2011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試重點(diǎn)題加模擬考題

1 經(jīng)紀(jì) 是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物 2 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要方式 1 居間 ：為交易雙方提供交易信息 、 機(jī)會(huì) 、 條件 ， 從中撮合雙方交易成功的商業(yè)行為 特點(diǎn) :a 服務(wù)對(duì)象和范圍廣泛 b 只以自己的名義替交易雙方媒介交易 ,并不具體代表其中任何一方 ,因此 ,一般沒有代為訂約的權(quán)利 c介入交易雙方的交易活動(dòng)的程度較淺 ,范圍較窄 ,服務(wù)內(nèi)容較為簡(jiǎn)單 ,與服務(wù)對(duì)象的關(guān)系多以媒介的具體交易行為為限 ,時(shí)間一般比較短暫 ,經(jīng)紀(jì)人與委托人之間一般沒有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系 2 行紀(jì) :是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托 ,以自己的名義與第三方進(jìn)行交易 ,并承擔(dān)規(guī)定的法律 責(zé)任的商業(yè)行為 特點(diǎn) a行紀(jì)屬于自為營(yíng)業(yè)主體 ,但為委托方的利益而進(jìn)行活動(dòng) b服務(wù)對(duì)象和范圍較廣 ,服務(wù)內(nèi)容和參與程度較深 c 以自己的名義進(jìn)行活動(dòng) ,行紀(jì)活動(dòng)中的權(quán)利與責(zé)任歸行紀(jì)人自己等方面的特點(diǎn) 3代理 :是指經(jīng)紀(jì)人在受委托權(quán)限內(nèi) ,以被代理人名義與第三方進(jìn)行交易 ,并由被代理人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的商業(yè)行為 a 為特定的對(duì)象服務(wù) ,關(guān)系比較穩(wěn)定 ,具有一定的連續(xù)性 b 參與服務(wù)的程度較深 ,涉及的服務(wù)內(nèi)容較多 ,并擁有較大權(quán)限 ，一般能夠代表被代理人簽訂合同 c代理人所進(jìn)行的代理行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān) 3 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的特點(diǎn) 1 活動(dòng)范圍 的廣泛性 2 活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性 3 活動(dòng)目的的報(bào)酬性 4 活動(dòng)的隱蔽性和非連續(xù)性 5活動(dòng)責(zé)任的明確性 4 經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)后獲得的勞動(dòng)報(bào)酬稱為 傭金 ,傭金 是經(jīng)紀(jì)收入的基本 來源 5 傭金的性質(zhì) 性質(zhì) :經(jīng)紀(jì)人的傭金是勞動(dòng)報(bào)酬 ,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和經(jīng)營(yíng)收入的綜合收入 6 傭金 分為法定傭金和自由傭金兩種 7 經(jīng)紀(jì)人的作用 即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的作用 1 傳播經(jīng)濟(jì)信息 2加速商品流通 3有利于資源合理配置 4有助于市場(chǎng)規(guī)范完善 5 促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 8 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性 1 首先 ,由于房地產(chǎn)價(jià)格昂貴 ,維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高 ,在絕大多數(shù)情況下 ,經(jīng)銷商難 以承受 ,因此房地產(chǎn)不宜通過經(jīng)銷商出售 2其次 ,房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的獨(dú)特商品 ,其交易過程是要把消費(fèi)者往產(chǎn)品處集中 ,以達(dá)到認(rèn)識(shí)和購(gòu)買的目的 3第三 ,由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性 ,使得每一筆交易后需要耗費(fèi)時(shí)日 ,而且還要懂得有關(guān)的法律 .財(cái)務(wù)或估價(jià)知識(shí) 9 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型 1 房地產(chǎn)居間 2 房地產(chǎn)代理 10 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展趨勢(shì) 1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)誠(chéng)信化 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)范化 3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)?；?4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的專業(yè)化 5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)化與共享化 6 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)服務(wù)的品牌化 7 政府 、專業(yè)協(xié)會(huì) 、 經(jīng)紀(jì)企業(yè) 、 消費(fèi)者的 相互關(guān)系明晰化 11 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類 1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 12 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職責(zé) 1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 ,在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中 ,必須嚴(yán)格遵守法律 .法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定 ,堅(jiān)持公開 、 公平 、 公正的原則 ,信守職業(yè)道德 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立或加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) ,承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位工作 ,指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) ,經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要業(yè)務(wù)文書 ,執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金 3 在執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí) ,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有權(quán)要求委托人提供與 交易有關(guān)的資料 , 支付因開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)而發(fā)生的成本費(fèi)用 ,并有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令 4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī) 構(gòu) ,協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬 5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理經(jīng)注冊(cè)后 ,只能受聘于一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) ,并以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的民意從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng) ,不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的身份從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)或在其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)兼職 6房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理必須利用專業(yè)知識(shí)和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)處理或協(xié)助處理房地產(chǎn)交易中的細(xì)節(jié)問題 ,向委托人披露相關(guān)信息 ,誠(chéng)實(shí)信用 ,恪守合同 ,完成委托業(yè)務(wù) ,并為委托人保守商業(yè)秘密 ,充分保障委托人的權(quán)益 7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理必須接受職業(yè)繼續(xù)教育 ,不斷提高業(yè)務(wù)水平 13 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求 1 遵紀(jì)守法 2誠(chéng)實(shí)守信 3 盡職盡責(zé) 4 規(guī)范服務(wù) 5 公平競(jìng)爭(zhēng) 14 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系 1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間有執(zhí)業(yè)關(guān)系 2法律責(zé)任關(guān)系 3 經(jīng)濟(jì)關(guān)系 15 房地產(chǎn)居間 是指以房地產(chǎn)或有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)為對(duì)象 ,通過居間人的協(xié)調(diào) ,促成交易雙方達(dá)成交易 ,居間人依法取得合理的中介報(bào)酬的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 16 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù) ,根據(jù)居間人所受委 托內(nèi)容的不同 ,可分為 1 指示居間 2 媒介居間 17 房地產(chǎn)居間活動(dòng)的特征 1 房地產(chǎn)居間人只以自己的名義進(jìn)行活動(dòng) 2房地產(chǎn)居間活動(dòng)業(yè)務(wù)內(nèi)容廣 3介入房地產(chǎn)交易活動(dòng)程度較淺 4是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)行為 5房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng) 18 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作流程 1 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)開拓 2 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談 3房地產(chǎn)查驗(yàn) 4簽訂房地產(chǎn)居間合同 5信息的收集與傳播 6買方或承租方看房 7撮合成交8協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記 (備案 )9房地產(chǎn)交驗(yàn) 10傭金結(jié)算與提取 11 售后服務(wù) 19 房源的概念 ： 房源是指業(yè)主 (委托人 )及其委托出售或出租的房 屋 20房源的構(gòu)成要素包括 1房源的物理狀態(tài) 2房源的用途及其權(quán)屬狀況 3 房源的業(yè)主 (委托人 )心理狀態(tài)等 22 房源的分類 1 住宅 2 商鋪 3 寫字樓 4 倉庫 、 車房和廠房 23 房源的開拓與獲取 :房源開拓與獲取的 渠道 主要有 1小業(yè)主和 2 大業(yè)主兩種 小業(yè)主房源的開拓渠道 a報(bào)紙廣告 b路牌廣告 c派發(fā)宣傳單張 d 電話訪問 e 互聯(lián)網(wǎng) f 直接接觸 ,另外 ，還有一些其他的開拓房源的渠道，如有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)于一些能夠提供有效信息的個(gè)人（或機(jī)構(gòu)），給予信息費(fèi)，以此獲得房源信息；也有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)去搜集廣告 媒介發(fā)布的其他供求著的信息， 為自己所用；還有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)依靠自己的人際關(guān)系網(wǎng)去搜集信息。 大業(yè)主類型 a房地產(chǎn)開發(fā)商 b房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè) c大型企事業(yè)單位 d 資產(chǎn)管理公司 e 銀行 24 房地產(chǎn)信息的共享方式 +優(yōu)缺點(diǎn) 1 私盤制 a 優(yōu)點(diǎn) 是保障了搜集房源信息的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的利益，有利于提高其搜集房源信息的積極性。 b 缺點(diǎn) 是在多數(shù)情況下，每宗交易需要兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)，工作效率較低。如果兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人配合不當(dāng)，還可能導(dǎo)致交易的失敗。 2 公盤制 a 優(yōu)點(diǎn) 是使每個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“生意面”達(dá)到最廣，工作效率也較高 ， 一般情況下，一宗交易只需要一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)人跟進(jìn) b缺點(diǎn) 是不利于經(jīng)法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人搜集房源信息的積極性，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤”行為，而且房源信息較容易外泄 3分區(qū)公盤制 a優(yōu)點(diǎn)是 在一定程度上綜合了公盤制和私盤制的優(yōu)點(diǎn) ，既保證了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人搜集房源信息的積極性， 又使每位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“生意面”都比較廣，工作效率也較高 b 缺點(diǎn) 是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)于分區(qū)的處理較為復(fù)雜。一些處于分區(qū)邊緣的店鋪，較難界定其業(yè)務(wù)拓展范圍 25房源信息的更新要注意以下 3點(diǎn) 1周期性訪問 2訪問信息的累積 3 房源的循環(huán)利用 26 客源的概念和構(gòu)成要素 :房地產(chǎn)居間業(yè) 務(wù)的客源是 對(duì)購(gòu)買或租賃房屋有現(xiàn)實(shí)需求或潛在需求的客戶 ,是需求者及其需求意向的統(tǒng)一體 客源的構(gòu)成要素包括 1 需求者和 2 需求意向 27客源開拓與獲取的方法 1門店攬客法 2廣告攬客法 3人際關(guān)系攬客法 4客戶介紹攬客法 5講座攬客法 6會(huì)員攬客法 7 團(tuán)體攬客法 28 客源管理的內(nèi)容 1 基礎(chǔ)資料 2 需求狀況 3 交易記錄 29房源和客源的關(guān)系 1互為條件 , 缺一不可 2在房源和客源的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中 ,兩者相得益彰 3互為目標(biāo) ,不斷循環(huán) 30房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的主要類型 1房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù) 2房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù) 31 房地產(chǎn) 代理的操作程序 （ 步驟 ） :以房屋買賣代理業(yè)務(wù)為例 ： 1 確定委托代理關(guān)系 2 進(jìn)行市場(chǎng)銷售的可行性論證 3 制定促銷計(jì)劃 4 與客戶接 、 談判 、 簽約 5 代理費(fèi)的取得 32 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣 、 贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 33 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類 :房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式 ,有償轉(zhuǎn)讓 主要包括房地產(chǎn)買賣 、 房地產(chǎn)入股等行為 ,無償轉(zhuǎn)讓 主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與 、 房地產(chǎn)繼承等行為 34 房地產(chǎn)買賣 是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)移給他人和行為 35 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的條件 :下列 房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 1 對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的 2 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定 、 決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 3 依法收回土地使用權(quán)的 4 共有房地產(chǎn) ,未經(jīng)其他共有人書面同意的 5權(quán)屬有爭(zhēng)議的 6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 7 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況 36 房屋租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù) :a 承租人的權(quán)利和義務(wù) :承租人在房屋租賃期限內(nèi)享有一下 權(quán)利 1 在租賃合同的約定期限內(nèi)取得房屋使用權(quán) 2按租賃合同的規(guī)定 ,要求出租人及時(shí)修繕房屋 3 經(jīng)出租人同意 ,可以將承租房屋的全部或者部分轉(zhuǎn)租給他人 4 出租人如出賣房屋 ,應(yīng)提前 3 個(gè)月通知承租人 5 在租賃期限內(nèi) ,承租的住宅用房因國(guó)家建設(shè)需要拆遷 ,承租人有獲得安置的權(quán)利 承租人 在房屋租賃期限內(nèi)應(yīng)承擔(dān)以下 義務(wù) 1按期交納房租 ,如拖欠租金 ,應(yīng)當(dāng)向出租人支付違約金 2按照房屋的性能合理地使用承租的房屋 , 不能擅自拆 .改房屋及其裝修 .設(shè)備 .附屬設(shè)施 ,如果確實(shí)需要變動(dòng)的 ,應(yīng)當(dāng)事先征得出租人同意 ,并就此簽訂書面合同 3 應(yīng)當(dāng)遵守當(dāng)?shù)厝嗣裾畬?duì)于出租房屋的管理規(guī)定 b 出租人的權(quán)利和義務(wù) :出租人在房屋租賃期限內(nèi)享有一下 權(quán)利 1按照合同的規(guī)定收取房租 2有權(quán)決定在租賃期滿后是否 繼續(xù)將房屋出租 3可以決定是否允許承租人將房屋轉(zhuǎn)租 4 因承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的 ,有權(quán)責(zé)成承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償 5承租人違反租賃合同的有關(guān)規(guī)定 ,出租人有提前終止合同 、 收回房屋的權(quán)利 義務(wù)1 按租賃合同約定的期限間房屋交給出租人使用 2 按合同的約定及時(shí)修繕房屋，保證承租人的正常使用和安全3 在出賣房屋時(shí)， 應(yīng)提前 3 個(gè)月通知承租人 37 房屋轉(zhuǎn)租 是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為 38物業(yè)查驗(yàn)的基本途徑 1文字資料了解 2現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看3 向有關(guān)人員了解 39代理物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容 1物業(yè)的物質(zhì)狀況 2物業(yè)的環(huán)境狀況 3 物業(yè)權(quán)屬情況 40 房地產(chǎn)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 41 作為抵押物的條件 :下列房地產(chǎn) 不 得設(shè)定抵押 1 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 2 用于教育 、 醫(yī)療 、 市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) 3列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 4已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 5被依法查封 、 扣押 、 監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn) 6依法不得抵押的其他房地產(chǎn) 42 抵押房地產(chǎn)處分的概念 :債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?,抵押權(quán)人依法對(duì)抵押房地產(chǎn)采取折價(jià) 、 拍賣或變賣 ,以所得價(jià)款優(yōu)先受償 43 抵押房地產(chǎn)處分的前提條件 1 債務(wù)履行期滿 ,抵押權(quán)人未受清償?shù)?,債務(wù)人又不能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的 2作為公民的抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的 ,或者抵押人的合法繼承人 、 受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的 3作為法人的抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的 4抵押人違反規(guī)章的規(guī)定與合同的約定 ,擅自處分抵押 5 作為法人的抵押人發(fā)生減資 、 分立 、清算情況而影響或者可能影響抵押合同履行的 6抵押合同約定的其他情況 44 抵押權(quán)人 的優(yōu)先受償權(quán) 1 抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán) 2同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)抵押 權(quán)的 ,以抵押登記的先后順序受償 45房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的基本要素 主要有 1語言要素 2內(nèi)容要素 3 載體要素三方面組成 46房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征 1廣泛性 2共享性 3時(shí)效性 4多維性 5 積累性 47 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息系統(tǒng) 通常 包括 四方面的信息 1 房源信息 2客戶信息 3房地產(chǎn)市場(chǎng)信息 4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息 48 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的搜集 1 收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息 2從開發(fā)商單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息 3現(xiàn)場(chǎng)踏勘收集 4 關(guān)系網(wǎng)收集 5 利用網(wǎng)絡(luò)獲取 49房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)加工整理的程序通常包括 1鑒別 2篩選 3整序 4 編輯 5 研究 50 房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信體系 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信體系建設(shè)是以保證誠(chéng)信原則在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域的貫徹為價(jià)值目標(biāo)，這一誠(chéng)信體系包含以下幾方面： 一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信信用制度建設(shè)： 現(xiàn)代城新原則的本質(zhì)特征是它具有制度基礎(chǔ)。如果僅僅把誠(chéng)信看做一種純粹的道德原則，僅僅靠輿論、良心來約束，現(xiàn)代城新原則不過是一句空話，完全失去了它本來的內(nèi)涵。關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)誠(chéng)信制度的法律法規(guī)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主體的資質(zhì)和誠(chéng)信狀況公示、服務(wù)過程的程序、服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)交易契約的簽訂做詳細(xì)的規(guī)定，同時(shí)還要對(duì)執(zhí)法部門的選定、權(quán)限、處罰力度做詳細(xì)的規(guī)定。只有這樣， 才能為誠(chéng)信體系提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。 二房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信管理制度建設(shè)： 1 確立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)誠(chéng)信管理機(jī)構(gòu)是誠(chéng)信管理的關(guān)鍵 2 培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮它的重要作用 3 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身的信用管理，是不可忽視的一環(huán)。 三房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息建設(shè)： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域信息的嚴(yán)重不對(duì)稱是造成諸多失信現(xiàn)象的重要原因，因此有必要增加信息的公開度，盡力消除信息的不對(duì)稱。 四房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信信用環(huán)境建設(shè)： 所謂信用環(huán)境，是指是誠(chéng)信原則得以貫徹的一些基礎(chǔ)性條件。房地產(chǎn)交易牽扯到很多信息，這些信息被交易主體和經(jīng)紀(jì)人的知曉度，對(duì)于能否實(shí)現(xiàn)誠(chéng)信交易至 關(guān)重要，許多欺詐行騙就是利用交易信息的不透明而進(jìn)行的。信息的公開化，是誠(chéng)信體系得以建立的一個(gè)主要條件。此外，完善信用環(huán)境還需要采用電子化、因特網(wǎng)等現(xiàn)代科技。 五房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信信用教育建設(shè)： 誠(chéng)信原則要有制度基礎(chǔ)，這是現(xiàn)代誠(chéng)信原則的本質(zhì)內(nèi)涵。一個(gè)社會(huì)所需要的核心交往原則不僅要通過法律、制度給與強(qiáng)有力的保證，還要通過教育宣傳使之成為人們心目中的價(jià)值理念。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的需要誠(chéng)信原則，因此誠(chéng)信原則除要通過法律予以保證外，還應(yīng)當(dāng)通過道德教育為整個(gè)社會(huì)所認(rèn)同，并最終成為一個(gè)普遍接受的觀念。 單項(xiàng)選擇題 1持有美國(guó)房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)牌照的經(jīng)紀(jì)人 ( )。 答案（ ） A一年內(nèi)交易量不能大于 8 宗 B主要是律師，金融從業(yè)人員等 C每隔一定時(shí)間必須申請(qǐng)更新自己的牌照 D年齡在 18 歲以上，但不超過 55 歲 2目前推薦使用的商品房買賣合同示范文本是由 ( )制訂的。 答案（ ） A建設(shè)部 B國(guó)家工商行政管理局 C司法部門 D建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局 3商品房代理機(jī)構(gòu)的售樓處是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的 ( )。 答案（ ） A店鋪 B辦公場(chǎng)所 C經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 D注冊(cè)地 4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作中的 ( )，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無形財(cái)富。 答案（ ） A一般資源 B重要資源 C有用信息 D一般信息 5由于委托人的原因給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由 ( )向委托人提出賠償要求。 答案（ ） A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同 6某商品房產(chǎn)權(quán)登記面積為 137m2，合同約定面積為140m2，則面積誤差比絕對(duì)值為 ( )。 答案（ ） A 2 14 B 2 19 C 96 87 D 97 86 7房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向 委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為，屬于 ( )。 答案（ ） A房地產(chǎn)代理 B房地產(chǎn)居間 C房地產(chǎn)行紀(jì) D房地產(chǎn)策劃 8房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的管理主要從是否符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 和 ( )兩個(gè)方面進(jìn)行管理。 答案（ ） A是否收取咨詢費(fèi) B是否收取最低服務(wù)費(fèi) C是否明碼標(biāo)價(jià)考試大 D是否收取最高服務(wù)費(fèi) 9行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以 ( )的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。 答案（ ） A自己 B代理人 C委托人 D受托人 10房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息通過加工整理后，通常以各種形式展現(xiàn)出來，其中最常見的一種形式是 ( )。 答案（ ） A表格 B圖片 C文字報(bào)告 D房地產(chǎn)廣告 11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循 ( )原則。 答案（ ） A專業(yè)服務(wù) B合理收費(fèi) C誠(chéng)實(shí)信用 D信息公開 12與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相比，房地產(chǎn)拍賣遵循的基本原則是 ( )。 答案（ ） A以誠(chéng)為本 B價(jià)高者得 C公平交易 D誠(chéng)信守則 13下列說法中，正確的是 ( )。 答案（ ） A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試合格人員取得中華人民共和國(guó) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書后即可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱統(tǒng)一命題統(tǒng)一組織的考試制度 C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理可以在全國(guó)范圍內(nèi)注冊(cè)執(zhí)業(yè) D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理須在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)下執(zhí)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 14下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的說法中，正確的是( )。 答案（ ） A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德屬于外在的規(guī)范 B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德具有強(qiáng)制力，因而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員具有約束力 C房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德不具有強(qiáng)制力，因而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不具有約束力 D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德通過職業(yè) 責(zé)任感行業(yè)準(zhǔn)則輿 論等來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 15在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同生效之日起 ( )內(nèi)，應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。 答案（ ） A 10 日 B 30 日 C 60 日 D 90 日 16牌照制度是中國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的基本制度之一，作為實(shí)施發(fā)牌制度第一步的過渡期牌照的有效期為 ( )。 答案（ ） A 1999 年初之前 B 2001 年初之前 C 2002 年初之前 D 2005 年初之前 17隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所掌握的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的使用價(jià)值將會(huì) ( )。 答案（ ） A提高 B減少 C增加 D不 變 18房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動(dòng)來宣傳自己吸引客戶開拓市場(chǎng)外，更重要的是在所承接的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)中，切實(shí)為客戶提供 ( )，以贏得客戶信任。 答案（ ） A最高成交價(jià)格的交易 B物美價(jià)廉的房屋 C高質(zhì)量的服務(wù) D最完整全面的承諾 19下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的表述中，正確的是 ( )。 答案（ ） A抵押權(quán)人只能是房地產(chǎn)所有權(quán)人 B抵押權(quán)人不一定是債權(quán)人 C預(yù)售商品房合同登記備案后，該房地產(chǎn)可以抵押貸款 D抵押登記不能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦 20房地產(chǎn)查驗(yàn)的基本途徑有現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察 看和 ( )。 答案（ ） A了解廣告媒體 B到網(wǎng)站搜索 C向有關(guān)人員了解 D檢查代理合同文本 21建設(shè)部國(guó)家工商行政管理局 2000 版商品房買賣合同示范文本的第一條是 ( )。 答案（ ） A項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) B商品房銷售依據(jù) C買受人所購(gòu)商品房的基本情況 D面積確認(rèn)及面積差異處理 22房屋轉(zhuǎn)租的基本流程包括：原承租人與新承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同；到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案；領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的房屋轉(zhuǎn)租合同，繳納有關(guān)稅費(fèi)；原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分 或全部出租。其合理順序是 ( )。 答案（ ） A B C D 23在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成中，供求搭配的技能是 ( )。 答案（ ） A使供給方滿意 B使需求方滿意 C使供求雙方在某宗房源上達(dá)成一致 D為需求方提供盡量多的房源以供選擇 24在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的客觀信息表格中， ( )是一種非常重要的表格。 答案（ ） A記錄登記表 B經(jīng)紀(jì)人登記表 C客戶登記表 D店務(wù)登記表 25房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)類型中，不屬于房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)的是 ( )。 答案（ ） A二手房出租代理 B房屋承租代理 C期房預(yù)售代理 D房屋轉(zhuǎn)租代理 26房地產(chǎn)查驗(yàn)的基本途徑有：文字資料了解現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看和 ( )。 答案（ ） A聽賣家全面公正講述 B向有關(guān)人員了解 C看廣告媒體介紹 D到網(wǎng)站搜集信息 27下列說法中，不正確的是 ( )。 答案（ ） A預(yù)購(gòu)商品房抵押，抵押人提供的商品房預(yù)售合同必須是經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的 B現(xiàn)房抵押，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證書，登記機(jī)關(guān)保管房地產(chǎn)權(quán)利證書 C處分抵押物可選擇拍賣變賣或者折價(jià)方式 D房地產(chǎn)抵押合同自登 記之日起生效 28房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有的權(quán)利包括 ( )。 答案（ ） A有權(quán)不注冊(cè)備案 B有權(quán)簽訂經(jīng)紀(jì)合同 C有權(quán)獨(dú)立開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) D有權(quán)人房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 29在房地產(chǎn)代理合同中，當(dāng)事人未明確選擇解決合同糾紛的具體途徑，合同產(chǎn)生糾紛后又未達(dá)成一致意見的，則應(yīng)通過 ( )解決合同糾紛。 答案（ ） A協(xié)商 B調(diào)解 C仲裁 D訴訟 30由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，完成房地產(chǎn)居間代理業(yè)務(wù)必不可少的環(huán)節(jié)是 ( )。 答案（ ） A房地產(chǎn)信息的收集與整理 B方案的設(shè)計(jì)與推廣 C購(gòu)買方或承租方看房 D房地產(chǎn)權(quán)屬登記 (備案 ) 9下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的各種表述中，正確的有 ( )。 答案（ ） A抵押雙方到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記 B抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書 C抵押人保管經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書 D登記機(jī)構(gòu)保管房地產(chǎn)權(quán)屬證書 E債務(wù)履行完畢，抵押權(quán)人向登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷手續(xù)，并通知抵押人 10在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷時(shí)，下列對(duì)尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)處理中，不正確的有 ( )。 答案（ ） A注銷后再終止合同并賠償損失 B注銷后直接將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)由他人代為完成 C注銷前直接終止合同并賠償損失 D注銷前直接將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)由他人代為完成 E在符合法律規(guī)定的前提下，與委托人約定采用適當(dāng)方式解決 11國(guó)家行政主管部門 2000 年頒布的商品房買賣合同示范文本所包含的條款有 ( )。 答案（ ） A規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定 B爭(zhēng)議解決處理辦法 C付款幣種與匯率 D違約責(zé)任考試大 E房地產(chǎn)交易管理部門鑒定認(rèn)可意見 12下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的說法中錯(cuò)誤的有 ( )。 答案（ ） A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以在全國(guó)范圍內(nèi)注冊(cè)執(zhí)業(yè) B從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件是取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 C未取得房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)人員職業(yè)資格證書的人員，一律不得執(zhí)業(yè) D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中承擔(dān)關(guān)鍵崗位 E房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有權(quán)依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 13下列關(guān)于房地產(chǎn)居間的說法中，不正確的有 ( )。 答案（ ） A實(shí)際中，房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間完全獨(dú)立 B居間合同的委托人的給付義務(wù)具有確定性 C不能以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名義訂立房地產(chǎn)交易合同 D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代表委托人訂立房地產(chǎn)交易合同 E房地產(chǎn)交易過程完成后，可以進(jìn)行傭金結(jié)算 14房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以委托人名義( )的行為。 答案 （ ） A承租房屋 B出讓房屋 C購(gòu)買住宅 D購(gòu)買商業(yè)用房 E出售商品房 15下列關(guān)于房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的主要區(qū)別的表述中，正確的有 ( )。 答案（ ） A房地產(chǎn)居間人可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托 B房地產(chǎn)代理人只能接受一方委托人的委托 C房地產(chǎn)居間人不能以委托人的名義簽訂交易合同 D房地產(chǎn)代理人不能以委托人的名義簽訂交易合同 E房地產(chǎn)居間人可以以委托人的名義簽訂交易合同 16經(jīng)紀(jì)活動(dòng)涉及 ( )等各個(gè)環(huán)節(jié)，它是商品流通的潤(rùn)滑劑。 答案（ ） A生產(chǎn) B分配 C流通 D消費(fèi) E售后服務(wù) 17針對(duì)以出讓方式取得的土地和以劃撥方式取得的土地，土地使用權(quán)初始登記所提交的文件不同的是 ( )。 答案（ ） A身份證明 B土地使用權(quán)出讓合同 C土地勘測(cè)報(bào)告 D建設(shè)用地批準(zhǔn)文件 E已付清土地出讓金的證明 9下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的各種表述中，正確的有 ( )。 答案（ ） A抵押雙方到登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記 B抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書 C抵押人保管經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書 D登記機(jī)構(gòu)保管房地產(chǎn)權(quán)屬證書 E債務(wù)履行完畢，抵押權(quán)人向登記機(jī)關(guān)辦理抵押注銷手續(xù) ，并通知抵押人 10在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注銷時(shí)，下列對(duì)尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)處理中，不正確的有 ( )。 答案（ ） A注銷后再終止合同并賠償損失 B注銷后直接將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)由他人代為完成 C注銷前直接終止合同并賠償損失 D注銷前直接將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)由他人代為完成 E在符合法律規(guī)定的前提下，與委托人約定采用適當(dāng)方式解決 11國(guó)家行政主管部門 2000 年頒布的商品房買賣合同示范文本所包含的條款有 ( )。 答案（ ） A規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定 B爭(zhēng)議解決處理辦法 C付款幣種與匯率 D違約責(zé)任考試大 E房地 產(chǎn)交易管理部門鑒定認(rèn)可意見 12下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的說法中錯(cuò)誤的有 ( )。 答案（ ） A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以在全國(guó)范圍內(nèi)注冊(cè)執(zhí)業(yè) B從事房地產(chǎn)經(jīng)