【商業(yè)地產(chǎn)】昆山汽車城商業(yè)項(xiàng)目策劃方案2007-43PPT

單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 涼城 商業(yè)策劃報(bào)告 昆山 4s汽車城 策劃方案 昆山汽車城 策劃方案 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 第二章 第一章 產(chǎn)品市場(chǎng) 商戶策劃執(zhí)行 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 產(chǎn) 品 市 場(chǎng) 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 現(xiàn)狀綜述 產(chǎn)品 在建汽車商城、產(chǎn)品基本定位 商業(yè)環(huán)境 稍偏離市中心商業(yè)圈 競(jìng)爭(zhēng)性 昆山唯一汽車主題商城 交通 市中心城區(qū)、交通便利 特色 以汽車產(chǎn)業(yè)作為商業(yè)依托， 附帶餐飲等附屬設(shè)施 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 本案 城市中心 商業(yè)中心 行政中心 文化中心 婁江 CBD 項(xiàng)目地理位置 距離商業(yè)中心2公里 距離行政中心 2公里 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 總建： 11萬(wàn)方，首期 2萬(wàn)方 一期 4層沿街中心商鋪（頂層為虛擬層 ) 一期沿街兩邊層商鋪 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 沒有 “ 市場(chǎng) ” ，商戶在那里？ 我們的商戶需要什么樣的產(chǎn)品附加值？ 如何表現(xiàn)我們的商業(yè)價(jià)值？ 如何找到商戶、打動(dòng)商戶？ 問題審視 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 問題一 沒有“市場(chǎng)”客戶在那里？ 從事物的兩面性來(lái)重新看待問題 唯一 可以是“孤立”也可以是“壟斷” 問 題 的 關(guān) 鍵 壟斷什么？ 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 產(chǎn) 品 定 位 關(guān)鍵一 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 1.913.734.330123452004 2005 20062004 2005 20062004年 2006年私家車擁有量曲線圖 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 2004年，昆山年末私家車保有量 1.91萬(wàn) 輛，比上年增長(zhǎng) 74.7%。 2005年，昆山年末私家車保有量 3.73萬(wàn) 輛，比上年增長(zhǎng) 95.2%。 2006年 6月底 統(tǒng)計(jì)，昆山私家車擁有量盡達(dá) 4.33萬(wàn)輛，并以每月新車近1000輛的紀(jì)錄急速發(fā)展。 從表中數(shù)據(jù)中可以看出昆山市居民購(gòu)車欲望越來(lái)越強(qiáng)，隨著私家車擁有量不斷增加，購(gòu)車族對(duì)汽配店汽車修理廠的需求也將越來(lái)越大。 單位（萬(wàn)輛） 昆山汽車市場(chǎng)現(xiàn)有 “ 容量 ” 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 在今年 10月 5、 6日舉行的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市（昆山市）汽車巡展中，現(xiàn)場(chǎng)售車 113輛，填寫客戶登記表，表示近期內(nèi)有購(gòu)車意向的潛在客戶竟達(dá) 900多人。 兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下秋季巡展新高。上海通用、上海大眾、廣州本田、一汽大眾、東風(fēng)日產(chǎn)、 北京現(xiàn)代 均是客戶青睞的對(duì)象。 由此可見，昆山購(gòu)車族對(duì)中端產(chǎn)品相對(duì)感興趣。 全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市（昆山市）汽車巡展 昆山汽車市場(chǎng)未來(lái) “ 潛力 ” 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 市 場(chǎng) 定 位 關(guān)鍵二 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 有私家車戶數(shù)無(wú)私家車戶數(shù)2006年 不完全統(tǒng)計(jì) 昆山市平均每百戶人家擁有車輛 9.6萬(wàn) 輛 9.6 90.4 截至目前，昆山市汽車保有量達(dá) 6.8萬(wàn) 多輛，且每月還以 1100多輛的速度增加。按照這樣的增長(zhǎng)比例，預(yù)計(jì)到明年 6月份華茂國(guó)際汽車商城建成后，昆山市汽車保有量將達(dá)到 7.68萬(wàn) 輛。 6.87.8汽車保有量2 0 0 6 年1 1 月2007-6月單位：萬(wàn)輛 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 臺(tái)灣日本等投資商 30-40歲居多，年輕白領(lǐng)人士占有相當(dāng)比例 工作在昆山，為了提高生活質(zhì)量 企業(yè)、公司發(fā)展，用車需要 舊車換新車的消費(fèi)群 特色產(chǎn)品 /售后服務(wù) 昆山購(gòu)車族比較親睞的汽車品牌 上海通用 上海大眾 廣州本日 東風(fēng)日產(chǎn) 北京現(xiàn)代 一汽大眾 豐田威馳 長(zhǎng)安福特 消費(fèi)特征描述 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 項(xiàng) 目 競(jìng) 爭(zhēng) 力 分 析 關(guān)鍵三 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)汽車銷售店 汽車銷售店名稱 面積（） 租金（ 元 / /天） 地 址 昆山市永泰汽車銷售服務(wù)公司（吉利） 200（展廳） 1.2 長(zhǎng)江南路 1163號(hào)（園明路口） 昆山通和豐田汽車服務(wù)有限公司 3432 買地自建的 昆山市長(zhǎng)江中路 105號(hào) 上海格林威汽車?yán)ド椒止荆ǜＬ兀?500（展廳） 1.1 昆山市長(zhǎng)江南路 1128號(hào) （日月星辰國(guó)際商務(wù)中心） 昆山新達(dá)汽車銷售服務(wù)有限公司（起亞） 1250 買地自建的 昆山長(zhǎng)江北路 566號(hào) 昆山華通汽車貿(mào)易有限公司（別克） 800 1 昆山市蓬朗鎮(zhèn)昆嘉路 12號(hào) 雪弗萊汽車貿(mào)易有限公司 800 1 昆山市長(zhǎng)江南路 東風(fēng)日產(chǎn)華明汽車專營(yíng)店（藍(lán)鳥） 7585 買地自建的 昆山市慶豐西路 369號(hào) 昆山海王重慶長(zhǎng)安鈴木銷售公司 800(展廳 ) 1.1 昆山市柏廬南路高架橋北 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 福特 都靈沙龍和盛菲亞特 東風(fēng)風(fēng)行 大眾 雪鐵龍 東風(fēng)悅達(dá)起亞 北京現(xiàn)代 東風(fēng)日產(chǎn)藍(lán)鳥 別克 奇瑞 比亞迪 F3 長(zhǎng)安 豐田 三菱 昆山市 汽車 品牌店 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 位置處于高速公路口 距離城市中心 2公里 體量適中符合市場(chǎng)需求 辦證中心的支撐 昆山唯一的汽車主題商城 城市汽車擁有數(shù)量逐年遞增 氣修行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)循環(huán)期 體量與常規(guī)汽車城有一定區(qū)別，難以形成規(guī)模 預(yù)算租金高于市場(chǎng)綜合水平 物業(yè)條件不能符合 4S店的要求 昆山已有較多的品牌 4S店 主要依靠汽車綜合辦證中心的凝聚力，作為本項(xiàng)目的主要支撐，主打汽車展示及配件業(yè)務(wù) 已氣配業(yè)為主，和昆山的其他 4S品牌店形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) S.W.O.T分析 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 商 戶 執(zhí) 行 策 劃 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 通和豐田 東風(fēng)悅達(dá)起亞 昆山現(xiàn)有 4S品牌店圖例 長(zhǎng)安福特 長(zhǎng)安 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 本案 吉利 豐田 福特 起亞 雪弗萊 長(zhǎng)安鈴木 藍(lán)鳥 本項(xiàng)目附近已有數(shù)家品牌汽車 4S店存在，區(qū)域已具有一定的汽車商業(yè)氛圍，區(qū)域發(fā)展已成為本項(xiàng)目操作的有利契機(jī) 昆山 4S店分布 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) ?？怂箖蓭?福克斯兩廂 2.0MT運(yùn)動(dòng)版 上海格林威汽車?yán)ド椒止?上海格林威汽車銷售有限公司昆山分公司，是由位于佛羅里達(dá)州奧蘭多市的美國(guó)第二大福特汽車經(jīng)銷商美國(guó)格林威福特汽車商行在華投資的子公司，是昆山地區(qū)長(zhǎng)安福特的唯一指定經(jīng)銷商。 嘉年華 1.6 嘉年華 1.6手動(dòng)運(yùn)動(dòng)型 本案 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 公司地址：江蘇昆山市長(zhǎng)江中路 105號(hào) 成立日期： 2002.12.19 建筑面積： 3432平方米 占地面積： 4255平方米 展廳面積： 876平方米 現(xiàn)有員工： 113人 開幕時(shí)間： 2004.9.17 昆山通和豐田汽車服務(wù)有限公司是臺(tái)灣六和集團(tuán)所屬九和汽車股份有限公司與日本豐田通商株式會(huì)社共同合資的外商獨(dú)資企業(yè)，也是在昆山地區(qū)唯一通過一汽豐田汽車銷售的有限公司（ FTMS）認(rèn)證的豐田汽車 4S專營(yíng)店。 昆山通和豐田汽車服務(wù)有限公司 銳志（ REIZ） 2.5S 國(guó)產(chǎn)豐田花冠 GLX-I 1.8手動(dòng) 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 昆山新達(dá)汽車銷售服務(wù)有限公司是東風(fēng)悅達(dá)起亞汽車有限公司授權(quán)在昆山太倉(cāng)地區(qū)的唯一一家 4S專營(yíng)店。 目前公司正處于銷售過渡階段，該店總面積 450 ，其中一樓展廳150 ， 二樓辦公室 150 ， 三樓辦公室 150 ，公司過渡期間維修車間達(dá) 800 ，倉(cāng)庫(kù)達(dá) 120 ，配備數(shù)套汽車維修專業(yè)工具。 昆山新達(dá)汽車銷售服務(wù)有限公司 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 在昆山最需要的是什么商業(yè)？ 與居民生活密切相關(guān)的商業(yè)！ 時(shí)尚、完美的一站式汽車服務(wù)商城 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 延續(xù)昆山 CBD中心商業(yè)傳奇 昆山城市整體構(gòu)架由行政中心、行政中心、文化中心、商業(yè)中心及婁江 CBD組成；華茂國(guó)際汽車商城是CBD中率先啟動(dòng)項(xiàng)目 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 項(xiàng)目策劃理念 本次項(xiàng)目首期建筑面積 2萬(wàn)方，約占總建 11萬(wàn)方的 18.2%，基于建造國(guó)際汽車商城的各方條件因素，我們可以 “ 小范圍，大經(jīng)營(yíng) ” ，創(chuàng)造昆山中心商業(yè)圈新的傳奇 華茂國(guó)際汽車商城 。 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 引導(dǎo)思維 概念提升 汽車汽配店 汽車汽配店 汽車品牌店 展示廳 汽車辦證 圖 解 底層 展示廳 汽車汽配店 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 引導(dǎo)思維 概念提升 圖 解 兩層 汽車汽配店 汽車汽配店 汽車品牌店二樓洽談區(qū) 汽車辦證 汽車汽配店 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 引導(dǎo)思維 概念提升 圖 解 三層 辦公及休閑 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 概念打造 在昆山 CBD中心商業(yè)圈娛樂場(chǎng)所很多，汽車銷售點(diǎn)很多，也有一部分零散的 3S汽車店，而我們的建造方向?qū)⑹抢ド?唯一一座汽車主題商城 。 項(xiàng)目所在位置正對(duì)一個(gè)汽車二手市場(chǎng)，從競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，如果我們 舍棄傳統(tǒng) 營(yíng)銷 模式 ，即：娛樂、餐飲等，轉(zhuǎn)而 嘗試 新的一站式服務(wù) 汽車品牌店 ， 相信 對(duì)購(gòu)買客來(lái)說不管是 價(jià)格 還是 品質(zhì) 無(wú)疑都是 吸引眼球 的 焦點(diǎn) 。 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 概念提升 對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，無(wú)論是住宅還是我們的商鋪都有一個(gè)共同點(diǎn)，即：價(jià)高，難賣。 目前合興路兩邊的商鋪整層只有一個(gè)樓梯，從營(yíng)銷角度來(lái)說，到時(shí)很可能會(huì)影響整體銷售進(jìn)度。 建議 ：（ 1） 在每層商鋪內(nèi)增加獨(dú)立式樓 梯，或備留樓梯井，使每戶 商鋪成為獨(dú)立單元，即：小 面積，低總價(jià)，易銷售。 （ 2）根據(jù)業(yè)態(tài)分析，統(tǒng)一租賃相 對(duì)較合適。 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 概念提升 二樓過道 二樓面街商鋪 一樓面街商鋪 二樓內(nèi)街商鋪 建議在該位置設(shè)置單獨(dú)樓梯或預(yù)留樓梯井 在招商中可自由分割，同時(shí)通過改變?nèi)肆髯呦蛱岣咭粯且陨喜糠值氖袌?chǎng)價(jià)值，不僅有利于招商活動(dòng)，同樣有利于銷售 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 營(yíng)銷策略 售后 5年包租 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 開發(fā)商 業(yè)主 商鋪總價(jià) 100萬(wàn) 銷售 6萬(wàn) 5萬(wàn) 租賃 1年 6萬(wàn) 1萬(wàn) 但我們可以相信：依照既定的方案及目前意向客戶的數(shù)量，這種開發(fā)商返貼租金的運(yùn)營(yíng)模式不會(huì)持續(xù)很久。 此種方式在商業(yè)營(yíng)銷學(xué)中不但提升了商業(yè)出售價(jià)，也實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)最大化。 方案必備條件： 100平方米的商鋪單價(jià)為 10000元 / ，采用年租金 6%的投資回報(bào)率， 5年售后包租， 1年免租金的形式，吸引商客，以此打開汽車商城的銷售市場(chǎng)。 如圖所示：假設(shè)承建商在商鋪出售后未能以年租金 6萬(wàn)出租，只租到 5萬(wàn)，那么在 1年免租期內(nèi)，不足部分由承建商支付給業(yè)主，即差價(jià)計(jì)入已購(gòu)房款中，使最終成交單價(jià)由10000元 / 變成了 9900元 / 。 假設(shè)一： 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 開發(fā)商 業(yè)主 商鋪總價(jià) 100萬(wàn) 銷售 6萬(wàn) 未收租金 租賃 1年 6萬(wàn) 6萬(wàn) 方案必備條件： 100平方米的商鋪單價(jià)為 10000元 / ，采用年租金 6%的投資回報(bào)率， 5年售后包租， 1年免租金的形式，吸引商客，以此打開汽車商城的銷售市場(chǎng)。 但我們可以相信：依照既定的方案及目前意向客戶的數(shù)量，這種開發(fā)商未能及時(shí)收取租金的運(yùn)營(yíng)模式一般不會(huì)發(fā)生。 此種方式在商業(yè)營(yíng)銷學(xué)中屬于降低投資成本，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小化。 假設(shè)二： 如圖所示：假設(shè)承建商在商鋪已售包租后未能及時(shí)收取租金 6萬(wàn)，那么在 1年免租期內(nèi)，該部分由承建商支付給業(yè)主，即租金計(jì)入已購(gòu)房款中，使最終成交單價(jià)由 10000元 / 變成了9400元 / 。 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 承諾回報(bào)率越高 銷售價(jià)格越高 假設(shè)匯報(bào) 8% 銷售價(jià)格為 12500元 /平方米 可以承受的返還金額越大 尋求承諾租金回報(bào)率和銷售金額間的黃金比例 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 全新商業(yè)理念 “ One-stop service car mall” 誕生 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 全新的汽車?yán)砟顣?huì)給目標(biāo)客群全新的感受 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 問題四 如何找到客戶、打動(dòng)客戶 銷售渠道分類 知道我們 在那里嗎？ 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 銷售客源參考傳播渠道 燈箱宣傳廣告、 昆山報(bào)刊雜志、 電視頻道定時(shí)滾動(dòng)播放、 數(shù)據(jù)庫(kù)公司按年薪分類的信息， 手機(jī)尾數(shù)、的客戶等。 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 主要傳播形式 :各種 DM派送 +路口橫幅 其他重要傳播方式 : 活動(dòng)營(yíng)銷 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) THE END 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 房地產(chǎn)銷售 流程培訓(xùn)課件 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五級(jí) 銷 售 訓(xùn) 練 流 程 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級(jí) 第三級(jí) 第四級(jí) 第五