【商業(yè)地產】吉林遼源遼河半島項目推廣策略總綱-93PPT

吉林遼源 遼河半島 項目推廣策略總綱 謹呈：柏美地產集團 廈門風行地產顧問 2007年 1月 18日 引言 營銷推廣是一個不斷挖掘自身優(yōu)勢 , 并將其傳播給目標大眾的過程。 在這個過程中， 策略是指引我們前進的方向。 一個成功的項目，是根據市場需求的必然演變，通過對人們生活方式的引導，而使人們進入一個更為深層次的需求，我們把這個引導過程，稱之為一個 計劃 ！ 我們的 計劃 是什么？ 遼源市位于中國吉林省的中南部，幅員面積 5123平方公里，總人口 126萬，其中市區(qū)面積 206平方公里，人口 45萬； 遼源市歷史較為悠久，早在我國的清代遼源就是皇家的盛京圍場； 遼源市是一個物產豐富的城市； 遼源市作為一個工業(yè)城市，擁有以紡織、服裝、輕工、塑料、機械、化工、醫(yī)藥、煤炭為骨干的 33個行業(yè)，各種所有制企業(yè) 2萬多戶，上市公司兩戶（得亨公司和吉林亞泰遼源茶葉公司）； 遼源市 2005年全市實現地區(qū)生產總值（ GDP） 137.08億元，全市人均生產總值達到 11100元，突破了 1000美元。 回顧市場 地產市場現狀 房地產市場處于起步階段，穩(wěn)步發(fā)展； 2005年累計銷售商品房面積 37.1萬平方米，其中住宅 36.0萬平方米； 商品房價格處于較低的水平，目前多層均價在 1500-1800元 /平米，小高層均價在 2000-2300元 /平米； 戶型以 90 120平米的中小戶型為主； 銷售情況較好，部分高檔樓盤銷售勢頭火爆； 客群較為單一，主要以本地消化為主； 未來市場有 精品化 的發(fā)展趨勢。 客戶需求 主力需求為 70-120平米的二房及三房； 喜歡住在大社區(qū)里； 對價格較為敏感； 重視小區(qū)物業(yè)管理； 關注社區(qū)配套及教育情況； 關注小區(qū)園林景觀； 非常認同本項目的地段。 以自用為目的的住宅有效需求結構構成 中高端需求 舒居需求 安居需求 矛盾 從供應結構與需求結構量的矛盾得出現在遼源市區(qū)住宅需求已趨向舒適需求及中高端需求。 中高檔宅膨脹性供應 過渡需求 地處遼源市的東部，是東遼河與渭津河交匯處的沖積平原，南、西、北、三面環(huán)河，東側是藍架山，風光秀麗，自然環(huán)境十分優(yōu)越。從小區(qū)中部穿過的福民路和北邊的遼河大街路面寬 40米，都是城市主干道，其北面緊鄰市委辦公大樓和新興生活片區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。 結合項目概況 本案占地 50萬平米，總建筑面積 83萬平方米； 項目具有臨河、規(guī)模等大特點，大盤優(yōu)勢顯而易見； 規(guī)劃有多層、小高層、花園洋房等各類型產品，產品線豐富，戶型多樣； 小區(qū)內規(guī)劃有幼兒園、小學、銀行、大型商業(yè)、會所、休閑運動設施等各種生活配套設施。 綜上所述，本案基本具備了一個城市中所有的產品形態(tài)和配套設施，已具備 新城 的基本雛形。 45萬人口 VS83萬平米大盤，意味著不能單純在區(qū)域層面尋求解決 如何突破現有居住觀念，如何突破各鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)的購買區(qū)域限制是關鍵！ “新城計劃的誕生！ 作為一個 新城 ，她應該具備居住、商貿、醫(yī)療、教育、休閑等各項功能，滿足人們日常生活所需。 新城計劃 則是以 理想城市生活 的理念去 造城 ，站在 新城市生活 的高度去開發(fā)和推廣，塑造 城市大盤 形象。 引導人們改變現有的居住觀念，譜寫出 現代城市 美好生活新樂章。 什么是新城計劃？ 第一部：造城 怎么建？ 產品建議 第二部：城啟 怎么推？ 營銷推廣 “新城計劃三部曲 第三部：理想城市生活 居住的感受 /新的生活方式 第一部：造 城 雖然我們現在的項目具備了造城的基本條件，但要打造遼源新 城市中心 ，為人們創(chuàng)造一個理想的生活城，就必須在原有的基礎上進行升華，以至達到真正意義上的理想城市生活。 項目總體定位 80萬平米山水城邦 理想城邦 居住功能 商貿功能 文教、醫(yī)療功能 休閑功能 城市功能定位 居住功能 從居住功能角度出發(fā)，一個理想的城市生活，需要良好的生活環(huán)境，和諧的生活氛圍，所以我們作出如下建議： 物業(yè)類型：增加花園洋房及聯排別墅等物業(yè)類型，豐富產品形態(tài) 外立面 新古典主義歐式風格（簡約歐式） 園林 藝術花圃 區(qū)內種植四季相替的植物，通過藝術手法的搭配和設置，體現出藝術風情園林的獨特韻味。 住在 公園 里 園林 藝術小品 通過歐式藝術小品，精心雕琢，營造浪漫藝術氛圍 住在 公園 里 園林 藝術音樂噴泉 水的動感，藝術音樂的響起，營造歐式浪漫生活。 住在 公園 里 園林 音符廣場 獨特的音符，躍舞在中心廣場，給人獨特的藝術感受。 住在 公園 里 底層架空的綠化與應用 公共空間，處處體現人文關懷 物業(yè)管理特色 (1)引進知名品牌物業(yè)管理公司或顧問 ， 以國際 ISO9002質量認證為標準； (2)以先進的管理技術 ， 突出社區(qū)品質； (3) 突出城市化的物業(yè)服務 ， 包括清潔保全等； (4) 結合東方式人情管理 。 物業(yè) 攝像監(jiān)視系統 在小區(qū)主要出入口 、 地下車庫出入口 、 電梯轎廂等部位和部分周界設置攝像機 。 設在周界的攝像機可與周界防越報警系統聯動 。 在小區(qū)出入口等主要部位 ， 設置固定高清晰度彩色攝像機 。 攝像系統具有 24小時錄像 、實時顯示及回放等功能 ， 并具有報警聯動 、計算機聯網和報警圖像檢索功能 。 在車庫出入口適當位置設置具有動態(tài)逆光補嘗 、 自動增益功能的攝像機 ， 實時記錄地下室車輛的出入情況 。 智能安防 周界防越報警系統 在小區(qū)周邊圍墻設置紅外對射探測器和報警閃爍燈 ， 作為小區(qū)安全防范系統的第一道防線 ，安全 、 可靠 。 周界每個區(qū)域設置報警警示燈及手動復位裝置 , 有警情時 ， 電子地圖自動顯示報警位置 ， 跳出報警防區(qū)情況 ， 以便值班保安能夠迅速去現場查看 、 處理 ， 并在監(jiān)視器上自動記錄相應的報警防區(qū)圖象情況 。 智能安防 智能安防 出入口管理系統 小區(qū)車輛出入口設置道閘，并采用遠距離感應卡認證通行，訪客車輛采用發(fā)放訪客 IC卡出入，各出入口采用計算機聯網，使系統具有收費功能。 可視對講及門禁系統 可視對講系統具有可視對講、信息發(fā)布、戶內報警、緊急求助、門禁等功能。 門禁系統 門禁系統主要包括單元一樓正門的門禁、小區(qū)地下室到各單元門口的門禁、小區(qū)步行出入口處的門禁，業(yè)主通過刷卡方式，打開單元門及其它門。 智能安防 智能安防 戶內報警系統 戶內預留緊急按鈕、煤氣、煙感報警探測器等報警設備接口，供住戶入住時選用。 戶門按裝門磁報警裝置，并接入可視對講主機。 底層住戶的外窗安裝報警裝置，并接入可視對講主機。 報警信號集中送至小區(qū)監(jiān)控中心，由安保人員對報警事件進行實時處理與記錄。 電子巡更管理系統 沿小區(qū)周邊圍墻及交叉路口設置在線式電子巡更系統，結合單元門禁系統的擴展應用來實現在線式巡更。 小區(qū)各區(qū)域內及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點， 加強保安管理，在門禁軟件系統中增加巡更管理功能，實現人防和技防相結合，以增加管理的及時性和合理性，增強園區(qū)安全性。 智能安防 監(jiān)控中心 安裝攝像監(jiān)控設施，采用數字存儲技術，由技防輔助人防，實時紀錄小區(qū)各出入的圖像，執(zhí)勤人員可以通過監(jiān)視系統全方位的實時了解各區(qū)域動向情況。緊急事件發(fā)生時，有利于快速反應，還可以集中監(jiān)視及指揮行動。 小區(qū)戶內報警系統報警電子地圖 ,只要有報警，接警計算機上的電子地圖馬上能在該房號上紅燈閃爍，并彈出顯示該房子具體報警防區(qū)位置的頁面。 監(jiān)控中心的監(jiān)視系統具有十六畫面顯示外 ,還具有單畫面顯示功能 ,系統能自動或手動將現場畫面切換到指定的監(jiān)視器或計算機屏幕上顯示。 智能安防 自動抄表系統 背景音樂系統 供電系統 其他系統 集中供暖 會所 歐陸風情會所 建議設置咖啡吧、 SPA、西餐廳、臺球室、健身房、棋牌室等內容。 社區(qū)巴士 開通社區(qū)巴士，前期可作為看房專車。 與政府合作，增加公交線路，增加小區(qū)業(yè)主出行的便利性。 從一個城市的商貿功能出發(fā)，須具備商業(yè)的各項功能，提供人們生活所需，建議如下： 商貿功能 格調商業(yè)步行街 格調商業(yè)步行街 退臺式商業(yè) 大型購物中心 大型超市 +百貨 +家電連鎖 +高檔娛樂 +餐飲 + 滿足城市功能，必不可少的是教育、醫(yī)療機構的引進，建議如下： 教育、醫(yī)療