明珠雅苑開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄 第 1 章 總 論 . 1 1.1. 項(xiàng)目背景與概況 . 1 1.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 11 1.3. 問(wèn)題與建議 . 12 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 . 13 2.1. 投資環(huán)境分析 . 13 2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 15 2.3. 銷售預(yù)測(cè) . 23 2.4. 營(yíng)銷策略 . 26 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 . 28 3.1. 建設(shè)規(guī)模 . 28 3.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 . 28 3.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 29 第 4 章 建筑方案 . 36 4.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) . 36 4.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 . 36 4.3. 項(xiàng)目 總體規(guī)劃方案 . 37 4.4. 建筑設(shè)計(jì) . 38 4.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 39 4.6. 給排水設(shè)計(jì) . 40 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 . 41 5.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) . 41 5.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) . 41 第 6 章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 42 6.1. 編制依據(jù) . 42 6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 . 42 6.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 . 42 6.4. 環(huán)境保護(hù)措施 . 42 第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 . 44 7.1. 指導(dǎo)思想 . 44 7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 . 44 7.3. 消防設(shè)計(jì) . 45 第 8 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 47 8.1. 組織機(jī)構(gòu) . 47 8.2. 人力資源配置 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 48 9.1. 項(xiàng)目開發(fā)期 . 48 9.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 48 9.3. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 . 48 第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) . 50 10.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 . 50 10.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 . 51 10.3. 招標(biāo)依據(jù) . 53 10.4. 招標(biāo)范圍 . 53 10.5. 招標(biāo)方式 . 53 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 54 11.1. 投資估算 . 54 11.2. 資金籌措 . 54 第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 56 12.1. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) . 56 12.2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 . 56 12.3. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 56 12.4. 不確定性分析 . 57 第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) . 58 13.1. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 . 58 13.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 59 13.3. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 59 第 14 章 研究結(jié)論與建議 . 61 14.1. 可行性研究結(jié)論 . 61 14.2. 建議 . 61 第一章 總 論 一 項(xiàng)目背景與概況 1、項(xiàng)目名稱： 明珠雅苑（商住兩用）開發(fā) 2、承辦單位概況 單位名稱 ： *生物科技 有限公司 單位性質(zhì) ：有限責(zé)任公司 (自然人獨(dú)資 ) 注冊(cè)資金 ： 人民 幣 500萬(wàn)元 業(yè)務(wù)范 圍 ： 生物技術(shù)、富硒大豆 法定代表人 ： * 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 ： *生物科技 有限公司 的前身為 *太坤生物科技發(fā)展有限公司，成立于 2005 年 9 月 13 日，后因公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要經(jīng) *省工商行政管理局備案，于2007年 8月 2日經(jīng)花垣縣工商行政管理局批準(zhǔn)變更為 *生物科技有限公司，公司的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)辦公地址、注冊(cè)資金等基本情況均未發(fā)生變化。 *公司注冊(cè)資金為 500萬(wàn)元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路 88號(hào)，占地面積近30畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東 *，公司性質(zhì)為一人有限公司。 2007年末，該公司 資產(chǎn)總額 4000萬(wàn)元、負(fù)債 0元，資產(chǎn)負(fù)債率為 0。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠一處，千畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地二處 (分布于團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)長(zhǎng)興村青山果園及花垣望城鎮(zhèn) )，百畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地三處 (龍?zhí)舵?zhèn)張匹馬、板塘村共 600畝，麻栗場(chǎng)鎮(zhèn) 150畝 )。 *公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)等。 3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 200215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； （ 3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例； （ 5） 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 4、編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì) 明珠雅苑 項(xiàng)目 建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 5、項(xiàng)目提出的理由 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 1.5 2個(gè)百分點(diǎn)。 目前，花垣縣正處于改造舊城，發(fā)展新城， 擴(kuò)內(nèi)需、 調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進(jìn)一步提升縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)占 GDP的比重 也 將快速上升，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率 必 將逐步增大。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 25平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 17%，城市化水平將提高到43%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng) 2015年達(dá)到人均建筑面積 42平方米，主導(dǎo)戶型為 四 室兩廳和 三 室兩廳。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將 房地產(chǎn) 業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 對(duì)于花垣縣城未來(lái)的建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識(shí)與戰(zhàn)略定位。 提出要把 花垣縣城 打造成為功能互補(bǔ)的 商貿(mào) 中心區(qū) 、 高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、 武陵山區(qū)特別是大湘西 領(lǐng)先的現(xiàn)代商業(yè) 區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 生態(tài)宜居 綜合生態(tài)區(qū) 。 武陵山中的一顆璀璨明珠 花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百多平方公里，總?cè)丝诙f(wàn)，是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。 花垣縣始建于清嘉慶三年 (1798年 )，縣城輻射規(guī)劃控制范圍 38平方公里，其中城市中心區(qū) 14.5平方公里。 古代為辰陽(yáng)縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬 *湘西土家族苗族自治州管轄。地勢(shì)由南向北傾斜，形成高山臺(tái)地、丘陵地帶和沿河平川。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。這里氣候四季分明，年平均氣 溫?cái)z氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時(shí)，無(wú)霜期二百六十九天。新中國(guó)成立后，特別是改革開放以來(lái)，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗 如山花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。 花垣縣系雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。文學(xué)巨匠沈從文小說(shuō)中的邊城 茶峒，吊腳樓鱗次櫛比，清澈剔透的清水河繞城而過(guò)，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形態(tài)各異，蔚為壯 觀；彎曲幽靜的古苗河盤山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流動(dòng)的詩(shī)；麻栗場(chǎng)的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天 目前， 花垣縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨(dú)占鰲頭，但現(xiàn)有 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與 *省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善 花垣縣 人民的居住條件已經(jīng)成為 花垣縣 政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著 花垣縣城 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)就是為了使 花垣縣城 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 如今，當(dāng)你徜徉在被譽(yù)為 “ 城市心臟 ” 的邊城廣場(chǎng)，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的邊城花園，入住在花園式的城南紫竹園商住樓時(shí)，當(dāng)你流連在被譽(yù)為 “ 花垣王府井 ” 的邊城步行街，登上四方賓館、古苗河度假村等高樓大廈俯瞰花垣全景時(shí)，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的山城樓宇和古色古香的阡陌街巷 可以期待的是 ，一座花園式的 花垣新城區(qū) 正崛起于湘、黔、渝邊陲。 見證城市建設(shè)的歷史， 我們不妨翻開歷史那一 冊(cè) 厚重的長(zhǎng)卷， 來(lái)檢視沉淀了 的滄桑世故。據(jù)有關(guān)史志記載 ，清嘉元年 (1795)因原永綏廳治吉多坪 “ 孤懸苗地 ” ，經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬(wàn)余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰 “ 花園石城 ” 。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年 (1802)，永綏廳署由吉多坪遷往花園石城。這座新石城周長(zhǎng) 573.6丈，高 1.3 丈，底寬 0.9丈，頂寬 0.6丈，開東、南、西、大北、小北 5座城門，分別刻有 “ 太平 ” 、 “ 歸化 ” 、 “ 迎恩 ” 等門號(hào)，并建有城樓，城有垛口、炮臺(tái)。嘉慶五年，在東、西門外又各增建一座護(hù)城，俗稱 “ 小城 ” 。論文曰： “ 垣，墻也 ” 。 “ 壁、垣也 ” 。 “ 墉，城垣也 ” 。于是 ，花園的“ 園 ” 便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ?“ 垣 ” 。 花垣的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守?cái)傋?？還是在繼承中圖發(fā)展，在保護(hù)中開發(fā)建設(shè)？ 花垣 縣委、縣政府 清醒地認(rèn)識(shí)到： 只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了， 才能帶動(dòng)城市建設(shè) 。 當(dāng)今世界，風(fēng)起云涌的新城市運(yùn)動(dòng)，已不亞于一場(chǎng)恢宏浩大的戰(zhàn)爭(zhēng)，誰(shuí)的城市品牌響，誰(shuí)的城市品位高，誰(shuí)的城市風(fēng)格靚，誰(shuí)就可能成為世界的中心。如在國(guó)際上，紐約 成為了 世界政治中心，瑞士 成為了 世界金融中心，巴西 成為了 足球王國(guó)，維也納 成為了 音樂(lè)之都，在國(guó)內(nèi)有春城昆明、綠都長(zhǎng)春、冰城哈爾濱、牡丹王國(guó)洛陽(yáng)、東方圣城曲 阜 。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風(fēng)格？ 用前任縣委 吳彥承書記 的話來(lái) 說(shuō)： “ 歷史上從沒(méi)有像今天這樣，縣委、縣政府對(duì)城市建設(shè)認(rèn)識(shí)更清楚、思想更統(tǒng)一、目標(biāo)更明確、效果更顯現(xiàn)。 ” 的確，思想上的解放，帶來(lái)的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。 把握苗疆邊城歷史文脈。 花垣是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)，濃烈的苗族風(fēng)情令人陶醉，文學(xué)巨匠沈從文小說(shuō)中的邊城茶峒，更是令花垣充滿了無(wú)限神秘之感。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來(lái)年的風(fēng)雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化，這些文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是 城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動(dòng)都要與之相近，以其為蘊(yùn)。 科學(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū) 。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該縣廣泛征求城建專家、社會(huì)各界的意見和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，打造 湘黔渝邊區(qū) “ 明珠縣城 ” 的口號(hào)，按照 “ 山區(qū)縣城，都市標(biāo)準(zhǔn) ” 的要求，確定了 “ 打通東西、拓展南北，小縣建大市 ” 的思路和目標(biāo)。 實(shí)現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。 推進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，如何主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚地提出了五個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營(yíng)城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破困擾制約城建發(fā)展的資金 “ 瓶頸 ” ；三是由被動(dòng)解決歷史遺留問(wèn)題、還歷史欠債向完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個(gè)性，向建設(shè)品牌城市邁進(jìn)；五是由改善居住條件向改善人居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。 謀劃了城市化進(jìn)程發(fā)展藍(lán)圖。 圍繞縣城檔次的提升，嚴(yán)格按照 “ 優(yōu)化城市環(huán)境，完 善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次 ” 的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理，做到 “ 規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服務(wù)一條龍 ” ，其 “ 龍頭 ” 作用凸顯。 2003年花垣縣縣城總體規(guī)劃通過(guò)縣人大常委會(huì)審查； 2005年完成了花垣縣邊城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、城北控制詳細(xì)規(guī)劃和縣郵政局等 7個(gè)單位的測(cè)繪； 2006年上半年完成團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計(jì)、縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)二期工程等 8個(gè)規(guī)劃。 “ 依托經(jīng)濟(jì)發(fā)展為支撐 ” 的城建思想深入人心。 在城市建設(shè)過(guò)程中，花垣十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推進(jìn)城市化的進(jìn)程。他們?cè)谧龃蠊I(yè)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)。 “ 十五 ” 期間，通過(guò)招商引資和聚集國(guó)有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近 4億元，修建了城關(guān)集貿(mào)大市場(chǎng)、邊貿(mào)大市場(chǎng)、金三角大市場(chǎng)、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào)流通市場(chǎng)，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。同時(shí)，放低農(nóng)民進(jìn)城門坎，在入學(xué)、就業(yè)、保險(xiǎn)等方面給進(jìn)城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口和流動(dòng)人口已由 2000年的 3.5萬(wàn)人發(fā)展到近 8萬(wàn)人。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人 氣，搞旺了財(cái)氣，又繁榮了縣城?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門口，西到?jīng)鏊掀痂F合金廠，北至花果山，商店超市、飲食店、娛樂(lè)場(chǎng)所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。在城南、城北開發(fā)和舊城改造中， 他們實(shí)行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個(gè)人修建和開發(fā)商連片開發(fā)互動(dòng)，單位籌資和個(gè)人出資結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過(guò)五年的努力，投資近 2億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000萬(wàn)元的城南紫竹園商住樓群銷售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆。花垣房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為湘黔渝 邊區(qū)最為活躍的市場(chǎng)之一。 交通是一個(gè)城市的名片，要讓所有經(jīng)過(guò)花垣的人，先從交通這張名片上認(rèn)識(shí)花垣了解花垣。 隨著 城市道路的建設(shè)和竣工， 已經(jīng) 使 209、 319國(guó)道過(guò)境車輛全部繞城經(jīng)過(guò)，從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了花垣縣城的空間，也大大提升了花垣城市建設(shè)的品位。 本案所在地的 建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀(jì)戰(zhàn)役，也是一項(xiàng)深受擁護(hù)的民心工程。整個(gè)工程拆遷 26個(gè)單位、 222 戶居民住宅、 1.5萬(wàn)平方米的黃金鋪面，涉及到 1200余人 。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交通，它還極大 地刺激了 民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了市場(chǎng) ， 整個(gè)建設(shè)路的改造，拉動(dòng)了民間資本投入 5000萬(wàn)元，臨街新建樓房 300余棟，新增商業(yè)門面 1000多間。 2004年，全縣投入 420萬(wàn)元對(duì)縣城老街進(jìn)行了改造，這是縣委、縣政府繼建設(shè)路改造后縣城升級(jí)提質(zhì)的又一項(xiàng)重大舉措。縣城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學(xué)，包括西長(zhǎng)街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長(zhǎng) 3.4公里，共有 2000多戶居民，1.7萬(wàn)人。因年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴(yán)重。老街改造擴(kuò)建排水溝 5200米，改造供水主管 2000米，支管 12000 米；拆除占道臺(tái)階 10450 米；電力、廣播電視、電信 “ 三線 ” 全部下地，設(shè)置消防栓 28個(gè)，路面全部鋪上 15厘米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。 2005年，全縣又投入 900萬(wàn)元對(duì)縣城所有小街小巷進(jìn)行了硬化改造。對(duì) 41條小街小巷 19.3公里的路面進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。老城水門洞一帶，此前因亂建亂占，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護(hù)車無(wú)法開進(jìn)，老百姓形象地說(shuō)，連棺材都抬不出來(lái)。通過(guò)建設(shè)者們艱苦 細(xì)致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條路來(lái)，全部硬化。 通過(guò)大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部硬化，徹底告別了晴天一身灰，雨天一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快城市發(fā)展， 使 花垣 縣城 走上了一條良性循環(huán)發(fā)展的快車道。通過(guò)舊城改造，新建 了 一條長(zhǎng) 980米，寬 100米的商業(yè)步行大街。主要建筑有市政道路、休閑廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)市場(chǎng)及安置商住 小區(qū)等 。 步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)理念獨(dú)特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風(fēng)格既有現(xiàn)代都市氣息，又有地方民族風(fēng)情，并請(qǐng)著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫街名，堪稱一絕。 老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造 項(xiàng)目。通過(guò)改造，市場(chǎng)面積由原來(lái)的 3000多平方米增加到 21000平方米，成為全州獨(dú)體建筑最大的市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)戶由原來(lái)的 600多戶發(fā)展到 1300多戶，年成交金額由 1.2億元擴(kuò)大到 2億多元。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有電梯 5臺(tái)，有各種超市、多功能購(gòu)物中心，并實(shí)行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁榮景象。 商貿(mào)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建筑面積 25000平方米，總造價(jià) 5800 萬(wàn)元，主樓高 15層，成為目前花垣最高建筑，二樓門面拍出每平米上萬(wàn)元的 “ 天價(jià) ” ，創(chuàng)四省市邊區(qū)門面之最。 與此同時(shí)，城南、城 北兩個(gè)新區(qū)開發(fā)也同步進(jìn)行中。城南新區(qū)，位于縣城南部，與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通過(guò)政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近 4億元，將城南打造成一個(gè)高樓林立，商貿(mào)繁榮的新區(qū)。同時(shí)，城北的開發(fā)項(xiàng)目也在分步實(shí)施中。 2006年，縣委、政府又投資 1100萬(wàn)元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地 250畝。通過(guò)建設(shè)者的緊張施工，僅幾個(gè)月時(shí)間，已初具規(guī)模，公園內(nèi)茂林修竹、芳草鮮美，亭臺(tái)樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風(fēng)景。坐落園內(nèi)投資600萬(wàn)元的邊城圖書館也正在緊張地建設(shè) 當(dāng)中。 一分耕耘、一份收獲。今日的花垣縣城，確實(shí)呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今非昔比。游人們感悟花垣，說(shuō)花垣變大氣了、變靚麗了；市民們感悟花垣，說(shuō)家鄉(xiāng)天更藍(lán)、山更清、水更綠、路更寬、樓更美了。 人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升。 花垣 縣在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的同時(shí)，人居環(huán)境更加注重人性化標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。目前，邊城廣場(chǎng)商品房、邊貿(mào)市場(chǎng)二期工程、紫竹園大市場(chǎng)和商貿(mào)大廈等 5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片風(fēng)生水起，興旺發(fā)達(dá)。 旅游景點(diǎn)日漸完善美麗。 花垣 縣境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。投資 2000萬(wàn)元的邊城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中國(guó)邊城翠翠島、中國(guó)邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為花垣帶來(lái)不少人氣和財(cái)氣。 悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗 如山花爛漫、群星閃爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有。漫步在這座天然花園里，給人一股沁人肺腑的清香，一種令人陶醉的感覺(jué)。 正 是在這種良好的大環(huán)境中，本案的 明珠雅苑 項(xiàng)目 完全 符合 花垣縣城 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 國(guó)家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃 城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 據(jù)有關(guān) 權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為 花垣縣 重點(diǎn)商品住宅 兩用 建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加 花垣縣 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 6、擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 花垣縣 建設(shè)東 路 主城區(qū)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項(xiàng)目所在地段位于 兄弟河 東岸南段，總占地面積 16000 平方米， 建筑面積 80000平方米。小區(qū)西隔 兄弟河 與 沿 江 風(fēng)光帶相連、南至 路、東隔規(guī)劃中的 小區(qū)與 路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與 花垣縣 著名的 兄弟河依 河相 伴 ；距 吉渝高速公路入口 僅 10分鐘車程 ，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 7、預(yù)期目標(biāo) 明珠雅苑 項(xiàng)目 擬 在占地面積 18000平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 2.63，建設(shè)密度為 24.4%,總建筑面積為 81200.6 平方米的 小 高層電梯住宅房（其中住宅面積65,975.39平方米， 1-3層商鋪面積 15225.09平方米，地下停車場(chǎng)面積 9,748平方米）。 8、主要建設(shè)條件 明珠雅苑建設(shè)項(xiàng)目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部 份 進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣城建設(shè)成為 縣 域性中心城市， 花垣縣 啟動(dòng)了 兄弟河 沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè) 。 本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè) 重點(diǎn)項(xiàng)目 ，并受到了縣委、縣政府、國(guó)土、建設(shè)等部門的大力支持。 9、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 18,000.0 2 規(guī)劃總建筑面積 81200.6 2.1 其中：住宅建筑面積 65,975.39 2.2 其中： 1-3層商鋪建筑面積 15225.09 2.3 其中：地下停車場(chǎng)建筑面積 9,748.0 3 建筑密度 % 24.4 4 容積率 2.63 5 綠地率 % 38.3 6 項(xiàng) 目總投資 萬(wàn)元 11,650.44 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3,001.06 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 73.86 9 靜態(tài)投資回收期 年 0.83 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 0.88 a) 問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及 花垣 城 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 花垣縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 a) 投資環(huán)境分析 1、 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2009年 1-11月，我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614億元，同比增長(zhǎng) 26.8%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股完成投資 53365億元，增長(zhǎng) 21.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 26546億元，增長(zhǎng) 22.7%。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資 13124 億元，同比增長(zhǎng) 31.8%；地方項(xiàng)目投資 114490億元，增長(zhǎng) 26.3%。 11 月份，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 2.4%。其中，城市上漲 2.2%，農(nóng)村上漲 2.9%；食品價(jià)格上漲 5.9%，非食品價(jià)格上漲 0.6%；消費(fèi)品價(jià)格上漲 3.1%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 0.3%。 1-11 月份累計(jì)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 6.3%。其中，城市上漲 6.0%，農(nóng)村上漲 6.9%。 1-11月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500萬(wàn)元以上的企業(yè)，下同）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 24066億元，同比 增長(zhǎng) 4.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額 18314 億元，同比增長(zhǎng) 20.7%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 439464億元，同比增長(zhǎng) 24.1%。 11月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款 45006 億元，同比增長(zhǎng) 12.3%。產(chǎn)成品資金 23114 億元，同比增長(zhǎng) 25.0%。 11月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500萬(wàn)元以上的企業(yè)）增加值同比增長(zhǎng) 5.4%，比上年同期回落 11.9 個(gè)百分點(diǎn)。從主要產(chǎn)品看，原煤和原油分別為2.3億噸和 1586萬(wàn)噸，同比分別增長(zhǎng) 5.2%和 4.9%；發(fā)電量 2540.2億千瓦時(shí)，同比下降 9.6%； 生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別為 3351.6 萬(wàn)噸、 3518.9 萬(wàn)噸和 4230.1 萬(wàn)噸，分別下降 16.2%、 12.4%和 11%。 1-11 月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)13.7%。 11 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 0.2%，漲幅比 10 月低 1.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降 0.5%。其中，新建住房銷售價(jià)格同比上漲 0.2%，漲幅比 10月低1.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降 0.6%。 11 月份，我國(guó)工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 2.0%；原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上 漲 4.7%。其中，生產(chǎn)資料出廠價(jià)格同比上漲 2.0%。 1-11 月份累計(jì)，工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 7.6%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 11.6%。 海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個(gè)月，我國(guó)外貿(mào)總值達(dá) 23783.7 億美元，比去年同期增長(zhǎng) 20.9%。其中出口 13171.6 億美元，增長(zhǎng) 19.3%；進(jìn)口 10612.1 億美元，增長(zhǎng) 22.8%。累計(jì)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 2559.5億美元，同比增長(zhǎng) 6.9%，凈增加 163.9億美元。 11 月末， 11 月份，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 9790.8 億元，同比增長(zhǎng) 20.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 8226.2 億元，同比增長(zhǎng) 20.6%；住宿和餐飲業(yè)零售 額1376.6 億元，增長(zhǎng) 25.1%；其他行業(yè)零售額 188.0 億元，增長(zhǎng) 3.0%。 1-11 月累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 97759.2 億元，同比增長(zhǎng) 21.9%。 我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額 29.57 萬(wàn)億元，按可比口徑同比增長(zhǎng) 16.03%，比上月末高 1.45個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加 4769 億元，同比多增 3895億元。 1-11月份人民幣各項(xiàng)貸款按可比口徑增加 4.14萬(wàn)億元，同比多增 5554億元。 11月末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為 46.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 19.94%，比上月末低 1.16 個(gè) 百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)存款增加 4038 億元，同比少增 2986 億元。 1-11月份人民幣各項(xiàng)存款增加 7.3萬(wàn)億元，同比多增 2.30萬(wàn)億元。 2008年 11月末，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量 (M2)余額為 45.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 14.8%，比上月末低 0.22個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量 (M1)余額為 15.78萬(wàn)億元 ,同比增長(zhǎng) 6.8%，比上月末低 2.05個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)貨幣流通量 (M0)余額為 3.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 9.04%。1-11月份凈投放現(xiàn)金 1232億元 ,同比少投放 683 億元。 數(shù)據(jù)顯示，在積極財(cái)政政策實(shí)行后的第一個(gè)月， 11 月全國(guó)財(cái)政出現(xiàn)了 1461.63億元的赤字。 11 月，全國(guó)財(cái)政收入為 3792.