物業(yè)管理培訓(xùn)課程-房屋驗(yàn)收常識.ppt

永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 物業(yè)管理培訓(xùn)課程 房屋驗(yàn)收常識 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 2 前言 做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會管理業(yè)主的物業(yè) 為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 還要會在空置房移交 驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題找出不足 最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主 那么如何進(jìn)行空置房的驗(yàn)收呢 在驗(yàn)收時(shí)要注意哪些事項(xiàng) 下面和大家一起討論學(xué)習(xí) 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 3 一 物業(yè)管理接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時(shí)以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收 物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收 俗稱內(nèi)部驗(yàn)收 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 4 一 物業(yè)接管驗(yàn)收的作用 開展物業(yè)接管驗(yàn)收的作用體現(xiàn)在三個(gè)方面 1 明確交接雙方的責(zé) 權(quán) 利關(guān)系 2 確保物業(yè)具備正常的使用功能 充分維護(hù)業(yè)主的利益 3 為今后的管理創(chuàng)造條件 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 5 二 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收兩者的區(qū)別主要有以下二方面 性質(zhì)不同階段作用不同驗(yàn)收主體不同 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 6 二 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別 性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為 任何建設(shè)工程的驗(yàn)收由政府行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗(yàn)收小組對施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評定 小組成員 建委 質(zhì)檢站 監(jiān)理公司等 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為 是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 7 二 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別 階段作用不同竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程 接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程 竣工驗(yàn)收合格后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用 接管驗(yàn)收一旦完成 標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 8 二 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別 驗(yàn)收主體不同竣工驗(yàn)收 施工單位建設(shè)單位接管驗(yàn)收 建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 9 三 接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)交資料 竣工圖施工中技術(shù)變更 技術(shù)審錄報(bào)告供水 供電 地下管網(wǎng)資料相關(guān)的設(shè)備 設(shè)施說明書 技術(shù)參數(shù)等等 這些資料一般是在交付過程中邊交付 邊移交 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 10 四 房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介 1 本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系 抗震等級為七級 墻體使用粘土空心磚作為填充墻 其特點(diǎn) 保溫性好 隔熱力強(qiáng) 其有環(huán)保性 減少實(shí)心磚的用土量 同時(shí)還具有減輕混凝土框架的動(dòng) 靜荷載 提高樓盤的安全可靠性 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 11 四 房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介 內(nèi)墻 面采用水泥混合砂漿打底抹平 地面 結(jié)構(gòu)層上水泥混合砂漿打底找平 天棚 采用水泥混合砂漿打底抹平 以上三種處理方法的好處 是最大限度的為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開支 給排水 采用目前國內(nèi)最為先進(jìn)的PVC給排水管道 其優(yōu)點(diǎn)是減少過去鑄鐵管造成的銹跡污染和容易造成的管道堵塞 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 12 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 1 墻面的驗(yàn)收對墻面的驗(yàn)收 主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫 空殼等現(xiàn)象 如有裂縫則要看是什么樣的裂縫 常見的裂縫是風(fēng)裂 其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上 這種裂縫形成的原因 主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻 加上水泥砂漿自然的干 濕收縮 空殼則是粉墻時(shí)簿 厚不均 灑水時(shí)不均勻造成的 于墻體本身質(zhì)量 沒有任何聯(lián)系 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 13 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 處理方法 如果裂縫 空殼面積比較大 則由施工單位打掉重粉 如果只有細(xì)小的裂縫 而沒有空殼 待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 14 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 2 墻面的陰 陽角驗(yàn)收對墻面的各個(gè)垂直拐角 水平平行角 用目測的方法進(jìn)行觀測 檢查陰 陽角處是否不平整或波浪不平 處理方法 則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 15 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 3 梁 柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu) 墻體則是待框架做好以后再砌的 難免出現(xiàn)柱 梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫 常見的裂縫有兩個(gè)部位 一是梁和墻體之間的裂縫二是柱和墻體之間的裂縫 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 16 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱 梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的 不存在質(zhì)量問題 更不是墻基下沉而造的 處理方法 將裂縫處割開 重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng) 用小比度水泥砂漿重粉即可消除 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 17 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 4 樓板的驗(yàn)收仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上 是否有不同規(guī)則裂縫 如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在 則要用專用小錘進(jìn)行敲打 聽聽是否有空殼的聲音 如果正常 沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂 如有異常響聲 說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在 根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題 則要重新處理 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 18 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 處理方法 順著開裂 空殼的方向割開重新做找平層即可 同時(shí)地面應(yīng)光潔 不能起砂 5 頂棚的驗(yàn)收對頂棚的驗(yàn)收 也是要看有無裂縫 空殼等現(xiàn)象 如果兩者現(xiàn)象都不存在 又無波浪 不平整的現(xiàn)象 國家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 19 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 進(jìn)戶門的驗(yàn)收對門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適 開啟 關(guān)閉是否順暢 關(guān)門以后縫隙不能過大 也不能太小 鑰匙開啟自如 關(guān) 開門無異常響聲 處理方法 門的密實(shí)度不好 需重新填充 加固 關(guān) 開門不順暢或門隙過大或過小 則要調(diào)整門的鉸鏈 墊鐵 達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求 鑰匙開起不自如 要調(diào)整鎖芯的定位螺絲 使其到位 門有響聲要調(diào)整門的平衡度 垂直度或加少許機(jī)油 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 20 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 窗的驗(yàn)收要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí) 要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色 起泡 脫皮 掉灰等現(xiàn)象 檢查推拉門 窗戶玻璃是否有破裂 搭扣 五金件不靈等現(xiàn)象 推拉門 窗子四周橡膠壓條是否平整 密實(shí)防水膠打的均勻程度如何 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 21 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 處理方法 推拉門 窗的四周密實(shí)度不好 要重新填實(shí) 加固邊框 窗框 門框處有異種變色 說明有滲漏現(xiàn)象 要重新打膠 粉墻達(dá)到不漏程度 玻璃破裂 五金件損壞 要重新更換 壓條不平整 防水膠不均 要將壓條拆除重新再做 以達(dá)到防水的效果 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 22 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 上 下水的驗(yàn)收檢查上水時(shí) 可將水閥打開檢查各個(gè)管子接頭處有無滴水 滲水現(xiàn)象 檢查下水時(shí) 可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢 無冒泡緩慢現(xiàn)象 處理方法 上水管接頭如有滴水 滲水 則說明熔焊的不牢 則要割去原接頭 重新焊接 達(dá)到不滴不漏 下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞 則要及時(shí)疏通 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 23 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 電的驗(yàn)收對電的驗(yàn)收 要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板 插座板有無損壞 安裝是否牢固 順直 過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管 連接點(diǎn)必須緊密 可靠 部件齊全 接觸良好 位置正確 再有施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭 插入插座板逐個(gè)檢查線路是否正常 處理方法 如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件 線頭連接處 安裝位置進(jìn)行更換 緊固 調(diào)整 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 24 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 衛(wèi)生間的驗(yàn)收衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最為重要的一點(diǎn) 因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層 但如做的不好將會發(fā)生滲漏現(xiàn)象 驗(yàn)收方法 在驗(yàn)收的前一天通知施工單位 用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上 放水至2 3公分 待24小時(shí)以后 到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周 風(fēng)道周圍 上 下水管壁接合處是否有滲漏 滴水等現(xiàn)象 永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材 25 五 具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 處理方法 如果出現(xiàn)上述情況之