某地區(qū)新建廉租房和經(jīng)濟適用房項目可行性研究報告

- - 一 總論 （一） 項目名稱及承辦單位 1、 項目名稱 新建廉租房和經(jīng)濟適用房項目 2、建設性質(zhì) 新建 3、承辦單位 單位名稱：公司 公司概況：公司總部駐湖南省岳陽市建湘路，其前身是始建于1953 年的建工部機械施工總公司第三土石方公司， 1988 年更名為中國建筑第五工程局第七公司，是中建集團所屬國家一級施工企業(yè)，主要從事工業(yè)與民用建筑、大型機械土石方、水利水電、公路、爆破、隧道、機械強夯等工程施工。 公司目前注冊資金為 50272500 元，現(xiàn)有職工 539 人，各類管理干部 164 人，具有工程、經(jīng)濟及其他專業(yè)職稱人員 175 人，其中高級職稱 6 人，中級職稱 111 人；取得國家一、二級建造師資格 12 人，注冊造價師資格 1 人；取得國家一、二、三級項目經(jīng)理資格 15 人，工人技師 7 人。 公司以重合同、守信譽為宗旨，嚴格履行施工合同；堅持“顧客至上，誠信守約，科學管理，持續(xù)改進”的質(zhì)量方針，先后建設的重- - 點工程有：劉家峽水電站、七機部重慶 062 導彈生產(chǎn)發(fā)射工程、湖北枝城地下油庫群工程、湖南東江電站工程、貴陽龍洞堡機場工程、四川南充高坪機場工程、貴陽西郊水廠隧道、貴陽 791 人防工程、山西太長高速公路工程等。并于 2003 年通過了 GB/T19001-2000 標準質(zhì)量管理體系認證。 公司 1979 年來湘，駐岳陽市建湘路，由于我國市場經(jīng)濟體制的不斷成熟，國有大中型業(yè)改革的深度推進，陷入經(jīng)營困境的七公司由上級主管部門定為存續(xù)企業(yè)，不再開展生產(chǎn)經(jīng)營活動。 （二）可研報告編制依據(jù) 湖南省計委湘計投 1999099 號關(guān)于經(jīng)濟適用住房項目審批權(quán)限和程序的暫行規(guī)定； 湘計投 1998481 號轉(zhuǎn)發(fā)國家關(guān)于進一步加快經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設有關(guān)問題的通知； 湘價房 字第 193 號關(guān)于降低經(jīng)濟適用房（安居工程）普通新商品住宅銷售價格的通知； 建設部建住房 200044 號關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設行為的通知； 湖南省人民政府湘政發(fā) 200127 號關(guān)于擴大住房消費促進住房建設的通知； 公司 關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書； 項目單位提供的于本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)； - - 國家其他有關(guān)規(guī)范、標準等。 （三）研究范圍及研究工作概況 1、項目研究范圍 本項目可行性研究 范圍包括：公司廉租房和經(jīng)濟適用房項目建設的必要性、項目定位、建設條件、建設規(guī)模、建設內(nèi)容、建設方案、項目管理、投資估算、效益評價等。 2、研究工作概況 受公司的委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)廉租房和經(jīng)濟適用房項目建設的法規(guī)和政策對項目單位實際情況進行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項目建設條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設地點、建設規(guī)模、技術(shù)標準、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。 （四）主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目用地面積 11600 平 方米，總建筑面積 42030 平方米，總投資3500 萬元，總工期 18 個月（ 2007 年 8 月 2009 年 2 月），共新建經(jīng)濟適用住宅樓、廉租房 6 棟。主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 1-1。 - - 表 1-1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 名稱 單位 指標 備注 1 用地面積 M2 11600 2 建筑面積 M2 42030 共 6 棟 2.1 經(jīng)濟適用房面積 M2 33930 2.2 廉租房面積 M2 8100 3 容積率 3.67 4 綠地率 % 30.2 5 建筑密度 % 38.8 6 居住戶數(shù) 戶 512 6.1 經(jīng)濟適用房戶數(shù) 戶 377 6.2 廉租房戶數(shù) 戶 135 7 居住人數(shù) 人 1792 3.5 人 /戶 8 單位造價 元 /m2 832.74 9 總投資 萬元 3500 10 工期 月 18 （五） 結(jié)論與建議 1、結(jié)論 本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目具備良好的建設環(huán)境。 根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設將在很大程度上改善 公司部分職工的居住條件，同時也給湖南中建地產(chǎn)有限責任公司提供了較為理想的業(yè)務開拓空間，本項目的建設是必要的。 本項目建設主要包括經(jīng)濟適用房、廉租房、及其公共設施、道路、綠化等，目前國內(nèi)對此的設計和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址- - 點較好的地質(zhì)地形條件，本項目的建設是可行的。 本項目總用地面積為 11600 平方米，總建筑面積為 42030 平方米，項目總投資 3500 萬元，項目實施期為 1.5 年。 2、建議 按照經(jīng)濟適用房及 廉租房建設的有關(guān)政策，高起點、高標準搞好小區(qū)規(guī)劃設計。 抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利實施。 加強工程項目管理，嚴格保證工程質(zhì)量、工程進度，做好項目成本控制。 做好建設期間拆建戶的妥善安置，保證拆除房屋的原住戶在項目建設期間的基本生活條件。同時協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧拆建。 - - 二 項目建設的必要性與市場定位 （一） 項目建設的必要性 1、是堅持民本岳陽、全面建設小康社會的需要 黨的十六屆四 中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建設經(jīng)濟適用住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措 ,是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn) ,是關(guān)心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。住房問題作為 人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著岳陽市住房制度改革的深入推進，逐步實現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經(jīng)濟適用住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設經(jīng)濟適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經(jīng)濟、實用的住房，對于解決中低收入家庭住房問題，維護社會 穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設和諧岳陽、創(chuàng)建全國文- - 明城市具有重要意義。 “經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設是件好事，好事一定要辦好，要真正把國家讓出的利益，落實到每一位低收人居民家庭中去?！痹?2007年 3月 20日召開的岳陽市中心城區(qū)新建廉租住房和經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場會上 ,岳陽副市長劉力群強調(diào)，各部門要確保中心城區(qū)內(nèi)的低收人居民和城建拆遷中的住房得到妥善安置。只有確保城市低收人家庭安居，才能安置他們樂業(yè)。市政府要求，在經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設中，要按照“整體規(guī)劃、逐步實施、嚴格把關(guān)、規(guī)范管理”的原則進行。岳陽市政府確 定 2007 年岳陽市經(jīng)濟適用住房建設任務為 6 萬平方米。 本項目以切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決公司低收入家庭住房困難為原則，是保證社會和諧穩(wěn)定，建設民本岳陽的利民之舉。 2、是改善職工生活條件、實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要 公司是湖南省的特困企業(yè)，長期處于困難之中，公司大部分職工住房一直未得到解決。再之，在改擴建巴陵中路、建湘路時，公司有8 棟住宅樓、生活等基礎設施共計 27500m2 被無償拆除，導致七公司目前仍有大量員工住 在棚戶和臨時建筑內(nèi)，其居住環(huán)境極其惡劣，不僅影響了市容市貌，也嚴重 制約了岳陽市城市建設的步伐。面對這些問題，經(jīng)公司領導高度重視，在構(gòu)建和諧社會，創(chuàng)造公司員工幸福生活上，認真踐行“三個代表”思想，體現(xiàn)執(zhí)政黨的先進性，切實為公司員工辦實事，毅然決定建設“廉租房和經(jīng)濟適用房”，以便能夠更好的改善公司員工的住房條件，滿足員工“安居樂業(yè)”的基本需求，同時也能促進社會和諧發(fā)展，確保企業(yè)穩(wěn)定。 - - （二）市場定位 經(jīng)濟適用房應解決一個社會在住房方面的基本保障問題 ，它 體現(xiàn)了政府對低收入者的關(guān)愛 ，一方面國家大力支持并規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設的各項政策，為住宅建設發(fā)展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭 通過租、買經(jīng)濟適用住房來提高生活質(zhì)量增強了信心。另一方面，本項目屬定向開發(fā)建設項目，購買經(jīng)濟適用住房和租賃廉租住房的對象應為符合相關(guān)資格的、接受岳陽市房產(chǎn)局審查并公示通過的公司內(nèi)部職工。按項目單位對其內(nèi)部職工住房情況進行摸底統(tǒng)計，本項目可滿足公司部分職工住房需求。 - - 三 項目選址及建設條件 （一） 項目選址 項目建址位于岳陽市岳陽樓區(qū)公司東南生活區(qū)內(nèi)。西至建湘路加油站，東到岳陽市婦幼保健院，南至幼保巷。 用地區(qū)域內(nèi)原為混合砂漿砌筑的 240mm 空斗墻式的平房、低層樓房和臨時住房，部分房屋安全鑒定屬危房，現(xiàn)正待拆 除。 （二）建設條件 1、自然條件 項目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L濕潤性氣候，四季分明。其特點為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。 氣象條件 年平均氣溫 16.9 最冷月 (1 月 )平均氣溫 4.6 最熱月 (7 月 )平均氣溫 29.2 最冷月極端最低氣溫 -11.8 最熱月極端最高氣溫 39.9 年無霜期 256-278 天 年降雨量 829-2336mm 歷年最大積雪深度 20cm - - 年主導風向 NNE(夏季為 S) 水文特征 流量 最小流量 377m3/s(1975 年 10 月 5 日 ) 最大流量 57900m3/s(1931 年 7 月 30 日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951 年 -1980 年 ) 水位 (吳淞水位 ) 最高水位 35.94m(1998 年 8 月 20 日 ) 最低水位 17.27m(1960 年 2 月 16 日 ) 水溫 最高水溫 33.2 冬季平均水溫 6.9 2、交通運輸條件 岳陽市的交通特點是地處一江（長江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，項目地處岳陽 市岳陽樓區(qū)新路口，距離城陵磯客運碼頭和貨運碼頭、火車站、汽車站均只幾里之遙，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。 3、項目配套工程條件 項目地地處岳陽市岳陽樓區(qū)公司生活區(qū)內(nèi)，供水、排水、燃氣、通訊、網(wǎng)絡、電力等市政配套設施齊全。 供水 項目供水來自岳陽市自來水廠的城市管網(wǎng)，其供水能力達 100 萬噸 /年，水量充沛。 - - 排水 項目地有排污口 6 個，污水排入市政污水管，排水管徑 1 米；雨水采用明溝排放。 供電 項目地電源來自岳陽市電業(yè) 局，所處電網(wǎng)名稱為站地線。用戶用電配電線路為單回路供電，變（配）電名稱為 110KV 站前路變電站，其供電能力充足，能夠保證項目建設所需的用電要求。 4、生活配套設施條件 項目地為公司規(guī)劃生活區(qū)域，出行交通、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行郵電等生活配套設施完善。 5、工程地質(zhì)條件 本項目建設場地內(nèi)埋藏的地層依據(jù)勘察結(jié)果，自上而下可分為素填土、粉質(zhì)黏土、殘積土、元古界強風化板巖和中風化板巖，其地層較為簡單，擬建場地屬中軟地土，類建筑場地，無巖溶、土洞、邊坡、液化等無不良地質(zhì)構(gòu)造現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件較好。根據(jù)擬建建筑物 特點及場地特征，本場地在部分基巖出露較淺，且粉質(zhì)粘土厚，層位較均勻，可選擇淺基礎形式。局部較深處可采用獨立樁基礎。 6、水文地質(zhì)條件 本項目場地地下水主要表現(xiàn)為孔隙水及弱裂隙水，孔隙水賦存于上部土層中，弱裂隙水賦存于基巖裂隙中，通過地質(zhì)勘察，未發(fā)現(xiàn)承壓水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水體補給，場地內(nèi)埋藏地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環(huán)較慢。根據(jù)對場地環(huán)境水分析，并參照鄰近區(qū)地下水質(zhì)分析結(jié)果，地下水對鋼筋砼無侵蝕- - 作用。 7、地質(zhì)構(gòu)造與地震效應 在大地構(gòu)造上，本項目地位于漢江 洞庭呦陷區(qū)邊緣，地 處隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群淺變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā)生 6 次 3.5 4 級地震，挽近時期仍在活動，根據(jù)鉆空資料及鄰區(qū)地質(zhì)資料，場地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對簡單。 依據(jù)建筑抗震設計規(guī)范（ GB50011 2001）判定，場地土層等效剪切波速 140m/s，覆蓋層厚度 15 米 ,本場地為中軟土， 類建筑場地 ,其地震基本烈度為 7 度，建議工程按照 7 度進行抗震設防。設計基本地震加速度 0.1g，設計特征周期值 0.35s。 - - 四 擬建規(guī)模及方案 （一）總平面布置 1、基本要求 規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性，成為公司生活區(qū)的有機組成部分，使新建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。 堅持“以人為本”的規(guī)劃設計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。 住宅建筑設計力求達到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設施齊全。 總圖布置滿足規(guī)劃要求。 2、平面布置 根據(jù)岳陽市城市建設總體規(guī)劃的要求、 周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。 在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。 住宅區(qū)出入口設計為：新建住宅區(qū)在靠近巴陵中路、建湘路以及東南面均設置出入口和消防通道。 （二）小區(qū)擬建規(guī)模 依據(jù)住宅設計規(guī)范、城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范、民用設計通則，針對地域氣候特征和文化- - 傳統(tǒng)，以及不同的服務對象和消費群體，創(chuàng)造出市場能夠接受的舒適居住環(huán)境，體現(xiàn)“以人為本”的原則。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)， 使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環(huán)境，精心的立面設計，使住宅充分體現(xiàn)美感。經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)強調(diào)與成片開發(fā)的商住區(qū)統(tǒng)一劃，從設計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結(jié)構(gòu)，貫徹以人為本的原則，注重強調(diào)其文化內(nèi)涵和品性，增強空間層次感。 主要技術(shù)指標如下： 項目占地面積： 11600 平方米 總建筑面積： 42030 平方米，共 6 棟、 512 套， 2 棟按 9 層設計， 3 棟按 16 層設計、 1 棟按 12 層設計。 其中：經(jīng)濟適用房建筑面積為 33930 平方米， 377 套，每套建筑面積為 90 平方米；廉租房建筑面積為 8100 平方米， 135 套，每套建筑面積為 60 平方米。 容積率： 3.67 綠地率： 30.2% 建筑密度： 38.8% 安置規(guī)模：居住戶數(shù)為 512 戶，居住人數(shù) 1792 人（按 3.5 人 /戶計） （三）基礎及結(jié)構(gòu) 1、工程概況： 本項目場地地質(zhì)條件較好，可選擇淺基礎形式，局部較深處選擇獨立樁基礎，樁基礎參數(shù)根據(jù)岳陽市規(guī)劃勘測設 計院所提供的地基承- - 載力值選定，樁型、樁長、樁徑有建筑設計部門計算確定。主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)?？拐鹪O防具體根據(jù) GB18306-2001中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖以及岳陽市規(guī)劃勘測設計院提供的關(guān)于本工程的地質(zhì)勘察報告，按照岳陽市地震行政主管部門確定的抗震設防要求按照 7 度進行抗震設防。 2、設計依據(jù)： 本工程設計依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； 有關(guān)規(guī)范規(guī)程 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB50009-2001） ； 混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（ GB50010-2002）； 建筑地基基礎設計規(guī)范（ GB50007-2001）； 建筑抗震設計規(guī)范（ GB50011-2001）； 砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（ GB50003-2001）； 建筑樁基技術(shù)規(guī)范（ JGJ94-94）； 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（ JGJ79-91）； 設 置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程（ JGJ/T13-94） 荷載取值 a、恒荷載標準值 恒荷載標準值均按實計取。樓面裝修及粉刷取 1.5KN/m2。 b、活荷載標準值 商場及商場樓梯 3.5KN/m2 住宅 2.0KN/m2 衛(wèi)生間 2.5KN/m2 挑出陽臺及走廊 2.5KN/m2 - - 上人屋面 2.0KN/m2 不上人屋面 0.5KN/m2 c、風荷載基本風壓值 W0=0.40KN/m2 d、基本雪壓值 S0=0.55KN/m2 3、結(jié)構(gòu)選型 本工程框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 4、基礎設計 本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎設計的準確合理性，要求建設方在設計方進行施工圖設計之前，提供施工圖設計階段的工程地質(zhì)勘察報告。 5、結(jié)構(gòu)防火 本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下： 框架柱為鋼筋混凝土柱，保護層厚度為 35mm，耐火極限大于3.0h。 梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護層厚度為 25mm，耐火極限為 2.0h。 樓板保護層厚度為 15mm，耐火極限大于 1.5h。 屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護層厚度為 15mm，耐火極限大于 1.5h。 非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為 240、 190，耐火極限大于 2.0h。 以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足高層民用建筑設計防火規(guī)范（ GB50045-95）的要求。 - - （四）公用輔助工程 、給排水 編制依據(jù) 室外給水設計規(guī)范 GBJ13-86（ 1997 年版）； 室外排水設計規(guī)范 GBJ14-87（ 1997 年版）； 建筑給排水設計規(guī)范 GBJ15-88（ 2001 年版）； 建筑設計防火規(guī)范 GBJ16-87（ 2001 年版）； 污水綜合排放標準 GB8978-1996； 建筑滅火器配置設計規(guī)范 GBJ140-90。 編制范圍 本項目室外、室內(nèi)給排水及消防。 給水（生活給水及消防用水） a.水源 本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項 目的要求。 b.用水量 生活給水：住宅按 300 L人 d 計，用水量 500 噸 /天，時變化系數(shù)取 2.0，商業(yè)按 50 L人 d 計，用水量 30 噸 /天，時變化系數(shù)取 2.0。 沖洗道路、場地用水按 10L/m2.d 計。用水量 10 噸 /天 綠化用水按 2L/m2.d 計。用水量 10 噸 /天 未預見用水量按總用水量的 15%計。 則生活用水量為 630 噸 /天。 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量 40L/S，火災- - 延續(xù)時間按 2 小時計。 c.生活給水系統(tǒng) 根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項目為多層建筑，生活給 水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項目需求。市政供水系統(tǒng)供水保證率為 99.9%，月停水小時數(shù)為零。本項目只需從巴陵中路接入管徑為150 的給水管就能滿足用水要求，給水管總長度約 90 米，室外管網(wǎng)成環(huán)狀，公共、生活、消防合一，并按防火規(guī)范要求設置消防栓。 排水 室外排水系統(tǒng)采取雨污分流制，雨水直接排入室外明溝，采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)，污水主要為生活污水，生活污水通過項目地塊的 6 個排污口排入市政污水管，污水管管徑 1 米，管網(wǎng)總長度1500 米。 2、供配電 依據(jù) 國家有關(guān)電氣設計相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。 項目單位對本工程的有關(guān)要求。 用電負荷的確定 本項目用電負荷主要以應急照明、普通照明、電器設備等。根據(jù)目前的用電水平和國家有關(guān)標準，其用電設施按商業(yè)營業(yè)用房50W/m2、住宅 40W/m2，加上室外照明及設備用電并考慮同時系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項目用電總負荷為 1500KW。 變配電間 本項目供電來自岳陽市電業(yè)局，所處電網(wǎng)名稱為站地線，其供電能力充足，能夠保證項目建設及項目建成后所需的用電要求。 應采 用雙回進線電纜埋地引至變電間，本工程擬選取 S11- - 10/800KVA 變壓器兩臺，低壓開關(guān)柜選用抽屜的開關(guān)柜，一般電力電纜選用阻燃型 VV22 型電力電纜。并做好防水防潮。 保安接地與防雷接地 本項目低壓側(cè)工作接地采用 TN-C-S 系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻 1 歐姆。 由于本項目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護建筑，工程設計中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負荷設備的 回路內(nèi)裝設浪涌吸裝置。 3、弱電 通信：本項目位于五里牌路和花板橋路交叉口，為城市的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。住宅、辦公和公用通信設施及寬帶網(wǎng)的接入，由當?shù)仉娦挪块T實施解決。 （五）住宅設計 1、單元設計 本項目是經(jīng)濟適用房和廉租房，經(jīng)濟適用房 3 棟按 16 層設計， 1棟按 12 層設計， 2 棟按 9 層設計，經(jīng)濟適用房戶型均為 90 平方米 /戶；廉租房戶型為 60 平方米 /戶。 2、單體設計 體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，并注意單體局部和整體效果，采取不 同的處理的手法，使單位建筑美觀雅致，在考慮經(jīng)濟適用房特點的同時，注重內(nèi)在質(zhì)量和外在美學。 - - - - 五 節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動安全 （一）節(jié)能節(jié)水措施 1、節(jié)能 節(jié)能設計依據(jù) 公共建筑節(jié)能標準 GB50189-2005； 綠色建筑評價標準 GB/T50378-2006。 節(jié)能措施 項目建成后，用電范圍主要是照明、商業(yè)辦公設備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施： 供電設計按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 采取低壓電容器補償，減少無功損耗。 在電器設備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設備、高效燈具，減少用電負荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。 加強用電 管理，減少能耗。 本項目建筑物的設計中，充分考慮利用自然通風和采光，以減少不必要的電能消耗，同時也有利于居民、商業(yè)營業(yè)人員、賓客和場內(nèi)其他人員的身心健康。 - - 2、節(jié)水 采取節(jié)水型設備設施，降低水資源消耗。 加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。 （二） 環(huán)境保護 1、依據(jù) 污水綜合排放標準 GB8978-1996； 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 GB3096-93； 大氣污染物綜合排放標準 GB16297-90； 建筑施工場界噪聲限值 GB12523-93； 地下水環(huán)境質(zhì)量標準 GB/T14848-93； 地表水環(huán)境質(zhì)量標準 GB3838-2002。 、污染源與污染物 項目建設地為岳陽市新路口公司院內(nèi)，現(xiàn)狀無大的污染源，適合本項目的建設。 本項目建設主要污染源與污染物是施工過程中運輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵、噪音以及項目運營時產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水、場地沖洗廢水等，擬建項目無工業(yè)污染和化學污染。項目的建設不會對原有環(huán)境狀況造成影響，在對相關(guān)污染物進行處理后基本沒有污染。 、環(huán)保措施 粉塵 本項目粉塵的形成是在工程建設期間。按環(huán)保標準和規(guī)定 ,通過灑- - 水降 塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過 10 毫克，控制粉塵對周圍環(huán)境的污染。 噪音 建設期內(nèi)機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機械設備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點）來進行控制。 廢水 生活廢水和機房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應處理后實施達標排放。 其他廢棄物 生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運往垃圾處理場實行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。 項目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境， 減少噪聲和粉塵污染。 （三） 消防 1、設計依據(jù)和原則 依據(jù) a.建筑設計防火規(guī)范 GBJ16-87（ 2001 年修訂本） b.建筑滅火器配置設計規(guī)范 GB50140-2005 原則 a.消防必須貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針。 - - b.本項目在同一時間內(nèi)按一處著火點考慮。 2、消防措施 區(qū)域內(nèi)設置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當?shù)叵啦块T的要求布防。 平面布置上，要考慮設置消防通道、消防龍頭。 室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡 涂刷 ,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。 電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 設計時留出消防通道出口。 施工時，施工單位要嚴格按照設計要求施工，不得擅自更改施工圖。 項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進行安全教育。 注意火警預防，將本項目平面布置圖交予岳陽市消防支隊，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區(qū)來進行滅火示范。 3、消防手段 本項目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消 防系統(tǒng)。 4、消防器材 本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。 - - 5、消防外協(xié) 消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊協(xié)商解決。 （四） 安全衛(wèi)生 為了嚴防火災發(fā)生，除采取消防措施外必須加強消防安全教育。 為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設備、用電設備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護，并設置必要的工作接地系統(tǒng)。 加強設備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán)境的影響。 合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。 充分利用空坪隙地進行場地 綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。 按規(guī)定搞好抗震設防和防雷減災設計。 - - 六 項目管理 （一）項目實施計劃 本項目自 2007 年 6 月完成可行性研究及相關(guān)審批后，計劃 2007年 7 完成施工圖設計、施工前準備（場地平整、招投標、材料采購等）；本工程施工工期計劃為 18 個月（不含前期工作），即 2007 年 8 月 1 日開工到 2009 年 2 月竣工驗收。具體實施計劃詳見表 6-1。 表 6-1 項目實施進度計劃 日期 內(nèi)容 07 年 08 年 09 年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 可研與審批 施工圖設計 施工前準備 土建施工 配套設施 住戶資格報審 竣工驗收 （二）機構(gòu)設置及勞動定員 本經(jīng)濟適用房和廉租房項目的建設按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，本- - 著精簡、高效的原則設置職能部門和進行勞動定員。 1、機構(gòu)設置 總經(jīng)理 項目經(jīng)理 營銷部 財務部 工程部 2、勞動定員 本項目為總經(jīng)理領導下的項目經(jīng)理負責制， 勞動定員為 7 人。其中： 營銷部 2 人，協(xié)助項目前期手續(xù)報批和客戶接待及經(jīng)濟適用房戶及廉租房資格材料發(fā)放、收集、報審等。 財務部 2 人，由公司財務人員兼任，負責項目工程財務計劃管理。 工程部 2 人，負責項目前期手續(xù)報批和建設期工程管理。 項目經(jīng)理 1 人，負責職權(quán)內(nèi)本項目工作。 3、物業(yè)管理 項目建成竣工驗收并完成定向租售后，其物業(yè)管理工作交由公司物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。 （三）招投標與合同管理 按照公開公平的市場競爭原則，采取招標的方式選擇有資質(zhì)、資- - 信好、有實力、經(jīng)驗豐富的勘察設計單位、監(jiān)理單位、施工單位及大宗材料設備 供應商等簽訂工程承包合同。嚴格履行合同，并加強合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項目投資和工程實施進度。 1、招標范圍 本項目勘察、設計、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設備材料的采購均為招標的范圍。 2、招標組織形式 對項目勘察、設計、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設備材料的采購采取委托招標的組織形式。 3、招標方式 根據(jù)不同的標的物，按國家有關(guān)規(guī)定要求分別擬采用公開招標方式或邀請招標方式。 4、招標公告發(fā)布 根據(jù)國家招投標法及湖南省實施中華人民共和國招投標法辦法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開 招標信息。 5、合同管理 本項目實施過程中，建設方應根據(jù)中華人民共和國合同法及國際通用的 FIDIC 條款同項目參與各方簽定工程承包合同，安排專人從事工程合同管理，嚴格把關(guān)工程質(zhì)量、確保工程實施進度、加強工程投資控制，并注重索賠與反索賠管理 。 - - 七 投資估算及資金籌措 （一）編制范圍及依據(jù) 1、編制范圍 本項目的投資估算范圍包括：經(jīng)濟適用房及廉租房的土建工程、安裝工程、公共設施工程、道路工程、綠化工程等。 2、編制依據(jù) 湖南省定額管理站的有關(guān)文件； 岳陽市建設工程造價管理辦公室編制的工程造價； 有關(guān)建筑安裝指標； 現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格； 湖南省其他費用定額； 湖南省建筑工程概算定額； 參考岳陽市類似工程造價的實際情況。 （二）投資估算 本項目總投資估算為 3500 萬元，其中建安工程費用 3115 萬元，工程建設其他費用 280 萬元，不可預見費用 105 萬元。各項費用計算如 下： 建安工程費 按建設項目內(nèi)容，建安工程費指主體工程及輔助工程的建設費用，- - 其中主體工程指 6 棟經(jīng)濟適用房及廉租房，輔助工程指小區(qū)道路建設、小區(qū)內(nèi)水電及環(huán)保設施、綠化以及圍墻、大門等的建設；按項目費用構(gòu)成，建安工程費包括主體、及輔助工程的建筑工程費、設備購置費、安裝工程費及其他費用。該項費用按照湖南省建筑工程概算定額、現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格、湖南省定額管理站的有關(guān)文件以及參考岳陽市類似工程造價的實際情況進行估算。 工程建設其他費用 根據(jù)湖 南省其他費用定額、湖南省定額管理站的有關(guān)文件，結(jié)合本項目工程實際情況以及國家有關(guān)政策，本項目工程建設其他費用估算如下： 土地使用費：本項目地位于公司生活區(qū)內(nèi)，其土地歸公司所有，無需征地，只需將場地內(nèi)現(xiàn)有的臨時建筑或舊民房拆除，故只考慮拆遷補償費。根據(jù)調(diào)查，本項目需拆遷的房屋為 87 戶，建設期內(nèi)安置補償費每戶每月按 500 元估算，總需安置補償費為： 87 戶 500 元 18月 =783000 元。 建設單位管理費：建設單位管理費按項目總投資的 1.56%考慮 ，共計 54.6 萬元。 勘測、設計費：根據(jù)勘測、設計收費費率，本項目勘測設計費按工程總造價的 2.5%計算，共計 87.5 萬元。 工程監(jiān)理費：工程監(jiān)理費按工程總投資的 1.5%計算，共計 52.5萬元。 建筑工程保險費：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本項目工程保險費按總投資的 0.2%計取，共計 7 萬元。 - - 預備費：本項目預備費主要考慮基本預備費，按工程總投資的3%計算，共計 105 萬元。 本項目總投資估算表如 下： 表 7-1 投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 建筑工 程費 設備購 置費 安裝工 程費 其他費用 合計 比例 （ %） 1 建安工程費用 3115 89.0 1.1 主體工程 2382.98 211.82 10.6 42.35 2647.75 75.65 1.1.1 H 棟（ 9F） 579.65 51.52 2.58 10.30 644.05 1.1.2 I 棟（ 12F） 772.86 68.70 3.44 13.73 858.73 1.1.3 G 棟（ 16F） 1030.47 91.60 4.58 18.32 1144.97 1.2 輔助工程 378.47 74.76 7.48 6.54 467.25 13.35 1.2.1 小區(qū)道路 140.18 140.18 4.01 1.2.2 水電及環(huán)保設施 4.67 74.76 7.48 6.54 93.45 2.67 1.2.3 小區(qū)綠化 163.54 163.54 4.67 1.2.4 圍墻、門頭等配套設施 70.08 70.08 2.0 2 工程建設其他費用用 280 8.0 2.1 土地使用費 - - 2.1.1 拆遷安置補償費 78.3 2.24 2.2 建設單位管理費 54.6 1.56 2.3 勘測、設計費 87.5 2.5 2.4 工程監(jiān)理費 52.5 1.5 2.5 建筑工程保險費 7 0.2 3 預備費 105 3.0 合計 3500 100.0 （三）資金籌措 本項目總投資 3500 萬元，全部由湖南中建地產(chǎn)有限責任公司墊資。 - - 八 效益評 價 （一）項目財務分析 本項目用地面積 11600 m2，總建筑面積 42030 m2，其中經(jīng)濟適用房面積為 33930 m2，廉租房面積為 8100 m2，按照經(jīng)濟適用房全部進行定向銷售，謙租房依有關(guān)政策進行出租的方案進行初步財務分析。經(jīng)濟適用房依地方有關(guān)保本微利的政策規(guī)定，銷售均價按 930 元 /m2,可獲得銷售收入： 1、經(jīng)濟適用房收入估算 33930 m2 940 元 /m2=3189.42 萬元 有關(guān)經(jīng)濟適用房稅費標準及金額估算： 房產(chǎn)稅稅率 1.2%，按房產(chǎn)原值扣除 30%計算應納稅額： 3189.42 萬元（ 1-30%） 1.2%=26.8 萬元 營業(yè)稅稅率 5%，應納稅額為： 3189.42 萬元 5%=159.5 萬元 城市維護建設稅稅率 7%，應納稅額為： 159.5 萬元 7%=11 萬元 教育費附加稅率 3%，應納稅額為： 159.5 萬元 3%=4.8 萬元 相關(guān)稅費小計： 202 萬元 銷售及管理費用按照項目總投資的 1.8%估算，費用為： - - 3189.42 萬元 1.8%=57.4 萬元 利潤總額 =銷售收入 -開發(fā)成本 -相關(guān)稅費 -銷售及管理費用 =3189.42 萬元 -2826 萬元 -202 萬元 -57.4 萬元 =104 萬元 應納所 得稅額 =104 萬元 25%=26 萬元 凈利潤額 =利潤總額 -應納所得稅額 =104 萬元 -26 萬元 =78 萬元 投資利潤率 =凈利潤額 /開發(fā)成本 100% =78 萬元 /2826 萬元 100% =2.53% 銷售利潤率 =凈利潤額 /銷售收入 100% =78 萬元 /2871 萬元 100% =2.45% 2、廉租房年租金收估算 項目建設廉租房面積為 810