房地產開發(fā)規(guī)劃指標計算.doc

.建筑面積密度、容積率、建筑密度的計算公式1.建筑面積密度建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：建筑面積密度=(總建筑面積 建筑用地面積)（m2/hm2）2.容積率容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率以公式表示如下：容積率= 總建筑面積 建筑用地面積3.建筑密度建筑密度是反映建筑用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積4.道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線反映了道路紅線寬度，它的組成包括：通行機動車或非機動車和行人交通所需的道路寬度；敷設地下、地上工程管線和城市公用設施所需增加的寬度；種植行道樹所需的寬度。任何建筑物、構筑物不得越過道路紅線。根據(jù)城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側退后建設。5.人口凈密度人口凈密度是居住區(qū)規(guī)劃的重要經濟技術指標之一，反映居住區(qū)住宅用地的使用強度，公式為： 人口凈密度= 居住總人口居住宅用地總面積（人/hm2）6.建筑間距建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設、建筑布局形式，以及節(jié)約用地等要求，綜合考慮確定。我國大部分地區(qū)的住宅布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)：確定公共服務設施中的托兒所、幼兒園、醫(yī)院病房等建筑的正面間距，也適用這一原則。7.日照標準日照標準中的日照量包括日照時間和日照質量兩個標準。日照時間是以住宅向陽房間在規(guī)定的日照標準日受到的日照時數(shù)為計算標準。日照質量是指每小時室內地面和墻面陽光照射積累計的大小以及陽光中紫外線的效用高低。1993年7月，我國國家技術監(jiān)督局和建設部聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180 93）對住宅建筑日照標準已作了明確規(guī)定；其中，規(guī)定日照標準日采用冬至日和大寒日兩級標準。8.城市道路面積城市道路面積率是反映城市建成區(qū)內城市道路擁有量的重要經濟技術指標。這里所說的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住區(qū)內的道路。建成區(qū)的城市道路面積率計算公式如下：城市道路面積率=(建成區(qū)道路用地總面積 城市建成區(qū)用地總面積)（%）也可以計算建成區(qū)內局部地區(qū)的城市道路面積率，公式為：道路面積率=(道路用地總面積 建設用地總面積)（%）9.綠地城市的總綠地率是指城市建成區(qū)內各類綠化用地總面積占城市建成區(qū)總面積的比例，這里所說的各類綠地必須符合國標城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GBJ137 90）的規(guī)定。也可計算建成區(qū)內一定地區(qū)的綠地率。如居住區(qū)用地范圍內各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比例（%）。綠地率是反映城市綠化水平的基本指標之一。10.什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質量也越來越注重，他們特別關注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術經濟指標。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等.特別提示：對于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。1、 用地性質：二類居住用地；主要規(guī)劃指標：容積率：1.6； 建筑密度：30%；綠地率35%；2、 用地性質：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標：容積率：3.0；建筑密度：40%；綠地率25%；3、 用地性質：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標：容積率：2.0；建筑密度：28%；綠地率35%；4、 用地性質：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；主要規(guī)劃指標：容積率：3.0；建筑密度：28%；綠地率35%；5、 用地性質：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地； 主要規(guī)劃指標：容積率：2.4； 建筑密度：28%；綠地率35%；6、 用地性質：公共設施用地；主要規(guī)劃指標：容積率：8；建筑密度：55%；7、 用地性質：商業(yè)金融、居住(兼容行政辦公)用地；主要規(guī)劃指標：容積率：2.5；建筑密度：26%；綠地率35%；8、用地性質：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地；主要規(guī)劃指標：容積率：2.4；建筑密度：28%；綠地率35%；9、用地性質：住宅用地；主要規(guī)劃指標：容積率：3.6；建筑密度：22%；綠地率40%；1、規(guī)劃用地性質：二類居住用地； 容積率： 1.4； 建筑密度： 20%； 綠化率： 45%；建筑高度： 35米 集中綠地： 3000平方米 建筑間距系數(shù)：1.3。2、規(guī)劃用地性質：二類居住用地； 容積率： 1.5； 建筑密度： 22%； 綠化率： 40%；建筑高度： 35米； 建筑間距系數(shù)：1.3。3、規(guī)劃用地性質：二類居住用地； 容積率： 0.7； 建筑密度： 20%； 綠化率： 45%；建筑高度： 15米； 集中綠地： 5000平方米。容積率： 18（6層）建筑密度：30%1、規(guī)劃用地性質:住宅及與其相關的配套服務設施； 容積率：1.8； 建筑密度：22%； 建筑高度：多層16米小高層35米高層40%。2、規(guī)劃用地性質：二類居住用地； 容積率：1.5； 建筑密度: 20%； 綠地率:40%； 建筑高度(層數(shù))：35米。3、規(guī)劃用地性質：住宅； 容積率：1.5； 覆蓋率：22%； 綠地率：40%； 建筑高度：小于35米。房屋建筑系數(shù)=房屋建筑面積/房屋使用面積；建筑系數(shù)規(guī)定不得低于（工藝流程或生產安全上有特殊要求的例外）；行政辦公及生活服務設施用地所占比例不得超過。開發(fā)區(qū)內廠區(qū)綠化率需達到多少？答：工業(yè)企業(yè)內部綠地率原則上控制在30%以內。工業(yè)園區(qū)出讓地塊有哪些配套設施？答：工業(yè)園區(qū)出讓地塊基礎設施配套標準為“五通一平”，“五通”即：道路、電力、電訊、供水、排水等?！耙黄健奔吹孛财秸?。企業(yè)內部行政辦公、生活服務設施用地要求？答：企業(yè)所需生活服務設施、行政辦公用地面積之和，一般控制在工程項目總用地面積的7%，最多在10%以內。企業(yè)內部可否建設職工住宅等設施？答：企業(yè)內部原則不得建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設施。綠地率和綠化率區(qū)別 綠地率和綠化覆蓋率綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經濟技術指標。綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠化覆蓋率的基本計算公式在形式上于綠地率的計算公式是一樣的。但兩者的具體技術指標是不相同的。綠地率：管得嚴，標準高在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8 米，面積不小于400 平方米，該用地范圍內的綠化面積不少于總面積的70% （含水面），至少要有1/3 的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設部分休閑娛樂設施。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時也要求距建筑外墻1.5 米和道路邊線1 米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設施的地表覆土一般達不到3 米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術規(guī)范，也算正式綠地。在房地產開發(fā)過程中，政府有關的就是綠地率這一指標。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡符合規(guī)劃標準的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30% ，且要保證居住區(qū)內人均2 平方米，居住小區(qū)人均1 平方米的規(guī)模。綠化覆蓋率：管得松，綠得廣如果嚴格按照綠地率的要求建設綠化，小區(qū)建設的成本雖能降一些，但幅度非常有限，壞處很多。最直接的就是小區(qū)的環(huán)境會很糟糕，小區(qū)的品位會降低，這都不利于銷售。誰不喜歡綠草如茵呢？北京市要求“黃土不露天”，像地下車庫這樣大面積的底下設施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草呀，即使一種花種草，也要專門做地面鋪砌；像距建筑外墻1.5 米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但若能種一些草，總比地磚鋪砌更吸引人吧？在小區(qū)規(guī)劃設計中，計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60% 以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候，他們當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。而對于消費者來說，有草的環(huán)境總比滿地鋪磚的廣場環(huán)境更陿意吧？“綠化率”不是準確的說法，應該稱“綠化覆蓋率”，這個指標比較寬松，屋頂花園的綠化可以包括在內，樹冠張開的面積可以全算。而綠地率要算覆土1.5米以上的綠地，因此空中花園是不算綠地率的城市規(guī)劃綠地率定義和公式綠地率的概念：所謂綠地率，即是指規(guī)劃地塊內各類綠化用地總和占該地塊用地面積的比例；綠地率公式：綠地率=（地塊內綠化用地面積/地塊面積）100% 這里的立場地包括公共綠地、組團綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地，公共綠地內占地面積不大于1%的雕塑、亭榭、水池等綠化小品建筑可視為綠地。切記：在這里說明下，綠地率和綠化率的概念是不一樣的哦！當然，公式也是不一樣的。用地經濟技術指標的計算： 用地平衡表及各項技術經濟指標的汁算1用地平衡表的內容及用地計算用地平衡表的內容。（2）各項用地界限的劃分。1）居住區(qū)用的界限：居用地平衡表及各項技術經濟指標的汁算1用地平衡表的內容及用地計算用地平衡表的內容。（2）各項用地界限的劃分。1）居住區(qū)用的界限：居住區(qū)臨城市道路時以公路邊線為界；臨時障礙物以障礙物用的邊界為界；不屬于居住區(qū)的專用地、共建用地、工業(yè)用地應扣除。2）住宅用地：包括住宅基底和四周宅間小路及院落，與綠地相接時，以日照間距的一半算。3)公共服務設施用地：按公建實際占地界限計算，也可按定額計算。底層公建或住宅公建綜合樓時，按各占該建筑總面積的比例分攤用地。底層突出住宅部分，應計入公建用地。4)道路用地：規(guī)劃用地外圍為城市支路或居住區(qū)道路時，道路面積按紅線寬度的一半計算。規(guī)劃用地內的居住區(qū)道路面積按紅線寬計算，小區(qū)路、組團路按路面寬計算。人行道、回車場、停車場包括在道路用地，宅間小路不計人。5)公共綠地：包括居住區(qū)公園、小區(qū)公園林陰 道、街心綠地、小塊綠地。6)其他用地：居住區(qū)范圍內，不屬于居住區(qū)的用地。2技術經濟指標一般包括以下幾項內容。表5-20項目居住戶數(shù)居住人數(shù)總建筑面積住宅建筑面積住宅建筑套密度（毛）住宅建筑套密度（凈）平均層數(shù)住宅建筑凈密度單位戶人萬m2萬m2套/hm2套/hm2層項目住宅建筑面積毛密度住宅建筑面積凈密度人口凈密度人口毛密度改建拆建比每公頃土地開發(fā)費單方綜合投資（測算）單位m2/hm2m2/hm2人/hm2人/hm2萬元萬元 平均層數(shù)：各種住宅平均層數(shù)住宅總建筑面積/住宅基底總面積住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度：住宅建筑基底總面積/住宅用地面積住宅建筑面積凈密度：住宅建筑面積凈密度住宅總面積/住宅用地面積住宅建筑面積毛密度：住宅建筑面積毛密度住宅總建筑面積/住宅用地面積人口凈密度：人口凈密度規(guī)劃總人口/住宅用地總面積兩車間在高處加個空中連廊就能減小防火間距嗎？石油化工企業(yè)設計防火規(guī)范第4.2.9條 聯(lián)合裝置視同一個裝置，其設備、建筑物的防火間距，應按相鄰設備、建筑物的防火間距確定，其防火間距應符合表4.2.1的規(guī)定。同時也可參考建筑設計防火規(guī)范3.4.8 除高層廠房和甲類廠房外，其它類別的數(shù)座廠房占地面積之和小于本規(guī)范第3.3.1 條規(guī)定的防火分區(qū)最大允許建筑面積（按其中較小者確定，但防火分區(qū)的最大允許建筑面積不限者，不應超過10000 m2）時，可成組布置。當廠房建筑高度小于等于7m 時，組內廠房之間的防火間距不應小于4m；當廠房建筑高度大于7m 時，組內廠房之間的防火間距不應小于6m 。組與組或組與相鄰建筑之間的防火間距，應根據(jù)相鄰兩座耐火等級較低的建筑，按本規(guī)范第3.4.1 條的規(guī)定確定建筑防火墻防火墻是由不燃燒體構成，耐火極限不低于3h。為減小或避免建筑、結構、設備遭受熱輻射危害和防止火災蔓延，設置的豎向分隔體或直接設置在建筑物基礎上或鋼筋混凝土框架上具有耐火性的墻。 防火墻是防火分區(qū)的主要建筑構件。通常防火墻有內防火墻、外防火墻和室外獨立墻幾種類型。 GB50016-2006建筑設計防火規(guī)范規(guī)定： 第7.1.1條 防火墻應直接設置在基礎上或鋼筋混凝土的框架上。 防火墻應截斷燃燒體或難燃燒體的屋頂結構，且應高出非燃燒體屋面不小于40cm，高出燃燒體或難燃燒體屋面不小于50cm。 當建筑物的屋蓋為耐火極限不低于0.5h的非燃燒體時、高層工業(yè)建筑屋蓋為耐火極限不低于1h的非燃燒體時，防火墻(包括縱向防火墻)可砌至屋面基層的底部，不高出屋面。 第7.1.2條 防火墻中心距天窗端面的水平距離小于4m，且天窗端面為燃燒體時，應采取防止火勢蔓延的設施。 第7.1.3條 建筑物的外墻如為難燃燒體時，防火墻應突出難燃燒體墻的外表面40cm；防火帶的寬度，從防火墻中心線起每側不應小于2m。 第7.1.4條 防火墻內不應設置排氣道，民用建筑如必須設置時，其兩側的墻身截面厚