 配套 ：鄰近浦口區(qū)小紅花幼稚園（市重點(diǎn)）、浦口區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（省重點(diǎn)小學(xué)）、省級示范中學(xué)十七中。社區(qū)內(nèi)設(shè)有五所幼兒園、兩所小學(xué)、一所中學(xué)，充分滿足業(yè)主子女就學(xué)的需要；三座大型會(huì)所，兩個(gè)商業(yè)中心。 景觀 ：與籌建中 11 萬平方米北堡中心公園連成一片，獨(dú)享 2.4 公里長江黃金岸線 賣點(diǎn)訴求： A、 土地未來 B、建筑生活 C、風(fēng)景靈韻 11 月 28 號開盤，首期 60 萬平米 開盤起價(jià)： 2608 元 /平方米 最高價(jià)： 4200 元 /平方米 （觀景樓） 第二類地段項(xiàng)目分析： 1、 騰泰花苑 建筑類別： 多層、小高層 付款方式： 一次性或按揭 ， 房地產(chǎn)