洛陽如家快捷酒店策劃方案(_11).doc

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采用花車游街、在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)搭戲臺、媒體廣告及送春聯(lián)等形式塑造宏矗置業(yè)的良好形象，并在各項活動中出現(xiàn)本項目的情況。 II.形勢分析 A 項目目前的營銷形勢 1該行業(yè)信息 產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司的贈送的一定期限免費入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。在歐美，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)者本身就是在酒店行業(yè)富有經(jīng)驗的經(jīng)營者，赫赫有名的跨國企業(yè)，更使產(chǎn)權(quán)式酒店的擁有者享受到全國各地的酒店服務(wù)，他們僅僅把開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店作為運(yùn)作酒店的一種新形式。目前，產(chǎn)權(quán)式酒店在歐美國家經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。 據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)式酒店1986-1995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。上實際80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入達(dá)40億美元；到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售額達(dá)300億美元。 在客戶類型上，有60%是中產(chǎn)家庭投資，40%為企業(yè)和社會機(jī)構(gòu)投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游房地產(chǎn)的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式。與銀行儲蓄、基金、債券和股票相比，穩(wěn)健型的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的理財首選。 2競爭或市場定位 宜陽縣首家選用外景觀電梯、檔次最高、規(guī)模最大、功能最全的集娛樂休閑為一體的商務(wù)中心。 3本市場的總體描述 真正的產(chǎn)權(quán)式酒店在我國還是一個開始，目前國內(nèi)部分產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思維和模式來運(yùn)行。這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費者的投資利益。這樣的開發(fā)商把酒店的經(jīng)營作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定客源關(guān)系的重要手段。這實際上也是我國產(chǎn)權(quán)式酒店求取生存的祥瑞之兆。 4采用的定價戰(zhàn)略 規(guī)格24平米，僅收5萬元。真正做到普通老百姓都能投資的商業(yè)地產(chǎn)。 年回報率高達(dá)19%。5年收回投資后進(jìn)入零風(fēng)險、零成本凈賺時代。 B目標(biāo)市場描述 1主要市場 宜陽縣轄區(qū)及周邊洛陽所轄各縣市，各種活動的開展重點為宜陽縣。 2市場特征 a地理 洛陽斯博達(dá)假日快捷酒店項目位于宜陽縣城目前最繁華的人民北路商業(yè)圈NO.1龍頭地段,各大賓館、大賣場、專營店、自營店云集于此,大廈西面是通往宜陽6鎮(zhèn)13鄉(xiāng)公交車站,日客流量達(dá)4600 人次/天。 大廈西南面200米的錦花市場是宜陽目前最大的服裝鞋帽集散地, 日客流量達(dá)6000人次/天.大廈南端的縣委、縣政府和縣人民醫(yī)院更是與大廈遙相呼應(yīng).以本項目為圓心，半徑1公里范圍內(nèi)，只有1家縣級酒店，2家中擋賓館，2家私人旅社。本圈酒店常年供不應(yīng)求。按目前的發(fā)展態(tài)勢，在未來的兩年內(nèi)，人民北路商業(yè)圈帶來大量的會議、商務(wù)活動對酒店的需求量與日俱增。圈內(nèi)的各大型商業(yè)場所大量投入使用，圈內(nèi)活動人數(shù)急劇增長，配套服務(wù)發(fā)展滯后的矛盾將會突顯出來。 b人口統(tǒng)計 宜陽縣總?cè)丝跒?6.3萬，57萬農(nóng)民。 c消費心態(tài) 經(jīng)濟(jì)實惠、風(fēng)險小、穩(wěn)定可靠。 總結(jié)項目優(yōu)勢： a.產(chǎn)權(quán)模式優(yōu)勢：1。宜陽首家引進(jìn)這種模式，能迅速收回成本 2。洛陽產(chǎn)權(quán)式酒店 商鋪火熱，我們可以借其知名度，搭上快速銷售的快車道 3。與花果山旅游酒店聯(lián)袂合作，保障經(jīng)營的順利發(fā)展，降低投資人的投資風(fēng)險，從根本上區(qū)別圈錢的行騙行為，打消投資人的疑慮。 b. 地域環(huán)境優(yōu)勢 洛陽斯博達(dá)假日快捷酒店項目位于宜陽縣城目前最繁華的人民北路商業(yè)圈NO.1龍頭地段. c.定位優(yōu)勢 宜陽縣首家選用外景觀電梯、檔次最高、規(guī)模最大、功能最全的集娛樂休閑為一體的商務(wù)中心。 d.管理優(yōu)勢 該酒店是宜陽縣內(nèi)唯一的一家產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，即將酒店每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的酒店入住權(quán)。在交完銀行按揭貸款后，購房人最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。目前,有分別來自上海和鄭州的兩家專業(yè)酒店經(jīng)營公司已經(jīng)投標(biāo)本項目,不管花落誰家, 其先進(jìn)的管理水平和豐富的客戶資源都會給該酒店帶來完善的服務(wù)和穩(wěn)定的收益。 e.功能優(yōu)勢 項目分為商務(wù)酒店、洗浴休閑廣場、零售商業(yè)店鋪、文體健身四個主題區(qū)域。其中包括：量販?zhǔn)終TV、桑拿洗浴中心、休閑咖啡茶座、康樂健身美容中心、茶藝館、特色美食等，形成了功能強(qiáng)大的一站式休閑購物都市商業(yè)中心。 f.銷售優(yōu)勢 由于客戶、地理位置和酒店功能定位準(zhǔn)確，目前銷售計劃已經(jīng)在內(nèi)部全面開展，眾多機(jī)構(gòu)和個人踴躍購買，從整個洛陽地區(qū)來看，酒店銷售極具競爭力, 詳見下表: 斯博達(dá)假日快捷酒店中原商城 價格規(guī)格24平米，僅收5萬元。真正做到普通老百姓都能投資的商業(yè)地產(chǎn)。規(guī)格24平米，價格10-15萬元。 回報率年回報率高達(dá)19%年回報率7-10% 回報周期以總價5萬元為例每年租金收益：第一年：5萬元19、2%=9600元第二年：5萬元19、2%=9600元第三年5萬元19、2%=9600元第四年：5萬元19、2%=9600元第五年：5萬元19、2%=9600元以總價5萬元為例每年租金收益：第一年：5萬元7%=3500元第二年：5萬元7、7%=3850元第三年5萬元8、47%=4235元第四年：5萬元9、32=4660元第五年：5萬元10、25=5125元 g. 穩(wěn)定的投資回報優(yōu)勢： 實 地 調(diào) 查 后 結(jié) 論 酒店總房款計算方式門市價折扣天數(shù)出租率年凈收益年回報率 標(biāo)間5萬保守估計1000.836535%1022020% 國 內(nèi) 投 資 品 種 現(xiàn) 狀 投資品種年投資回報率投資比較 2003年發(fā)行的5年國債263%較存款利息高，抵御通貨膨脹能力較差。 5年定期存款29%安全，利息處于底位、開征利息稅。 股市投資具有較強(qiáng)的不確定性風(fēng)險大，10%賺錢，20%保本，70%賠錢。 企業(yè)債券42%受企業(yè)經(jīng)營狀況影響較大。 住宅投資7%-10%投資回報較高，抵御通貨膨脹能力較強(qiáng)。 產(chǎn)權(quán)式酒店20%安全，回報較高，投資有保障。 III.廣告戰(zhàn)略 A 目標(biāo)受眾： 1目標(biāo)受眾詳細(xì)描述 企事業(yè)單位及政府公務(wù)員、商戶、外地打工回鄉(xiāng)人員。 a目標(biāo)受眾與目標(biāo)市場的關(guān)系 項目目標(biāo)受眾是目標(biāo)市場的小康或者富裕階層，手中有充分的資金來購買本項目。 b追求的利益/廣告訴求 短時間內(nèi)收回投資。 c消費心態(tài) 風(fēng)險小、回報高、投資有保障。 B 傳播媒介 1界定媒介目標(biāo) 2明確哪種媒介到達(dá)目標(biāo)受眾的效果最好 a傳統(tǒng)大眾媒介 （1）廣播：暫不考慮。 （2）調(diào)查問卷：通過問卷的特殊設(shè)計，以賀卡的形式向全市人民拜年， 又達(dá)到了信息的快速有效收集。 （3）報紙：夾報宣傳頁 （4）戶外： 以項目所在地墻體廣告為主，輔以城區(qū)主要街道宣傳條幅及DM發(fā)放。 （5）售樓處的包裝：提高公司和項目的形象。 b其他媒介 （1）銷售推廣手段 通過銷售員的耐心講解，達(dá)到銷售目的。 3文案元素 a廣告訴求 產(chǎn)權(quán)式酒店的低風(fēng)險、高回報。 b文案大綱 第一階段廣告語: “錢”呼萬喚始出來。 產(chǎn)權(quán)式假日快捷酒店落戶宜陽。 輕松做老板,賺錢很簡單。 一次性投資，兩年內(nèi)包租，三年滿返本，四年后凈賺。 即買即賺，現(xiàn)場簽約,5萬變7萬。 第二階段廣告語: 熱烈祝賀黃金海岸水城搶駐大廈先行成功! 4藝術(shù)元素 a視覺訴求 （1）廣告體現(xiàn)繁榮、富貴、財富等吉祥向上的情感。 5制作元素 a