某地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目內(nèi)部評估報(bào)告

機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 北京萬通發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目 內(nèi)部評估報(bào)告 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 1 目錄 整體績效評估 2. 業(yè)務(wù)能力評估 3. 組織能力評估 1. 整體績效評估 4. 財(cái)務(wù)能力評估 5. 獲利模式評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 2 企業(yè)文化 策略 人力資源架構(gòu) 業(yè)務(wù)流程 技術(shù)架構(gòu) 組織架構(gòu) 總體評估看來，萬通員工對公司的經(jīng)營策略和企業(yè)文化的認(rèn)同度較高，但是對于企業(yè)的管理架構(gòu)和執(zhí)行能力存在較大的意見 - 內(nèi)部技能評估 - 2.963.43.053.483.043.562.5 3 3.5 4 4.5人力資源架構(gòu)組織構(gòu)架技術(shù)構(gòu)架企業(yè)文化業(yè)務(wù)流程策略評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 3 萬通員工對于企業(yè)文化、企業(yè)策略的認(rèn)同程度比較高 3.613.523.533.553.553.563.583.644.054.163.553.553.583.663.863.883.883.912.5 3 3.5 4 4.5上、下級匯報(bào)關(guān)系 傳幫帶 風(fēng)格 變革管理 韌性 氛圍 創(chuàng)新 敢于冒險(xiǎn) 自豪 擁有度 競爭對手 市場策略 核心能力 遠(yuǎn)景/使命 產(chǎn)品/服務(wù) 經(jīng)營目標(biāo) 客戶 行業(yè)趨勢 組織構(gòu)架 企 業(yè) 文 化 企 業(yè) 策 略 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 4 萬通員工調(diào)查反映意見較多在于人力資源管理和企業(yè)業(yè)務(wù)管理流程方面 2.982.942.832.72.692.662.772.982.952.862.842.772.982.892.82.842.5 3 3.5 4 4.5技能和知識 績效管理 知識管理 薪資回報(bào) 晉升規(guī)劃 挽留人才 IT投資業(yè)務(wù)流程 決策制度 溝通 沖突解決 信息分享 多樣化 參與感 激勵 財(cái)務(wù)計(jì)劃 業(yè)務(wù) 管理 流程 人力資源管理 企業(yè)策略 企業(yè)文化 技術(shù)構(gòu)架 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 l 房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn) E網(wǎng) -傾力打造行業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料 ,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務(wù) . 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 6 企業(yè)策略：萬通員工普遍認(rèn)同企業(yè)在行業(yè)發(fā)展趨勢和經(jīng)營目標(biāo)方面的把握，但是 80的人對于萬通的財(cái)務(wù)計(jì)劃的有效性和明確性表示質(zhì)疑 3.863.483.663.553.033.912.843.883.583.553.882.5 3 3.5 4 4.5產(chǎn)品/服務(wù) 合作聯(lián)盟 遠(yuǎn)景/使命 市場策略 績效指標(biāo) 行業(yè)趨勢 財(cái)務(wù)計(jì)劃 客戶 核心能力 競爭對手 經(jīng)營目標(biāo) 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 7 業(yè)務(wù)流程：員工對于信息共享、沖突的解決和溝通意見較多 52.982.773.033.452.952.842.862.5 3 3.5 4 4.5質(zhì)量和服務(wù) 銜接合作 持續(xù)改進(jìn) 業(yè)務(wù)流程 信息分享 資源分配 工作規(guī)劃 決策制度 沖突解決 溝通 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 8 企業(yè)文化：萬通的員工對于萬通有明顯的自豪感和主人翁精神，但是認(rèn)為企業(yè)在員工激勵、鼓勵人才多樣化發(fā)展和員工參與企業(yè)管理方面存在問題 3.523.643.554.052.82.893.582.983.563.533.424.163.552.5 3 3.5 4 4.5傳幫帶 敢于冒險(xiǎn) 韌性 自豪 激勵 參與感 創(chuàng)新 多樣化 氛圍 風(fēng)格 支持 擁有度 變革管理 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 9 組 織 構(gòu) 架 技術(shù)與組織架構(gòu)：萬通員工調(diào)查中有 67的員工不認(rèn)同 IT投資已經(jīng)足夠達(dá)到應(yīng)有要求的說法 2.773.043.443.612.5 3 3.5 4 4.5IT投資IT流程IT軟件IT硬件結(jié)構(gòu) 職位與職責(zé) 上、下級匯報(bào)關(guān)系 IT 技 術(shù) 構(gòu) 架 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 10 人力資源：員工問卷調(diào)查反映出萬通人力資源管理方面存在的問題比較集中 2.662.692.982.73.442.942.833.283.142.5 3 3.5 4 4.5挽留人才 晉升規(guī)劃 技能和知識 薪資回報(bào) 招聘/篩選 績效管理 知識管理 人事政策 發(fā)展 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 11 高層管理人員對于萬通的流程管理意見較大，中層干部更關(guān)注企業(yè)技術(shù)構(gòu)架上的短板，一般業(yè)務(wù)人員對公司人力資源管理和流程管理意見較多 4.34.5企業(yè)策略 企業(yè)文化 組織構(gòu)架 業(yè)務(wù)、管理流程 技術(shù)構(gòu)架 人力資源管理高管 中管 業(yè)務(wù)人員資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 12 總部人員認(rèn)為萬通在業(yè)務(wù)和管理流程控制上不夠順暢，項(xiàng)目人員則認(rèn)為在技術(shù)構(gòu)架上缺乏充分的建設(shè)和支持。 4.34.5企業(yè)策略 企業(yè)文化 組織構(gòu)架 業(yè)務(wù)、管理流程 技術(shù)構(gòu)架 人力資源管理總部 項(xiàng)目公司資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 13 在公司 5年以上的老員工對于公司策略和企業(yè)文化的認(rèn)同度比較高，但是在公司 3年以上的員工普遍對于萬通的流程管理、技術(shù)構(gòu)架、人力資源管理意見較大 4.34.5企業(yè)策略 企業(yè)文化 組織構(gòu)架 業(yè)務(wù)、管理流程 技術(shù)構(gòu)架 人力資源管理5年以上 35年 2-3年 一年以內(nèi)資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 1. 整體績效評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 14 目錄 業(yè)務(wù)能力評估 2. 業(yè)務(wù)能力評估 3. 組織能力評估 1. 整體績效評估 4. 財(cái)務(wù)能力評估 5. 獲利模式評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 15 萬泉項(xiàng)目的業(yè)務(wù)價(jià)值鏈中，土地選擇、前期項(xiàng)目策劃和營銷管理方面均體現(xiàn)了萬通的優(yōu)勢，但后期項(xiàng)目策劃和服務(wù)方面也顯示出了不足之處 資料來源：瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 萬通成功之處 - 萬泉項(xiàng)目業(yè)務(wù)能力評估 - 中關(guān)村高科技園區(qū) 綠化帶 西三環(huán)四環(huán)之間，交通便利 低密度 多層帶電梯 板樓 市場先機(jī) 新新家園 CEO官邸 廣告宣傳 低開高走 開發(fā)周期長 后期無新意 三期面臨周邊項(xiàng)目價(jià)格競爭 投訴率高 無客戶服務(wù)專人 招標(biāo)采購 高綠化率 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)思想 一、二期部分投資人 /項(xiàng)目經(jīng)理套現(xiàn)撤出 服務(wù) 銷售 營銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 16 新城項(xiàng)目在前期項(xiàng)目策劃、管理方面同樣具有優(yōu)勢，但土地和銷售方面表現(xiàn)不足 - 新城項(xiàng)目業(yè)務(wù)能力評估 - 資料來源：瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 萬通成功之處 CBD 抗風(fēng)險(xiǎn)力強(qiáng) 東三環(huán)沿線 市場先機(jī) 居住性概念 與香港置地成功合作 與國際先進(jìn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作 引入香港管理經(jīng)驗(yàn) 廣告宣傳 合資概念 土地持有期長 財(cái)務(wù)費(fèi)用高 周邊項(xiàng)目競爭激烈 服務(wù) 銷售 營銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 17 亞運(yùn)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)能力與前兩個主要項(xiàng)目的優(yōu)劣勢特點(diǎn)極其相同 - 亞運(yùn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)能力評估 - 2.業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 萬通成功之處 亞運(yùn)商圈 奧運(yùn)概念 原生地 獨(dú)特 /稀缺性 四五環(huán)之間，交通便利 大綠地 別墅 /聯(lián)體別墅 職責(zé)明確 系統(tǒng)化強(qiáng) 招標(biāo)采購 新新家園 廣告宣傳 土地成本較高 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 18 龍山項(xiàng)目上策劃和營銷具有優(yōu)勢，土地和項(xiàng)目管理存在不足 - 龍山項(xiàng)目業(yè)務(wù)能力評估 - 2.業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 萬通成功之處 軌道交通 土地評估值虛增 土地持有期長，財(cái)務(wù)費(fèi)用高 周邊環(huán)境為工業(yè)區(qū)及鐵路 遠(yuǎn)離城區(qū) 連排別墅 第二居所 小區(qū) /建筑單體設(shè)計(jì)及材料領(lǐng)先 新新家園 營銷創(chuàng)意-走遠(yuǎn)一點(diǎn) 彈性物業(yè)管理費(fèi) 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 經(jīng)驗(yàn)不足 與其他項(xiàng)目交流不夠 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 19 新概念住宅有別于其它傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，整個價(jià)值鏈均具有新意，但諸多方面亦存在不足 - 新概念住宅業(yè)務(wù)能力評估 - 2.業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 萬通成功之處 根據(jù)客戶的需求選擇 強(qiáng)調(diào)個性化設(shè)計(jì) 滿足客戶的特定需要 預(yù)制集成 小規(guī)模，多地域 境外加工部件，國內(nèi)施工、安裝 建立采購中心，與國外廠家密切聯(lián)系 網(wǎng)上預(yù)選 門市簽約 網(wǎng)上修改、監(jiān)督工程進(jìn)度 根據(jù)樣品，個性化調(diào)整 建立客戶網(wǎng)絡(luò) 現(xiàn)有簽約客戶 1家、意向 6家 在龍山建有 15個樣品間 擬建客戶聯(lián)絡(luò)網(wǎng) 通過成立俱樂部建立客戶聯(lián)系 擬進(jìn)行客戶跟蹤服務(wù) 如向其他開發(fā)商購置土地價(jià)格會比較高 其他開發(fā)商可否同意單建別墅尚有待實(shí)踐檢驗(yàn) 成本高于傳統(tǒng)建筑模式 建立俱樂部與房屋開發(fā)是不同的業(yè)務(wù)流程，應(yīng)成立不同的機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行操作管理 木制結(jié)構(gòu)比剛混結(jié)構(gòu)價(jià)值到底是高還是低 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 全新的商業(yè)模式 顧客導(dǎo)向 戰(zhàn)略實(shí)施的計(jì)劃不完善 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 20 本部的業(yè)務(wù)能力只剩下土地選擇和項(xiàng)目前期策劃，但土地購置能力上同樣不足 - 本部業(yè)務(wù)能力評估 - 2.業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 萬通成功之處 除龍山外，現(xiàn)有項(xiàng)目處于市場熱點(diǎn)地區(qū) 現(xiàn)有地塊各具成功特色 龍山、新城國際土地持有時(shí)間較長 所獲得的土地沒有價(jià)格優(yōu)勢 設(shè)計(jì)理念比較超前 項(xiàng)目品牌效應(yīng)明顯 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 思想領(lǐng)先，探索先進(jìn)的經(jīng)營模式 積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流 整體市場調(diào)研不連貫 政策研究不充分 企業(yè)形象宣傳的社會認(rèn)同性較強(qiáng) 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 21 綜合各主要項(xiàng)目的業(yè)務(wù)能力可以得出，萬通的核心技能是項(xiàng)目策劃和營銷管理，但弱項(xiàng)是項(xiàng)目管理、客戶服務(wù)和土地購置 - 整體業(yè)務(wù)能力評估 - 2.業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 萬通成功之處 準(zhǔn)確把握地塊的價(jià)值 能夠預(yù)期市場發(fā)展趨勢 與其他開發(fā)商相比，萬通沒有獲取土地的優(yōu)勢 土地置留時(shí)間較長 成功樹立項(xiàng)目品牌 注重項(xiàng)目市場研究 項(xiàng)目策劃能力教強(qiáng) 設(shè)計(jì)思想比較超前 項(xiàng)目間資源調(diào)配受合作方式影響 不同項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)沒有共享 項(xiàng)目管理能力不均衡 注重企業(yè)形象宣傳 廣告宣傳效應(yīng)明顯 注重把握市場動態(tài) 市場運(yùn)作能力較強(qiáng) 注重銷售手法 客戶關(guān)系管理薄弱 客戶價(jià)值研究不足 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 在思想和實(shí)踐上積極探索新型商業(yè)模式 積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流 新模式的實(shí)施能力有待檢驗(yàn) 對整體市場和政策研究不充分 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 22 北京 CBD、 亞運(yùn)村和中關(guān)村構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的三大熱點(diǎn)，其中亞運(yùn)村為已持續(xù)多年的熱點(diǎn)，而 CBD及中關(guān)村為新興熱點(diǎn)，競爭日益激烈 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建外 SOHO 紅石實(shí)業(yè) 現(xiàn)代城 紅石實(shí)業(yè) 新城 國際 萬通集團(tuán) 世貿(mào)國際 奧中基業(yè) 國際花園 深圳金地 財(cái)富中心 香江國際 旺座 天亞物業(yè) 陽光 100 銀信光華 宅 .美詩 住總（中關(guān)村） 日壇 .晶華 大成 CBD地區(qū) 中關(guān)村地區(qū) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 中海紫金苑 中海 中海雅園 中海 山水傾城 住總（中關(guān)村） 百環(huán)公寓 住總（中關(guān)村）新起點(diǎn) 三義 錦繡大地 錦繡大地 澗橋 .泊屋館 新紀(jì)元 光大花園 光大 美麗園 東方浩鳴 華清嘉園 華潤置地 資料來源 : 搜房網(wǎng) 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 23 中關(guān)村作為高科技產(chǎn)業(yè)基地，受到開發(fā)商的追逐，區(qū)域房地產(chǎn)市場迅速升溫，成為與 CBD東西呼應(yīng)、最有人氣的熱點(diǎn)地區(qū)。 中關(guān)村周邊高檔項(xiàng)目分布0500001000001500002000002500003000003500000 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000均價(jià)（元/平方米）面積（萬平方米）萬泉 美麗園 人濟(jì)山莊 新起 點(diǎn) 華清嘉園 嘉慧苑 科技會展 韋伯時(shí)代 希格瑪 世紀(jì)豪景 光大花園 澗橋 泊屋館 中海紫金苑 資料來源 : 搜房網(wǎng)，瑞通管理分析 錦繡大地 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 24 中關(guān)村周邊地區(qū)現(xiàn)有高檔住宅項(xiàng)目的競爭在 2001年最激烈，對 2002、 2003年市場都將產(chǎn)生顯著影響 此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的 1000余個樓盤中選取，對 97年前開盤的項(xiàng)目對 97-2000年的市場競爭，及 2002年后新開盤項(xiàng)目對未來的市場競爭的影響未考慮在內(nèi) 假設(shè)項(xiàng)目開盤后在 4年內(nèi)對市場競爭產(chǎn)生影響 年 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 項(xiàng)目數(shù) 比例年度項(xiàng)目量 2 5 14 20 25 22 13 7 277.41%11.11%33.33%22.22%23967 25.93%萬泉 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 25 在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，萬泉在建筑形式和密度上仍占有優(yōu)勢 中關(guān)村周邊地區(qū)高檔住宅項(xiàng)目平均容積率為 1.3，綠化率為 41%，多層、小高層約占總開發(fā)項(xiàng)目的 1/3，適于居住，萬泉項(xiàng)目為多層、容積率 1.3、綠化率 45%，定位于高檔住宅中的高端。 中關(guān)村周邊區(qū)域高檔住宅項(xiàng)目建筑形式451220510152025多層 小高層 小高層/高層 高層建筑形式項(xiàng)目數(shù)量中關(guān)村周邊高檔住宅項(xiàng)目容積率分布74 4101050123456782 23 34 45 56 67 78 8容積率范圍項(xiàng)目數(shù)量萬泉 萬泉 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 26 萬泉在中關(guān)村周邊的高檔住宅中，戶均面積大，定位在周邊區(qū)域的高檔住宅中高端 在中關(guān)村周邊區(qū)域開發(fā)商傾向于三居，其次為二居和四居，一居、五居、和六居有少量供應(yīng)，萬泉的主力戶型為三居、四居、六居，戶均面積大，定位在周邊區(qū)域的高檔住宅中高端。 一居 二居 三居 四居 五居 六居 項(xiàng)目數(shù) 比例戶型統(tǒng)計(jì) 4 18 24 11 1 1 24比例 16.67% 75.00% 100.00% 45.83% 4.17% 4.17%121317112.50%4.17%29.17%33.33%4.17%8.33%4.17%4.17%8萬泉 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 27 北京向國際化城市邁進(jìn)，而是北京與國際接軌的一個端口和標(biāo)志，的建設(shè)引起世人的關(guān)注，房地產(chǎn)項(xiàng)目廣受置業(yè)者青睞 CBD區(qū)域高檔項(xiàng)目分布01000002000003000004000005000006000000 5000 10000 15000 20000均價(jià)（元/平方米）面積（萬平方米）新城國際 第一商城 旺座 光彩國際 京達(dá) 世貿(mào) 陽光 100 宅 .美詩 現(xiàn)代城 吉慶里 資料來源 : 搜房網(wǎng)，瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 28 CBD區(qū)域現(xiàn)有高檔住宅項(xiàng)目的競爭在 2001年最為激烈，對2002、 2003年市場都將產(chǎn)生顯著影響 此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的 1000余個樓盤中選取，對 97年前開盤的項(xiàng)目對 97-2000年的市場競爭，及 2002年后新開盤項(xiàng)目對未來市場競爭的影響未考慮在內(nèi) 假設(shè)項(xiàng)目開盤后在 4年內(nèi)對市場競爭產(chǎn)生影響 年 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 項(xiàng)目數(shù) 比例年度項(xiàng)目量 1 3 9 13 17 15 9 5 1822.22%27.78%51 5.56%26411.11%33.33%新城 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 29 在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，新城在建筑設(shè)計(jì)和密度上亦占有優(yōu)勢 CBD區(qū)域高檔公寓項(xiàng)目容積率較高，平均為 4.8，高層建筑占總開發(fā)項(xiàng)目近 90%，綠化率平均為 36%，體現(xiàn)了商務(wù)中心區(qū)的公寓特色，新城國際項(xiàng)目設(shè)計(jì)上引入國際招標(biāo)、新型的環(huán)行樓體設(shè)計(jì)，國際公寓部分容積率為 3.6、綠化率為 43%，領(lǐng)先于市場 CBD區(qū)域項(xiàng)目容積率分布1413 31230123452 23 34 45 56 67 78 8容積率范圍項(xiàng)目數(shù)量CBD區(qū)域項(xiàng)目建筑形式1 1 11905101520多層/小高層 小高層 小高層/高層 高層建筑形式項(xiàng)目數(shù)量新城 新城 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 單位：個 單位：個 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 30 在戶型設(shè)計(jì)上，新城國際滿足系列化需求，但不強(qiáng)調(diào)鬧市中的大面積設(shè)計(jì)，定位于市場廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)，具有其合理性 在 CBD區(qū)域開發(fā)商傾向于二居、三居戶型，四居和一居有一定供應(yīng)，而五居只有一個項(xiàng)目，新城國際項(xiàng)目戶型有一居、二居、三居、四居，在戶型選擇上針對市場廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn) 一居 二居 三居 四居 五居 項(xiàng)目數(shù) 比例戶型統(tǒng)計(jì) 4 10 11 7 1 11比例 36.36% 90.91% 100.00% 63.64% 9.09%231118.18%18.18%18.18%27.27%9.09%9.09%22新城 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 31 目錄 組織能力評估 2. 業(yè)務(wù)能力評估 3. 組織能力評估 1. 整體績效評估 4. 財(cái)務(wù)能力評估 5. 獲利模式評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 32 比較萬通組織結(jié)構(gòu)發(fā)展特點(diǎn)，萬通目前正處于項(xiàng)目制分權(quán)管理階段，由單一項(xiàng)目轉(zhuǎn)向多項(xiàng)目分頭并進(jìn)階段 起步期 增長期 成熟期 衰退期 下一周期；再興 初級組織，以個人能力為主導(dǎo)；組織以分散的職能有關(guān) 權(quán)力分散，以事業(yè)部為主導(dǎo) 整合資源 ，以矩陣為主導(dǎo) 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立創(chuàng)新體制 集團(tuán)消除內(nèi)部危機(jī) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集中權(quán)力、創(chuàng)造系統(tǒng)新秩序 企業(yè)失去活力，需重組以創(chuàng)新 市場與公司內(nèi)部發(fā)展 的不同階段示意 單一產(chǎn)品市場 多元產(chǎn)品、市場 國際化產(chǎn)品、市場 - 組織結(jié)構(gòu)評估 - 創(chuàng)業(yè)初期 的萬通 目前的萬通， 項(xiàng)目制分權(quán)管理 未來的萬通 ？ 資料來源 : 瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 33 縱觀萬通目前組織機(jī)構(gòu)，總部 35人、項(xiàng)目 73位派出人員，外加 200人以上項(xiàng)目招聘及合作方人員，表現(xiàn)了萬通主要職能各項(xiàng)目獨(dú)立運(yùn)作循環(huán)的特點(diǎn) - 組織結(jié)構(gòu)評估 - 發(fā)展大廈 董事會 財(cái)務(wù)總監(jiān) 總經(jīng)理 業(yè)務(wù)發(fā)展部 工程預(yù)算部 財(cái)務(wù)管理部 業(yè)務(wù)系統(tǒng) 支持系統(tǒng) 主要子公司 總經(jīng)理辦公室 人事行政部 法 律 部 會 計(jì) 部 廣場房地產(chǎn) 世界房地產(chǎn) 新世界商城 鼎安物業(yè) 龍山置業(yè) 萬泉花園物業(yè) 東潤科技發(fā)展 京伯房地產(chǎn) 新概念集成住宅 萬置房地產(chǎn) 8人 1人 4人 5人 7人 3人 7人 8人 1人 2人 11人 30人 13人 59人 13人 49人 16人 20人 29人 2人 13人 22人 主要項(xiàng)目 73人， 另有合作方和項(xiàng)目 招聘人員 224人 資料來源 : 萬通 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 34 實(shí)質(zhì)上，各項(xiàng)目的獨(dú)立運(yùn)作導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)重疊設(shè)置，信息和資源難以共享，不但明顯增加了人工成本，而且大大提高了學(xué)習(xí)成本，不利于人員管理和知識管理 1251211111623334142733661731868104客戶服務(wù)部銷售部市場部工程部前期部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室經(jīng)理部萬通 合作方 項(xiàng)目招聘113132211212121161714363175937774客戶服務(wù)部銷售部市場部工程部前期部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室經(jīng)理部萬通 合作方 項(xiàng)目招聘4532213 3153512341571044556客戶服務(wù)部銷售部市場部工程部前期部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室經(jīng)理部萬通 合作方 項(xiàng)目招聘11112541253334121634425客戶服務(wù)部銷售部市場部工程部前期部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室經(jīng)理部萬通 項(xiàng)目招聘萬泉項(xiàng)目人員構(gòu)成（ 72人） 亞北項(xiàng)目人員構(gòu)成（ 62人） 萬置項(xiàng)目人員構(gòu)成（ 49人） 龍山項(xiàng)目人員構(gòu)成（ 41人） 資料來源 : 萬通 (注：項(xiàng)目招聘的銷售人員包括部分銷售代理 ) 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 35 萬通經(jīng)過多年的實(shí)踐和調(diào)整，組織結(jié)構(gòu)形式已經(jīng)從功能制轉(zhuǎn)為放權(quán)的項(xiàng)目制為主 完全放權(quán)管理 銷售 市場 客服 預(yù)算 財(cái)務(wù) CBD項(xiàng)目 工程 預(yù)算 財(cái)務(wù) 工程 龍山項(xiàng)目 萬泉項(xiàng)目 預(yù)算 財(cái)務(wù) 工程 銷售 市場 前期 銷售 市場 前期 其他 其他 其他 總經(jīng)理 預(yù)算 財(cái)務(wù) 亞北項(xiàng)目 工程 銷售 市場 前期 其他 資料來源：瑞通管理分析 3. 組織能力評估 財(cái)務(wù) 總經(jīng)理 人力資源 工程預(yù)算 工程管理 市場策劃 物資采購 功能型集中管理 每個功能要為所有項(xiàng)目提供服務(wù) 其他 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 36 盡管目前組織的轉(zhuǎn)變體現(xiàn)了靈活反應(yīng)的優(yōu)點(diǎn)，但是同時(shí)增加了管理的成本，資源分散 功能制的特點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 總部對于項(xiàng)目的監(jiān)控能力強(qiáng) 便于統(tǒng)一調(diào)配公司的財(cái)務(wù)、人力、業(yè)務(wù)能力 側(cè)重技巧的培養(yǎng) ， 便于形成公司的統(tǒng)一能力和資源共享 缺點(diǎn) 項(xiàng)目的權(quán)利和責(zé)任不夠明晰，責(zé)任難以落實(shí) 決策執(zhí)行的層次多，效率較低 項(xiàng)目管理的靈活性不高，市場反應(yīng)慢 項(xiàng)目自身能力弱 優(yōu)點(diǎn) 項(xiàng)目管理的靈活性高，市場反應(yīng)能力強(qiáng) 決策執(zhí)行的層次少，效率高 權(quán)責(zé)明晰， 權(quán)利和責(zé)任直接落實(shí)到人 缺點(diǎn) 總部對于項(xiàng)目的監(jiān)控能力弱化 項(xiàng)目能力分散，不利于形成公司的整體能力 項(xiàng)目之間資源難于共享，經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)共享不足 項(xiàng)目制的特點(diǎn) 資料來源：瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 37 績效管理結(jié)合企業(yè)文化是凝聚、吸引優(yōu)秀人才的最重要管理手段之一 - 典型績效管理 - 1.1 企業(yè)戰(zhàn)略 1.2 年度業(yè)務(wù)計(jì)劃 3.1 部門經(jīng)理績效考評結(jié)果反饋 3.2 績效考評指標(biāo)數(shù)據(jù)收集 績效管理計(jì)劃 績效管理監(jiān)控 績效管理評估 激勵 績效標(biāo)準(zhǔn) 2.1 年度考評計(jì)劃 2.2 個人目標(biāo)設(shè)定 4.1 個人績效指標(biāo)與上司業(yè)績掛鉤 4.2 年度個人績效評估 5.1 獎金 5.2 員工工資調(diào)整 5.3 員工職業(yè)發(fā)展計(jì)劃 5.4 培訓(xùn) 5.5 持續(xù)發(fā)展計(jì)劃 資料來源：瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 38 - 萬通績效管理體系現(xiàn)狀 - 資料來源：內(nèi)部訪談及 瑞通管理分析 1.1 企業(yè)戰(zhàn)略 1.2 年度業(yè)務(wù)計(jì)劃 3.1 部門經(jīng)理績效考評結(jié)果反饋 3.2 績效考評指標(biāo)數(shù)據(jù)收集 績效管理計(jì)劃 績效管理監(jiān)控 績效管理評估 激勵 績效標(biāo)準(zhǔn) 2.1 年度考評計(jì)劃 2.2 個人目標(biāo)設(shè)定 4.1 個人績效指標(biāo)與上司業(yè)績掛鉤 4.2 年度個人績效評估 5.1 獎金 5.2 員工工資調(diào)整 5.3 員工職業(yè)發(fā)展計(jì)劃 5.4 培訓(xùn) 5.5 持續(xù)發(fā)展計(jì)劃 計(jì)劃中 正在做 改善中 在公司戰(zhàn)略沒有確立或者面臨重大調(diào)整的情況下單純追求績效管理的細(xì)節(jié)調(diào)整只能是本末倒置，缺乏根本的戰(zhàn)略支撐和指標(biāo)設(shè)定依據(jù)，結(jié)果不會理想 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 39 目標(biāo) 評估 目標(biāo) 評估 目標(biāo) 評估 客戶方面 目標(biāo) 評估 財(cái)務(wù)方面 學(xué)習(xí)與成長 內(nèi)部經(jīng)營過程 “ 要實(shí)現(xiàn)設(shè)想，我們 應(yīng)向客戶展示什么？ ” “ 要實(shí)現(xiàn)設(shè)想，我們 將如何保持創(chuàng)新、 改變和提高的能力 ?” “ 要在財(cái)務(wù)方面取得成功， 我們應(yīng)向股東們展示 什么？ ” “ 要股東和客戶滿意， 哪些業(yè)務(wù)過程我們 應(yīng)有所長 ?” 理想和戰(zhàn)略 關(guān)鍵績效指標(biāo)的設(shè)立對于績效管理的成敗至關(guān)重要。萬通現(xiàn)有的考核體系在指標(biāo)設(shè)定方面存在明顯的不足 - 萬通考核指標(biāo)存在的問題 - - 典型關(guān)鍵績效指標(biāo)體系 - 只考慮了財(cái)務(wù)指標(biāo) 缺乏對客戶、學(xué)習(xí)和成長等方面的考慮，對內(nèi)部經(jīng)營過程重視不夠 財(cái)務(wù)指標(biāo)是滯后指標(biāo)，而其他指標(biāo)是優(yōu)先指標(biāo) 對過程監(jiān)控不理想，使得考核體系不科學(xué) 資料來源：內(nèi)部訪談及 瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 40 3.143.282.832.943.442.72.982.692.6622.533.54發(fā)展 人事政策 知識管理 績效管理 招聘/篩選 薪資回報(bào) 技能和知識 晉升規(guī)劃 挽留人才 萬通在人員招聘和人事政策上基本能夠獲得員工的認(rèn)可。人力資源管理的執(zhí)行能力不是主要問題。 員工調(diào)查表明萬通在挽留人才、晉升規(guī)劃和薪資回報(bào)以及知識管理方面存在較大的問題 資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計(jì)分析 評分標(biāo)準(zhǔn)：完全不同意（ 1）、基本不同意（ 2）、沒有意見 (3)、基本同意（ 4）、非常同意（ 5） 員工對于萬通在挽留人才、晉升規(guī)劃和薪資上的意見集中體現(xiàn)了企業(yè)的價(jià)值取向和員工利益之間存在矛盾。 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 41 萬通曾經(jīng)是業(yè)內(nèi)高收入企業(yè)，但是近三年工資水平基本沒有調(diào)整，目前僅處于行業(yè)中等水平 3. 組織能力評估 0100002000030000行政事務(wù)人員 工程技術(shù)人員 研發(fā)策劃人員 部門經(jīng)理 項(xiàng)目總經(jīng)理 副總經(jīng)理行業(yè)低等水平 行業(yè)中等水平 行業(yè)高等水平萬通的技術(shù)人員：工齡長的薪資可以達(dá)到行業(yè)中、高等水平。 萬通副總級：工資基本在行業(yè)中等水平。 萬通項(xiàng)目經(jīng)理：對薪資反映的意見多。 - 北京 2001年房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查（月薪、稅后） - 資料來源：萬通 2001年度房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查及 瑞通管理分析 單位：人民幣 元 注：萬通目前大部分崗位的薪資處于行業(yè)中等水平。 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 42 人力資源管理在組織中的重要性和復(fù)雜性通常體現(xiàn)在四個不同的層面 行政管理 確保用人的合法性以及獲得合格人才的有效性 戰(zhàn)略制定支持 人力資源能力作為策略決策的重要考量因素。 組織變革推動 整合人力資源能力以配合策略實(shí)施 . 員工支持 提供員工與組織平衡協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)制與架構(gòu) 人力資源管理 的復(fù)雜性 - 人力資源管理職能 - 資料來源：瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 43 萬通目前人力資源管理現(xiàn)狀表明，人力資源在戰(zhàn)略制定和組織變革方面的缺乏參與，導(dǎo)致組織和戰(zhàn)略的脫節(jié)，有好的想法，但缺乏執(zhí)行能力 確認(rèn)人力資源需求 吸引 /選擇 配置 /管理 續(xù)留 分離 組織變革推動 （很少參與） 員工支持 （部分實(shí)現(xiàn)） 參與戰(zhàn)略討論 在商業(yè)決策上給予人員需求的建議 以執(zhí)行商業(yè)戰(zhàn)略的能力為標(biāo)準(zhǔn)選擇管理層 持續(xù)的規(guī)劃 戰(zhàn)略制定支持 （很少參與） 行政管理 （基本完善） 人力投資管理 企業(yè)文化管理 整合員工能力和組織目標(biāo) 人員補(bǔ)充戰(zhàn)略 為潛在業(yè)務(wù)機(jī)會維持人員關(guān)系渠道 確認(rèn)組織的能力 根據(jù)業(yè)務(wù)目標(biāo)所需能力計(jì)劃人員設(shè)置 根據(jù)文化兼融性與能力選擇人員 多樣化人員配置以獲得競爭性優(yōu)勢 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 培訓(xùn)評估 交叉培訓(xùn) 領(lǐng)導(dǎo)能力建設(shè) 職業(yè)建議 組織激勵 團(tuán)隊(duì)激勵 獎勵系統(tǒng) 工作設(shè)計(jì) 新職介紹 確認(rèn)支持群體 確認(rèn)不同流程的功能交叉部分 針對內(nèi)部能力的彈性工作設(shè)計(jì) 管理員工多樣性 確認(rèn)有效招聘途徑 開展招聘和選擇工作 介紹情況 績效反饋 技能評估 業(yè)務(wù)培訓(xùn) 職業(yè)生涯 申訴程序 員工政策培訓(xùn) 彈性獎勵 個人績效獎勵 離職面談 離職補(bǔ)償 確認(rèn)空缺職位 監(jiān)控人員配置 批準(zhǔn)工作設(shè)計(jì) 說明組織架構(gòu) 招聘程序 求職者管理 有效挑選流程 最低資格 替代程序 確認(rèn)潛在的外部資源合作者 員工數(shù)據(jù)管理 保密程序 為管理者提供信息 確保信息的連貫性 員工管理溝通 員工手冊 改善紀(jì)律 管理政策溝通和培訓(xùn) 確保合法性 補(bǔ)償系統(tǒng) 獎勵管理 退休系統(tǒng) 失業(yè)稅 工作中止程序 資料來源：內(nèi)部訪談及瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 44 一個成功的變革管理通常需要四個方面的成功要素支持 領(lǐng)導(dǎo)支持 遠(yuǎn)景 任務(wù)確立 領(lǐng)導(dǎo)能力的群體發(fā)展 機(jī)構(gòu)變革 /團(tuán)隊(duì)發(fā)展 實(shí)施工具 工作流 /程序設(shè)計(jì) 工作 /組織設(shè)計(jì) 溝通計(jì)劃 培訓(xùn)和整體實(shí)施支持 員工參與 創(chuàng)造參與的機(jī)會 創(chuàng)造溝通機(jī)會，促動變革熱情 業(yè)務(wù)模式發(fā)展 項(xiàng)目管理 程序管理 變革準(zhǔn)備評估 變革計(jì)劃 影響評估 成功步驟 變革導(dǎo)向 導(dǎo)向 參與 可行 領(lǐng)導(dǎo) 資料來源：瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 45 對萬通變革準(zhǔn)備情況進(jìn)行評估，盡管萬通的領(lǐng)導(dǎo)層和員工對變革有所準(zhǔn)備，但是變革方案和輔助變革工具不具備的情況下，變革具有極大風(fēng)險(xiǎn) 導(dǎo)向 1. 不同的變革方式在管理者的頭腦中整合。 2. 不同的變革方式在員工的頭腦中整合。 3. 管理優(yōu)先考慮資源的應(yīng)用。 4. 變革的協(xié)作 (左手要知道右手在干什么。 ) 5. 從整體上把握所有項(xiàng)目的成本和收益。 領(lǐng)導(dǎo) 高級管理者 : 1. 作為值得尊敬的行為典范。 2. 強(qiáng)烈地支持變革。 3. 經(jīng)理和主管有責(zé)任為成功的變革作出貢獻(xiàn)。 4. 對領(lǐng)導(dǎo)層的變革提供指導(dǎo)和建議。 5. 對于變革所作的有效溝通。 (原因、好處、戰(zhàn)略 ). 參與 受到變革影響的人 : 1. 以合理的方式參與變革過程。 2. 相信他們的意見和想法獲得關(guān)注和反饋。 3. 理解變革的需求。 4. 相信變革對于企業(yè)有利。 5. 獲得有效的溝通 (及時(shí)、相關(guān)、真實(shí) )。 可行 1. 重新設(shè)計(jì)流程，以去除不增值的活動。 2. 機(jī)構(gòu)重組，以適應(yīng)新的需求。 3. 確定新的組織所需要的能力。 4. 針對新的技能和行為需求所進(jìn)行的培訓(xùn)。 5. 設(shè)計(jì)適應(yīng)新的組織需求的績效管理和薪籌體系。 評估范圍 :： 1=強(qiáng)烈反對 2=不同意 3=中立 4=同意 5=非常同意 Total Total Total Total 1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 1. 2. 3. 4. 5. 2.5 1 2.5 1 1 1.6 1 1 2 1 1 1.2 1. 2. 3. 4. 5. 2.5 4 3.5 3 3 3.2 4 4 2 2 3.5 3.1 資料來源：瑞通管理分析 3. 組織能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 46 目錄 財(cái)務(wù)能力評估 2. 業(yè)務(wù)能力評估 3. 組織能力評估 1. 整體績效評估 4. 財(cái)務(wù)能力評估 5. 獲利模式評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 47 萬泉項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析表明，按照目前的業(yè)務(wù)預(yù)測萬泉具有良好的投資回報(bào)，內(nèi)部收益率（年平均投資回報(bào)率）預(yù)期可以達(dá)到 35%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值 7500萬人民幣 -5320030000923278109655981997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004資料來源：萬通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 -萬泉項(xiàng)目現(xiàn)金流與投資回報(bào)分析 - 內(nèi)部收益率（ IRR） = 35% 凈現(xiàn)值（ NPV） = 7500萬人民幣 （息稅前數(shù)值，未計(jì)入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅） 單位：萬元 4. 財(cái)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 48 因萬泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和銷售延后風(fēng)險(xiǎn)對整體項(xiàng)目的影響不是非常嚴(yán)重，但凈現(xiàn)值的損失風(fēng)險(xiǎn)也會達(dá)到 1000-2000萬人民幣 75006500550031%33%35%0200040006000800010000原值 降價(jià)10% 降價(jià)20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%75007250708033%34%35%0200040006000800010000原值 銷售年滯后10% 銷售年滯后20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%- 萬泉項(xiàng)目敏感性分析 - 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 降價(jià)敏感性分析 銷售滯后敏感性分析 資料來源：萬通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 4. 財(cái)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 49 亞運(yùn)項(xiàng)目按預(yù)測也比較樂觀，年平均投資回報(bào)率可達(dá)到 36%， 項(xiàng)目凈現(xiàn)值 8370萬人民幣 -5821-789-501412112711593352000 2001 2002 2003 2004 2005資料來源：萬通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 -亞運(yùn)項(xiàng)目投資回報(bào)分析 - （ 內(nèi)部收益率 IRR和凈現(xiàn)值 NPV-息稅前） 內(nèi)部收益率（ IRR） = 36% 凈現(xiàn)值（ NPV） = 8370萬人民幣 （息稅前數(shù)值，未計(jì)入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅；以 33.3%的股權(quán)計(jì)算） 單位：萬元 4. 財(cái)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 50 但是，亞運(yùn)項(xiàng)目的降價(jià)和銷售滯后風(fēng)險(xiǎn)對投資回報(bào)的影響較大， 15%的降價(jià)損失將到這一項(xiàng)目失去投資價(jià)值 83702660010%19%36%0200040006000800010000原值 降價(jià)10% 降價(jià)15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%83707000600024%29%36%0200040006000800010000原值 銷售年滯后10% 銷售年滯后20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%- 亞運(yùn)項(xiàng)目敏感性分析 - 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 降價(jià)敏感性分析 銷售滯后敏感性分析 資料來源：萬通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 4. 財(cái)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 51 新城國際項(xiàng)目周期較長，投資回報(bào)預(yù)期低于其他兩個項(xiàng)目，內(nèi)部收益率預(yù)期 20%， 凈現(xiàn)值 1億 400萬人民幣 -119-10744-825-290 -125 -1492077949282295215946295-78051994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005-新城項(xiàng)目投資回報(bào)分析 - （ 內(nèi)部收益率 IRR和凈現(xiàn)值 NPV-息稅前） 資料來源：萬通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 內(nèi)部收益率（ IRR） = 20% 凈現(xiàn)值（ NPV） = 1億 400萬人民幣 （凈現(xiàn)值是項(xiàng)目開始年 1994年的數(shù)值；此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計(jì)入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅） 單位：萬元 4. 財(cái)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 52 新城國際項(xiàng)目對未來的現(xiàn)金收入預(yù)期依賴較大，降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和銷售滯后風(fēng)險(xiǎn)同樣存在 104004160103011%14%20%0200040006000800010000原值 降價(jià)10% 降價(jià)15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%104007260409014%17%20%0200040006000800010000原值 銷售年滯后10% 銷售年滯后20%0%5%10%15%20%25%30%35%40%- 新城項(xiàng)目敏感性分析 - 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 降價(jià)敏感性分析 銷售滯后敏感性分析 資料來源：萬通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 4. 財(cái)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 53 整體來講，萬通在 1994-2001年期間一直為現(xiàn)金流出期，2002年之后萬通將有大額現(xiàn)金回流。萬通同樣面臨現(xiàn)金富余期的現(xiàn)金管理問題 - 萬通未來現(xiàn)金流動和資金需求分析 - -119-10744-8252952875-799724997 248503325223061-5610 -59701994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005資料來源：萬通各項(xiàng)目公司和財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 三個項(xiàng)目整體內(nèi)部收益率為 23%； 1994年凈現(xiàn)值是 2億 7600萬人民幣，若以 2000年的價(jià)值折算，為 3億6800萬人民幣 （此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計(jì)入所得稅和利息，但有考慮土地增值稅） 單位：萬元 4. 財(cái)務(wù)能力評估 機(jī)密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 54 縱觀信息技術(shù)在企業(yè)中的各項(xiàng)應(yīng)用， IT技術(shù)和信息系統(tǒng)將帶來眾多領(lǐng)域的增值機(jī)會 顧客 銷售商 企業(yè) 第一層供應(yīng) 商 第 X層供應(yīng)商 信息 產(chǎn)品 需求方 供應(yīng)方 企業(yè) eProcurement（ 電子采購） 供應(yīng)鏈協(xié)作 B2B Exchange（ 電子交易平臺 ） ERP （ 企業(yè)資源計(jì)劃 ） Enterprise Portal( 企業(yè)門戶） eDesign（ 電子化