力邦村商業(yè)生態(tài).doc

力邦村是一個(gè)由消費(fèi)鏈組成的市場(chǎng)，它的主要收入來源是商鋪?zhàn)饨鸷途频杲?jīng)營(yíng)，其他還有網(wǎng)吧、電話費(fèi)、浴室等收入。力邦村低廉的收費(fèi)和良好的居住環(huán)境，只不過是這條消費(fèi)鏈吸引來消費(fèi)者的最重要一環(huán)。力邦村商業(yè)生態(tài)文/本刊記者 周云成整齊的綠化帶，整潔的水泥馬路，漂亮的住宅樓，寬敞明亮的食堂，齊全的文娛活動(dòng)場(chǎng)所，日常生活用品一應(yīng)俱全的便利店單從外部環(huán)境來看，位于寧波市奉化西塢街道的力邦村，怎么都不像是一個(gè)外來務(wù)工者的集居地。 事實(shí)上，占地52畝，擁有6棟公寓樓的力邦村，居住著來自全國(guó)18個(gè)省市區(qū)的近3000名外來務(wù)工人員，是一個(gè)不折不扣的外來務(wù)工者的集居地。作為全國(guó)第一個(gè)采用自治方式運(yùn)作的外來務(wù)工人員社區(qū)，力邦村為外來務(wù)工者提供了物超所值的生活服務(wù)：早餐1元，午餐和晚餐各2元，房租費(fèi)18元，水電費(fèi)7元左右，每個(gè)人每月的最低費(fèi)用只需要175元。 如此低廉的服務(wù)價(jià)格，似乎注定了力邦村的商業(yè)模式只能是賠本賺吆喝。但是，在建立了一條完整的商業(yè)生態(tài)鏈之后，力邦村成功實(shí)現(xiàn)贏利。盡管每年的利潤(rùn)率只有5，還只是微利，但力邦模式還是吸引了越來越多的關(guān)注。包袱里的機(jī)遇 西塢是奉化市的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，幾年來，隨著對(duì)外開放的不斷深入和招商引資力度的不斷增大，外來投資項(xiàng)目不斷增多，同時(shí)外來務(wù)工者也急劇增加。外來人員的涌入，給西塢經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了生機(jī)和活力，但同時(shí)也給治安管理和社會(huì)穩(wěn)定形成了一定的壓力。 2001年初，為了解決企業(yè)用工的居住問題，創(chuàng)造一個(gè)良好的投資環(huán)境，西塢鎮(zhèn)政府投資建造了外來人員公寓。由于沒有太多的精力來經(jīng)營(yíng)這個(gè)公寓，同時(shí)也擔(dān)心其成為政府的又一個(gè)包袱，西塢鎮(zhèn)政府決定把它的經(jīng)營(yíng)推向市場(chǎng)。 為了甩掉這個(gè)包袱，當(dāng)時(shí)的西塢鎮(zhèn)政府開始與奉化市力邦投資有限責(zé)任公司商談投資事項(xiàng)。經(jīng)過7個(gè)多月的艱難談判，雙方達(dá)成了協(xié)議，力邦公司出資購(gòu)買了力邦村90的股權(quán)，政府保留了10%的股權(quán)。 恰恰是這10的股權(quán)，決定了力邦村的命運(yùn)。 由于力邦村項(xiàng)目具有相當(dāng)明顯的公益性，根據(jù)雙方的協(xié)議，力邦村按工業(yè)用地的價(jià)格得到了其使用的土地，而政府卻在重大問題上擁有了與10的股權(quán)不相稱的權(quán)力。在公寓經(jīng)營(yíng)管理上，由力邦投資公司具體負(fù)責(zé)，西塢政府的職責(zé)是指導(dǎo)，在重大事項(xiàng)如食宿費(fèi)的價(jià)格上具有否決權(quán)。這種政府“把舵”、企業(yè)“劃槳”的機(jī)制，使經(jīng)營(yíng)者兼顧了公益性和市場(chǎng)化。 首當(dāng)其沖的就是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題。雙方商議后確定了最終的標(biāo)準(zhǔn)：每人每月住宿費(fèi)18元，午餐和晚餐2元一頓（一葷一素，湯和飯都不限量）。 18元和2元的標(biāo)準(zhǔn)，是按照入住1000人的規(guī)模測(cè)算的。按照這一規(guī)模，力邦村的運(yùn)行成本和銀行利息可以應(yīng)付過去了，但是沒有利潤(rùn)。因?yàn)檎畵?dān)心價(jià)格過高，會(huì)增加外來工的經(jīng)濟(jì)壓力，從而也就無法實(shí)現(xiàn)政府招商引資的目的。為此，雙方商議后確定，兩年內(nèi)不許提高這一標(biāo)準(zhǔn)，兩年以后可以再商量。 后來的事實(shí)證明，鎮(zhèn)政府的否決權(quán)對(duì)于保證力邦村食宿價(jià)格的穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。 2004年下半年，由于各種原材料上漲，力邦公司董事長(zhǎng)蔡烈烽提出了調(diào)價(jià)的要求：“市場(chǎng)的成本在上升，原材料的成本在上升。大米已經(jīng)從7毛多賣到一塊四毛多了，一個(gè)人一頓飯吃半斤米，7毛錢就過去了，原來只是三毛幾，再不提價(jià)我怎么經(jīng)營(yíng)??？”但是，西塢鎮(zhèn)政府卻沒有答應(yīng)。后來，蔡烈烽又提了一個(gè)方案，將一葷一素一湯一飯，改成一菜一湯一飯。結(jié)果，這一方案也被否決了。 政府的理由也相當(dāng)充分。低價(jià)是為居民服務(wù)的最好的一個(gè)條件，也是吸引周邊企業(yè)務(wù)工者到力邦村來的一個(gè)比較好的吸引點(diǎn)。力邦村的低價(jià)已經(jīng)深深地印在西塢鎮(zhèn)的外來務(wù)工者的心中。 雙方討論的結(jié)果，讓蔡烈烽對(duì)力邦村的定位有了更清晰的認(rèn)識(shí)。力邦村要贏利，但不應(yīng)該想著從外來務(wù)工者身上賺錢，應(yīng)該尋找另外的贏利點(diǎn)?！皼r且，在這一塊增長(zhǎng)一塊錢，一年下來也只有20多萬元，對(duì)力邦村的整體收益并沒有太明顯的作用?！?如今，力邦村的總投資已經(jīng)高達(dá)2100萬元，建有外來務(wù)工者公寓樓6棟，入住近3000人，村里住的全是在西塢工業(yè)園內(nèi)企業(yè)里工作的外來務(wù)工者。村里采用和相關(guān)企業(yè)簽定協(xié)議的方式，所有入住者都由企業(yè)組織統(tǒng)一入住，公寓樓里每個(gè)房間住8人。村內(nèi)不僅配有食堂，還有有線電視、IP電話、醫(yī)務(wù)室、閱覽室、籃球場(chǎng)等配套設(shè)施，逐步呈現(xiàn)出一個(gè)規(guī)模大、設(shè)施全、功能多、環(huán)境美、服務(wù)優(yōu)的外來務(wù)工者家園。從強(qiáng)制到自治 力邦村的吸引力并不僅僅局限在超低價(jià)上。給外來務(wù)工人員一份自信和舒心，是力邦模式的另外一個(gè)魅力點(diǎn)。 外來工大都有這樣的心理：出來打工，吃苦、受歧視是難免的，許多人甚至做好了這種心理準(zhǔn)備。而一旦真的受歧視了，往往又會(huì)尋機(jī)發(fā)泄或報(bào)復(fù)。力邦村建立之初，曾經(jīng)實(shí)施過一段時(shí)間的半軍事化管理。但在第一批村民入住兩個(gè)月之后，整套強(qiáng)制性的管理制度就取消了。歸根結(jié)底，這種強(qiáng)制性的管理辦法，受到了村民的抵觸，效果相當(dāng)不好。 為讓居民有主人的感覺，力邦社區(qū)實(shí)行民主自治管理。事實(shí)證明，這種人性化服務(wù)、人性化管理的辦法，能夠更好地解決力邦村的種種矛盾。 2003年12月16日，力邦村選舉產(chǎn)生了全國(guó)第一個(gè)外來人員自治組織力邦村居民委員會(huì)，下設(shè)宣傳教育、治安調(diào)解、計(jì)生服務(wù)和物業(yè)管理個(gè)委員會(huì)，還設(shè)立幫助村民維權(quán)的工會(huì)。一年春節(jié)前，有家企業(yè)以生產(chǎn)忙為由，只給員工放天假，村民通過工會(huì)與廠家交涉，最后爭(zhēng)來了天假期。 居委會(huì)班子由包括書記和主任在內(nèi)共7人組成，其中由村民代表選舉產(chǎn)生的4名村民委員分別負(fù)責(zé)宣傳教育和計(jì)生服務(wù)等工作，4名干部都是兼職，沒有工資。居民代表大會(huì)由海選出的35名居民代表組成，對(duì)涉及村民切身利益的收費(fèi)、規(guī)章制度等問題進(jìn)行討論，對(duì)突發(fā)重大事項(xiàng)隨時(shí)開會(huì)討論。在力邦村里，所有的村民都是主人翁，都能自己管理自己。 對(duì)一些不良習(xí)俗，力邦村采取尊重式管理。起初，樓上往樓下、室內(nèi)往花園亂丟垃圾的人較多，力邦村沒有采取簡(jiǎn)單的罰款了事，而是讓大家參與公共衛(wèi)生活動(dòng)，“你丟我掃”，亂丟垃圾的反而沒了。針對(duì)食堂排隊(duì)買飯菜時(shí)出現(xiàn)的插隊(duì)現(xiàn)象，管理人員在食堂醒目處寫上一條標(biāo)語：“我們是力邦村的主人，排隊(duì)體現(xiàn)了我們的素質(zhì)?！辈尻?duì)這一在許多公共場(chǎng)所司空見慣的現(xiàn)象在力邦村竟慢慢消失了。 從監(jiān)控式的管制到人性化的管理，力邦村發(fā)生很大的變化：剛?cè)氪鍟r(shí)的拉幫結(jié)派打架斗毆現(xiàn)象沒有了，隨地吐痰的習(xí)慣改掉了，姑娘小伙衣著整潔入時(shí)、言談舉止文明了。最讓村民們驕傲的是，自建村以來，力邦村就沒有發(fā)生過一起重大治安、刑事案件。 “不僅要讓外來務(wù)工人員勞作著、生存著，而且要讓他們像大多數(shù)的城市居民那樣生活著、享受著?！绷Π畲宓奈幕顒?dòng)與校園一樣豐富。社區(qū)開辦了電子閱覽室、書刊室，設(shè)置了閱報(bào)欄，訂購(gòu)了多種報(bào)紙雜志書籍，成立了讀書俱樂部、文藝俱樂部、青年文學(xué)社，創(chuàng)辦了力邦青年雜志，網(wǎng)吧、臺(tái)球室、卡拉室等文化體育設(shè)施免費(fèi)或者以低廉的價(jià)格向村民開放。 5背后的成功 整個(gè)力邦村，由6棟住宅樓、兩個(gè)能容納1000多人就餐的食堂、一家豪華的酒家、幾十家臨街商店和一個(gè)22畝左右的室外廣場(chǎng)構(gòu)成。如此龐大的家業(yè)，依托外來務(wù)工者的超低收費(fèi)，能夠維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？ 蔡烈烽算了一筆賬。按力邦村全部住滿來算，房租一年收入60萬元左右，外加電話費(fèi)等收入，大概在80萬元，全部用于管理人員的工資、辦公費(fèi)用和宿舍的維修；食堂的飯菜盡管定價(jià)很低，但依靠規(guī)模效益也不虧，同時(shí)每天還要向附近的科技工業(yè)園區(qū)送幾千個(gè)盒飯，這樣算下來略有贏余；力邦村門口商鋪出租一年可收入60萬元，全部用于還公司的貸款本息；另外，門口的“萬家漁火”酒家，一年還有近40萬元的收入。這基本就是力邦村的資金來源，維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)完全沒問題。 在蔡烈烽眼中，力邦村是一個(gè)由消費(fèi)鏈組成的市場(chǎng)，它的主要收入來源是商鋪?zhàn)饨鸷途频杲?jīng)營(yíng)，其他還有網(wǎng)吧、電話費(fèi)、浴室等收入。力邦村低廉的收費(fèi)和良好的居住環(huán)境，只不過是這條消費(fèi)鏈吸引來消費(fèi)者的最重要一環(huán)。 聚集在力邦村的大量居民，形成了出乎所有人意料的消費(fèi)能力。一開始的時(shí)候只有超市，這個(gè)超市其實(shí)不能算是超市，只能說是一個(gè)副食店，但是現(xiàn)在不一樣了，力邦村現(xiàn)在有了51家商鋪。與原來相比，幾年時(shí)間下來，商鋪的租金也翻了好幾番。以力邦村大門口旁邊的超市為例，在力邦村建立之初，力邦公司是免費(fèi)提供場(chǎng)地，四年之后，這里的租金已經(jīng)從4萬元上漲到了16萬元。 力邦村搭建的這樣一個(gè)和諧完整的商業(yè)生態(tài)圈，讓他們完成了一個(gè)不可能完成的任務(wù)：力邦村實(shí)現(xiàn)了贏利！盡管每年只有5，蔡烈烽卻認(rèn)為這是一個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。 按照一般的規(guī)律，假如一個(gè)項(xiàng)目5年以內(nèi)不能收回成本的話就不是一個(gè)好項(xiàng)目。而按照力邦村現(xiàn)在的贏利水平，要收回成本需要1315年。 蔡烈烽認(rèn)為，權(quán)衡一個(gè)項(xiàng)目的好壞，首先必須明確一個(gè)經(jīng)營(yíng)策略的問題。到底是一下子要賺了錢回家，還是要慢慢地賺錢。目前，力邦村良好的社會(huì)形象提升了品牌效益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地、房屋增值將不可估量，這是力邦村項(xiàng)目不可忽視的一個(gè)重要的資產(chǎn)增值途徑。 與此同時(shí)，觀察力邦村的商業(yè)生態(tài)，我們不能僅僅將目光盯在力邦投資公司的身上。力邦村產(chǎn)生的效益顯然也不僅于此，至少還有兩個(gè)方面需要關(guān)注：一是幫助企業(yè)丟掉了“企業(yè)辦社會(huì)”的包袱；二是帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y。 工人的吃住，其實(shí)是企業(yè)的一個(gè)很大的問題。住宿的問題就是找房子。要去管理宿舍的環(huán)境好差、設(shè)備好壞；工人住得好不好，安心不安心這對(duì)企業(yè)來說，任務(wù)相當(dāng)艱巨，需要設(shè)置很多專門的部門，花費(fèi)相當(dāng)大的精力。而這個(gè)精力的投入，對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)相當(dāng)沉重的包袱。據(jù)專家測(cè)算，照以往的辦法，27家企業(yè)各自建員工宿舍和配套設(shè)施安置3000名員工，需要300畝土地，而建一個(gè)力邦社區(qū)只需52畝土地。 力邦村的價(jià)格便宜，管理也非常得力，有效地幫助企業(yè)解決了這個(gè)難題。如今，力邦村已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣猩桃Y的一塊招牌。近幾年來，到西塢投資的企業(yè)非常踴躍，西塢已經(jīng)連續(xù)5年取得了奉化市招商引資的第一名。顯然，力邦村已是奉化的一張名片。而作為參與者和管理者，力邦今后的發(fā)展之路怎么走，蔡烈烽一直在考慮。蔡烈烽把“力邦模式”定義為：政府引導(dǎo)，企業(yè)化運(yùn)作。外來人口適度規(guī)模集中居住，村民自治管理。“適度規(guī)模將是力邦村今后需要探索的一個(gè)主要問題。”蔡烈烽說，現(xiàn)在的力邦村已不能滿足西塢工業(yè)發(fā)展的需求?！拔鲏]有400多家企業(yè)，入住力邦村的僅20多家，即使周邊企業(yè)，也有很多人沒辦法住進(jìn)去。但人數(shù)并非越多越好，人多了日常管理壓力將大大增加，帶來治安、消防、食品衛(wèi)生等一系列問題。”蔡烈烽認(rèn)為，投資者有較為可觀的回報(bào)，入住者感覺到安全、舒適，同時(shí)還能滿足周邊企業(yè)的需求，為政府招商引資提供服務(wù)，這才能算是達(dá)到了適度規(guī)模。按